经营分析☆ ◇000965 天保基建 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、物业出租、物业管理等业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 4.68亿 88.38 9343.40万 93.53 19.94
物业出租(行业) 3369.54万 6.36 1263.42万 12.65 37.50
物业管理(行业) 2449.10万 4.62 -464.10万 -4.65 -18.95
酒店收入(行业) 343.44万 0.65 -153.20万 -1.53 -44.61
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 5.30亿 100.00 9989.52万 100.00 18.85
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 29.40亿 96.00 4.67亿 99.97 15.89
物业出租(行业) 6669.89万 2.18 2466.59万 5.28 36.98
物业管理(行业) 5347.25万 1.75 -428.88万 -0.92 -8.02
酒店收入(行业) 244.30万 0.08 -2023.74万 -4.33 -828.39
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 29.40亿 96.00 4.67亿 99.97 15.89
物业出租(产品) 6669.89万 2.18 2466.59万 5.28 36.98
物业管理(产品) 5347.25万 1.75 -428.88万 -0.92 -8.02
酒店收入(产品) 244.30万 0.08 -2023.74万 -4.33 -828.39
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天津(地区) 30.63亿 100.00 4.67亿 100.00 15.26
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 3.19亿 80.05 9399.96万 71.97 29.46
物业出租(行业) 5542.65万 13.91 3661.40万 28.03 66.06
物业管理(行业) 2411.05万 6.05 --- --- ---
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房地产销售(产品) 3.19亿 80.05 9399.96万 71.97 29.46
物业出租(产品) 5542.65万 13.91 3661.40万 28.03 66.06
物业管理(产品) 2411.05万 6.05 --- --- ---
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天津市(地区) 3.99亿 100.00 1.11亿 100.00 27.81
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 23.53亿 95.47 7.48亿 97.45 31.79
物业出租(行业) 6356.65万 2.58 2710.61万 3.53 42.64
物业管理(行业) 4817.62万 1.95 -750.53万 -0.98 -15.58
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房地产销售(产品) 23.53亿 95.47 7.48亿 97.45 31.79
物业出租(产品) 6356.65万 2.58 2710.61万 3.53 42.64
物业管理(产品) 4817.62万 1.95 -750.53万 -0.98 -15.58
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 24.65亿 100.00 7.68亿 100.00 31.14
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售4.66亿元，占营业收入的87.92%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│南开天拖二期 │ 24389.99│ 46.01│
│九如品筑 │ 18798.64│ 35.46│
│天和轩 │ 1513.00│ 2.85│
│大连东道 │ 1500.45│ 2.83│
│汇津一期 │ 400.61│ 0.76│
│合计 │ 46602.70│ 87.92│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购26.00亿元，占总采购额的68.22%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│天津市滨海新区土地发展中心 │ 139200.00│ 36.52│
│中铁建工集团有限公司 │ 41349.08│ 10.85│
│天津市规划和自然资源局滨海新区分局 │ 39690.00│ 10.41│
│中建三局集团有限公司 │ 30844.94│ 8.09│
│中国华冶科工集团有限公司 │ 8965.11│ 2.35│
│合计 │ 260049.13│ 68.22│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司所属行业发展情况2024年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显
效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。上半年国内生产总值616,836亿元，按不变价格计算，
同比增长5.0%。2024年上半年，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交
保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。在此背景下，4月30日，政治局会议定调楼市政策方向，提
出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5月17日，房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、
去库存，6月7日，国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又
要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改
善，政策见效仍需时间。
土地市场方面，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，进入二季度，由于优质地块较少，叠加
房企拿地意愿尚未修复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化，上海于6月取消
了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。拿地企业方面，核心城市拿地主力仍是央
国企，福州、郑州地方国资占比仍较高。上半年天津市土地市场表现平淡。根据Wind资讯数据，天津市上半
年土地成交123.46亿元，较上年同比下降58.32%。
从国家统计局公布的数据来看，2024年上半年，房地产开发投资完成情况方面，全国房地产开发投资5.
25万亿元，同比下降10.1%。房屋施工面积69.68亿平方米，同比下降12.0%。房屋新开工面积3.80亿平方米
，下降23.7%。房屋竣工面积2.65亿平方米，增长21.8%。从商品房销售和待售情况来看，上半年全国商品房
销售面积4.79亿平方米，同比下降19.0%。商品房销售额4.71万亿元，下降25.0%。截至6月末，商品房待售
面积7.39亿平方米，同比增长15.2%。房地产开发企业到位资金5.35万亿元，同比下降22.6%。
2024年上半年，天津新房市场成交量和均价有所波动。虽然整体成交量下降，但改善型住房需求上升，
尤其是面积更大、价格更高的房产尤为受欢迎。二季度起天津购房政策持续放松，首付比例和贷款利率降至
历史最低，首套房认定标准再次放宽，从市场反应看，新政落地后，对市场刺激作用有限，成交量未出现明
显提升。根据天津统计局公布的数据，2024年上半年，天津市新建商品房销售面积391.4万平方米，同比下
降31%。商品房销售额699.6亿元，下降30%。不同区位市场的表现差异明显，市区和津南区域的价格结构性
上涨，而其他区域则多以价换量。根据Wind资讯数据，天津市新建商品房成交均价18,139元/平方米，同比
增加2.89%，价格保持稳定态势。
（二）报告期内公司从事的主要业务情况报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等
业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务
；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。
房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售主要项目包括“天
保九如品筑项目”、“天拖二期项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“综保区研发中心项目”、“意境
芳华项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，
商业项目多数位于天津自贸区。
公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年
公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“名居花园底商”等，上述投资
型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。公司的物业
管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅
、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。
在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓展
储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。
（三）报告期内公司经营情况报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以
住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造天保金海岸
、意境兰庭、意境雅居、天保九如品筑等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客
户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股上市公
司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业
的同时，积极拓展产业园区开发运营、产业投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。
2024年上半年，公司围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略路径，全力以赴推动“未来社区”
与“主题园区”双主业发展，加快推动新业务落地实施，公司发展呈现稳中有进的良好态势。报告期内，公
司实现营业收入5.3亿元，归属于母公司净利润535.14万元。报告期末，公司资产负债率55.54%，继续保持
在合理区间。
房地产主业方面，上半年实现房地产项目销售合同额10.82亿元，回款额10.17亿元，保持了稳定的增长
态势，意境芳华项目获得上半年空港销售冠军。全面达成资产盘活指标，净增盘活面积2.79万平方米，完成
率为108.7%，其中汇达大厦项目实现了一次性5,860.66平方米的整体盘活，最大限度发挥低效资产的市场价
值，促进资金回笼。
项目开发建设方面，各项目均按工期计划正常推进中。今年以来，公司积极拓展土地获取路径，与天津
纺织集团（控股）有限公司签订战略合作协议，双方将围绕空港纺织园项目（占地约2,781亩）开展合作。
通过对现有区域闲置土地实施规划调整，引入新兴战略产业，助力区域发展提档升级。
产业园区运营方面，通过自身资源拓展、与管委会沟通招商信息、对接第三方机构、定期参加行业会议
会展等多种方式加大招商线索拓展力度。整合全渠道资源，形成招商白名单，目前已储备项目258个，其中
可跟进项目共141个，重点跟进开发项目54个，已考察选址项目26个，与重点意向客户碧迪医疗、南开大学
免疫所等进行了积极洽谈。与小额贷款、商业保理公司签订战略合作协议，为园区企业信用贷、租金贷等产
品服务，降低入区企业融资成本、缓解资金压力。
药批业务方面，公司投资成立的滨海新区首家本地纳税的医药批发公司，通过整合药品批发、医疗器械
经营资源，增强对新区医疗机构的院内服务能力和对供应商的市场服务能力，在关系国计民生的公共服务、
应急服务、公益性领域中彰显国企的责任与担当。
发展战略和未来一年经营计划公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元
衍生”。即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、
产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼
，形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力
和产融服务投资能力，为公司发展提供强劲动力。
2024年下半年，公司咬定高质量发展这个首要任务不动摇。一是紧盯年度任务，高质量完成全年经营目
标，二是紧盯药批业务拓展，积极争取实现新突破，三是紧盯战略合作项目，全面赋能公司发展。
二、核心竞争力分析
随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制
造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格
局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区
域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将
为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、
信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合
区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新
区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平
台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做
精产融服务投资”为两翼，形成“未来社区+主题园区”的双主业发展模式，打造卓越的城市开发运营商和
产业综合服务商。通过实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推进公司
高质量发展。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
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