经营分析☆ ◇002016 世荣兆业 更新日期：2025-09-27◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 3.38亿 56.45 4764.15万 39.58 14.11
供热收入(行业) 1.17亿 19.60 3075.58万 25.55 26.23
贸易收入(行业) 4819.36万 8.06 --- --- ---
物业管理收入(行业) 4176.14万 6.98 1187.69万 9.87 28.44
投资性房地产处置(行业) 2543.73万 4.25 --- --- ---
租赁收入(行业) 2180.63万 3.65 --- --- ---
建筑工程收入(行业) 416.87万 0.70 --- --- ---
其他收入(行业) 107.20万 0.18 --- --- ---
绿化工程收入(行业) 78.54万 0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 3.38亿 56.45 4764.15万 39.58 14.11
供热收入(产品) 1.17亿 19.60 3075.58万 25.55 26.23
贸易收入(产品) 4819.36万 8.06 --- --- ---
物业管理收入(产品) 4176.14万 6.98 1187.69万 9.87 28.44
投资性房地产处置(产品) 2543.73万 4.25 --- --- ---
租赁收入(产品) 2180.63万 3.65 --- --- ---
建筑工程收入(产品) 416.87万 0.70 --- --- ---
其他收入(产品) 107.20万 0.18 --- --- ---
绿化工程收入(产品) 78.54万 0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
珠海(地区) 4.81亿 80.40 9370.87万 77.85 19.49
江西新余(地区) 1.17亿 19.60 2665.61万 22.15 22.74
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(业务) 3.38亿 56.45 4764.15万 39.58 14.11
其他(业务) 1.43亿 23.95 4196.76万 34.87 29.30
热能供应(业务) 1.17亿 19.60 3075.58万 25.55 26.23
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 3.23亿 32.91 1.45亿 43.40 44.76
供热收入(行业) 2.52亿 25.68 6336.97万 19.03 25.15
建筑工程收入(行业) 1.47亿 14.98 790.53万 2.37 5.38
物业管理收入(行业) 7796.92万 7.95 1244.93万 3.74 15.97
贸易收入(行业) 7551.20万 7.70 1768.88万 5.31 23.43
投资性房地产处置(行业) 6417.81万 6.54 5528.61万 16.60 86.14
租赁收入(行业) 3503.30万 3.57 2924.57万 8.78 83.48
绿化工程收入(行业) 476.88万 0.49 94.99万 0.29 19.92
其他收入(行业) 192.81万 0.20 159.71万 0.48 82.83
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 3.23亿 32.91 1.45亿 43.40 44.76
供热收入(产品) 2.52亿 25.68 6336.97万 19.03 25.15
建筑工程收入(产品) 1.47亿 14.98 790.53万 2.37 5.38
物业管理收入(产品) 7796.92万 7.95 1244.93万 3.74 15.97
贸易收入(产品) 7551.20万 7.70 1768.88万 5.31 23.43
投资性房地产处置(产品) 6417.81万 6.54 5528.61万 16.60 86.14
租赁收入(产品) 3503.30万 3.57 2924.57万 8.78 83.48
绿化工程收入(产品) 476.88万 0.49 94.99万 0.29 19.92
其他收入(产品) 192.81万 0.20 159.71万 0.48 82.83
─────────────────────────────────────────────────
珠海(地区) 7.28亿 74.24 2.63亿 79.06 36.15
江西新余(地区) 2.53亿 25.76 6974.08万 20.94 27.59
─────────────────────────────────────────────────
其他(业务) 4.05亿 41.33 1.19亿 35.66 29.29
房地产销售(业务) 3.23亿 32.91 1.45亿 43.40 44.76
热能供应(业务) 2.53亿 25.76 6974.08万 20.94 27.59
─────────────────────────────────────────────────
非商品房自销(销售模式) 6.58亿 67.09 1.88亿 56.60 28.64
商品房自销(销售模式) 2.19亿 22.31 1.00亿 30.16 45.89
商品房代理销售(销售模式) 1.04亿 10.60 4407.63万 13.24 42.40
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 1.85亿 33.94 8307.74万 41.30 44.95
热能供应(行业) 1.30亿 23.95 4183.28万 20.79 32.08
其他（建筑工程收入）(行业) 9613.96万 17.66 457.99万 2.28 4.76
其他（出售投资性房地产商铺收入）( 4527.74万 8.32 --- --- ---
行业)
其他（物业管理费等收入）(行业) 3957.72万 7.27 --- --- ---
其他（贸易收入）(行业) 3177.57万 5.84 --- --- ---
其他（租赁收入）(行业) 1647.29万 3.03 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
商品房(产品) 1.85亿 33.94 8307.74万 41.30 44.95
热能供应(产品) 1.30亿 23.95 4183.28万 20.79 32.08
其他（建筑工程收入）(产品) 9613.96万 17.66 457.99万 2.28 4.76
其他（出售投资性房地产商铺收入）( 4527.74万 8.32 --- --- ---
产品)
其他（物业管理费等收入）(产品) 3957.72万 7.27 --- --- ---
其他（贸易收入）(产品) 3177.57万 5.84 --- --- ---
其他（租赁收入）(产品) 1647.29万 3.03 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
珠海(地区) 4.14亿 76.05 1.59亿 79.21 38.48
江西新余(地区) 1.30亿 23.95 4183.28万 20.79 32.08
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 8.13亿 52.49 3.99亿 63.87 49.15
其他(行业) 7.36亿 47.51 2.26亿 36.13 30.72
─────────────────────────────────────────────────
商品房(产品) 8.13亿 52.49 3.99亿 63.87 49.15
其他(产品) 7.36亿 47.51 2.26亿 36.13 30.72
─────────────────────────────────────────────────
珠海(地区) 12.71亿 82.09 5.53亿 88.46 43.53
江西新余(地区) 2.77亿 17.91 7218.93万 11.54 26.04
─────────────────────────────────────────────────
其他(销售模式) 7.36亿 47.51 2.26亿 36.13 30.72
商品房自销(销售模式) 6.14亿 39.64 3.03亿 48.43 49.35
商品房代理销售(销售模式) 1.99亿 12.85 9658.61万 15.44 48.56
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售3.54亿元，占营业收入的59.23%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│世荣尚观花园 │ 25774.89│ 43.10│
│翠湖苑二期 │ 4209.42│ 7.04│
│世荣峰景广场二期 │ 3015.23│ 5.04│
│碧水岸一区一组团 │ 2183.02│ 3.65│
│井岸大观花园 │ 241.60│ 0.40│
│合计 │ 35424.16│ 59.23│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购7.82亿元，占总采购额的53.19%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 48373.20│ 32.92│
│第二名 │ 11191.72│ 7.62│
│第三名 │ 7393.88│ 5.03│
│第四名 │ 6149.29│ 4.18│
│第五名 │ 5044.80│ 3.43│
│合计 │ 78152.89│ 53.19│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
2025年上半年，全球经济仍将处于恢复期，我国经济长期向好的基本面没有改变。3月，“两会”2025
年政府工作报告明确要"持续用力推动房地产市场止跌回稳"，并围绕这一目标部署了多项政策措施，包括因
城施策调减限制性措施、加力实施城中村改造、推进存量商品房收购、优化房地产融资协调机制等。随后，
中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并提出允许
专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房等配套措施。5月，国新办举行新闻发布会，介绍“
一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，央行将下调个人住房公积金贷款利率和五年期以上首套房利
率；金融总局针对房地产明确提出“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房
地产市场稳定态势”，指导金融机构继续保持房地产融资稳定。6月，国务院常务会议指出，构建房地产发
展新模式，扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等
方面予以政策支持，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回
稳。
根据国家统计局数据，2025年上半年，全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；全国新建商
品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；全国新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；全国商品房
待售面积76,948万平方米，同比增长4.1%。全国房地产开发、销售方面的指标继续呈下降趋势，但降幅收窄
；待售库存呈增长趋势，但增幅收窄。由此可见，房地产市场仍处于调整期，但正在逐步企稳。
珠海是公司主要房地产项目所在城市。在国家有关房地产政策持续释放积极信号的大背景下，2月，珠
海市发布关于公开征求《珠海市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》意见的通知，明确提出将“收
购已建成未出售商品住房”转用为保障性住房。同月，珠海市政府工作报告提到：力促房地产投资率先转正
。推动房地产融资协调机制“白名单”扩围增效，运用专项债券等政策工具收回收购闲置存量用地，推动收
购已建成的存量商品房用作保障性住房。5月，珠海市住房和城乡建设局等五部门联合印发了《关于珠海市
促进房地产高质量发展的若干措施》，在“加强用地管理、提升住房建设品质、支持住房消费、加快存量商
品房去化、强化要素保障”等5方面，推出多项备受市场关注的新举措，以推动珠海市房地产市场加速止跌
回稳。同月，珠海住建局官网公布了《珠海市住房“以旧换新”专项补贴申报指引》，在实施时间内，在珠
海市域范围内（横琴粤澳深度合作区除外），对个人购买新房并出售原有家庭住房的，按换购新房网签价格
1%，最高不超过3万元给予住房“以旧换新”专项补贴。
根据珠海市统计局数据，2025年上半年，全市商品房施工面积2,589.57万平方米，同比下降12.0%；商
品房竣工面积37.99万平方米，同比下降79.1%；商品房销售面积158.09万平方米，同比增长21.1%，其中住
宅销售面积112.61万平方米，同比增长6.5%；商品房待售面积825.19万平方米，同比增长1.8%，其中住宅待
售面积347.06万平方米，同比增长5.3%。
1、公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位
报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控
、分项目管理的经营模式，主要经营项目业态以住宅开发、销售为主，辅以配套商业，同时，逐步涉及商业
综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司项目已得到市场的高度认可，在区域内保持有
力的竞争优势。
2、公司经营情况
2025年上半年，公司实现营业收入59,804.96万元，比上年同期增长9.85%，其中房地产收入33,759.30
万元，热能供应收入11,723.19万元，其他收入14,322.47万元；实现归属于母公司所有者的净利润1,528.81
万元，比上年同期下降44.35%。截至2025年6月30日，公司资产总额731,212.42万元，归属于母公司股东权
益合计479,914.69万元。房地产项目建设方面，2025年上半年，公司在建建筑面积（计容面积）40.66万平
方米；房地产项目销售方面，2025年上半年，公司实现房地产预售（销售）面积4.40万平方米，预售（销售
）金额51,468.76万元；截至2025年6月30日，公司房地产可供销售面积30.94万平方米。
发展战略和未来一年经营计划
2025年下半年，公司将继续稳定做好主业，计划完成以下重点工作：
土地储备方面：
受宏观环境影响，面对不明朗的房地产行业形势，公司将持续关注行业动向，抓住机遇，适时调整拿地
策略，确保公司可持续、健康发展。
项目开发方面：
2025年下半年计划住宅项目新增开工面积约6.3万平方米，同时按照项目节点计划，推进在建自有项目
世荣峰景广场一期（酒店项目）、万荣商业中心、世荣暻观花园及承建项目拉美综合保税物流枢纽项目的建
设；打造精品标杆工程，以申奖、申报高新技术企业的标准开展工程建设及科创工作，全面提升工程质量和
综合建设水平。
项目销售方面：
世荣暻观花园于2025年下半年新品加推，将带动世荣尚观花园、世荣峰景广场（二期）及其他项目尾盘
的销售。2025年下半年，世荣尚观花园计划整盘去化率（按套数计算，下同）达80%，世荣峰景广场（二期
）计划整盘去化率达65%，世荣暻观花园计划整盘去化率达35%，其他项目车位、商铺等业态也将加速去化，
加快回款。
融资安排方面：
公司将以银行贷款融资为主，积极拓展多种融资渠道，提高融资效率，降低融资成本，保障公司资金需
求。2025年下半年，公司将强化资金管理，预防系统风险，配合项目开发的进度，适度合理融资，一方面支
持推动项目开发，保证日常经营的资金流动性，另一方面保证融资规模的合理性，保障业务发展的同时节约
财务成本，优化财务指标。
资产管理方面：
2025年下半年，将通过商管公司强化世荣峰景广场一期（酒店项目）、万荣商业中心及各项目商铺、车
位、公寓等资产的运营管理，对公司商业资产进行统筹规划与管理，研究资产资本化运作机制，逐步提升商
业运营能力，持续为向“地产+区域城市运营商”的转型做好各项储备。
二、核心竞争力分析
1、区域深耕，资源与品牌优势铸就卓越可持续发展力
公司深耕粤港澳大湾区27载，在珠海区域持有计容面积超百万方优质土地储备，土地获取成本低于区域
同业水平，形成兼具规模效应与成本优势的战略级资源，使得公司有更大的成本空间投入到产品的打造与服
务的升级；经过多年的市场沉淀和口碑积累，世荣兆业凭借独特的设计理念、高品质的建筑质量、超出预期
的交付保障与完善的配套设施及服务，公司品牌已深入人心，成为珠海区域市场品质和信誉的象征。
2、财务稳健，构筑企业发展的安全防线
公司财务状况稳健，房地产行业“三道红线”长期维持全绿，资产负债率显著低于行业平均水平，良好
的财务状况和合理的财务结构为公司筑牢经营防线，使公司有足够的能力应对各种经营风险，面对复杂多变
的外部市场环境，公司得以灵活调整战略布局，精准优化资源配置，敏锐捕捉市场机遇，在激烈的市场竞争
中实现稳健前行，在行业深度调整期展现较强的发展定力。
3、科技创新，驱动企业高质量发展的核心引擎
公司始终将科技创新作为公司发展的核心战略，响应建设“好房子”、“四化”新型住宅及清洁能源等
政策号召，以“建筑”、“园林”与“热能”板块为载体构建科技创新长效机制，以科技创新为引领，培育
发展新质生产力。公司通过持续整合与发掘核心优势，加大研发投入，攻坚核心技术，加快科技成果转化，
取得了一系列显著成果，为公司技术升级、品牌提升及产品差异化提供坚实保障，为公司高质量发展注入强
劲动能。
4、打磨服务，优质客户基础筑牢发展根基
公司积累了丰富且优质的客户资源，超过2万户的物业管理规模，服务居民数量突破4万人，公司凭借卓
越的产品品质与完善的客户服务体系，实现了较低的客诉率与较高的客户复购率，客户满意度始终保持在高
位水平，优质的客户资源已成为公司战略资源，借助"智慧社区"运营模式，将服务边界延伸至社区商业、房
屋租售、商品交易等城市配套领域，形成客户价值深度绑定的生态闭环，为公司的长期稳定发展提供有力支
撑。
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