经营分析☆ ◇000838 *ST发展 更新日期：2026-10-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
环保(行业) 5505.21万 85.83 267.20万 241.11 4.85
房地产(行业) 896.20万 13.97 -131.36万 -118.54 -14.66
其他(行业) 12.94万 0.20 -25.01万 -22.57 -193.36
─────────────────────────────────────────────────
环保板块收入(产品) 5505.21万 85.83 267.20万 241.11 4.85
房地产销售(产品) 896.20万 13.97 -131.36万 -118.54 -14.66
其他收入(产品) 12.94万 0.20 -25.01万 -22.57 -193.36
─────────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 6039.42万 94.16 399.15万 100.00 6.61
江苏分部(地区) 370.01万 5.77 --- --- ---
陕西分部(地区) 2.92万 0.05 --- --- ---
惠州分部(地区) 1.98万 0.03 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 1.98亿 69.95 1.09亿 91.11 55.20
环保(行业) 8386.07万 29.60 1198.47万 9.98 14.29
其他(行业) 129.16万 0.46 -130.63万 -1.09 -101.14
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 1.98亿 69.95 1.09亿 91.11 55.20
环保板块收入(产品) 8386.07万 29.60 1198.47万 9.98 14.29
其他收入(产品) 129.16万 0.46 -130.63万 -1.09 -101.14
─────────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 2.24亿 79.21 1.31亿 109.44 58.56
江苏分部(地区) 4679.77万 16.52 -1194.20万 -9.94 -25.52
天津分部(地区) 834.04万 2.94 --- --- ---
山东分部(地区) 332.06万 1.17 --- --- ---
山西分部(地区) 28.76万 0.10 --- --- ---
陕西分部(地区) 17.03万 0.06 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 1.98亿 69.95 1.09亿 91.11 55.20
环保板块收入(销售模式) 8386.07万 29.60 1198.47万 9.98 14.29
其他收入(销售模式) 129.16万 0.46 -130.63万 -1.09 -101.14
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.39亿 77.64 1559.48万 71.30 11.18
环保板块收入(行业) 3987.65万 22.20 624.27万 28.54 15.66
其他收入(行业) 27.94万 0.16 3.53万 0.16 12.62
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房地产销售(产品) 1.39亿 77.64 1559.48万 71.30 11.18
环保板块收入(产品) 3987.65万 22.20 624.27万 28.54 15.66
其他收入(产品) 27.94万 0.16 3.53万 0.16 12.62
─────────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 1.39亿 77.47 --- --- ---
江苏分部(地区) 3316.43万 18.47 460.23万 21.04 13.88
天津分部(地区) 497.06万 2.77 -93.09万 -4.26 -18.73
山东分部(地区) 200.70万 1.12 83.70万 3.83 41.70
山西分部(地区) 28.76万 0.16 --- --- ---
惠州分部(地区) 3.34万 0.02 --- --- ---
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 7.00亿 84.51 -717.40万 271.90 -1.02
环保板块收入(行业) 1.27亿 15.35 575.97万 -218.29 4.53
其他收入(行业) 113.09万 0.14 -122.42万 46.40 -108.25
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 7.00亿 84.51 -717.40万 271.90 -1.02
环保板块收入(产品) 1.27亿 15.35 575.97万 -218.29 4.53
其他收入(产品) 113.09万 0.14 -122.42万 46.40 -108.25
─────────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 5.42亿 65.44 --- --- ---
江苏分部(地区) 1.32亿 15.93 -1991.14万 128.04 -15.09
天津分部(地区) 1.28亿 15.40 --- --- ---
山东分部(地区) 1749.37万 2.11 436.03万 -28.04 24.93
宁夏分部(地区) 836.03万 1.01 --- --- ---
山西分部(地区) 48.94万 0.06 --- --- ---
陕西分部(地区) 45.20万 0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 7.00亿 84.51 -717.40万 271.90 -1.02
环保板块收入(销售模式) 1.27亿 15.35 575.97万 -218.29 4.53
其他收入(销售模式) 113.09万 0.14 -122.42万 46.40 -108.25
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.89亿元，占营业收入的27.81%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│重庆烨城实业有限公司 │ 3954.14│ 12.36│
│重庆扬航建材有限公司 │ 1479.56│ 4.63│
│陈德勇 │ 1392.98│ 4.36│
│中建三局第三建设工程有限责任公司 │ 1118.98│ 3.50│
│四川省第三建筑工程有限公司 │ 946.85│ 2.96│
│合计 │ 8892.50│ 27.81│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.21亿元，占总采购额的84.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│江苏万远建设有限公司镇江分公司 │ 1000.00│ 40.66│
│重庆华硕建设有限公司 │ 665.81│ 27.07│
│苏州八强建设工程有限公司 │ 153.53│ 6.24│
│重庆扬航建材有限公司 │ 136.07│ 5.53│
│江苏栖筑空间工程有限公司 │ 110.57│ 4.50│
│合计 │ 2065.98│ 84.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
(一)宏观经济
2026年上半年，我国宏观经济在复杂多变的外部环境下保持了总体平稳、向新向优的发展态势，国内生
产总值（GDP）同比增长4.7%，经济运行在合理区间。
2026年上半年国家地产政策核心为"着力稳定市场"，确立"控增量、去库存、优供给"主线，首次将存量
收储、公积金改革、现房销售推进上升为国家战略部署。制度层面，房地产首次写入《“十五五”规划纲要
》独立章节；国务院出台首部国家级《城市更新“十五五”规划》；明确"有力有序推进现房销售"。央行、
住建部、财政部、税务总局多部委协同出台一揽子配套举措，公积金利率下调、房贷首付比例优化、二手房
交易税费减负、存量房源收储等政策稳步落地；地方政府通过一城一策、因城施策等方式推动房地产市场持
续修复。
需求层面，提供更为有利的信贷支持，存量公积金贷款利率下调；商业用房首付最低降至30%；LPR维持
历史低位。叠加卖旧买新退税、置换补贴等政策，持续降低居民换房成本，充分释放刚需与改善型住房需求
；供给层面，有序推动安全、舒适、绿色、智慧住宅建设，实施房屋品质与物业服务提升行动。融资机制上
，房地产融资协调机制（白名单）常态化。
根据国家统计局数据，2026年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积554,049万平方米，其中住宅施工
面积384,453万平方米。全国房地产开发投资38,074亿元，其中住宅投资29,300亿元。
（二）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析
报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司主要在4个省（市）开展房地产业务，
报告期公司房地产签约销售金额主要来自重庆市、镇江市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下：
1、重庆市场分析
（1）2026年上半年，重庆政策持续放宽，落实国家层面宏观政策，因城施策出台“渝22条”、“经济3
2条”、城市更新等政策，提升住房品质，降低企业压力，搭配一系列春季促销活动，刺激市场需求释放，
加大力度去库存，稳定房地产市场。
（2）2026年上半年重庆主城区供应商住类用地14宗，可建体量75.55万方，环比下降70.92，同比下降3
7.36%，公告楼面均价6,659元/㎡，环比上涨14.73%，同比上涨0.22%；成交商住类用地14宗，可建体量75.5
万方，环比下降70.81%，同比下降37.65%，成交楼面均价7,128元/㎡，环比上涨21.49%，同比下降10.16%，
平均溢价率7.05%。2026年上半年重庆主城区供应涉宅用地11宗，可建体量69.15万方，环比下降66.75%，同
比下降35.94%，公告楼面均价7,030元/㎡，环比上涨12.05%，同比下降3.68%；成交涉宅用地11宗，可建体
量69.15万方，环比下降66.75%，同比下降35.94%，成交楼面均价7,543元/㎡，环比上涨19.04%，同比下降8
.14%，平均溢价率7.30%。
（3）2026年上半年商品房累计成交385万方，同比下降11%，成交均价9,116元/㎡，同比下降8%，成交
金额351亿元，同比下降18%。其中住宅成交量同比下滑16%，导致整体价格大幅下降，市场整体依旧呈现疲
软态势。2026年上半年商品住宅市场持续疲软，供销价继续下跌，供应145万方，同比下降26%，成交210万
方，同比下降16%，成交均价13,625元/㎡，同比下降2%，一季度一二手房累计成交805万方，同比下降8%，
总成交套数在7.69万套，同比下降7%。
（4）广义库存4,759万方，中长期依旧面临较大竞争压力，无效库存突破3,000万方，目前在售项目及
潜在待售项目的有效库存1,731万方，去化周期达3.5年，其中老盘项目130个，库存体量1,256万方，占比高
达73%。
（5）政策预判：重庆政策将延续以“稳市场、提品质、防风险”为导向，预计下半年从供需两端继续
发力，需求端仍将在降利率、公积金、购房补贴、贷款贴息等方面促进需求释放，供给端在收购存量商品房
/闲置土地、“好房子”建设、城市更新、预售资金监管、建筑新规等方面进一步细化落实，助力稳定房地
产市场和高质量发展。
2、镇江市场分析
（1）全市新房备案均价：9,200-10,200元/㎡；价格由改善盘托底，大量刚需盘依靠特价、工抵房隐性
降价走量；2026上半年成交小幅回暖，但整体规模仍处于低位；市场以现房、准现房更受青睐，客户对期房
风险警惕性高；全市商品住宅狭义库存分化：主城核心去化周期12-18个月，去库存压力巨大。
（2）全市二手房挂牌均价约6,450–7,400元/㎡，同比持续下行。
（3）住宅土地成交规模连续多年收缩，开发商拿地趋于保守；拿地主体以本地国企、央企为主，民营
房企极少新增土储；地价方面，主城优质地块地价保持稳定；外围区域鲜有溢价，不少地块底价成交；趋势
方面，未来新房新增供应会持续减少，市场竞争由“新增楼盘竞争”转为新房与海量二手房竞争。
（4）现行核心政策：
公积金政策（7月新政）首套/二套公积金最低首付统一20%；单人最高贷70万，家庭100万：父母、子女
公积金可共同提取、合并增加贷款额度；可提取公积金支付购房契税；放宽商转公（执行至2027年底）；20
26年5-12月改善换房可享受首次公积金贷款利率政策。
3、惠州市场分析
（1）全市新房备案均价：8,300–8,800元/㎡；价格相比高峰大幅回调，大部分项目以特价、折扣走量
；成交走势：3–6月成交量四连涨，6月成交创近三年月度新高；成交结构：刚需三房、小四房为主；高品
质改善盘集中在惠城区；远郊大盘依靠低价吸引旅居客户。
（2）二手房成为成交主力，上半年二手住宅成交规模远超新房，占全市总成交接近70%；购房者优先现
房，规避期房交付风险。全市二手房挂牌均价约7,100元/㎡，同比持续下行；议价空间普遍5%-12%。
（3）土地市场：供地策略调整，大幅减少惠东滨海、大亚湾远郊地块出让；供地重心向惠城、仲恺产
业片区倾斜；拿地主体以本地国企、央企、稳健民营房企为主，激进民企几乎不再新增土储；地价，主城优
质地块地价保持稳定，外围地块多底价成交，无溢价。
（4）现行核心政策：惠州已全面取消限购、限售：外地无社保可直接购买；全款办证即可出售，贷款
结清可交易。
发展战略和未来一年经营计划发展战略：
1、积极推进公司预重整及重整相关工作；2、保结转；努力消化地产存量资产，实现营业收入结转；3
、扩规模：
环保板块根据自身优势，通过上下游整合做大规模；4、修指标：寻求外部资源支持，修正公司财务指
标。
经营计划：
1、地产板块
继续做好下属项目的地产交付工作，做好存量地产业务的处置工作，最大限度结转营业收入。
经营上持续开源节流，把经营性现金流作为企业日常工作之重；管理上精打细算，降低各个管理环节的
显性和隐形成本；组织架构上持续优化，减少冗员，改善不合理流程。继续认真落实“保交楼、稳民生”的
决策部署，严控工程质量，兑现财信发展上市企业的承诺。
2、环保板块
确保生产经营的安全、环保和税务规范性；积极推进环保板块运营，探索新的合作伙伴，扩大业务规模
，努力实现营业收入增加；同时积极探讨上下游合作、并购，中长期战略聚焦高附加值产品产业化与产业链
协同发展，推动危废资源化从“普通产品”向“精细化产品”升级、从“单一处置”向“产业链协同”转型
。
二、核心竞争力分析
1、公司具备国家一级房地产开发资质，深耕重庆市场，对区域市场有着较为深度的理解。
2、重庆瀚渝公司具备年处理10大类约7.69万吨危险废弃物的能力，拥有多种危险废弃物处理资格，在
危险废弃物处理领域具有较高的专业性和权威性，满足不同客户的需求。公司始终把技术创新作为核心竞争
力。目前已累计获得12项发明专利、60余项实用新型专利，技术成果覆盖危废处理全流程，从源头分类、无
害化处理到资源再生利用，均实现技术突破。以“高质量、可持续谋发展”为核心，立足川渝危废处置市场
实际，对标粤苏先进企业经验，通过“技术升级提附加值、资源整合扩规模、市场攻坚稳客户、组织优化强
活力”四大举措，推动公司从“资源争夺型”向“技术驱动型”转型；聚焦核心业务，淘汰低效产线，培育
高利润增长点，实现“减量提质、降本增效”，打造西南地区危废资源化利用领域“品类全、技术强、成本
优、服务好”的标杆企业。
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