经营分析☆ ◇001979 招商蛇口 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
园区开发与运营业务、社区开发与运营业务、邮轮产业建设与运营业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 399.03亿 77.82 48.84亿 79.49 12.24
城市服务(行业) 82.73亿 16.14 10.21亿 16.61 12.34
资产运营(行业) 30.97亿 6.04 --- --- ---
其他(补充)(行业) 22.97 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
江南区域(地区) 191.63亿 37.37 25.15亿 40.93 13.13
华东区域(地区) 92.07亿 17.96 19.02亿 30.96 20.66
华南区域(地区) 81.77亿 15.95 7.78亿 12.67 9.52
华西区域(地区) 81.65亿 15.92 6.61亿 10.75 8.09
华北区域(地区) 55.72亿 10.87 7771.53万 1.26 1.39
海外及其他区域(地区) 9.89亿 1.93 --- --- ---
其他(补充)(地区) 22.97 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 1539.57亿 87.97 262.97亿 94.58 17.08
城市服务(行业) 151.19亿 8.64 13.06亿 4.70 8.64
资产运营(行业) 59.32亿 3.39 2.00亿 0.72 3.38
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 499.87亿 28.56 79.38亿 28.55 15.88
江南区域(地区) 352.92亿 20.17 47.74亿 17.17 13.53
西南区域(地区) 277.32亿 15.85 57.44亿 20.66 20.71
深圳区域(地区) 186.69亿 10.67 51.67亿 18.59 27.68
华中区域(地区) 158.14亿 9.04 --- --- ---
华北区域(地区) 131.89亿 7.54 --- --- ---
华南区域(地区) 107.05亿 6.12 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 36.19亿 2.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 416.28亿 80.92 74.19亿 88.68 17.82
城市服务(行业) 70.75亿 13.75 6.84亿 8.18 9.67
资产运营(行业) 27.39亿 5.32 --- --- ---
其他(补充)(行业) 0.57 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 120.38亿 23.40 20.71亿 24.76 17.20
西南区域(地区) 96.94亿 18.84 12.95亿 15.47 13.35
江南区域(地区) 75.06亿 14.59 12.74亿 15.22 16.97
深圳区域(地区) 70.60亿 13.73 16.26亿 19.44 23.03
华中区域(地区) 53.82亿 10.46 3.97亿 4.74 7.38
华北区域(地区) 49.47亿 9.62 --- --- ---
华南区域(地区) 38.28亿 7.44 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 9.87亿 1.92 --- --- ---
其他(补充)(地区) 0.57 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 1655.64亿 90.47 348.69亿 98.98 21.06
城市服务(行业) 132.19亿 7.22 8.54亿 2.42 6.46
资产运营(行业) 42.20亿 2.31 -4.95亿 -1.41 -11.74
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 454.01亿 24.81 82.91亿 23.53 18.26
江南区域(地区) 375.04亿 20.49 62.90亿 17.85 16.77
深圳区域(地区) 267.09亿 14.59 100.81亿 28.62 37.75
西南区域(地区) 255.86亿 13.98 50.93亿 14.46 19.91
华中区域(地区) 166.94亿 9.12 --- --- ---
华北区域(地区) 146.78亿 8.02 --- --- ---
华南区域(地区) 139.07亿 7.60 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 25.25亿 1.38 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售22.06亿元，占营业收入的1.26%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一1 │ 74844.04│ 0.43│
│客户一2 │ 63892.93│ 0.37│
│客户一3 │ 28968.93│ 0.17│
│客户一4 │ 26868.35│ 0.15│
│客户一5 │ 26052.02│ 0.15│
│合计 │ 220626.27│ 1.26│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购38.59亿元，占总采购额的5.23%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 85693.52│ 1.16│
│供应商二 │ 80980.41│ 1.10│
│供应商三 │ 76602.59│ 1.04│
│供应商四 │ 74453.21│ 1.01│
│供应商五 │ 68147.56│ 0.92│
│合计 │ 385877.29│ 5.23│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
2024年上半年，我国加大宏观政策调控力度，加快培育新质生产力，新动能持续增强，国内生产总值同
比增长5.0%，经济运行总体平稳。
中国房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。“加快建立租购并举的住房制度，加
快构建房地产发展新模式”进一步为行业指明了未来的发展方向。尽管政策宽松，但新房市场总体延续调整
态势，房地产市场整体依然维持底部震荡。二手房以价换量背景下成交规模降幅小于新房，进一步挤压新房
市场空间。1-6月，全国新建商品房销售面积4.79亿平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额4.71万亿元
，下降25.0%，但与1-5月的同比降幅相比，均有不同幅度的收窄。
受经济增速放缓、供给增加、预期较弱、需求不足等因素影响，写字楼、产业园的租金及出租率双双承
压；公寓业务则受房地产疲软及保租房入市冲击，竞争加剧；在扩内需促消费政策带动下，消费意愿增强促
进客流增长，商业呈现弱复苏态势，商业租金整体实现微涨。
随着房地产市场深度调整，物业管理行业的增量亦逐步减少，存量竞争白热化，物企经营呈现规模增长
放缓、盈利下滑趋势。会展行业逐步恢复至2019年水平，但也面临展览规模持续增长压力大、国内大馆竞争
加剧等挑战；旅游行业呈现稳步复苏态势，湾区游轮作为新兴业态展现发展潜力，海上客运亦持续恢复。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司战略介绍
招商蛇口秉持承载美好生活初心，锚定行业五强，以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为
目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育
公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四
个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。
（二）主营业务介绍
多元丰盛，承载美好。招商蛇口以综合发展为纲，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务配套提
供覆盖客户全生命周期的产品与服务。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业
务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会
展、代建等业务。
1、开发业务
招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了
住宅人居系统，从“好房子”到“好生活”打造高质量的品质人居，将客户关怀深入到业主生活的各个角落
。打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安
全、智慧设施、智慧服务四大特色。
报告期内，随着公司在主要核心城市推出多个品质项目，招商蛇口全新的产品态度和表现水准赢得了市
场肯定和客户认可，逐渐形成稳定的产品新谱系，保持产品力领先优势。
2.资产运营
资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过
招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管
理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每
个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好
生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活空间。
3.城市服务
城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资
源优势，打造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理服务业态多元，包括基础物业管理、平台
增值服务及专业增值服务，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业
务赛道。邮轮业务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与城市游轮、海洋文旅产业运营为一体，海洋邮轮运营
、邮轮物供、免税业务、低空业务协同发展，致力于成为国内领先的海上文旅产业运营服务商；会展业务以
场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能公司
综合发展；代建业务积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务
协同发展。
（三）报告期公司经营情况概述
2024年上半年，面对严峻的市场形势，公司坚定战略导向，坚持精耕细作、稳中求进。
公司秉持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债
率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的
融资策略，报告期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分
点，整体债务结构稳固、风险可控。报告期内，公司全面落实降本增效举措，狠抓资金成本降低，紧抓LPR
下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，报告期内新增融资成本3.
01%，报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。
1.开发业务：守稳基本盘，精雕细琢提品质
2024年1-6月，公司累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1009.52亿元，销售规模
稳居行业前五。销售结构持续优化，销售权益比稳步提升增厚业绩，上半年销售权益比为65%，同比提升了9
个百分点。高能级核心城市的市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%；核心10城销售业绩贡献
占比66%，同比去年提升2个百分点。公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长
沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入TOP5。新推盘项
目营销管理精细度不断提升，各重点工作模块管控力度持续强化，上半年公司新推盘项目首开当日去化率同
比提升17个百分点。
上半年，公司强化投资管控，坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资策略。报告期内，公司获取7
宗地块，总计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元，公司需支付地价为99.97亿元，在“核心10城
”的投资金额占比达86%；获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平方米；获取4个轻资产管理输出项
目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平方米。
践行以质为基，面对当下不确定的市场环境，公司加大“向内求索”的力度，追求品质致胜。上半年，
为实现快速、稳定地输出有市场竞争力的产品，公司推行首席设计师制，从机制保障、产品研发、条线赋能
、人才培养等多维度，全面重塑产品管理体系。公司始终坚持以客户为本的核心价值理念，持续迭代产品营
造和工程检查评估体系，通过规范管控动作、明确技术要求等措施，提升产品落地品质。长沙天青、杭州璀
璨映澜、佛山华玺、上海臻境等各地新面市的项目呈现效果优秀，赢得市场肯定。
2.资产运营：把稳转型舵，精益运营提回报
上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨
14%。公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。报告期内，公司开业三年以上稳定期
项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。
报告期内，公司持有业务多点开花，新入市7个长租公寓、2个产业园、1个集中商业和1个酒店。公司坚
定轻重并举，报告期内成功竞得上海松江泗泾TOD集中商业项目，获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等4个轻
资产运营管理项目。
1）产业园
公司产业园业态布局国内核心一二线17个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城
（智造园）等。报告期末，公司管理范围内的产业园在营主要项目34个，总经营建筑面积约252万平方米，
在建及筹备项目规划经营建筑面积约66万平方米。2024上半年，公司产业园运营收入实现5.72亿元，开业三
年以上项目出租率达88%。
近年来，公司聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，联合高校院所、重点实验室、领
军科学家在公司管理的产业园联合打造产业创新平台，以“产业投资+孵化服务”协同模式，通过共建创新
中心承载新质生产力，截至目前累计引入5家国家级重点平台或高校院所、15个代表性产学研项目，搭建起
一套科技成果商业化加速模式。
公司连续四年获评行业权威机构全国产城发展商综合实力第一名，六年蝉联中国产业园区运营商第一名
。上半年，公司荣获中国产业园区轻资产运营商10强首位，持续巩固榜首优势。
2）集中商业
报告期末，公司管理范围内的集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约215万平方米，在建及筹开项
目总经营建筑面积约296万平方米。上半年，公司集中商业运营收入为8.38亿元，开业三年以上项目出租率9
0%。报告期内新开业三亚崖州招商花园里，开业招商率达90%，全场品牌崖州区首店率达99%，推动片区商业
提档升级。
集中商业聚力发展“海上世界”及“招商花园城”产品线，继深圳蛇口海上世界后，打造了厦门海上世
界——集邮轮母港、智慧办公、沉浸式主题商业、奢华酒店建筑群、滨海文娱等多业态为一体的城市新地标
。项目开业以来举办了厦门国际时尚周风尚发布会、厦门国际动漫节、2023哔哩哔哩千人干杯跨年夜、厦门
元宵民俗文化节等10余场城市级大型文化休闲活动，累计接待市民及游客超2000万人次，丰富城市的生活和
旅游体验。同时，厦门海上世界引入大量娱乐体验业态，拥有目前厦门最大的室内海洋王国,总体量超3万平
方米，年接待量可达10万人次,已然成为岛内约会、各路游客体验打卡优选地。
3）公寓
报告期末，公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约133万平方米，房源
总数3.24万间；建设期项目规划建筑面积约83万平方米。报告期内，公司长租公寓业务运营收入为6.29亿元
，开业1年以上公寓出租率达90%。上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房2898间
；其中深圳壹栈仕林臻邸项目，开业3个月时点出租率已达100%。
公司围绕壹间、壹栈、壹棠三条产品线构筑核心竞争力。投资端向北上深杭等核心城市核心区域聚焦，
最大化释放集约运营的规模效应。产品端不断推动壹棠、壹间产品标准迭代。报告期内，公司大体量项目壹
间槟榔园分批完成房源升级改造，改造房源入市两个月内出租率已达95%，租金水平稳步上升。服务端升级
服务力六大模型，深化服务场景下的数字化平台赋能，结合社群活动、会员体系运营，不断提高住客满意度
与品牌粘性，打造中高端市场服务品质标杆。
自证监会和发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金
(REITs)有关工作的通知》后，公司积极以融促产。报告期内公司以壹栈太子湾、壹栈林下两个优质项目为
基础资产，开展基础设施公募REITs申报发行工作，目前已完成相关部门的审核。后续，随着租赁住房REITs
的发行，公司的商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有经营业态均建立了资本市场退出通道，进一步确立
了公司资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。
4）写字楼
报告期内，公司写字楼实现运营收入6.50亿元，开业三年以上项目出租率80%。写字楼业务持续强化产
业聚能，打造“空间-产业”生态圈。上海东虹桥中心上半年揭牌产业互联网创新发展中心，首批入驻企业5
家，引入产业发展专家12名，持续聚焦工业互联网、商业互联网、绿色经济和智慧城市四大万亿级产业板块
，构建区域企业生态圈。
5）酒店
报告期内，公司酒店业务实现运营收入为4.96亿元。报告期内新开业1个三亚崖州湾馨乐庭酒店，新增
客房数133间，开业当月入住率100%，携程、美团、去哪儿等线上渠道评分均在4.8及以上。酒店业务上半年
荣获第十九届中国文旅星光奖“年度资产管理业主奖”，伊敦睿选酒店品牌荣获“年度卓越投资价值商务酒
店品牌”奖项。
3.城市服务：筑稳增长极，以轻带重促发展
1）物业管理
招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，保持战略定力，坚持“轻型化、规模化、科技
化、市场化”发展原则，坚定发展信心，贯彻“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，经营业绩呈现
总体平稳的运行态势。报告期内，招商积余实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%，截至2024年6月，
招商积余在管项目2209个，管理面积达3.85亿平方米。
招商积余深耕基础物业管理沃土，物业管理业务多领域市场拓展持续发力，上半年实现新签年度合同额
18.93亿元，其中第三方项目新签年度合同额17.40亿元；报告期内非住宅业态稳健增长，管理面积为2.52亿
平方米，占比66%，实现基础物业营业收入46.33亿元，占基础物业管理总收入的比重超七成，核心业态如金
融、互联网、航空、高校、医院、交通等项目拓展表现强劲。市场化住宅项目新签年度合同金额1.69亿元，
同比增长超70%。
招商积余聚焦影响力建设，品牌价值不断提升，荣获克而瑞物管“2024中国物业服务力百强TOP4”“20
24中国学校物业服务力TOP2”“2024中国公建物业服务力TOP1”等荣誉。
2）会展
上半年招商会展不断突破，扎实推进展会服务力提升，积极拓展自办展及轻资产业务，赋能综合开发。
顺利筹开杭州大会展中心、重庆科学会堂双项目，实现会展专业服务对外输出成功落地。
旗下运营的深圳国际会展中心项目上半年累计办展28场，展览面积193万平方米，其中举办10万平方米
以上大型展览8场，包含20万平方米以上超大型展览2场，首次落地深圳国际会展中心举办的展览36万平方米
；上半年累计承接举办31场覆盖会议、演艺、企业年会、发布会等多种非展活动。
3）邮轮
招商邮轮上半年共接待旅客261万人次，同比增长12%。其中，邮轮港口业务方面，推进跨境直升机项目
建设，实现“直升机+客船+客机”多式联运接驳通航，全球首条eVTOL跨城跨湾航线首次试飞成功。国际邮
轮业务方面，顺利完成3.23和4.18环球邮轮“太平洋世界”号访问蛇口邮轮母港共5515人次的保障，“亚洲
旗舰”MSC荣耀号6月29日在蛇口邮轮母港正式首航。水上客运业务方面，动态调整各航线经营策略，提升航
线旅客上座率及销售收入；推动水上客运与商业、酒店、物业业务协同；湾区游业务方面，紧抓客户需求，
持续优化海洋文旅产品，上新深中大桥观光航线，积极推进两艘湾区游轮新船建造工作。
4）代建
代建业务是招商蛇口“城市服务”业务重要组成部分，公司自2010年起开展代建业务，已累计承接代建
项目超530个，布局城市超23个，累计管理面积超1800万平方米，服务客户涵盖各地政府、各类企业，形成
了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等九
大产品业态的综合代建能力。
为推动代建业务规模化、专业化、品牌化发展，公司于2024年3月正式设立专业公司招商建管，作为招
商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。上半年，公司新增26个代建项目，新增代建管理面积约17
8万平方米，新进驻苏州、合肥等城市；在履约项目有序推进，多个项目上半年先后获得国际国家级奖项。
4.创新发展，数字化、智能化、绿色化赋能传统业态
围绕公司战略稳步推进多项重点数字化赋能举措落地。开发业务方面，聚焦当前业务发展重难点开展新
产品建设，全面升级成本管理系统，实现多阶段目标精细管理及动态成本多维度监控等目标；搭建客研数字
化平台，集成全国市场数据，辅助决策及专家研判，赋能精准营销。资产运营方面，持续推进能耗能效管理
，实现集中商业节电率5.48%，冷站智控节电率33.9%，有效监控和管理能源消耗，促进节能减排；打造“ON
E蛇口”客户生态圈，基于招商蛇口多元化业务优势，串联客户全生命周期生活场景满足客户多样化、品质
化的服务诉求。城市服务方面，建立一站式对客服务平台“积余服务”，提升客户触达效率及服务体验；积
极利用AI大模型建设物业工单助手，提高工单生成效率并实现自动质检，助力物业服务品质提升。
同时，公司持续加强数字化产品的自主可控能力，推动国家专利及软件著作权的申请及授权。2024年上
半年，公司共获得数字化专利9项，申报中数字化专利5项，共获得数字化软著授权3项。
作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥示范引领作用。公司在双碳行动纲领的指引下
加快低碳建筑建设，报告期内，装配式建筑面积新增221万平方米，占新开工项目面积比例为89%；新增绿色
建筑项目19个，新增建筑面积250万平方米。截至2024年6月底，公司累计建设绿色建筑项目505个，建筑面
积达6043万平方米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累计34个，建筑面积累计253万平方米。
5.ESG体系有机融入经营管理，稳步推动可持续发展
2024年上半年，公司坚定落实可持续发展战略，根据第一阶段的可持续能力提升计划，重点提升“绿色
运营”“责任营销”“客户服务”等十项关键议题管理能力；高质量披露公司2023年可持续发展报告，首次
以TCFD框架进行信息披露，在优化可持续发展相关信息可抓取性与披露质量的同时，推动公司可持续发展报
告走向标准化、国际化；市场表现保持优异，MSCIESG评级A（为A股房地产企业最高评级），国证、中证等E
SG评级均为AAA（行业第一）。
6.持续激发组织活力，进一步营造干事创业氛围
报告期内，公司在组织与文化采取了多种举措激发组织活力与文化凝聚力。在组织方面，根据行业形势
变化，结合公司经营管理导向，继续落实业务聚焦、管理聚焦，明确各层组织定位及调整方向：一方面，开
发区域由7个整合为5个，以“做强总部、做专区域、做实城市公司”为导向，建立并落地开发区域职能配置
原则，提升组织效率和标准化。另一方面，全面梳理非开发业务模式，既顺应市场趋势和公司战略导向，成
立代建业务专业公司“招商建管”，也进行业务整合推动组织精简，完成会展、产园、物业及公寓酒店业务
的组织架构整合和管理模式优化。在文化方面，公司在新形势下推动实施2024年文化聚力行动方案，发扬公
司45年来的文化引领优势，深入激发组织内生动力，既是依托招商局集团和公司深厚的历史文化底蕴，充分
挖掘“招商血脉蛇口基因”的深刻内涵，又是建立明确的企业文化行为标签，以正向引导牵引员工行为改变
，牵引组织行为优化，驱动高效型、创新型、关爱型组织建设，进一步营造干事创业的组织氛围，凝聚打造
以奋斗者为主体的员工队伍，为公司转型高质量发展奠定坚实的人才基石。
7.公司荣誉硕果累累
2024年上半年，招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略荣获包括中国
房地产TOP10研究组评定“2024沪深上市房地产公司综合实力TOP10第二位”“2024沪深上市房地产公司财富
创造能力TOP10第三位”“2024沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10第二位”和“2024沪深上市房地产公司
投资价值TOP10第二位”“2024中国房地产上市公司代建运营优秀企业”“2024中国房地产上市公司治理TOP
10”“2024中国产业新城运营商综合实力TOP10”；此外，还荣获易居研究院“2024房地产上市公司A股十强
第三位”；经济观察报“2024可持续蓝筹价值企业”“2024美好品质力先锋企业”；中物智库“2024中国物
业服务综合实力百强企业第三名”；克而瑞地新引力商管峰会“2024中国不动产商管综合实力TOP10”；方
升研究第十届产业园区大会“2024年度中国产业园区运营商50强第一名”；观点机构“2024住房租赁企业运
营卓越表现”等荣誉奖项。招商蛇口运营的蛇口滨海文化创意产业带荣获文化和旅游部颁发的“国家文化产
业示范基地”称号等荣誉奖项。
报告期末，公司拥有可出租土地面积150.40万平方米，出租率100%，报告期出租收入0.36亿元；公司拥
有的可出租物业总可出租面积599.18万平方米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等
多种业态。报告期内，公司实现出租收入24.81亿元，同比增加18.85%，总体出租率84.36%；报告期末，公
司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安等地拥有酒店客房3982套，酒店收入5.17亿元。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日
起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为
客户的按揭贷款提供担保总额约426.17亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
三、核心竞争力分析
（一）招商局集团强大的协同优势
作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，招商局集团旗下拥有一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业
。招商局集团150多年的稳健经营，一定程度上为公司多渠道、低成本地获取资源起到了良好的促进作用，
为公司稳步发展保驾护航。近年来，集团内部资源整合频频、产融协同高效，为公司实现综合发展提供了强
有力的资源与资金支撑，进一步促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。此外，招商局集团强大
的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力，其拥有的外部协同资源也给公司带来巨大的商业机遇
。
（二）前瞻的战略引领
招商蛇口立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三
大策略，构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融
化红利等“四个红利”的消退，行业发展逻辑正发生根本变化，行业处在发展的震荡期和转折点，但财务稳
健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至获得行业集中度提升红利，穿越
周期在激烈的竞争中不断胜出，实现可持续发展。基于对行业变化和发展趋势的研判，公司制定了前瞻性的
招商蛇口中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求，核心是
在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，形成稳健
均衡的业务结构。上半年，公司将“强心30城”的分档由“6+10+14”进一步聚焦为“10+X”，投资上重点
聚焦“核心10城”。通过中长期转型战略
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