经营分析☆ ◇001979 招商蛇口 更新日期：2025-04-04◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
园区开发与运营业务、社区开发与运营业务、邮轮产业建设与运营业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 1563.61亿 87.38 243.60亿 93.21 15.58
物业服务(行业) 154.37亿 8.63 16.79亿 6.42 10.87
资产运营(行业) 71.50亿 4.00 9674.39万 0.37 1.35
─────────────────────────────────────────────────
江南区域(地区) 505.87亿 28.27 47.35亿 18.12 9.36
华东区域(地区) 422.43亿 23.61 72.10亿 27.59 17.07
华南区域(地区) 374.11亿 20.91 100.65亿 38.51 26.90
华西区域(地区) 313.87亿 17.54 37.78亿 14.45 12.04
华北区域(地区) 150.05亿 8.38 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 23.13亿 1.29 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 399.03亿 77.82 48.84亿 79.49 12.24
城市服务(行业) 82.73亿 16.14 10.21亿 16.61 12.34
资产运营(行业) 30.97亿 6.04 --- --- ---
其他(补充)(行业) 22.97 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
江南区域(地区) 191.63亿 37.37 25.15亿 40.93 13.13
华东区域(地区) 92.07亿 17.96 19.02亿 30.96 20.66
华南区域(地区) 81.77亿 15.95 7.78亿 12.67 9.52
华西区域(地区) 81.65亿 15.92 6.61亿 10.75 8.09
华北区域(地区) 55.72亿 10.87 7771.53万 1.26 1.39
海外及其他区域(地区) 9.89亿 1.93 --- --- ---
其他(补充)(地区) 22.97 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 1539.57亿 87.97 262.97亿 94.58 17.08
城市服务(行业) 151.19亿 8.64 13.06亿 4.70 8.64
资产运营(行业) 59.32亿 3.39 2.00亿 0.72 3.38
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 499.87亿 28.56 79.38亿 28.55 15.88
江南区域(地区) 352.92亿 20.17 47.74亿 17.17 13.53
西南区域(地区) 277.32亿 15.85 57.44亿 20.66 20.71
深圳区域(地区) 186.69亿 10.67 51.67亿 18.59 27.68
华中区域(地区) 158.14亿 9.04 --- --- ---
华北区域(地区) 131.89亿 7.54 --- --- ---
华南区域(地区) 107.05亿 6.12 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 36.19亿 2.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 416.28亿 80.92 74.19亿 88.68 17.82
城市服务(行业) 70.75亿 13.75 6.84亿 8.18 9.67
资产运营(行业) 27.39亿 5.32 --- --- ---
其他(补充)(行业) 0.57 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 120.38亿 23.40 20.71亿 24.76 17.20
西南区域(地区) 96.94亿 18.84 12.95亿 15.47 13.35
江南区域(地区) 75.06亿 14.59 12.74亿 15.22 16.97
深圳区域(地区) 70.60亿 13.73 16.26亿 19.44 23.03
华中区域(地区) 53.82亿 10.46 3.97亿 4.74 7.38
华北区域(地区) 49.47亿 9.62 --- --- ---
华南区域(地区) 38.28亿 7.44 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 9.87亿 1.92 --- --- ---
其他(补充)(地区) 0.57 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售17.23亿元，占营业收入的0.96%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 39878.88│ 0.22│
│客户二 │ 39590.64│ 0.22│
│客户三 │ 39339.01│ 0.22│
│客户四 │ 29228.53│ 0.16│
│客户五 │ 24302.61│ 0.14│
│合计 │ 172339.67│ 0.96│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购74.34亿元，占总采购额的10.93%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 220611.99│ 3.24│
│供应商二 │ 196670.98│ 2.89│
│供应商三 │ 139419.07│ 2.05│
│供应商四 │ 103283.21│ 1.52│
│供应商五 │ 83443.54│ 1.23│
│合计 │ 743428.79│ 10.93│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
2024年世界经济维持中低速增长，全球化受阻、地缘政治冲突加剧、产业链重构等使经济面临的不确定
性加大。中国经济经受住内外部多重困难挑战带来的下行压力，国民经济运行总体平稳，新质生产力持续发
展。一揽子增量政策的出台，推动社会信心有效提振、经济明显回升，全年国内生产总值达到134.9万亿元
，同比增长5.0%，实现了预期目标。
2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政
治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“
四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效
提振了市场信心。四季度以来，市场成交显著回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场逐步走
向稳定。代建行业发展进入结构性调整，新签约规模保持增长，但伴随行业竞争加剧，服务费率呈下行趋势
。
全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。购物中心空置率有所回落
，但供应量仍较大；产业园与写字楼市场供需失衡仍有待改善，经营难度有所提升；公寓市场供应规模继续
扩大、需求稳中微降；酒店行业持续复苏，但商务与会议需求表现较弱。与此同时，国内公募REITs的逐步
成熟为行业带来新的机遇。底层资产已涵盖产业园区、保障性租赁住房和消费基础设施等多种类型，进一步
打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为房企转型发展提供了新的动力。
国内旅游市场稳步恢复，我国全面实施外国旅游团乘坐邮轮入境免签政策，有力促进了邮轮旅游市场持续回
暖；展览业保持平稳发展，市场化水平不断提升，国际化程度持续加深，京津冀、长三角、珠三角仍是热门
展览区域。
物业服务行业增量业务减少、存量竞争加剧、并购趋于理性，行业规模低位增长。头部企业全面参与市
场竞争，低价竞争白热化、刚性成本上涨，物企盈利持续承压，但行业结构性发展空间仍然存在。政府积极
引导行业有序发展，后勤社会化尚在进行时，康养、社区生活服务等增值服务潜在需求巨大，整体增量和存
量释放仍可支撑行业稳健成长。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司战略介绍
面对复杂的经营环境，招商蛇口持续加强战略研判能力，确保战略方向的准确性与前瞻性。报告期内，
公司围绕房地产行业新发展模式，快速识变、主动应变，对战略进行了优化升级，将原三大策略“区域聚焦
、城市深耕、综合发展”调整为“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”。通过打造“产品迭代力、内容运营力
、服务增值力”三大核心能力，实现“存量做优”与“增量优做”。
招商蛇口将始终秉持“承载美好生活”的初心，锚定行业五强的战略目标，致力于成为中国领先的城市
和园区综合开发运营服务商。公司以开发业务、资产运营、物业服务三大核心业务为支柱，着力构建“租购
并举、轻重结合”的业务结构，推动高质量发展，构建房地产发展新模式。
开发业务：打造生活新模式。公司坚持“五精”策略（精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促
去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本），全面提升产品力，致力于打造“招商好房子”，为消费者提供
高品质的生活空间，满足人们对美好生活的向往。
资产运营：打造生产新模式。公司将以“做好存量、做精增量”为核心理念，持续提升资产运营能力，
并伺机通过公募REITs推动存量资产价值释放，优化资产结构，同时精准布局增量市场，形成“开发-运营-
资本化-再投资”的资本循环闭环，打造高效、可持续的产业生态圈。
物业服务：打造服务新模式。公司将以“增强能力、做大规模”为目标，通过创新服务模式和提升运营
效率，为客户提供高品质的物业服务体验，不断扩大市场份额，树立行业标杆。
（二）主营业务介绍开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资
产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务
业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。
1、开发业务
招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了
住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀
深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的
社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。代建业务将积极发挥公司核心开发能力，
推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。
2、资产运营
资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及其他等多种业态的持有物业运营及资产管理。通过
招商商管、招商产园及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致
力于实现物业资产价值与投资回报双提升。在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放
项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。
其他业务包括会展、邮轮等业务。会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业
务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能公司综合发展；邮轮业务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与
城市游轮、海洋文旅产业运营为一体，致力于成为国内领先的海上文旅产业运营服务商。
3、物业服务
公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造物业管理与服务的生态圈，持续巩固差异化
竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容包括基础物业管理、平台增值服务及
专业增值服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。
（三）报告期公司经营情况概述
2024年，公司营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；实现归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%；
主要系受行业整体下行影响，公司开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所
致。报告期内，公司聚焦产品突围和创新营销，销售排名站稳行业五强，产品力跃居中国房企排行榜第四；
公司加大力度转型发展，不断提高资产运营质量和物业服务规模。
报告期内，公司主动适应房地产发展新模式变化，采取更为稳健的财务管理策略，全面打造“堡垒式”
的资产负债表及“棉袄式”的现金流量表，以更加安全的资产负债结构穿越行业周期。公司坚持以销定投、
以销定产，保持现金流稳定，增加在手现金储备。公司全年经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资
金余额达1003.51亿元。公司报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短
债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档。公司积极响应房地产融资新模式，推动融资模式回归项目逻辑，
利用经营性物业贷款新政，建立平台融资向项目融资转换的有效通道，全年落地经营性物业贷款92亿元，债
务结构更加稳固。全面落实降本增效举措，紧抓利率下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行债务置换
，资金成本显著降低。全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；2024年末，
公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。
1、开发业务
2024年公司累计实现签约销售面积935.90万平方米，签约销售金额2193.02亿元。公司在西安、长沙、
合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、
温州等九城进入当地销售排名前五。
公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。2024年，公
司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元。报告
期内，公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。
公司精雕细琢产品力，以系统性升级的产品管理体系实现住宅产品力跨越式突破，通过“首席设计师及
产品经理”管理体系，“方案+落地”双团队管理模式，成功研发打造“3+1”全新产品系——“玺”系以城
市顶豪基因打造“一玺一高定”的定制化生活图鉴；“天青”系通过空间解构重构东方隐奢美学，构建具有
文化共鸣的奢适居所；“启序”系以前瞻设计语言演绎属地文化，重塑人文美学居住体验，成就区域价值标
杆；“揽阅”系以都市自在乐活、烟火气息开创都市居住新范式。为优化产品价值呈现，创新构建“十二维
生活场景全生命周期体验系统”，从城市界面、园林景观、建筑立面、社区配套，室内的户型设计到毫米级
精工细节，通过沉浸式场景营造实现“所见即所得”的品质交付，2024年完美交付比例稳步提升。
报告期内，公司标杆项目亮点纷呈，20余个全国新作首开去化率领先竞品25%，其中北京招商玺、合肥
招商玺、武汉武昌序、成都翎云阁、西安揽阅、上海揽阅等共10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质
作品榜单，助力公司荣登2024中国房企产品力TOP100第四名，以设计驱动的产品溢价能力迈向行业前列。
公司自2010年起开展代建业务，已累计承接代建项目超540个，布局城市超27个，累计管理面积超2000
万平方米，服务客户涵盖各地政府机构、城投公司、大型企业，形成了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓
、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等九大产品业态的综合代建能力。为推动代
建业务规模化、专业化、品牌化发展，公司于2024年3月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗下统
筹管理并开展代建业务的专业公司。2024年，公司新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米,业
务聚焦实现爆发式增长。新进驻苏州、合肥、沈阳、西安、济南、十堰等城市；招商建管大力推进产品力和
服务力提升，发布《招商建管服务指南》，在履约项目高效推进，多个代销项目产品力出圈得到市场追捧，
多个项目获得国际国家级奖项。2024年代建新签约规模、代建综合能力、代建产品力均跻身行业TOP10。
2、资产运营
报告期内，公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨1
1%。公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。报告期内，公司开业三年以上稳定期项
目EBITDA回报率达6.42%，同比提升0.2个百分点。报告期内新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平
方米，含11个公寓、6个集中商业、3个产业园和3个酒店。公司发挥多元业态协同优势，年内新增签约轻资
产管理面积约91万平方米，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。
2024年，公司积极响应“十四五”规划要求，扩大保障性租赁住房的大规模建设，建立租购并举的住房
开发模式。以位于深圳的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目为底层资产，搭建蛇口租赁住房REIT平台，于2024
年10月23日完成上市发行，发售价格为2.727元/份，溢价率9.2%，募集资金13.64亿元。
随着租赁住房REIT的落地，公司已在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建多个REITs平台，成为
行业典范。
通过各REITs平台打通资产退出通道，公司成功构建了持有物业“开发－运营－资本化一再投资”的良
性循环体系，确立了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。这一模式实践了以存量带增量、以产
融促周转的轻重结合发展战略，构建了房地产发展的新模式。报告期末，公司通过公募REITs平台管理资产
约59万平方米，2024年管理口径收入达8.13亿。
1）产业园
公司产业园业态布局国内核心一、二线17个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧
城（智造园）等。报告期末，公司管理范围内的产业园在营主要项目31个，总经营建筑面积约261万平方米
，在建及筹备项目规划经营建筑面积约56万平方米。2024年产业园业务运营收入实现13.84亿元，开业三年
以上项目出租率达88%。
近年来，公司聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，联合高校院所、重点实验室、领
军科学家打造产业创新平台，以“产业投资+孵化服务”协同模式，通过共建创新中心承载新质生产力，202
4年累计引入5家国家级重点平台或高校院所、22个代表性产学研项目，搭建起一套科技成果商业化加速模式
。
公司连续四年获评行业权威机构全国产城发展商综合实力第一名，六年蝉联中国产业园区运营商第一名
。2024年，公司荣获中国产业园区轻资产运营商10强首位及国资国企高质量发展案例，持续巩固榜首优势。
2）集中商业
2024年末，公司管理范围内的集中商业在营项目47个，总经营建筑面积约277万平方米，在建及筹开项
目总经营建筑面积约233万平方米。报告期内，公司集中商业运营收入为17.70亿元，开业三年以上项目出租
率达91%。
报告期内新开业10个项目，其中重资产项目6个，轻资产管理项目4个。长沙观沙岭花园城项目开业招商
率达95%，超40%区域首进品牌，成功打造新一代花园城产品，推动片区商业提档升级。继深圳蛇口海上世界
和厦门海上世界后，打造了上海海上世界——毗邻亚洲最大的上海吴淞口国际邮轮港，充分融合自然和人文
景观优势，涵盖了购物中心、甲级写字楼、亲子度假休闲服务公寓及伊敦康得思酒店，是集购物、休闲、文
化、艺术于一体的综合性商业巨舰，开业后立刻成为上海城市微度假超级目的地。公司持续践行轻资产转型
战略，其中上海传媒港花园里位于上海徐汇区核心地带，项目以立体的交通网络、多元品牌组合和创意的空
间设计，创造出流畅便捷、开放宜人的地下商业街区。项目开业即爆，客流销售维持高位，开业及经营效果
取得业主方高度赞誉。
3）公寓
2024年末，公司管理范围内的公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约144万平方米，房源总数3
.42万间；建设期项目规划建筑面积76万平方米。报告期内，公司公寓业务运营收入为12.34亿元，开业1年
以上精品公寓出租率达90%；2024年新开业11个精品公寓和1个服务式公寓，新增管理面积26万平方米。其中
，上海壹间汇青苑开业运营7个月出租率达90%以上；深圳壹栈仕林臻邸开业运营10个月出租率达99%。
公司围绕壹间、壹栈、壹棠三条产品线构筑公寓品牌的核心竞争力。投资端向北上深杭等核心城市核心
区域聚焦，不断提高区域浓度和规模效益。以多场景会员运营，多元化社群活动、多渠道用户平台，不断提
高住客满意度与品牌黏性，打造中高端市场服务品质标杆。报告期内，公寓客户满意度95分，实现连续三年
提升。报告期内，公司下属公寓运营公司——招商伊敦，荣获中指研究院“2024-2025中国住房租赁资产管
理优秀企业”榜首、观点机构“2024租住房赁企业运营卓越表现奖”等多个行业重要奖项。
4）写字楼
2024年，公司管理范围内的写字楼业务实现运营收入13.49亿元，开业三年以上项目出租率达81%。写字
楼业务持续强化产业聚能，重点关注战新产业，通过“空间－产业”生态圈汇聚企业与高精尖人才，共创企
业与员工的“美好商务社区”。深圳蛇口片区写字楼联合深圳南山区政府打造战略性新兴产业载体空间，联
合导入低空产业、海洋经济等相关产业客户；武汉招商时代总部在武汉青山区政府支持下拟打造跨境电商产
业园，引进、培育和服务国内跨境电商平台和企业，打造区内商贸产业转型新引擎。未来，写字楼业务将持
续聚焦工业互联网、商业互联网、绿色经济和智慧城市四大万亿级产业板块，构建区域企业生态圈。
5）酒店
2024年，公司管理范围内的酒店业务实现运营收入为10.18亿元。在管酒店承接北京“一带一路”国际
合作高峰论坛、杭州亚残运会、广东省高质量发展大会、西安丝绸之路国际博览会等重要活动。公司荣获第
十九届中国文旅星光奖“年度资产管理业主奖”，伊敦睿选酒店品牌荣获“年度卓越投资价值商务酒店品牌
”奖项。
6）其他
招商会展在报告期内顺利筹开杭州大会展中心、重庆科学会堂双异地会展项目，成功举办中国唯一以数
字贸易为主题的国家级、国际性、专业型展览——第三届全球数字贸易博览会、第三十届COMICUP创作交流
展、第三届数字促进经济社会发展论坛等科创领域重磅活动，受到国内外的高度关注，实现会展专业服务对
外输出成功落地。旗下运营的深圳国际会展中心项目全年展览面积超500万平方米，成功举办一系列国际性
、国家级、高规格、高人气、大规模展会，如2024年世界隧道大会、文博会及文化强国论坛、第111届全国
糖酒商品交易会、第二十六届中国国际高新技术成果交易会等，并连续四年成功举办2024深圳跨境电商自办
展。
招商邮轮积极打造海洋高品质文旅融合发展新优势，全年累计服务旅客501万人次。其中，邮轮港口业
务方面，迎来“太平洋世界号”“MSC荣耀号”首次靠泊，服务邮轮旅客8.9万人次，同比增长323%。水上客
运业务方面，动态调整各航线经营策略，提升航线旅客上座率及销售收入；推动水上客运与商业、酒店、物
业业务协同。湾区游业务方面，全年开航2326班次，为57.1万人次旅客带来独特的海上生活方式体验，获评
2024年国内水路旅游客运精品航线第一批典型案例，是广东省唯一入选项目。邮轮运营业务方面，打造国内
首个欧美旅客入境沿海邮轮旅游项目，累计服务外籍旅客近4000人次。低空业务方面，推进跨境直升机项目
建设，实现“直升机+客船+客机”多式联运接驳通航，全球首个eVTOL跨城航线试飞成功。
3、物业服务
招商积余为公司旗下物业服务和轻资产运营服务平台，始终坚持做大做强的战略定位，坚定不移地贯彻
“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定可持续发展。2024年，招商积余全面落实精益运营，
首次达成利润增长超过收入增长的突破，迈向了高质量发展的新阶段。报告期内，招商积余实现营业收入17
1.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。报告期末，招商积余在管项目229
6个，管理面积达3.65亿平方米。
依托集团全产业链资源优势，持续巩固非住领域头部服务商地位。报告期内，招商积余全年第三方拓展
年度合同额达36.93亿元，其中第三方外拓市场非住宅业态新签年合同额达34亿元，占第三方拓展的92%，战
略细分赛道优势持续扩大，构建起覆盖全国逾160个城市的服务网络。通过“标杆项目+战略客户”双擎驱动
，打造差异化市场竞争能力，医疗业态全年新签合同额1.76亿元，较上年翻番增长；交通业态业绩亮眼，实
现新签年度合同额1.62亿元；聚焦高端制造领域，IFM业态签约上海华为青浦研发中心等标杆项目，新签年
度合同额3.2亿元。全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达96%。未
来将深化全链条服务能力，通过科技赋能与生态协同，打造覆盖城市服务全场景的生态化服务矩阵，持续巩
固非住业态领跑优势。
深化增值业务战略升级，构建多元化价值创造体系。其中，平台增值业务实现营收5.36亿元，以到家汇
等平台为代表，通过持续深化数字化升级，带动平台交易额突破11亿元。专业增值营收达25.51亿元，以招
小充为代表的智慧能源业务加速布局，充电桩累计部署近3万台，服务用户规模持续扩大；深耕精装修等高
附加值业务赛道，并加速自有租售平台（余房网）迭代升级，为公司贡献稳定业绩增长。
人工智能构建物业发展新模式，创新客户服务模式，升级服务体验。招商积余发布“积余服务”面客端
App及小程序，集成近70项智慧物业服务功能，针对不同业态客户，实现“千楼千面”定制化服务。依托AI
大模型等新兴技术，围绕物业服务场景，上线“物业AI工单助手”，实现客服通话全质检、智能报单等功能
，通话自动录单效率提升90%，物业服务响应提升17%。
招商积余持续深化服务创新与品质升级，住宅及非住业态客户满意度保持行业领先，获评“2024中国物
业服务力百强企业TOP4”“2024中国品质物业服务领先企业”等荣誉。
4、数智化
报告期内，公司坚决落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等
先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。
智慧空间领域，构建全域安全、绿色低碳的智慧化环境。依托物联网、大数据、多模态大模型等先进技
术，打造招商蛇口智慧社区，实现住宅产品的智慧化运营与管控，为社区配备“智慧大脑”，营造全域安全
、极致便捷的生活体验。同时，深度运营能耗能效平台，引入AI冷站技术，通过对历史能耗、季节、温度、
客流等多维度数据的深度挖掘与分析，动态优化能源规划，生成智能化设备调度策略，显著提升能源利用效
率，赋能低碳智慧化资产运营管理。
智慧运营领域，AI创新突破，赋能业务提质增效。借助AI大模型技术打造经营分析助手，实现核心经营
指标自助分析和智能问数，助力提升决策效率。搭建客研数字化平台，集成全国市场数据，辅助决策及专家
研判，赋能精准营销；全面升级成本管理系统，实现多阶段目标精细管理及动态成本多维度监控等目标。
智慧服务领域，打造“千楼千面”定制化体验，提升客户满意度。基于招商蛇口多元化业务优势，全新
打造“One蛇口”一站式智慧服务平台，整合住宅、商业、公寓、文化艺术等全场景服务，覆盖客户全周期
需求，精准匹配高品质服务，提供物业、增值、周边等线上服务组合，丰富“最后100米生活服务圈”，实
现客户需求“一键触达、全程闭环”，提升客户触达效率及服务体验。
5、可持续发展
2024年，公司的可持续发展工作迈入常态化、长效化管理的新阶段，在环境、社会和治理（ESG）三大
维度持续发力，推动企业与环境、与社会的和谐共生。
环境维度：赋能绿色城市，践行“双碳”战略。作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在双碳行动
纲领的指引下加快低碳建筑建设。报告期内，装配式建筑面积新增280.90万平方米，占新开工项目面积比例
为88.90%；新增绿色建筑项目32个，新增建筑面积417.74万平方米。截至2024年底，公司累计建设绿色建筑
项目518个，累计建筑面积达6210.46万平方米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累计35个，累计建筑面积
256万平方米。
社会维度：承载美好生活，共创社会价值。公司不断完善福利保障体系，优化人才培养机制，为员工提
供广阔的发展空间和健康的工作环境。公司建立全周期管理机制，携手产业链上下游共同打造绿色质造生态
，推动可持续发展理念贯穿整个价值链。公司积极开展具有广泛影响力的公益活动，其中C-Star非洲青年创
业创新项目成功入选“中非合作论坛北京行动计划”，为促进中非合作与青年发展贡献力量。
治理维度：引领诚信担当，强化风险管理。公司切实保障中小股东的知情权、参与权和收益权，确保公
司治理透明、公正。不断提升董事会多元化水平，为管理层科学决策提供有力支持。坚守诚信经营理念，搭
建“守廉有为”廉洁文化体系，筑牢企业发展的道德基石。强化全面风险管理，实现内控自我评价全覆盖，
为公司稳健运营保驾护航。
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