经营分析☆ ◇000926 福星股份 更新日期：2025-05-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商品房开发及销售、商业运营；金属丝、绳及其制品的制造、销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 77.94亿 89.00 13.14亿 97.75 16.86
金属制品(行业) 8.67亿 9.91 -1109.94万 -0.83 -1.28
其他(行业) 9560.44万 1.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 77.94亿 89.00 13.14亿 97.75 16.86
金属制品(产品) 8.67亿 9.91 -1109.94万 -0.83 -1.28
其他(产品) 9560.44万 1.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 75.05亿 85.70 12.97亿 96.48 17.28
其他地区(地区) 4.74亿 5.41 -1.28亿 -9.50 -26.94
华北地区(地区) 3.66亿 4.17 1372.36万 1.02 3.75
其他业务(地区) 3.42亿 3.90 1.55亿 11.56 45.46
海外地区(地区) 7065.55万 0.81 583.44万 0.43 8.26
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 87.57亿 100.00 13.44亿 100.00 15.35
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 11.64亿 69.58 4.44亿 94.27 38.13
金属制品(行业) 4.58亿 27.38 856.81万 1.82 1.87
其他(行业) 5084.40万 3.04 1841.99万 3.91 36.23
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 11.64亿 69.58 4.44亿 94.27 38.13
金属制品(产品) 4.58亿 27.38 856.81万 1.82 1.87
其他(产品) 5084.40万 3.04 1841.99万 3.91 36.23
─────────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 11.88亿 70.97 4.51亿 95.74 37.97
其他地区(地区) 2.54亿 15.18 836.68万 1.78 3.29
华北地区(地区) 1.88亿 11.22 773.67万 1.64 4.12
海外地区(地区) 4412.83万 2.64 398.06万 0.85 9.02
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 16.74亿 100.00 4.71亿 100.00 28.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 43.38亿 78.76 13.90亿 97.69 32.04
金属制品(行业) 10.64亿 19.32 -494.46万 -0.35 -0.46
其他(行业) 1.06亿 1.92 3781.08万 2.66 35.77
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 43.38亿 78.76 13.90亿 97.69 32.04
金属制品(产品) 10.64亿 19.32 -494.46万 -0.35 -0.46
其他(产品) 1.06亿 1.92 3781.08万 2.66 35.77
─────────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 42.70亿 77.51 13.87亿 97.46 32.47
其他地区(地区) 7.19亿 13.05 2620.32万 1.84 3.65
华北地区(地区) 4.48亿 8.14 335.63万 0.24 0.75
海外地区(地区) 7138.94万 1.30 663.21万 0.47 9.29
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 55.08亿 100.00 14.23亿 100.00 25.83
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 28.61亿 84.01 9.04亿 101.17 31.59
金属制品(行业) 4.96亿 14.55 -1049.14万 -1.17 -2.12
其他(行业) 4893.75万 1.44 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 28.61亿 84.01 9.04亿 101.17 31.59
金属制品(产品) 4.96亿 14.55 -1049.14万 -1.17 -2.12
其他(产品) 4893.75万 1.44 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 27.18亿 79.81 8.92亿 100.00 32.83
其他地区(地区) 4.37亿 12.84 --- --- ---
华北地区(地区) 2.22亿 6.51 --- --- ---
海外地区(地区) 2871.60万 0.84 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 34.06亿 100.00 8.78亿 100.00 25.78
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售2.59亿元，占营业收入的2.96%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 7911.84│ 0.90│
│客户二 │ 4807.49│ 0.55│
│客户三 │ 4553.07│ 0.52│
│客户四 │ 4493.68│ 0.51│
│客户五 │ 4176.74│ 0.48│
│合计 │ 25942.81│ 2.96│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购13.00亿元，占总采购额的63.29%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 54962.85│ 26.76│
│供应商二 │ 31137.95│ 15.16│
│供应商三 │ 19853.37│ 9.67│
│供应商四 │ 14189.98│ 6.91│
│供应商五 │ 9832.81│ 4.79│
│合计 │ 129976.96│ 63.29│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
（一）报告期内公司所属行业情况说明
自2023年我国明确房地产市场“供求关系发生重大变化”之后，2024年房地产市场销售和投资增速均持
续下跌，仍处于下行周期，对此,国家政策密集出台，止跌回稳成为政策目标，特别是“5.17”、“9.26”
新政后，全国各地出台约800条政策，稳地产信号明显，随着政策的不断释放，市场逐渐企稳。12月，中央
政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025
年楼市定调，2025年3月，住建部根据政府工作报告部署积极实施城市老旧小区和城中村改造，未来各部委
对应更多稳地产政策也抓紧加快落实。
根据国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发情况：开发投资10万亿元，下降10.6%，其中住宅
投资7.6万亿元，下降10.5%。开发企业房屋施工面积73.32亿平方米，下降12.7%，其中住宅施工面积51.33
亿平方米，下降13.1%，新开工面积7.39亿平方米，下降23%，其中住宅新开工面积5.37亿平方米，下降23%
。房地产销售待售情况：全国新建商品房销售面积9.74亿平方米，下降12.9%、销售额9.68万亿元，下降17.
1%、待售面积7.53亿平方米，增长10.6%。
（二）报告期内公司发展和经营情况
公司始终秉承稳健经营的发展理念，面对房地产行业发展压力的加剧，坚持在项目开发过程中控成本，
在积极盘活存量上寻去化，在市场销售端抓速度，在运营管理上要效益的经营思路。在项目保交付、在建项
目开发、销售策略制定、存量项目盘活、财务稳健等方面工作进展如下：
保交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格
规范现场管理，其中月亮湾二期、星誉国际、咸宁福星城等项目执行均按计划顺利交付。
项目开发方面，公司形成周例会和重点事项督办兑现会议管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目
定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量
安全综合大检查，保障了公司在建项目进展顺利。
项目销售方面，营销负责人下沉一线，面对密集调控新政，紧贴市场前沿及时调整销售策略，多个项目
案场销售平稳；存量房去化上，通过实施一品一策的差异化营销方案，深入挖掘潜在客户及定向客户，大大
提升了去化效率。
财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，加快在售项目的销售资金回流，科学
盘活存量资产，确保现金流安全稳定，同时合理做好统筹支付安排，切实提高资金使用效率。
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制
品的研发、生产与销售。
公司房地产业务立足武汉核心区域，以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，紧紧抓住国家城市
更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展脉络，不断提升品牌影响力与竞争优势，积极探
索房地产发展新模式。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“危旧房改造
”等城市更新开发模式展开。
公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销
售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速
公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金
属丝绳制品主要制造基地之一。
（一）房地产行业格局与趋势
2025年全国房地产市场趋势展望
2025年的政府工作报告明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”目标，计划2025年安排地方政府
专项债券4.4万亿元重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款；因城施
策调减限制性措施，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，加力实施城中村和危旧房改造，计划全面完成20
00年底前建成的城镇老旧小区改造任务；优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应
；盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权
。同时，实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，更大力度促进楼市健康发展。
未来，随着政策端持续发力，进一步推动房地产市场止跌回稳。
（二）公司发展战略
公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，
以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新标杆企业，公司将抓住武汉城市圈发展机遇，借
力武汉明确为“国家中心城市”和中部崛起的战略支点，推动相关产业持续发展，致力成为中国优秀的“城
市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变
”，由制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客
户、员工和社会不断创造价值。
（三）未来一年经营计划
1、业务开发计划
公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研
究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。
在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势
结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有
序推进土地储备工作。
在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价
能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区
的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在
功能配置上，推进优质品牌学校建设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车
充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。
金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚
持以销定产，降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化
；创新营销策略，充分发挥和调动经销网点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模。
2、人员发展计划
公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发
展渠道，努力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，
顺应公司战略需要，分层级、分业务口，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养各类管理人才和专业技
术骨干，助力公司发展。
3、成本控制计划
公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，
以工程施工过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工
程成本的合理有效控制；深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工
程决算管理，形成相互分离、相互监督的管理体系。
4、财务计划
公司将继续推行稳健的财务政策，保持合理的财务杠杆，拓宽融资渠道，丰富融资品种，优化资本结构
，实现权益融资和债务融资动态平衡，实现融资效率高、资本结构优、财务风险小的目标。
5、品牌计划
公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务
品质来提升公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品
牌激活和引领项目品牌，项目品牌服从、服务和提升公司品牌。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2024年12月
31日，尚未结清的担保金额为人民币389,376.20万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认
为与提供该等担保相关的风险较小。
三、核心竞争力分析
公司通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司核
心竞争力主要体现如下：
1、丰富的项目开发经验
公司自2001年进入房地产业以来，本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，作为最早参与武汉市
“三旧”改造的公司之一，通过走差异化和专业化路线，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的
开发模式，已累计投入城市更新改造资金过千亿元，完成更新改造面积超过2000万平方米。公司建立了完整
规范的业务管理体系，积累了大量项目开发经验，形成了一套全面有效的开发流程，在项目商谈、拆迁、土
地获取、开发、设计及策划等方面具有较强优势。
2、合理的土地储备策略
公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、
可控风险拿地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武
汉核心城区，成本合理。公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，
侧重考察核心和快发展区域项目，一方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项
目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。
3、优秀的管理团队
房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的
持续发展至为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富
、具备战略发展眼光的核心管理团队，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康发展能力。
4、稳健的财务管理
经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，能够通过多元渠道获取资金。公司较
低的资产负债率以及多年来持续合理的综合资金成本，系公司重要的核心竞争优势之一。
5、优良的企业精神
企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展的全过程，公司始终秉承“先做人、后做
事”的经营理念。在公司发展过程中，不一味的追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追
求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作方面，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益
共同体的长期合作和互利共赢；对待员工方面，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入875,727.27万元，比上年同期增加58.99%。其中：房地产实现结算面积37
.74万平方米，比上年同期减少8.99%；实现结算收入764,255.88万元，比上年增加76.18%；实现销售面积21
.08万平方米，比上年同期减少36.53%；实现销售金额350,165.45万元，比上年同期减少30.33%；金属制品
实现营业收入86,747.57万元，比上年同期减少18.49%。
●未来展望:
1、发展展望
2025年的政府工作报告明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”目标，计划2025年安排地方政府
专项债券4.4万亿元重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款；因城施
策调减限制性措施，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，加力实施城中村和危旧房改造，计划全面完成20
00年底前建成的城镇老旧小区改造任务；优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应
；盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权
。同时，实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，更大力度促进楼市健康发展。
各项措施表明，房地产行业将向高质量发展、多元化经营、智能化创新的方向迈进，公司将继续坚持稳
健发展的战略，积极应对市场变化，灵活运用各种策略以构建与行业内外部环境变化相适应的发展新模式。
2、公司可能面临的风险及应对措施
政策风险
房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国家宏观经济政策及产业政策的影响较大。随着我国
房地产行业面临发展的新形势，未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均
存在不确定性。若公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战
略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力将会受到一定影响。
市场风险
房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国民经济发展周期的影响较大。若未来国内宏观经济
景气度呈现持续下滑趋势，市场格局和企业格局继续调整，将导致市场对房价走势的预期下降，从而影响消
费者的购买力和购买需求，可能加大公司经营难度，对公司的销售产生不利影响，公司将面临因市场因素导
致未来经营业绩下降的风险。
管理风险
公司在多年的“城中村和旧城改造”、“棚户区改造”以及“商品房交付”等项目开发过程中总结并积
累了大量经验，形成了一套全面有效的开发流程并在业务发展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获
取、开发准备、设计及策划等方面具有较强的优势，同时培养了一批专业、敬业、经验丰富的业务骨干，但
在行业新发展模式下提出了更高更新的要求，如果公司在主动适应、风险控制、项目管理等方面不能及时制
定方案，公司将面临一定的管理风险。
业务经营风险
房地产项目开发存在开发周期长、投资额大、涉及相关行业多等特点，需要接受包括市场监督管理局、
自然资源和规划局、住房保障和房屋管理局以及城乡建设局等多个政府部门的审批和监管，项目建设完成后
面临着销售、经营等环节，以上任何一个环节的变化，都将导致本公司项目开发进度受阻，资金周转速度放
缓，影响公司的预期收益。同时，公司在经营过程中可能面临住房价格波动、施工承包价格波动、城市规划
调整、拆迁进度不及预期等因素的影响，导致项目开发难度增大、项目开发周期延长、成本上升、项目盈利
能力下降等业务经营风险，造成项目预期经营目标难以实现等问题。尽管公司具备较强的房地产项目开发操
作盘能力，若公司在经营中不能及时应对和解决好上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。
财务风险
公司所处的房地产行业属于资本密集型行业，若未来市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化，有
可能使公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。
存货跌价风险
由于公司的存货金额重大，存货跌价准备的计提可能对当期经营成果和期末财务状况产生影响，且房地
产行业估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，如果未来出现市场波
动、政府调控等冲击，导致房地产行业整体利润下滑的情况，公司将面临存货跌价损失的风险，对盈利能力
产生相对负面的影响。
投资性房地产公允价值变动的风险
报告期内，公司投资性房地产的公允价值存在一定的波动，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资
性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营业绩产生重大影响。
不可抗力风险
严重自然灾害、突发性公共卫生事件将对国家的金融和经济环境造成不利影响，将对公司财产和人员造
成危害，从而影响公司的正常生产经营。
针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过积极部署，强化开发
节奏，转变销售策略，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。
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