经营分析☆ ◇000897 津滨发展 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营及贸易。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.61亿 82.42 5650.12万 88.43 35.03
物业管理(行业) 3007.76万 15.37 492.39万 7.71 16.37
房屋租赁(行业) 322.46万 1.65 239.82万 3.75 74.37
其他(行业) 109.97万 0.56 6.83万 0.11 6.21
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 9901.80万 50.60 4271.41万 66.85 43.14
滨堡公司项目(产品) 3920.98万 20.04 500.27万 7.83 12.76
物业管理(产品) 3007.76万 15.37 492.39万 7.71 16.37
玛歌一期(产品) 1130.05万 5.77 --- --- ---
梅江H4项目(产品) 660.33万 3.37 --- --- ---
梅江H3项目(产品) 518.05万 2.65 --- --- ---
房屋租赁(产品) 322.46万 1.65 239.82万 3.75 74.37
其他(产品) 109.97万 0.56 6.83万 0.11 6.21
滨海国际(产品) 7.62万 0.04 --- --- ---
津汇红树湾A、B1项目(产品) -10.15万 -0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 1.96亿 100.05 6399.30万 100.00 32.68
福建(地区) -10.15万 -0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 17.50亿 61.80 5.35亿 71.44 30.58
土地整理(行业) 10.12亿 35.73 2.03亿 27.05 20.02
物业管理(行业) 6332.92万 2.24 708.95万 0.95 11.19
房屋租赁(行业) 476.19万 0.17 365.70万 0.49 76.80
其他(行业) 189.84万 0.07 55.92万 0.07 29.46
─────────────────────────────────────────────────
土地整理(产品) 10.12亿 35.73 2.03亿 26.96 20.02
滨堡公司项目(产品) 9.14亿 32.28 1.21亿 16.08 13.22
梅江H2项目(产品) 7.89亿 27.88 3.87亿 51.49 49.01
物业管理(产品) 6332.92万 2.24 708.95万 0.94 11.19
梅江H4项目(产品) 3379.19万 1.19 2106.21万 2.80 62.33
梅江H3项目(产品) 1341.54万 0.47 852.32万 1.13 63.53
房屋租赁(产品) 476.19万 0.17 365.70万 0.49 76.80
其他(产品) 189.84万 0.07 55.92万 0.07 29.46
滨海国际(产品) 172.51万 0.06 11.51万 0.02 6.67
梅江H6项目(产品) 9.52万 0.00 5.81万 0.01 60.97
津汇红树湾B1项目(产品) -242.51万 -0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 28.33亿 100.09 7.51亿 100.00 26.51
福建(地区) -242.51万 -0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 28.31亿 100.00 7.49亿 100.00 26.45
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 13.26亿 97.35 4.68亿 98.73 35.30
物业管理(行业) 3294.48万 2.42 367.11万 0.77 11.14
房屋租赁(行业) 242.29万 0.18 229.84万 0.48 94.86
其他(行业) 70.30万 0.05 3.90万 0.01 5.55
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 7.07亿 51.89 3.77亿 79.47 53.30
滨堡公司项目(产品) 5.87亿 43.08 7250.71万 15.29 12.35
物业管理(产品) 3294.48万 2.42 367.11万 0.77 11.14
梅江H4项目(产品) 2335.69万 1.71 --- --- ---
梅江H3项目(产品) 930.90万 0.68 --- --- ---
房屋租赁(产品) 242.29万 0.18 229.84万 0.48 94.86
滨海国际(产品) 153.81万 0.11 --- --- ---
其他(产品) 70.30万 0.05 3.90万 0.01 5.55
津汇红树湾B1(产品) -172.81万 -0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 13.64亿 100.13 4.76亿 100.00 34.89
福建(地区) -172.81万 -0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 29.84亿 97.41 13.33亿 99.03 44.68
物业管理(行业) 7250.73万 2.37 668.39万 0.50 9.22
房屋租赁(行业) 480.14万 0.16 424.45万 0.32 88.40
其他(行业) 217.46万 0.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 19.31亿 63.03 10.08亿 74.87 52.21
津汇红树湾B1项目(产品) 8.25亿 26.91 1.83亿 13.59 22.19
梅江H3项目(产品) 1.15亿 3.77 7086.92万 5.26 61.41
梅江H4项目(产品) 1.12亿 3.64 6992.40万 5.19 62.66
物业管理(产品) 7250.73万 2.37 668.39万 0.50 9.22
房屋租赁(产品) 480.14万 0.16 424.45万 0.32 88.40
其他(产品) 217.46万 0.07 --- --- ---
津汇红树湾B2项目(产品) 122.96万 0.04 --- --- ---
滨海国际(产品) 32.38万 0.01 6.38万 0.00 19.71
天津体院北住宅项目(产品) 17.99万 0.01 14.62万 0.01 81.28
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 22.38亿 73.05 11.62亿 86.32 51.94
福建(地区) 8.26亿 26.95 1.84亿 13.68 22.31
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 30.64亿 100.00 13.46亿 100.00 43.95
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售1.61亿元，占营业收入的82.43%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│梅江H2项目 │ 9901.80│ 50.60│
│开发区三大街项目 │ 3920.98│ 20.04│
│玛歌一期 │ 1130.05│ 5.77│
│梅江H4项目 │ 660.33│ 3.37│
│梅江H3项目 │ 518.05│ 2.65│
│合计 │ 16131.21│ 82.43│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.75亿元，占总采购额的61.42%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商1 │ 21482.17│ 35.17│
│供应商2 │ 10572.05│ 17.31│
│供应商3 │ 3352.83│ 5.49│
│供应商4 │ 1542.18│ 2.52│
│供应商5 │ 566.04│ 0.93│
│合计 │ 37515.27│ 61.42│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司以房地产开发为核心业务，深耕住宅产品领域，业务版图聚焦天津市区、滨海新区及福建泉州等重
点区域，形成了以自主开发及销售为主导的稳健经营模式。
报告期内，公司主要开发项目包括天津市区的梅江项目、津和泰诚项目、滨海新区滨堡公司项目、滨和
泰达项目，以及福建泉州的津汇红树湾项目。面对行业持续修复的态势，公司坚守精品战略，以“好地点+
好房子”构筑产品核心韧性，顺利完成梅江H1项目首次开盘，工程建设方面，通过狠抓施工进度与质量管理
、深化提质增效，有力保障梅江H1一期地块工程按计划推进。同时，公司持续深化市场化改革，通过提升人
均效能、优化管理体系，推动各项经营工作稳步向前。
2025年上半年，公司实现营业收入1.96亿元，较上年同期减少85.64%，其中房地产销售收入1.61亿元。
公司实现归属于母公司所有者的净利润216.16万元，较上年同期减少99.35%。公司2025年半年度业绩变化的
主要原因是：本期无新增可结算项目，报告期内房地产销售结算较上年同期减少。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披
露要求2025年上半年政策定调持续释放积极信号，从4月份中央政治局会议的“持续巩固房地产市场稳定态
势，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策”。到6月份国常会再次强调“更大力度推动房地产市
场止跌回稳，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，明确“稳定预期、激活需求、优化供
给、化解风险”的政策发力方向，持续为市场注入信心。在政策宽松的大环境下，房地产市场在低迷中寻求
复苏。在此背景下，公司一方面精准把握市场有利时机，成功实现梅江H1一期高档联排产品的首次开盘，并
按既定计划圆满达成销售预期；另一方面，集中优势资源全力推动梅江H2叠拼及H3、H4小高洋房的尾房销售
工作。梅江H2项目交付业主磨合期内满意度持续提升，赢得客户口碑。同时梅江H1项目建设稳步推进，上半
年主要完成外立面、市政管线和景观前期工作。
滨和泰达住宅项目深度契合商品房政策要求，规划为洋房与叠拼产品，目前项目已完成规划设计及总包
、监理单位招标工作。
为增加公司项目储备，公司全资子公司天津泰鸿房地产开发有限公司，于2025年2月与天津津城建设开
发有限公司以联合竞买方式通过公开挂牌获取了津和山（挂）2025-05号地块项目，该地块位于天津市和平
区，目前项目处于规划报批阶段。
发展战略和未来一年经营计划
当前，我国城镇化进程已从高速增长阶段迈入稳定发展的新阶段，城市发展逻辑亦随之转变——从过去
大规模的增量扩张，逐步转向以存量提质增效为核心的发展路径。
从短期市场表现来看，高品质项目的陆续入市，有望为核心城市的新房市场注入稳定动能，助力其保持
平稳运行态势。然而，市场仍面临多重挑战：居民收入预期与房价预期的双重承压，叠加整体优质供给端的
相对薄弱，使得重点城市中二手房对新房的“替代效应”依然显著。在此背景下，城市间及项目间的分化行
情预计将持续演绎，“优质城市+优质项目”的结构性机会将更加凸显。
基于上述市场判断，公司下半年的核心工作思路明确：一方面，继续严格按照既定计划推进现有项目的
开发建设，确保工程进度与质量；另一方面，将精准把握项目销售推盘节奏，灵活应对市场变化。通过这两
方面的扎实推进，全力保障公司实现可持续的稳定发展。
2025年下半年主要工作安排如下：
一、抓好在建项目建设
（一）梅江项目
H1项目下半年稳步推进室外景观施工，H2、H3将聚焦清盘工作，以进一步优化库存结构。
（二）滨堡公司项目
目前，项目剩余货值主要集中在零星特殊楼层资源、地下车位以及配建商业。下半年为高效去化存量，
利用现房优势，深入挖掘老客户资源，推动住宅及配建商业实现清盘；针对地下车位，将在业主集中入住节
点进行阶段性包装推广，同时结合日常试停等维系活动，以此促进库存车位的去化。
（三）泉州红树湾项目
下半年继续完善津汇公司剩余车位和商业开盘方案，为开盘销售做好准备。
（四）滨和泰达项目（津滨开（挂）2023-4号地块）
项目目前正有序推进前期报建手续，即将开工，力争年内实现首次开盘。
（五）津和泰诚项目（津和山（挂）2025-05号地块）
项目计划于年内开工，尽早达到可销售条件。
二、精进提升，深化管理
（一）做好资金统筹，确保资金链安全。
随着上半年公司项目土地增值税清算及税款缴纳的完成，结合目前在建项目的资金支出以及未来项目储
备资金需求，公司下半年将面临较大的资金压力。为筑牢资金安全防线，针对性推进资金缺口弥补工作，具
体举措如下：强化销售回款攻坚：紧盯在售项目销售动态，全力加快回款节奏，确保资金及时回笼；激活监
管资金效能：对于满足撤销监管条件的项目，及时完成项目资金监管账户撤销手续，实现监管资金全面盘活
；同步推进在售项目重点监管资金盘活提取工作，确保盘活资金顺利到账；拓展融资渠道支持：根据滨和泰
达及津和泰诚项目实际进展，精准推动项目贷款办理，为项目建设提供稳定资金支撑。
（二）强化目标管理。
围绕财务目标展开运营目标的制定，包括销售额、回款额、利润率等，依托计划数据、成本预算数据、
销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，打磨开
展标准化体系建设，促进考核激励，实现公司精品工程建设管理运营的新突破。
（三）进一步优化公司内部发展环境，加大人员考核管理。
公司将加大人员绩效考核管理工作力度，将员工日常工作质量考核，推进工作的任务落实。根据年度津
滨工作重点及项目开发目标任务制定详细的考核细则，并严格组织考核实施，每月要求各岗位进行工作述职
，制定工作计划，落实工作完成质量。通过每月对工作梳理，调动全员的能动意识，提高工作积极性、主动
性，推进业务指标的达成。
（四）营造良好的工作氛围，进一步优化人才梯队建设
一是强化部门联动，各部门要结合各自职责分工，制定工作目标，狠抓措施落实，做到分工协作、密切
配合、齐抓共管，形成事事有人管、件件有落实的工作局面。二是做好人才的教育培训。充分利用培训机构
等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训。
（五）夯实制度管理、强化企业内控。
进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。下半年推动各业务条线制度体系
修订，通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌
入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实
现高质量发展提供基础保障。
（六）积极寻求拓展新项目
继续加大土地资源储备。公司将密切关注土地市场变化，以市内核心区为战略重点，获取支持公司发展
的土地资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同
生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截
至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币1.60亿元，报告期内未出现客户违约情况，故本
公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
二、核心竞争力分析
（一）战略优势。公司始终坚定不移地深耕天津市场，尤其将战略重心置于中心城区与滨海新区。天津
作为北方重要的经济中心和人口聚集城市，房地产市场潜力巨大且需求多元。中心城区承载着城市的核心功
能，拥有丰富的教育、医疗、商业等优质资源，对改善型、投资型购房者具有强大吸引力；滨海新区作为国
家级新区，经济发展势头强劲，产业集聚效应明显，吸引大量年轻人才流入，加之京津冀一体化协同战略持
续拓展，刚需购房需求旺盛。公司精准把握区域的市场特点，集中资源进行项目开发，极大提高了资源利用
效率，也快速积累了区域市场口碑。
（二）产品优势。在房地产行业集中度加速提升的当下，中小房企面临着愈发严峻的生存挑战。要突破
同质化产品竞争的困局，唯有探索出契合自身实际与发展需求的差异化路径，才能在激烈的市场竞争中崭露
头角，构筑独特的竞争优势。近年来，紧密围绕区域市场需求，深度结合企业特性，精准锚定自身市场定位
，将“打造精品工程”的核心理念全方位贯穿于项目开发的每一个环节，在项目选择上，公司深入考量地块
的自然生态环境、周边配套设施完备程度以及未来发展潜力，确保项目具备得天独厚的先天优势。在规划设
计上，尤其在打造中式园林产品时，巧妙融合传统中式园林造景手法与现代居住需求，营造出富有诗意与文
化底蕴的居住空间。施工过程中，严格把控建筑材料质量，精心筛选优质供应商，同时引入先进的施工工艺
与科学高效的管理体系，全方位保障工程质量。长期以来对精品工程理念的执着坚持，使得产品在天津市场
成功树立起高端、品质卓越的品牌形象，极大地提升了品牌忠诚度，让产品在市场中更具辨识度与竞争力。
精心雕琢的产品力，稳步增强公司核心竞争力，为实现可持续发展筑牢坚实的产品根基。
（三）管理优势
近年来，公司积极挖掘管理红利，大力推进一系列契合房地产行业发展态势的改革举措，不断筑牢管理
根基。其中，考核激励机制的改革成为提升管理效能的关键发力点。公司对标市场化房地产企业的先进模式
，深度优化考核激励机制，构建多元化、精细化且与房地产项目全周期紧密挂钩的考核体系。将工程进度、
质量把控、成本控制等核心业务指标纳入考核，确保项目高效、优质推进。同时，高度重视销售与售后环节
，依据销售业绩、客户满意度等指标对相关人员进行考核，促进销售团队积极拓展市场，售后服务团队提升
服务品质。在项目推进过程中对表现卓越、为公司创造突出价值的团队与个人，给予额外的荣誉表彰，营造
积极向上的竞争氛围。通过一系列考核激励机制的改革，充分调动了员工的工作积极性与创造力，员工主动
寻求优化业务流程的方法，促使公司运营效率大幅提升，项目综合运营能力显著增强，为公司在复杂多变行
业形势中稳健前行提供了坚实的管理保障。
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