经营分析☆ ◇000838 财信发展 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 5.90亿 91.37 6044.50万 93.77 10.25
环保板块收入(行业) 5433.60万 8.42 330.24万 5.12 6.08
其他收入(行业) 133.72万 0.21 71.64万 1.11 53.57
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房地产销售(产品) 5.90亿 91.37 6044.50万 93.77 10.25
环保板块收入(产品) 5433.60万 8.42 330.24万 5.12 6.08
其他收入(产品) 133.72万 0.21 71.64万 1.11 53.57
─────────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 4.96亿 76.93 --- --- ---
天津分部(地区) 7093.30万 10.99 191.56万 2.97 2.70
江苏分部(地区) 6510.37万 10.09 --- --- ---
山东分部(地区) 745.25万 1.15 364.25万 5.65 48.88
宁夏分部(地区) 483.59万 0.75 --- --- ---
山西分部(地区) 48.94万 0.08 --- --- ---
惠州分部(地区) 4.03万 0.01 --- --- ---
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 39.24亿 97.64 4.48亿 98.00 11.41
环保板块收入(行业) 9096.61万 2.26 604.04万 1.32 6.64
其他收入(行业) 404.57万 0.10 307.04万 0.67 75.89
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 39.24亿 97.64 4.48亿 98.00 11.41
环保板块收入(产品) 9096.61万 2.26 604.04万 1.32 6.64
其他收入(产品) 404.57万 0.10 307.04万 0.67 75.89
─────────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 22.02亿 54.79 4.55亿 87.98 20.66
天津分部(地区) 12.25亿 30.49 7118.52万 13.77 5.81
江苏分部(地区) 5.56亿 13.84 -905.76万 -1.75 -1.63
山东分部(地区) 2241.80万 0.56 --- --- ---
宁夏分部(地区) 1006.45万 0.25 --- --- ---
山西分部(地区) 178.24万 0.04 --- --- ---
陕西分部(地区) 129.50万 0.03 --- --- ---
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房地产销售(销售模式) 39.24亿 97.64 4.48亿 98.00 11.41
环保板块收入(销售模式) 9096.61万 2.26 604.04万 1.32 6.64
其他收入(销售模式) 404.57万 0.10 307.04万 0.67 75.89
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 20.47亿 98.03 1.69亿 98.82 8.27
环保板块收入(行业) 3899.77万 1.87 --- --- ---
其他(行业) 221.09万 0.11 202.82万 1.18 91.74
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 20.47亿 98.03 1.69亿 98.82 8.27
环保板块收入(产品) 3899.77万 1.87 --- --- ---
其他(产品) 221.09万 0.11 202.82万 1.18 91.74
─────────────────────────────────────────────────
天津分部(地区) 11.01亿 52.74 8289.50万 48.56 7.53
重庆分部(地区) 9.45亿 45.27 --- --- ---
江苏分部(地区) 3069.96万 1.47 --- --- ---
山东分部(地区) 542.80万 0.26 184.29万 1.08 33.95
宁夏分部(地区) 437.14万 0.21 --- --- ---
山西分部(地区) 112.52万 0.05 --- --- ---
广东分部(地区) 3.04万 0.00 --- --- ---
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 40.55亿 96.64 7.63亿 97.83 18.81
环保板块收入(行业) 1.33亿 3.17 937.95万 1.20 7.06
其他收入(行业) 813.89万 0.19 752.31万 0.97 92.43
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 40.55亿 96.64 7.63亿 97.83 18.81
环保板块收入(产品) 1.33亿 3.17 937.95万 1.20 7.06
其他收入(产品) 813.89万 0.19 752.31万 0.97 92.43
─────────────────────────────────────────────────
江苏分部(地区) 18.84亿 44.91 --- --- ---
山东分部(地区) 12.60亿 30.04 --- --- ---
重庆分部(地区) 10.15亿 24.20 --- --- ---
陕西分部(地区) 2166.34万 0.52 --- --- ---
宁夏分部(地区) 1137.51万 0.27 --- --- ---
山西分部(地区) 249.32万 0.06 --- --- ---
北京分部(地区) 1.50万 0.00 --- --- ---
惠州分部(地区) 5439.32 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 40.55亿 96.64 7.63亿 97.83 18.81
环保板块收入(销售模式) 1.33亿 3.17 937.95万 1.20 7.06
其他收入(销售模式) 813.89万 0.19 752.31万 0.97 92.43
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售5.65亿元，占营业收入的87.57%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│财信九悦府 │ 38037.59│ 58.95│
│天津学苑府 │ 7093.30│ 10.99│
│石柱财信城 │ 4868.28│ 7.54│
│连云港铂悦府 │ 4702.93│ 7.29│
│镇江尚书坊 │ 1804.16│ 2.80│
│合计 │ 56506.27│ 87.57│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购1.47亿元，占总采购额的29.31%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商1 │ 4256.21│ 8.48│
│供应商2 │ 2858.61│ 5.70│
│供应商3 │ 2842.63│ 5.67│
│供应商4 │ 2746.37│ 5.47│
│供应商5 │ 1999.58│ 3.99│
│合计 │ 14703.39│ 29.31│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司所处的房地产行业情况
宏观政策：
1、全国GDP持续恢复向好，一季度GDP增幅5.3%（年度目标5%），“三驾马车”稳步恢复，短期内经济
依然承压；2024年一季度重庆GDP增幅6.2%，高于全国水平，房投降幅收窄至个位数，进出口逐步恢复，消
费降级下滑。
（1）2024年一季度全国GDP达296299亿元，同比增长5.3%，高于上季度增速，环比增长1.6%，环比增速
连续七个季度增长，经济持续回升向好，但经济稳定向好基础尚不牢固；
（2）2024年1-5月，“三驾马车”齐发力，消费市场稳中有升（大规模设备更新和消费品以旧换新等政
策落地），投资保持稳增长态势，进出口外贸向好势头继续巩固。
2、固投增速稳中有降，房投继续负增长且降幅呈扩大趋势，政策效果不显著，信心不足，消费力下降
，市场筑底震荡。
（1）前5月，全国固定资产投资同比增长4.0%，增速比1-4月回落0.2个百分点，制造业投资较快增长，
带动作用增强，基础设施投资平稳增长，高技术产业投资增速加快，重大项目投资支撑作用明显；
（2）房地产开发投资持续拖累，同比下降10.1%，降幅连续3个月扩大，房屋施工面积降幅小幅扩大，
新开工、竣工面积降幅收窄，新建商品房销售额降幅收窄、销售面积降幅小幅扩大，房地产市场仍然处于调
整中。
土地市场：
1、2024年全国楼市重心是防范化解风险、保交房、消化存量统筹增量，上半年宏观救市政策密集出台
落地，供应端+需求端协同发力，市场+保障双管齐下，化风险、稳市场，满足刚性和改善型住房需求，加快
构建房地产发展新模式。
2、地方城市紧跟国家宽松基调，多维度落地救市政策，公积金（提额度、降利率、可二套、可提可贷
等），商贷（认房不认贷、降首付、降利率、套数认定放宽）、购房补贴（契税、人才、消费、多孩、换新
购、退税等补贴）、限制性政策放宽或取消是因城施策主要方式。
3、拿地规模:TOP100企业拿地总额同比下降35.8%，降幅进一步扩大，2024年上半年，TOP100企业拿地
总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅继续扩大。4-5月，土拍政策频出，房地产企业也在积极适
应并调整战略。一方面，对于优势地区的优质地块，房企投资积极性较高竞争也更加激烈。另一方面，对于
性价比不高的地块，房企拿地较为谨慎。土拍分化加剧，也导致房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。
（二）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析
报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在5个省（市）开展房地产业务，报告
期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、江苏省镇江市、山东省威海市、天津市、江苏省常州市，上
述城市本年度的房地产市场情况大体如下：
1、重庆市场分析
（1）重庆政策一松再松，延续购房补贴、以旧换新等政策，松房产税，松信贷，送公积金，取消现房
限售，启动收购存量商品房，宽松政策已能出尽出，带动一小波刚性和改善需求释放，颠覆性回暖几乎无可
能。
（2）2024年重庆住房发展计划全市供应商品住房1850万㎡，开建配售型保障房7000套以上，收购商品
房4200套，并从供给端和需求端，市场体系和保障体系，多方向提出具体要求和措施，内容上主要是对前期
已出台的政策或措施的进一步强调，落实与落地，支持满足刚性住房和多样化改善性住房需求，积极构建房
地产发展新模式。
（3）2024年上半年累计供应245万方，同比下降36%，市场难以恢复，供应减缓，供应达历史同期最低
位，主要以大杨石、西永、中央公园、空港工业园、龙洲湾等二环及核心组团主力放量支撑。
2024年上半年累计成交580万方，同比下降21%，经济大环境及市场持续低迷，成交为近十年同期最低值
；成交建面均价8947元/㎡，同比下降6%，以价换量为主，价格走低。
2、镇江市场分析
（1）镇江楼市调控政策偏柔性，力度相对有限，主要方向为公积金提额、契税补贴、人才补贴等，后
期存在加码空间。明确房屋征收过程中的房票安置问题，鼓励房地产开发企业以及中介机构开展商品房“卖
旧买新”和“以旧换新”工作。
（2）供地质量一般，无房企拿地，均为政府托底摘得。2024年上半年镇江土地市场累计供应25.82万方
，总建面约33万方，占比全年计划17%，上半年供应地块已全部成交。因近年供地多集中在下半年，2024年
供应与成交量均同比上涨247%，楼面均价为3520元/m，受土地质量影响同比下降48%。
（3）2024上半年，主力在售多为中尾盘持销，客户选择面窄，各项目优惠加码促清盘，加重客户观望
情绪。上半年镇江共成交4884套，同比去年减少4991套，下跌约50%；上半年镇江供应15万㎡，同比下降47%
；上半年镇江成交29万㎡，同比下降24%；上半年镇江成交均价9425元/㎡，同比下降5%；整体库存118万㎡
，同比下降18%，出清周期约19个月。
3、威海市场分析
威海上半年政策，以全国性政策的跟进落地为主，住房公积金贷款利率下调、商贷取消利率下限、商贷
降低首付比例三大政策相继执行；土地端供应量、成交量同比提升，但总量仍旧较低；商品房市场供销量低
位运行供销；
（1）市场方面：威海楼市新房供应缩减，销量下滑，客户观望情绪浓重，威海楼市逐步进入横盘状态
，小幅震荡，虽红利政策频出，但收效甚微，持续以低价换量仍为威海楼市成交状态。
（2）区域成交量化方面：近一年市场供应面积总计为50.63万㎡，成交面积71.63万㎡，成交均价10664
元/㎡。供应面积同比下跌12%、成交面积同比下跌24%，成交价格持续以价换量下降3.4%。6月威海市场新增
供应3.34万㎡，环比下降33%，同比下降70%，成交面积5.47万㎡，环比下降7%，同比下降33%；成交均价100
18元/㎡（含装修），同比下降8.5%，环比下降4.6%。
（3）成交面积段方面：2023年至今市场主力成交面积段为90-110平（成交占比28.%)小三居产品，刚需
客群仍旧为楼市成交主力客群。
（4）土地方面：成交地块“小而精”，多为城市核心板块优质地块。2024年上半年土地供应20.7万㎡
，同比上升136%；成交量12.3万㎡，同比上升135%；供求量同比大幅提升，但总量仍旧较低；成交地块共8
宗，均为小体量地块，由政府平台公司及本土企业底价获取，其中3宗涉及拆迁安置；
（5）区域方面：2024年上半年高区成交量最高，成交占比42%；环翠区均价最高，主城区高端改善项目
受到市场认可；经区供应量最高，新项目增多，但信泰双子并未蓄客，带来的成交量较为有限；临港区市场
表现较为一般，主城区外溢客户减少，成交难以为继；
（6）竞争预期：威海未来重点待入市项目21个，总体量约203.2万㎡，集中在环翠区、经区；待开发项
目较多，以核心区位小体量项目为主，未来开发周期短、开发难度相对较小，且目前已有多个项目规划报批
，开发节奏有望加快，核心区域当前在售项目较少，未来伴随新地块的入市，竞争将趋于激烈。
4、天津市场分析
（1）上半年天津市场仍然处于低位盘整状态，517新政短时间内产生一定刺激，但持续时间仅有1周冲
高时间，之后继续降温横盘；
（2）土地市场方面，市区3宗成交，仅1宗市场化拿地，市区、环城以国企托底及化债成交为主；
（3）2024上半年商品住宅供应292万方，同比降23%、环比降31%；成交量379万方，同比降31%、环比降
11%；月均成交量63万方，趋近于22年月均水平，处于历史低位。库存1303万方，静态去化周期19个月；
（4）客户方面，“新天津人+外地人”占比减少，南开受学区政策影响促进明显，河西有转投二手房迹
象；
（5）板块方面，环城四区成交量同/环比均下降，区域刚需置业及学区置业占主流，板块间分化大；
（6）库存压力，库存压力处于高位，去化周期拉长，市场进入缓慢去库存状态。截至6月底，天津市狭
义库存量为1303万方，去化周期约19个月，2024年上半年供应量同/环比下降，呈现去库存状态，较2023年
末下降约50万方，但由于去化速度较慢，去化周期呈现明显上涨；截止6月底，天津市广义库存量为4348万
方，去化周期约65个月；
（7）二手房方面，新房市场持续承压，上半年二手房/新房成交套数比2:1。2024年上半年天津二手房
成交7万套，同比下降18%，远低于新房成交套数降幅（-39%）。购房需求缩量，二手房新房同频竞争，价格
弹性充足，市区二手房降价规模扩大。
5、惠州市场分析
（1）惠州政策：惠州楼市持续低迷，上半年政策效果减弱，2月份融资“白名单”出炉第一批28个项目
4月份第二批17个项目6月份10个项目入选，3月份房协会推出“惠安家购房节”系列之换新购活动，同时住
建官方发布“项目合理融资需求”的白名单，4月份住建财政等六大部门联合发布“购房消费券”的六大措
施，调控政策，6月份住建出台“征集商品房用作保障性住房的公告”政策执行效果较弱，市场未有明显恢
复。
（2）土地市场：2024年惠州宅用地成交6宗，成交总金额4.29亿元，同比下降86.7%（大亚湾及惠阳暂
无土地成交）
（3）惠州供应：新房供应腰斩，主要以去库存为主基调，上半年惠州供应约120万㎡(大亚湾供应套数
最高，面积50万㎡，占全市40%），下半年潜在供应0.76万套，预计新增供应面积79万㎡，惠州库存面积：1
445.75万㎡预计45个月，其中大亚湾库存268.11万㎡预计43个月，惠阳库存292.28万㎡预计69个月等，供应
腰斩的主要原因，叠加新房和二手房库存在大量库存，未来市场去库存依然是惠州的主基调，当前市场低迷
，供应量进一步缩量，新房成交表现持续低迷，库存总量缓慢下降，消化周期居高临下。
（4）新房市场：惠州新房网签价13019元/㎡，同比下降2.3%,案场实际成交均价：9847元/㎡（90%楼盘
精装修交付）同步下降13.16%，受新房长期下行，市场竞争加剧，叠加二手房对新房造成直接的冲击因素的
影响，项目的折扣力度持续加大“以价换量”明显，案场实际成交的价格持续走低，上半年大亚湾新房成交
面积37万㎡同比下降35%。
（5）二手房市场：惠城过户第一，过户面积为：73.05万㎡，惠湾过户面积：68.81万㎡9，位居第二(
大亚湾占比18.72%，惠阳13.48%)，过户价格方面，大亚湾同比降幅最大，同步下降17%，惠州二手房网签均
价为：7127元/㎡，同比下降7.97%,尽管今年2月3月二手房价格曾有短暂的回升，增加了市场的活跃度，同
时也加剧了市场的竞争，导致二手房面临较大的价格下行压力。
（三）报告期公司经营情况总结
1、报告期公司总体经营情况回顾
（1）本报告期，房地产2024年上半年新开工面积约0万平方米，竣工面积约4.62万平方米，结算面积约
12万平方米。2024年上半年公司签约销售面积4.75万平方米，销售金额为23375万元。
（2）报告期内土地获取情况
本报告期公司无新增土地储备项目
（3）环保版块业务开展情况。
公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目工程投资、化工资源品再生利用
三大板块。受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，行业风险日渐凸
显。根据国家政策和行业政策的导向，华陆环保调整了生产经营计划，其原业务在法律诉讼、政府环评、自
身造血功能等方面的问题已经逐步解决，公司生产经营基本步入正轨。目前公司除正常运行外，主要在进行
前期应收账款催收等重点工作。瀚渝公司生产经营克服市场影响进入正轨，目前正在按照年度经营计划开展
各项技改及产业升级改进工作。
发展战略和未来一年经营计划
发展战略：
1、公司的经营战略主要聚焦保现金流、确保交付、稳定经营、严控费用、管理提效五大核心要素；
2、公司积极深研行业与资本市场政策，寻求适合于公司的发展机遇。
经营计划：
1、强化现金流管理。现金流是企业的命脉。财信发展在经营上持续开源节流，把各项目经营性现金流
补充作为企业日常工作的重中之重，关注并持续跟踪国家相关金融利好政策，并控制好相关支出。
2、守红线，保交付。财信发展将继续认真落实“保交楼、稳民生”的决策部署，专业条线和项目密切
配合，严控节点，力保按时交付。同时做好进度和质量的有效平衡，严控工程质量，兑现财信发展上市企业
的承诺。
3、稳定经营。时时关注核心经营指标的动态变化情况，定期整理反馈，异常情况及时预警，加强财务
对经营工作的指导，力争实现流动性与净资产的平衡。
4、精打细算，严控费用。加强费用精细化管理，刚性费用合理评估压减，杜绝不合理支出；日常费用
精打细算，降低各个管理环节的显性和隐形成本。通过分析，全面把握组织情况、成本构成以及费用变化趋
势，进一步形成各项基本费用的管控标准，定期回顾分析，严控预算外费用。
5、管理提质提效。加强组织绩效考核，以业绩为导向，以结果论英雄。同时强化总部对项目的服务意
识，躬身入局，充分发挥总部的专业优势，主动去承接项目上的难点问题，帮助项目完成任务、达成业绩。
强化统筹，精简繁冗流程又要尊重权责的严肃性。
6、优化组织架构，精简人员。充分调动公司高级管理人员、中层管理人员及核心骨干员工的积极性，
有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起，使各方共同关注公司的长远发展。
7、环保板块将开展各项技改及产业升级改进工作。公司现有的危废主体经营类别为基础，努力在工艺
优化与产品结构上开展深度挖潜工作，确保公司在该领域的市场、技术优势。同时要立足重庆，拓展四川区
域，通过区域扩展来实现传统废物市场的保量增量。
2024年公司确保平稳运营，提升抗风险能力，在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管
理优化和专业提升，提高公司运营能力
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为40,041.5万元。本报告期，公
司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
二、核心竞争力分析
1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，房地产开发经验较为丰富
2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的房地产开发业务较为匹配。
3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘、房屋交付，物业服务
等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速
化打下基础。
4、目前重庆瀚渝公司具备11大类50小类危险废弃物处理资格，经过开展各项技改及产业升级改进工作
后，公司处置种类、规模会进一步提升，在目标市场具有较强的竞争优势。华陆环保公司多年来一直专注于
工业废水治理，具有一定市场竞争力。
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