经营分析☆ ◇000667 ST美置 更新日期：2023-07-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
装配式建筑业务、现代农业业务、产业新镇业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产(行业) 464018.99 31012.19 6.68 87.69
装配式建筑业务(行业) 56698.53 -14137.86 -24.94 10.71
其他业务(行业) 7327.54 2384.13 32.54 1.38
PPP项目(行业) 1127.33 1018.91 90.38 0.21
──────────────────────────────────────────
房地产(产品) 464018.99 31012.19 6.68 87.69
装配式建筑业务(产品) 56698.53 -14137.86 -24.94 10.71
其他业务(产品) 7327.54 2384.13 32.54 1.38
PPP项目(产品) 1127.33 1018.91 90.38 0.21
──────────────────────────────────────────
湖北(地区) 272805.49 17712.43 6.49 51.55
安徽(地区) 185172.55 7654.01 4.13 34.99
江苏(地区) 38663.61 --- --- 7.31
重庆(地区) 7738.94 --- --- 1.46
陕西(地区) 6906.57 4528.38 65.57 1.31
山东(地区) 6596.93 -3349.96 -50.78 1.25
四川(地区) 4339.56 -1153.71 -26.59 0.82
湖南(地区) 3753.53 -1893.04 -50.43 0.71
其他(地区) 1448.86 -2091.05 -144.32 0.27
广深(地区) 1146.64 --- --- 0.22
辽宁(地区) 599.68 --- --- 0.11
──────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 529172.38 20277.38 3.83 100.00
──────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产(行业) 232173.15 4661.72 2.01 88.78
装配式建筑业务(行业) 26370.50 643.30 2.44 10.08
其他业务(行业) 2963.87 820.80 27.69 1.13
──────────────────────────────────────────
房地产(产品) 232173.15 4661.72 2.01 88.78
装配式建筑业务(产品) 26370.50 643.30 2.44 10.08
其他业务(产品) 2963.87 820.80 27.69 1.13
──────────────────────────────────────────
湖北(地区) 200705.17 4252.36 2.12 76.75
江苏(地区) 37330.50 -12.05 -0.03 14.28
安徽(地区) 10295.41 526.89 5.12 3.94
重庆(地区) 4474.95 --- --- 1.71
湖南(地区) 3264.17 --- --- 1.25
山东(地区) 1963.07 --- --- 0.75
陕西(地区) 1896.24 1199.26 63.24 0.73
四川(地区) 822.05 --- --- 0.31
辽宁(地区) 465.79 --- --- 0.18
广深(地区) 290.16 --- --- 0.11
──────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产(行业) 269851.07 52154.78 19.33 75.80
装配式建筑业务(行业) 75877.81 -264.67 -0.35 21.31
PPP项目(行业) 4828.88 4620.02 95.67 1.36
其他业务(行业) 3812.18 230.60 6.05 1.07
现代农业(行业) 1625.80 -1589.67 -97.78 0.46
──────────────────────────────────────────
房地产(产品) 269851.07 52154.78 19.33 75.80
装配式建筑业务(产品) 75877.81 -264.67 -0.35 21.31
PPP项目(产品) 4828.88 4620.02 95.67 1.36
其他业务(产品) 3812.18 230.60 6.05 1.07
现代农业(产品) 1625.80 -1589.67 -97.78 0.46
──────────────────────────────────────────
陕西(地区) 113877.31 39451.63 34.64 31.99
浙江(地区) 95386.01 -3439.88 -3.61 26.79
湖北(地区) 53329.95 8941.98 16.77 14.98
安徽(地区) 41648.47 5457.61 13.10 11.70
山东(地区) 15629.40 -437.36 -2.80 4.39
重庆(地区) 15608.65 --- --- 4.38
湖南(地区) 12930.53 264.13 2.04 3.63
江苏(地区) 3925.74 -583.31 -14.86 1.10
广深(地区) 1948.29 --- --- 0.55
辽宁(地区) 1306.19 --- --- 0.37
其他(地区) 405.22 101.07 24.94 0.11
──────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 355995.74 55151.06 15.49 100.00
──────────────────────────────────────────
截止日期:2021-06-30
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产(行业) 39168.48 2664.68 6.80 52.57
PC、EPC业务(行业) 31973.87 -1822.65 -5.70 42.91
其他业务(行业) 2193.89 --- --- 2.94
现代农业(行业) 1173.62 --- --- 1.58
──────────────────────────────────────────
房地产(产品) 39168.48 2664.68 6.80 52.57
PC、EPC业务(产品) 31973.87 -1822.65 -5.70 42.91
其他业务(产品) 2193.89 --- --- 2.94
现代农业(产品) 1173.62 --- --- 1.58
──────────────────────────────────────────
安徽(地区) 29942.20 1126.75 3.76 40.19
湖北(地区) 17576.02 -1153.45 -6.56 23.59
重庆(地区) 9703.71 1450.99 14.95 13.02
山东(地区) 9223.24 -148.31 -1.61 12.38
湖南(地区) 5335.12 --- --- 7.16
辽宁(地区) 1708.15 --- --- 2.29
陕西(地区) 825.97 --- --- 1.11
广东(地区) 114.58 --- --- 0.15
四川(地区) 80.88 --- --- 0.11
──────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售45.33亿元，占营业收入的85.65%
┌──────────────┬────────────┬────────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├──────────────┼────────────┼────────────┤
│武汉“美好名流汇” │ 194583.57│ 36.77│
│芜湖“美好首玺” │ 168547.79│ 31.85│
│武汉“长江首玺” │ 56530.25│ 10.68│
│江阴“美宸雅苑” │ 24117.24│ 4.56│
│杭州“美晟府” │ 9474.23│ 1.79│
│合计 │ 453253.07│ 85.65│
└──────────────┴────────────┴────────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购4.62亿元，占总采购额的21.93%
┌──────────────┬────────────┬────────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├──────────────┼────────────┼────────────┤
│中建三局集团有限公司 │ 35231.09│ 16.72│
│南通桀程建筑工程有限公司 │ 3771.23│ 1.79│
│武汉枫华盛世消防装饰工程有限│ 2783.47│ 1.32│
│公司 │ │ │
│中南勘察基础工程有限公司 │ 2322.59│ 1.10│
│武汉市祥和兴盛建筑劳务工程有│ 2111.72│ 1.00│
│限公司 │ │ │
│合计 │ 46220.11│ 21.93│
└──────────────┴────────────┴────────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2022-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处的行业情况
1、房地产行业回顾
2022年，由于超预期因素频发，房地产行业经历了行业寒冬的深度调整，也是房地产调控频
率最高的一年。2023年政府工作报告在指出未来一年的房地产工作重点时表示，有效防范化解优
质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体
系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
从政策端看，2022年，“保交楼”成为下半年楼市关键词，中央积极表态叠加提供资金支持
，地方积极落实城市主体责任多措并举促进问题项目交付。地方政策从试探性松绑到应出尽出，
两度降准，三次降息，阶段性放宽房贷利率下限。房企融资政策持续放松，“金融16条”后监管
对房企融资态度逐渐转向保主体。
从投资端看，2022年房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%，其中住宅投资10.06万
亿，下降9.5%。房地产继续深度调整，开发投资规模降至五年新低。房屋施工面积904999万平方
米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587
万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。建安投资乏力，土
地市场民营房企持续缺席。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积6253
9万平方米，下降14.3%，保交楼方针下房屋竣工面积显著增长。
从销售端看，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售
面积下降26.8%。商品房销售额为13.3万亿元，与2017年基本持平，比去年下降26.7%，增幅创历
年新低。政策端持续发力，从预售资金监管的持续规范到下半年以“三支箭”为代表的“保交楼
、稳主体”政策，旨在从各方面改善优质房企的流动性。
2、装配式建筑行业回顾
2022年1月，住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑业发展规划》（以下简称《规划》）
，提出到2025年，装配式建筑占新建建筑的比例达30%以上；新建建筑施工现场建筑垃圾排放量
控制在每万平方米300吨以下，建筑废弃物处理和再利用的市场机制初步形成，建设一批绿色建
造示范工程。同时对“十三五”时期的发展进行了总结，“十三五”期间，我国建筑业改革发展
成效显著，全国建筑业增加值年均增长5.1%，占国内生产总值比重保持在6.9%以上。2020年，全
国建筑业总产值达26.39万亿元，实现增加值7.2万亿元，占国内生产总值比重达到7.1%，房屋施
工面积149.47亿平方米，建筑业从业人数5366万人。但是，在取得成绩的同时，建筑业依然存在
发展质量和效益不高的问题，集中表现为发展方式粗放、劳动生产率低、高耗能高排放、市场秩
序不规范等。
为进一步推动建筑业转型发展，《规划》提出了加快智能建造与新型建筑工业化协同发展、
健全建筑市场运行机制、完善工程建设组织模式、培育建筑产业工人队伍、完善工程质量安全保
障体系、稳步提升工程抗震防灾能力、加快建筑业“走出去”步伐等主要任务。
各地也相继出台了装配式建筑发展意见去进一步实现地区装配式建筑目标。其中，北京市人
民政府在2022年4月发布的《关于进一步发展装配式建筑的实施意见》中提出到2025年，实现装
配式建筑占新建建筑面积的比例达到55%，基本建成以标准化设计、工厂化生产、装配化施工、
一体化装修、信息化管理、智能化应用为主要特征的现代建筑产业体系的目标。上海市委、市政
府于2022年7月印发的《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的实施意见》
提出要实施工程建设全过程绿色建造，全面推广装配式建筑和全装修住宅。广东省住房城乡建设
厅等部门在2022年9月发布的《关于加快新型建筑工业化发展的实施意见》明确了到2025年底，
全省装配式建筑占新建建筑面积比例达到30%以上，其中重点推进地区达到35%以上，积极推进地
区达到30%以上，鼓励推进地区达到20%以上的发展目标。
从“十四五”期间各省市装配式建筑政策和发展规划来看，80%以上城市已明确要求装配式
建筑的装配率不低于50%。2022年以来，强制上竖向构件或通过3%容积率奖励政策等措施鼓励上
竖向的城市比例大幅增加，包括上海、北京、天津、武汉、合肥、郑州、杭州、济南、青岛、佛
山、中山、珠海、洛阳、开封、泰安等40余个城市。
部分城市在容积率奖励、提前预售和资金监管等方面的政策支持力度加大，如北京市对采用
装配式建筑的商品房开发项目在办理房屋预售时，可不受项目建设形象进度要求的限制，对装配
率达到50%以上装配式建筑，给予180元/平方米的奖励资金，同时给予实施项目不超过3%的面积
奖励、增值税即征即退优惠等。济南市对投入资金达到工程建设总投资的25%以上且已完成基础
工程的装配式建筑项目，可申请办理《商品房预售许可证》，各拨付节点预售资金监管留存比例
可下调10个百分点，给予3%的容积率奖励，并享受税收优惠等政策。
部分城市对于上竖向构件的高装配率项目进行特殊补贴，如上海市对评价等级达到AA的装配
式建筑，补贴每平方米60元，达到AAA的每平方米补贴100元。“十四五”时期是落实“双碳”目
标的关键时期，建筑节能与绿色建筑行业将面临转型发展问题，也将迎来重要的发展机遇。
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主要从事房地产开发、装配式建筑业务。
房地产开发业务：公司拥有房地产开发企业一级资质，所开发的项目分布在武汉、合肥、重
庆、西安、芜湖、杭州、嘉兴、江阴、无锡、中山等国内大中型城市，其中武汉、合肥、苏州、
重庆为公司业务重点区域。公司房地产开发项目主要为装配式示范项目，通过自主开发推广叠合
剪力墙技术体系，为各地打造装配式建筑标杆，引领当地房地产和建筑产业升级。
装配式建筑业务：公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计建筑行业（建筑工
程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资质，具有
成熟的装配式建筑专项设计和基于BIM平台的设计、建造及供应链管理应用能力。以叠合剪力墙
技术体系为核心，以智能化工厂为主体，通过叠合剪力墙体系施工队伍和营销队伍，基于集团布
局的城市装配式优惠政策，承接装配式建筑专项分包及装配式装修业务。报告期内，公司投产的
武汉江夏、青岛即墨、湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗、成都金堂等多家
工厂，为各工厂周边重点城市的客户提供配式建筑专项分包及装配式装修业务服务。
1、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析
公司房地产业务主要集中在武汉、合肥、重庆等新一线城市和长三角、珠三角城市群。
武汉区域市场：
（1）房地产市场：2022年武汉市全年供地992万方，成交867万方，多为底价成交。
2022年武汉市住宅市场全年供求双降。全年住宅供应建面约1077万㎡，同比下滑约54%；成
交建面约1310万㎡，同比下滑约42%，成交均价14922元/㎡，环比下跌约6%；2022年受宏观经济
环境影响，全市楼市持续低迷，但随着第四季度救市政策纷纷出台，全年楼市在年末有翘尾趋势
。公司在武汉及周边市场开发有美好长江首玺、黄石半山云廷等楼盘，全装全配“拎包入住”产
品，提升业主入住体验同时获得市场认可。
（2）装配式建筑市场：2022年武汉市全市新建装配式建筑面积1704.5万平方米，完成目标
任务的102.7%，其中江汉区、武昌区项目推进情况较好，均超额完成目标任务25%以上。全市共
确定装配式建筑示范项目27个，其中武昌区超额完成目标任务，黄陂区、新洲区未完成目标任务
。从装配式建筑目标任务完成情况看，虽然绝大部分市州均完成了新建装配式建筑面积的总目标
，但从统计上报的项目信息来看，新开工装配式项目多为工业建筑，这一方面是因为受国家房地
产宏观调控及需求萎缩等多重因素的影响，房地产开发项目大幅减少，另一方面也因为部分市州
对民用建筑工程采用装配式方式建造重视程度不够，导致全省装配式建筑发展质量不高。随着中
央“十四五”规划和湖北省“十四五”规划文件出台，武汉市也持续把发展装配式建筑作为推进
新型建筑工业化、加快装配式建筑项目落地，鼓励打造高质量装配式住宅项目。
合肥区域市场：
（1）房地产市场：2022年合肥土地市场成交量升价跌，土拍热度有所下降。2022年合肥市
涉宅用地成交建面1086万平，同比增加129.7%。在成交的涉宅地块中，有30宗地达最高限价，进
入竞品质阶段，这些地块主要集中在滨湖、包河、蜀山等区域。住宅用地成交楼面均价5739元/
㎡，同比下降29.9%；土地溢价率为6.38%，同比下降8%。2022年合肥新房网签3.76万套，同比21
年的5.39万套下跌约30.1%，均价整体呈稳步攀升趋势。其中，合肥市区（不含四县一市）2022
年12月的最新商品住宅成交均价为20419元/㎡，较2021年同期上涨了10.7%，主要源于区域成交
结构和楼市调控政策松绑。2022年公司开发的合肥云玺项目，实现年度签约1.2亿，顺利完成了
项目清盘的任务，年度销售公寓344套，公寓销售套数位列合肥同类市场前三名。
（2）装配式建筑市场：2022年全市新建装配式建筑面积达到1200万平方米以上，重点推进
区域装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于30%，积极推进区域不低于25%，政府投资总建筑面
积大于10万平方米或单体工程大于1万平方米的公建项目，全部纳入装配式建筑项目库。全市新
建商业开发项目，采用装配式建筑面积占比应达到30%-50%。
重庆区域市场：
（1）房地产市场：2022年重庆主城区供地622万方，同比下降67.6%，公告楼面均价5604元/
㎡，同比下降11.2%；成交611万方，同比下降65.0%，成交楼面均价5854元/㎡，同比下降15.8%
，平均溢价率3.2%。土地市场疲软，供应成交量急剧下滑。受全国大环境影响，2022年全年住宅
供应926万方，同比下降57%，成交1489万方，同比下滑48%，价格8670元/㎡，同比下滑244%；四
季度整体成交再度下滑，达到历史低位。公司开发的美好天赋项目2022年签约17223万元，回款
约19919万元，巴南时光名著项目2022年签约12825万元，回款约14268万元，同比2021年小幅下
滑。
（2）装配式建筑市场：2022年重庆市累计开工装配式建筑超过4000万平方米，去年新建建
筑中装配式建筑占比超过18%，其中中心城区达到36%；培育国家级产业基地6家，市级产业基地2
9家，部品部件生产企业60余家。力争到2025年，全市装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。重
庆市住房城乡建委等部门联合出台《重庆市绿色建筑产业与绿色金融协同发展工作试点方案》，
要求创新绿色金融服务，支持建筑行业绿色发展，确保碳达峰、碳中和目标如期实现。力争到20
25年，全市城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到100%，绿色建材应用比例不低于70%。
长三角区域市场：
（1）房地产市场：2022年，长三角商品住宅成交面积同比下降近四成，规模处于2015年来
最低水平。2022年初，长三角地区商品住宅成交面积同比下降超50%，二、三季度利好政策陆续
出台，房企抓住窗口期集中出货，商品住宅成交面积同比降幅明显收窄，但四季度需求集中释放
后略显乏力，新房市场修复放缓。2022年，公司合作开发的杭州临安锦云澜天里项目顺利交付，
张家港滨江映项目二期加推，持续销售中。
（2）装配式建筑市场：长三角区域是全国装配式建筑发展最快、规模最大的地区。数据显
示，2022年长三角三省一市建筑业总产值近9万亿元，占全国建筑业总产值的28.8%。具体到江苏
，截至2022年底，全省已累计完成装配式建筑面积2.1亿平方米，创建国家级装配式建筑示范城
市5个。根据国家战略规划要求，推动生产和施工智能化升级，扩大标准化构件和部品部件使用
规模，提高装配式建筑综合效益，安徽省要求到2025年，全省培育50个以上省级装配式建筑产业
基地、3—5个省级装配式建筑产业园区，产能达到5000万㎡，装配式建筑占到新建建筑面积的30
%；江苏省要求到2025年，装配式建造成为主要建造方式，装配式建筑占新建建筑比例达到50%，
新建成品住房比例达到50%以上，建筑产业现代化水平继续保持在全国的领先地位；上海市要求
到2025年，全市范围内国有建设用地新建项目100%实施装配式建筑。
珠三角区域市场：
（1）房地产市场：2022年1-11月，广东房地产开发投资1.36万亿元，同比下降15.1%；其中
，商品住宅投资下降14.9%。分区域看，珠三角核心区开发投资下降11.2%，沿海经济带下降29.8
%，北部生态发展区下降37.6%。1-11月，广东省全省商品房销售面积下降24.9%。2022年，受行
业周期性下行的影响，深圳新房市场表现相对低迷。全年新建商品住宅供应面积约402万㎡，成
交面积约343万㎡，供需两端同比均下降近三成，年末出清周期约12个月，达近三年高位。新房
价格整体表现稳定，2022年深圳新建住宅价格累计下跌0.12%，12月均价54107元/㎡，跌至4年内
最低水平。广州土地市场整体遇冷，涉宅用地供求规模降幅明显。全年涉宅用地供应58宗，供应
建面918万㎡，同比下降近六成；成交48宗，成交建面820万㎡，同比下降超四成。在成交地块中
，有9宗溢价成交，其中溢价率最高为15%，3宗地块溢价率不足1%。截至2022年底，东莞全域已
取消限购，首付比例下降，最低降至20%，另有增值税免征年限5年改为2年、新房限售从3年改为
2年、二孩及三孩家庭可新增购买一套住房等，政策托底意味较浓。整体来看，2022年，珠三角
整体房地产市场低位运行，延续了2021年下半年以来的调整态势，购房信心明显不足，深圳、广
州、东莞等重点城市新建商品住宅整体成交规模降幅超三成，土地市场也出现持续低迷态势。
（2）装配式建筑市场：根据广东省发布的《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建
筑的实施意见》，到2025年，主要地区达30%以上，其余地区达20%。其中，2022年以广州、深圳
、佛山、惠州为代表的核心城市装配式建筑推进速度较快，深圳市入选国家智能建造试点城市，
2022年新开工装配式建筑面积1845万平方米，新增绿色建筑面积1816万平方米。佛山市2022年完
成了新建装配式建筑占新建建筑面积26%以上的目标任务，政府投资工程装配式建筑占比也达到
了60%以上。惠州市新开工装配式建筑面积从2020年的8.3%上升到2022年的19.35%。2022年1-11
月，全市新开工装配式建筑面积588.13万平方米。整体来看，“珠三角”地区经过多年示范引领
和市场培育，装配式建筑市场已形成相当基础。
2、报告期管理层的经营与管理对策
在2022年较为严峻的经济环境下，公司管理层坚决贯彻“去库存、抓回款、保交付”的经营
方针，将提升各项目经营能力作为现阶段重要目标，降成本、控费用，强化执行力。2022年完成
了武汉长江首玺、武汉名流汇、芜湖美好首玺、江阴美宸雅苑等多个项目共计4830户交付，实现
房地产业务收入约46亿元。
装配式建筑业务方面，公司聚焦强制及鼓励应用竖向构件装配式建筑政策的城市，利用装配
式建筑鼓励、奖励政策，加强与央国企、地方平台公司，头部设计院、头部总承包企业沟通力度
，以强强联合的形式解决其在装配式建筑领域的痛点难点，利用其在当地资质、业绩、资源等方
面的优势，在保障房项目、开发项目上进行装配式建筑专项分包和装配式装修业务的合作，扩大
并稳定业务规模；同时，持续推进合作建新工厂和已投产工厂的股权开放，采用合作建厂模式盘
活工厂和装配式建筑专项分包及装配式装修业务。采用我司投入自动化生产设备及叠合剪力墙相
关技术体系，合作方承担工厂土地、厂房建设、运营资金等投入；合作方充分利用自身资源推动
拟建工厂所在城市的装配式建筑政策落地实施并提供保底业务，我司负责技术体系的属地化落地
及业务拓展。对现已投产工厂开放股权，引进当地平台公司、国有企业、央企等有区域政府资源
、市场资源的合作方参股，通过合作扩大叠合剪力墙体系在当地的影响力及市场份额，形成稳定
的业务量，扩大我司装配式建筑专项分包及装配式装修产品市场占有率。
3、公司房地产储备情况
（1）新增土地储备项目
公司将战略性向以装配式建筑为核心的“房屋智造”业务转型。报告期内公司无新增土地储
备。
4、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况
根据房地产经营惯例，公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保。截至报告期末尚存在
阶段性担保责任的担保余额256786万元。
三、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。公司装配式建筑业务聚焦装配式建筑专项分包
及装配式装修，地产业务向以装配式建筑为核心的房屋代建业务转型。以叠合剪力墙技术体系为
核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字化方式实现装配式装修房屋的规模化智能建造。通
过大力推广装配式竖向墙体应用，推进行业发展，推动建筑产业向绿色、节能、环保升级。
1、先进的技术体系：公司于2017年引进吸收欧洲技术，结合我国建筑规范自主研发叠合剪
力墙技术体系，在高装配率建筑的智能建造具有领先优势。相较国内目前普遍应用的实心剪力墙
技术体系而言，具有整体性好、防水性能优，容错能力强、施工便捷，PC构件自重轻、易于吊装
等特点，更符合绿色建筑要求。同时，公司联合同济大学、华中科技大学、武汉理工大学、中国
建筑标准设计研究院等高校及科研院所积极开展技术研发，针对叠合剪力墙技术体系已完成和在
研课题60余项，已累计申报专利145项，获得授权124项。作为主编单位已发布叠合墙技术标准11
部，涵盖设计、生产、施工、验收各个环节，实现叠合剪力墙结构在7度设防烈度区适用高度达1
00米，已在武汉长江首玺等多个项目中全面应用。
2、数字化房屋设计能力：为承载美好房屋智造设计驱动的一体化业务模式、提升BIM设计效
率、降低设计成本，自主研发了具有独立知识产权的“美好BIM智能设计平台”。该平台实现了B
IM的集中化设计，将整体构造拆分和构件拆分融合，在一个平台上对建筑从整体到构件进行全面
设计。从“普通素模”到“精准精模”全过程可视化深化设计，生成工厂生产线需要的生产加工
文件、图纸。结合BIM三维可视化功能，实现钢筋数据布局查看和一键化绘制等应用。这套技术
体系已经在美好房屋智造多个项目中应用，其中重庆美好天赋项目被住建部列为全国智能建造试
点项目。
3、智能化全自动生产线：公司引进德国先进全自动化生产线，从第二个工厂开始针对模台
、养护窑格架、固定滚轮、码垛机钢架等核心部件实现国产化，国产化率达35%。国产化部件加
工精度达到欧洲验收标准，与进口生产线配线使用，为生产线国产化技术改造升级打下坚实基础
。在此基础上，公司加强养护窑加热系统、构件外运车、磁性边模、自动喷涂脱模剂装置的自主
研发，已试制成功并安装完成，性能优于进口件，再次减少国外采购比例5%，国产化比例达到40
%。目前，公司已在全国各中心城市投资建设13座产能大、技术先进、智能化程度高的房屋智造
工厂，自动化率接近100%。13座工厂的PC构件设计年产能合计可达360万m3，最大可装配拎包入
住的房屋面积4800万㎡。
4、装配施工：公司建立美好自有产业化工人队伍（美好装配师），拥有完善培训体系和卓
越交付能力，根据装配式项目需求，在装配项目建设过程中，能够运用娴熟的装配技能，执行标
准化的作业动作，并采用先进的专业机具，切实保证项目安全、工期和质量。
5、装配式装修：公司自建研发队伍，同时与装配式装修头部企业开展技术合作，以工业化
方式推动装修标准化，基于不同生活场景，打造涵盖硬装、软装和智能家电的全产品体系，依托
批量采购优势，结合业主生活需求敏感点，为客户提供“拎包入住”的一体化人居空间。
四、主营业务分析
1、概述
2022年，公司实现营业收入5291723784.44元,发生营业成本5088950007.04元，期间费用679
464688.83元，产生经营性现金净流量-538692675.40元，实现归属于公司股东的净利润-1566936
785.53元。
●未来展望:
1、2022年度经营计划完成情况回顾
2022年度，公司未达成年初制定的经营指标的主要原因：
（1）房地产业务
报告期内房地产市场超预期因素频发，经历了行业寒冬的深度调整，受供应、需求、支付能
力等多方面市场透支导致行业信心受损，成交增长动能明显转弱，购房者观望情绪浓厚，行业销
售面积及销售金额同比下滑明显，同时公司部分项目受销售去化低迷、现金流支撑乏力影响停工
，导致报告期内公司房地产业务发展低于预期。
（2）装配式建筑业务
公司采用的叠合剪力墙技术体系对比套筒灌浆体系的施工便捷、检测直观、钢筋搭接连续、
混凝土连续浇筑、三重防水优势还不为人熟知，各地政府支持装配式建筑发展的竖向结构政策力
度差异较大。同时，2022年房地产市场深度调整态势未改，新开工装配式建筑面积增速、房地产
开发投资和房地产销售等方面均出现整体较为严重下滑，导致报告期内公司装配式建筑业务发展
不及预期。
2022年8月以前，公司聚焦PC销售业务和EPC工程总承包业务为主，PC构件销售和EPC工程总
承包业务量均受限于公司房产开发、建筑施工业务量，规模相对有限；2022年下半年后，公司开
始聚焦装配式建筑专项分包及装配式装修业务，公司市场营销人员全国范围内跟踪战略客户67家
，跟踪项目预计签约金额288944万元，持续开发新的客户和项目资源，市场拓展取得初步成效。
3、2023年度经营工作重点
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