经营分析☆ ◇000736 中交地产 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 88.82亿 98.90 3.63亿 88.41 4.08
房产租赁(行业) 4600.92万 0.51 3368.65万 8.21 73.22
代建项目管理费收入(行业) 2795.75万 0.31 1140.78万 2.78 40.80
其他(行业) 1909.00万 0.21 297.77万 0.73 15.60
物业管理(行业) 536.83万 0.06 -51.80万 -0.13 -9.65
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 88.82亿 98.90 3.63亿 88.41 4.08
房产租赁(产品) 4600.92万 0.51 3368.65万 8.21 73.22
代建项目管理费收入(产品) 2795.75万 0.31 1140.78万 2.78 40.80
其他(产品) 1909.00万 0.21 297.77万 0.73 15.60
物业管理(产品) 536.83万 0.06 -51.80万 -0.13 -9.65
─────────────────────────────────────────────────
华北地区(地区) 53.84亿 59.96 4.91亿 119.61 9.12
西北地区(地区) 12.60亿 14.03 -8829.21万 -21.52 -7.01
西南地区(地区) 9.18亿 10.22 -4298.22万 -10.47 -4.68
华东地区(地区) 8.22亿 9.15 --- --- ---
华中地区(地区) 3.17亿 3.53 --- --- ---
华南地区(地区) 2.78亿 3.10 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 322.31亿 99.27 32.97亿 97.08 10.23
其他(行业) 1.37亿 0.42 3596.30万 1.06 26.22
房产租赁(行业) 8929.39万 0.28 6726.01万 1.98 75.32
物业管理(行业) 1065.21万 0.03 -401.68万 -0.12 -37.71
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 322.31亿 99.27 32.97亿 97.08 10.23
其他(产品) 1.37亿 0.42 3596.30万 1.06 26.22
房产租赁(产品) 8929.39万 0.28 6726.01万 1.98 75.32
物业管理(产品) 1065.21万 0.03 -401.68万 -0.12 -37.71
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 96.86亿 29.83 8.46亿 24.90 8.73
华南(地区) 61.39亿 18.91 8.27亿 24.34 13.47
华中(地区) 56.19亿 17.31 2.08亿 6.13 3.70
华北(地区) 48.90亿 15.06 8.46亿 24.92 17.30
西南(地区) 37.63亿 11.59 7250.14万 2.13 1.93
西北(地区) 23.71亿 7.30 5.97亿 17.58 25.19
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 86.78亿 99.03 6.72亿 94.10 7.74
房产租赁(行业) 4222.74万 0.48 --- --- ---
其他(行业) 2861.17万 0.33 --- --- ---
代建项目管理费收入(行业) 794.18万 0.09 --- --- ---
物业管理(行业) 632.85万 0.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 86.78亿 99.03 6.72亿 94.10 7.74
房产租赁(产品) 4222.74万 0.48 --- --- ---
其他(产品) 2861.17万 0.33 --- --- ---
代建项目管理费收入(产品) 794.18万 0.09 --- --- ---
物业管理(产品) 632.85万 0.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 23.11亿 26.37 2.35亿 32.58 10.18
华中地区(地区) 22.67亿 25.88 6217.12万 8.61 2.74
华东地区(地区) 14.82亿 16.91 1.31亿 18.15 8.85
华北地区(地区) 13.52亿 15.43 1.82亿 25.21 13.46
华南地区(地区) 7.23亿 8.25 1.12亿 15.45 15.44
西北地区(地区) 6.28亿 7.16 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 382.92亿 99.54 50.85亿 98.42 13.28
其他(行业) 1.18亿 0.31 5787.84万 1.12 48.88
房产租赁(行业) 4936.07万 0.13 2940.74万 0.57 59.58
物业管理(行业) 758.04万 0.02 -544.25万 -0.11 -71.80
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 382.92亿 99.54 50.85亿 98.42 13.28
其他(产品) 1.18亿 0.31 5787.84万 1.12 48.88
房产租赁(产品) 4936.07万 0.13 2940.74万 0.57 59.58
物业管理(产品) 758.04万 0.02 -544.25万 -0.11 -71.80
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 122.59亿 31.87 17.69亿 34.23 14.43
华东(地区) 112.78亿 29.32 10.63亿 20.58 9.43
西北(地区) 48.16亿 12.52 4.53亿 8.77 9.41
西南(地区) 48.15亿 12.52 8.18亿 15.84 17.00
华中(地区) 38.82亿 10.09 8.31亿 16.09 21.41
华南(地区) 14.18亿 3.69 2.32亿 4.49 16.37
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.94亿元，占营业收入的0.86%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 8059.84│ 0.36│
│客户二 │ 3502.19│ 0.16│
│客户三 │ 3409.85│ 0.15│
│客户四 │ 2251.53│ 0.10│
│客户五 │ 2212.02│ 0.10│
│合计 │ 19435.42│ 0.86│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购52.33亿元，占总采购额的42.95%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 451795.37│ 37.08│
│供应商二 │ 22721.32│ 1.86│
│供应商三 │ 18590.12│ 1.53│
│供应商四 │ 15355.61│ 1.26│
│供应商五 │ 14837.96│ 1.22│
│合计 │ 523300.39│ 42.95│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司所从事的主要业务
报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积
极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产
品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“
美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品
谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。
公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化
升级发展战略，聚焦主业，做强专业，深化改革，优化管理，不断提升品牌价值及品牌力，逐步构建起多元
化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心。
（二）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析
2024年上半年，房地产政策延续宽松主基调，4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量
住房的政策措施”，5月多部门发布房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6月国常会再次明确“对于
存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。在房地产调控
政策持续优化背景下，各地调整房地产政策，持续提振购房积极性，调控政策呈现区域性、差异化，且更加
精准。随着已出台政策措施进一步落地见效，以及去库存、稳市场政策措施贯彻落实，政策效应仍在继续释
放，将会进一步促进房地产市场平稳健康发展。同时，在经济回升向好大趋势不变的背景下，行业有效需求
不足、社会预期偏弱等挑战仍然存在，房企在把握有利条件，顺应发展大势的同时，也应加强风险预判和做
好防范化解风险的充分准备。
（三）报告期公司经营情况回顾
1、基本情况
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
财务指标方面：截至2024年6月30日，公司总资产1,159.11亿元，较上年末下降5.49%，归属于上市公司
股东的净资产10.71亿元，较上年末下降33.70%；2024年1-6月实现营业收入89.80亿元，较上年同期增加2.4
8%，利润总额为-9.22亿元，归属于上市公司股东净利润为-9.83亿元。
经营指标方面：公司在2024年1-6月（全口径）实现签约销售面积43.4万平方米，较上年同期减少56.73
%；实现签约销售金额81.0亿元，较上年同期减少62.26%；实现销售回款113.40亿元，较上年同期减少53.97
%；2024年1-6月（权益口径）实现签约销售金额33.90亿元，较上年同期减少77.98%；实现销售回款92.70亿
元，较上年同期减少47.89%。
运营管理方面：全面落实项目全生命周期管理，针对项目效益、成本费用、货值及节点情况跟进监督，
上下贯通、统筹开展项目全生命周期管理日常监控工作；质效并举做实资产，严格按照时间节点安排，多方
联动对低效、无效存货资产进行细致盘点，逐个项目拆分业态、面积、货值、单价、成本，细化去化方案，
科学合理分解指标任务。
成本管控方面：有力压控动态成本，持续落地战略集采，进一步拓展集采品类，不断强化集采成果运用
，提升项目运营效率。
营销工作主面：积极响应国家关于消化存量房产相关调控政策，细化制定工作模式及路径，严格规范签
约、回款销售管理，提升签约质量，多措并举提升销售质量和回款效率。
品质管控方面：持续强化节点管控，圆满完成竣备交付任务，实现高品质交付，充分展现央企责任担当
；以提升公司产品竞争力和客户体验为目标，着力打造绿色、智慧、健康的科技社区标准体系；狠抓项目安
全质量环保，围绕防范化解风险隐患、遏制重特大事故，开展全覆盖的安全、质量、环保督导巡检，稳步提
升在建项目工程管理水平。
内部管理方面：结合当前行业形势及公司发展实际，积极开展组织机构改革，以更加高效的管理模式助
力公司高效运营和发展；持续加强对所属公司的巡察督促整改，推动发挥各条线的专业指导和精准监督，切
实将巡视整改成果转化为实际工作成效；全力拓展融资流入，降低资金成本，公司上半年经营性现金流净额
持续为正，现金流保持安全。
资本运作方面：公司于2024年6月完成非公开股票发行，本次发行股票51,664,712股，募集资金净额4.3
8亿元，本次定增对公司优化资本结构、降低负债率、提升财务稳健性起到了积极促进作用。
党建工作方面：持续健全党的建设制度体系，严格落实“三重一大”前置研究程序，持续建立与适应性
组织建设相匹配的基层党组织体系，确保党的组织和党的工作全覆盖，为公司高质量发展发挥坚强有力的组
织保障作用。
2、累计土地储备情况
截至报告期末，公司持有房地产项目117个，土地总面积1,045平方米，在建及待建面积997万平方米。
3、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2024年6月30日，公司为购房者提供按揭贷款担保金额为14,745,293,128.59元。
（四）下半年重点工作安排
保障主营业务稳健发展。进一步增强投资的精准性，以国家战略和行业趋势为导向，以质量和效益为中
心，坚持优中选优，以高质量增量拓宽发展空间；深入分析资产结构、资金结构、盈利结构，加快库存去化
，提高资产周转效率；加强高质量发展指标分解和过程监测，强化全面预算管理，强化全生命周期成本控制
，严控费用支出，力争改善核心绩效指标；确保现金流安全、满足公司整体资金需求的前提下，力争降低平
均融资成本，控制资产负债率水平；持续培育商业运营团队，加速存量商业盘活去化，优化资产质量，提升
公司盈利能力和经营效益。
持续提升经营质效。继续聚焦主责主业，增强发展的整体性协调性，重视资源配置均衡，完善业态布局
，加强投资能力建设，挖掘潜力，全力推动运营质效向好；持续提升服务品质，增强以客户为中心的服务意
识，注重客户的全周期服务，积极承担社会责任和央企责任，履行有质量交付承诺，用优秀的服务赋能品质
品牌提升。
加强风险管控。坚持发展和安全并重，有效防范化解各类风险挑战，守住发展的安全底线；加强资金预
算管理，保障公司资金链安全，实现高质量发展和高水平安全的良性互动；强化审计监督，构建集中统一、
全面覆盖、权威高效的审计监督体系；筑牢法律合规防线，让合规融入公司治理、企业流程和信息系统，切
实守住合规底线；抓牢项目安全生产，坚持统筹好发展和安全，及时消除排查发现的安全生产隐患。
继续优化组织机构管理，完善公司治理体系。科学推动组织管理模式，持续进行适应性改革，提升管理
效能；持续规范党委会、董事会、经理层权责边界，进一步加强项目公司董事会建设。
强化思想引领，做好组织协调，坚持党建聚焦中心工作。立足房地产行业及上市公司特点，抓实党纪学
习教育，持续发力纵深推进全面从严治党，真正实现党建与业务同频共振，以改革发展质效检验党建工作成
效。
二、核心竞争力分析
一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经
济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信
用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。公司在业
务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区
域，土地储备质量较高。
二是积极创新的融资能力。充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过多种融资方式实现
融资流入，进一步优化融资结构，保证公司资金链稳定健康，加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接
支持，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展。
三是科学有效的综合运营能力。公司切实推进管理精细化，向管理要效益，对项目开发与管控能力不断
完善升级，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过
程管控，注重全面提升产品设计品质和营销能力，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本
监控，优化成本管控，不断提升的开发管控能力为公司实现特色特质高质量发展奠定了坚实基础。
四是不断提升的品牌效应。公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念
，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追
求规模拓展的同时，不断提升产品品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与
每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。
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