经营分析☆ ◇001979 招商蛇口 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
园区开发与运营业务、社区开发与运营业务、邮轮产业建设与运营业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 399.21亿 77.54 64.96亿 87.75 16.27
物业服务(行业) 81.11亿 15.75 9.37亿 12.66 11.55
资产运营(行业) 34.53亿 6.71 -2992.54万 -0.40 -0.87
─────────────────────────────────────────────────
东部地区(地区) 208.33亿 40.46 23.65亿 31.94 11.35
南部地区(地区) 176.71亿 34.32 39.12亿 52.84 22.14
中西部地区(地区) 66.32亿 12.88 6.15亿 8.31 9.27
北部地区(地区) 63.49亿 12.33 5.11亿 6.91 8.06
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 1563.61亿 87.38 243.60亿 93.21 15.58
物业服务(行业) 154.37亿 8.63 16.79亿 6.42 10.87
资产运营(行业) 71.50亿 4.00 9674.39万 0.37 1.35
─────────────────────────────────────────────────
江南区域(地区) 505.87亿 28.27 47.35亿 18.12 9.36
华东区域(地区) 422.43亿 23.61 72.10亿 27.59 17.07
华南区域(地区) 374.11亿 20.91 100.65亿 38.51 26.90
华西区域(地区) 313.87亿 17.54 37.78亿 14.45 12.04
华北区域(地区) 150.05亿 8.38 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 23.13亿 1.29 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 399.03亿 77.82 48.84亿 79.49 12.24
城市服务(行业) 82.73亿 16.14 10.21亿 16.61 12.34
资产运营(行业) 30.97亿 6.04 --- --- ---
其他(补充)(行业) 22.97 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
江南区域(地区) 191.63亿 37.37 25.15亿 40.93 13.13
华东区域(地区) 92.07亿 17.96 19.02亿 30.96 20.66
华南区域(地区) 81.77亿 15.95 7.78亿 12.67 9.52
华西区域(地区) 81.65亿 15.92 6.61亿 10.75 8.09
华北区域(地区) 55.72亿 10.87 7771.53万 1.26 1.39
海外及其他区域(地区) 9.89亿 1.93 --- --- ---
其他(补充)(地区) 22.97 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 1539.57亿 87.97 262.97亿 94.58 17.08
城市服务(行业) 151.19亿 8.64 13.06亿 4.70 8.64
资产运营(行业) 59.32亿 3.39 2.00亿 0.72 3.38
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 499.87亿 28.56 79.38亿 28.55 15.88
江南区域(地区) 352.92亿 20.17 47.74亿 17.17 13.53
西南区域(地区) 277.32亿 15.85 57.44亿 20.66 20.71
深圳区域(地区) 186.69亿 10.67 51.67亿 18.59 27.68
华中区域(地区) 158.14亿 9.04 --- --- ---
华北区域(地区) 131.89亿 7.54 --- --- ---
华南区域(地区) 107.05亿 6.12 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 36.19亿 2.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售17.23亿元，占营业收入的0.96%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 39878.88│ 0.22│
│客户二 │ 39590.64│ 0.22│
│客户三 │ 39339.01│ 0.22│
│客户四 │ 29228.53│ 0.16│
│客户五 │ 24302.61│ 0.14│
│合计 │ 172339.67│ 0.96│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购74.34亿元，占总采购额的10.93%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 220611.99│ 3.24│
│供应商二 │ 196670.98│ 2.89│
│供应商三 │ 139419.07│ 2.05│
│供应商四 │ 103283.21│ 1.52│
│供应商五 │ 83443.54│ 1.23│
│合计 │ 743428.79│ 10.93│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
2025年上半年，我国有效实施更加积极有为的宏观政策，着力扩大国内需求，稳住楼市股市，加快培育
新质生产力，国民经济在复杂内外部环境下展现出较强韧性，国内生产总值同比增长5.3%，经济运行总体平
稳。
我国房地产市场支持政策继续发力，中央和地方密集出台多项措施，推动市场止跌回稳。政策主要围绕
提振需求、优化供给、打造“好房子”、构建新模式等方面展开，需求端包括下调个人住房公积金贷款利率
、提升公积金贷款额度、实施购房补贴、契税优惠及“以旧换新”等，供给端包括推进“好房子”建设、城
市更新、收购闲置存量土地和商品房等。上半年市场整体延续修复态势，新房市场基本平稳，二手房成交延
续增长态势，但二季度以来市场止跌回稳态势有所减弱。1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，
同比下降3.5%，新建商品房销售额4.42万亿元，下降5.5%，面积和金额降幅与1-5月相比有所扩大。
2025年上半年，全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。购物中心
空置率有所上升，租金依旧下行，经营难度增大；产业园与写字楼市场供需失衡趋势延续；公寓市场呈现出
“市场化+保租房”双轨发展特征，受保租房供应增加影响，平价公寓市场受到一定冲击，而中高端细分市
场潜力较大；酒店行业受商旅客群需求减少影响，整体经营承压，大宗资产交易活跃。国内公募REITs逐步
进入稳定发展轨道，“新发+扩募”推动REITs市场规模持续增长，为房企转型发展提供了新的机遇。
国内旅游经济温和复苏，受益于外国旅游团乘坐邮轮入境免签和进一步放宽外国人过境免签等政策的实
施，邮轮旅游市场继续回暖。展览业保持良好发展态势，核心城市展会数量、规模及国际化程度进一步提升
。
物业服务行业正处在挑战与机遇交织的转型升级关键阶段。一方面，行业面临外部形势严峻、市场从增
量转向存量、竞争加剧、盈利承压等现实考验；另一方面，“新型城镇化战略”“城市更新行动”等政策持
续加码，后勤社会化尚在进行时，社区康养、到家服务等增值需求加速释放，国家将物业服务纳入鼓励类行
业的政策红利，加上物业服务行业在民生保障和基层治理中的价值愈发凸显，都在推动行业向“高质量发展
”主旋律转型。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司战略介绍
招商蛇口将始终秉持“承载美好生活”的初心，锚定行业五强的战略目标，致力于成为中国领先的城市
和园区综合开发运营服务商。公司以开发业务、资产运营、物业服务三类核心业务为支柱，着力构建“租购
并举、轻重结合”的业务结构，推动高质量发展。
开发业务：打造生活新模式。公司坚持“五精”策略（精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促
去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本），全面提升产品力，致力于打造“招商好房子”，为消费者提供
高品质的生活空间，满足人们对美好生活的向往。
资产运营：打造资管新模式。公司将以“做好存量、做精增量”为核心理念，持续提升资产运营能力，
并伺机通过公募REITs推动存量资产价值释放，优化资产结构，同时精准布局增量市场，形成“开发-运营-
资本化-再投资”的资本循环闭环，打造高效、可持续的产业生态圈。
物业服务：打造服务新模式。公司将以“增强能力、做大规模”为目标，通过创新服务模式和提升运营
效率，为客户提供高品质的物业服务体验，不断扩大市场份额，树立行业标杆。
（二）主营业务介绍
开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中
商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管
理、平台增值服务及专业增值服务等。
1.开发业务
招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了
“招商好房子”住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模
块，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，
招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。代建业务将积极发挥公司
核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。公司通过专业、温暖的
“招牌服务”，围绕置业有招、期待有招、预鉴有招、归家有招和安心有招，打造覆盖客户全生命周期的服
务体系。
2.资产运营
资产运营涵盖集中商业、产业园区、公寓、写字楼、酒店、会展及邮轮等多元业务。公司上半年成立资
产管理部，强化资产统筹管理能力，通过招商商管、招商产园、招商伊敦、招商邮轮等专业公司进行全生命
周期的精细化运营管理。公司致力于在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，帮助客户与项目一同成
长，关注并努力释放项目所有经营潜能，实现物业资产价值与投资回报双提升。公司已搭建主要持有经营业
态的资本市场退出通道，构建了资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。
3.物业服务
公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造物业管理与服务的生态圈，持续巩固差异化
竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容包括基础物业管理、平台增值服务及
专业增值服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。全面借助数智化系统“One蛇口”平台，
创建“好服务生活体系”，从贴心链家、安心筑家到暖心居家和倾心礼遇，以美好生活AllinOne，落地招商
蛇口“美好生活承载者”品牌理念。
（三）报告期公司经营情况概述
2025年上半年，公司营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；利润总额31.08亿元，同比增长5.05%；综
合税前毛利率14.38%，同比提升2.39个百分点；加权平均净资产收益率1.26%，同比提升0.27个百分点。招
商蛇口始终稳住开发业务基本盘，把增加现金流入作为核心任务，增厚安全垫；抓好资产经营提升基本面，
以多措并举实现多元化盘活；培育物业服务增长极，以专业能力谋求外延式发展；秉持底线思维，统筹安全
与发展，以短中期经营安全筑牢中长期转型之基。
公司积极融入房地产市场“止跌回稳”大势，进一步优化财务管理策略，在坚守现金流安全底线，持续
优化资产负债结构的同时，更加注重安全与发展的平衡，践行稳中求进的发展策略。期末货币资金总额877.
64亿元，在手资金保持合理充裕水平，公司坚持严控债务杠杆，“三道红线”始终处于绿档。报告期末，公
司剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、现金短债比为1.30。公司顺应房地产融资新模式，
持续提升经营性物业贷款规模，拉长债务久期。截至报告期末，公司银行融资占比66%，同比提升3个百分点
，上半年落地经营性物业贷款82亿元，上半年末平均债务期限5.3年，债务结构更加稳固。公司紧抓市场利
率下行通道，深入推进融资降本，加快高息债务置换，资金成本显著降低。上半年新增公开市场融资31亿元
，票面利率均为同期同行业最低水平；上半年末综合资金成本2.84%，较年初降低15BP，保持行业领先水平
。
1.开发业务
2025年1-6月，公司累计实现签约面积335.00万平方米，累计实现签约销售金额888.94亿元，销售规模
市场排名第四。高能级核心城市的市场地位持续巩固，核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提升4个百分点
。公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中上海、深圳、西安、南京、长沙、徐州、南通、郑
州进入TOP3，合肥、成都、重庆、温州进入TOP5。公司持续夯实开发业务基本盘，加大存货去化力度，营销
管理精细度不断提升，上半年公司首开项目货值去化率同比提升4个百分点，持销项目货值去化率同比提升6
个百分点。
公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。2025年上半
年，公司累计获取16宗地块，总计容建面约167万平方米，总地价约353亿元，公司需支付地价约为219亿元
。
招商蛇口秉承“美好生活承载者”的品牌主张，自2025年起，积极响应建设好房子的政策要求，推出“
安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”7大维度，28个场景模块，4
85项技术的“招商蛇口好房子”技术体系及企业品质标准，构建“智慧安全的品质之家、自然和谐的美学之
家、友邻相伴的长情之家”三大价值主张，持续为客户建设“新时代﹑高品质”的好房子。在克而瑞2025上
半年“中国好房子”测评中，上海康定壹拾玖、成都锦城序，北京招商序三个项目进入克而瑞好房子综合TO
P20榜单，此外还有4个项目分别进入“安全性能”“舒适宜居”“绿色低碳”“社区环境”单项榜单。2025
年上半年标杆项目亮点纷呈，其中杭州杭序府、成都锦城序、长沙招商揽阅、广州招商林屿境等共9个申报
项目全部入选上半年克而瑞全国十大高端/轻奢/品质作品榜单，以设计驱动的产品溢价能力持续领跑行业。
2025年上半年，公司新增41个代建项目，新增代建管理面积482万平方米。代建业务新进驻北京、上海
、徐州、佛山等城市。公司在合肥、沈阳、武汉多个代建项目入市，成为当地现象级红盘，助力塑造招商建
管“高品质代建”标签。
2.资产运营
报告期末，公司管理范围内全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%，EBITDA实现19.0亿元，同比
上涨0.4%。报告期内新入市13个项目，新增经营面积约72万平方米，含7个公寓、3个集中商业、1个产业园
和1个酒店。公司发挥多元业态协同优势，上半年新增轻资产管理面积约18万平方米，管理输出项目位于上
海、杭州、无锡。
1）集中商业
报告期末，公司管理范围内的集中商业在营项目50个，总经营建筑面积约309万平方米，在建及筹开项
目总经营建筑面积约206万平方米。报告期内，公司集中商业运营收入为9.4亿元，开业三年以上项目出租率
91%。
公司全力推进“X+商业”核心战略，重资产与轻资产“双轮驱动”，在区域深耕、客群洞察、品牌联动
、生态合作等维度持续破局和进阶，2025年将逆势新开9个项目，进一步推动城市商业生态的升级与繁荣。
上半年新开业3个项目，分别为深圳K11、深圳太子湾Villa和南京玄武花园城。太子湾VILLA位于太子湾百万
方滨海综合体的先行示范区，是深圳首个“滨海独栋商业街区”，以“日咖夜酒”“运动健康”“设计甄选
”三大核心标签，串联多个主题场景化，创造了独特的滨海生活消费体验。南京玄武花园城打造全国首个“
天文主题+生态商业”综合体，汇聚超240家品牌，聚焦可持续、骑行友好、宠物友好理念，布局户外、潮奢
、生活方式赛道，首进品牌达127家，占比超过50%，通过首店品牌的集群效应强化内容吸引力，进一步刷新
区域商业能级。
2）产业园
公司产业园业态布局国内核心一、二线17个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧
城（智造园）等。报告期末，公司管理范围内的产业园主要在营项目32个，总经营建筑面积约282万平方米
，在建及筹备项目规划经营建筑面积约60万平方米。报告期末，产业园运营收入实现6.4亿元。持续优化轻
资产运营模式、深耕核心城市，上半年新增杭州及无锡2个轻资产管理项目。
公司持续以新质生产力引领发展，持续聚焦数智科技、绿色科技、生命科技三大新兴产业方向，以集产
业研究、产业引入、产业孵化和产业服务为一体的业务运营能力，推动园区从物业空间运营商向产业发展运
营商转型升级。上半年举办“前海-蛇口低空经济先导区生态共创大会”，推出“南山领航，畅飞湾区”等
活动，引入多家低空领域企业正式签约入驻，持续推动低空经济在前海-蛇口区域的高质量发展。凭借专业
运营与产业生态构建，目前全国园区入驻25家国家级小巨人、138家省级专精特新企业、18家瞪羚企业、298
家国家高新技术企业，以硬核企业矩阵夯实产业根基。
公司产业园业务连续五年蝉联“年度影响力产业运营发展企业TOP30”第一名，七年蝉联“年度中国产
业园区运营商50强”第一名等多个高质量荣誉，持续巩固行业领先优势。
3）公寓
报告期末，公司管理范围内的公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约164万平方米，房源总数
超4万间；建设期项目规划建筑面积55万平方米。报告期内，公司公寓业务运营收入为6.5亿元，开业1年以
上精品公寓报告期末出租率达92%。
上半年新入市7个公寓项目，入市总房量4,917间。其中壹间网谷开业4个月时点出租率达90%，壹栈太子
湾二期开业1个月整体去化率达45%。6月底试运营的上海壹间·新桥G60科创云廊社区，是公司在上海首个从
土地获取、规划设计、开发建设到长期持有运营全链条自主打造的公寓资产项目，为探索可持续、可复制的
租赁住房发展模式提供了实践样本，同时标志着公司在上海租赁住房领域迈出了坚实而重要的一步。存量做
精方面，公司持续以产品力和运营力焕新资产价值，服务标杆项目壹间槟榔园完成第四期批量改造升级，优
化公区配套，构建生活基础服务+空间配套服务+内容运营服务的增值服务体系，上半年客户满意度达95分，
增值业务户均收入同比上升44%。
公寓业务先后在克而瑞住房租赁企业品牌传播力、观点机构住房租赁企业盈利能力、住房租赁企业资管
运营等三个榜单中跻身行业三强。
4）写字楼
报告期内，公司管理范围内的写字楼业务实现运营收入6.0亿元。写字楼业务持续强化资源联动能力，
利用楼宇优势积极打造特色产业平台。深圳海上世界片区写字楼项目通过搭建前海深港合作区产业聚集区、
低空经济先导区、战新产业载体上半年片区实现签约超3万平方米；上海东虹桥中心深入联动上海市长宁区
政府打造虹桥国际低空经济产业园，上半年实现近1万平方米企业入驻；新入市南京招商局中心联动南京市
玄武区政府打造“玄武云上会客厅”并揭牌六大产业基地。
5）酒店
报告期内，公司酒店业务实现运营收入为5.1亿元。上半年盛大开业深圳南山伊敦酒店，其前身是承载
改革开放历史的地标性建筑，历经3年改造、功能调整、空间扩容后蜕变为伊敦酒店品牌的旗舰之作，升级
成集酒店、会议、服务公寓于一体的综合性国际化高端旅居社区，成为城市更新传承与创新、功能与效益、
历史与现代融合的成功范例。在第二十五届中国文旅金马奖盛典中，公司旗下蛇口壹棠服务公寓与深圳南山
伊敦酒店双双获奖，分别被授予“年度卓越服务式公寓”以及“年度卓越新开业酒店”荣誉。
6）其他（会展、邮轮）
招商会展旗下展览规模持续扩大，高规格会议活动及自办展影响力显著提升。招商会展旗下4大场馆上
半年共计举办展览381万平方米，其中包括第二十一届中国（深圳）国际文化产业博览交易会、第三十七届
中国国际塑料橡胶工业展览会、第十七届深圳国际电池技术交流展览会、第三十一届COMICUP同人创作交流
展等多场行业标杆展会。举办非展会议活动103场，覆盖华为、OPPO、腾讯、上海大众等头部企业大会及文
化强国论坛、CCTB肿瘤标志物学术大会等权威会议。举办两场高规格自办展会议，AIPC2025全球大会、清华
大学工程专业春季博士生论坛，其中AIPC2025全球大会为AIPC成立67年来首次在中国内地举办，与会嘉宾规
模创历届参会之最。
招商邮轮积极应对市场变化，以创新驱动交旅融合转型，上半年累计服务旅客206万人次。水上客运业
务方面，与横琴长隆、携程合作创新推出“长隆号”主题客轮，打造沉浸式交旅体验；上环航线精准施策，
通过推行年卡、以价换量等，实现客流同比提升81%。湾区游业务方面，开通蛇口-香港维港旅游新航线，优
化船上产品，加大渠道营销力度，拓展团体市场；同时“海上看湾区”项目荣获中国旅游景区协会“2025旅
游目的地创新发展案例”荣誉。邮轮港口业务方面，加大国际邮轮引轮，实现爱达邮轮“地中海号”10个航
次落地；公司积极拓展低空旅游市场，与通用航空公司合作开展直升机空游及交通接驳，推进跨境直升机口
岸验收，为构建海空立体交通旅游网络奠定坚实基础。
3.物业服务
招商积余为公司旗下物业服务和轻资产运营服务平台，始终坚持做大做强的战略定位，坚定不移地贯彻
“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定可持续发展。报告期内，招商积余实现营业收入91.0
7亿元，归母净利润4.74亿元，分别同比增长16.17%和8.90%。报告期末，在管项目2,370个，管理面积达3.6
8亿平方米。
依托集团全产业链资源优势，持续巩固非住领域头部服务商地位，创新突破市场化住宅赛道。报告期内
，招商积余市场化住宅赛道新签合同额同比增长23%。战略细分赛道优势持续扩大，通过“标杆项目+战略客
户”双擎驱动，上半年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目；重点推进IFM战略规划落地建设，
新签年合同额同比提升11%。未来将深化全链条服务能力，通过科技赋能与生态协同，打造覆盖城市服务全
场景的生态化服务矩阵，铸造全业态市场化发展能力。
招商积余聚焦影响力建设，打造标杆树立品牌，荣获“2025中国物业服务企业综合实力500强第3名”“
2025中国物业服务力百强企业TOP3”“2025中国物业品牌影响力百强企业”等荣誉。
4.数智化
围绕公司战略稳步推进多项重点数智化赋能举措落地。开发业务方面，聚焦当前业务发展重难点开展数
智化产品建设与运营，推广新成本管理系统，助力公司成本精细化管理和业财穿透式管控；完善数字化营销
体系，增强营销投放有效性管理，激活公客池高潜客户匹配高服务力顾问促转化，通过AI工牌强化接待过程
监控及客户洞察分析能力，持续提升营销获客及转化力。资产运营方面，持续推进能耗能效管理，实现集中
商业同比节电率4.89%，有效监控和管理能源消耗，促进节能减排；打造“ONE蛇口”客户生态圈，助力积余
增值业务，提升核心业主客群活跃度，推出荟豆支付码，丰富商业荟豆消费场景，强化社商协同。物业服务
方面，构建AI智能管家，实现面客端入口和重点服务场景全覆盖，提升服务品质与效率；推动AI视频巡检，
围绕环境、人员、车辆三类高频检查点，实现异常事件主动识别，巡检提效。
公司持续加强数字化产品的自主可控能力，推动国家专利及软件著作权的申请及授权。2025年上半年共
获得数字化发明专利授权1项，新增已受理数字化发明专利1项，新增申报数字化软著授权15项。
5.可持续发展
2025年，是招商蛇口可持续发展战略第一阶段行动方案的收官之年。在ESG管理实践方面，公司重点提
升绿色建筑、绿色运营、供应链管理等能力，推进全公司培训体系建设，全面启动双重重要性分析工作，深
入识别公司ESG各类议题的相关影响、风险和机遇（IROs）；在ESG信息披露方面，公司根据深交所、财政部
的最新披露要求，及时调整ESG议题框架和议题内涵，推动公司可持续发展报告提前走向标准化、国际化；
在ESG市场表现方面，公司MSCIESG评级维持A级，国证ESG评级为AAA，中证、WIND等其他评级也位列领先水
平。
作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口通过标杆项目引领行业低碳转型。报告期内，在“双碳”战
略驱动下，吉布提SPC综合体获全球首个“绿建环评既有建筑（全球版）”认证，打造“一带一路”绿色标
杆。截至报告期末，公司新增绿色建筑项目15个，新增建筑面积164万平方米；累计建设绿色建筑项目533个
，建筑面积达6,374万平方米。其中，超低/近零/零能耗项目累计38个，总建筑面积287.20万平方米。
6.组织建设
公司顺应行业深度调整趋势，聚焦战略落地与效能提升，通过组织变革、文化聚力与学习型组织建设三
维驱动公司转型发展。组织变革层面，公司总部新成立资产管理部，将风险管理部/法律合规部/审计稽核部
分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部，进一步强化专业管控；开发业务减少管理层级，取消五个区
域公司，由公司总部直接管理下属城市公司，推动经营管理提质增效；文化聚力层面，以“走实、走深、走
心”深化服务文化，推动总部“寓管理于服务”理念落地，细化奋斗者行为标签并嵌入人才评价与荣誉激励
体系，实现服务力向生产力转化。同步打造学习型组织生态，以数字化学习平台为载体，构建“战略—能力
—学习”映射矩阵，激活组织知变能力，推动学习力向发展动能转化，持续锻造以奋斗者为核心的员工队伍
，为公司高质量转型发展夯实人才与机制根基。
7.公司获得荣誉
2025年招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，被中国房地产TOP10
研究组（中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院）评选为“2025沪深上市房
地产公司综合实力TOP2”“2025中国房地产百强企业综合实力TOP4”等奖项。其中产品力方面，共计9个项
目入选“克而瑞2025上半年度十大作品评选榜单”，荣获全国高端、轻奢、品质三个品类十大作品，同时斩
获7个中国好房子专项奖；服务力方面，旗下招商积余荣获“2025中国物业服务综合实力百强企业第3名。公
司治理方面，招商蛇口凭借优秀的综合实力和细分领域的表现，荣获观点机构“2025房地产管理与团队卓越
表现TOP10”第1名。
主要项目出租情况
报告期末，公司拥有可出租土地面积184.98万平米，出租率97.74%，报告期出租收入0.61亿；公司拥有
的可出租物业总可出租面积685.54万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种
业态。报告期内，公司实现出租收入25.30亿元，同比增加1.97%，总体出租率82.07%；报告期末，公司在深
圳、北京、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安、上海等地拥有酒店客房4,367套，酒店收入4.94亿。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日
起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为
客户的按揭贷款提供担保总额约333.72亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
三、核心竞争力分析
（一）前瞻的战略引领
公司立足新发展阶段，积极服务构建房地产发展新模式，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类
业务，积极践行“三个转变”——由开发为主，向开发与经营并重转变；由重资产为主，向轻重资产结合转
变；由同质化竞争，向差异化发展转变，并持续贯彻“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”的三大策略，推动
开发业务做稳、资产运营做精、物业服务做大，并基于行业形势变化及公司内部管控要求，动态评估公司战
略并做好战略衔接与优化调整工作，确立公司中长期转型发展路径。公司持续强化战略研究，正研究制订“
十五五”战略规划，通过前瞻性战略持续引领公司实现高质量发展。
（二）持续稳健的经营和财务管理能力
公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部
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