经营分析☆ ◇000965 天保基建 更新日期：2026-10-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资
金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 17.17亿 95.97 2.78亿 99.44 16.20
物业管理(行业) 3505.52万 1.96 -612.43万 -2.19 -17.47
物业出租(行业) 2812.18万 1.57 635.95万 2.27 22.61
酒店业(行业) 852.48万 0.48 --- --- ---
其他业务(行业) 36.00万 0.02 -35.05万 -0.13 -97.35
物品销售(行业) 7.87万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 17.17亿 95.97 2.78亿 99.44 16.20
物业管理(产品) 3505.52万 1.96 -612.43万 -2.19 -17.47
物业出租(产品) 2812.18万 1.57 635.95万 2.27 22.61
酒店业(产品) 852.48万 0.48 --- --- ---
其他业务(产品) 36.00万 0.02 -35.05万 -0.13 -97.35
物品销售(产品) 7.87万 0.00 --- --- ---
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天津市(地区) 17.89亿 100.00 2.80亿 100.00 15.63
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 26.48亿 94.44 3.52亿 96.97 13.28
物业管理(行业) 6875.60万 2.45 -1559.13万 -4.30 -22.68
物业出租(行业) 6291.20万 2.24 1712.82万 4.72 27.23
酒店业(行业) 1651.90万 0.59 236.49万 0.65 14.32
物品销售(行业) 716.31万 0.26 716.31万 1.98 100.00
其他业务(行业) 45.33万 0.02 -6.11万 -0.02 -13.48
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房地产销售(产品) 26.48亿 94.44 3.52亿 96.97 13.28
物业管理(产品) 6875.60万 2.45 -1559.13万 -4.30 -22.68
物业出租(产品) 6291.20万 2.24 1712.82万 4.72 27.23
酒店业(产品) 1651.90万 0.59 236.49万 0.65 14.32
物品销售(产品) 716.31万 0.26 716.31万 1.98 100.00
其他业务(产品) 45.33万 0.02 -6.11万 -0.02 -13.48
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 28.04亿 100.00 3.63亿 100.00 12.93
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 4.18亿 85.93 749.40万 122.08 1.79
物业出租(行业) 3017.01万 6.21 281.68万 45.89 9.34
物业管理(行业) 3012.63万 6.20 -548.70万 -89.38 -18.21
酒店收入(行业) 714.36万 1.47 35.06万 5.71 4.91
医药销售(行业) 96.44万 0.20 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 4.18亿 85.93 749.40万 122.08 1.79
物业出租(产品) 3017.01万 6.21 281.68万 45.89 9.34
物业管理(产品) 3012.63万 6.20 -548.70万 -89.38 -18.21
酒店收入(产品) 714.36万 1.47 35.06万 5.71 4.91
医药销售(产品) 96.44万 0.20 --- --- ---
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天津市(地区) 4.86亿 100.00 613.88万 100.00 1.26
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 23.93亿 94.54 5.29亿 97.34 22.12
物业出租(行业) 7315.14万 2.89 2675.54万 4.92 36.58
物业管理(行业) 5621.82万 2.22 -955.38万 -1.76 -16.99
酒店业(行业) 877.55万 0.35 -283.86万 -0.52 -32.35
物品销售(行业) 7.55万 0.00 7.46万 0.01 98.86
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房地产销售(产品) 23.93亿 94.54 5.29亿 97.34 22.12
物业出租(产品) 7315.14万 2.89 2675.54万 4.92 36.58
物业管理(产品) 5621.82万 2.22 -955.38万 -1.76 -16.99
酒店业(产品) 877.55万 0.35 -283.86万 -0.52 -32.35
物品销售(产品) 7.55万 0.00 7.46万 0.01 98.86
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 25.31亿 100.00 5.44亿 100.00 21.48
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2026-06-30
前5大客户共销售17.72亿元，占营业收入的99.05%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│天成燕居项目 │ 137136.68│ 76.66│
│南开天拖项目 │ 16962.78│ 9.48│
│意境芳华项目 │ 14410.78│ 8.06│
│九如品筑项目 │ 8086.41│ 4.52│
│汇盈产业园项目 │ 610.47│ 0.34│
│合计 │ 177207.12│ 99.05│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购25.80亿元，占总采购额的82.34%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│天津市滨海新区土地发展中心 │ 80990.22│ 25.85│
│天津市规划和自然资源局滨海新区分局 │ 80210.06│ 25.60│
│中建三局集团有限公司 │ 55670.33│ 17.77│
│中建五局第三建设有限公司 │ 27944.39│ 8.92│
│中国华冶科工集团有限公司 │ 13216.02│ 4.22│
│合计 │ 258031.02│ 82.34│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司从事的主要业务情况
报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经
营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管
理服务。
房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售主要项目包括“天
成印象项目”、“意境元启项目”、“天成燕居项目”、“意境芳华项目”、“天保九如品筑项目”、“上
城观景-天拖二期项目”、“综保区研发中心项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项
目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。
公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保金海
岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中于天
津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。
公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包
括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。
在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓展
储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。
（二）报告期内公司所属行业发展情况
2026年上半年，我国经济顶住压力，运行在合理区间，新动能快速成长，发展韧性持续彰显。上半年国
内生产总值695704亿元，按不变价格计算，同比增长4.7%。
2026年上半年，房地产行业仍处于深度调整与结构修复并存的阶段，市场呈现“弱复苏、强分化”格局
。一方面，新房供应持续收缩，供给约束进一步强化；另一方面，新房成交在二季度出现明显的边际修复，
一线核心城市引领复苏，城市能级间分化显著。
政策方面，房地产政策延续“稳字当头、精准施策”的核心导向，政策重心进一步向“促发展、提品质
、转模式”倾斜。2026年政府工作报告中对房地产作出系统性部署，提出“着力稳定房地产市场。因城施策
控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化
住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的好房子建设，
实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥保交房的白名单制度作用，防范债务违约风险
。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。”地方层面，各地出台多项宽松调控政策。从政
策效果看，核心城市房价企稳迹象初步显现，但行业仍面临市场信心恢复不及预期、三四线城市库存高企等
挑战，下半年将进入政策“落地执行、效能释放”的关键阶段。
土地市场方面，2026年上半年呈现“缩量提质”态势，供应量成交量均有所下降，核心城市优质地块依
然竞争激烈。上半年天津市土地市场热度较低，进入缩量调整阶段。根据克而瑞数据，天津市上半年涉宅用
地成交共15宗，成交面积及价格均有所下降。土地成交集中在天津环城、滨海新区。
从国家统计局公布的数据来看，2026年上半年，房地产开发投资完成情况方面，全国房地产开发投资38
,074亿元，同比下降18.0%。房地产开发企业房屋施工面积554,049万平方米，同比下降12.5%。房屋新开工
面积23,239万平方米，下降23.4%。房屋竣工面积17,221万平方米，下降23.7%。从商品房销售和待售情况来
看，上半年新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%。新建商品房销售额37,945亿元，下降13.
6%。截至6月末，商品房待售面积76,315万平方米，同比下降0.9%。房地产开发企业到位资金40,233亿元，
同比下降20.2%。
2026年上半年，天津市出台“津十一条”政策，从供给、需求、服务三端协同发力，推动房地产市场平
稳健康发展。根据克而瑞数据，上半年天津市商品住宅成交面积328万平方米，成交量同比持平；均价18,24
7元/平方米，同比小幅波动。从区域来看，天津市区量涨价跌；滨海新区量价齐涨、环城四区小幅波动。
（三）报告期内公司经营情况
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目为主，项目和土地储
备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造天保金海岸、意境兰庭、意境雅居、意境
元启、天成燕居、天保九如品筑等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑
，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股上市公司中居
于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业的同时
，积极拓展产业园区开发运营、产业投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。
2026年上半年，公司围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略路径，深化“未来社区+主题园区
”双主业模式，公司经营保持稳中有进的积极态势。报告期内，公司实现营业收入17.89亿元，比上年同期
增加268.07%；归属于母公司净利润0.54亿元。报告期末，公司资产负债率53.18%，剔除预售预收账款和合
同负债的资产负债率48.14%，均优于行业平均水平，负债结构健康可控。
房地产主业方面，2026年上半年公司实现房地产项目销售合同额12.24亿元。商品住宅成交金额权益排
名全天津市第八位，同时斩获天津滨海新区商品住宅权益成交金额、成交套数、成交面积三项榜首。其中，
天成印象项目5月开盘市场反响热烈，成交面积登顶当月天津市首位。此外，公司未来社区场景多点开花，
全龄友好加速成形。“天保享未来”社区锚定服务迭代升级，九如品筑、金海岸社区会客厅双项目同步运营
；天成燕居建成滨海新区首个“享未来”标杆示范项目；意境元启项目健身房、游泳馆已常态化稳定运营，
并同步推进社区养老院、养老驿站、综合养老服务中心装修施工。
产业园区运营方面，主题园区招商有序进展，产业生态逐步搭建。2026年上半年，综保智汇城项目在平
台建设与龙头企业招引方面持续发力，成功引入中核安科锐、中垦国邦、诺迈科技、喆泰集团等项目入驻园
区，盘活资产面积2.6万平方米。公司搭建的各类产业服务平台均已正常运营。
发展战略和未来一年经营计划
公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城
市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强
城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、
智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力和产融服务投资能力，为公司
发展提供强劲动力。
2026年下半年，公司重点工作如下：
一是紧盯年度目标，全力冲刺经营指标。
紧扣全年经营任务，提速推进意境元启、天成印象等重点项目销售去化、回款落地，抓实各环节经营管
控，补齐业绩短板，全力以赴圆满达成年度各项经营目标。
二是深耕“享未来”品牌建设，激活主业增长动能。
持续深化“天保·享未来”社区运营模式标准化、体系化建设，精准对接居民多元化、品质化生活服务
需求，不断优化社区服务场景、提升运营服务品质，着力打造天津滨海新区未来社区治理标杆，树立区域社
区运营示范样板，夯实主业核心竞争力。
三是加速“招投服”一体化打造，提升园区运营价值。
园区招商聚焦战略性新兴产业，构建立体化招商网络；运营服务依托“智慧园区”系统，搭建全生命周
期服务体系；建设冷链物流与仓储体系，并借助公司资源推动国际采购平台分中心落地，打造区域战略性新
兴产业集聚高地。
四是优化资本运作，夯实资本发展根基。
依托公司低负债率的财务优势，精准储备低成本资金，优化资本结构、降低融资成本。持续深耕主业赛
道，筛选储备与主营业务高度协同的优质资产，择机推进并购重组工作，赋能企业规模扩容、业态升级。常
态化做好投资者关系管理，精准传递公司转型发展成果与核心价值，稳定资本市场预期，持续提升公司市值
与品牌价值。
二、核心竞争力分析
随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制
造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格
局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区
域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将
为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、
信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合
区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新
区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平
台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做
精产融服务投资”为两翼，形成“未来社区+主题园区+智慧城市”的业务生态系统，打造卓越的城市开发运
营商和产业综合服务商。通过实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推
进公司高质量发展。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
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