经营分析☆ ◇001979 招商蛇口 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
园区开发与运营业务、社区开发与运营业务、邮轮产业建设与运营业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 1539.57亿 87.97 262.97亿 94.58 17.08
城市服务(行业) 151.19亿 8.64 13.06亿 4.70 8.64
资产运营(行业) 59.32亿 3.39 2.00亿 0.72 3.38
───────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 499.87亿 28.56 79.38亿 28.55 15.88
江南区域(地区) 352.92亿 20.17 47.74亿 17.17 13.53
西南区域(地区) 277.32亿 15.85 57.44亿 20.66 20.71
深圳区域(地区) 186.69亿 10.67 51.67亿 18.59 27.68
华中区域(地区) 158.14亿 9.04 --- --- ---
华北区域(地区) 131.89亿 7.54 --- --- ---
华南区域(地区) 107.05亿 6.12 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 36.19亿 2.07 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 416.28亿 80.92 74.19亿 88.68 17.82
城市服务(行业) 70.75亿 13.75 6.84亿 8.18 9.67
资产运营(行业) 27.39亿 5.32 --- --- ---
其他(补充)(行业) 0.57 0.00 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 120.38亿 23.40 20.71亿 24.76 17.20
西南区域(地区) 96.94亿 18.84 12.95亿 15.47 13.35
江南区域(地区) 75.06亿 14.59 12.74亿 15.22 16.97
深圳区域(地区) 70.60亿 13.73 16.26亿 19.44 23.03
华中区域(地区) 53.82亿 10.46 3.97亿 4.74 7.38
华北区域(地区) 49.47亿 9.62 --- --- ---
华南区域(地区) 38.28亿 7.44 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 9.87亿 1.92 --- --- ---
其他(补充)(地区) 0.57 0.00 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
开发业务(行业) 1655.64亿 90.47 348.69亿 98.98 21.06
城市服务(行业) 132.19亿 7.22 8.54亿 2.42 6.46
资产运营(行业) 42.20亿 2.31 -4.95亿 -1.41 -11.74
───────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 454.01亿 24.81 82.91亿 23.53 18.26
江南区域(地区) 375.04亿 20.49 62.90亿 17.85 16.77
深圳区域(地区) 267.09亿 14.59 100.81亿 28.62 37.75
西南区域(地区) 255.86亿 13.98 50.93亿 14.46 19.91
华中区域(地区) 166.94亿 9.12 --- --- ---
华北区域(地区) 146.78亿 8.02 --- --- ---
华南区域(地区) 139.07亿 7.60 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 25.25亿 1.38 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
社区开发与运营(行业) 492.14亿 85.50 93.06亿 86.97 18.91
园区开发与运营(行业) 82.64亿 14.36 16.67亿 15.58 20.18
邮轮产业建设与运营(行业) 8488.25万 0.15 --- --- ---
其他(补充)(行业) 13.40 0.00 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
西南区域(地区) 140.97亿 24.49 36.31亿 33.93 25.76
华东区域(地区) 131.28亿 22.81 12.81亿 11.97 9.76
江南区域(地区) 122.06亿 21.20 23.44亿 21.90 19.20
华南区域(地区) 49.96亿 8.68 --- --- ---
华中区域(地区) 47.52亿 8.25 --- --- ---
深圳区域(地区) 45.90亿 7.97 --- --- ---
华北区域(地区) 20.47亿 3.56 --- --- ---
海外及其他区域(地区) 17.47亿 3.03 --- --- ---
其他(补充)(地区) 13.40 0.00 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售22.06亿元，占营业收入的1.26%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│客户一1 │ 74844.04│ 0.43│
│客户一2 │ 63892.93│ 0.37│
│客户一3 │ 28968.93│ 0.17│
│客户一4 │ 26868.35│ 0.15│
│客户一5 │ 26052.02│ 0.15│
│合计 │ 220626.27│ 1.26│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购38.59亿元，占总采购额的5.23%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│供应商一 │ 85693.52│ 1.16│
│供应商二 │ 80980.41│ 1.10│
│供应商三 │ 76602.59│ 1.04│
│供应商四 │ 74453.21│ 1.01│
│供应商五 │ 68147.56│ 0.92│
│合计 │ 385877.29│ 5.23│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
2023年，全球经济在通胀、加息、地缘政治不稳定等因素综合影响下复苏依然缓慢。中国经济经受住外
部风险和内部多重困难挑战叠加带来的下行压力，全年国内生产总值达到126万亿元，同比增长5.2%。
2023年，中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现11.66万亿元，销售面积实现1
1.17亿平方米，同比分别下降6.5%和8.5%，与历史峰值相比，降幅均超过了30%。房地产行业是我国经济支
柱产业的地位并未改变，房地产政策也在持续适时调整优化。8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度
明显加大，供给端重点着眼于保交楼、防风险以及房企合理融资需求等方面给予支持；需求端首套房“认房
不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落地，核心城市限购、限贷、限售亦逐步放松。政策的
实施具有一定的脉冲效应，但尚未扭转行业下行趋势。
受需求减弱、供应增加等因素影响，全国主要城市的购物中心、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，
租金下行压力加大，存量持有物业的经营管理水平亦成为市场检验房企能力的重要指标。随着国内公募REIT
s底层资产范围的进一步扩充，为房企提升各类持有物业经营管理能力设定了资本市场的标准。REITs市场的
逐步成熟打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，将进一步改变房地产行业的发展格局。
物业管理行业整体管理规模保持稳步增长，但上游房地产市场继续承压，增量市场空间有限，存量市场
竞争愈发激烈。头部企业全面参与市场竞争，存量项目保盘压力增加；同时部分企业主动退出亏损或低质项
目，更加注重“有质量的规模扩张”，随着资本市场估值下行，行业收并购热度降低。2023年，国内旅游市
场呈现出强劲复苏态势，旅客人次与旅游收入恢复至2019年的九成左右，酒店、邮轮业务快速回升。展览业
呈现全面恢复态势，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域，三大区域总展览面积占全国比重达63.27%
。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司战略介绍
2023年，结合行业发展趋势与自身业务实际，公司对战略进行了优化：一是锚定中国领先战略目标，细
化实施路径，明确跻身“行业五强”实施方案；二是细化战略分解，梳理策略路径与关键指标，以衔接战略
层与经营层；三是制订创新专项战略，围绕房地产业务链“建设-管理-经营-培育-退出”五大环节展开创新
，丰富创新驱动的战略内涵。
招商蛇口秉持承载美好生活初心，锚定行业五强，以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为
目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育
公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四
个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。
（二）主营业务介绍
开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓
酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、代建等业务。
1、开发业务
招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了
住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀
深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的
社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。
2、资产运营
资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过
招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管
理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每
个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好
生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活空间。
3、城市服务
城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资
源优势，打造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和
城市空间服务，物业管理业务服务内容包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务，并积极探索“物
业+康养”社区居家养老业务赛道。邮轮业务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与城市游轮、海洋文旅产业
运营为一体，海洋邮轮运营、邮轮供应、免税业务、航空业务协同发展，致力于成为国内领先的海上文旅产
业运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资
产输出核心能力，赋能公司综合发展；代建业务将积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等
轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。
（三）报告期公司经营情况概述
2023年，招商蛇口营业收入1,750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比提升48.20%。
公司坚定战略导向，狠抓现金流管理和存货去化，积极推进转型发展，实现了有质量的增长。
公司秉持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债
率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的
融资策略，整体债务结构稳固、风险可控。报告期内，公司全面落实降本增效举措，狠抓资金成本降低，加
大公开市场融资力度，实现债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务
置换，资金成本显著降低。全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平
；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。
1、开发业务
2023年，公司销售规模逆势微增。全年累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，实现签约销售金额2,
936.35亿元，销售规模跻身行业前五。高能级城市深耕卓有成效。公司在全国13个城市进入当地流量销售金
额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安
、成都、重庆位居TOP5。
公司坚持“区域聚焦”、“城市深耕”的投资策略，有效落实项目“五好”标准，资源投放聚焦强心城
市。公司“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。
2023年，公司累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1,134亿元，公司需支付地价约
为867亿元。报告期内，公司在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北
、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗
、西安5宗优质土地。公司2023年新增项目中29个项目实现当年拿地当年开盘，为报告期贡献销售金额约340
亿元。
公司持续迭代精益交付体系，提升交付品质及客户口碑，完美交付比例及满意度持续提升。公司建设了
专业化的客研体系，提升产品定位精确性，将客研模块标准化细化至城市微板块分级分类管理。围绕客户导
向推行产品创新，强化项目开发全周期的品质管控，推动基于客户体验的产品线迭代升级，打造“璀璨系”
“天青系”“序系”等特色产品系，呈现出西安序、合肥天青臻境、合肥四季臻邸、南京璀璨璟园、长沙江
山境、长沙臻境、成都新川臻境等多个精品项目，在各地受到客户高度认同。公司产品力获得2023年克而瑞
中国房地产企业产品力TOP100排名第七名；“玺系”、“雍系”分别入选2023年克而瑞全国十大豪宅产品系
和轻奢精品产品系。
2、资产运营
2023年，公司管理范围内全口径资产运营收入66.91亿元，实现EBITDA33亿元。公司持续强化运营期成
本管控，进一步提升EBITDA。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.24%，
同比上年提升0.45个百分点。
自2022年沪深交易所发布扩募指引后，公司积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产
融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施
资产工作，发行规模12.44亿元，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目
之一。蛇口产园REIT圆满扩募进一步确立了招商蛇口资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式
与投融资机制。
1）集中商业业态
截至报告期末，公司管理范围内集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约216万平方米；在建及筹开
项目44个，总经营建筑面积约309万平方米。2023年公司集中商业运营收入为14.48亿元，实现EBITDA5.33亿
元。
公司结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有
差异化竞争力的商业名片。投资拓展坚持聚焦核心城市布局，优中选优，新增杭州城北招商花园城、上海潘
广路项目2个项目，轻资产获取了佛山鼎旺中心项目、深圳沙湖商业项目、上海传媒港项目、昆山同丰路商
业项目4个项目。2023年新开业上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城、湛江招商花园城、苏州琴湖溪
里花园城（二期）、苏州金融小镇（西区）、深圳会展湾花园里、徐州花园里、宁波鄞州花园里、博鳌乐城
国际花园集中商业等9个商业项目。其中上海曹路花园城引入超50%区域首店，主次力店品牌100%区域首进，
全场开业率达95%；厦门海沧花园城凭借十五大特色主力店，超50%海沧区首进品牌，成为厦门岛外业态最丰
富的购物中心。公司主动推进核心资产升级改造，盘活存量资产，提升长期资产价值，年内完成蛇口花园城
、重庆长嘉汇时尚坊等核心项目改造。
公司不断深化全国品牌合作、拓宽品牌资源，战略品牌实现601家的合作，有效带动项目招商品质提升
；全国项目引入457家全国、区域、城市首店及旗舰店，涵盖全品类品牌，解锁消费流量新密码，助力项目
运营提升。
2）写字楼业态
2023年末，公司管理写字楼在营项目32个，总经营建筑面积128万平方米，在建及筹开项目10个，总经
营建筑面积约81万平方米。2023年度写字楼实现运营收入12.60亿元，EBITDA8.55亿元。
公司在全国范围提升招商蛇口写字楼运营服务品牌MOffice的宣传推广，在空间、生态、服务三个层面
持续拓展延伸真切触达客户，结合楼宇生态形成租户社群空间，全面提升服务品质及客户满意度。年内ESG
理念持续践行，深圳新时代广场获得LEED铂金级认证，深圳太子湾大厦获LEED铂金级预认证。
3）产业园业态
公司布局国内核心一二线15个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）
等。2023年末，公司管理范围内的产业园在营主要项目30个，总经营建筑面积约226万平方米，在建及筹备
项目5个，规划经营建筑面积约40万平方米。2023年度产业园运营收入实现12.77亿元，EBITDA完成6.70亿元
。
报告期内，南通海门招商局邮轮配套产业园3号地块、三亚招商科创广场二期顺利入市，深圳蛇口网谷
创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。公司聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，打造
主题园区，营造有利于科技型中小微企业成长的良好生态，做大做强新兴产业集群；在投资孵化方面尝试转
型创新，联合外部科研机构，共建概念验证中心、联合实验室和产业化基地，布局前沿技术，加速孵化拥有
自主知识产权的种子项目。
4）长租公寓业态
报告期内，公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目45个，经营建筑面积约115万平米，
房源总数2.95万间；建设期项目39个，规划建筑面积约97万平米，房源总数1.78万间。2023年末，公司长租
公寓业务运营收入为10.88亿元，EBTIDA6.89亿元。
报告期内，公司共有位于北京、上海、深圳、厦门等7个新项目开业，新增房源3,099间。其中，深圳壹
间鸿鹏项目开业4个月时点出租率达到97%，上海壹间宝山工业园项目开业2个月时点出租率达到96%，北京华
商壹棠服务公寓荣获2023年中国不动产低碳数字化创新峰会——数字运营（公寓）金地标奖。长租公寓业务
多措并举提升产品力及服务力，有计划实施不同程度的物业翻新升级，通过多元化社群活动丰富居住体验，
升级迭代数字化、智能化平台，同步提升运营及服务效能，2023年综合排名跻身行业前五。
5）酒店业态
截至2023年末，公司管理范围内的酒店业务布局17个城市和2个海外国家；已开业项目18个，经营建筑
面积55万平方米，房间总数4,505间；建设期项目24个，规划总建筑面积76万平方米，房间总数0.5万间。20
23年，公司管理范围内的酒店运营收入为10.62亿元。
公司针对商务差旅、宴会活动及休闲度假等不同细分客群需求，创新服务内容，提升空间坪效。各项目
持续降本增效，提升经营表现，重点酒店STR每房收益指数全面领先竞品。北京康莱德酒店深挖奢侈品市场
，接待香奈儿、迪奥等高端品牌活动；深圳希尔顿南海酒店加大境外旅客营销力度，在旅游旺季及大型展会
期间强化收益管理。
报告期内共有深圳、徐州、西安、琼海4个国际品牌酒店开业，新增客房共1,128间。新项目以迅速提升
市场知名度、夯实客源基础为首要目标，融合公司自有品牌创新推出IP亲子房、亲子乐园及下午茶等产品，
不断打造特色服务样板。
3、城市服务
1）物业管理
招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，坚持品质与发展并重，深化精益高质发展，经
营业绩再上新台阶。报告期内，物业管理市场拓展稳中有进，全年实现新签年度合同额40.44亿元；夯实投
后管理，实现并购企业高效融合，积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤四家并购企业合计实现营业收
入14.25亿元；充分挖掘物业场景资源，实现增值业务平台化，搭建招小播、招小柜、易采平台、余房网、
招小充等平台，创新发展增值轻业务，积极探索“物业+康养”居家增值产品与服务，协同推进适老化改造
、居家上门康养等服务，打造物业差异化竞争能力。
截至2023年末，招商积余物业在管项目达到2,101个，覆盖全国156个城市，管理面积3.45亿平方米，其
中，非住宅管理面积2.13亿平方米，住宅管理面积1.32亿平方米。招商积余全年实现营业收入156.27亿元，
同比增长20%，归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%。
凭借稳健的经营业绩和高质量发展的势头，招商积余荣获2023中国物业服务企业综合实力TOP3、2023中
国物业低碳运营领先企业等多项荣誉。
2）会展
2023年，在会展行业整体复苏背景下，招商会展创新经营，蓄力领跑，以成为行业头部为目标，持续打
造会展产业全链条专业能力，并着力于展会服务质量水平提升，自办展业务高质量创新发展及轻资产业务加
速落地。2023年，招商会展获取西部（重庆）科学城科学会堂项目、杭州大会展中心两个项目运营管理权，
管理面积增加88.7万平米，并中标深圳龙华区会展中心、成都东部新区会展中心2个前期咨询服务。
公司旗下会展板块运营管理的深圳国际会展中心全年累计举办展会67场，办展面积581万㎡，其中首次
落地深圳国际会展中心举办的展览22场，10万㎡以上超大型展17场，20万㎡以上超大型展9场；深圳国际会
展中心多元经营，累计承办81场独立非展活动，首次实现场馆“会议、文化、娱乐、体育”四类非展业务全
覆盖。
3）邮轮
2023年，公司邮轮业务显著增长。蛇口邮轮母港服务旅客数量大幅攀升至513万人次，同比上升270%。
蛇口邮轮母港作为华南地区现代化国际邮轮旅游枢纽港，目前提供值机服务的航空公司数量已增至25家，通
过与国泰航空的创新合作，成功实现“机场式港口”服务的全流程落地；高速客轮业务持续优化航班布局，
各航线运力有序恢复。公司积极打造“船+”组合产品、研学旅游产品等，推动业务快速恢复增长；湾区游
轮业务品牌效应进一步凸显，本年度服务游客58.5万人次。“海上看湾区”成为广东省唯一入选全国第一批
交通运输与旅游融合发展的典型案例；中国首艘五星旗邮轮“招商伊敦号”开通香港、日本、韩国、越南等
航线，国际航线上座率和客单价提升显著。
4）代建
代建业务是招商蛇口“城市服务”业务的重要组成部分。公司自2010年起开展代建业务，已累计承接50
0余个代建项目，涉及代建面积超过1,400万平米，积累了多元化业态的代建经验。2023年，公司新增28个代
建项目，合计管理面积约269万平米。为支撑代建业务规模化品牌化发展，公司新成立代建业务专业公司，
加强专业赋能支持，深化代建业务与城市更新、住宅开发、资产管理等其他业务资源联动、协同发展，进一
步推动公司高质量发展。
4、数字化
报告期内，公司坚持推进数字化转型工作。开发业务板块，重点搭建弹性运营平台，持续迭代优化经营
分析平台功能，逐步完善完美交付体系。资产运营板块，强化创新科技赋能业务，实现人工智能算法辅助集
中商业冷站智控运行的落地应用，持有物业能耗能效管理系统已形成全周期标准化，年度新增接入8个项目
，助力持有物业低碳运行，实现集中商业节电率14.31%，冷站智控节电率12.5%。城市服务板块，构建“招
商易采”企业数字化采购服务云平台，非住宅项目拓客467家企业。
公司进一步提升企业数字化技术创新能力，围绕主营业务相关领域场景，积极开展创新研究，为公司业
务及管理提质增效，同时推动国家专利及软件著作权的申请及授权。2023年，公司获得发明专利11项，申报
中专利共25项，获得软著授权57项，招商城科通过了国家高新技术企业认证。
5、ESG
2023年，公司多维度创新管理举措，将ESG理念与公司经营管理有效融合，持续推进可持续发展工作。
公司优化顶层设计，制定了可持续发展（ESG）战略及政策，探索出适配自身发展节奏的ESGMDP管理模式；M
SCIESG评级跃升2级至A（为A股房地产企业最高评级），国证、中证等ESG评级均为AAA。
6、公司获得荣誉
2023年招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，荣获包括中国房地产
TOP10研究组评定的“2023中国房地产行业领导公司品牌第五名”、“2023中国房地产产品力优秀品牌”、
“2023中国房地产城市更新领先品牌”、“2023中国房地产代建领先品牌”以及克而瑞“2023年中国房地产
企业稳健经营榜TOP3”；在2023年中国上市房地产企业高质量发展论坛暨第三届中国上市房企综合竞争力报
告发布会上，招商蛇口荣获“A股2023房企综合竞争力第三名”“A股2023房企经营成长性第三名”和“A股2
023房企ESG第一名”等荣誉；此外，还荣获观点指数研究院发布的“2023产城发展企业运营卓越表现TOP1”
“2023年度品牌影响力典范企业”；财经“2023年度‘碳中和突破企业’”、央广网“2023年度交付力领先
企业”；克而瑞物管“2023中国物业服务力百强企业”、“2023物业服务满意度领先企业”等荣誉奖项。公
司治理方面，招商蛇口以整体运作规范、高质量的信息披露工作又一次在2022-2023年度信息披露考核中获
得A级考评，是深市各板块中唯一一家连续20年考评为A的上市公司。
三、核心竞争力分析
（一）前瞻的战略引领
招商蛇口立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三
大策略，构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融
化红利等“四个红利”的消退，行业发展逻辑正发生根本变化，行业处在发展的震荡期和转折点，但财务稳
健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至获得行业集中度提升红利，穿越
周期在激烈的竞争中不断胜出，实现可持续发展。基于对行业变化和发展趋势的研判，公司制定了前瞻性的
招商蛇口中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求，核心是
在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，形成稳健
均衡的业务结构。通过中长期转型战略的牵引，积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。
（二）持续稳健的财务和经营管理能力
公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成
了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心
和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模
式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片
区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司持续
积累优质资源，助力业务增长。在此过程中，公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培
养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的综合开发体系，获得了应
有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。多年来公司始终坚持稳健的财务策略，资产负
债率等核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本较优，为公司长期可持续发展奠定坚实的
基础。
（三）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势
经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高
素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。
招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在
粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城
市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，
随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。
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