经营分析☆ ◇000838 *ST发展 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 1.98亿 69.95 1.09亿 91.11 55.20
环保(行业) 8386.07万 29.60 1198.47万 9.98 14.29
其他(行业) 129.16万 0.46 -130.63万 -1.09 -101.14
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 1.98亿 69.95 1.09亿 91.11 55.20
环保板块收入(产品) 8386.07万 29.60 1198.47万 9.98 14.29
其他收入(产品) 129.16万 0.46 -130.63万 -1.09 -101.14
─────────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 2.24亿 79.21 1.31亿 109.44 58.56
江苏分部(地区) 4679.77万 16.52 -1194.20万 -9.94 -25.52
天津分部(地区) 834.04万 2.94 --- --- ---
山东分部(地区) 332.06万 1.17 --- --- ---
山西分部(地区) 28.76万 0.10 --- --- ---
陕西分部(地区) 17.03万 0.06 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 1.98亿 69.95 1.09亿 91.11 55.20
环保板块收入(销售模式) 8386.07万 29.60 1198.47万 9.98 14.29
其他收入(销售模式) 129.16万 0.46 -130.63万 -1.09 -101.14
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.39亿 77.64 1559.48万 71.30 11.18
环保板块收入(行业) 3987.65万 22.20 624.27万 28.54 15.66
其他收入(行业) 27.94万 0.16 3.53万 0.16 12.62
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 1.39亿 77.64 1559.48万 71.30 11.18
环保板块收入(产品) 3987.65万 22.20 624.27万 28.54 15.66
其他收入(产品) 27.94万 0.16 3.53万 0.16 12.62
─────────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 1.39亿 77.47 --- --- ---
江苏分部(地区) 3316.43万 18.47 460.23万 21.04 13.88
天津分部(地区) 497.06万 2.77 -93.09万 -4.26 -18.73
山东分部(地区) 200.70万 1.12 83.70万 3.83 41.70
山西分部(地区) 28.76万 0.16 --- --- ---
惠州分部(地区) 3.34万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 7.00亿 84.51 -717.40万 271.90 -1.02
环保板块收入(行业) 1.27亿 15.35 575.97万 -218.29 4.53
其他收入(行业) 113.09万 0.14 -122.42万 46.40 -108.25
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 7.00亿 84.51 -717.40万 271.90 -1.02
环保板块收入(产品) 1.27亿 15.35 575.97万 -218.29 4.53
其他收入(产品) 113.09万 0.14 -122.42万 46.40 -108.25
─────────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 5.42亿 65.44 --- --- ---
江苏分部(地区) 1.32亿 15.93 -1991.14万 128.04 -15.09
天津分部(地区) 1.28亿 15.40 --- --- ---
山东分部(地区) 1749.37万 2.11 436.03万 -28.04 24.93
宁夏分部(地区) 836.03万 1.01 --- --- ---
山西分部(地区) 48.94万 0.06 --- --- ---
陕西分部(地区) 45.20万 0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 7.00亿 84.51 -717.40万 271.90 -1.02
环保板块收入(销售模式) 1.27亿 15.35 575.97万 -218.29 4.53
其他收入(销售模式) 113.09万 0.14 -122.42万 46.40 -108.25
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 5.90亿 91.37 6044.50万 93.77 10.25
环保板块收入(行业) 5433.60万 8.42 330.24万 5.12 6.08
其他收入(行业) 133.72万 0.21 71.64万 1.11 53.57
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 5.90亿 91.37 6044.50万 93.77 10.25
环保板块收入(产品) 5433.60万 8.42 330.24万 5.12 6.08
其他收入(产品) 133.72万 0.21 71.64万 1.11 53.57
─────────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 4.96亿 76.93 --- --- ---
天津分部(地区) 7093.30万 10.99 191.56万 2.97 2.70
江苏分部(地区) 6510.37万 10.09 --- --- ---
山东分部(地区) 745.25万 1.15 364.25万 5.65 48.88
宁夏分部(地区) 483.59万 0.75 --- --- ---
山西分部(地区) 48.94万 0.08 --- --- ---
惠州分部(地区) 4.03万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.89亿元，占营业收入的27.81%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│重庆烨城实业有限公司 │ 3954.14│ 12.36│
│重庆扬航建材有限公司 │ 1479.56│ 4.63│
│陈德勇 │ 1392.98│ 4.36│
│中建三局第三建设工程有限责任公司 │ 1118.98│ 3.50│
│四川省第三建筑工程有限公司 │ 946.85│ 2.96│
│合计 │ 8892.50│ 27.81│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.21亿元，占总采购额的84.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│江苏万远建设有限公司镇江分公司 │ 1000.00│ 40.66│
│重庆华硕建设有限公司 │ 665.81│ 27.07│
│苏州八强建设工程有限公司 │ 153.53│ 6.24│
│重庆扬航建材有限公司 │ 136.07│ 5.53│
│江苏栖筑空间工程有限公司 │ 110.57│ 4.50│
│合计 │ 2065.98│ 84.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析
报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在3个省（市）开展房地产业务，报告
期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、江苏省镇江市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下
：
1、重庆市场分析
(1)宏观经济：重庆2025年GDP增幅5.3%，高于全国水平，房投降幅扩大，固投增速放缓，消费平稳增长
，进出口持续回升。
(2)宏观政策：2025年，重庆政策持续放宽，市外人员免征房产税，限售全面解除，降利率，购房补贴
，公积金一松再松，开展春交会、秋交会、购房节，从需求端促进住房消费。供给端加速盘活存量房、闲置
地，出台高品质住宅新规，升级传统四代住宅，发布系列好房子技术导则，全面推进好房子建设。重庆两会
召开，着力提振发展信心、扩大内需、稳住楼市、防范化解重点领域风险，持续巩固经济回升向好态势。定
调2025年楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳，将在盘活存量用地用房、收购存量房、发展租赁市场等
方面发力保交房，土地控供应、建好房、提物业服务，构建房地产发展新模式。
(3)上半年商品房市场表现：市场持续低迷，供销同期历史最低位，非住份额下滑，均价回升。
(4)土地市场：2025年重庆主城区供应商住类用地42宗，可建体量380.37万平方米，同比上涨100.29%，
公告楼面均价6070元/平方米，同比上涨8.44%；成交商住类用地57宗，可建体量380万平方米，同比上涨88.
84%，成交楼面均价6527元/平方米，同比20.22%，平均溢价率4.78%;2025年重庆主城区共成交涉宅土地41宗
，同比上涨105%，成交土地316万平方米，同比上涨133%。成交楼面价6977元/平方米，同比6%，溢价率5.3%
（6宗土地溢价，占比15%）;2025年重庆主城区涉宅用地，地方平台合计拿地174.98万平方米，占比54%，同
比下降22%，民企合计拿地111.88万平方米，占比34%，央国企合计拿地38.25万平方米，占比12%。
（数据来源：铭腾）
2、镇江市场分析
2025年，镇江房地产市场在宏观经济稳步复苏的大背景下，持续深化“稳预期、防风险、促转型”的调
控基调。政策环境以“去库存、优结构、保交付”为核心，市场呈现“量稳价缓、区域分化、库存压力犹存
”的阶段性特征。新房市场成交量在系列利好政策刺激下企稳回升，但价格仍面临下行压力，去化周期虽有
所缩短，但整体库存仍处高位。
(1)宏观经济形势：稳中承压，为楼市托底：2025年，镇江市经济运行总体平稳，为房地产市场提供了
基础支撑。根据镇江市统计局初步核算，全年地区生产总值（GDP）预计同比增长约5.4%，增速与全省平均
水平基本持平。固定资产投资结构持续优化，但房地产开发投资额预计同比下降8-10%，显示开发商投资意
愿依然审慎。城镇居民人均可支配收入稳步增长，为合理的住房消费需求提供了购买力基础。宏观层面的“
稳增长”政策，特别是货币环境的持续宽松（如贷款市场报价利率LPR的进一步下调），间接降低了购房者
的资金成本，对楼市形成一定托底效应。
（2）行业政策环境：2025年，国家及地方层面的房地产政策延续“因城施策”框架，镇江的政策工具
箱全面发力，旨在稳定市场、促进需求释放。
（3）市场运行与数据表现：在密集政策的刺激下，2025年镇江新建商品住宅成交量呈现“前低后稳、
月度波动”的态势。全年新建商品住宅备案成交面积预计约220万平方米，同比小幅增长3-5%，结束连续多
年的深度下跌趋势，显现企稳迹象。月度数据显示，政策发布窗口期（如3月、9月）成交量有脉冲式上涨，
但持续性有待观察。
（4）土地市场：2025年，镇江土地市场在“控总量、优布局、提价值”的核心思路下深度调整。供应
规模显著收缩，成交高度集中于核心稀缺板块，溢价能力呈现结构性分化。市场参与主体由央国企与地方平
台公司绝对主导，民营房企投资极为审慎。土地市场的运行逻辑已从“规模扩张”全面转向“质量优先”和
“风险管控”，旨在通过精细化经营存量空间来夯实城市价值基础。
（数据来源：政府网站、克而瑞、二手房市场数据等）
3、惠州市场分析
（1）2025年大亚湾经济发展呈现稳中有进的态势。规上工业总产值达3570.1亿元，虽然同比下降2.9%
。固定资产投资357.9亿元，同比下降9.2%，其中工业投资232.5亿元，增长8.5%，显示出产业投资的韧性。
（2）2025年，惠州大亚湾住宅房地产市场在深度调整中前行，价格分化与政策松绑成为全年核心特征
。新房市场方面，全年均价呈现窄幅波动后的微涨态势。数据显示，2025年1月大亚湾新房均价为13568元/
平方米，年末12月攀升至14049元平方米，全年涨幅约3.55%，整体走势平稳；二手房市场延续了此前的下行
态势，全年跌幅明显。2025年1月二手房均价为7860元平方米，到12月降至7374元/平方米，累计跌幅6.18%
。
（3）政策环境全面宽松，惠州自2024年起取消所有限购措施，成为全国少数"零门槛"购房城市。2025
年3月推出房票安置政策，截至年底全市发放房票2279张，金额39.08亿元。公积金贷款最高额度提升至家庭
90万元，首套房利率降至2.6%的历史低位。
市场供需严重失衡，新房库存超300万平方米，去化周期超24个月，隐性库存可建住宅超3000万平方米
，相当于当前库存的10倍。但价格回调后市场活跃度有所提升，10月新房成交1043套，环比暴涨148.93%。
投资属性弱化，自住需求成为市场主导，深圳外溢刚需占比约67%。
（二）报告期公司经营情况总结
1、报告期公司总体经营情况回顾
（1）本报告期，房地产全年竣工面积约0.29万平方米，结算面积约7.51万平方米。2025年公司签约销
售面积6.68万平方米，销售金额为22544万元。
（2）报告期内土地获取情况：
本报告期公司无新增土地储备项目
（3）环保版块业务开展情况。
当前全国危废资源化利在蚀刻液、线路板、废油、废酸等细分领域处置能力释放过快，而优质危废资源
高度集中于头部产废企业；行业竞争从“资源争夺”向“技术+产品附加值”转型，广东、江苏等先进地区
企业凭借高附加值产品研发、产业链延伸、工艺技术升级形成核心竞争力;重庆危废资源化利用领域全品类
产能严重过剩，企业为抢夺资源展开低价竞争，处置端利润被大幅挤压，叠加部分业务（如HW08废矿物油）
存在消费税政策壁垒，企业资源获取竞争力受限。
同时，环保政策持续趋严，无技术优势、成本控制能力弱的中小企业逐步被淘汰，行业集中度稳步提升
。
受社会固定资产投资增长速度下降等因素的影响，陕西华陆环保调整了生产经营策略，年内完成青铜峡
项目置出工作，凭借有效的欠款回收措施，实现山东蓝帆项目资金回流，并妥善处理了法律诉讼问题。瀚渝
公司完成危废收运2.75万吨，技术改造完成氢氧化铜（高品位）研发试生产成功，丰富公司产品种类。
发展战略和未来一年经营计划发展战略：
发展战略：
2026年，财信发展主要工作思路是1：保结转；努力消化地产存量资产，实现营业收入结转；2、扩规模
：环保板块根据自身优势，通过上下游整合做大规模；3、修指标：寻求外部资源支持，修正公司财务指标
。
经营计划：
1、地产板块
继续做好下属项目的地产交付工作，做好存量地产业务的处置工作，最大限度结转营业收入。
经营上持续开源节流，把经营性现金流作为企业日常工作之重；管理上精打细算，降低各个管理环节的
显性和隐形成本；组织架构上持续优化，减少冗员，改善不合理流程。继续认真落实“保交楼、稳民生”的
决策部署，严控工程质量，兑现财信发展上市企业的承诺。
2、环保板块
确保生产经营的安全、环保和税务规范性；积极推进环保板块运营，探索新的合作伙伴，扩大业务规模
，努力实现营业收入增加；同时积极探讨上下游合作、并购，中长期战略聚焦高附加值产品产业化与产业链
协同发展，推动危废资源化从“普通产品”向“精细化产品”升级、从“单一处置”向“产业链协同”转型
。
3、多方寻求资源支持，力争扭转关键财务指标。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为14636.82万元。本报告期，公
司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，面对国内外形势深刻复杂变化，党中央统筹全局，坚持稳中求进工作总基调，实施更加积极有
为的宏观政策，纵深推进全国统一大市场建设，推动我国经济顶压前行、向新向优发展。行业方面，“十五
五”规划建议明确提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，2025年12月召开的中央经济工作会议进一步明
确有序推动“好房子”建设，标志着行业发展逻辑从“有房住”向“住好房”转变。环保产业方面，强调以
“双碳”引领推动经济社会发展全面绿色转型，加快构建绿色低碳循环经济体系，强化生态环境政策对内需
的拉动作用。
三、核心竞争力分析
1、公司具备国家一级房地产开发资质，深耕重庆市场，对区域市场有着较为深度的理解。
2、重庆瀚渝公司具备年处理10大类约7.69万吨危险废弃物的能力，拥有多种危险废弃物处理资格，在
危险废弃物处理领域具有较高的专业性和权威性，满足不同客户的需求。公司始终把技术创新作为核心竞争
力。目前已累计获得5项发明专利、54项实用新型专利，技术成果覆盖危废处理全流程，从源头分类、无害
化处理到资源再生利用，均实现技术突破。以“高质量、可持续谋发展”为核心，立足川渝危废处置市场实
际，对标粤苏先进企业经验，通过“技术升级提附加值、资源整合扩规模、市场攻坚稳客户、组织优化强活
力”四大举措，推动公司从“资源争夺型”向“技术驱动型”转型；聚焦核心业务，淘汰低效产线，培育高
利润增长点，实现“减量提质、降本增效”，打造西南地区危废资源化利用领域“品类全、技术强、成本优
、服务好”的标杆企业。
●未来展望:
（一）行业格局和趋势
地产行业方面，房地产行业正处于动态筑底过程中，产业链整合加速推进，市场资源不断向优势企业集
聚，行业发展逻辑从“有房住”转向“住好房”，行业面临新的机遇和挑战。环保产业方面，推动经济社会
发展全面绿色转型，加快构建绿色低碳循环经济体系，以生态环境拉动内需。
发展战略：
2026年，财信发展主要工作思路是1：保结转；努力消化地产存量资产，实现营业收入结转；2、扩规模
：环保板块根据自身优势，通过上下游整合做大规模；3、修指标：寻求外部资源支持，修正公司财务指标
。
经营计划：
1、地产板块
继续做好下属项目的地产交付工作，做好存量地产业务的处置工作，最大限度结转营业收入。
经营上持续开源节流，把经营性现金流作为企业日常工作之重；管理上精打细算，降低各个管理环节的
显性和隐形成本；组织架构上持续优化，减少冗员，改善不合理流程。继续认真落实“保交楼、稳民生”的
决策部署，严控工程质量，兑现财信发展上市企业的承诺。
2、环保板块
确保生产经营的安全、环保和税务规范性；积极推进环保板块运营，探索新的合作伙伴，扩大业务规模
，努力实现营业收入增加；同时积极探讨上下游合作、并购，中长期战略聚焦高附加值产品产业化与产业链
协同发展，推动危废资源化从“普通产品”向“精细化产品”升级、从“单一处置”向“产业链协同”转型
。
3、多方寻求资源支持，力争扭转关键财务指标。
（二）公司面临的风险和应对措施
1、退市风险
经会计师事务所审计，公司2025年度扣除非经常性损益后的净利润为负值，且扣除与主营业务无关的业
务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入低于3亿元，期末归母净资产为负值，触及《深圳证券交易所
股票上市规则》第9.3.1条规定“（一）最近一个会计年度经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益
后的净利润三者孰低为负值，且扣除后的营业收入低于3亿元。（二）最近一个会计年度经审计的期末净资
产为负值”的被实施退市风险警示的情形。
公司最近三个会计年度经审计扣除非经常性损益前后净利润低者均为负值，且天健会计师事务所（特殊
普通合伙）对公司2025年财务报告出具了带有持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告，触及《
深圳证券交易所股票上市规则》第9.8.1条第（七）项规定：“最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净
利润低者均为负值，且最近一个会计年度审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性”的被实施其他风险
警示的情形。
根据上述规定，公司股票交易将于本年度报告披露后，按深圳证券交易所规定实施退市风险警示。
应对措施：（1）在主营业务竞争力提升方面，制定切实可行的发展计划，加大滞重资产处置力度，盘
活存量资产，回笼资金；利用自身环保产业技术优势，做大业务规模，提升业务的规模与质量。（2）稳定
现有银行的信贷规模，加大应收款项的催缴力度，保障现金流；借助各类政策支持，采取多种方式合理增加
新的融资，改善负债结构。（3）在内部控制方面，公司将继续强化内部控制，强化管理效率，加强预算管
理和成本管控，合理降本增效，增强持续盈利能力。
2、房地产领域
行业方面：房地产企业投资力度下滑，企业现金流不断承压。
应对措施：紧跟政策导向，分析趋势，因城施策，聚焦地产存量开发销售及现金流安全；提升管理，严
控成本管理；做好项目建设，打消消费者疑虑。
内部风险：房地产行业不断下行，公司营业收入等财务指标也大幅减少，加之土地增值税新规、项目减
值等进一步侵蚀利润。且目前公司存量的地产业务规模比较有限，2021至2025年都没有新增土地储备，因此
，公司面临的主要问题是业务规模持续减小，资产盈利能力及可持续发展能力严重不足。
应对措施：积极做好存量，保障地产业务基本盘；积极关注政策变化，关注市场机会，在政策范围内寻
找适合公司的发展机遇。
3、环保产业领域
（1）环保监管趋严：
应对措施：建立健全合规体系，专人研究政策、更新合规清单，加强技术研发与创新，加大对环保技术
研发的投入。同时加强与监管部门沟通，确保企业的生产经营活动符合政策法规要求。
（2）受多重因数影响上游单位产废减少，意味着公司的业务来源减少，危险废物处理量下降，进而导
致营业收入减少；企业的固定成本如设备折旧、人员工资等不会因业务量减少而大幅降低，单位成本上升，
盈利能力下降。
应对措施：积极向相关的环保领域拓展，寻找新的业务增长点；与现有客户建立更紧密的合作关系，提
供更优质、全面的服务，争取在产废量减少的情况下，仍能保持一定的市场份额。同时，积极开拓新客户，
扩大客户群体，降低对单一客户或行业的依赖；对企业的成本进行全面梳理，通过优化生产流程、合理配置
资源、降低能耗等方式，削减不必要的成本支出，提高企业的成本竞争力。
（3）危废市场供需矛盾，供大于求，处置费用降低
应对措施：提负荷、降成本、转资源化、锁长单、扩新赛道、淘汰弱产能，从“赚处置费”转向“赚资
源回收+综合服务费”。不断提高企业处理效果和服务水平，为客户提供更好的的解决方案，区别于竞争对
手。
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