经营分析☆ ◇000718 苏宁环球 更新日期：2025-09-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发（凭资质经营）等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 7.49亿 80.19 4.30亿 90.02 57.48
医美及生物医药(行业) 9171.58万 9.82 3986.97万 8.34 43.47
酒店(行业) 4945.13万 5.30 -102.33万 -0.21 -2.07
其他(行业) 4378.61万 4.69 887.53万 1.86 20.27
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 7.49亿 80.19 4.30亿 90.02 57.48
医美及生物医药(产品) 9171.58万 9.82 3986.97万 8.34 43.47
酒店(产品) 4945.13万 5.30 -102.33万 -0.21 -2.07
其他(产品) 4378.61万 4.69 887.53万 1.86 20.27
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 7.56亿 80.95 4.46亿 93.28 59.01
上海(地区) 4823.73万 5.17 --- --- ---
其他地区(地区) 4705.72万 5.04 --- --- ---
芜湖(地区) 3677.46万 3.94 --- --- ---
无锡(地区) 3225.98万 3.46 --- --- ---
吉林(地区) 1077.23万 1.15 --- --- ---
宜兴(地区) 278.63万 0.30 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 16.55亿 78.02 8.22亿 84.01 49.64
其他(行业) 1.81亿 8.55 7350.37万 7.52 40.53
医美及生物医药(行业) 1.79亿 8.42 8189.39万 8.37 45.87
酒店业(行业) 1.06亿 5.01 91.84万 0.09 0.86
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 16.55亿 78.02 8.22亿 84.01 49.64
其他(产品) 1.81亿 8.55 7350.37万 7.52 40.53
医美及生物医药(产品) 1.79亿 8.42 8189.39万 8.37 45.87
酒店业(产品) 1.06亿 5.01 91.84万 0.09 0.86
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 17.27亿 81.41 9.11亿 93.18 52.77
上海(地区) 9544.84万 4.50 --- --- ---
其他地区(地区) 9483.08万 4.47 --- --- ---
无锡(地区) 7679.63万 3.62 --- --- ---
芜湖(地区) 7615.31万 3.59 --- --- ---
吉林(地区) 4341.66万 2.05 --- --- ---
宜兴(地区) 764.90万 0.36 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 11.25亿 85.93 7.38亿 93.34 65.61
医美及生物医药(行业) 8781.59万 6.71 3988.10万 5.04 45.41
酒店业(行业) 5277.84万 4.03 114.67万 0.15 2.17
其他(行业) 4355.78万 3.33 1166.20万 1.47 26.77
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 11.25亿 85.93 7.38亿 93.34 65.61
医美及生物医药(产品) 8781.59万 6.71 3988.10万 5.04 45.41
酒店业(产品) 5277.84万 4.03 114.67万 0.15 2.17
其他(产品) 4355.78万 3.33 1166.20万 1.47 26.77
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 11.22亿 85.72 7.58亿 95.90 67.58
其他地区(地区) 4727.64万 3.61 --- --- ---
上海(地区) 4580.99万 3.50 --- --- ---
无锡(地区) 4003.71万 3.06 --- --- ---
芜湖(地区) 3816.39万 2.92 --- --- ---
吉林(地区) 1230.16万 0.94 --- --- ---
宜兴(地区) 337.84万 0.26 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 16.11亿 76.21 10.67亿 84.71 66.25
医美及生物医药(行业) 1.98亿 9.38 9858.82万 7.83 49.71
其他(行业) 1.86亿 8.80 8849.54万 7.03 47.59
酒店业(行业) 1.18亿 5.60 551.10万 0.44 4.65
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 16.11亿 76.21 10.67亿 84.71 66.25
医美及生物医药(产品) 1.98亿 9.38 9858.82万 7.83 49.71
其他(产品) 1.86亿 8.80 8849.54万 7.03 47.59
酒店业(产品) 1.18亿 5.60 551.10万 0.44 4.65
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 16.38亿 77.52 11.21亿 88.97 68.40
其他地区(地区) 1.32亿 6.25 --- --- ---
无锡(地区) 1.08亿 5.09 --- --- ---
上海(地区) 9895.02万 4.68 --- --- ---
芜湖(地区) 9573.18万 4.53 --- --- ---
吉林(地区) 2853.35万 1.35 --- --- ---
宜兴(地区) 1217.48万 0.58 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售6.95亿元，占营业收入的74.40%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│荣锦瑞府（天华硅谷三期） │ 46912.73│ 50.25│
│滨江雅园(北外滩水城20街区) │ 19241.49│ 20.61│
│芜湖城市之光 │ 1332.71│ 1.43│
│吉林天润城 │ 1077.23│ 1.15│
│南京天润城 │ 898.78│ 0.96│
│合计 │ 69462.94│ 74.40│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购4.73亿元，占总采购额的40.76%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│江苏中昱建设工程有限公司 │ 17210.64│ 14.82│
│合肥市义兴建筑安装工程有限责任公司 │ 12784.99│ 11.01│
│南京苏浦建设有限公司 │ 12479.76│ 10.75│
│上海京藤建设工程（集团）有限公司 │ 2982.16│ 2.57│
│汉海信息技术(上海)有限公司 │ 1865.79│ 1.61│
│合计 │ 47323.35│ 40.76│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售。公司深耕房地产行业三十余载，始终践行稳健、高质量发展路线，
聚焦长三角核心区域，致力于开发优质地产项目。报告期内，公司在保持房地产核心业务稳步发展的同时，
持续推进“地产+医美”双主业协同并进，强化资源整合，抓好风险控制，积极探索新业务、新模式，促进
公司治理水平及市场竞争力持续攀升。
（一）公司所处行业的发展情况
1、房地产行业发展情况
2025年上半年我国房地产市场投资和销售端，仍处于承压状态，但重点数据降幅进一步收窄，已逐步出
现企稳迹象。根据国家统计局数据显示，2025年上半年全国房地产开发投资完成额4.67万亿元，同比下降11
.2%；新开工面积3.04亿平方米，同比下降20%，房企拿地仍较谨慎，土地市场以盘活存量为主；新建商品房
销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅同比收窄。根据中指研究
院发布数据，2025年上半年300城住宅用地成交面积延续缩量，但出让金同比增长逾两成，成交集中度显著
提升。
房地产政策方面呈现“中央统筹定调、多部门协同攻坚、地方因城施策”特征：中央锚定供需两端调控
，构建全周期政策闭环—3月国务院部署“促需求、去库存、防风险”；4月中央政治局会议明确城中村改造
与存量房收购；5月金融“组合拳”将5年期以上LPR降至3.5%；6月聚焦“好房子”建设深化调控。多部门协
同发力，自然资源部以专项债盘活存量土地，财政部等部门设20个城市更新试点，央行强化购房融资支持，
覆盖土地、金融、财政关键领域。地方落实因城施策，通过优化公积金政策、发放购房补贴等相关政策，因
地制宜激活市场活力，共同推动房地产市场止跌回稳。
2、医美行业发展情况
2025年上半年，随着上游原材料供应多元化与产品矩阵持续扩容，医美行业在消费复苏与技术创新的双
轮驱动下，呈现出多元化、理性化与专业化的发展态势。一方面，行业规模持续扩大，轻医美消费继续领跑
市场，占据50%左右的市场份额，光电类和注射类项目因其创伤小、恢复快、风险低等特点备受青睐。再生
医美市场同比激增，成为行业新增长点。医美服务机构战略重心从“广覆盖”转向“精准匹配需求”，重点
聚焦高性价比与差异化产品的筛选。
与此同时，行业面临价格竞争加剧与合规运营成本攀升的双重压力，中小机构加速出清，超过半数医美
机构经营业绩同比下滑。随着“医美乱象专项整治”工作收官，行业正式进入“合规红利”阶段，市场集中
度进一步提高。当前，差异化竞争策略与高品质定制化服务模式同步推进，深耕产品品质与服务质量的医美
服务企业竞争优势将进一步凸显，共同驱动医美行业迈入品质化升级的全新发展阶段。
（二）报告期内公司的主要经营情况
2025年上半年，房地产行业延续整体承压态势，部分房企持续出现较大亏损。公司坚持稳健经营理念，
聚焦地产与医美双主业，优化资源配置，推进多元业态协同发展，深化内控与风险管理，积极应对宏观及行
业挑战，保障公司稳定健康、可持续发展。2025年上半年，公司实现营业收入9.34亿元，同比下降28.67%，
实现归属于上市公司股东的净利润1.37亿元，同比下降45.51%。公司保持良性、健康的财务状况，资产负债
率仅为29.74%，筑牢公司行稳致远的根基。报告期内，公司开展的重点工作如下：
1、房地产业务：品质筑基，稳中求进
公司房地产业务集中资源深耕长三角区域，持续夯实发展根基。公司践行“品质为先，以客户需求为中
心”的项目开发理念，持续优化产品结构，聚焦户型设计科学性与功能实用性双提升，以精细化空间规划精
准匹配不同客群居住需求，构建覆盖刚需、改善及高端住宅的全梯度产品体系，全面提升产品市场竞争力。
报告期内，公司以重点项目开发为抓手，通过全周期精细化管理与高标准建设管控，实现项目开发品质
与进度的同步提升。重点项目南京荣锦瑞府为公司新一代高端改善型住宅产品代表，一期已顺利交付业主，
二期于2025年8月初提前近两个月高品质交付，取得广大业主及市场的一致好评，目前三、四期正按计划有
序推进开工建设。2025年上半年，公司新一代刚需改善型住宅项目南京滨江璟园开工建设，该项目整体规划
建筑面积21.5万平方米，已开工面积5万平方米。公司通过建立节点目标责任制、优化资源调配效率，严格
保障交付品质，成功推动标杆项目提前高品质交付，客户满意度与品牌美誉度增强，市场影响力持续扩大。
公司以关键销售节点为抓手精准铺排推售节奏，通过分阶段释放限时优惠、清栋特价、赠送精装修、赠
送车位、减免物业费等阶梯式政策激活需求；通过加大抖音、小红书等新媒体平台营销力度，建立周边县市
拓客网络、大幅提升老带新激励政策多元拓客，以实现项目的较快去化，加速销售回款。报告期内，公司南
京荣锦瑞府、滨江雅园等住宅项目持续热销，销售情况处于区域前列。南京、无锡、芜湖等地商业项目销售
成交金额同比增长100.47%。
公司扎实推进提质增效工作，以“源头严控、过程精管、结果增效”的成本管控理念，将成本管控深度
嵌入业务全周期。设计端在严格践行设计标准、确保项目交付品质的基础上，采用模块化设计理念，高效运
用BIM等先进技术，实现项目建安成本降低2%-3%，工期压缩10%-15%。
2、医美业务：持续突破，加速成长
公司持续加大医美产业相关投入，在技术创新、人才建设、数字化运营、品牌拓展及合规管理等方面全
面发力，促进公司医美业务板块综合竞争力不断攀升。报告期内，公司医美业务实现营业收入9,171.58万元
，同比增长4.44%；下属各机构预收达9,282.9万元，同比增长18%。依托公司强大的品牌影响力以及良好的
市场口碑，公司医美板块实现业务的持续性突破及快速成长。
苏亚医美以“顾客至上”为核心服务理念，围绕医疗安全、专业能力、个性服务三大支柱，打造全链条
高品质诊疗体系。报告期内，针对医美行业消费趋势的变化，制定并实施一系列精准营销策略，实现新客高
效转化、老客粘性提升及复购率稳步增长，显著提升品牌影响力和市场份额。2025年上半年，公司旗下医美
机构总上门服务达78,273人次，同比增长11.4%；消费达39,862人次,同比增长18.1%；新增新客15,521人,新
客预收金额同比增长50.4%。
公司医美机构覆盖南京、上海、无锡、北京、石家庄、唐山六座重点城市，各机构均严格按照行业高标
准建设及运营，经营规范，资质齐全，市场地位处于区域前列。2025年上半年，无锡苏亚医美凭借卓越实力
，斩获美团医美“2025年度影响力品牌”“验真破万先锋”“匠心服务奖”三项奖项，成为江苏唯一同时斩
获三项荣誉的医美机构；石家庄苏亚医美及医生荣登美团北极星医美榜，充分彰显消费者对公司医美机构的
满意度及品牌影响力。同时，无锡第二家医美机构已完成全部建设工作，于8月开始试营业，将进一步增强
苏亚医美在无锡及周边苏南区域的市场竞争力。
2025年下半年，公司计划在长三角经济发达城市增设医美机构，持续扩大医美业务版图，深耕高净值客
群集中的重点城市，进一步夯实多城多院的优势地位，充分满足更多消费者多样化的爱美需求，推动公司医
美业务经营规模、盈利水平、品牌影响力持续提升。
3、管理提升与内控强化：夯实基础，稳健前行
2025年上半年，公司秉持“高效运作、合规经营、稳健发展”的经营管理方针，重点围绕组织体系优化
、内部控制强化、风险防控及合规监督等方面持续推进公司治理及内部控制水平提升，全面夯实公司高质量
发展的组织根基，保障公司稳健前行。
公司聚焦组织效能提升，通过架构完善、跨部门协同、流程精简三方面优化管理体系：一是系统梳理部
门架构与岗位职责，明确权责边界，保障运转高效；二是强化跨部门协作与资源共享，打破信息壁垒，提升
业务协同效率；三是精简重点业务单元冗余流程，缩短决策执行周期，增强响应速度。报告期内，公司精简
优化审批流程90余项，将平均审批周期缩短2-3个工作日，有效增强了组织协同性、执行效率与应变能力。
公司持续完善风险管理体系，重视风险管理与合规监督工作，通过定期风险评估、压力测试及预警预案
，强化关键环节风险识别与应对能力。
发展战略和未来一年经营计划展望未来，政策基调将转向“更大力度推动止跌回稳”，通过强化政策落
地与市场预期引导，加速行业深度出清，高品质产品将更受青睐，推动房地产向租购并举、市场与保障协同
、绿色智能的高质量新模式转型。
公司将始终秉持“稳健经营、稳中求进”的经营理念，以长期价值创造为战略牵引，系统推进三大核心
任务，全面增强发展韧性、激活内生动力，加速迈向高质量发展新阶段。
1、以需促优，锻造市场优势
紧扣市场需求动态变化，以品质为内核驱动，以前瞻性视野系统性优化产品结构：一方面加大高品质项
目供给力度，另一方面通过产品力升级与服务精细化适配，精准响应市场差异化需求，全面提升项目竞争力
与客户满意度，巩固市场优势地位。
2、聚焦效能提升，深化经营韧性
以深化经营管理效率为抓手，持续提升组织效能与资源配置精准度，强化内部运作质量，通过全流程动
态风控机制，提高资金使用效率及安全边际，通过内部挖潜与结构优化，筑牢风险防控屏障，保障经营行稳
致远。
3、守正拓新，激活长效动力
在稳健发展的基础上加快创新赋能，深化数字化技术对开发效率的提升应用，加速推动多元化业态协同
模式落地，加快构建“需求精准适配、风险动态可控、创新持续赋能”的可持续发展模式，持续增强核心竞
争力，推动公司向更高质量发展层级进阶。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司之子公司吉林市苏宁环球有限公司、江苏乾阳房地产开发有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限
公司等公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2025年6
月30日累计按揭贷款余额为人民币535,970,503.36元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押
，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。
二、核心竞争力分析
公司依托深厚的品牌积淀、优质的土地储备、卓越的管理能力以及健康稳健的财务结构，构建起多维度
、差异化的综合竞争优势，助力公司在复杂多变的市场环境中始终保持稳健、高质量发展态势，为长期可持
续经营奠定坚实基础。
1、品牌优势：锻造市场竞争力
公司在房地产领域深耕细作三十余载，匠心打造了“苏宁·天润城”、“苏宁·北外滩水城”、“苏宁
·城市之光”、“苏宁·天御国际广场”等多个高品质标杆项目，赢得了广大消费者的高度赞誉及广泛认可
，形成了强大的品牌影响力及市场号召力。公司旗下“苏亚医美”品牌凭借先进的医疗技术、一流的器械设
备、资深的专家团队以及优质的服务体系，建立了良好的市场口碑，吸引了一批高粘性、高活跃度、高消费
能力的客户群体。公司地产及医美业务在客户资源、渠道拓展和品牌推广上实现协同效应，通过交叉营销及
数据共享，有效提升客户覆盖率、品牌认知度及公司整体盈利能力，助力公司在市场竞争中保持优势地位。
2、土地优势：构筑稳健盈利基石
得益于早期前瞻性的购地策略及科学的土地布局规划，公司以较低的获地成本积累了大批优质的土地储
备，且多位于长三角经济发达地区，区位优势及土地成本优势明显，在行业周期波动中展现出较强的抗风险
能力。随着房地产市场逐步回暖，核心区域优质土地价值进一步凸显，可为公司未来项目开发提供强力支撑
。凭借充足的核心区域土地储备及突出的土地成本优势，在保障项目建设品质的同时，可有效提升项目投资
回报率，持续为公司带来稳健收益，巩固公司长期可持续发展基础。
3、管理优势：战略引领与高效执行
公司核心管理团队人员稳定，在房地产开发、医美业务及公司运营管理等领域积累了深厚的行业背景知
识及运作实战经验，具备出色的战略规划能力及高效的协作执行能力，能够精准把握行业发展趋势及市场变
化机遇，制定科学的发展战略，并确保各项战略目标高效落地。同时，高度重视创新驱动，通过持续优化业
务流程、推进数字化与信息化建设、强化跨部门协作，实现资源的高效整合与业务的协同发展。公司管理团
队素质卓越，可有力保障公司高效运转，在复杂多变的市场环境中始终保持强势应变能力，助力公司长期稳
定健康发展。
4、财务优势：坚实支撑与价值创造
公司长期践行“低负债，高收益”的经营理念，资本结构健康，偿债风险可控。截至报告期末，公司资
产负债率仅为29.74%，扣除合同负债后的资产负债率低至27.43%，公司有息负债总额15.93亿元，全部为银
行贷款，资金使用成本低，债务结构稳定，现金流充足，财务安全边际较高。公司良好健康的财务状况，为
公司管理运营、业务发展及战略投资提供坚实支撑，持续提升公司内在价值，巩固公司长期竞争优势。
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