经营分析☆ ◇000882 华联股份 更新日期：2025-09-27◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
购物中心运营管理业务、影院运营管理业务和商业保理业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁及物业管理(行业) 4.37亿 70.18 2.27亿 65.67 51.90
联营专柜分成(行业) 6685.28万 10.73 4826.90万 13.97 72.20
电影放映及卖品(行业) 5036.27万 8.08 2951.87万 8.54 58.61
其他业务(行业) 3954.68万 6.35 3785.01万 10.95 95.71
商品销售(行业) 2902.98万 4.66 300.58万 0.87 10.35
─────────────────────────────────────────────────
购物中心租赁分部(产品) 4.41亿 70.81 2.42亿 70.00 54.83
百货零售分部(产品) 1.34亿 21.56 7699.28万 22.28 57.32
影院运营管理分部(产品) 5389.74万 8.65 3305.34万 9.56 61.33
分部间抵销(产品) -635.68万 -1.02 -635.68万 -1.84 100.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁及物业管理(行业) 9.51亿 68.07 5.32亿 68.13 55.90
联营专柜分成(行业) 1.40亿 10.01 1.03亿 13.21 73.70
电影放映及卖品(行业) 9821.85万 7.03 5894.60万 7.55 60.02
商品销售(行业) 8167.38万 5.84 714.94万 0.92 8.75
其他(行业) 7291.95万 5.22 7263.58万 9.30 99.61
物业服务(行业) 5362.09万 3.84 693.45万 0.89 12.93
─────────────────────────────────────────────────
购物中心租赁分部(业务) 9.95亿 71.16 5.72亿 73.23 57.47
百货零售分部(业务) 2.71亿 19.37 1.63亿 20.82 60.04
影院运营管理分部(业务) 1.07亿 7.63 6740.99万 8.64 63.19
物业服务分部 (业务) 9056.54万 6.48 1104.02万 1.41 12.19
抵销(业务) -6482.46万 -4.64 -3198.57万 -4.10 49.34
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁及物业管理(行业) 4.58亿 78.81 2.60亿 80.15 56.66
电影放映及卖品(行业) 5501.80万 9.46 3367.99万 10.40 61.22
物业服务(行业) 4339.59万 7.47 587.90万 1.81 13.55
其他业务(行业) 2475.35万 4.26 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
购物中心租赁分部(业务) 4.87亿 83.69 2.97亿 91.66 61.03
物业服务分部(业务) 6749.23万 11.61 914.33万 2.82 13.55
影院运营管理分部(业务) 5760.17万 9.91 3626.36万 11.20 62.96
分部间抵销(业务) -3027.90万 -5.21 -1840.34万 -5.68 60.78
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁及物业管理(行业) 8.40亿 76.42 4.95亿 78.58 58.90
电影放映及卖品(行业) 1.13亿 10.25 5748.26万 9.13 51.03
物业服务(行业) 9305.75万 8.46 2378.17万 3.78 25.56
其他(行业) 5359.24万 4.87 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
购物中心租赁分部影院运营管理分部( 8.98亿 81.71 5.53亿 87.75 61.51
业务)
物业服务分部(业务) 1.40亿 12.71 1238.93万 1.97 8.86
其他(补充)(业务) 1.38亿 12.59 8321.59万 13.21 60.13
抵销(业务) -7712.84万 -7.02 -1847.20万 -2.93 23.95
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.60亿元，占营业收入的11.45%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│北京华联（SKP）百货有限公司 │ 6423.38│ 4.60│
│北京华联生活超市有限公司 │ 5172.66│ 3.70│
│雅诗兰黛（上海）商贸有限公司 │ 1584.48│ 1.13│
│北京兴联顺达商业管理有限公司 │ 1423.73│ 1.02│
│欧莱雅（中国）有限公司 │ 1397.28│ 1.00│
│合计 │ 16001.53│ 11.45│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.15亿元，占总采购额的51.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│北京顺桥房地产开发有限公司 │ 12154.79│ 19.70│
│北京华汇房地产开发中心 │ 6224.30│ 10.09│
│北京永铭世纪物业管理有限公司 │ 5977.08│ 9.69│
│北京九源富春房地产开发有限公司 │ 3970.45│ 6.43│
│北京京平尚地投资有限公司 │ 3150.36│ 5.10│
│合计 │ 31476.98│ 51.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司业务主要涉及社区商业运营管理业务和影院运营管理业务。截至2025年6月30日，公司
资产总额为128.02亿元人民币，归属于母公司的股东权益为68.74亿元人民币。2025年上半年度，公司实现
营业收入6.23亿元人民币，归属于上市公司股东净利润-2280.91万元人民币。
（一）社区商业运营管理业务
1、行业发展情况
2025年上半年，国内生产总值（GDP）为660536亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。分季度看，一
季度GDP同比增长5.4%，二季度增长5.2%。整体来看，国内经济运行延续稳中向好发展态势，运行总体平稳
，但外部环境错综复杂，国内有效需求依然不足，经济回升向好基础仍需巩固。
2025年以来，国内各地推进提振消费专项行动，加力扩围实施消费品以旧换新，随着一系列扩内需促消
费政策持续发力显效，国内消费需求延续恢复态势。2025年上半年，国内社会消费品零售总额245458亿元，
同比增长5.0%。按零售业态分，限额以上零售业单位中便利店、超市、百货店、专业店、品牌专卖店零售额
同比分别增长7.5%、5.4%、1.2%、6.4%、2.4%。按线上线下划分，全国网上零售额74295亿元，同比增长8.5
%。其中，实物商品网上零售额61191亿元，增长6.0%，占社会消费品零售总额的比重为24.9%。全国线下零
售额约为171163亿元，同比增长3.6%，低于全国社零消费平均增速。从消费品类来看，家用电器和音像器材
类、通讯器材类、家具类等以旧换新受益品类拉动消费增长，其他品类商品同比增长总体偏弱，可见居民消
费信心依然不强，消费能力仍有待进一步提升。未来将政策驱动的增长转化为消费市场内生的活力，政策协
同与市场信心修复至关重要。
2025年上半年，据联商网统计，全国新开业商业项目119个（不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼
，商业建筑面积≥2万㎡），同比下降9.2%；新增商业建筑面积887.58万㎡，同比下降15.8%。2025年上半年
新开商业项目数量，与2022年同期持平，为近五年来最低水平。另外，今年上半年至少有24家新开商业属于
存量改造项目，占比超过20％，存量改造商业的比例逐渐扩大。
从国内商业经营情况看，据赢商大数据监测，2025年上半年，样本购物中心场日均客流2.67万人，同比
增速14.1%，对比2024年上半年的22.8%增速有所放缓；而购物中心的销售额增速约为3-5%，远低于客流增速
，呈现出“客流旺、销售冷”的特点，消费者的消费决策更趋谨慎，价值消费趋势逐渐显现。根据世邦魏理
仕跟踪数据，2025年上半年末，商业物业空置率环比小幅上升0.3个百分点至7.4%，而全国购物中心首层租
金环比下降0.2%，国内商业经营仍然承压。
2025年以来，国内零售商业仍然延续调整与转型态势，消费者更加注重情绪价值、文化体验与性价比，
顺应消费趋势的变化进行创新与重构将成为商业破局的关键。而社区商业得益于距离优势与小体量，能较为
灵活地通过多元业态的调整与布局，匹配目标客户的消费需求，将仍为当前消费市场的重要支撑。
2025年上半年，国内消费基础设施REITs继续呈现加速扩容态势，今年以来市场又有5支消费基础设施RE
ITs获得监管受理，1支已经成功发行上市。截至目前，国内已经有8支以购物中心/奥莱/社区商业项目为底
层资产的消费基础设施REITs上市，项目合计建筑面积达到155万平方米，合计估值超过230亿元，预计未来
将会有更多的优质购物中心项目发行消费基础设施REITs产品，国内消费基础设施REITs规模将持续不断扩大
。
2、经营情况
2025年上半年，受国内消费市场环境影响，居民消费更趋谨慎。公司聚焦社区商业业务，积极把握提振
消费市场有关政策措施，顺应扩大服务性消费的有利趋势，围绕消费需求的变化推进公司社区商业精耕细作
与创新，促进DT业务与购物中心业务融合式发展。
（1）购物中心运营管理业务
公司核心主业为社区商业运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优
势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在
购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心
物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行
方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户
管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保
证购物中心长期价值的最大化。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心
布局区域，已在国内十几个城市管理近30家购物中心。截至2025年6月30日，公司旗下已开业的购物中心共2
7家，总建筑面积近190万平米，其中北京地区15家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的
规模，在北京具有领先优势。
2025年上半年，公司继续深化消费者需求与消费市场趋势研究，稳定优势存量项目经营，寻找弱势项目
改善经营突破口。
围绕购物中心核心经营指标的趋势与变化，公司聚焦品类，聚焦商品，聚焦内容，适时调整购物中心经
营定位。优化品牌与品类分类管理，梳理并更新品牌资源库，积极储备经营资源。持续关注S/A级重点品牌
的经营动态与合作模式，提升项目商品运营能力，助力商户实现协同提升。
报告期内，公司组织旗下购物中心开展走入社区专项活动，走进社区、服务社区、扎根社区，成为社区
好朋友。公司持续加强BHGMall品牌宣传与建设，通过小红书、视频号增加曝光量和粉丝数量，提升公司品
牌认知度。公司统筹规划重点节日期间市场活动，内部加强商户与商户资源内容联动，外部进行IP资源拓展
，整体优化购物中心市场活动，带动客流持续提升。在会员管理方面，公司旗下各购物中心开展积分兑换、
积分当钱花等会员活动，提高会员的活跃度，增强会员粘性。报告期内，通过与消费者建立1V1企业微信以
及社群关系，实时推送各项活动内容以及促销信息，保持与消费者高频互动，提升消费者粘性与转化效率。
2025年度，公司在经营策略上重点强化了购物中心品质管理，做好存量购物中心项目的精细化管理。报
告期内，公司优化安全品质管理体系，实施品质行动计划，确立品质标准并推行统一化管理。同时对公共空
间实施系统性整改与优化提升，营造良好的购物环境。基于项目经营定位和目标客群消费需求，公司逐渐推
进旗下存量购物中心的经营性改造，增强项目吸引力。
（2）DT业务
为把握商业发展新机遇，提升公司社区商业差异化竞争能力，公司于2024年收购了美好生活股权，新增
了DT业务。DT业务定位于社区型时尚精品百货，截至2025年6月30日，公司旗下共有3家DT商业项目，其中已
开业项目1家，处于筹备期尚未开业项目2家。已开业位于北京市朝阳区的DT51商业项目，凭借其独特的商业
模式和核心竞争力，产生巨大的市场影响力，自开业以来受到市场广泛关注。未来公司将依托DT51的核心竞
争力，提升盈利水平的同时，也将借助DT其独特的商业模式和强大的品牌资源，为公司购物中心业务拓展新
项目以及现有项目的调改升级不断赋能。
2025年上半年，公司DT业务坚持商品内容差异化，加强买手制国际采买能力，探索国内自主创新时尚品
牌，优化商品组合。为增强市场竞争力，在优化商品供应链建设的同时推进社区商业邻里中心消费场景的建
设。围绕目标客群中的不同类型消费者，北京DT51商场锚定社区中产客群“品质消费+情感联结”的双重需
求，构建了多层次消费激励体系。报告期内开展“春日美妆节”、“春日美好活动”、“美好生活节”等大
型系列营销活动，精准促销措施有效激发消费潜力；举办“三八女神节”、“超燃儿童节派对”、“美食开
封府”等主题市场活动，提升用户参与度与场景体验感，以独具特色的时尚消费体验驱动市场认可度与品牌
影响力。
DT业务作为零售创新业态，是公司未来提升定位、丰富品牌资源、加强业务协同、提升盈利能力最重要
的增长点，公司在巩固北京DT51商场经营优势的前提下拓展优质店铺，并平衡好短期业绩压力与长期发展需
要，适度承受新开门店对业绩造成的负面影响，稳步扩大社区商业管理规模。
（二）影院运营管理业务
1、行业发展情况
2025年上半年，国内电影票房为292.31亿元，同比增长22.9%，其中，第一季度国内电影总票房为244.1
0亿元，同比增长48.4%；第二季度国内电影票房仅为48.2亿元，同比减少34.3%。上半年，国内电影观影人
次6.41亿，同比增长16.89%；放映场次为7046.9万场，同比下降0.6%；平均票价45.6元，同比小幅上升0.51
%。从档期票房看，上半年电影票房档期分化显著，2月春节档单月票房达到160.9亿，占上半年55%，观影人
次达1.87亿人次，刷新历史纪录，但后续4个月票房持续低迷。从影片供给看，今年上半年新片数量锐减。
上半年上映新片200部，同比减少38部；备案影片1041部，同比减少284部，行业产能承压。今年暑期档以来
，多部优质影片持续补充市场供给，以满足观众多元化的观影需求，带动电影票房持续回暖。
影院终端方面，在映及新建影院数量稳健增长。其中，上半年在映影院1.3万家，同比增长2.6%，在映
银幕数7.94万块，同比增长1.6%。新建影院555家，同比增长9.3%，新建银幕数3336块，同比增长8.5%。
2、经营情况
在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上
从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前
公司旗下影院场地全部采用租赁方式取得，截止到2025年6月30日，公司旗下共有14家影城，92块屏幕，其
中在北京有7家影城。
基于2025年上半年影院整体市场前热后冷的环境变化，公司要求旗下影院因地制宜，持续提升精细化运
营管理能力与差异化竞争能力。报告期内，影院通过举办路演见面会等特色活动、拓展“影院+”多样化场
景等方式打造差异化经营；通过建设红色影厅等特效厅，寻找新的经营突破口；通过影院场地复用、广告与
品牌合作等拓展非票收入；通过卖品组合的优化和试点来加强卖品竞争力，促进影院卖品收入提升。公司深
化影院与购物中心在市场宣传、营销活动、会员建设等业务联动统一品牌建设，提升公司整体品牌认知度，
促进影院与购物中心协同发展。另外，公司继续加强影院业务的财务管理和成本费用控制，着力降本增效。
二、核心竞争力分析
1、深厚的零售行业背景和丰富的商业运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国
内知名的专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，塑造了良好的品
牌形象及品牌影响力，有着丰富的运营经验和客户资源，积累了广泛的长期合作的优质品牌资源，积累了大
量的会员和社群基础，具备成熟的商业运营体系和优秀的管理团队，为商业运营业务的持续稳定发展奠定基
础。
2、以北京为核心区域布局商业网络体系
公司商业运营管理业务已形成了一定的规模，商业项目主要集中在北京优质商圈，在北京具有领先优势
。公司北京地区之外的购物中心数量虽然不多，但也均有着优质商圈和良好发展前景。优质门店资源将为公
司业务的持续增长提供基础，以及在租户资源协同和体系化管理方面带来显著优势。
3、集团资源协同和业务赋能
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。公司控股股东北京华
联集团作为知名大型零售企业，始终坚持新业态、新品牌、新体验的创新精神，关注自有品牌开发能力，提
升差异化和顾客忠诚度，能够为公司经营发展不断提供创新业态、品牌资源以及自营能力开发等业务支持，
赋能公司提升差异化竞争力，为顾客提供优质商品和服务。
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