经营分析☆ ◇000736 *ST中地 更新日期：2025-09-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理、资产管理业务等轻资产业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 126.20亿 95.28 -5467.80万 -93.30 -0.43
物业管理(行业) 4.85亿 3.66 6039.85万 103.06 12.45
其他(行业) 6121.96万 0.46 1314.23万 22.42 21.47
房产租赁(行业) 6101.10万 0.46 4042.85万 68.98 66.26
代建项目管理费收入(行业) 1769.69万 0.13 -68.39万 -1.17 -3.86
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 126.20亿 95.28 -5467.80万 -93.30 -0.43
物业管理(产品) 4.85亿 3.66 6039.85万 103.06 12.45
其他(产品) 6121.96万 0.46 1314.23万 22.42 21.47
房产租赁(产品) 6101.10万 0.46 4042.85万 68.98 66.26
代建项目管理费收入(产品) 1769.69万 0.13 -68.39万 -1.17 -3.86
─────────────────────────────────────────────────
中国大陆(地区) 132.46亿 100.00 5860.74万 100.00 0.44
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 171.81亿 93.87 11.08亿 79.73 6.45
物业管理(行业) 7.28亿 3.98 1.18亿 8.50 16.23
其他(行业) 2.21亿 1.21 6203.30万 4.47 28.01
房产租赁(行业) 1.72亿 0.94 1.01亿 7.31 58.97
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 171.81亿 93.87 11.08亿 79.73 6.45
物业管理(产品) 7.28亿 3.98 1.18亿 8.50 16.23
其他(产品) 2.21亿 1.21 6203.30万 4.47 28.01
房产租赁(产品) 1.72亿 0.94 1.01亿 7.31 58.97
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 95.27亿 52.06 12.50亿 90.00 13.12
西北(地区) 32.92亿 17.99 2.08亿 14.95 6.31
华东(地区) 19.90亿 10.87 -7744.70万 -5.58 -3.89
西南(地区) 15.39亿 8.41 -1.26亿 -9.03 -8.16
华中(地区) 12.28亿 6.71 4121.37万 2.97 3.36
华南(地区) 7.17亿 3.92 9020.27万 6.49 12.57
东北(地区) 848.07万 0.05 278.47万 0.20 32.84
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 88.82亿 98.90 3.63亿 88.41 4.08
房产租赁(行业) 4600.92万 0.51 3368.65万 8.21 73.22
代建项目管理费收入(行业) 2795.75万 0.31 1140.78万 2.78 40.80
其他(行业) 1909.00万 0.21 297.77万 0.73 15.60
物业管理(行业) 536.83万 0.06 -51.80万 -0.13 -9.65
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 88.82亿 98.90 3.63亿 88.41 4.08
房产租赁(产品) 4600.92万 0.51 3368.65万 8.21 73.22
代建项目管理费收入(产品) 2795.75万 0.31 1140.78万 2.78 40.80
其他(产品) 1909.00万 0.21 297.77万 0.73 15.60
物业管理(产品) 536.83万 0.06 -51.80万 -0.13 -9.65
─────────────────────────────────────────────────
华北地区(地区) 53.84亿 59.96 4.91亿 119.61 9.12
西北地区(地区) 12.60亿 14.03 -8829.21万 -21.52 -7.01
西南地区(地区) 9.18亿 10.22 -4298.22万 -10.47 -4.68
华东地区(地区) 8.22亿 9.15 --- --- ---
华中地区(地区) 3.17亿 3.53 --- --- ---
华南地区(地区) 2.78亿 3.10 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 322.31亿 99.27 32.97亿 97.08 10.23
其他(行业) 1.37亿 0.42 3596.30万 1.06 26.22
房产租赁(行业) 8929.39万 0.28 6726.01万 1.98 75.32
物业管理(行业) 1065.21万 0.03 -401.68万 -0.12 -37.71
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 322.31亿 99.27 32.97亿 97.08 10.23
其他(产品) 1.37亿 0.42 3596.30万 1.06 26.22
房产租赁(产品) 8929.39万 0.28 6726.01万 1.98 75.32
物业管理(产品) 1065.21万 0.03 -401.68万 -0.12 -37.71
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 96.86亿 29.83 8.46亿 24.90 8.73
华南(地区) 61.39亿 18.91 8.27亿 24.34 13.47
华中(地区) 56.19亿 17.31 2.08亿 6.13 3.70
华北(地区) 48.90亿 15.06 8.46亿 24.92 17.30
西南(地区) 37.63亿 11.59 7250.14万 2.13 1.93
西北(地区) 23.71亿 7.30 5.97亿 17.58 25.19
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售4.59亿元，占营业收入的5.80%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 31263.88│ 3.95│
│客户二 │ 5020.11│ 0.63│
│客户三 │ 3350.00│ 0.42│
│客户四 │ 3321.85│ 0.42│
│客户五 │ 2965.20│ 0.37│
│合计 │ 45921.05│ 5.80│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购32.57亿元，占总采购额的35.68%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 292313.58│ 32.02│
│供应商二 │ 13514.63│ 1.48│
│供应商三 │ 7080.34│ 0.78│
│供应商四 │ 6656.88│ 0.73│
│供应商五 │ 6147.42│ 0.67│
│合计 │ 325712.85│ 35.68│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司所处的行业情况
2025年伊始，国家发改委即将“推动房地产市场止跌回稳”列为全年防风险核心任务之一，并同步部署
稳就业、促增收以夯实住房消费基础；2月28日，政治局会议首次把“稳住楼市股市”纳入宏观总体要求，
明确房地产是化解重点领域风险的关键；3月全国两会《政府工作报告》再次强调“持续用力推动房地产市
场止跌回稳”，并从供需协同、产品升级、金融支持、保障体系完善四维度提出系统举措，标志调控思路由
“三稳”迈向“构建新模式”；同期，中央办公厅发文细化“稳楼市”路径——推动城中村及危旧房改造，
允许地方通过专项债券收购存量商品房转为保障房，为全年政策落地提供操作指引。地方层面积极响应中央
政策，聚焦“好房子”建设，从供需协同全力推动行业转型，城市更新行动加速推进，房地产企业逐步从“
规模驱动”向“产品+运营”双轮驱动转型。
（二）公司所从事的主要业务
2025年上半年，面对“稳住楼市股市、建设好房子”的政策新周期，公司从事房地产开发、经营与销售
主业，同步发力融资代建、城市更新、TOD综合体、产业及物流地产等轻资产赛道，产品谱系继续以刚需和
改善性住宅为核心，配套商业、公寓、产业园、特色小镇及城市综合体，围绕“美好生活营造者”定位，迭
代“雅颂天地，和美中国”品牌愿景与“交融天下，联心筑家”品牌使命，以产品力+服务力双擎驱动，在
“好房子”建设标准下落地绿色、智慧、健康住宅示范，销售与交付均实现“量稳质升”。公司依托中交集
团央企平台优势，纵深推进区域深耕、成本适配及数字化运营，深化改革、精细管理，品牌价值与专业力持
续提升。
公司自2024年12月完成对中交物业服务集团100%股权收购后，积极整合内外部优势资源，夯实物业管理
发展根基，精准匹配住建部“好房子、好服务”要求，将服务产品化、产品品质化、品质品牌化，回归服务
本质，持续提升客户满意度；推动打造独具中交特色的商业运营体系，依托中交集团优势资源背书，以资产
保值增值为核心目标，快速锻造地产后时代所需的物业管理和资产运营管理能力。中交服务作为中交集团市
场化试点单位和唯一物业资源整合平台、总控平台、发展平台，以“交心服务，让生活更美好”为使命，构
建“以人为中心”的全生命周期生活服务与“以物为中心”的全产业链资产运营体系，为公司存量资产盘活
、销售导流及长期可持续现金流提供坚实支撑，轻重并举的发展格局进一步夯实。
（三）报告期公司经营情况回顾
1、基本情况
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
财务指标方面：截至2025年6月30日，公司总资产966.23亿元，较上年末下降10.28%，归属于上市公司
股东的净资产-47.59亿元，较上年末下降32.97%；2025年1-6月实现营业收入132.46亿元，较上年同期增加4
1.30%，利润总额为-11.56亿元，归属于上市公司股东净利润为-11.80亿元。
经营指标方面：公司在2025年1-6月（全口径）实现签约销售面积33.70万平方米，较上年同期减少27.9
%；实现签约销售金额61.19亿元，较上年同期减少30.5%；实现销售回款68.63亿元，较上年同期减少42.6%
；2025年1-6月（权益口径）实现签约销售金额41.38亿元，较上年同期减少34.2%；实现销售回款46.2亿元
，较上年同期减少50.2%。物业管理业务2025年1-6月新拓物业面积313.89万平米，在管面积5576.69万平方
米。
经营管理方面：围绕“好房子”标准，构建覆盖投资、设计、招采、施工、交付、运营的全生命周期管
理体系。前端以全景计划锁定开发节奏与成本基线，中端依托战略集采平台与数字化系统实时比对动态成本
，后端通过低效资产盘活、业态细分、去化方案迭代实现货值优化；同步发布“中交好房子”六大标准模块
，升级第四代住宅设计指引，引入AI住宅课题成果，建立专业人才库与品控节点库，确保品质、成本、流速
在全程可控可追溯。
防范风险方面：坚持“去存量、稳资金、守底线”并举。聚焦尾盘和重点项目，分类施策去库存，以回
款为王，持续盘活车位、商业等沉淀资产；紧抓政策窗口，多通道优化融资结构，确保资金链安全稳健。同
步升级合规、审计、安全三道防线，常态化排查隐患，风险早识别、早化解，责任层层压实，为企业轻装转
型营造安全稳定的发展环境。
党建工作方面：坚持以高质量党建引领高质量发展，把理论学习、文化建设和监督执纪贯通到项目一线
。通过“第一议题”读书班、警示教育、案例研讨等形式，推动党的创新理论入脑入心；以差异化考核和支
部书记队伍建设为抓手，夯实基层党建责任；同步开展政治监督、专项整治和巡察整改，紧盯关键领域，堵
塞管理漏洞，为企业稳健运营提供坚强纪律保障。
资本运作方面：积极推动资本运作，促进高质量发展。报告期内，公司推动持有的房地产开发业务相关
资产及负债转让至控股股东地产集团，未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业
租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。未来公司坚持高质量发展总基调，打造服务型新
质生产力，走轻资产运营道路。公司将进一步突出特色竞争优势，构建以中交集团五全四大五型战略为指引
，根据中交集团定位，逐步形成以“物业管理+资产管理与运营”为核心的业务格局，不断提高服务质量和
运营管理能力，持续提升品牌影响力。同时，公司将加强业务拓展、积极开展行业收并购、发展资产管理与
运营服务等多种措施扩大业务规模、完善业务布局，提升运营效率，增强盈利能力，实现高质量发展。本次
重组将有利于公司优化业务结构，有利于公司持续发展，有利于公司价值的提升以及中小股东利益的维护。
本次重组目前按计划实施中。
2、累计土地储备情况
截至报告期末，公司持有房地产项目117个，土地总面积1045.10万平方米，在建及待建面积690.33万平
方米。
（四）下半年重点工作安排
战略牵引，锚定方向。做好“十五五”顶层设计，将国家愿景、行业风向与央企基因交融成发展蓝图；
深耕一线与强二线城市群，携手政府、央国企与政府平台，以协同、更新、TOD等多元路径，持续孕育示范
样板；同步推进治理轻盈化改革，让组织、流程、权责更加灵动，为企业转型注入源源活水。
营销突围，激活流速。围绕“美好生活交给你”的品牌精神，通过产品系标准化重构、服务标准体系搭
建及IP形象深化，形成“三好”品牌识别系统，精准传递央企责任担当；坚持“一项一策”灵活策略，穿透
合作项目肌理，车位、商业等资产多元盘活，资金有效回流；借中交服务全国网络资源，持续输出央企品牌
力，助力市场信心温和回暖。
运营精益，品质立基。以安全、舒适、绿色、智慧为经纬，织就全维度品质图景；以全面预算为总谱，
节点红黄灯预警与数字平台实时跟踪，成本、进度、质量、现金流有效共振强化管理；持续培育运营团队，
优化资产质量，提升公司盈利能力和经营效益。
风控闭环，守住底线。秉持“开源节流、以收定支”的现金流文化，债务结构在动态平衡中持续优化；
审计、纪检、法律、财务四位一体，穿透式监督与一案一策并行，重大风险在阳光下缓释；安全环保月月清
、季季新，重大隐患随查随改，为企业运营筑起柔软而坚韧的护城河。
重组收官，轻装上阵。房地产开发业务整体置出，转型为物业服务、资产运营的专业轻资产平台。依托
中交集团资源禀赋，公司将以“交心服务”链接多元场景，打造全生命周期美好生活解决方案，开启稳健、
可持续的发展新篇章。
党建铸魂，凝聚合力。强化思想引领，坚持党建聚焦中心工作。立足房地产行业及上市公司特点，抓实
党纪学习教育，持续发力纵深推进全面从严治党，真正实现党建与业务同频共振，以改革发展质效检验党建
工作成效。
二、核心竞争力分析
一是央企平台与优质资源协同优势。依托中交集团在基建领域的龙头地位与深厚信用，公司作为集团房
地产板块唯一A股上市平台，承载战略使命与资源通道，持续获得资金优势、技术与品牌多维赋能。土储布
局始终聚焦长三角、京津冀、珠三角及西南核心城市群，资源结构优质，为后续深耕与可持续发展奠定了基
础。
二是多元创新融资通道持续拓宽。公司充分发挥资本市场功能，灵活运用多种金融工具，融资成本保持
在行业合理区间，融资结构更趋稳健。控股股东的信用支持与直接协同，为公司投资拓展与日常经营提供了
充裕、安全的资金保障，护航公司穿越周期、稳步前行。
三是全周期精细化运营能力不断精进。管理精细化向纵深推进，“拿地—建设—交付—运营”各节点实
现高效协同，开发节奏更趋从容，产品品质与客户体验同步跃升。围绕“好房子”标准，成本管控、品质营
造与营销创新一体发力，形成了可复制、可推广的运营模式，为企业高质量发展持续赋能。
四是“美好生活营造者”品牌影响力日益彰显。公司以“雅颂天地，和美中国”为价值主张，持续将绿
色、智慧、人文理念融入产品与服务，打造富有温度与记忆的城市空间。随着中交物业全面融入，轻重并举
的业务格局日益成熟，“交心服务”深入人心，品牌美誉度与客户忠诚度稳步提升，为公司长远发展注入了
源源不断的软实力。
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