经营分析☆ ◇000965 天保基建 更新日期:2024-03-27◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、物业出租、物业管理等业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 3.19亿 80.05 9399.96万 84.80 29.46
物业出租(行业) 5542.65万 13.91 3661.40万 33.03 66.06
物业管理(行业) 2411.05万 6.05 --- --- ---
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房地产销售(产品) 3.19亿 80.05 9399.96万 84.80 29.46
物业出租(产品) 5542.65万 13.91 3661.40万 33.03 66.06
物业管理(产品) 2411.05万 6.05 --- --- ---
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天津市(地区) 3.99亿 100.00 1.11亿 100.00 27.81
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 23.53亿 95.47 7.48亿 97.45 31.79
物业出租(行业) 6356.65万 2.58 2710.61万 3.53 42.64
物业管理(行业) 4817.62万 1.95 -750.53万 -0.98 -15.58
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房地产销售(产品) 23.53亿 95.47 7.48亿 97.45 31.79
物业出租(产品) 6356.65万 2.58 2710.61万 3.53 42.64
物业管理(产品) 4817.62万 1.95 -750.53万 -0.98 -15.58
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天津(地区) 24.65亿 100.00 7.68亿 100.00 31.14
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截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 7.98亿 93.12 4.10亿 96.23 51.37
物业出租(行业) 3824.50万 4.47 --- --- ---
物业管理(行业) 2065.22万 2.41 --- --- ---
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天津市(地区) 8.57亿 100.00 4.26亿 100.00 49.72
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截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 22.27亿 87.66 11.36亿 87.27 51.03
其他业务(行业) 2.10亿 8.25 1.47亿 11.31 70.24
物业出租(行业) 6127.04万 2.41 2514.57万 1.93 41.04
物业管理(行业) 4259.40万 1.68 -669.48万 -0.51 -15.72
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天津(地区) 25.40亿 100.00 13.02亿 100.00 51.25
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-06-30
前5大客户共销售3.18亿元,占营业收入的79.88%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│塘沽大连东道住宅 │ 11391.61│ 28.58│
│天保金海岸大F住宅 │ 11284.20│ 28.31│
│意境雅居住宅 │ 7470.27│ 18.74│
│汇津广场一期 │ 1123.23│ 2.82│
│天保金海岸汇川大厦 │ 569.14│ 1.43│
│合计 │ 31838.45│ 79.88│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购7.86亿元,占总采购额的66.26%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│中铁建工集团有限公司 │ 33014.99│ 27.83│
│中建三局集团有限公司 │ 22263.48│ 18.77│
│中国建筑第五工程局有限公司 │ 14116.41│ 11.90│
│中建五局第三建设有限公司 │ 5714.48│ 4.82│
│天津二建建筑工程有限公司 │ 3492.05│ 2.94│
│合计 │ 78601.41│ 66.26│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
(一)报告期内公司所属行业发展情况
2023年上半年,随着经济社会全面恢复常态化运行,宏观政策显效发力,国民经济回升向好,高质量发
展稳步推进。上半年国内生产总值593,034亿元,按不变价格计算,同比增长5.5%。
2023年上半年,房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势,中央定调“防风险、促需求”,引
导市场预期修复。房地产市场整体走势表现为先扬后抑,一季度市场在政策效果显现叠加积压需求释放的情
况下,销售端强势复苏。但随着前期购房需求释放完毕,二季度市场热度持续性不足,需求持续回归理性,
市场未能延续回暖态势。
土地市场方面,上半年全国土地市场延续低迷态势并出现分化,一线城市土地成交热度较高,二线城市
表现出量价同比双增的态势,其他重点城市土地成交量、成交金额同比下滑,土地市场仍然面临较大调整压
力。上半年天津市优化土地招拍挂政策,加大优质地块供应,土地出让收入大幅增长。根据Wind资讯数据,
天津市上半年土地成交296.20亿元,较上年同比上涨288.23%。
从国家统计局公布的数据来看,2023年上半年,房地产开发投资完成情况方面,全国房地产开发投资5.
86万亿元,同比下降7.9%。房屋施工面积79.15亿平方米,同比下降6.6%。房屋新开工面积3.63亿平方米,
下降24.9%。房屋竣工面积3.39亿平方米,增长19.0%。从商品房销售和待售情况来看,上半年全国商品房销
售面积5.95亿平方米,同比下降5.3%。商品房销售额6.31万亿元,增长1.1%。截至6月末,商品房待售面积6
.42亿平方米,同比增长17.0%。房地产开发企业到位资金6.88万亿元,同比下降9.8%。
2023年上半年,天津市出台稳定经济发展相关政策,精准支持合理化购房需求,推动落户购房,置换购
房,在公积金政策、差别化信贷及存量盘活方面提出明确方向。天津市商品住宅市场今年2、3月出现超预期
上涨,二季度市场逐步降温,成交量回归常态。从区域来看,市场回归市区主城区,市内六区市场份额占比
为5年来新高。根据天津统计局公布的数据,2023年上半年,天津市新建商品房销售面积654.53万平方米,
同比增长46.2%。商品房销售额1,120.92亿元,增长58.6%。全市销售增长主要靠住宅拉动。远郊五区和滨海
新区销售面积增速快于全市。根据Wind资讯数据,天津市新建商品房成交均价17,630.33元/平方米,同比增
加1.08%,价格保持稳定态势。
(二)报告期内公司从事的主要业务情况
报告期内,公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经
营;以自有资金对房地产进行投资;商品房销售;房地产中介服务;自有房屋租赁;物业管理;工程项目管
理服务。
房地产开发业务是公司的主要业务,在公司房地产开发项目中,报告期内在建和在售项目包括“天保九
如品筑项目”、“天拖二期项目”、“天保金海岸住宅项目”、“意境雅居住宅项目”、“天津生态城地块
住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项目”。
上述项目主要位于天津滨海新区,商业项目多数位于天津自贸区。
公司投资并持有一定的投资型物业,以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年
公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“汇川大厦”、“名居花园底商
”等,上述投资型物业主要集中于天津滨海新区,多数位于天津自贸区,物业类型包括公寓、底商、写字楼
等。
公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼,主要包
括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼、天津生态城“东堤妈祖
公园”、空港“京津冀商务中心”等。
在做好房地产开发主业的同时,公司充分利用现有商业资源,努力打造特色专业产业园区,并积极拓展
储备项目资源,为后续产业园区持续开发运营奠定基础。
(三)报告期内公司经营情况
报告期内,公司主营业务利润主要来源于房地产业务,房地产开发项目以住宅项目为主,项目和土地储
备主要集中于天津滨海新区,并已拓展至市区核心区域。通过打造天保金海岸、意境兰庭、意境雅居、天保
九如品筑等多个热销项目,公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑,在滨海新区房地产市
场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列,但较行业内龙
头企业,公司规模相对较小,需进一步挖掘资源,在持续做优房地产开发主业的同时,积极拓展产业园区开
发运营、产业投资等业务领域,为公司提供新的盈利增长点。
2023年上半年,公司围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略路径,全力以赴推动“未来社区”
与“主题园区”双主业发展,加快推动企业改革,持续防范企业风险,经营节奏稳步推进,企业综合实力和
影响力显著提升,成功入选天津市国企改革“准双百企业”。报告期内,公司实现营业收入3.99亿元,归属
于母公司净利润1,044.79万元。报告期末,公司资产负债率54.93%,继续保持在合理区间。
房地产主业方面,公司持续升级产品系,完善社区功能,不断提升房地产主业竞争力。销售方面,公司
抢抓房地产政策宽松期的机遇,住宅销售再创同期历史新高。报告期内实现销售面积9.20万平方米,销售金
额达20.45亿元。其中,九如项目再创热销佳绩,以销售额11亿元勇夺滨海新区商品住宅销售冠军,位列天
津市总排名第7位。物业租售方面,公司积极克服部分实体行业紧缩以及需求不足的影响,多措并举,上半
年公司资产整体租售率达84.23%。报告期内,公司深入推进“未来社区”建设,与平安健康签订战略合作协
议,未来将在健康监测、社区医疗和养老服务等多领域开展合作。目前上城观景项目已完成“未来社区”方
案设计。
产业园区方面,为进一步扩大生物医药产业园区业务规模,提升产业园区开发业务水平,报告期内公司
通过设立全资子公司天津天保生物医药产业发展有限公司,参与天津港综合保税区空港区域综合提升项目。
此外,公司还与合作方合资设立天保医药科技发展有限公司,助力园区内营商环境的提升。
发展战略和未来一年经营计划
公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城
市开发运营商、产业综合服务商”,实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标,以“做强
城市地产开发”为一体,以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼,形成未来社区、主题园区、
智慧城市为主导的业务生态系统,全面提升产业链条,提高产业运营服务能力和产融服务投资能力,为公司
发展提供强劲动力。
2023年下半年,公司将紧紧围绕年度经营目标、经营计划和重点工作,坚定不移推进双主业健康发展,
筑牢高质量发展根基保障。房地产业务方面抢进度、抓回款,上城观景(天拖二期)以及天保九如品筑A、C
地块两项目要确保按期交付入住。加快推动未来社区建设,让未来会客厅、天保·人文芯、天保·怡养嘉等
邻里、教育、养老场景在天保九如、上城观景项目落地呈现。准确研判房地产市场形势,紧抓商业机遇,锚
定关键经营指标和节点,全力冲刺更高目标任务。主题园区业务方面,下半年综保区项目将进入全面施工阶
段,公司将着力招引一批符合项目产业定位的优质项目和龙头企业,努力推进主题园区业务创新发展。
二、核心竞争力分析
随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行,天津作为我国北方的重要港口城市和制
造业基地,将承接北京非首都功能疏解和产业转移,带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格
局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略,同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区
域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升,必然会带动区域房地产市场的发展,巨大的区域市场潜力也将
为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司,具备良好的企业背景、
信用水平以及良好盈利能力,多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合
区域优质资源,充分利用资本市场平台,创新机制,发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新
区,致力于城市区域开发,并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平
台优势,整合产业、资金和政策等资源要素,以“做强城市地产开发”为一体,以“做优产业运营服务、做
精产融服务投资”为两翼,形成“未来社区+主题园区+智慧城市”的业务生态系统,打造卓越的城市开发运
营商和产业综合服务商。通过实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局,持续推
进公司高质量发展。
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