经营分析☆ ◇000736 中交地产 更新日期：2024-04-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 322.31亿 99.27 32.97亿 97.08 10.23
其他(行业) 1.37亿 0.42 3596.30万 1.06 26.22
房产租赁(行业) 8929.39万 0.28 6726.01万 1.98 75.32
物业管理(行业) 1065.21万 0.03 -401.68万 -0.12 -37.71
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 322.31亿 99.27 32.97亿 97.08 10.23
其他(产品) 1.37亿 0.42 3596.30万 1.06 26.22
房产租赁(产品) 8929.39万 0.28 6726.01万 1.98 75.32
物业管理(产品) 1065.21万 0.03 -401.68万 -0.12 -37.71
───────────────────────────────────────────────
华东(地区) 96.86亿 29.83 8.46亿 24.90 8.73
华南(地区) 61.39亿 18.91 8.27亿 24.34 13.47
华中(地区) 56.19亿 17.31 2.08亿 6.13 3.70
华北(地区) 48.90亿 15.06 8.46亿 24.92 17.30
西南(地区) 37.63亿 11.59 7250.14万 2.13 1.93
西北(地区) 23.71亿 7.30 5.97亿 17.58 25.19
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 86.78亿 99.03 6.72亿 94.10 7.74
房产租赁(行业) 4222.74万 0.48 --- --- ---
其他(行业) 2861.17万 0.33 --- --- ---
代建项目管理费收入(行业) 794.18万 0.09 --- --- ---
物业管理(行业) 632.85万 0.07 --- --- ---
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房地产开发(产品) 86.78亿 99.03 6.72亿 94.10 7.74
房产租赁(产品) 4222.74万 0.48 --- --- ---
其他(产品) 2861.17万 0.33 --- --- ---
代建项目管理费收入(产品) 794.18万 0.09 --- --- ---
物业管理(产品) 632.85万 0.07 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 23.11亿 26.37 2.35亿 32.96 10.18
华中地区(地区) 22.67亿 25.88 6217.12万 8.71 2.74
华东地区(地区) 14.82亿 16.91 1.31亿 18.36 8.85
华北地区(地区) 13.52亿 15.43 1.82亿 25.50 13.46
华南地区(地区) 7.23亿 8.25 1.12亿 15.62 15.44
西北地区(地区) 6.28亿 7.16 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 382.92亿 99.54 50.85亿 98.42 13.28
其他(行业) 1.18亿 0.31 5787.84万 1.12 48.88
房产租赁(行业) 4936.07万 0.13 2940.74万 0.57 59.58
物业管理(行业) 758.04万 0.02 -544.25万 -0.11 -71.80
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 382.92亿 99.54 50.85亿 98.42 13.28
其他(产品) 1.18亿 0.31 5787.84万 1.12 48.88
房产租赁(产品) 4936.07万 0.13 2940.74万 0.57 59.58
物业管理(产品) 758.04万 0.02 -544.25万 -0.11 -71.80
───────────────────────────────────────────────
华北(地区) 122.59亿 31.87 17.69亿 34.23 14.43
华东(地区) 112.78亿 29.32 10.63亿 20.58 9.43
西北(地区) 48.16亿 12.52 4.53亿 8.77 9.41
西南(地区) 48.15亿 12.52 8.18亿 15.84 17.00
华中(地区) 38.82亿 10.09 8.31亿 16.09 21.41
华南(地区) 14.18亿 3.69 2.32亿 4.49 16.37
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 123.90亿 99.58 29.35亿 189.56 23.69
房产租赁(行业) 2037.35万 0.16 --- --- ---
其他(行业) 2018.02万 0.16 --- --- ---
代建项目管理费收入(行业) 603.17万 0.05 --- --- ---
物业管理(行业) 528.02万 0.04 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 123.90亿 99.58 29.35亿 189.56 23.69
房产租赁(产品) 2037.35万 0.16 --- --- ---
其他(产品) 2018.02万 0.16 --- --- ---
代建项目管理费收入(产品) 603.17万 0.05 --- --- ---
物业管理(产品) 528.02万 0.04 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 68.23亿 54.83 6.26亿 40.46 9.18
华中地区(地区) 15.97亿 12.84 1.63亿 10.51 10.18
西北地区(地区) 15.59亿 12.53 4.36亿 28.19 28.00
西南地区(地区) 15.02亿 12.07 1.67亿 10.78 11.11
华南地区(地区) 9.41亿 7.56 --- --- ---
华北地区(地区) 2019.28万 0.16 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.94亿元，占营业收入的0.86%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│客户一 │ 8059.84│ 0.36│
│客户二 │ 3502.19│ 0.16│
│客户三 │ 3409.85│ 0.15│
│客户四 │ 2251.53│ 0.10│
│客户五 │ 2212.02│ 0.10│
│合计 │ 19435.42│ 0.86│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购52.33亿元，占总采购额的42.95%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│供应商一 │ 451795.37│ 37.08│
│供应商二 │ 22721.32│ 1.86│
│供应商三 │ 18590.12│ 1.53│
│供应商四 │ 15355.61│ 1.26│
│供应商五 │ 14837.96│ 1.22│
│合计 │ 523300.39│ 42.95│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处的行业情况
宏观经济层面，2023年全球经济面临不确定性的大背景，中央经济工作会议定调经济工作要坚持稳中求
进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效
益上积极进取，我国经济韧性强、潜力大，是房地产行业稳定发展的坚实基础。行业发展层面，2023年房地
产行业调控政策转向，政策环境宽松导向鲜明，全国住房城乡建设工作会议指出，要稳定房地产市场，要构
建房地产新发展模式。从供求关系看，房地产市场供求关系已发生变化，呈现新的特征，市场总量上供给充
足，库存项目需要进一步盘活，同时，因城镇化减速和新增人口减少，区域分化明显，一二线城市核心区域
土地供给不足，但购房者的购房需求、租房者的租赁意愿仍较强，三四线城市当前库存处于高位，但需求有
限。
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积
极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产
品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“
美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品
谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。
公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化
升级发展战略，聚焦主业，做强专业，深化改革，优化管理，不断提升品牌价值及品牌力，逐步构建起多元
化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保17,117,657,545.31元。
三、核心竞争力分析
一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经
济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信
用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。公司在业
务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区
域，土地储备质量较高且充足。
二是积极创新的融资能力。充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过多种融资方式实现
融资流入，进一步优化融资结构，保证公司资金链稳定健康，加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接
支持，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展。
三是科学有效的综合运营能力。公司切实推进管理精细化，向管理要效益，对项目开发与管控能力不断
完善升级，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过
程管控，注重全面提升产品设计品质和营销能力，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本
监控，优化成本管控，不断提升的开发管控能力为公司实现特色特质高质量发展奠定了坚实基础。
四是不断提升的品牌效应。公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念
，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追
求规模拓展的同时，不断提升产品品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与
每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
（1）主要财务指标：截至2023年12月31日，公司总资产1,226.44亿元，较上年末降低10.68%，归属于
上市公司股东的净资产16.16亿元，较上年末降低50.94%；2023年1-12月实现营业收入324.68亿元，较上年
降低15.59%，实现利润总额-8.06亿元，实现归属于上市公司股东净利润-16.73亿元。
（2）主要经营指标：公司在2023年1-12月（全口径）实现签约销售面积179.66万平方米，较上年同期
降低8.23%，实现签约销售金额373.61亿元，较上年同期降低18.57%，销售回款449.79亿元，较上年同期降
低0.23%；公司在2023年1-12月（权益口径）实现签约销售金额273.56亿元，较上年同期降低7.78%，销售回
款328.81亿元,较上年同期增加12.87%；代建业务在2023年度新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元
。
（3）报告期内主营业务经营分析
强化项目管控。制定《全生命周期管理实施办法》及配套制度，全面落实高质量项目管理的工作要求和
项目全生命周期管理的工作部署，开发项目全部实现全生命周期管控，实现事前计划、事中控制、事后考核
的闭环管理，推动项目管理精细化；制定出台《交付管理办法》，细化了对交付工作的考核，促进项目如期
实现有品质的交付；持续推动战采集采，进一步强化成本管控，锁定目标成本；迭代研发具有中交地产特色
的科技社区，加大科技研发投入，持续提升科技创新能力。
提升经营质效。坚持聚焦核心城市、核心区域的投资策略，提高工作前瞻性，投资决策精准度，报告期
内成功获取成都天府新区及合肥包河项目优质地块；对存货资产进行细致盘点，逐个项目拆分业态、面积、
货值、单价、成本细化去化方案，科学合理分解指标任务；积极推进资本运作，发挥A股上市公司优势，启
动向特定对象发行股票相关工作，报告期内已获得证监会注册。
优化组织架构。坚持问题导向、目标导向，针对行业发展形势与公司所处环境，对总部及所属公司组织
架构进行适应性调整，提高抵御风险的能力，持续健全适应公司高质量发展战略目标所需的发展体系。
加强销售回款。积极探索数字营销，专业培训、营销赋能贯穿全年，融聚内外部力量强化营销人才队伍
建设，不断提高销售及物业服务标准，提高公司销售力、交付力、产品力品质，回款质量和效率明显提升。
严格财务管理。充分利用公司债、中票、应收账款保理等多渠道拓展融资流入，未发生一笔刚性兑付逾
期，守稳AA+信用评级；严格全面预算刚性执行，费用管控成效显著；提高低成本的银行信贷和公开市场融
资在金融机构融资总额中的占比，持续优化融资结构及成本；开展以销定产、以收定支工作，强化资金全面
统筹和精准到日的动态管控。
推动党建引领。公司党委深入践行新时代党的建设总要求，以开展主题教育为契机，深入基层调查研究
，全面加强党的领导，推动党的领导落实到基层经营管理全领域、各环节；报告期内首次发布ESG报告，彰
显央企责任担当；加强舆情关注和管控，做好上下协同，共同维护意识形态领域稳定局面，为公司高质量发
展保驾护航。
●未来展望:
未来发展的展望
中央经济工作会议定调2024年经济工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳
增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取。综合来看，我国发展面临的机遇大
于挑战，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变，2024年调控政策或将从继续优化调整核心城市房地
产政策、稳妥处置房企风险，做好保交楼、整治房地产市场秩序等方向发力。房地产仍然是国民经济的重要
组成部分，是居民的核心资产，存量时代购房者需求逐步向功能、品质改善转化。未来房地产调控政策也将
进一步支持稳定房地产市场发展，因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求。房地产企
业需坚持苦练内功，持续提升核心竞争力，提升穿越行业周期能力，推动实现可持续的高质量发展。
面临风险及应对措施
1、外部风险：房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度，新房销售市场依然面临压力；房地产企
业投资力度下滑，行业分化继续加剧。
应对措施：紧跟政策导向，分析趋势，因城施策，聚焦主营业务可持续发展和资金流安全；提升运营质
效，创新业务发展模式；严控成本管理，提高品牌竞争力；推动资本运作，优化公司资本结构，积极寻求公
司主营业务高质量发展和增长。
2、内部风险：主营业务整体毛利率有所下滑，产品溢价能力还不足；资产负债率偏高、商业运营整体
专业能力偏弱。
应对措施：投资进一步向核心城市和区域聚焦，突出效益优先，实现高质量投资拓展，探索新的增长点
，做好项目全生命周期管理和全成本管控，向管理和品质要效益；持续优化融资结构，采取多元化融资方式
，控制有息负债规模的增长速度；加强协同，落实成本管控，有效提升项目整体开发运营能力；强化财务管
理，做好风险防控，增强公司抗风险能力。
发展战略和经营规划
新的一年，公司将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，落实高质量发展工作部署，做强
投资，降本增效，盘活存量，加速去化，加快推动资本运作，全力推进公司平稳运行。
聚焦效益优先，提升资产质量。结合国家区域政策引领，投资工作聚焦核心城市和区域，坚持住宅为主
、现金为王的基本理念，在长三角、大湾区、京津冀、成渝、国家中心城市的基础上，进一步向城市核心聚
焦，在保障投资收益指标的前提下，优选体量适中的可快速周转的优质项目，推动土储结构持续优化；梳理
各类资产，分类施策，加速推进存货去化与盘活，坚持价值创造导向；夯实责任担当，深化工程管理体系改
革力度，加大对在施项目的检查力度，以点带面提升品质，确保项目按时完成、保质保量达成竣备交付；坚
持降存量、控增量的原则，落实过程管控，建立长效机制，扩大做实资产实效。
坚持以质提效，提升管理能力。完善项目全生命周期管理体系，形成协作机制和监督合力，压实项目全
生命周期管理责任，形成“监控-评价-纠偏-考核”的全生命周期管理闭环；深入挖掘降本潜力，完善成本
管控重点指标，建立日常监控及动态检查机制，深化集采战采，提升采购管理和供应链管理水平，有效降低
成本；加强产品标准化体系建设，深入开展品质提升专项工作，进一步打造具有中交地产特色的产品线；统
筹好发展和安全，抓实抓细安全生产工作，坚持红线意识和底线思维，强化督查、监管、评价、考核有机结
合，确保安全质量环保形势平稳。
继续深化改革，增强内生动力。时刻关注宏观调控政策、城市发展趋势，提高政策分析和大势研判能力
，为战略落地和科学决策提供依据，加大对重点指标、业务和项目的监管，严格配套考核体系；加强公司层
面董事会建设，进一步落实董事会职权，强化专门委员会在董事会决策中的专业支持；积极对接资本市场，
依法合规稳步推进非公开发行股票工作，强化投资者关系管理，建立多层次良性互动机制；推动适应性组织
建设，完善薪酬考核分配体系，在推进市场化人才引进的同时，进一步挖潜内部人才价值，继续提升核心人
才队伍素质，为公司中长期战略落地提供人才支持。
筑牢发展防线，确保安全稳定发展。进一步完善重大经营风险防控体系，防控重点领域风险；持续优化
负债结构，降低融资成本，保证公司整体现金流安全；开拓创新融资，构建多元化的融资体系，助力盘活存
量资产；构建以合同管理为主线、法治建设为保障、风险内控为手段、合规管理为底线的法治管理体系，提
升公司法制化水平；提升审计整改成效，将审计检查、巡视巡查作为补齐公司管理短板、促进管理水平提升
的契机，标本兼治推动公司高质量发展。
加强党建工作，凝聚发展合力。围绕企业高质量发展中心任务，充分发挥国有企业政治优势和组织优势
，大力弘扬爱岗敬业精神、拼搏奋发精神；持续加强企业文化建设，凝聚以高质量发展为核心、汇聚强大正
能量的企业文化合力；聚焦公司主业，发挥与职能部门的协同作用，深入基层开展监督，推动执纪与业务有
机融合，将全面从严治党引向纵深，为公司高质量发展提供坚实有力的作风和纪律保障。
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