经营分析☆ ◇000718 苏宁环球 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发（凭资质经营）等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 11.25亿 85.93 7.38亿 93.34 65.61
医美及生物医药(行业) 8781.59万 6.71 3988.10万 5.04 45.41
酒店业(行业) 5277.84万 4.03 114.67万 0.15 2.17
其他(行业) 4355.78万 3.33 1166.20万 1.47 26.77
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 11.25亿 85.93 7.38亿 93.34 65.61
医美及生物医药(产品) 8781.59万 6.71 3988.10万 5.04 45.41
酒店业(产品) 5277.84万 4.03 114.67万 0.15 2.17
其他(产品) 4355.78万 3.33 1166.20万 1.47 26.77
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 11.22亿 85.72 7.58亿 95.90 67.58
其他地区(地区) 4727.64万 3.61 --- --- ---
上海(地区) 4580.99万 3.50 --- --- ---
无锡(地区) 4003.71万 3.06 --- --- ---
芜湖(地区) 3816.39万 2.92 --- --- ---
吉林(地区) 1230.16万 0.94 --- --- ---
宜兴(地区) 337.84万 0.26 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 16.11亿 76.21 10.67亿 84.71 66.25
医美及生物医药(行业) 1.98亿 9.38 9858.82万 7.83 49.71
其他(行业) 1.86亿 8.80 8849.54万 7.03 47.59
酒店业(行业) 1.18亿 5.60 551.10万 0.44 4.65
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 16.11亿 76.21 10.67亿 84.71 66.25
医美及生物医药(产品) 1.98亿 9.38 9858.82万 7.83 49.71
其他(产品) 1.86亿 8.80 8849.54万 7.03 47.59
酒店业(产品) 1.18亿 5.60 551.10万 0.44 4.65
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 16.38亿 77.52 11.21亿 88.97 68.40
其他地区(地区) 1.32亿 6.25 --- --- ---
无锡(地区) 1.08亿 5.09 --- --- ---
上海(地区) 9895.02万 4.68 --- --- ---
芜湖(地区) 9573.18万 4.53 --- --- ---
吉林(地区) 2853.35万 1.35 --- --- ---
宜兴(地区) 1217.48万 0.58 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 8.45亿 81.84 5.51亿 84.79 65.20
医疗美容(行业) 9378.02万 9.08 4768.22万 7.34 50.84
酒店收入(行业) 6298.34万 6.10 3454.16万 5.31 54.84
其他业务(行业) 1195.37万 1.16 654.80万 1.01 54.78
文化类(行业) 1016.49万 0.98 1016.49万 1.56 100.00
混凝土(行业) 873.80万 0.85 -10.35万 -0.02 -1.18
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 8.45亿 81.84 5.51亿 84.79 65.20
医疗美容(产品) 9378.02万 9.08 4768.22万 7.34 50.84
酒店收入(产品) 6298.34万 6.10 3454.16万 5.31 54.84
其他业务(产品) 1195.37万 1.16 654.80万 1.01 54.78
文化类(产品) 1016.49万 0.98 1016.49万 1.56 100.00
混凝土(产品) 873.80万 0.85 -10.35万 -0.02 -1.18
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 8.30亿 80.36 --- --- ---
其他(地区) 6604.70万 6.39 --- --- ---
芜湖(地区) 4511.50万 4.37 --- --- ---
上海(地区) 4460.21万 4.32 --- --- ---
无锡(地区) 3536.35万 3.42 --- --- ---
吉林(地区) 727.14万 0.70 --- --- ---
宜兴(地区) 442.94万 0.43 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 18.86亿 84.22 12.01亿 85.79 63.66
医美及生物医药(行业) 1.93亿 8.62 1.15亿 8.18 59.36
酒店业(行业) 1.01亿 4.53 4996.99万 3.57 49.26
混凝土(行业) 2239.79万 1.00 -48.52万 -0.03 -2.17
其他(行业) 2133.65万 0.95 1959.80万 1.40 91.85
文化业(行业) 1523.63万 0.68 1523.63万 1.09 100.00
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 18.86亿 84.22 12.01亿 85.79 63.66
医美(产品) 1.93亿 8.62 1.15亿 8.18 59.36
酒店(产品) 1.01亿 4.53 4996.99万 3.57 49.26
混凝土(产品) 2239.79万 1.00 -48.52万 -0.03 -2.17
其他(产品) 2133.65万 0.95 1959.80万 1.40 91.85
文化(产品) 1523.63万 0.68 1523.63万 1.09 100.00
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 17.80亿 79.51 12.57亿 89.81 70.59
其他(地区) 1.35亿 6.02 9664.43万 6.91 71.70
芜湖(地区) 1.06亿 4.73 2505.89万 1.79 23.67
无锡(地区) 7351.05万 3.28 2758.71万 1.97 37.53
上海(地区) 6973.84万 3.11 -1546.21万 -1.10 -22.17
吉林(地区) 4988.38万 2.23 1316.09万 0.94 26.38
宜兴(地区) 2495.61万 1.11 -443.30万 -0.32 -17.76
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售11.15亿元，占营业收入的85.20%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│荣锦瑞府 │ 81133.41│ 61.99│
│威尼斯水城 │ 23705.42│ 18.11│
│天润城 │ 4063.54│ 3.10│
│城市之光 │ 1383.81│ 1.06│
│吉林天润城 │ 1230.16│ 0.94│
│合计 │ 111516.34│ 85.20│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购6.83亿元，占总采购额的51.34%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│江苏中昱建设工程有限公司 │ 37627.24│ 28.29│
│宜兴市自然资源和规划局 │ 23000.00│ 17.29│
│南京苏逸实业有限公司 │ 4185.12│ 3.15│
│南京市江北新区管理委员会行政审批局 │ 1810.29│ 1.36│
│南京大衍建筑装饰工程有限公司 │ 1657.87│ 1.25│
│合计 │ 68280.52│ 51.34│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售，深耕长三角区域，始终致力于开发优质的地产项目，在全国多地均
有布局。作为国内优质房地产开发企业，公司始终坚持“稳中求进”的发展理念，持续推进地产、医美双主
业发展战略，稳健经营，全力推动公司高质量转型发展。
（一）公司所处行业的发展情况
1、房地产行业发展情况
2024年上半年，我国经济运行总体平稳，经济回升向好态势继续稳固，高质量发展成效不断展现，但内
需不足的问题仍存压力。房地产行业多项政策逐步落地，核心城市交易活跃度有所提升，但全国新房市场整
体延续调整态势，市场整体尚未明显改善。
房地产销售方面，国家统计局数据显示，2024年1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比
下降19.0%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%。新房销售表现较弱，二手房市场业主“以价换量”
促交易导致二手房价格持续下探。房地产企业资金层面仍然承压，但随着“白名单”、城市房地产融资协调
机制等政策推出，融资压力有望得到一定缓解。房地产开发投资方面，土拍市场成交缩量，房企拿地意愿尚
未修复。上半年，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，土地市场保持低温态势。
房地产行业政策层面来看，据克而瑞研究中心统计，今年上半年，全国各地共推出楼市优化政策341次
，购房限制性政策持续松绑，下调首套房贷利率、优化公积金贷款政策、降低首付比例、商品房收储等手段
极大刺激了市场供需。供需两侧同时发力，有效提振了市场情绪，购房需求得以释放，房地产市场将加快迈
入筑底企稳恢复期，推动我国经济高质量发展，满足人民日益增长的美好生活需要。
2、医美行业发展情况
医美行业兼具医疗属性和情绪消费特点，医美消费者的悦己需求持续恢复。消费群体更加多元化，对美
的追求不再专属于年轻人，无论是女性还是男性，再到优雅老去的银发族，医美市场的边界不断扩展。在我
国市场经济增速放缓及消费需求K型分化的环境下，医美行业呈现出消费两极化趋势越发明显的特征，消费
者更加理性。医美的未来趋势将聚焦于个性化定制与科技融合，科技进步推动了微创、抗衰、光电等非手术
类治疗手段的发展，数字化转型，如AI皮肤诊断等将提升服务效率与客户体验。医美消费者在追求性价比医
美的同时，品质医美、个性化医美需求亦愈发凸显。近年来医美行业监管政策的出台表明，政府对医美行业
的重视与整治的决心，医美行业规范化、专业化程度将不断提高。医美行业合规监管趋严和从业者自律自治
将促使行业回归医疗本质，规范发展经营有利于合法合规资质的医美机构和医美产品脱颖而出，受到更多消
费者的青睐，促进行业不断发展。
（二）报告期内公司的主要经营情况报告期内，公司继续秉持“低负债、高收益”的经营策略，积极从
市场及客户的需求出发，以发展效益为中心，以稳健经营为保障，以创新管理为手段，牢固精细化管理理念
，不断提高经营能力，加强基础管理，促进公司房地产开发及多元化业务良性发展。2024年上半年公司实现
营业收入13.09亿元，同比增长26.72%，实现归属于上市公司股东的净利润2.52亿元，净利润率为19.25%。
公司持续保持良性、健康的财务状况，资产负债率仅为33.23%，为公司长期稳健发展保驾护航。
房地产开发业务以稳促进，夯实发展根基。公司积极响应政府去存量、优增量、保交楼的号召，把如期
交付、高品质交付放在首位，切实保障广大购房者的基本权益。报告期内，公司紧跟房地产整体市场及区域
市场的变化情况，狠抓项目质量，注重项目品质与细节，为广大居民提供实用性强、品质优的住宅项目，着
力打造精品工程。报告期内，公司荣锦瑞府住宅项目开工面积合计4.06万㎡，部分楼栋顺利竣工并已完成高
品质交付。在项目建设方面，科学规划项目流程，优化项目设计，加强施工过程管控，制定严格的质量标准
及检查机制；优化项目采购供应流程，强化内外部沟通协调机制，项目管理水平日益增强。公司吉林天润城
四街区项目处于有序开发中，部分楼栋预计今年下半年可顺利竣工并完成交付。
深度挖潜资金使用效率，提升发展动能。报告期内，公司积极拓宽融资渠道，优化现金流管理，提高资
金使用效率，报告期末，公司资产负债率为33.23%，继续保持低负债运营。同时坚持目标成本控制和全成本
动态管理，地产板块各项目坚持月度动态分析总结，动态纠偏，落实全成本、全过程管理，提升产品品质，
增强产品竞争力。通过强化成本控制，改善内部管理流程等各项措施，提高资源整合度及利用率，降本增效
，提升项目的盈利能力，实现效益最大化，稳步发展地产业务，夯实上半年经营业绩。
医美业务积极布局，增强发展后劲。报告期内，公司继续发力医美业务，不断提升现有医美机构经营能
力，加强品牌建设，提升“苏亚医美”品牌的影响力。公司南京医美旗舰医院已顺利通过验收，各项前期工
作稳步推进，即将迎来开业。公司对长三角地区的医美业务积极布局，计划在自有物业的基础上，在消费能
力较强的城市自建医美机构，盘活存量资产，丰富医美业务梯队。公司将深度挖潜区域消费市场，充分发挥
业务协同效应，激活地产、酒店等多个业务条线沉淀的高端客户资源，向医美机构导流，不断壮大公司医美
产业规模。
强化管理，多措并举促经营。报告期内，公司医美板块以提供更优质、安全、个性化的医美服务和治疗
体验为核心目标，坚持“让客户更满意”的服务标准，持续提升管理效能和盈利能力。积极探索并创新推广
模式与渠道，完善客户分级增值服务体系，进一步提高客户粘性和老客户的活跃度。同时，引进和更新技术
设备，确保服务效果，并充分利用医美板块总部及上游产业链的技术优势，为消费者提供定制化、个性化及
专业化的医美服务，显著提升品牌影响力和市场份额。
发展战略和未来一年经营计划报告期内，房地产政策组合拳的推出已有效提振了市场信心，随着我国新
型城镇化战略的实施，改善型需求逐渐释放，具有高品质特点的产品将受到更多青睐，加快构建房地产发展
新模式。
公司将持续践行“稳健经营、稳中求进”的经营理念，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理
优势，以稳定经营为基础，不断夯实公司的核心竞争力，增强公司发展内生动力。公司将以打造品质更高、
质量更好、景色更美、服务更优的宜居住宅为己任，以项目管理、营销管促、风险管控为抓手，以项目品质
为核心，匠心打造高品质楼盘。同时，积极研判市场变化趋势，根据市场发展情况动态调整经营策略、产品
结构、营销模式，不断提升客户服务。通过不断完善信息化、智能化、标准化建设，加强对公司各板块业务
运营情况的实时跟踪和精细化管理，注重发展规模与盈利水平的协同，积极务实地为公司业绩及股东回报作
出新的更大贡献，推动公司高质量发展再上新台阶。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司之子公司吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司、江苏乾阳房地产开发有限
公司等公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2024年6
月30日累计按揭贷款余额为人民币250,846,525.82元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押
，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。
二、核心竞争力分析
公司践行长期主义价值，始终坚持稳健经营、高质量发展路线，经过多年的潜心发展，在战略、管理、
品牌等方面形成了显著的竞争优势，成功跨越多个行业周期，促进公司健康、持续发展。
1、成本优势
公司深耕长三角地区，资产结构优质，土储较为充足，在行业周期底部，核心区域优质项目的价值凸显
，抗风险能力强。基于公司良好的信用基础，得益于早期积极的购地策略，公司土地成本较低，在行业内具
有突出的成本优势，未来将持续为公司带来稳定的收益。
2、财务优势
公司坚持“低负债、高收益”的经营策略,财务状况稳健，严格控制负债水平，截至报告期末，有息负
债总额16.67亿元均为银行贷款，资产负债率为33.23%，扣除合同负债后的资产负债率仅为30.76%，处于同
行业中的较低水平。房地产开发业务保持战略定力，聚焦重点城市，提升拓展质量，兼顾风险防范与规模扩
张能力，现金流充足，可以从容高效应对复杂多变的市场环境，抵御行业风险。
3、品牌优势
公司深耕长三角地区，打造了“苏宁?天润城”、“苏宁?威尼斯水城”、“荣锦瑞府”等多个精品项目
，获得了高度美誉及良好的口碑。经过多年的用心经营和积累，公司已经拥有了一批消费能力较强、忠诚度
和活跃度高的用户群体。“苏亚医美”和“苏宁环球大酒店”等品牌影响力不断增强，通过各业务板块客户
资源整合，各业态协同发展，有利于公司长期健康、稳健、可持续发展。
4、管理优势
公司管理团队长期保持稳定，拥有丰富的专业知识、行业经验以及前瞻性的战略眼光和优秀的决策能力
，能够准确把握市场动态及行业趋势，为公司制定科学合理的战略规划。公司拥有完善的风险控制及成本控
制运行机制，能够保证公司经营管理的稳定高效运行。医美业务合规管理优势明显，可为未来经营发展提供
有力保障。
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