经营分析☆ ◇001914 招商积余 更新日期：2026-10-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理业务、资产管理业务、其他业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 94.78亿 96.99 9.30亿 86.70 9.82
资产管理(行业) 2.93亿 3.00 1.43亿 13.30 48.63
其他业务(行业) 26.51万 0.00 2727.55 0.00 1.03
─────────────────────────────────────────────────
物业管理:基础物业管理-非住宅(产品) 53.61亿 54.87 5.50亿 51.28 10.26
物业管理:基础物业管理-住宅(产品) 21.70亿 22.21 2.30亿 21.40 10.58
物业管理:专业增值服务(产品) 17.82亿 18.23 1.30亿 12.11 7.30
资产管理:持有物业出租及经营(产品) 2.07亿 2.12 --- --- ---
物业管理:平台增值服务(产品) 1.65亿 1.69 2055.42万 1.92 12.46
资产管理:商业运营(产品) 8644.28万 0.88 --- --- ---
其他业务(产品) 26.51万 0.00 2727.55 0.00 1.03
─────────────────────────────────────────────────
物业管理:华东区域(地区) 27.01亿 27.64 1.89亿 17.60 6.99
物业管理:深圳区域(地区) 22.31亿 22.83 3.05亿 28.43 13.67
物业管理:华南区域（不含深圳区域）( 14.75亿 15.10 1.28亿 11.93 8.68
地区)
物业管理:西南区域(地区) 11.31亿 11.58 1.15亿 10.68 10.13
物业管理:华中区域(地区) 9.74亿 9.97 9192.02万 8.57 9.44
物业管理:华北区域(地区) 9.23亿 9.45 9775.80万 9.11 10.59
资产管理:华东区域(地区) 1.56亿 1.60 --- --- ---
资产管理:华南区域（不含深圳区域）( 5727.34万 0.59 --- --- ---
地区)
资产管理:深圳区域(地区) 4824.95万 0.49 --- --- ---
物业管理:其他区域(地区) 4266.99万 0.44 424.21万 0.40 9.94
资产管理:西南区域(地区) 2896.68万 0.30 --- --- ---
资产管理:华北区域(地区) 245.57万 0.03 --- --- ---
华南区域（不含深圳区域）(地区) 26.51万 0.00 2727.55 0.00 1.03
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 186.03亿 96.52 18.63亿 87.16 10.01
资产管理(行业) 6.66亿 3.45 2.74亿 12.83 41.20
其他业务(行业) 462.77万 0.02 8.30万 0.00 1.79
─────────────────────────────────────────────────
物业管理:基础物业管理-非住宅(产品) 100.85亿 52.33 10.24亿 47.90 10.15
物业管理:基础物业管理-住宅(产品) 41.94亿 21.76 4.77亿 22.29 11.36
物业管理:专业增值服务(产品) 37.86亿 19.65 3.09亿 14.45 8.16
物业管理:平台增值服务(产品) 5.37亿 2.79 5394.82万 2.52 10.04
资产管理:持有物业出租及经营(产品) 4.25亿 2.20 2.30亿 10.74 54.05
资产管理:商业运营(产品) 2.41亿 1.25 4471.26万 2.09 18.55
其他业务(产品) 462.77万 0.02 8.30万 0.00 1.79
─────────────────────────────────────────────────
物业管理:华东区域(地区) 51.78亿 26.87 4.24亿 19.85 8.19
物业管理:深圳区域(地区) 48.32亿 25.07 6.70亿 31.35 13.87
物业管理:华南区域（不含深圳区域）( 27.52亿 14.28 2.41亿 11.28 8.76
地区)
物业管理:西南区域(地区) 21.82亿 11.32 1.97亿 9.21 9.02
物业管理:华北区域(地区) 17.96亿 9.32 1.64亿 7.66 9.12
物业管理:华中区域(地区) 17.87亿 9.27 1.60亿 7.48 8.95
资产管理:华东区域(地区) 3.26亿 1.69 --- --- ---
资产管理:深圳区域(地区) 1.45亿 0.75 --- --- ---
资产管理:华南区域（不含深圳区域）( 1.19亿 0.62 --- --- ---
地区)
物业管理:其他区域(地区) 7604.31万 0.39 715.77万 0.33 9.41
资产管理:西南区域(地区) 6903.06万 0.36 --- --- ---
资产管理:华北区域(地区) 670.43万 0.03 --- --- ---
华南区域（不含深圳区域）(地区) 462.77万 0.02 8.30万 0.00 1.79
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 88.00亿 96.64 9.55亿 86.52 10.85
资产管理(行业) 3.06亿 3.36 1.49亿 13.48 48.62
其他业务(行业) 42.80万 0.00 6.93万 0.01 16.19
─────────────────────────────────────────────────
物业管理:基础物业管理-非住宅(产品) 49.16亿 53.98 5.85亿 52.97 11.89
物业管理:基础物业管理-住宅(产品) 19.33亿 21.22 2.07亿 18.74 10.70
物业管理:专业增值服务(产品) 17.25亿 18.94 1.38亿 12.55 8.03
物业管理:平台增值服务(产品) 2.27亿 2.49 2494.13万 2.26 10.99
资产管理:持有物业出租及经营(产品) 2.14亿 2.35 1.24亿 11.23 57.96
资产管理:商业运营(产品) 9206.55万 1.01 2479.21万 2.25 26.93
其他业务(产品) 42.80万 0.00 6.93万 0.01 16.19
─────────────────────────────────────────────────
物业管理:深圳区域(地区) 23.32亿 25.61 2.75亿 24.96 11.81
物业管理:华东区域(地区) 22.76亿 24.99 2.34亿 21.21 10.29
物业管理:华南区域（不含深圳区域）( 13.63亿 14.97 1.40亿 12.67 10.26
地区)
物业管理:西南区域(地区) 10.44亿 11.47 1.07亿 9.66 10.21
物业管理:华中区域(地区) 8.92亿 9.79 8997.18万 8.15 10.09
物业管理:华北区域(地区) 8.64亿 9.48 1.05亿 9.55 12.21
资产管理:华东区域(地区) 1.63亿 1.79 7360.69万 6.67 45.27
资产管理:华南区域（不含深圳区域）( 6032.91万 0.66 3896.91万 3.53 64.59
地区)
资产管理:深圳区域(地区) 5043.83万 0.55 3007.32万 2.72 59.62
资产管理:西南区域(地区) 3018.14万 0.33 770.25万 0.70 25.52
物业管理:其他区域(地区) 2998.72万 0.33 359.03万 0.33 11.97
资产管理:华北区域(地区) 236.87万 0.03 -159.66万 -0.14 -67.40
其他业务:华南区域（不含深圳区域）( 42.80万 0.00 6.93万 0.01 16.19
地区)
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 164.87亿 96.01 17.22亿 83.89 10.45
资产管理(行业) 6.70亿 3.90 3.22亿 15.69 48.06
其他业务(行业) 1459.88万 0.09 875.37万 0.43 59.96
─────────────────────────────────────────────────
物业管理:基础物业管理-非住宅(产品) 96.69亿 56.30 10.24亿 49.89 10.59
物业管理:基础物业管理-住宅(产品) 37.32亿 21.73 4.06亿 19.78 10.88
物业管理:专业增值服务(产品) 25.51亿 14.85 2.35亿 11.47 9.23
物业管理:平台增值服务(产品) 5.36亿 3.12 5635.50万 2.75 10.51
资产管理:持有物业出租及经营(产品) 4.43亿 2.58 2.21亿 10.78 49.91
资产管理:商业运营(产品) 2.27亿 1.32 1.01亿 4.91 44.43
其他业务(产品) 1459.88万 0.09 875.37万 0.43 59.96
─────────────────────────────────────────────────
物业管理:深圳区域(地区) 40.91亿 23.82 5.82亿 28.36 14.23
物业管理:华东区域(地区) 39.95亿 23.26 3.67亿 17.86 9.18
物业管理:华南区域(地区) 26.93亿 15.68 2.38亿 11.61 8.85
物业管理:西南区域(地区) 20.43亿 11.90 1.75亿 8.54 8.58
物业管理:华中区域(地区) 18.17亿 10.58 1.74亿 8.47 9.57
物业管理:华北区域(地区) 17.92亿 10.43 1.81亿 8.81 10.10
资产管理:华东区域(地区) 3.12亿 1.82 --- --- ---
资产管理:深圳区域(地区) 1.57亿 0.91 --- --- ---
资产管理:华南区域(地区) 1.28亿 0.74 --- --- ---
资产管理:西南区域(地区) 6393.61万 0.37 --- --- ---
物业管理:其他区域(地区) 5692.07万 0.33 485.04万 0.24 8.52
其他业务:深圳区域(地区) 1464.27万 0.09 --- --- ---
资产管理:华北区域(地区) 894.46万 0.05 --- --- ---
其他业务:华南区域(地区) 94.91万 0.01 --- --- ---
资产管理:华中区域(地区) 26.81万 0.00 --- --- ---
其他业务:华东区域(地区) -99.30万 -0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售17.09亿元，占营业收入的8.86%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│招商银行股份有限公司 │ 54505.33│ 2.83│
│客户二 │ 38243.56│ 1.98│
│客户一 │ 38197.26│ 1.98│
│客户四 │ 21378.28│ 1.11│
│客户三 │ 18534.96│ 0.96│
│合计 │ 170859.39│ 8.86│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购21.29亿元，占总采购额的17.17%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 88688.74│ 7.15│
│供应商二 │ 69459.82│ 5.60│
│供应商三 │ 22586.94│ 1.82│
│供应商四 │ 18945.77│ 1.53│
│供应商五 │ 13227.88│ 1.07│
│合计 │ 212909.14│ 17.17│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务
招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物
业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“1234
7”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决
方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
1、物业管理业务
公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区
、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、
平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。
基础物业管理：是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项
目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标
准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理业务。
平台增值服务：承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，
围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务
。
专业增值服务：致力于为基础物业管理业务打造专业能力，提高核心竞争力。公司依靠多年积累的专业
化服务能力和强大的客户黏性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务
。具体包含：
（1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租
赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。
（2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维，能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等
服务。
（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理
业务提供科技赋能等。
（4）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。
（5）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。
（6）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。
（7）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。
2、资产管理业务
公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。
商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及
开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商
、策划、推广、运营管理等服务。
持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。
3、其他业务
其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已完成存量房地产开发项目处置，并不再
新增房地产项目开发业务。
（二）报告期内公司所处行业情况
2026年上半年，我国经济延续了总体平稳、向新向优的发展态势，展现出强大的韧性和活力。国内生产
总值同比增长4.7%，生产供给较快增长，就业形势总体稳定，物价温和上涨，对外贸易增势良好，新动能快
速成长，民生保障有力有效，发展韧性持续彰显。房地产市场整体延续筑底态势，上半年全国新建商品房销
售面积40,140万㎡，同比下降11.6%；房屋新开工面积23,239万㎡，同比下降23.4%。2026年上半年，中央多
部委持续出台系统性稳楼市组合政策，政策托底效应持续释放，房地产市场出现一些积极变化，全国商品房
待售面积3-6月份环比连续4个月下降，一线城市商品住宅销售价格3-6月份环比连续4个月上涨，重点城市二
手房交易比较活跃、挂牌量持续下降、二手房价格趋于稳定，核心城市率先释放出企稳信号。
报告期内，国家出台相关政策，鼓励并规范物业行业发展。一是行业地位再提升。物业服务首次编入国
家“十五五”规划，有利于中长期高质量发展；国务院印发《关于推进服务业扩能提质的意见》，为物业行
业转型升级、社区服务扩容提质提供政策指引；二是规范物业行业发展。住建部于2026年1月印发《物业服
务质量提升三年行动（2026-2028）》专项方案，推动物业行业迈入规范发展新阶段；多地出台公共收益专
项管理办法，推动公共收益管理规范化、透明化；三是利好行业发展的政策相继出台。国务院发布《城市更
新“十五五”规划》，物业有望成为老旧小区、存量建筑长效运营核心载体，释放工程服务、社区增值服务
市场增量；住房和城乡建设部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，将“支付自住住房物业费
”正式纳入公积金提取情形，在一定程度上缓解业主缴费压力、提升物业费收缴率，同时带动装修维保等增
值服务需求。
在宏观经济、房地产、行业政策等外部因素影响下，物业行业进入稳健发展时期，物业行业正经历从“
粗放增长”到“精耕细作”的关键转型期，高质量发展成为主旋律。
（三）报告期公司经营情况
1、总体经营业绩
2026年上半年，公司实现营业收入97.71亿元，较上年同期增长6.64%。其中，物业管理业务实现营业收
入94.78亿元，较上年同期增长7.02%，主要系公司多领域拓展持续发力，新拓项目的转化实现营业收入的稳
定增长；资产管理业务实现营业收入2.93亿元，较上年同期下降4.09%，主要系商业运营项目筹开期间收入
结算同比减少，以及受市场环境影响昆山皇冠酒店营业收入减少、其他部分持有型物业商户减租所致。公司
实现归属于上市公司股东的净利润4.98亿元，较上年同期增长0.15%；归属于上市公司股东的扣除非经常性
损益的净利润4.87亿元，较上年同期增长5.23%。截至报告期末，公司总资产为206.22亿元，归属于上市公
司股东的净资产为109.48亿元。
2、物业管理业务
（1）市场拓展
2026年上半年，公司物业管理业务多领域拓展持续发力，实现新签年度合同额20.93亿元，其中第三方
项目新签年度合同额20.31亿元，同比增长28%（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）。截至2026年6月
末，公司在管项目2,599个，管理面积4.07亿㎡。
公司聚焦核心区域深耕，多元赛道协同发力，持续构建差异化市场竞争优势，同时依托集团全产业链资
源优势，巩固并提升非住宅领域头部服务商的市场地位。报告期内，公司持续保持第三方非住宅赛道优势，
稳固办公、园区、政府等非住基本盘，加快发展IFM、高校等重点赛道，提升医院赛道专业能力，其中高校
赛道新签年度合同额同比提升63%，落地北京师范大学昌平校区项目（2,900万+/年）；IFM新签年度合同额
同比提升14%，核心战略客户份额大幅增长；医院赛道新签年度合同额同比提升63%，持续强化能力建设，落
地广医一院沿江院区项目（2,100万+/年）。同时，深化集团、地物协同拓展第三方市场项目的联动力度，
落地中海油大厦（海南）（2,900万+/年）、湖南创达数智中心（2,100万+/年）等一批重点项目。公司继续
发力存量住宅市场，将市场化住宅项目作为公司战略型赛道和业务重要增长点，报告期内市场化存量住宅项
目新签年度合同额同比增长17%，落地北京霞公府、苏州大悦澜庭等一批代表性标杆项目。此外，公司持续
深化区域优势资源战略合作模式，上半年新设立4家合资公司，并加大投后合资公司业务的二次开发，围绕
资源获取、市场深耕、业务拓展等方面开展全方位合作。控股股东也为公司发展提供了稳定的业务来源。20
26年上半年，公司来自控股股东的物业管理业务新签年度合同额为0.62亿元，截至2026年6月末，公司来自
控股股东的物业项目管理面积为1.37亿㎡。
（2）增值服务
公司坚持以客户需求为核心，积极响应国家“好房子”建设政策，以增值好服务赋能美好居住体验，持
续深化增值赛道多业务布局。
立足社区生活场景，聚焦到家服务、租售、美居等高频率、高价值赛道，同步推进宠物服务、充电桩业
务、康养业务的规模化与社群运营模式创新。到家服务打造便捷差异化产品，拓展适老化、适宠化保洁等品
类，持续做强家政保洁、空调清洗等品类，其中清洗空调服务覆盖60余个核心城市；租售业务落地“社区店
”模式，“招商余房网”完成品牌焕新，构建线上线下一体化的“房产交易+服务”模式；旧房焕新聚焦局
部改造与厨卫翻新，挖掘业主房屋焕新个性化需求；社群运营通过“内容活跃+商品变现”驱动私域流量，
实现流量价值释放；宠物服务完成超过400名服务人员的上岗认证，覆盖超230个项目，初步构建服务网络；
充电桩业务步入规模化放量阶段，全国智慧充电网络持续加密，端口总量突破14万个，上半年累计服务新能
源车主超750万次，实现碳减排10,823吨；“物业+康养”赛道持续布局全国多城差异化试点，落地多个特色
标杆项目，搭建分层分类、可复制推广的社区康养运营体系，其中长沙佳馨园、上海康城聚焦高老龄化成熟
社区落地康养配套，武汉公园1872项目打造15分钟社区康养实景服务场景的可参观标杆，三亚招商臻园打造
政企社三方资源融合的红色“物业+康养”样板。
持续深化与地产的协同，转变精装修及新房美居业务模式，在地产营销端切入客户引流及样板间植入业
务，提升服务覆盖率。美居业务以深圳、上海等核心城市为战略高地，完善专业管理团队及公司标准化制度
，通过集采提效、优质引商等持续打造全流程统筹交付能力；精装修业务全面切换自营模式以提升毛利、降
低集采成本，通过全面固化标准服务流程，扩充自营团队，完善与母公司的联动互通机制，在区域层面组建
以项目操盘和营销为核心的属地团队，推动重庆、成都、温州、南通、厦门等多城市项目有序落地，实现多
层级高效协同，持续深挖内部资源做大业务规模。
3、资产管理业务
（1）商业运营业务
截至2026年6月末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万㎡，其中自持
项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2026年上半年，在管项目集中商业销售
额同比提升12.4%，客流同比提升14.6%，会员总数累计达889万。报告期内，招商商管举办第三届“花海美
好生活节”，整合艺术家资源与原创IP，覆盖全国项目，焕新场景体验，激活线下流量。招商商管追求卓越
，获得中指院“中国商业地产百强企业TOP9”和“中国商业地产运营十强企业TOP9”、赢商网“金坐标年度
商业领航企业”、万商俱乐部“2025年度影响力商业不动产企业”等多个荣誉奖项。
（2）持有物业出租及经营
公司持有物业涵盖酒店、购物中心、零星商业及写字楼等多种业态，总可出租面积为46.89万平方米。
截至2026年6月末，整体出租率保持94%的较高水平。面对市场竞争加剧与行业整体承压，公司坚持“稳经营
、提质效”的核心策略，对内深化存量客户价值挖掘，持续完善服务体系；对外积极拓展多元获客路径，精
准对接潜在客户需求。通过多维度精细运营，推动持有物业租赁及经营业务稳健发展。
4、重点管理工作
（1）品质管理
品质管控与服务体验协同发力。住宅业务围绕全生命周期打造品质人居服务体验，以上海康城、北京臻
园、深圳招商花园为标杆，通过坚持党建引领多元共治，融合物业服务与基层治理深化业主共治；升级社群
运营从“活动执行”为“关系运营”，以4+1品牌活动共创社区生态，构建熟人社区；金玺高端服务以上海
招商虹玺为标杆，迭代8S金玺生活体系，落地300项「金玺有+」特色服务，打造高品质高端社区服务。非住
宅业务聚焦产品力、品控力、体验力建设，升级品控能力测评模型，持续推进多业态岗位小红书编制，打造
标杆项目沉淀优秀案例，赋能支持项目服务力提升，深化金融业态服务研讨，行业首发《招商积余银行服务
白皮书》，主导的《监控中心管理规范》《消杀管理规范》2项团体标准在行业标准化论坛上正式发布。公
司荣获克而瑞物管发布的“2026中国国有物业服务企业综合实力100强第3名”、“2026中国物业服务企业综
合实力500强第3名”，观点指数研究院“卓越指数·2026物业服务企业管理能力卓越表现20TOP1”等荣誉称
号。
（2）数智化赋能
公司以科技为基，持续深化数智化转型，围绕AI赋能与精益运营双线推进。深化“AI+”专项行动，推
进AI全链条业务场景梳理，构建物业AI赋能地图，落地AI视频巡检、AI招聘等应用，扩大巡检机器人场景覆
盖，构建人机协同运维模式。赋能全域项目精细化管控，推进业财一体化深度融合，深化服务品质项目经营
双穿透。持续推动数智化能力下沉一线，以技术创新提质增效、优化客户体验，培育市场化数智服务优势。
（3）精益管理
实施项目全生命周期监测管控，依托“一业态一模板”“五阶两率系统”开展分阶段精细化管理。一方
面聚焦存量项目运营效率提升，通过优化运营流程、应用成熟工具、智能化系统更新等手段，降低中后台管
控成本，优化现场人员配置，提高项目经营效能；另一方面搭建增量项目管控系统，提升新项目进场初期管
理效率，强化增量项目可研兑现，实现项目成本收入质价匹配。
融资途径
截至报告期末，公司有息债务规模与年初持平。公司积极探索多元化路径，以首单商业不动产REITs申
报发行为重要抓手，同步推进存量债务期限结构优化，使债务期限与资产盘活节奏实现有效衔接。后续随着
该商业不动产REITs项目顺利落地，公司财务结构将进一步优化。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保，担保期
限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款银行保管之日止（或
与各贷款银行约定的其他担保期限）。
截至2026年6月30日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为367,329.17元。
二、核心竞争力分析
1、公司整体竞争力
（1）央企背景、A股物业管理行业龙头企业、机构类物业领先地位
公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，
为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。公司荣获克而瑞物管发布的“2026中国物业服务企
业综合实力500强第3名”，树立了物业行业服务力风向标。
（2）拥有来自大股东的业务支持
招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口为公司提供稳健的项目资源，同时
招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务
的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。
（3）成熟的市场化发展能力
多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平，拥有专业的市场化拓展、运营、管理
团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。
（4）文化理念及品牌优势
公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招
商文化凝心聚力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，
为客户创造多元价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优
势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力的专业业务品牌。
2、物业管理业务竞争力
（1）多业态综合服务能力
公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类物业项目包
括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态，业务覆盖面广，服务品质优秀。
（2）高品质服务能力
公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、
有温度的高品质服务；持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一
体化服务解决方案。
（3）智慧化与科技应用能力
公司以自主研发的“招商π智慧服务平台”为底座，实现物业服务全业务场景、全工作链条数智化能力
覆盖，核心工作指令工单化流转、闭环化管理；依托AI创新重塑物业服务新范式，实现从事后响应向主动预
判运营跃迁，推动服务标准数字化重塑，打通业财物客数据链路，以科技赋能空间价值，数智驱动服务升级
。
（4）专业人才队伍建设能力
公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍，同时随着近
年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。
3、商业运营业务竞争力
公司下属招商商管业务布局深圳、上海、成都等二十余城，深耕高能级城市，品牌影响力强。招商商管
以“内容力、服务力、营销力、场景力”为核心，构建精细化运营体系，坚持全国拓展，商业运营能力持续
提升。公司战略品牌扩容至200+，已与4,000+优质品牌合作，持续扩充各类新兴业态和城市首店资源；打造
文化IP，线上线下持续渗透，实现项目破圈传播，推动社群活动及LOVEFOR系列特色服务，增强会员粘性。
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