经营分析☆ ◇000926 福星股份 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商品房开发及销售、商业运营；金属丝、绳及其制品的制造、销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 28.61亿 84.01 9.04亿 102.94 31.59
金属制品(行业) 4.96亿 14.55 -1049.14万 -1.20 -2.12
其他(行业) 4893.75万 1.44 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 28.61亿 84.01 9.04亿 102.94 31.59
金属制品(产品) 4.96亿 14.55 -1049.14万 -1.20 -2.12
其他(产品) 4893.75万 1.44 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 27.18亿 79.81 8.92亿 101.64 32.83
其他地区(地区) 4.37亿 12.84 --- --- ---
华北地区(地区) 2.22亿 6.51 --- --- ---
海外地区(地区) 2871.60万 0.84 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 34.06亿 100.00 8.78亿 100.00 25.78
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 140.35亿 92.69 31.56亿 100.98 22.49
金属制品(行业) 10.08亿 6.65 -6140.17万 -1.96 -6.09
其他(行业) 9988.03万 0.66 3069.34万 0.98 30.73
───────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 140.35亿 92.69 31.56亿 100.98 22.49
金属制品(产品) 10.08亿 6.65 -6140.17万 -1.96 -6.09
其他(产品) 9988.03万 0.66 3069.34万 0.98 30.73
───────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 113.66亿 75.06 20.69亿 66.22 18.21
华北地区(地区) 25.44亿 16.80 8.68亿 27.76 34.10
其他地区(地区) 11.66亿 7.70 --- --- ---
海外地区(地区) 6649.79万 0.44 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 151.42亿 100.00 31.25亿 100.00 20.64
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 75.48亿 92.77 11.73亿 100.13 15.53
金属制品(行业) 5.36亿 6.58 -1910.18万 -1.63 -3.57
其他(行业) 5250.50万 0.65 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 75.48亿 92.77 11.73亿 100.13 15.53
金属制品(产品) 5.36亿 6.58 -1910.18万 -1.63 -3.57
其他(产品) 5250.50万 0.65 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 77.09亿 94.75 11.77亿 100.51 15.27
其他地区(地区) 2.06亿 2.53 --- --- ---
华北地区(地区) 1.83亿 2.25 --- --- ---
海外地区(地区) 3811.94万 0.47 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 109.17亿 87.04 23.23亿 95.29 21.28
金属制品(行业) 15.15亿 12.08 8306.38万 3.41 5.48
其他(行业) 1.11亿 0.89 3172.46万 1.30 28.47
───────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 109.17亿 87.04 23.23亿 95.29 21.28
金属制品(产品) 15.15亿 12.08 8306.38万 3.41 5.48
其他(产品) 1.11亿 0.89 3172.46万 1.30 28.47
───────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 92.99亿 74.13 18.91亿 77.58 20.34
其他地区(地区) 25.48亿 20.31 4.83亿 19.79 18.94
华北地区(地区) 6.12亿 4.88 3940.88万 1.62 6.44
海外地区(地区) 8492.03万 0.68 2473.00万 1.01 29.12
───────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 125.44亿 100.00 24.38亿 100.00 19.44
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-06-30
前5大客户共销售25.73亿元，占营业收入的75.56%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│福星惠誉·红桥城（三眼桥置业） │ 149189.38│ 43.81│
│福星惠誉·水岸国际 │ 37308.51│ 10.95│
│银湖岳阳置业·龙庭尚府 │ 33226.85│ 9.76│
│福星惠誉·福星青城府 │ 19988.22│ 5.87│
│福星惠誉·咸宁福星城 │ 17611.85│ 5.17│
│合计 │ 257324.82│ 75.56│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购17.97亿元，占总采购额的32.92%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│湖北盛立钢材商贸有限公司 │ 54576.28│ 10.00│
│湖北京奥建设工程有限公司 │ 53227.70│ 9.75│
│华天建设集团有限公司 │ 36261.83│ 6.64│
│武汉金信通钢材贸易有限公司 │ 23261.63│ 4.26│
│国网湖北省电力公司汉川市供电公司 │ 12369.82│ 2.27│
│合计 │ 179697.26│ 32.92│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主要专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金
属制品的研发、生产与销售。
公司房地产业务立足武汉核心区域，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地
产行业发展脉络，适时调整经营策略，不断提高品牌影响力与竞争优势。开发产品以住宅地产为主，商业地
产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造”等城市更新开发模式展开。公司以做好“城市更新与幸福
生活服务商”为己任，经过22年的发展，成长为一家稳健经营的综合性房地产开发企业。
公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销
售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速
公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金
属丝绳制品主要制造基地之一。
（一）报告期内公司所属行业情况说明
2023年上半年，国内房地产市场整体表现为先升后降，二季度市场明显降温，中央多次会议继续强调“
有效防范房地产风险”“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”等，各部委积
极响应，各项举措逐步落地。各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，但房企开发投资意愿
仍显不足。根据国家统计局数据显示，房地产开发方面：上半年开发企业房屋施工面积79.15亿平方米，同
比下降6.6%，其中，住宅施工面积55.71亿平方米，同比下降6.9%，新开工面积4.99亿平方米，同比下降24.
3%；销售方面：商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%，6月末，商品
房待售面积6.42亿平方米，同比增长17%，其中，住宅待售面积增长18%。
（二）报告期内公司发展和经营情况
面对行业发展压力，公司始终秉承稳健经营的发展理念，坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销
售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在确保商品房交付、在建项目开发、销售策略输出、储备项目拆
迁、财务稳健等方面工作进展如下：
商品房交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，
严格规范现场管理，其中星誉国际、咸宁福星城、岳阳龙庭尚府等项目竣工楼栋按计划顺利交付。
项目开发方面，公司形成周例会和重点事项会议管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目定位、产
品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合
大检查，公司在建项目进展顺利。
项目销售方面，营销工作深度下沉到各项目，通过给予方向指导及政策支持，制定了因城施策销售策略
，多个项目销售良好；存量去化上，通过实施一品一策的个性化营销方案，深入挖潜拓展大客户，提升了去
化效率。
土地储备方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群
区域项目，公司集中力量部署好储备项目地块拆迁安排，福星华府K9地块8月份已形成预售，红桥城（K13）
正开展施工前期准备工作。
财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，通过加快开发销售节奏，科学盘活资
产，确保现金流安全稳定，同时做好合理统筹支付安排，提高资金使用效率。
（一）房地产行业格局与趋势
2023年全国房地产市场趋势展望房地产作为我国支柱产业，对于稳定宏观经济至关重要，今年以来，行
业基调处于宽松状态，防风险、促需求成为政策主题，各部委政策接连出台，主要措施包括：资金支持加速
落实，供需两端继续优化，一二线城市政策优化空间较大；支持企业合理融资需求，房企融资端有望进一步
畅通，企业资金面有望得到改善；保交楼仍然是侧重点，融资政策、专项借款、配套资金等加快落地，有望
取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转，促进信心恢复和市场稳定，从而对宏观经济带来积极影响
。
2023年武汉房地产市场趋势展望
2023年2月武汉市《政府工作报告》中明确提出：将规划构设多个都市圈，着力发展壮大实体经济，加
大消费端政策支持，稳定并扩大固定资产投资、推动重大项目投资落地成为武汉市经济增长的重要“发动机
”。作为1+8城市圈的责任担当，武汉在做强龙头地位，引领同城化发展，提升城市功能品质等方面积极发
挥辐射带动作用。在供需两端政策持续改善下，武汉市房地产市场将逐渐向好，未来将紧跟市场动向，加大
供地规模，精准供地，楼市环境将持续改善。
（二）公司发展战略
公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，
以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新龙头企业，公司将抓住武汉城市发展机遇，推动
相关产业持续发展，积极推进在产城融合等领域的探索实践，努力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服
务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，即制造向创造转
变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断
创造价值。
（三）未来一年经营计划
1、业务开发计划
公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研
究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。
在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势
结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有
序推进土地储备工作。
在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价
能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区
的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在
功能配置上，推进优质品牌学校建设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车
充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。
金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚
持以销定产，降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化
；创新营销策略，充分发挥经销点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模；年初，公司依托现有
钢帘线生产工艺与设备，开发建设碳基金刚线母线项目，金刚线位于光伏产业链上游，主要用于光伏硅料切
割环节，是硅片切割重要辅材，目前项目处于试生产阶段，生产样品已送下游多个厂家试用，尚未形成销售
收入和利润，敬请广大投资者关注投资风险。
2、人员发展计划
公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发
展渠道，努力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，
顺应公司战略需要，分层级、分业务口，持续推进诸如“房地产全流程知识培训班”“见习总工程师、副总
工程师竞聘”“通用管理技能培训”等重点人才培养建设项目，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养
各类管理人才和专业技术骨干，助力公司发展。
3、成本控制计划
公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，
以工程施工过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工
程成本的合理有效控制；深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工
程决算管理，形成相互分离、相互监督的管理体系；以营销方式创新为突破，以产品品质提升为保证，以精
准营销为目标，促进营销手段多元化。
4、财务计划
公司将继续推行稳健的财务政策，保持合理的财务杠杆，拓宽融资渠道，丰富融资品种，优化资本结构
，实现权益融资和债务融资动态平衡，实现融资效率高、资本结构优、财务风险小的目标。
5、品牌计划
公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务
品质来提升公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品
牌激活和引领项目品牌，项目品牌服从、服务和提升公司品牌。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供阶段性担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截止2023
年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币336,104.57万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本
公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
二、核心竞争力分析
公司通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司核
心竞争力主要体现如下：
1、丰富的项目开发经验
公司作为最早参与武汉市“三旧”改造的房地产公司之一，自房地产业务开展以来，本着“为政府分忧
、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与了武汉、北京等地的“三旧”改造和城市更
新项目，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式。公司建立了完整规范的业务管理体系
，积累了大量项目开发经验，形成了一套全面有效的开发流程，并在业务开展过程中不断改进，在项目商谈
、拆迁、土地获取、开发、设计及策划等方面具有较强优势。
2、合理的土地储备策略
公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、
可控风险拿地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武
汉核心城区，成本合理。公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，
侧重考察核心和快发展区域项目，一方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项
目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。
3、优秀的管理团队
房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的
持续发展至为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富
、具备战略发展眼光的核心管理团队，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康发展能力。
4、稳健的财务管理
经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，在资本市场和金融机构间已拥有良好
的信用和声誉，能够通过多元渠道获取资金。公司较低的资产负债率以及多年来持续合理的综合资金成本，
系公司重要的核心竞争优势之一。
5、优良的企业精神
企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展的全过程，公司始终秉承“先做人、后做
事”的经营理念。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入
和利润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的
长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。
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