经营分析☆ ◇000918 *ST嘉凯 更新日期：2023-07-26◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 115320.71 -719.47 -0.62 79.47
影视放映(行业) 19112.11 -13716.23 -71.77 13.17
其他(行业) 10673.64 4315.30 40.43 7.36
──────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 115320.71 -719.47 -0.62 79.47
影视放映(产品) 19112.11 -13716.23 -71.77 13.17
其他(产品) 10673.64 4315.30 40.43 7.36
──────────────────────────────────────────
浙江(地区) 64969.57 -5062.58 -7.79 44.77
上海(地区) 50188.88 4981.24 9.92 34.59
江苏(地区) 11485.93 --- --- 7.92
北京(地区) 3859.36 --- --- 2.66
山西(地区) 1586.38 --- --- 1.09
广东(地区) 1271.59 --- --- 0.88
安徽(地区) 1185.97 --- --- 0.82
河南(地区) 1033.19 --- --- 0.71
湖南(地区) 984.73 --- --- 0.68
广西(地区) 962.05 --- --- 0.66
湖北(地区) 848.47 --- --- 0.58
江西(地区) 776.90 --- --- 0.54
山东(地区) 745.35 --- --- 0.51
河北(地区) 621.07 --- --- 0.43
黑龙江(地区) 588.67 --- --- 0.41
辽宁(地区) 571.47 --- --- 0.39
四川(地区) 570.90 --- --- 0.39
贵州(地区) 531.82 --- --- 0.37
内蒙古(地区) 426.91 --- --- 0.29
陕西(地区) 369.87 --- --- 0.25
重庆(地区) 369.61 --- --- 0.25
吉林(地区) 346.59 --- --- 0.24
海南(地区) 337.75 --- --- 0.23
天津(地区) 149.13 --- --- 0.10
宁夏(地区) 131.20 --- --- 0.09
新疆(地区) 110.68 --- --- 0.08
甘肃(地区) 82.45 --- --- 0.06
──────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 115320.71 -719.47 -0.62 79.47
影视放映(销售模式) 19112.11 -13716.23 -71.77 13.17
其他(销售模式) 10673.64 4315.30 40.43 7.36
──────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 23783.69 2457.49 10.33 58.22
影视放映(行业) 13381.27 -4163.07 -31.11 32.75
其他(行业) 3687.86 --- --- 9.03
──────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 23783.69 2457.49 10.33 58.22
影视放映(产品) 13381.27 -4163.07 -31.11 32.75
其他(产品) 3687.86 --- --- 9.03
──────────────────────────────────────────
浙江省(地区) 22024.03 2371.54 10.77 53.91
江苏省(地区) 5304.37 532.52 10.04 12.98
北京市(地区) 2436.92 --- --- 5.97
江西省(地区) 1181.35 --- --- 2.89
山西省(地区) 1055.97 --- --- 2.58
安徽省(地区) 816.72 --- --- 2.00
广东省(地区) 807.96 --- --- 1.98
湖南省(地区) 746.00 --- --- 1.83
河南省(地区) 720.52 --- --- 1.76
湖北省(地区) 657.70 --- --- 1.61
广西壮族自治区(地区) 630.14 --- --- 1.54
山东省(地区) 498.27 --- --- 1.22
黑龙江省(地区) 458.77 --- --- 1.12
四川省(地区) 437.91 --- --- 1.07
河北省(地区) 422.79 --- --- 1.03
辽宁省(地区) 390.12 --- --- 0.95
贵州省(地区) 389.49 --- --- 0.95
内蒙古自治区(地区) 279.54 --- --- 0.68
上海市(地区) 256.86 --- --- 0.63
海南省(地区) 254.31 --- --- 0.62
重庆市(地区) 238.52 --- --- 0.58
吉林省(地区) 232.73 --- --- 0.57
陕西省(地区) 209.80 --- --- 0.51
宁夏回族自治区(地区) 143.42 --- --- 0.35
天津市(地区) 110.54 --- --- 0.27
新疆维吾尔族自治区(地区) 85.31 --- --- 0.21
甘肃省(地区) 62.76 --- --- 0.15
──────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 69849.52 4318.08 6.18 50.85
影视放映(行业) 55404.52 4911.55 8.86 40.34
其他(行业) 12102.09 3393.76 28.04 8.81
──────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 69849.52 4318.08 6.18 50.85
影视放映(产品) 55404.52 4911.55 8.86 40.34
其他(产品) 12102.09 3393.76 28.04 8.81
──────────────────────────────────────────
江苏(地区) 42787.40 3611.11 8.44 31.15
浙江(地区) 38460.42 1753.21 4.56 28.00
北京(地区) 7223.94 --- --- 5.26
湖南(地区) 3677.29 --- --- 2.68
江西(地区) 3646.12 --- --- 2.65
山西(地区) 3597.06 --- --- 2.62
广东(地区) 3565.89 --- --- 2.60
安徽(地区) 3446.38 --- --- 2.51
广西(地区) 3265.64 --- --- 2.38
河南(地区) 3107.17 --- --- 2.26
湖北(地区) 2813.68 --- --- 2.05
山东(地区) 2702.97 --- --- 1.97
辽宁(地区) 2623.69 --- --- 1.91
内蒙古(地区) 2129.06 --- --- 1.55
黑龙江(地区) 1691.46 --- --- 1.23
四川(地区) 1690.25 --- --- 1.23
吉林(地区) 1662.30 --- --- 1.21
上海(地区) 1637.69 --- --- 1.19
河北(地区) 1549.55 --- --- 1.13
贵州(地区) 1335.25 --- --- 0.97
陕西(地区) 1085.21 --- --- 0.79
重庆(地区) 912.14 --- --- 0.66
海南(地区) 905.69 --- --- 0.66
宁夏(地区) 695.67 --- --- 0.51
天津(地区) 513.90 --- --- 0.37
甘肃(地区) 495.31 --- --- 0.36
新疆(地区) 135.02 --- --- 0.10
──────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 69849.52 4318.08 6.18 50.85
影视放映(销售模式) 55404.52 4911.55 8.86 40.34
其他(销售模式) 12102.09 3393.76 28.04 8.81
──────────────────────────────────────────
截止日期:2021-06-30
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
影视放映(行业) 35157.63 6659.59 18.94 51.48
房屋销售(行业) 28156.11 -98.47 -0.35 41.23
其他(行业) 4978.66 --- --- 7.29
──────────────────────────────────────────
影视放映(产品) 35157.63 6659.59 18.94 51.48
房屋销售(产品) 28156.11 -98.47 -0.35 41.23
其他(产品) 4978.66 --- --- 7.29
──────────────────────────────────────────
浙江省(地区) 17460.69 -24.49 -0.14 25.57
江苏省(地区) 16109.15 -604.94 -3.76 23.59
北京市(地区) 3886.76 --- --- 5.69
广东省(地区) 2510.53 --- --- 3.68
湖南省(地区) 2344.73 --- --- 3.43
安徽省(地区) 2283.71 --- --- 3.34
山西省(地区) 2244.45 --- --- 3.29
广西省(地区) 2068.88 --- --- 3.03
山东省(地区) 1971.06 --- --- 2.89
江西省(地区) 1909.68 --- --- 2.80
湖北省(地区) 1874.38 --- --- 2.74
河南省(地区) 1842.84 --- --- 2.70
辽宁省(地区) 1535.32 --- --- 2.25
内蒙古自治区(地区) 1461.73 --- --- 2.14
黑龙江省(地区) 1069.76 --- --- 1.57
四川省(地区) 1068.42 --- --- 1.56
吉林省(地区) 1027.25 --- --- 1.50
河北省(地区) 943.98 --- --- 1.38
上海市(地区) 834.81 --- --- 1.22
贵州省(地区) 786.55 --- --- 1.15
海南省(地区) 622.30 --- --- 0.91
陕西省(地区) 621.15 --- --- 0.91
重庆市(地区) 606.30 --- --- 0.89
宁夏自治区(地区) 494.00 --- --- 0.72
甘肃省(地区) 383.39 --- --- 0.56
天津市(地区) 294.23 --- --- 0.43
新疆维吾尔自治区(地区) 36.36 --- --- 0.05
──────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售2.79亿元，占营业收入的19.23%
┌──────────────┬────────────┬────────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├──────────────┼────────────┼────────────┤
│单位1 │ 8120.07│ 5.60│
│单位2 │ 5657.60│ 3.90│
│单位3 │ 4857.14│ 3.35│
│单位4 │ 4761.90│ 3.28│
│单位5 │ 4512.29│ 3.11│
│合计 │ 27909.01│ 19.23│
└──────────────┴────────────┴────────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购1.74亿元，占总采购额的11.18%
┌──────────────┬────────────┬────────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├──────────────┼────────────┼────────────┤
│单位1 │ 5460.00│ 3.52│
│单位2 │ 5209.91│ 3.36│
│单位3 │ 2910.12│ 1.87│
│单位4 │ 2000.00│ 1.29│
│单位5 │ 1774.72│ 1.14│
│合计 │ 17354.74│ 11.18│
└──────────────┴────────────┴────────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2022-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
报告期内，“房住不炒”仍然是房地产调控政策的主基调。受整体经济下行等因素的影响，
房地产行业面临开发投资下降和市场需求不足的双重压力。2022年四季度，随着相关政策的调整
，信贷、债券和股权融资“三箭齐发”，为满足房企合理融资需求创造了条件。2022年12月的中
央经济工作会议更是明确指出，有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，坚
持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
2023年1月17日，国家统计局公布的《2022年全国房地产开发投资下降10.0%》显示，2022年
，全国房地产开发投资132,895亿元，比上年下降10.0%。其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5
%。2023年1月16日，国家统计局公布的《2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况
》显示，17个城市新建商品住宅销售价格同比小幅上涨，53个城市新建商品住宅销售价格同比小
幅下降。
2022年，受影片制作供应不足、观众观影需求下降等因素影响，院线行业还未走出低迷。根
据国家电影局统计数据显示，全年度电影总票房为300.67亿元，其中国产电影票房为255.11亿元
，在总票房中占比为84.85%，全年城市院线观影人次为7.12亿。随着2022年底行业政策的调整，
线下观影全面恢复，影视放映行业迎来复苏。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式包含自主开发销售以及管理输出的轻资产运营
模式。报告期内，公司房地产业务主要经营区域位于长三角，在上海、杭州、南京、苏州等城市
有存量住宅及商业项目。
截至2022年底，公司在全国116个城市拥有影城151家，银幕数量881块。
发展战略和未来一年经营计划
（一）发展战略
公司将重点围绕城市更新业务，以提供城市升级、开发运营管理输出、商业管理、影视文化
等集成式服务为落脚点，打造整体业务布局。公司将紧紧抓住房地产行业政策窗口期，顺应行业
形势、经营环境的变化，坚定信心，积极谋变，打造有区域特色的具备持续发展能力的上市公司
。
（二）经营计划
1、强化销售和存量资产去化工作。截止2022年末，公司存货及投房资产共计约74亿元，202
3年要继续通过加强销售或者整体处置等方式，加快存量资产盘活，为公司的发展提供现金流支
持和业绩支撑。
2、加快重点项目落地。2023年内要确保存量城市更新项目落地，同时争取在长三角、珠三
角等区域再获取1-2个城市更新项目。
3、抓住内需提升、消费者信心恢复的发展契机，全面提升院线、商管板块的运营质量和运
营效益，为公司的收入及盈利增长贡献力量。
4、进一步推进存量项目赋能、不良资产项目受托管理、新项目开发管理、定制项目服务等
不动产开发运营输出服务的四大业务模式布局。
5、紧抓资本市场政策窗口期，全力推进上市公司再融资等资本运作工作。
三、核心竞争力分析
1、良好的品牌影响力
自公司成立以来，已累计开发逾百个项目，开发体量超2000万㎡，拥有深厚的地产开发、城
市更新及资产运营管理经验。
2、专业化、高素质的管理团队
公司秉承奋发向上、规范诚信的原则，锻造出执行高效的管理团队，公司在投资拓展、营销
策划、产品设计、工程建设等领域都拥有完善的人才梯队，具备强大的战斗力。
3、完善的产品体系
公司根据国家产业结构升级和行业发展变革，制定了完善的产品体系。
4、合理的激励机制
公司建立了科学、合理、有效的激励机制，把公司发展与管理、核心人才融为一体。
5、拥有外部优势
公司充分借助股东多年来深耕粤港澳大湾区的城市更新、棚户改造及工程施工业务资源进行
项目开发，形成自己的优势和特点，具有可持续发展的保障。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司紧紧围绕年度工作目标，重点做好了以下工作：
1、聚焦重点存量项目，通过加快存量资产去化、盘活公司资金等方式，拓展资金收入来源
。同时，严控支出，统筹资金管控，最大化提升资金利用率，有效保证了公司现金流安全以及日
常经营活动的正常进行。
2、推进院线业务发展，积极寻求创新突破，细化营销工作，不断提高市场份额和经营业绩
。同时，努力提高卖品业务、多经业务等非票房业务收入，打造新的利润增长点。
3、发挥公司多年积累的专业管理优势与能力，积极拓展商业管理、影视文化等轻资产业务
，实现专业管理输出。同时，探索多元业务和利润增长点，对于优质项目积极接洽外部资源，寻
求合作伙伴及战略投资方，寻求合作共赢。
4、完善公司管理架构和激励机制，提升管理效率，强化核心团队的凝聚力。
●未来展望:
（一）发展战略
公司将重点围绕城市更新业务，以提供城市升级、开发运营管理输出、商业管理、影视文化
等集成式服务为落脚点，打造整体业务布局。公司将紧紧抓住房地产行业政策窗口期，顺应行业
形势、经营环境的变化，坚定信心，积极谋变，打造有区域特色的具备持续发展能力的上市公司
。
（二）经营计划
1、强化销售和存量资产去化工作。截止2022年末，公司存货及投房资产共计约74亿元，202
3年要继续通过加强销售或者整体处置等方式，加快存量资产盘活，为公司的发展提供现金流支
持和业绩支撑。
2、加快重点项目落地。2023年内要确保存量城市更新项目落地，同时争取在长三角、珠三
角等区域再获取1-2个城市更新项目。
3、抓住内需提升、消费者信心恢复的发展契机，全面提升院线、商管板块的运营质量和运
营效益，为公司的收入及盈利增长贡献力量。
4、进一步推进存量项目赋能、不良资产项目受托管理、新项目开发管理、定制项目服务等
不动产开发运营输出服务的四大业务模式布局。
5、紧抓资本市场政策窗口期，全力推进上市公司再融资等资本运作工作。
（三）可能面对风险
1、政策风险房地产行业是国家政策调控的重点关注领域，受到国家宏观调控政策影响较大
。
2、融资风险房地产行业属于资金密集型行业，在相关监管制度的影响下，公司的融资渠道
受到一定限制，融资成本较高。
3、管理风险面对政策调控、市场环境不断发生的变化，对企业的研判力、决策力与执行力
提出更高的要求，倘若公司未能持续完善规范有效的控制机制，公司将面临一定的管理风险。
4、新业务培育风险为了做大做强上市公司，推进公司快速发展，公司在不断尝试新业务的
培育和孵化，如果新业务的发展达不到预期，也将对公司经营业绩造成不利影响。同时，在培育
发展新业务过程中，公司面临组织机构、市场环境、渠道建设、队伍建设等多方面的挑战。
5、院线业务随着电影行业的快速发展，各地影城数量迅速扩大、影城规模迅速扩张，院线
的竞争日益激烈，根据灯塔专业版数据显示,2022年国内影院和银幕数量分别为12,560家与76,53
4块。银幕数量的快速增长导致单银幕票房产出出现下降，可能对公司院线业务盈利产生不利影
响。
（四）公司应对策略与重点工作
1、做好增收节支工作。继续盘活存量资产，抓销售促回款；通过优化融资结构、科学管理
、优化流程等手段降低成本和开支。
2、全力推进重点项目特别是存量城市更新项目落地，增强公司可持续发展能力；加快推进
轻资产管理输出服务布局，提升公司盈利能力。
3、进一步提升院线和商管的运营管理水平，有效应对经营风险，抓住消费复苏机遇期，提
升经济效益。
4、抓住上市公司股权融资等资本运作机遇，改善公司经营基本面。
5、强化人才队伍建设，制定专业培训计划，落实激励机制，完善项目管理团队经营业绩与
绩效考核，充分调动各专业团队的积极性，为公司可持续发展保驾护航。
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