经营分析☆ ◇000961 ST中南 更新日期：2024-07-10◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发和建筑施工。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 639.26亿 93.34 71.74亿 107.20 11.22
建筑施工(行业) 46.14亿 6.74 -8.54亿 -12.76 -18.51
酒店及其他(行业) 8.98亿 1.31 2.33亿 3.48 25.95
内部交易抵消(行业) -9.51亿 -1.39 1.39亿 2.08 -14.63
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 201.01亿 88.13 28.67亿 111.83 14.26
建筑施工(行业) 33.21亿 14.56 -4.24亿 -16.54 -12.77
其他(行业) 3.50亿 1.54 1.57亿 6.12 44.80
内部交易抵消(行业) -9.62亿 -4.22 -3622.55万 -1.41 3.76
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 502.57亿 85.13 6.73亿 -1268.34 1.34
建筑施工(行业) 94.78亿 16.05 -10.43亿 1964.77 -11.01
酒店及其他(行业) 12.35亿 2.09 3.23亿 -607.85 26.13
内部交易抵消(行业) -19.34亿 -3.28 -605.70万 11.41 0.31
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 195.59亿 81.04 19.62亿 83.67 10.03
建筑施工(行业) 41.63亿 17.25 1.94亿 8.27 4.66
其他(行业) 6.90亿 2.86 1.90亿 8.10 27.53
内部交易抵消(行业) -2.78亿 -1.15 -85.39万 -0.04 0.31
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售12.73亿元，占营业收入的1.86%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│北京中关村国际商城发展有限公司 │ 69405.12│ 1.01│
│北京智地顺欣房地产开发有限公司 │ 22038.39│ 0.32│
│南京安居保障房建设发展有限公司 │ 12486.55│ 0.18│
│鹏瑞利美融加二(北京)置业有限公司 │ 11705.50│ 0.17│
│安徽省交通建设股份有限公司来安县分公司 │ 11704.98│ 0.17│
│合计 │ 127340.54│ 1.86│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购10.79亿元，占总采购额的7.15%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│新疆建化实业有限责任公司 │ 25071.44│ 1.47│
│江苏龙信建设有限公司 │ 22235.28│ 1.66│
│新疆苏中建设工程有限公司 │ 21433.66│ 1.42│
│中天建设集团有限公司 │ 20226.86│ 1.34│
│重庆拓达建设(集团)有限公司 │ 18921.23│ 1.25│
│合计 │ 107888.48│ 7.15│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营环境
2023年，国家贯彻党的二十大精神，坚持稳中求进的总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快
构建新发展格局，着力推动高质量发展，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，央行综合运用降准、再贷
款再贴现、中期借贷便利（MLF）和公开市场操作等多种方式投放流动性，分别于3月、9月两次全面下调金
融机构存款准备金率0.25个百分点，两次下调政策利率，带动1年期和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）
分别下降20和10个基点，增加抵押补充贷款（PSL）额度5000亿元，引导金融资源更多流向重大战略、重点
领域和薄弱环节.。着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，国民经济有所回升，全年国内生
产总值126.1万亿元，同比增长5.2%。
但经济恢复发展本身有不少难题，长期积累的深层次矛盾显现，很多新情况新问题又接踵而至，外需下
滑和内需不足碰头，2023年以美元计价的出口总额3.38万亿美元，同比下降4.6%；全年居民消费价格同比上
涨0.2%，但下半年以来仅8月同比数字是正值。内部周期性和结构性问题并存，一些地方的房地产、地方债
务、中小金融机构等风险隐患暴露。政策抉择和工作推进面临的两难多难问题增加。
同时世界经济增长动能不足，地区热点问题频发，俄乌冲突硝烟未散，以色列在加沙地带的冲突又起，
保护主义、单边主义上升，美元加息虽然进入尾声，但进一步调整的时机还不明朗，外部环境的复杂性、严
峻性、不确定性增加。而我国经济持续回升向好的基础并不稳固，有效需求不足，部分行业产能过剩，社会
预期偏弱，风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，国际循环存在干扰，部分中小企业经营困难，就业总
量压力和结构性矛盾并存，公共服务也有不少短板。
7月中央政治局会议指出，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程，要用好政策空间、找准发
力方向，精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。更好发挥政府投资带动作用，加快地方政府
专项债券发行和使用。制定出台促进民间投资的政策措施。
12月中央经济工作会议指出，必须把推进中国式现代化作为最大的政治。必须把坚持高质量发展作为新
时代的硬道理，完整、准确、全面贯彻新发展理念，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。必须坚持
高质量发展和高水平安全良性互动，以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，发展和
安全要动态平衡、相得益彰。会议要求2024年要稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增
长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节
，加强政策工具创新和协调配合。积极的财政政策要适度加力、提质增效。稳健的货币政策要灵活适度、精
准有效，保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。要增强
宏观政策取向一致性，加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策
纳入宏观政策取向一致性评估。要加强经济宣传和舆论引导，唱响中国经济光明论。
面向2024年，政府工作报告指出，我国发展面临的环境仍是战略机遇和风险挑战并存，有利条件强于不
利因素，要增强信心和底气，同时要坚持底线思维,做好应对各种风险挑战的充分准备。相信在更大力度的
改革和更高水平开放推动下，我国的高质量发展将取得新的更大成效。
房地产行业
2022年中央经济工作会议明确支持方向后，2023年第一季度房地产市场露出短暂回暖迹象，但随即忧虑
供给不足可能会引发新的过热，担心资金重新违规流入楼市的声音出现，各项支持政策的落地受到影响。4
月之后市场的销售又开始逐渐下降。5月之后全国商品房销售金额也陷入持续负增长，国房景气指数也一路
走低。全年全国房地产开发投资同比下降9.6%，房屋新开工面积同比下降20.4%，商品房销售金额同比下降6
.5%。
企业的经营压力不断增加，年中全国销售规模最大的房地产开发企业债务危机显性化。7月中共中央政
治局召开会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，切
实防范化解重点领域风险。提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基
础设施建设，国家政策进行了一系列调整。人民银行和国家金融监督管理总局宣布延长金融支持房地产市场
平稳健康发展有关政策期限。住房城乡建设部、人民银行和国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款
中住房套数认定标准的通知》，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购
住房有关个人所得税政策的公告》，财政部、国家税务总局发布《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策
的公告》，人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》、《
关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。各地迅速跟进，落实“认房不用认贷”政策，放松或取消限购
措施。但政策的落脚点仍更多在刺激需求，非良性循环中企业的自主空间进一步收缩，在缺乏市场主体能动
性的情况下，政策的效果并不明显。
10月中央金融工作会议指出，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管
，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工
具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。中
央经济工作会议进一步指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资
需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展
新模式。此后，核心城市限购、限售等政策进一步放松，国家支持住房租赁市场发展、消费基础设施，推进
城中村改造等相关政策工具逐步推出，抵押补充贷款（PSL）开始出现净新增。2024年初，住房城乡建设部
和金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，意图更加精准支持房地产项目合理融资
需求，促进房地产市场平稳健康发展。但由于市场主体难以将有限的资源使用到最能发挥价值的地方，“三
大工程”投资较多，需要更多时间见效，未来虽然行业的竣工交付压力将显著减小，但行业风险的化解，新
发展模式的建立还需要更多探索。
建筑行业
由于市场还在继续调整，2023年建筑行业企业新签订合同总额35.6万亿元，同比下降2.8%。行业总产值
31.6万亿元，同比增加13%。全国具有资质等级的建筑业企业利润8326亿元，同比增长0.2%，改善程度还不
明显。
2024年，考虑国家积极的财政政策要适度加力，将发挥政府投资的带动作用，重点支持新型基础设施等
领域投资，并将加快推进“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造和保障性住房等三大工程，预计受益
的建筑领域将获得更多机会。
二、经营情况
（一）总体情况
面对市场挑战，公司积极应对，保持了稳定的发展。2023年公司营业收入684.9亿元，同比增加16.0%；
综合毛利率9.77%，同比提高9.86个百分点。公司进一步优化管理，控制费用，全年公司销售费率2.39%，同
比降低0.69个百分点；管理费用率2.87%，同比降低0.96个百分点，财务费用率2.68%，同比降低1.54个百分
点。经过努力，2023年公司净亏损48.6亿元，同比减亏47.8亿元。其中归属上市公司股东的净亏损52.9亿元
，同比减亏38.9亿元。
在市场持续下降的情况下，2023年公司货币资金减少62.4亿元，期末为75.0亿元。不过全年公司月均经
营性现金流入19.4亿元，经营活动产生的现金流量净额1.3亿元，持续保持正值。
期末公司总负债率91.14%，比2022年末增加1.33个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产
的比值）177.82%，比2022年末增加69.65个百分点。公司总体负债中销售产品收到的现金，在有关产品没有
竣工确认收入前视为负债的合同负债及相关待转销项税合计736.6亿元，占公司全部负债的35.62%。剔除有
关负债之后，公司的负债率为58.68%。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待
转销项税）的负债率为86.88%，比2022年末增加4.41个百分点。期末公司有息负债432.6亿元，比2022年末
减少42.9亿元。其中一年以内的各项有息负债合计227.3亿元，比2022年末减少4.8亿元。有息负债占总资产
的比重19.06%，继续在行业保持最低水平。2023年11月以来，公司发行存续的公司债券都已完成展期5年，
公司2024年债务偿还压力将小于2023年。
房地产业务
受市场持续调整影响，2023年公司合同销售金额398.8亿元，销售面积333.2万平方米，同比分别减少38
.6%和38.7%，平均销售价格11,969元/平方米，同比微升0.2%。在销售金额中一、二线城市占比45.3%。
2023年公司新开工面积147.4万平方米，同比下降22.2%，完成年度计划的183%；竣工面积994.4万平方
米，同比增加34.3%，完成年度计划的91.4%。由于竣工规模增加，2023年公司房地产业务结算收入639.3亿
元，同比增加27.2%。公司的盈利能力也有所改善，全年结算毛利率11.22%，同比增加9.88个百分点。
截止2023年末，公司461个项目中，在建项目规划建筑面积合计约1,370万平方米，未开工项目规划建筑
面积合计约489万平方米，可竣工资源总面积1,859万平方米，其中一二线城市面积占比约33%，三四线城市
面积占比约67%。
建筑业务
2023年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额35.5亿元，同比增加2.1%。受市场非良性循环的持
续影响，公司2023年建筑业务营业收入46.1亿元，同比下降51.3%。综合毛利率-18.51%，同比下降7.51个百
分点。
（二）房地产业务主要情况
1、向购房客户因银行抵押贷款提供阶段性担保的情况
2023年末公司向购房客户因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额4,699,469.55万元。
（三）发展战略和未来一年经营计划
2024年，公司房地产开发业务将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，坚持审慎策略，
更加努力盘活资产，合理控制支出，保交付、保民生，保经营安全。发展将瞄准保障性住房建设、“平急两
用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，探索新的模式。
公司建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政府、央国企及优质民营企业非
住宅设施业务的扩展，提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质
量；进一步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。
整体上，公司将更加充分利用政策机会，赢得政府支持，努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条
款，为未来发展留出更多空间，引导市场信心。
三、核心竞争力分析
1、战略优势
公司制定了符合公司特点的清晰战略，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市，不依赖有息负
债发展，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，瞄准资产回报水平提升，建筑业务精研施工技术，不断提
升施工质量。
2、文化优势
公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，以扁平化管理来着力
打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，
努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
3、品牌产品优势
公司秉承“筑造多元城乡美好生活”的企业使命，坚持“美好就现在”的理念，建立健康住宅标准，建
设健康TED社区，推出区域市场畅销的高品质产品，参与多项国家地标建筑，取得30余个国家专利，荣获多
项国家最高荣誉，赢得社会广泛认知。未来公司以迈向智造时代的产品研发愿景，以产品、生产、供应链、
服务方面的研发为驱动，围绕三个卓越（卓越运营、卓越建设、卓越服务）加快落地，最终实现从“建造”
到“智造”的转变。
4、业务协同优势
公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道
交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目
的能力，有其他单一类型企业难以具备的优势。
●未来展望:
（一）行业格局和趋势
国家指出房地产市场供求关系已经发生重大变化，必须适应变化，依托保障性住房建设、“平急两用”
公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，加快向新发展模式转型。
建筑行业也仍处于调整当中，但考虑短期内国家积极的财政政策要适度加力，政府投资的带动作用加大
，重点支持新型基础设施等领域，预计还将获得更多机会。
（二）2024年经营策略
2024年，公司房地产开发业务将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，坚持审慎策略，
更加努力盘活资产，合理控制支出，保交付、保民生，保经营安全。发展将瞄准保障性住房建设、“平急两
用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，探索新的模式。
公司建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政府、央国企及优质民营企业非
住宅设施业务的扩展，提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质
量；进一步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。
整体上，公司将更加充分利用政策机会，赢得政府支持，努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条
款，为未来发展留出更多空间，引导市场信心。
（三）项目开发计划
按照目前的经营安排，公司现有项目2024年计划开工面积54万平方米，竣工面积650万平方米。公司将
根据市场变化，灵活调整开发计划。
（四）可能面对的风险
（1）政策风险
虽然国家进一步明确房地产在国民经济中的重要地位和作用，指出房地产市场供求关系发生重大变化，
要求切实防范化解重点领域风险，调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展，但也进一步要求推
动房地产业向新发展模式平稳过渡，从而带来的政策反复风险。
应对措施：继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，精准反映客户需求变化，提升产品品质
，提高运营效率，进一步减少对有息负债的需要，坚定跟随政策导向，及时调整不同区域的经营策略，瞄准
保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，探索新发展模式。
（2）市场风险
市场调整有进一步深入，非良性循环有进一步扩大的风险。
应对措施：持续积极推动销售，保持开发节奏的灵活性，严格控制支出，坚持审慎策略，确保经营安全
。
（3）财务风险
在市场风险扩大的情况下，企业间非良性循环可能恶化，行业整体的财务压力将进一步增加。
应对措施：进一步持续推动销售，提高回款速度，增加自由现金，继续坚持审慎策略，进一步精细化管
理，严格控制费用，与金融机构等各类合作伙伴探讨更灵活的支付安排，控制现金支出，加强各种形式的合
作，提升抗风险的能力。
（4）股票收盘价连续低于1元的风险
由于行业还在调整，资本市场的活跃需要更多耐心，公司股票收盘价有持续低于1元，甚至面临交易类
退市的风险。
应对措施：推出董事、监事、高级管理人员增持计划，探讨公司回购方案，加强与投资者沟通，积极采
取措施，引导市场，推动股票价格更准确反映公司价值。
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