经营分析☆ ◇000736 中交发展 更新日期：2026-09-09◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业服务、资产管理与运营
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业服务（含资产管理与运营）(行业) 7.56亿 97.26 1.26亿 94.81 16.72
其他(行业) 2130.15万 2.74 691.49万 5.19 32.46
─────────────────────────────────────────────────
物业服务（含资产管理与运营）(产品) 7.56亿 97.26 1.26亿 94.81 16.72
其他(产品) 2130.15万 2.74 691.49万 5.19 32.46
─────────────────────────────────────────────────
华北区域(地区) 4.13亿 53.18 6230.62万 46.74 15.07
华南区域(地区) 2.05亿 26.31 4481.29万 33.62 21.91
西部区域(地区) 8664.93万 11.15 1650.94万 12.38 19.05
华东区域(地区) 7283.73万 9.37 968.12万 7.26 13.29
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 133.33亿 90.66 -2.08亿 16851.22 -1.56
物业服务（含资产管理与运营）(行业) 12.90亿 8.77 2.02亿 -16371.00 15.66
其他(行业) 8450.23万 0.57 469.20万 -380.22 5.55
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 133.33亿 90.66 -2.08亿 16851.22 -1.56
物业服务（含资产管理与运营）(产品) 12.90亿 8.77 2.02亿 -16371.00 15.66
其他(产品) 8450.23万 0.57 469.20万 -380.22 5.55
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 104.18亿 70.84 1.80亿 -14609.70 1.73
华南(地区) 20.03亿 13.62 2679.61万 -2171.47 1.34
华东(地区) 11.90亿 8.09 -1.15亿 9314.23 -9.66
西部(地区) 10.96亿 7.45 -9337.68万 7566.94 -8.52
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 126.20亿 95.28 -5467.80万 -93.30 -0.43
物业管理(行业) 4.85亿 3.66 6039.85万 103.06 12.45
其他(行业) 6121.96万 0.46 1314.23万 22.42 21.47
房产租赁(行业) 6101.10万 0.46 4042.85万 68.98 66.26
代建项目管理费收入(行业) 1769.69万 0.13 -68.39万 -1.17 -3.86
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 126.20亿 95.28 -5467.80万 -93.30 -0.43
物业管理(产品) 4.85亿 3.66 6039.85万 103.06 12.45
其他(产品) 6121.96万 0.46 1314.23万 22.42 21.47
房产租赁(产品) 6101.10万 0.46 4042.85万 68.98 66.26
代建项目管理费收入(产品) 1769.69万 0.13 -68.39万 -1.17 -3.86
─────────────────────────────────────────────────
中国大陆(地区) 132.46亿 100.00 5860.74万 100.00 0.44
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 171.81亿 93.87 11.08亿 79.73 6.45
物业管理(行业) 7.28亿 3.98 1.18亿 8.50 16.23
其他(行业) 2.21亿 1.21 6203.30万 4.47 28.01
房产租赁(行业) 1.72亿 0.94 1.01亿 7.31 58.97
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 171.81亿 93.87 11.08亿 79.73 6.45
物业管理(产品) 7.28亿 3.98 1.18亿 8.50 16.23
其他(产品) 2.21亿 1.21 6203.30万 4.47 28.01
房产租赁(产品) 1.72亿 0.94 1.01亿 7.31 58.97
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 95.27亿 52.06 12.50亿 90.00 13.12
西北(地区) 32.92亿 17.99 2.08亿 14.95 6.31
华东(地区) 19.90亿 10.87 -7744.70万 -5.58 -3.89
西南(地区) 15.39亿 8.41 -1.26亿 -9.03 -8.16
华中(地区) 12.28亿 6.71 4121.37万 2.97 3.36
华南(地区) 7.17亿 3.92 9020.27万 6.49 12.57
东北(地区) 848.07万 0.05 278.47万 0.20 32.84
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售7.43亿元，占营业收入的5.04%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中国交通建设集团有限公司及所属单位 │ 64061.36│ 4.36│
│天津三号线轨道交通运营有限公司 │ 3439.28│ 0.23│
│汕头市澄海区凤翔街道办事处 │ 2715.84│ 0.18│
│北京国家会计学院 │ 2057.29│ 0.14│
│汕头市龙湖区珠池街道办事处 │ 1979.12│ 0.13│
│合计 │ 74252.87│ 5.04│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购8.19亿元，占总采购额的5.56%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中国交通建设集团有限公司及所属单位 │ 72251.20│ 4.91│
│北京中易服企业管理有限公司 │ 3300.90│ 0.22│
│咏袁环境科技工程集团有限公司 │ 2740.75│ 0.19│
│广东顺信城市运营服务有限公司 │ 1976.12│ 0.13│
│天津市伟俊宇人力资源服务有限公司 │ 1619.42│ 0.11│
│合计 │ 81888.38│ 5.56│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司所处的行业情况
2026年3月，国家“十五五”规划纲要明确提出“实施物业服务质量提升行动”，《政府工作报告》同
步作出工作部署。国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），将“物业服务质量提升
行动”列为专栏任务，明确提出推动“物业服务进家庭”，鼓励物业服务企业向养老、托育、家政、文化、
健康、助残等领域延伸，物业服务边界实现系统性拓展。法治建设方面，《物业管理条例》修订列入《国务
院2026年度立法计划》预备修订项目。住房城乡建设部、国家数据局联合印发《关于全面建立房屋建筑统一
代码制度的通知》，推进房屋建筑全生命周期数字化管理，将物业管理纳入统一代码应用场景，实现房屋信
息归集共享与跨部门业务协同，推动物业管理数字化转型加速落地。总体来看，上半年出台的政策围绕提升
服务质量、完善法治保障、推动数字化转型等方面展开，为行业高质量发展构建了系统性的制度框架。
2026年上半年，物业服务行业从规模扩张的粗放增长逐步转向以质效优先、价值深耕为核心的高质量发
展。行业整体增速趋于平稳，基础物业管理服务仍是收入增长主要驱动，规模增长对收入增量的贡献逐步大
于价格调整。市场竞争格局持续分化，领先企业凭借品牌与多业态服务能力持续巩固优势，中小型企业则更
加聚焦细分赛道，走差异化、专业化发展路径。市场层面，业主对服务品质的关注和维权意识持续增强，质
价相符逐渐成为行业共识。与此同时，物业服务企业持续优化项目组合，主动调整低效能存量项目，项目结
构呈优化趋势。然而，行业应收账款规模持续增加，物业费收缴率下降，导致企业现金流面临压力。此外，
人工智能技术从点状应用逐步向多业务环节拓展，在降本增效的同时助力服务模式与客户体验持续提升。总
体来看，行业处于向高质量发展转型的关键阶段，政策红利、技术变革与市场机制完善等多重动力共同推动
行业向更健康、更可持续的方向演进。
（二）公司所从事的主要业务
公司聚焦“全城市服务”与“全交通服务”两大赛道，回归服务本质，构建“交心服务体系”，为客户
提供以“人”为中心的全生命周期生活服务和以“物”为中心的全产业链资产运营服务。2025年，公司完成
重大资产重组，剥离房地产开发业务，由传统房地产企业转型为轻资产运营的综合性服务企业，主营业务全
面转向轻资产运营领域。目前，公司业务涵盖物业服务、资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）
等轻资产业务，管理项目布局全国，在扩大规模覆盖的基础上注重区域化集中管控与项目质量提升，致力于
为客户输出一揽子综合服务解决方案，创造更加美好的生活体验。
1、物业服务
物业服务是公司的核心业务。公司聚焦多元客户群体，深耕多业态合作模式，由“单品类”服务逐步向
“全场景”服务延伸，实现项目的区域化集中管控。服务涵盖两大赛道：一是全城市服务，覆盖住宅、商写
、国央企后勤、城市服务、政府公建、产业园区等业态，以专业运营助力提升城市基层治理效能；二是全交
通服务，覆盖高速公路、地下铁路、有轨电车、空港等领域，保障交通设施安全运营与高效管理。公司在扩
大规模覆盖的同时注重项目质量提升，在“规模的广度”基础上持续追求“规模的厚度”，逐步形成差异化
竞争优势。
在服务能力方面，公司构建了基础物业服务、增值型服务和特色服务三大体系。基础物业服务涵盖四保
一服、前期介入咨询和IFM综合设施管理，其中前期介入贯穿方案设计、施工图审核及施工交付全过程，为
客户提供从项目规划到交付的全程专业咨询；IFM综合设施管理提供综合行政支持、活动策划实施、办公空
间管理等一站式服务。增值型服务包括空间运营、智慧停车、到家服务、美居服务、餐饮经营等多元业务，
满足业主多样化生活需求。特色服务聚焦会务服务和培训服务，为客户提供个性化定制方案。三大服务体系
协同运作，覆盖客户全生命周期服务需求。
2、资产管理与运营
资产管理与运营业务覆盖写字楼、产业园区、街景商业、长租公寓、城市综合体等多元业态，围绕资产
招租管退全周期，提供涵盖招商运营、资产盘活、工商注册、法律财税、空间配套、设施管理等在内的综合
服务产品，有效提升项目吸引力及竞争力。公司顺应行业转型趋势，以专业化、数字化、资本化、品牌化为
核心驱动，重点打造资源统筹、招商构建、精益运营、资本运作和数字赋能五大核心能力，围绕各业态经营
全链条构建运营体系，服务于资产保值增值，实现融合型服务与商业型价值的有机统一。
3、建管业务
公司建管业务承袭中交集团工程铸造基因，依托多年房地产开发经验，为委托方提供全产业链定制化服
务。业务涵盖代建管理、投后管理和资产管理三大板块。代建管理基于品牌力、产品力和开发能力，提供项
目全周期管理服务，包括商业代建、政府代建、资本代建等，分别服务于民营企业及地方城投企业、政府机
构、AMC、信托机构等不同委托方。投后管理为投资人提供投资测算、报批报建咨询、市场前策等一站式专
业服务。资产管理基于产业链优势，为持有型物业提供规划调整、政府报建、升级改造等资产盘活解决方案
。
（三）报告期公司经营情况
1、基本情况
报告期内，公司主营业务利润主要来源于2025年重组转型后的轻资产业务。
财务指标方面：截至2026年6月30日，公司总资产24.97亿元，较上年末增加5.05%，归属于上市公司股
东的净资产12.27亿元，较上年末增加1.52%；2026年1-6月实现营业收入7.77亿元，较上年同期减少94.13%
，利润总额为0.35亿元，归属于上市公司股东净利润为0.18亿元。
经营指标方面：物业服务业务遍及全国多个城市，2026年上半年物业服务业务新拓展面积220.07万平方
米，在管面积5,860.78万平方米，其中城市服务在管面积3,443.5万平方米，主要项目包括张家口桥东区城
市道路扫保项目等；资产管理与运营涵盖写字楼、产业园区、长租公寓、酒店、服务区等多种业态，全年整
体出租率保持在90%以上，2026年上半年在管面积约37万平方米；建管业务2026年上半年成功落地南宁“龙
光玖誉城（星城组团）”合作项目，总建筑面积为16.13万平方米。
经营管理方面：公司坚持高质量发展总基调，确立三大业务板块与五化建设方向，并完成更名及撤销公
司退市风险警示，由此实现从地产开发向轻资产运营的战略转型。在此基础上，公司进一步完善治理体系，
印发多项治理制度，形成覆盖公司治理、运营管理、风险控制等环节的制度体系，为规范运作与可持续发展
奠定坚实根基。立足轻资产运营特性，公司搭建了总部、区域、项目三级管控架构，持续推进适应性组织建
设。在人才建设方面，着力激发人才活力，完善人才梯队培养与干部管理机制，夯实价值创造型组织基础。
党建工作方面：扎实推进红色物业品牌创建，刚性落实“第一议题”制度，深入学习贯彻上级决策部署
。坚持以党的领导为核心，推进学习教育常态化，将党建融入中心工作，通过多业态分类施策与标杆引领，
推动红色动能与业务深度融合。系统谋划“十五五”发展蓝图，明确总体思路与业务板块定位，推动战略落
地。同步深化重点领域专项治理，强化合规风控与安全生产底线，持续营造良好政治生态。
（四）下半年重点工作安排
战略引领与治理提效。公司将以全局视野谋划战略布局，明确公司发展定位与实施路径，加强政府公建
、城市综合运营等潜力业态的前瞻研究。深化战略向一线穿透，推动区域及各业态协同联动，建立常态化评
估反馈机制，保障战略执行不偏离。同步持续优化现代企业治理机制，做优总部平台，提升专业支撑能力与
资源统筹水平，持续推动总部职能向赋能导向跃升。夯实管理基础，推动管理体系向专业化、标准化、精细
化、数智化方向转型，为公司稳健运行与可持续发展提供坚实保障。
业务拓展与运营升级。公司将以系统思维释放板块协同效能，加快构建覆盖城市运营全场景的产品矩阵
，通过全链条集成服务能力开拓市场空间。强化与集团内各单位的协同联动，深度融入全产业链，培育一体
化竞争力。运营方面，各板块将持续完善标准化管理体系，推动运营管理向数据驱动转型，系统提升精益化
运营能力。同步推进产品标杆打造，根据业态特点精准打造差异化产品，实现以点带面、梯次推进。
组织建设与人才激发。公司将加大人才储备力度，聚焦重点业务领域完善关键岗位人才画像，坚持内部
挖掘、外部引进、存量转化多轨并行，确保人才支撑与战略推进同频共振。持续完善人才梯队建设，为员工
构建清晰职业发展路径，推动管理者角色转变。打通人才交流通道，破除区域与业务壁垒，最大化释放人才
优势。持续优化人才发展环境，激发组织内生动力。加强企业文化建设，推动价值理念融入日常工作，增强
团队凝聚力与归属感。
管理支撑与数智赋能。公司将持续深化数智化转型，推进智慧平台建设与业财融合，提升数据治理能力
与决策支撑水平。聚焦运营效率提升，完善成本管控与供应链管理体系，推动采购流程标准化与供应商资源
优化。建设公司级数据分析平台，实现跨业务多维数据穿透与分析，提升经营决策的及时性与精准度。积极
探索智能技术在业务场景的落地应用，以数字化手段驱动管理效能持续提升，为公司稳健发展提供有力支撑
。
二、核心竞争力分析
一是平台资源与产业协同优势。公司实际控制人中交集团长期深耕基础设施建设领域，旗下资产涵盖交
通枢纽、产业园区、港口码头等多种业态，资产类型多元、运营场景丰富。这一背景为公司轻资产运营带来
了差异化的业务场景和稳定的资源协同渠道，使物业管理与设施运维业务能够与大型基础设施的运营需求紧
密结合。在业务拓展和市场化竞争过程中，控股股东的央企属性为公司带来了市场信誉与客户信任，构成了
坚实的信用基础。受益于资源协同和信用认可的双重加持，公司在行业竞争格局持续分化的背景下，拥有相
对稳健的业务根基和发展空间。
二是综合运营能力稳步提升。公司完成重组转型以来，紧扣轻资产运营模式特点，聚焦核心业务领域，
推动运营精细化与管理标准化，在服务品质和运营效率方面稳步提升，逐步形成了覆盖多业态、多场景的综
合运营能力。当前公司以自有资金保障日常运营和业务发展，使公司在经营决策上保持了较高的独立性和灵
活性，同时在资源配置和业务推进上能够精准把握节奏，从容应对市场波动、把握发展机遇，为公司的稳步
发展奠定了良好的运营基础。
三是品牌效应日益彰显。公司围绕客户全生命周期需求，完善一体化协同能力，探索高附加值的业务增
长极，以专业能力赋能资产增值，为客户提供一体化、综合化、融合化解决方案，逐步树立起“真善暖、高
品质、可信赖”的品牌形象，在重点布局区域建立了较高的客户认可度与行业知名度。随着轻资产转型的深
入推进，公司品牌的市场辨识度进一步提升。这种日益增强的品牌优势，不仅为轻资产业务的持续获取和市
场化拓展提供了有力支撑，也为公司品牌价值的长期积累奠定了坚实基础。
四是人才队伍建设持续加强。公司始终将人才视为轻资产运营模式下的核心资源，围绕业务发展需要，
系统开展多层次、多方向的培训工作，稳步提升业务团队的专业服务能力和职能部门的管理支撑水平。在人
才结构优化方面，公司立足现有团队基础，通过岗位实践、业务交流和内部培养等途径，逐步优化人才队伍
的专业配置，打造适应轻资产运营要求的专业化团队。同时，公司不断完善考核激励和职业发展机制，为团
队稳定性和专业能力的持续提升提供制度保障。对人才队伍建设的持续投入，为公司轻资产模式的高质量运
营提供了坚实的人才基础。
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