经营分析☆ ◇000897 津滨发展 更新日期：2024-11-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营及贸易。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 13.26亿 97.35 4.68亿 98.73 35.30
物业管理(行业) 3294.48万 2.42 367.11万 0.77 11.14
房屋租赁(行业) 242.29万 0.18 229.84万 0.48 94.86
其他(行业) 70.30万 0.05 3.90万 0.01 5.55
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 7.07亿 51.89 3.77亿 79.47 53.30
滨堡公司项目(产品) 5.87亿 43.08 7250.71万 15.29 12.35
物业管理(产品) 3294.48万 2.42 367.11万 0.77 11.14
梅江H4项目(产品) 2335.69万 1.71 --- --- ---
梅江H3项目(产品) 930.90万 0.68 --- --- ---
房屋租赁(产品) 242.29万 0.18 229.84万 0.48 94.86
滨海国际(产品) 153.81万 0.11 --- --- ---
其他(产品) 70.30万 0.05 3.90万 0.01 5.55
津汇红树湾B1(产品) -172.81万 -0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 13.64亿 100.13 4.76亿 100.00 34.89
福建(地区) -172.81万 -0.13 --- --- ---
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 29.84亿 97.41 13.33亿 99.03 44.68
物业管理(行业) 7250.73万 2.37 668.39万 0.50 9.22
房屋租赁(行业) 480.14万 0.16 424.45万 0.32 88.40
其他(行业) 217.46万 0.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 19.31亿 63.03 10.08亿 74.87 52.21
津汇红树湾B1项目(产品) 8.25亿 26.91 1.83亿 13.59 22.19
梅江H3项目(产品) 1.15亿 3.77 7086.92万 5.26 61.41
梅江H4项目(产品) 1.12亿 3.64 6992.40万 5.19 62.66
物业管理(产品) 7250.73万 2.37 668.39万 0.50 9.22
房屋租赁(产品) 480.14万 0.16 424.45万 0.32 88.40
其他(产品) 217.46万 0.07 --- --- ---
津汇红树湾B2项目(产品) 122.96万 0.04 --- --- ---
滨海国际(产品) 32.38万 0.01 6.38万 0.00 19.71
天津体院北住宅项目(产品) 17.99万 0.01 14.62万 0.01 81.28
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 22.38亿 73.05 11.62亿 86.32 51.94
福建(地区) 8.26亿 26.95 1.84亿 13.68 22.31
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 30.64亿 100.00 13.46亿 100.00 43.95
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 21.03亿 98.12 11.23亿 99.34 53.41
物业管理(行业) 3718.65万 1.73 --- --- ---
房屋租赁(行业) 237.67万 0.11 --- --- ---
其他(行业) 78.01万 0.04 78.01万 0.07 100.00
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 19.53亿 91.10 10.30亿 91.10 52.75
梅江H3项目(产品) 8802.84万 4.11 --- --- ---
梅江H4项目(产品) 6206.51万 2.90 --- --- ---
物业管理(产品) 3718.65万 1.73 --- --- ---
房屋租赁(产品) 237.67万 0.11 --- --- ---
其他(产品) 78.01万 0.04 78.01万 0.07 100.00
滨海国际(产品) 20.48万 0.01 --- --- ---
天津体院北住宅项目(产品) 9.89万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 21.44亿 100.00 11.31亿 100.00 52.75
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 12.85亿 90.50 7.19亿 97.80 55.98
物业管理(行业) 8345.62万 5.88 959.67万 1.30 11.50
商品销售(行业) 4435.03万 3.12 38.21万 0.05 0.86
房屋租赁(行业) 597.77万 0.42 514.03万 0.70 85.99
其他(行业) 110.09万 0.08 103.23万 0.14 93.76
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 8.88亿 62.52 4.63亿 62.94 52.14
梅江H3项目(产品) 3.04亿 21.44 1.98亿 26.92 65.05
梅江H4项目(产品) 9041.87万 6.37 5755.57万 7.82 63.65
物业管理(产品) 8345.62万 5.88 959.67万 1.30 11.50
钢材销售(产品) 4435.03万 3.12 38.21万 0.05 0.86
房屋租赁(产品) 597.77万 0.42 514.03万 0.70 85.99
梅江H5项目(产品) 221.34万 0.16 83.41万 0.11 37.69
其他(产品) 110.09万 0.08 103.23万 0.14 93.76
滨海国际(产品) 24.29万 0.02 4.79万 0.01 19.71
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 14.20亿 100.00 7.36亿 100.00 51.80
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 14.20亿 100.00 7.36亿 100.00 51.80
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售13.27亿元，占营业收入的97.37%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│梅江H2项目(津滨时代国际) │ 70697.73│ 51.89│
│滨堡公司项目 │ 58692.51│ 43.08│
│梅江H4项目(津滨时代国际) │ 2335.69│ 1.71│
│梅江H3项目(津滨时代国际) │ 930.90│ 0.68│
│合计 │ 132656.82│ 97.37│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购3.21亿元，占总采购额的63.39%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商1 │ 22889.23│ 45.16│
│供应商2 │ 6510.51│ 12.84│
│供应商3 │ 1016.61│ 2.01│
│供应商4 │ 866.27│ 1.71│
│供应商5 │ 846.21│ 1.67│
│合计 │ 32128.82│ 63.39│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨
海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主。
报告期内，公司主要开发项目为天津市区的梅江项目、滨海新区滨堡公司项目、滨和泰达项目及福建泉
州的津汇红树湾项目。公司面对行业的持续调整，秉持精品战略，以品质保证实现销售预期，圆满完成梅江
H2项目本报告期内的交付工作；通过狠抓施工进度和质量管理，提质增效，确保梅江H1一期地块工程施工建
设按计划推进；坚持企业市场化改革，提升人均效能，优化管理，各项经营工作稳步开展。
2024年上半年，公司实现营业收入13.62亿元，较上年同期减少36.44%，其中房地产销售收入13.26亿元
。公司实现归属于母公司所有者的净利润3.32亿元，较上年同期减少31.34%。其中，中海海鑫云麓公馆项目
本报告期内结算，归属母公司的收益1.24亿元。公司2024年半年度利润较上年同期减少的主要原因是，梅江
项目结算规模较同期有所减少。
2024年上半年，房地产市场整体延续调整态势，整体特点包括销售市场持续低迷、期现结构进一步背离
、库存积压去化压力较大、土地市场表现趋于平淡、房企毛利率依旧筑底的特点。在此背景下公司一方面紧
抓市场有利时机，完成H2项目、滨堡公司项目交付，适时推广H1项目，保障公司持续稳健项目运营；另一方
面，公司下大力量组织精锐精研滨和泰达公司住宅项目，结合滨海新区住宅新政，研判户型，细究项目指标
测算，完成规划总图。
2024年下半年，房地产政策或将维持偏暖的主基调，基本思路是继续为改善住房销售、激活需求着力，
继续加大保障项目建设和防范房企规模性风险发生。针对此，公司下半年的主要工作是继续按计划推进现有
项目的开发建设，适时把握项目销售推盘节奏，保障公司可持续稳定的发展态势。2024年下半年主要工作如
下：
一、抓好在建项目开发和销售
（一）梅江项目
1、确保全项目计划实施，H1一期项目下半年完成主体结构封顶；H1二期取得施工许可。
2、2024年下半年，H1一期样板间开放，利用会所开放运营聚焦业主服务；通过准现房高品质的持续输
出，促进更多意向客户到访，保障开盘。
3、H2等项目的余房去化也是下半年营销重点工作，通过落实销售方案，及时关注市场和客户的变化，
多举措促进余房的去化。
（二）滨堡公司项目
拟通过项目社区景观提升、大客户拓展、多平台线上拓客等举措促进拓客到访与签约转化，同时，下半
年落实完成商业服务网点产权登记办理工作。
（三）泉州红树湾项目
下半年围绕项目B区车位与AB区商业开盘做好项目前期推广及日常官微维护，保持项目热度，力争下半
年实现开盘销售。
（四）滨和泰达项目
下半年项目结合住宅新政，以高收益为目标，比选优化总图、户型方案、立面方案；完成售楼处精装、
建筑、景观图纸，保障售楼处完美开放；完成示范区施工准备工作。
二、精进提升，深化管理
（一）做好资金统筹，确保资金链安全。
下半年将根据公司资金情况，合理排布，在满足项目开发资金需求前提下，做好以下应对措施，确保公
司资金链安全：
1、聚焦项目销售回款，加大在售项目销售力度；推动梅江H1一期及泉州商业开盘销售；努力盘活各项
目尾房及存量资产。
2、根据各项目开发进度，有序推进项目贷的放款工作，保证项目建设资金需要。
3、根据滨和泰达项目开发节点，适时取得项目贷款。
4、跟进中海海鑫项目资金的回笼。
5、及时归集其他存量资金。
（二）强化目标管理。
围绕财务目标展开运营目标的制定，依托计划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控，严格管理
进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，打磨开展标准化体系建设，促进考核激励
，实现公司精品工程建设管理运营的新突破。
（三）进一步优化公司内部发展环境，加大人员考核管理。
公司将加大人员绩效考核管理工作力度，将员工日常工作质量考核，推进工作的任务落实。根据年度津
滨工作重点及项目开发目标任务制定详细的考核细则，并严格组织考核实施，每月要求各岗位进行工作述职
，制定工作计划，落实工作完成质量。通过每月对工作梳理，调动全员的能动意识，提高工作积极性、主动
性，推进业务指标的达成。
（四）营造良好的工作氛围，进一步优化人才梯队建设
一是强化部门联动，各部门要结合各自职责分工，制定工作目标，狠抓措施落实，做到分工协作、密切
配合、齐抓共管，形成事事有人管、件件有落实的工作局面。二是做好人才的教育培训。充分利用培训机构
等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训。
（五）夯实制度管理、强化企业内控。
进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。下半年推动各业务条线制度体系
修订，通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌
入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实
现高质量发展提供基础保障。
（六）积极寻求拓展新项目
继续加大土地资源储备。公司将密切关注土地市场变化，以市内核心区为战略重点，择机获取支持公司
发展的土地资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同
生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截
至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币5.56亿元。本报告期内未出现客户违约情况，本
公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
二、核心竞争力分析
（一）战略优势。
公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念，秉持深耕天津，布局中心城
区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中赢得一席之地。逐步在区域市场形成了较强的品牌效应，
建立了较高的品牌认可度及知名度，赋能产品竞争力。
（二）产品优势。
随着房地产行业集中度趋势步伐的加快，中小房企生存的压力日益加大，需要从同质化的产品经营中冲
出重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争中脱颖而出，形成自
己独有的竞争优势。近年来，公司通过对标行业先进企业，找差距，补短板，聚焦区域市场需求，结合企业
特点，找准自身市场定位，致力于打造中式园林产品，潜心提升产品力，逐步增强公司核心竞争力，为公司
可持续发展夯实产品基础。
（三）管理优势。
近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完善制度体系建设，不断夯实管理基
础。对标市场化企业持续优化健全考核激励机制，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务流程，不断
提升运营效率，项目综合运营能力得到增强。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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