经营分析☆ ◇000882 华联股份 更新日期：2026-10-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
社区商业运营管理业务和影院运营管理业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁及物业管理(行业) 3.97亿 71.63 1.69亿 65.93 42.70
联营专柜分成(行业) 6168.54万 11.14 4034.62万 15.70 65.41
商品销售(行业) 4078.05万 7.36 660.87万 2.57 16.21
其他业务(行业) 2760.15万 4.98 2498.43万 9.72 90.52
电影放映及卖品(行业) 2702.88万 4.88 1559.21万 6.07 57.69
─────────────────────────────────────────────────
购物中心租赁分部(产品) 3.98亿 71.92 1.82亿 70.89 45.73
百货零售分部(产品) 1.36亿 24.47 6621.38万 25.77 48.86
影院运营管理分部(产品) 2994.33万 5.41 1850.66万 7.20 61.81
分部间抵销(产品) -991.45万 -1.79 -991.45万 -3.86 100.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁及物业管理(行业) 8.42亿 70.25 4.35亿 66.11 51.65
联营专柜分成(行业) 1.40亿 11.68 1.01亿 15.40 72.37
电影放映及卖品(行业) 9424.16万 7.87 5505.08万 8.37 58.41
商品销售(行业) 6202.47万 5.18 681.56万 1.04 10.99
其他业务(行业) 6009.58万 5.02 5969.35万 9.08 99.33
─────────────────────────────────────────────────
购物中心租赁分部(业务) 8.44亿 70.44 4.62亿 70.34 54.80
百货零售分部(业务) 2.70亿 22.58 1.51亿 22.91 55.70
影院运营管理分部(业务) 1.01亿 8.46 6216.02万 9.45 61.33
抵销 (业务) -1776.92万 -1.48 -1776.92万 -2.70 100.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁及物业管理(行业) 4.37亿 70.18 2.27亿 65.67 51.90
联营专柜分成(行业) 6685.28万 10.73 4826.90万 13.97 72.20
电影放映及卖品(行业) 5036.27万 8.08 2951.87万 8.54 58.61
其他业务(行业) 3954.68万 6.35 3785.01万 10.95 95.71
商品销售(行业) 2902.98万 4.66 300.58万 0.87 10.35
─────────────────────────────────────────────────
购物中心租赁分部(产品) 4.41亿 70.81 2.42亿 70.00 54.83
百货零售分部(产品) 1.34亿 21.56 7699.28万 22.28 57.32
影院运营管理分部(产品) 5389.74万 8.65 3305.34万 9.56 61.33
分部间抵销(产品) -635.68万 -1.02 -635.68万 -1.84 100.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁及物业管理(行业) 9.51亿 68.07 5.32亿 68.13 55.90
联营专柜分成(行业) 1.40亿 10.01 1.03亿 13.21 73.70
电影放映及卖品(行业) 9821.85万 7.03 5894.60万 7.55 60.02
商品销售(行业) 8167.38万 5.84 714.94万 0.92 8.75
其他(行业) 7291.95万 5.22 7263.58万 9.30 99.61
物业服务(行业) 5362.09万 3.84 693.45万 0.89 12.93
─────────────────────────────────────────────────
购物中心租赁分部(业务) 9.95亿 71.16 5.72亿 73.23 57.47
百货零售分部(业务) 2.71亿 19.37 1.63亿 20.82 60.04
影院运营管理分部(业务) 1.07亿 7.63 6740.99万 8.64 63.19
物业服务分部 (业务) 9056.54万 6.48 1104.02万 1.41 12.19
抵销(业务) -6482.46万 -4.64 -3198.57万 -4.10 49.34
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.39亿元，占营业收入的11.58%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│北京华联（SKP）百货有限公司 │ 5393.55│ 4.50│
│北京华联生活超市有限公司 │ 2476.15│ 2.07│
│老铺黄金股份有限公司 │ 2300.55│ 1.92│
│雅诗兰黛（上海）商贸有限公司 │ 1910.57│ 1.60│
│北京华联商业运营管理有限公司 │ 1784.85│ 1.49│
│合计 │ 13865.68│ 11.58│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购3.11亿元，占总采购额的57.54%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│北京顺桥房地产开发有限公司 │ 11568.22│ 21.41│
│北京华汇房地产开发中心 │ 7838.38│ 14.51│
│北京永铭世纪物业管理有限公司 │ 5247.48│ 9.71│
│北京九源富春房地产开发有限公司 │ 3909.50│ 7.24│
│北京京平尚地投资有限公司 │ 2529.37│ 4.68│
│合计 │ 31092.93│ 57.54│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司业务主要涉及社区商业运营管理业务和影院运营管理业务。截至2026年6月30日，公司
资产总额为122.70亿元人民币，归属于母公司的股东权益为63.28亿元人民币。2026年上半年度，公司实现
营业收入5.54亿元人民币，归属于上市公司股东净利润-2.54亿元人民币。
（一）社区商业运营管理业务
1、行业发展情况
2026年上半年，国内生产总值（GDP）为695,704亿元，按不变价格计算，同比增长4.7%。分季度看，一
季度GDP同比增长5.0%，二季度增长4.3%。整体来看，国内经济顶住压力运行在合理区间，经济发展韧性较
强，但外部不稳定不确定因素仍然较多，国内供强需弱矛盾依然突出，经济向好基础还需巩固。
2026年上半年，国内社会消费品零售总额248,722亿元，同比增长1.3%，增速较上年同期增速5.0%下降3
.7个百分点。反映出国内消费市场总体需求相对较弱，居民消费能力有待进一步提升。按消费类型分，上半
年，商品零售额220,467亿元，同比增长1.1%，增速较上年同期增速5.1%下降4.0个百分点；餐饮收入28,255
亿元，增长2.8%，增速较上年同期增速4.3%下降1.5个百分点。按零售业态分，上半年，限额以上零售业单
位中，便利店、超市零售额同比分别增长6.6%、3.8%；专业店、百货店、品牌专卖店零售额分别下降1.5%、
2.1%、8.7%；与上年同期分别增长7.5%、5.4%、6.4%、1.2%、2.4%相比，增速分别下降0.9、1.6、7.9、3.3
、11.1个百分点。从网络零售看，全国网上商品和服务零售额100,715亿元，同比增长5.2%,增速较上年同期
增速8.5%下降3.3个百分点。其中，实物商品网上零售额64,296亿元，增长4.8%，增速较上年同期增速6.0%
下降1.2个百分点。
从国内购物中心行业经营情况看，据赢商大数据监测，2026上半年，全国购物中心场日均客流1.51万人
，同比上年同期增长约5%（统计范围为全国不限体量的已开业购物中心、独立百货）。经历前期补偿性反弹
后，近两年客流已由快速回升切换至常态化平稳增长阶段。另外，据赢商网统计，今年二季度，全国3万平
米以上购物中心客流同比增速，首次由正转负。尽管今年上半年客流同比温和增长，但商场销售额增速明显
低于客流增速。据中国连锁经营协会调研数据，今年上半年，样本企业（全国在营购物中心1978个，占全国
市场的25.7%）的销售额增速约为3.6%，较同期客流增速5.7%低2.1个百分点，反映消费更趋谨慎，高客流、
低客单、低转化的特征较为明显；样本企业平均租金加权增幅由去年上半年的3.2%，下降至今年上半年的1.
2%，租金增幅同比下降2个百分点，反映购物中心企业稳租金压力加大。据赢商网统计，2026年上半年，全
国新开业集中式商业149个（购物中心、独立百货、文旅商业、商业街、创意产业园），新增商业体量869万
平米，较上年同期900万平米，略有减少。其中，存量改造商业的比例逐渐扩大。今年上半年40家新开商业
属于存量改造项目，占比超过26％。
2026年上半年，国内商业不动产REITs快速推进。截至目前，今年以来市场已有4支商业不动产REITs成
功发行上市，另有多家商业不动产企业申报并获得受理，其中多支商业不动产REITs的底层资产为购物中心
项目。预计未来将会有更多的优质购物中心项目发行商业不动产REITs产品，国内商业不动产REITs规模将持
续不断扩大。购物中心企业也可以借此持续打通优质商业资产“投、融、管、退”的良性循环。
2、经营情况
2026年上半年，国家持续将扩大内需、提振消费置于宏观调控优先位置。公司将顺应消费市场政策措施
以及扩大服务性消费的有利趋势，持续聚焦于社区商业业务，推进各业务板块资源联动与经营协同，促进公
司整体经营能力提升。
（1）购物中心运营管理业务
公司核心主业为社区商业运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优
势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在
购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心
物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行
方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户
管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保
证购物中心长期价值的最大化。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心
布局区域，已在国内十几个城市管理近30家购物中心。截至2026年6月30日，公司旗下已开业的购物中心共2
3家，总建筑面积近170万平米，其中北京地区15家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的
规模优势，特别是在北京市场，具有领先的市场地位和品牌影响力。
2026年上半年，公司将以稳经营、优供给、强服务为购物中心运营管理的主要思路，优化门店经营结构
。坚持以顾客为核心，品牌及商品为导向，持续提升购物中心经营品质、服务质量及消费者体验。公司继续
调动内部力量与优势资源支持弱势项目，制定针对盈利困难门店的帮扶计划，在续约、空置解决计划、调改
方案以及市场活动等方面提供数据支持和策略建议。
报告期内，公司在购物中心招商工作中以“稳运营、抢拓新”为目标，持续关注市场变化，把握热点，
持续引入热点品牌和创新品牌落地，并通过科学规划各业态的分布与占比，强化品牌组合的互补性与吸引力
，优化业态经营结构。公司持续优化品牌分级分类经营管理，对原有重点品牌分级统一进行层级调整与数量
精简，以优化品牌管理体系，聚焦核心经营资源。深度挖掘重点品牌价值与发展潜力，不断丰富合作形式、
拓展合作维度，构建长期稳定的战略合作关系，同时前置风险品牌经营预警。另外，公司通过组织走访调研
及召开专题研讨会，积极向优秀企业学习标准化运营、高效动线管理和顾客服务等方面的成熟经验，及时了
解细分业态及品牌未来发展趋势及市场机会，为后续的品牌进驻提供有益借鉴。
公司持续强化购物中心品质管理，落地实施品质标准管理与行动计划，营造良好的购物环境，提升顾客
体验感。报告期内，客户满意度、租户满意度均有所提升，客诉量持续下降。报告期内，公司紧抓春节、五
一、儿童节等节假日档期，锚定重点品牌合作资源与活动联动点，聚焦品牌内容，推出完整主题市场活动，
通过市场活动串联会员社群、品牌营销，助力会员消费转化，带动客流与消费提升。2026年上半年，公司共
完成多个外部品牌资源洽谈，并转化30余场落地活动，例如“环球音乐封面展”、野生救援“气候打卡”、
世界地球日大自然保护协会“物种展”、“公益影厅”等，提升品牌在社区消费市场的认知度与影响力，实
现品牌影响力与用户互动的双重增长。
报告期内，公司积极响应政策号召，推动存量资产价值释放，与首农信息产业投资有限公司、北京三元
嘉业集团有限公司共同投资设立北京元创联商业企业管理中心（有限合伙）（以下简称“元创联”），元创
联与龙德置地有限公司（以下简称“龙德置地”）另一股东北京粮食集团有限责任公司作为原始权益人，以
龙德置地持有的商业不动产项目作为底层资产，开展商业不动产REITs的申报发行工作。本次公司出售龙德
置地50%股权，虽然产生亏损，但有效解决了持有参股股权管控偏弱、股权处置落地困难、持有成本较高的
问题，提高了公司整体资产流动性，为公司发展主业提供了重要的资金支持。同时，从本次商业不动产REIT
s发行来看，优质的持有型商业物业资产价值得到资本市场及各类投资人的认可，坚定了公司轻重搭配的双
轮驱动的运营模式。未来公司在战略上将不断扩大主业规模，寻找合适的商业物业合作机会，以期多维度地
提升盈利水平。
（2）DT业务
为把握商业发展新机遇，提升公司社区商业差异化竞争能力，公司于2024年收购了美好生活股权，获取
DT业务。DT业务定位于社区型时尚精品百货，截至2026年6月30日，公司旗下共有4家DT商业项目，其中已开
业项目3家，处于筹备期尚未开业项目1家。首家开业的位于北京市朝阳区的DT51商业项目，凭借其独特的商
业模式和核心竞争力，自开业以来受到市场广泛关注，产生巨大的市场影响力。未来公司将依托DT业务的核
心竞争力，提升盈利水平的同时，也将借助其独特的商业模式和强大的品牌资源，为公司购物中心业务拓展
新项目以及现有项目的调改升级不断赋能。
2026年上半年，公司DT业务继续强化商品内容差异化，增强品牌导入能力，深化与购物中心的资源协同
与场景融合，打造品质消费标杆。DT业务定位于满足年轻白领、中产阶层等客群对潮流、时尚的商品和生活
方式需求，在营项目通过优化业态组合，举办更多有温度、有内涵、有特色的主题活动，推出特色消费场景
等方式，打造集购物、休闲、社交于一体的城市生活能量场，促进社交属性消费，增强顾客消费粘性。2026
年以来，在营项目开展“骏马踏春归”、“美好生活节”、“初夏缤纷节”、“童趣狂欢节”等档期系列营
销活动，举办美食品鉴会、跳蚤市场等主题活动，以独特的时尚消费体验驱动市场认可度与品牌影响力。
（二）影院运营管理业务
1、行业发展情况
2026年上半年，国内电影票房整体表现不及预期，上半年电影票房为173.5亿元，同比下降40.6%，仅略
高于2022年同期，为近十年来倒数第二位。上半年，国内电影观影人次4.22亿，同比下降34.2%；上座率为5
.38%，较2025年上半年上座率7.41%，下降2.03个百分点；放映场次为7,367万场，同比增加4.5%；由于放映
场次增加，场均人次同比下滑，上半年场均观影人次仅6人，创近十年新低，反映观众观影需求严重不足。
上半年，国内电影平均票价41.1元，由于特效影片减少，体量偏弱，票价增益不强，同比下降9.9%。
从档期票房看，市场对假日档期依赖性显著。今年上半年假日档期电影票房79.6亿元，占总票房份额约
45%，虽然票房同比下降30.2%，但票房份额较去年同期增加6个百分点，非档期票房被压缩，反映市场对假
日档期愈加依赖。而从各个档期看，除了元旦档因基数效应"飘红"、五一档靠《给阿嬷的情书》小幅同比上
涨之外，春节、清明、端午等其他主要档期均下跌。
从影片供给看，今年上半年影片数量供给稳定。上半年共上映新片200部，与去年同期持平。上半年影
片票房集中于头部影片，腰部影片断档，两级分化严重。其中，2-10亿票房的腰部影片仅6部，同比去年同
期减少一半；5-10亿票房仅1部。
从今年电影暑期档看，截至8月23日，国内暑期档票房（含预售）已突破115亿元，档期总观影人次达3.
14亿；档期总场次3,625.18万，单日票房连续44天破亿，今年暑期档观影人次、放映场次，较上年同期均明
显增长并创档期新高，反映国内电影市场表现有所回升。综合来看，国内电影市场下半年预计将会有所修复
，但全年预计大概率将处于低位运行状态。
2、经营情况
在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上
从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前
公司旗下影院场地全部采用租赁方式取得，截止到2026年6月30日，公司旗下共有13家影城，87块屏幕，其
中在北京有7家影城。
2026年上半年度，国内电影总票房收入大幅下降，影院经营管理业务营业收入出现下滑。面对电影市场
结构性调整与行业竞争加剧，公司影院业务将通过优化排片与内容运营、拓展团体票、提升运营服务与观影
体验、与购物中心协同引流等增加票房收入。同时，公司全力挖掘非票业务潜力，平滑内容市场波动带来的
风险，通过场地复用、优化卖品结构、拓展广告资源等方式提升非票收入。报告期内，影院通过举办多次明
星见面会、亲子影片营销合作活动、主题观影等特色活动，以及现场直播2026年世界杯足球赛，拓展“影院
+”多样化场景服务，丰富影院内容供给，推动影院从观影向复合型消费空间转型。另外，公司持续加强影
院业务的财务管理和成本费用控制，通过降低设备运营成本，加强能耗管理等措施着力降本增效。
二、核心竞争力分析
1、深厚的零售行业背景和丰富的商业运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国
内知名的专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，塑造了良好的品
牌形象及品牌影响力，有着丰富的运营经验和客户资源，积累了广泛的长期合作的优质品牌资源，积累了大
量的会员和社群基础，具备成熟的商业运营体系和优秀的管理团队，为商业运营业务的持续稳定发展奠定基
础。
2、以北京为核心区域布局商业网络体系
公司商业运营管理业务已形成了一定的规模，商业项目主要集中在北京优质商圈，在北京具有领先优势
。公司北京地区之外的购物中心数量虽然不多，但也均有着优质商圈和良好发展前景。优质门店资源将为公
司业务的持续增长提供基础，以及在租户资源协同和体系化管理方面带来显著优势。
3、资源协同和业务赋能
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。公司控股股东北京华
联集团作为知名大型零售企业，始终坚持新业态、新品牌、新体验的创新精神，在加强对知名品牌的管理与
协同的同时，始终关注自有品牌开发能力，努力提升差异化水平和顾客忠诚度，为公司经营发展不断提供创
新业态、品牌资源以及自营能力开发等业务支持，赋能公司提升差异化竞争力，为顾客提供优质商品和服务
。
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