经营分析☆ ◇000838 财信发展 更新日期：2024-04-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 20.47亿 98.03 1.69亿 99.19 8.27
环保板块收入(行业) 3899.77万 1.87 --- --- ---
其他(行业) 221.09万 0.11 202.82万 1.19 91.74
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 20.47亿 98.03 1.69亿 99.19 8.27
环保板块收入(产品) 3899.77万 1.87 --- --- ---
其他(产品) 221.09万 0.11 202.82万 1.19 91.74
───────────────────────────────────────────────
天津分部(地区) 11.01亿 52.74 8289.50万 48.56 7.53
重庆分部(地区) 9.45亿 45.27 --- --- ---
江苏分部(地区) 3069.96万 1.47 --- --- ---
山东分部(地区) 542.80万 0.26 184.29万 1.08 33.95
宁夏分部(地区) 437.14万 0.21 --- --- ---
山西分部(地区) 112.52万 0.05 --- --- ---
广东分部(地区) 3.04万 0.00 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 40.55亿 96.64 7.63亿 97.83 18.81
环保板块收入(行业) 1.33亿 3.17 937.95万 1.20 7.06
其他收入(行业) 813.89万 0.19 752.31万 0.97 92.43
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 40.55亿 96.64 7.63亿 97.83 18.81
环保板块收入(产品) 1.33亿 3.17 937.95万 1.20 7.06
其他收入(产品) 813.89万 0.19 752.31万 0.97 92.43
───────────────────────────────────────────────
江苏分部(地区) 18.84亿 44.91 --- --- ---
山东分部(地区) 12.60亿 30.04 --- --- ---
重庆分部(地区) 10.15亿 24.20 --- --- ---
陕西分部(地区) 2166.34万 0.52 --- --- ---
宁夏分部(地区) 1137.51万 0.27 --- --- ---
山西分部(地区) 249.32万 0.06 --- --- ---
北京分部(地区) 1.50万 0.00 --- --- ---
惠州分部(地区) 5439.32 0.00 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 40.55亿 96.64 7.63亿 97.83 18.81
环保板块收入(销售模式) 1.33亿 3.17 937.95万 1.20 7.06
其他收入(销售模式) 813.89万 0.19 752.31万 0.97 92.43
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 20.65亿 96.62 6.01亿 97.62 29.09
环保板块收入(行业) 6986.85万 3.27 1233.89万 2.01 17.66
其他(行业) 242.31万 0.11 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 20.65亿 96.62 6.01亿 97.62 29.09
环保板块收入(产品) 6986.85万 3.27 1233.89万 2.01 17.66
其他(产品) 242.31万 0.11 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
山东分部(地区) 12.01亿 56.21 --- --- ---
重庆分部(地区) 7.25亿 33.91 --- --- ---
江苏分部(地区) 1.83亿 8.57 --- --- ---
陕西分部(地区) 2192.43万 1.03 21.43万 0.03 0.98
宁夏分部(地区) 484.49万 0.23 -92.35万 -0.15 -19.06
江西分部(地区) 117.87万 0.06 77.79万 0.13 66.00
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 48.65亿 96.24 6.05亿 93.05 12.44
环保板块收入(行业) 1.74亿 3.44 3038.71万 4.67 17.47
其他收入(行业) 1611.20万 0.32 1480.56万 2.28 91.89
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 48.65亿 96.24 6.05亿 93.05 12.44
环保板块收入(产品) 1.74亿 3.44 3038.71万 4.67 17.47
其他收入(产品) 1611.20万 0.32 1480.56万 2.28 91.89
───────────────────────────────────────────────
重庆分部(地区) 35.77亿 70.76 --- --- ---
江苏分部(地区) 12.47亿 24.68 --- --- ---
山东分部(地区) 1.45亿 2.86 --- --- ---
陕西分部(地区) 7442.49万 1.47 --- --- ---
山西分部(地区) 799.22万 0.16 --- --- ---
宁夏分部(地区) 237.92万 0.05 --- --- ---
江西分部(地区) 111.99万 0.02 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 48.65亿 96.24 6.05亿 93.05 12.44
环保板块收入(销售模式) 1.74亿 3.44 3038.71万 4.67 17.47
其他收入(销售模式) 1611.20万 0.32 1480.56万 2.28 91.89
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-06-30
前5大客户共销售20.27亿元，占营业收入的97.04%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│学苑府 │ 110143.10│ 52.74│
│财信﹒阅时代 │ 48176.09│ 23.07│
│财信城 │ 40450.89│ 19.37│
│盛悦雅园 │ 2946.22│ 1.41│
│国兴﹒海棠国际 │ 950.94│ 0.46│
│合计 │ 202667.25│ 97.04│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购4.39亿元，占总采购额的26.19%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│供应商1 │ 13438.30│ 8.02│
│供应商4 │ 11256.72│ 6.72│
│供应商5 │ 7746.46│ 4.62│
│供应商3 │ 6463.14│ 3.86│
│供应商2 │ 4984.97│ 2.97│
│合计 │ 43889.58│ 26.19│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
宏观政策方面，2023年上半年，中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应
当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资但效果
不彰。地方117省市188次放松政策，二季度以来政策力度、频次双减，杭宁等实行一区一策，多次调整限制
政策实施范围。二手房“带押过户”全面推进，但基于五方面共性原因，落地执行效果不及预期。
土地市场受预供地新规影响，2023年上半年实际入市地块数量大幅减少，在2022年基期土拍本已经降至
低位的水平上，2023年上半年土地成交规模同比进一步下降25%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低
。各能级城市表现基本一致，其中一线城市上半年土地成交量降幅最大。市场热度方面，受重点城市优质地
块供应占比提升的影响，2023年上半年热度明显回升，整体溢价率增至6.4%，较2022年同期上升了4.4个百
分点。商品房市场：1-5月，商品房销售面积46,440万平方米，同比下降0.9%，较前四月降幅扩大0.5个百分
点，结束了自2023年以来降幅不断收窄之势。商品房销售额49,787亿元，同比增长8.4%，涨幅较1-4月小幅
收窄0.4个百分点。其中住宅表现相对突出，前5月销售金额、面积均保持正增长。
（数据来自：国家统计局）
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析
报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在8个省（市）开展房地产业务，报告
期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市
、江苏省常州市、江苏省镇江市、广东省惠州市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下：
1.重庆市场分析：
2023年上半年，房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，在“房住不炒”的总基调下，官方频
繁发声，强调房地产支柱产业重要性，积极推动从供给侧到需求端刺激市场回暖。政策方向主要包括“促需
求、防风险、保民生、转模式、规范化”五个维度。
但整体而言，上半年市场以表态为主，无实质重大刺激性行动，表现“积极倡导，托而不举”。
2023年上半年，重庆中心城区土地出让进一步深化“控量提质”，累计出让9宗涉宅用地，总出让面积7
05亩，平均地价1,179万元/亩，平均楼面地价8,634元/平方米。虽然上半年出让规模较少，但地价和楼面价
较去年均有大幅回升，另外上半年除国企央企之外，部分民企拿地积极，土地市场整体表现外冷内热。
上半年，重庆住宅市场成交规模369万平方米，同比上涨6%，环比上涨幅度达56%，虽然成交规模仍处于
绝对地位，但表现明显好于全国平均水平，且从环比增幅可以看出弱复苏周期。上半年重庆住宅均价14,779
元/平方米，环比上涨1%，同比上涨1%，市场恢复期内均价表现持续稳定。从住房成交结构来看，上半年重
庆市场洋房市场成交占比扩大至48%高位，面积以90-110平米为绝对主力，市场同质化进一步加剧。同时150
平米以上住宅占比明显扩大，在市场弱恢复周期内改善市场表现突出。
（数据来源于：重庆锐理数据）
2.连云港市场分析：
2023年上半年，港城楼市表现相对平淡。3月、6月政府相继放松房地产政策，带来公积金等多项利好，
市场较为宽松，但实际刺激效果有限，市场信心重建仍需时日。从供应端来看，2023上半年全市商品住宅供
应面积约129.05万平方米，同比下滑31%，创近年来新低。开发商普遍以去化库存为主，新增供应速度明显
放缓。截止6月30日，2023上半年连云港全市共计取得商品住宅预售许可证99张，商品房批准预售总套数16,
036套，与2022上半年（预售套数25827套，总面积233.17万㎡）相比减少了9,791套，同比下降37.91%；预
售总面积154.76万平方米，同比下降33.63%。
2023年上半年，连云港土地市场热度明显不如往年。今年以来，在房地产市场去化动力不足、库存增加
的大背景环境下，开发企业拿地意愿降低，各区域政府部门都放缓了放地节奏。全市上半年共18幅地块成交
，成交建面及出让金大幅下滑，创近年来新低。其中市区仅3幅成功出让，热门地块无踪影。供应方面：202
3年上半年连云港全市经营性土地挂牌供应28宗，供应总面积约83.11万平方米。与去年同期相比，供应量、
供应面积分别同比减少26.32%、57.89%。成交方面：上半年共成功出让18幅地块，成交面积约47.82万平方
米，较去年同期相比下跌61.69%；成交总金额约13.78亿元，较去年相比下跌64.12%。
（数据来源于：连云港房地产网）
3.常州市场分析
2023年上半年常州房地产市场陆续出台多项政策刺激市场销售。一级土地市场综合采取预公告申请、竞
买保证金允许保函（保单）制度、降低竞买保证金比例、延长出让金缴款期限、放宽约定开工时间等措施优
化供地方案，激发市场活力。二级市场取消限售政策、预售门槛降低，缓解房企资金压力，优化营商环境；
三级市场政府发布《关于规范房地产经纪服务的意见》。从合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严
禁操纵经纪服务收费等十个方面提出具体监管要求。其他更直接的刺激性政策如降低贷款利率（州首套商贷
利率最低3.7%，二套房贷利率最低4.8%，创历年新低）、人才引进力度升级、商转公贷等第一时间落地执行
，应对市场下行趋势。
2023年常州成交土地一宗（非市区），成交面积5.93万平方米，楼面价格3,519元/平方米。商品房供应
190.52万平方米，成交面积173，39万平方米，成交均价12,533元平方米。成交面积同比下降8.13%、均价下
降3.69%，市场仍处于整体下行趋势。
（数据来源于：同策大数据）
4.镇江市场分析
陆续发布按月提取归还住房公积金贷款、调高提取公积金支付房租额度且放宽提取次数，公积金首付比
例降低、公积金贷款额度调高、取消公积金异地贷款户籍限制、契税补贴等一系列利好政策促进镇江房地产
健康稳定发展，刺激居民购房消费，以求市场回暖。持续出台优化调整政策，刺激购房需求，确保行业平稳
发展。但目前政策主要以公积金等弱刺激政策为主，客户仍然持币观望，客户入市信心修复缓慢。
镇江近年供地频次低，开发商积极度低，且土地成交多以“平台托底”、”底价成交“为主，其他仅热
门地块溢价成交；2023年至今镇江市区仅有一宗土地出让成交。上半年镇江市区商品住宅供应28.33万平方
米，成交38.82万平方米，供求量同比下跌明显，楼市继续延续低迷状态，整体市场信心仍未修复，当前均
价为9,731元/平方米；客户观望情绪仍较浓，2022年6月至今镇江市区有23个项目开盘（包含3个项目首开）
，平均去化率约为15%，城市去化率低位维稳。市场低迷下，镇江的主流去化产品面积段主要集中在90-100
平方米、110-120平方米，总价段主要集中在80万以下，其次是80-100万。截止6月底镇江整体商品住宅市场
存量171万平方米，去化周期26.4个月，2023年上半年润州区供应量13.01万平方米，同比下跌40%，成交量1
6.80万平方米，同比下跌39%，成交价格10,323元/平方米，同比下跌4%；截止6月底，润州区库存49.37万平
方米，去化周期17.62个月。
（数据来源于：金刚石数据）
5.威海市场分析
自2019年以来，威海市场增速下滑严重，且供需结构失衡与城市快速扩张持续加大未来存量压力。结合
市场下滑，市场竞争压力骤增，同时居民收入天花板导致价格增长乏力，预计未来将持续横盘状态，同时市
场价格趋于平稳但成交量不断走低。结合历年成交数据及2023年1-6月成交数据，历年2-3月为威海传统小阳
春，同时2023年2月威海公布契税相关红利政策，结合政策窗口期，成交大幅提升外，短期内预计将持续维
持现状。
虽自2019年以来威海区域市场下滑较大，但2023年上半年成交量价同比基本持平，环比下降6.14%，为
抢夺市场客户，威海区域市场持续的以价换量取得一定效果，市场库存量有一定程度的控制，“价稳量跌”
仍将成为区域市场主旋律。宏观经纪环境影响下，区域市场潜在购房者置业计划将会延后，但仍需做好未来
政策利好及市场反弹的准备。2020年以来，受市场环境影响，土地供应量及成交量呈断崖式下滑，威海区域
市场进入横盘阶段，未来将持续优先去库存化。目前威海区域市场显性库存约403.96万平方米，去化周期约
52个月，预计未来土地供应将持续收紧，加大库存去化。
6.石家庄市场分析
市场政策方面，2023年上半年按揭政策利好，利率下调，无强刺激政策释放，仍处于困局中。2022年6
月-2023年7月二环内大户型高总价房源持续面试，成交甚微。成交趋于两极分化，高端楼盘少量成交，三环
外价低房源满足硬刚需。
土地市场方面，2023年7月初科大地块由中海以楼面价19,000元/平方米，近三年来地王价格取得，行内
分析为政府刺激土地市场行为。
7.天津市场分析
政策方面，2023年上半年政策调控温和，天津政策出台具有跟随性稳定性的特点，中央层面无强刺激政
策出台，天津难有突破。年初出台稳定经济发展“33条”政策，支持合理化购房需求，推动落户购房置换购
房，保交楼等地产相关层面发展:LPR下调，商货首付利率再度下探、公积金“认房不认货”以及货款提额至
100万、滨海落户政策全面放开等，金融政策、人口落户政策再放开，天津现状政策层而基本做到“应出尽
出”，结合各区情况，研究制定“一区一策”针对性释放制激利好，提升市扬信心。
土地市场方面，上半年天津土拍政策优化、加大优质地块供应，1-6月土地出让全同比增幅位列居重点
城市第2位。2023上半年天津实现经营性土地出让收入共计281亿（含商办），同比增长463%，土地出让收入
同比增幅位于全国第2位，土地出让面积和金额均位于全国重点23城第10位。上半年供地集中在环内核心区
，优质地块拉高平均楼面价、预留充足利润空间，提振投资热度。品牌化房企积极补仓，央国企、成投平台
为主，但民企参与度有所回温。如金地、龙湖，绿咸这类具备克足土储的房企仍在积极拿地。天津上半年新
房市场先扬后抑，整体数据尚可；但难掩假日市场表现持续乏力、二手房市场“挂牌量飙升”与“交易减速
”交织并存等体感降温现象。一方面，核心区如河西、南开，数据表现有价有量，地缘客置业能力强、城市
配套完备以及教育学区质素吸引，成交突出，为现状市场下新房容量基本盘之一，另一方面，学区配置一般
、非核心区或相对封闭市场，市场扩容或价格上涨动力不足，积压需求释放后，客户数量不足，加重片区竞
争压力。
存量及去化周期整体呈下降趋势，截止2023年6月，全市商品住宅取证存量1,190万平方米，去化周期14
个月，广义存量4,503万平方米，去化周期54个月;存量结构来看，全市项目中48%的项目去化周期在1年以内
，16%的项目去。
8.惠州市场分析
2023年上半年政策释放频率及力度均有所减弱，政策效果略显乏力，刺激效果较为弱势，提振信心，规
范市场.惠州市上半年主要政策为“二手房限售3年改1年”限售三改一。在全国性利率下调的背景下，惠州
首套利率下调至3.8%。惠州推行二手房“带押过户”，其不动产登记业务办理时限压缩3个工作日。惠州教
育配套出新规，配建学校需与楼盘首期交付同步，配套学校移交一年内投入使用。5月20日住建局发布《关
于整顿房地产市场，严厉查处违规销售行为的通知》，严禁首付贷，返首付，零首付等违规销售行为；5月2
6日惠州市房地产业协会及惠州市房地产中介协会分别发布通知，规范房地产经营行为。
土地市场方面受楼市成交和资金压力影响，拿地积极下降，使得土地陷入低迷状态，由民企和地方国央
企为主要的土地买方。惠州上半年供应271万平方米，同步下降15%，成交331万平方米，同比上升27%。惠州
下半年潜在供应2.14万套，新增供应面积224.06万平方米。新房受二手房政策影响，客户分流，新房均持续
高促销政策，市场整体表现乏力，整体仍处于低迷状态。
2023年上半年月度市场走势看，呈现倒V现象，1月份楼市表现陷入低谷，春节后楼市春风起，刺激前期
积压的刚需及改善需求得到充分释放，回暖只持续到3月，随后市场又跌回至去年底的历史低位水平。
（数据数据：中原半年度报告）
（二）报告期公司经营情况总结
1、本报告期，上半年竣工面积约34.15万平方米，结算面积约20.29万平方米。2023年上半年公司签约
销售面积8.66万平方米，销售金额为5.13亿元。
2、环保版块业务开展情况。
公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目工程投资、化工资源品再生利用
三大板块。受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，行业风险日渐凸
显。根据国家政策和行业政策的导向，华陆环保调整了生产经营计划，主要开展EPC工程项目，取得一定突
破。与此同时，其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题已经逐步解决。瀚渝公司按照
年度经营计划开展各项技改及产业升级改进工作。
发展战略和未来一年经营计划
发展战略：
1、2023年，公司的经营战略主要聚焦保现金流、确保交付、稳定经营、严控费用、管理提效五大核心
要素；
2、公司积极深研行业与资本市场政策，寻求适合于公司的发展机遇。
经营计划：
1、强化现金流管理。现金流是企业的命脉。财信发展在经营上持续开源节流，把各项目经营性现金流
补充作为企业日常工作的重中之重，关注并持续跟踪国家相关金融利好政策，并控制好相关支出。
2、守红线，保交付。2023年财信发展将继续认真落实“保交楼、稳民生”的决策部署，专业条线和项
目密切配合，严控节点，力保按时交付。同时做好进度和质量的有效平衡，严控工程质量，兑现财信发展上
市企业的美好承诺。
3、稳定经营。时时关注核心经营指标的动态变化情况，定期整理反馈，异常情况及时预警，加强财务
对经营工作的指导，力争实现流动性与净资产的平衡。
4、精打细算，严控费用。加强费用精细化管理，刚性费用合理评估压减，杜绝不合理支出；日常费用
精打细算，降低各个管理环节的显性和隐形成本。通过分析，全面把握组织情况、成本构成以及费用变化趋
势，进一步形成各项基本费用的管控标准，定期回顾分析，严控预算外费用。
5、管理提质提效。加强组织绩效考核，以业绩为导向，以结果论英雄。同时强化总部对项目的服务意
识，躬身入局，充分发挥总部的专业优势，主动去承接项目上的难点问题，帮助项目完成任务、达成业绩。
强化统筹，精简繁冗流程又要尊重权责的严肃性。
2023年公司确保平稳运营，提升抗风险能力，在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管
理优化和专业提升，提高公司运营能力。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为115,744万元。本报告期，公
司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
二、核心竞争力分析
1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，房地产开发经验较为丰富。
2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的房地产开发业务较为匹配。
3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘、房屋交付，物业服务
等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速
化打下基础。
4、目前重庆瀚渝公司具备11大类37种危险废弃物处理资格，在目标市场具有较强的竞争优势。华陆环
保公司拥有5项实用新型专利，获得环境工程（水污染防治工程）专项设计甲级资质、环境工程专业总承包
二级资质。
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