经营分析☆ ◇000897 津滨发展 更新日期：2026-09-19◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 5400.57万 62.30 2460.67万 75.80 45.56
物业管理(行业) 2910.82万 33.58 527.42万 16.25 18.12
房屋租赁(行业) 253.60万 2.93 209.57万 6.46 82.64
其他(行业) 103.06万 1.19 48.64万 1.50 47.19
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 4588.89万 52.94 2257.03万 69.53 49.18
物业管理(产品) 2910.82万 33.58 527.42万 16.25 18.12
滨堡公司项目(产品) 373.85万 4.31 --- --- ---
梅江H4项目(产品) 315.56万 3.64 --- --- ---
房屋租赁(产品) 253.60万 2.93 209.57万 6.46 82.64
玛歌一期(产品) 169.25万 1.95 --- --- ---
其他(产品) 103.06万 1.19 48.64万 1.50 47.19
梅江H3项目(产品) 82.57万 0.95 --- --- ---
滨海国际(产品) 25.24万 0.29 --- --- ---
津汇红树湾B1项目(产品) -154.80万 -1.79 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 8822.85万 101.79 3401.09万 104.77 38.55
福建(地区) -154.80万 -1.79 -154.80万 -4.77 100.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 3.45亿 83.57 1.41亿 90.62 40.89
物业管理(行业) 6072.33万 14.72 1078.97万 6.94 17.77
房屋租赁(行业) 454.39万 1.10 354.39万 2.28 77.99
其他(行业) 249.02万 0.60 25.14万 0.16 10.09
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 1.77亿 43.00 7675.65万 49.34 43.27
滨堡公司项目(产品) 6862.54万 16.64 621.73万 4.00 9.06
物业管理(产品) 6072.33万 14.72 1078.97万 6.94 17.77
梅江H4项目(产品) 3844.31万 9.32 2287.73万 14.71 59.51
梅江H3项目(产品) 2255.15万 5.47 1378.59万 8.86 61.13
天津体院北住宅项目(产品) 1294.43万 3.14 1087.38万 6.99 84.00
玛歌一期(产品) 1130.05万 2.74 122.60万 0.79 10.85
梅江H5项目(产品) 581.90万 1.41 391.21万 2.51 67.23
梅江H6项目(产品) 501.43万 1.22 350.87万 2.26 69.97
房屋租赁(产品) 454.39万 1.10 354.39万 2.28 77.99
滨海国际(产品) 420.34万 1.02 223.34万 1.44 53.13
其他(产品) 249.02万 0.60 25.14万 0.16 10.09
津汇红树湾项目(产品) -152.46万 -0.37 -42.09万 -0.27 27.61
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 4.14亿 100.37 1.56亿 100.27 37.67
福建(地区) -152.46万 -0.37 -42.09万 -0.27 27.61
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 4.13亿 100.00 1.56亿 100.00 37.71
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.61亿 82.42 5650.12万 88.43 35.03
物业管理(行业) 3007.76万 15.37 492.39万 7.71 16.37
房屋租赁(行业) 322.46万 1.65 239.82万 3.75 74.37
其他(行业) 109.97万 0.56 6.83万 0.11 6.21
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 9901.80万 50.60 4271.41万 66.85 43.14
滨堡公司项目(产品) 3920.98万 20.04 500.27万 7.83 12.76
物业管理(产品) 3007.76万 15.37 492.39万 7.71 16.37
玛歌一期(产品) 1130.05万 5.77 --- --- ---
梅江H4项目(产品) 660.33万 3.37 --- --- ---
梅江H3项目(产品) 518.05万 2.65 --- --- ---
房屋租赁(产品) 322.46万 1.65 239.82万 3.75 74.37
其他(产品) 109.97万 0.56 6.83万 0.11 6.21
滨海国际(产品) 7.62万 0.04 --- --- ---
津汇红树湾A、B1项目(产品) -10.15万 -0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 1.96亿 100.05 6399.30万 100.00 32.68
福建(地区) -10.15万 -0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 17.50亿 61.80 5.35亿 71.44 30.58
土地整理(行业) 10.12亿 35.73 2.03亿 27.05 20.02
物业管理(行业) 6332.92万 2.24 708.95万 0.95 11.19
房屋租赁(行业) 476.19万 0.17 365.70万 0.49 76.80
其他(行业) 189.84万 0.07 55.92万 0.07 29.46
─────────────────────────────────────────────────
土地整理(产品) 10.12亿 35.73 2.03亿 26.96 20.02
滨堡公司项目(产品) 9.14亿 32.28 1.21亿 16.08 13.22
梅江H2项目(产品) 7.89亿 27.88 3.87亿 51.49 49.01
物业管理(产品) 6332.92万 2.24 708.95万 0.94 11.19
梅江H4项目(产品) 3379.19万 1.19 2106.21万 2.80 62.33
梅江H3项目(产品) 1341.54万 0.47 852.32万 1.13 63.53
房屋租赁(产品) 476.19万 0.17 365.70万 0.49 76.80
其他(产品) 189.84万 0.07 55.92万 0.07 29.46
滨海国际(产品) 172.51万 0.06 11.51万 0.02 6.67
梅江H6项目(产品) 9.52万 0.00 5.81万 0.01 60.97
津汇红树湾B1项目(产品) -242.51万 -0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 28.33亿 100.09 7.51亿 100.00 26.51
福建(地区) -242.51万 -0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 28.31亿 100.00 7.49亿 100.00 26.45
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2026-06-30
前5大客户共销售0.55亿元，占营业收入的63.80%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│梅江H2项目 │ 4588.89│ 52.94│
│开发区三大街项目 │ 373.85│ 4.31│
│梅江H4项目 │ 315.56│ 3.64│
│玛歌一期 │ 169.25│ 1.95│
│梅江H3项目 │ 82.57│ 0.95│
│合计 │ 5530.13│ 63.80│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.85亿元，占总采购额的39.49%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商1 │ 3241.71│ 15.12│
│供应商2 │ 2293.58│ 10.69│
│供应商3 │ 1320.75│ 6.16│
│供应商4 │ 1180.79│ 5.51│
│供应商5 │ 433.48│ 2.02│
│合计 │ 8470.31│ 39.49│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主营业务收入仍聚焦房地产开发核心板块，持续深耕精品住宅赛道，稳步推进各在建项
目的施工建设、营销运营及交付落地等各项工作。现阶段，国内房地产行业仍处于深度调整周期，市场整体
延续下行态势，行业需求偏弱、市场竞争日趋激烈，行业整体经营压力持续加大，受宏观市场环境、客户购
房意愿疲软等多重因素影响，公司本期经营业绩未达成年初既定预算目标。面对复杂严峻的外部市场环境、
经营压力及诸多不确定性因素，公司坚持稳健经营策略，积极调整经营节奏、优化推盘及销售策略，严控经
营风险，整体经营态势保持平稳有序，同时稳步夯实业务基础、储备发展动能，全力冲刺下半年经营指标，
为公司全年经营目标落地及后续中长期高质量发展筑牢根基。
报告期内，公司紧紧围绕年度经营目标，扎实推进各项经营管理工作，核心经营工作开展情况具体如下
：1、主要项目建设情况：
（1）梅江H1地块一期目前已完成全项目的92%，竣备验收已陆续进场；二期工程重点对接规资局优化方
案内容，推进规划调整工作有序落地。
（2）滨和泰达项目：达到预售条件。
（3）津和泰诚项目：住宅楼主体封顶，上半年已开盘预售。
（4）泰城联创项目：设计方案落地，报规手续基本完成。
（5）泰嘉宸筑项目：开工前筹备工作取得阶段性成果，完成地质勘察、场外试桩、围挡搭设及基坑支
护设计，为正式开工奠定坚实基础。
2、主要项目销售情况：
上半年公司实现营业收入0.87亿元。上半年实现合并净利润-672万元。
销售及回款情况：2026年上半年度公司实现销售合同额3.09亿元，回款2.53亿元。
汉沽科技园厂房出租率稳定，物业公司实现部分项目签约与续签，两项业务收入与上年同期基本持平。
发展战略和未来一年经营计划
当前，国内房地产行业彻底告别高速扩张周期，城镇化发展由增量建设全面转向存量提质阶段，行业发
展逻辑发生根本性转变。市场不再具备普涨行情，行业进入低增速、强分化、重运营、稳风险的调整周期，
行业竞争从规模扩张转向产品力、去化能力、回款效率、精细化管理的综合比拼，企业经营难度持续提升。
2026年房地产市场整体呈弱修复、强分化态势，核心城市少量优质项目具备去化优势，但整体购房需求
疲软、居民置业信心不足，市场修复力度偏弱。同时二手房供应充足、替代效应持续增强，新房去化竞争日
趋激烈，多数项目面临走量慢、去化弱、回款滞后的经营压力，行业结构性行情凸显，中小项目及非核心区
域项目经营承压显著。
基于当前行业形势及公司2026年上半年经营现状，公司年度经营时序进度存在缺口，整体经营承压明显
，主要体现为销售收入、销售回款未达预期，对公司阶段性经营效益造成直接影响。面对市场分化加剧的行
业格局与自身经营短板，下半年公司将坚持稳健经营、提质增效的核心发展战略，立足现有项目、深耕主责
主业，以问题为导向精准补短板、强弱项。一方面，全速推进各在建项目开发建设，严控工程进度、施工质
量与建设成本，保障项目按期竣备、顺利交付，夯实经营基本盘；另一方面，直面上半年销售回款缺口，精
准研判市场动态，科学调整推盘节奏与销售策略，靶向破解去化、回款难题，全力追赶年度经营时序进度。
同时持续夯实资产运营、物业服务等配套业务，稳定经营性收入，全方位提升精细化运营水平与经营质效，
力争扭转阶段性经营被动局面，全力保障全年经营目标落地，推动企业持续稳健发展。
2026年下半年主要工作安排如下：
一、抓好在建项目建设
（一）梅江项目
H1一期：下半年核心工作保交付节点落地，全流程严把交付品质关口，着力打造项目旗舰标杆作品。
H1二期：稳步推进设计方案落地实施，精细化落实成本优化与管控工作。
（二）滨堡公司项目
下半年持续推进商业及车位销售，加速存量去化，回笼资金，努力完成全年预算指标。
（三）滨和泰达项目
下半年围绕项目首开与实景呈现，全力冲刺全年签约目标。
（四）津和泰诚项目
下半年聚焦项目去化回款、工程竣工等重点工作，加速规划变更与市政配套落地，按期完成主体、外檐
、景观全工序施工，深化渠道运营，夯实月度回款。
（五）泰城联创项目
紧抓办证节点启动项目建设，统筹施工资源推进主体施工办理首批预售许可，同步完成会所土建并移交
精装进场，为营销开展筑牢基础。
（六）泰嘉宸筑项目
项目按期亮相蓄客，依托样板间开放、产品发布会提振客群信心，达成预售首开，全力冲刺年度销售回
款目标。
二、精进提升，深化管理
（一）做好资金统筹，确保资金链安全。
公司下半年将面临较大的资金压力，为筑牢资金安全防线，针对性推进资金缺口弥补工作，具体举措如
下：强化销售回款攻坚：紧盯在售项目销售动态，全力加快回款节奏，确保资金及时回笼；根据项目开发进
度及公司资金状况，在考虑资金利用效率前提下，有序推进项目贷的放款工作，保证项目建设资金需要；根
据资金需求，全力推动资金监管的提取，以减轻公司资金压力。
（二）强化目标管理。
围绕财务目标展开运营目标的修定，包括销售额、回款额、利润率等，依托计划数据、成本预算数据、
销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，促进考
核激励，实现公司精品工程建设管理运营的新突破。
（三）进一步优化公司内部发展环境，加大人员考核管理。
下半年，公司将持续深化"计划—总结—考核"闭环管理，聚焦"高价值产出、高效协同、拼搏奋斗、高
标准解题"四大维度实施靶向考核，配套强排激励机制，鞭策全员紧跟行业节奏，加速市场化转型。同步健
全考核激励与竞争淘汰机制，畅通人员出口，激发全员能动意识与主动性，驱动业务目标全面达成。
（四）营造良好的工作氛围，进一步优化人才梯队建设
一是强化部门联动，各部门要结合各自职责分工，制定工作目标，狠抓措施落实，做到分工协作、密切
配合、齐抓共管，形成事事有人管、件件有回应的工作氛围。二是做好人才的教育培训。充分利用培训机构
等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训。三是做好人才
储备，下半年计划将在9月份开展27届格调新锐招聘，目标是3星候选人入职2-4人，同时通过社会招聘完成
目前公司空缺的管理岗位人员配备。
（五）夯实制度管理、强化企业内控。
进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。下半年推动各业务条线制度体系
修订，通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌
入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实
现高质量发展提供基础保障。
（六）继续寻求拓展新项目
继续加大土地资源储备。公司将密切关注土地市场变化，以市内核心区为战略重点，获取支持公司发展
的土地资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。
二、核心竞争力分析
（一）战略优势。
公司坚定不移深耕天津本土市场，依托多项目梯度布局，覆盖存量盘活、在建施工、新品首开全业务周
期。天津作为北方重要经济中心、人口集聚城市，房地产市场潜力充足、客群需求多元，叠加京津冀协同发
展战略持续深化，刚需、改善类购房需求稳定。公司精准研判本地市场特征，成熟项目主攻去化回款、竣工
交付稳住现金流，新建项目抢抓报建办证、主体施工、样板开放、首开预售节点推进营销落地，新旧项目互
补联动，集中统筹调配开发资源，有效对冲单项目经营风险，稳步积累区域市场口碑，持续夯实属地深耕优
势。
（二）产品优势。
房地产行业集中度持续提升，中小房企承压加剧，同质化竞争日趋激烈。公司立足自身发展实际，走差
异化精品打造路线，深度贴合天津本地购房需求找准市场定位，将“打造精品工程”理念贯穿项目开发全流
程。地块甄选阶段，综合研判地块生态环境、周边配套完善度及长远发展潜力，夯实项目先天基础；规划设
计深耕中式园林特色，融合传统造景手法与现代人居诉求，打造兼具文化质感与实用属性的居住空间；施工
阶段严选建材与优质供应商，运用先进施工工艺、落地规范化管理体系严控工程品质。现阶段在建项目有序
推进会所土建、样板间建设、实景打造等工作，主体施工、配套建设、精装进场各环节严格落实质量标准，
借助实景开放、产品发布会强化客户体验。长期稳定的品质输出助力企业树立高端优质的本地品牌形象，提
升客户忠诚度与产品辨识度，多项目同步落地推广时优势更为突出，持续夯实企业长效发展的产品核心根基
。
（三）管理优势
近年来公司深挖管理红利，顺应房地产行业发展趋势落地多项内部改革，持续夯实管理底座，考核激励
机制优化是提质增效的核心抓手。企业对标头部市场化房企成熟运营模式，搭建覆盖项目全周期的精细化考
核体系：面向在建项目，将工程进度、施工质量、成本管控、配套建设进度纳入核心考核项，保障项目顺利
完成预售办理、会所建设等关键节点；针对成熟在售项目，围绕去化回款、渠道运营、客户满意度设置考核
标准，加快存量资产盘活回款。同时把售后服务品质纳入考核范围，倒逼销售团队拓宽客源、售后团队优化
服务体验。
对于攻坚成效突出、贡献显著的团队及个人设立专项荣誉表彰，营造争先奋进的团队氛围。整套机制充
分调动全员主动性与创新意识，引导员工自主优化业务流程，高效统筹多项目同步推进施工、营销、竣工等
各类工作，整体运营效率和项目综合操盘能力持续提升，帮助企业从容应对行业波动，实现稳健长效发展。
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