经营分析☆ ◇000897 津滨发展 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营及贸易。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 17.50亿 61.80 5.35亿 71.44 30.58
土地整理(行业) 10.12亿 35.73 2.03亿 27.05 20.02
物业管理(行业) 6332.92万 2.24 708.95万 0.95 11.19
房屋租赁(行业) 476.19万 0.17 365.70万 0.49 76.80
其他(行业) 189.84万 0.07 55.92万 0.07 29.46
─────────────────────────────────────────────────
土地整理(产品) 10.12亿 35.73 2.03亿 26.96 20.02
滨堡公司项目(产品) 9.14亿 32.28 1.21亿 16.08 13.22
梅江H2项目(产品) 7.89亿 27.88 3.87亿 51.49 49.01
物业管理(产品) 6332.92万 2.24 708.95万 0.94 11.19
梅江H4项目(产品) 3379.19万 1.19 2106.21万 2.80 62.33
梅江H3项目(产品) 1341.54万 0.47 852.32万 1.13 63.53
房屋租赁(产品) 476.19万 0.17 365.70万 0.49 76.80
其他(产品) 189.84万 0.07 55.92万 0.07 29.46
滨海国际(产品) 172.51万 0.06 11.51万 0.02 6.67
梅江H6项目(产品) 9.52万 0.00 5.81万 0.01 60.97
津汇红树湾B1项目(产品) -242.51万 -0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 28.33亿 100.09 7.51亿 100.00 26.51
福建(地区) -242.51万 -0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 28.31亿 100.00 7.49亿 100.00 26.45
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 13.26亿 97.35 4.68亿 98.73 35.30
物业管理(行业) 3294.48万 2.42 367.11万 0.77 11.14
房屋租赁(行业) 242.29万 0.18 229.84万 0.48 94.86
其他(行业) 70.30万 0.05 3.90万 0.01 5.55
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 7.07亿 51.89 3.77亿 79.47 53.30
滨堡公司项目(产品) 5.87亿 43.08 7250.71万 15.29 12.35
物业管理(产品) 3294.48万 2.42 367.11万 0.77 11.14
梅江H4项目(产品) 2335.69万 1.71 --- --- ---
梅江H3项目(产品) 930.90万 0.68 --- --- ---
房屋租赁(产品) 242.29万 0.18 229.84万 0.48 94.86
滨海国际(产品) 153.81万 0.11 --- --- ---
其他(产品) 70.30万 0.05 3.90万 0.01 5.55
津汇红树湾B1(产品) -172.81万 -0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 13.64亿 100.13 4.76亿 100.00 34.89
福建(地区) -172.81万 -0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 29.84亿 97.41 13.33亿 99.03 44.68
物业管理(行业) 7250.73万 2.37 668.39万 0.50 9.22
房屋租赁(行业) 480.14万 0.16 424.45万 0.32 88.40
其他(行业) 217.46万 0.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 19.31亿 63.03 10.08亿 74.87 52.21
津汇红树湾B1项目(产品) 8.25亿 26.91 1.83亿 13.59 22.19
梅江H3项目(产品) 1.15亿 3.77 7086.92万 5.26 61.41
梅江H4项目(产品) 1.12亿 3.64 6992.40万 5.19 62.66
物业管理(产品) 7250.73万 2.37 668.39万 0.50 9.22
房屋租赁(产品) 480.14万 0.16 424.45万 0.32 88.40
其他(产品) 217.46万 0.07 --- --- ---
津汇红树湾B2项目(产品) 122.96万 0.04 --- --- ---
滨海国际(产品) 32.38万 0.01 6.38万 0.00 19.71
天津体院北住宅项目(产品) 17.99万 0.01 14.62万 0.01 81.28
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 22.38亿 73.05 11.62亿 86.32 51.94
福建(地区) 8.26亿 26.95 1.84亿 13.68 22.31
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 30.64亿 100.00 13.46亿 100.00 43.95
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 21.03亿 98.12 11.23亿 99.34 53.41
物业管理(行业) 3718.65万 1.73 --- --- ---
房屋租赁(行业) 237.67万 0.11 --- --- ---
其他(行业) 78.01万 0.04 78.01万 0.07 100.00
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 19.53亿 91.10 10.30亿 91.10 52.75
梅江H3项目(产品) 8802.84万 4.11 --- --- ---
梅江H4项目(产品) 6206.51万 2.90 --- --- ---
物业管理(产品) 3718.65万 1.73 --- --- ---
房屋租赁(产品) 237.67万 0.11 --- --- ---
其他(产品) 78.01万 0.04 78.01万 0.07 100.00
滨海国际(产品) 20.48万 0.01 --- --- ---
天津体院北住宅项目(产品) 9.89万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 21.44亿 100.00 11.31亿 100.00 52.75
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.81亿元，占营业收入的2.86%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│业主1 │ 2242.20│ 0.79│
│业主2 │ 2023.85│ 0.71│
│业主3 │ 1297.25│ 0.46│
│业主4 │ 1274.31│ 0.45│
│业主5 │ 1267.87│ 0.45│
│合计 │ 8105.49│ 2.86│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.75亿元，占总采购额的61.42%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商1 │ 21482.17│ 35.17│
│供应商2 │ 10572.05│ 17.31│
│供应商3 │ 3352.83│ 5.49│
│供应商4 │ 1542.18│ 2.52│
│供应商5 │ 566.04│ 0.93│
│合计 │ 37515.27│ 61.42│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
2024年房地产政策力度明显加大。中央层面，提出进一步推动城市房地产融资协调机制落地、统筹研究
消化存量房产和优化增量住房的政策措施，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通
住宅标准。各部委方面，央行设立了3000亿元保障性住房贷款，降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人
住房贷款利率政策下限。财政部等三部委也提出了降低住房交易契税等税收优惠政策，对房地产市场给予了
很大的支持。
市场方面，全国：2024年1-12月，全国新建商品房销售面积为9.7亿平方米，同比下降12.9%，商品房销
售额为9.7万亿元，同比下降17.1%。其中，商品房期房销售6.7亿平方米，同比下降22.2%；但商品房现房销
售3.0亿平方米，同比增长19.1%，现房销售占比30.8%，较2023年提升8.3个百分点。2024年天津市房地产商
品住宅的销售面积为1108.4万平米，同比下降0.2%。其中，现房的销售面积有551.1万平米，较上年增加了9
3.4万平米，同比增长20.2%；期房的销售面积共557.3万平米，较上一年减少了94.3万平米，与全国趋势基
本相同。可见房地产市场仍处于低位运行，但是已经明显出现企稳的现象。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
在报告期内，公司专注于房地产开发领域，深耕精品住宅领域。积极推进多个项目的建设与运营，梅江
项目H1地块工程有序进行推进；H2、H3、H4销售情况正常；滨堡项目按计划实现交付；中海云麓公馆项目已
实现竣工交付结算。同时，公司按照有关部门的审核复核意见对造纸厂地块土地整理项目相关收入和成本进
行了确认。
报告期内公司经营工作主要围绕以下几方面展开：
1、主要项目建设情况：梅江H1地块，目前单体楼栋的主体结构已完工，主体外檐、配建外檐及地库区
域施工稳步推进中。
2、主要项目销售情况：
（1）梅江项目全年住宅销售额为2.65亿元。
（2）滨堡公司项目于2024年3月顺利完成首批交付，项目全年住宅销售额5.78亿元。
3、储备项目推进情况：滨和泰达公司项目紧密结合住宅新政，现已完成设计方案。售楼处已开放推广
。
4、参股的中海云麓公馆项目已交付，2024年住宅已完成大部分销售，目前处于尾盘阶段，本年度实现
收益2.12亿元。
5、土地整理收入10.12亿元，源于河东造纸厂地块土地整理清算，清算工作于年内完成收入及成本的结
转。
持有型资产经营管理方面，汉沽科技园厂房出租率稳定，停车场及车库、金融街地下室租赁经营同比持
平。物业服务实现部分项目签约与续签。
发展战略和未来一年经营计划
本年度，公司发展战略与上一年度比较未进行调整。展望2025年，市场呈现止跌回稳态势，但市场整体
仍处于筑底阶段，在此大环境下，公司需精准把握行业脉搏，积极调整经营策略，扎实推进现有项目的开发
建设，适时把握项目销售推盘节奏，保障公司可持续稳定的发展态势。2025年度，公司主要工作方向一是做
好现有可结算项目的销售工作，保障2025年度持续盈利；二是做好在建和待开发项目的建设工作，为实现销
售和以后年度确认收入打好基础。
2025年主要工作计划如下：
（一）抓好项目开发和销售工作
1、梅江项目
H1项目一期将重点完成室内装修、配套及园林施工；二期年底首批次首栋主体楼栋达到预售条件。
公司将集中资源与精力，全力推进梅江项目存量房源和车位的去化，通过多种营销策略与手段，力争实
现销售目标。H1项目已按计划于2025年初部分楼座开盘实现了开盘售罄。该项目定位天津市高端市场，作为
销售工作的核心任务，通过精准营销策略与高效客户服务，全力促进成交转化。同时，充分发挥H1项目的品
牌影响力与市场热度，带动存量项目的去化工作，加速实现存量项目的清盘目标。
2、滨堡公司项目
为进一步提升项目影响力，促进拓客到访与签约转化，滨堡项目将多管齐下：一方面，拓展大客户资源
，为高净值客户量身定制专属服务；另一方面，借助多平台线上拓客，让项目触达更广泛人群；同时，持续
提升销售团队的专业素养，以更优质的服务助力客户签约入驻。
3、泉州红树湾项目
2025年，项目积极推进B区地下室总登工作，扎实推进B区车位及AB区商业的销售的启动工作。
4、滨和泰达项目
2025年，该项目工作重心明确锚定在工程规划许可证与销售许可证的获取。至年末，项目所有楼栋将全
部实现出正负零，完成全部供货，充分满足市场需求。
5、中海云麓公馆项目
中海云麓公馆项目剩余存货力争2025年上半年清盘，包括自持租赁部分计划实现整售，以便高效盘活资
产。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同
生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截
至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币3.14亿元，报告期内未出现客户违约情况，故本
公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
三、核心竞争力分析
（一）战略优势。公司始终坚定不移地深耕天津市场，尤其将战略重心置于中心城区与滨海新区。天津
作为北方重要的经济中心和人口聚集城市，房地产市场潜力巨大且需求多元。中心城区承载着城市的核心功
能，拥有丰富的教育、医疗、商业等优质资源，对改善型、投资型购房者具有强大吸引力；滨海新区作为国
家级新区，经济发展势头强劲，产业集聚效应明显，吸引大量年轻人才流入，加之京津冀一体化协同战略持
续拓展，刚需购房需求旺盛。公司精准把握区域的市场特点，集中资源进行项目开发，极大提高了资源利用
效率，也快速积累了区域市场口碑。
（二）产品优势。在房地产行业集中度加速提升的当下，中小房企面临着愈发严峻的生存挑战。要突破
同质化产品竞争的困局，唯有探索出契合自身实际与发展需求的差异化路径，才能在激烈的市场竞争中崭露
头角，构筑独特的竞争优势。近年来，紧密围绕区域市场需求，深度结合企业特性，精准锚定自身市场定位
，将“打造精品工程”的核心理念全方位贯穿于项目开发的每一个环节，在项目选择上，公司深入考量地块
的自然生态环境、周边配套设施完备程度以及未来发展潜力，确保项目具备得天独厚的先天优势。在规划设
计上，尤其在打造中式园林产品时，巧妙融合传统中式园林造景手法与现代居住需求，营造出富有诗意与文
化底蕴的居住空间。施工过程中，严格把控建筑材料质量，精心筛选优质供应商，同时引入先进的施工工艺
与科学高效的管理体系，全方位保障工程质量。长期以来对精品工程理念的执着坚持，使得产品在天津市场
成功树立起高端、品质卓越的品牌形象，极大地提升了品牌忠诚度，让产品在市场中更具辨识度与竞争力。
精心雕琢的产品力，稳步增强公司核心竞争力，为实现可持续发展筑牢坚实的产品根基。
（三）管理优势。近年来，公司积极挖掘管理红利，大力推进一系列契合房地产行业发展态势的改革举
措，不断筑牢管理根基。其中，考核激励机制的改革成为提升管理效能的关键发力点。公司对标市场化房地
产企业的先进模式，深度优化考核激励机制，构建多元化、精细化且与房地产项目全周期紧密挂钩的考核体
系。将工程进度、质量把控、成本控制等核心业务指标纳入考核，确保项目高效、优质推进。同时，高度重
视销售与售后环节，依据销售业绩、客户满意度等指标对相关人员进行考核，促进销售团队积极拓展市场，
售后服务团队提升服务品质。在项目推进过程中对表现卓越、为公司创造突出价值的团队与个人，给予额外
的荣誉表彰，营造积极向上的竞争氛围。通过一系列考核激励机制的改革，充分调动了员工的工作积极性与
创造力，员工主动寻求优化业务流程的方法，促使公司运营效率大幅提升，项目综合运营能力显著增强，为
公司在复杂多变行业形势中稳健前行提供了坚实的管理保障。
四、主营业务分析
1、概述
2024年公司实现营业收入为28.31亿元，较上年同期减少7.60%，归属于母公司的净利润为5.08亿元，较
上年同期减少3.12%。
●未来展望:
（一）公司面临的风险和应对措施
1、政策调控风险
当前，国民经济发展积极因素渐多，“止跌回稳”的政策目标更加清晰，我们认为政策端将继续以稳定
量价为目标，同时在贯彻新发展理念的进程中，资金监管政策成为影响房企发展的关键因素。银行对资金提
取监管日益细化，这一举措直接导致房企流动性持续承压，投资端虽温和复苏，可项目融资难度依旧较大，
资金面难以快速改善，进而致使房企施工进度放缓，资金风险尚未完全消除。
面对政策调控风险，联合竞买土地、合作开发建设成为房地产行业应对风险的重要且必然趋势。公司深
刻洞察这一形势，在风险可控的前提下，积极主动寻求土地竞拍、合作开发等多元化方式扩充土地储备，以
此稳固发展根基。在应对策略上，重点突出两大核心举措：一方面，全力强化现金管控，以最快速度加快推
盘速度，高效提升去化节奏，争分夺秒回笼资金，为项目拓展提供坚实有力的资金支持，这是缓解当下资金
压力的关键之举；另一方面，积极作为优化债务结构，大力探索多元化融资渠道，持之以恒控制资金成本，
全方位增强公司在复杂市场环境中的抗风险能力与资金稳定性，为企业长远发展保驾护航。
2、市场风险
财政对存量房和存量土地收储的支持力度有望加大，将持续优化房地产市场供需结构。但经济复苏不及
预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；另一方面是市场竞争风险，2024年天津
热点区域新盘大量涌现，仅市区就有70多个楼盘同台竞技，产品竞争加剧，同时存量房被大量盘活，这些非
市场化的供应也增加了市场的竞争压力。
作为深耕区域的房地产企业，公司更要强化区域市场调研，深入了解区域发展规划、人口流动趋势、居
民消费习惯等微观层面信息，确定潜在购房需求的集中区域，精准客户定位，结合客户的生活方式，优化产
品策略，以多元化丰富产品类型，涵盖刚需房、改善房、养老房等多种业态，以满足不同客户群体的需求，
增加产品的适应性和竞争力。其次提升产品品质，注重房屋质量，从建筑材料的选用、施工工艺的把控到后
期的质量验收，严格把关每一个环节，确保交付的房屋质量过硬。同时，打造高品质的社区环境，提高产品
的附加值。提升服务质量：树立以客户为中心的服务理念，为客户提供准确、详细的信息和专业的购房建议
。在物业服务方面，提升服务效率和质量，及时响应业主的需求，打造和谐、舒适的社区氛围，通过良好的
口碑传播，提升企业的品牌形象和市场竞争力。
3、自身规模有限的风险
在过往多年践行“精品开发”战略的历程中，我们始终立足企业实际，扎实修炼内功，有效防控各类风
险。坚定不移地坚持改革创新，笃定地走市场化发展道路，不为外界纷繁嘈杂的声音所干扰，做到有所为且
有所不为。
然而，我们必须清醒且深刻地认识到，当下行业集中度趋势并未出现转向迹象，在此形势下，中小房地
产企业所面临的生存压力与日俱增，短期内难以实现根本性的扭转，我们抵御风险的实力与能力依旧较为薄
弱。
公司将毫不动摇地扎根于房地产开发主赛道，秉持“打造精品”这一核心理念，深度聚焦精品住宅领域
。一方面，把提升产品品质作为核心发力点，精准洞察市场需求与客户偏好，从设计源头直至施工落地，全
链路实施精细化把控，致力于打造出既具备高品质又拥有高附加值的住宅产品。另一方面，紧密追踪市场动
态，精准布局城市核心区域，积极拓展土地资源储备，为公司的可持续发展筑牢坚实根基。与此同时，积极
探索多元化业务模式，在项目代建、合作开发等领域稳步突破，增强公司的抗风险韧性与盈利能力。
（二）公司2025年度重点工作如下：
1、做好资金统筹，确保资金链安全。
公司将根据资金情况，合理排布，最大限度压缩或后延大额资金支付，量入为出，同时有效盘活项目监
管资金。在满足项目开发资金需求前提下，确保公司资金链安全：
（1）聚焦项目销售回款，围绕梅江H1项目开盘，H2、H3、H4及滨堡公司项目尾盘销售，加大销售力度
，确保回款指标实现；
（2）推动津汇红树湾商业及车位开盘销售，确保完成销售指标，最大限度实现对股东减资；
（3）根据梅江H1项目开发进度及公司资金状况，在考虑资金利用效率前提下，有序推进项目贷的放款
工作，保证项目建设资金需要；
（4）根据滨和泰达项目开发节点，适时取得项目贷款；
2、进一步优化公司内部发展环境，加大人员考核管理。
公司将加大人员绩效推行OGSM考核方法，严格员工日常工作质量考核，推进工作的任务落实。根据年度
津滨工作重点及项目开发目标任务制定详细的考核细则，并严格组织考核实施，每月要求各岗位进行工作述
职，制定工作计划，落实工作完成质量。通过每月对工作梳理，调动全员的能动意识，提高工作积极性、主
动性，推进业务指标的达成。
3、营造良好的工作氛围，进一步优化人才梯队建设
一是强化部门联动，各部门要结合各自职责分工，制定工作目标，狠抓措施落实，做到分工协作、密切
配合、齐抓共管，形成事事有人管、件件有落实的工作局面。二是做好人才的教育培训。充分利用培训机构
等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训。
4、夯实制度管理、强化企业内控。
进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。及时根据各业务条线实际工作调
整制度修订，通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理
要求嵌入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为
企业实现高质量发展提供基础保障。
5、方案细节深化，全面提升产品质量。
继续围绕项目品质的打造，进一步加强对产品的研发工作，加大与设计单位的碰撞和沟通力度，并采取
有效措施加强市场调研及产品的自身研发，继续推进P1项目规划单体的设计工作。同时在现有基础上持续提
升新开工项目品质要求：从细节上总结经验，优化施工工艺，规避施工设计中的缺憾；从科技创新方面探索
生态、绿色设计可行性，突出小区生态优先的设计理念；在追求品质的同时不断强化成本意识，从细节入手
，降低造价；加强项目施工过程各个环节的建设管理，在保质量的前提下严格把控工期计划，注重方案优化
与技术改进，保证项目高质、高效按计划推进。
6、扎实做好新项目拓展工作。
继续加大土地资源储备。公司将密切关注土地市场变化，以市内核心区为战略重点，获取支持公司发展
的土地资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。同时，适时做好多元化业务模式的探索和实
践，围绕住宅产品开发这个主业的同时，积极探寻新的业务发展模式，持续在项目代建、合作开发、自主拿
地与合作拿地相结合等方面稳健迈进，为后续利润增长提供持续动力。
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