经营分析☆ ◇002133 广宇集团 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商品房综合开发建设；商品房销售、租赁、售后服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 22.93亿 49.27 7993.78万 45.83 3.49
贸易(行业) 20.97亿 45.06 4303.14万 24.67 2.05
其他(行业) 2.59亿 5.57 4637.76万 26.59 17.89
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 22.93亿 49.27 7993.78万 45.83 3.49
贸易(产品) 20.97亿 45.06 4303.14万 24.67 2.05
其他(产品) 2.59亿 5.57 4637.76万 26.59 17.89
─────────────────────────────────────────────────
浙江省内(地区) 43.09亿 92.57 1.67亿 95.52 3.87
浙江省外(地区) 3.41亿 7.32 275.89万 1.58 0.81
─────────────────────────────────────────────────
自主营销(销售模式) 46.49亿 99.89 1.69亿 97.10 3.64
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易(行业) 10.72亿 49.67 2227.38万 17.84 2.08
房地产(行业) 10.14亿 46.99 8583.52万 68.73 8.46
其他(行业) 6941.14万 3.22 1425.78万 11.42 20.54
─────────────────────────────────────────────────
贸易(产品) 10.72亿 49.67 2227.38万 17.84 2.08
房地产(产品) 10.14亿 46.99 8583.52万 68.73 8.46
其他(产品) 6941.14万 3.22 1425.78万 11.42 20.54
─────────────────────────────────────────────────
浙江省内(地区) 19.95亿 92.47 1.28亿 102.71 6.43
浙江省外(地区) 1.60亿 7.41 -590.45万 -4.73 -3.69
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 63.38亿 68.65 6.74亿 84.62 10.63
贸易(行业) 26.35亿 28.53 5414.47万 6.80 2.06
其他(行业) 2.56亿 2.77 6367.63万 8.00 24.92
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 63.38亿 68.65 6.74亿 84.62 10.63
贸易(产品) 26.35亿 28.53 5414.47万 6.80 2.06
其他(产品) 2.56亿 2.77 6367.63万 8.00 24.92
─────────────────────────────────────────────────
浙江省内(地区) 83.96亿 90.93 6.88亿 86.46 8.20
浙江省外(地区) 8.33亿 9.02 1.03亿 12.96 12.39
─────────────────────────────────────────────────
自主营销(销售模式) 92.29亿 99.95 7.91亿 99.42 8.58
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 34.80亿 74.88 4.44亿 92.35 12.75
贸易(行业) 10.87亿 23.38 2230.24万 4.64 2.05
其他(行业) 7883.37万 1.70 1231.97万 2.56 15.63
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 34.80亿 74.88 4.44亿 92.35 12.75
贸易(产品) 10.87亿 23.38 2230.24万 4.64 2.05
其他(产品) 7883.37万 1.70 1231.97万 2.56 15.63
─────────────────────────────────────────────────
浙江省内(地区) 41.05亿 88.31 4.56亿 94.86 11.11
浙江省外(地区) 5.41亿 11.65 2254.30万 4.69 4.16
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售8.37亿元，占营业收入的18.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 46170.86│ 9.93│
│第二名 │ 13120.55│ 2.82│
│第三名 │ 11087.19│ 2.38│
│第四名 │ 7607.68│ 1.64│
│第五名 │ 5709.14│ 1.23│
│合计 │ 83695.41│ 18.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购15.99亿元，占总采购额的35.71%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 61277.98│ 13.68│
│第二名 │ 43404.59│ 9.69│
│第三名 │ 28769.66│ 6.42│
│第四名 │ 16516.45│ 3.69│
│第五名 │ 9971.19│ 2.23│
│合计 │ 159939.88│ 35.71│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
房地产行业：2024年，房地产市场呈现供求关系新形势,调控政策持续优化，因城施策更好满足居民住
房需求,降低企业税费负担，推动“好房子”建设，促进房地产市场平稳健康发展。根据国家统计局发布的
数据：2024年，全国住宅开发投资76040亿元，比上年下降10.5%；新建商品住宅销售额84864亿元，比上年
下降17.6%；截至2024年末，全国待售住宅面积39088万平方米，比上年末增长16.2%。杭州区域市场表现位
居全国前列，2024年，杭州全面解除限购限价，推出了首套按区认定、降低首付比例等政策措施，从需求端
和供给端同时发力，平衡市场供需关系，稳定房价，改善市场预期，推动了房地产市场的平稳健康发展。中
指研究院发布的数据显示：2024年，杭州全年商品住宅新批上市752.7万平方米，同比下滑34.2%；成交面积
788.9万平方米，同比下滑31.0%，杭州市区涉宅土地成交金额1169亿元，同比下降34.3%。杭州市区二手房
成交8.56万套，同比增长31.5%，创近四年新高。
银发产业：中国银发产业规模在2023年至2024年间呈现显著增长，银发经济总规模从2023年的7.1万亿
元，增长到2024年的8.3万亿元，年增长率约为16.9%。国家持续发力支持银发经济，2024年1月，国务院办
公厅印发了《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》；2024年12月，九部委联合印发《银发经济高质量
发展指导意见》，将适老化改造纳入新基建，财政补贴力度提升30%。据相关机构统计：2024年一线城市老
年消费渗透率超60%，适老辅具智能硬件产品年销量增长200%，适老化家居市场规模突破千亿。2024年，全
国养老机构及社区服务设施总数突破45万个（较2023年新增约5万个），全国养老机构床位总数突破829万张
，护理型床位占比提升至61%（2023年为58.9%），2024年全国养老机构床位入住率较2023年提高0.5%，反映
出养老服务供给与需求的持续提升。2024年全国养老机构及社区服务直接从业人员规模达680万人，同比增
长12%，专业化护理人员数量占比从2023年的37%增至42%，失能照护岗位需求增幅达25%，民营养老机构从业
人员占比突破65%，养老专业人才培养培训需求旺盛。随着中国老龄化率的持续走高，到2050年预计老年人
口将增至4.87亿，占比总人口的近40%，长期险等养老保险制度的进一步完善，老年人养老金覆盖率和收入
水平显著提高，特别是60后群体陆续步入老年，他们的消费观念更加开放，为银发产业品牌的打造和市场营
销带来了新的机遇，中国银发产业已迎来全面发展的新阶段。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司经营情况概述
报告期内公司实现营业收入46.49亿元，同比减少49.62%；归属于上市公司净利润-10.09亿元，同比减
少2754.19%，主要系公司结合当前市场情况，根据相关会计政策对存在减值迹象的资产进行了减值测试，基
于谨慎性原则，对可能发生减值损失的资产计提了减值准备。截至2024年末，公司资产总额99.96亿元，归
属于母公司的所有者权益合计29.12亿元，资产负债率68.70%，扣除合同负债后的资产负债率60.85%。
报告期内，业绩亏损的主要原因如下：
1、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。房地产开发业务结算利润主要为绍兴新昌，杭州富阳
和安徽黄山等房产项目，上述项目市场销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算金额和毛利率均
大幅下降。
2、新增计提资产减值准备。公司结合所处区域的市场销售情况，根据相关会计政策，对存在减值迹象
的资产进行了减值测试，基于谨慎性原则，对可能发生减值损失的资产计提了减值准备。报告期内，公司对
应收账款、其他应收款、发放贷款及垫款、存货、投资性房地产、固定资产和商誉等资产合计计提资产减值
准备93851.56万元，减少归属于上市公司股东的净利润77399.22万元。
(二)各项业务发展情况
报告期内，为了进一步响应新《公司法》的要求，持续提升公司治理与规范化运作水平，公司全面启动
合规管理体系升级工作。经中国质量认证中心严格审核，公司成功通过了ISO37301:2021国际合规管理体系
认证和GB/T35770-2022国家标准认证，成为行业内少数同步实现国际国内双认证的企业之一。双认证的获得
不仅是对公司现有治理体系的认可，也为公司持续构建新发展模式，夯实双能驱动战略奠定了治理基础。此
外，公司成功进入首批房企“白名单”，完成了房企信用A级的评定。
地产业务：
公司对市场始终抱有敬畏之心，以稳健经营为目标，可持续发展为准绳。报告期内，公司实现销售合同
签约面积7.63万平方米，签约金额约14.9亿元，竣工交付项目1个，竣备面积19.48万方，持续做好已竣工项
目的交付工作。截至报告期末，公司储备规划可建建筑面积26.70万平方米，在建面积26.70万平方米，权益
在建建筑面积24.85万平方米。报告期内，公司灵活调整经营策略应对市场变化，展现出了更强的抗风险能
力与发展韧性。营销端：推行“所见即所得”的现房销售模式，构建营销媒体矩阵和渠道矩阵，深挖客户，
精准营销，加速去化；面对需求端的多维度要求，公司深化精准营销体系的同时也进一步加快互联网时代营
销方式的转型，以品质交付重塑市场信心。产品端：公司积极研究适应市场需求的好房子，标准化产品设计
，优化空间布局和景观设计，在保证品质的同时也进一步提升了产品交付的满意度，塑造了品牌信任。管理
端：公司推行了全面数字化管理平台，实现投资测算、工程管控、成本核算全流程线上化，有效地控制了动
态成本的偏差率；此外还持续优化财务结构，降低融资成本；注重现金流管理，保持现金流的流动性始终处
于健康、合理状态。
银发康养业务：
公司立足时代发展，自2017年起前瞻性布局银发经济，以“适老化改造”为切入点，现已形成四大业务
支柱：居家适老化改造与养老辅具销售、医康养护机构建造与运营、机构认知障碍专区打造和银发康养服务
人才培训。
报告期内，子公司杭州广宇安诺实业集团股份有限公司（以下简称“广宇安诺”）作为浙江省内银发业
务的排头兵之一，紧抓浙江省适老化改造补贴政策机遇，在二个半月内完成全省600余户个人家庭的适老化
改造，进一步提升了老年人生活品质并树立了自身良好的品牌形象。广宇安诺坚持“以科技提升服务质量”
：积极引进智能化和功能化相结合的养老辅具；创新推出居家适老化改造线上一键式服务，实现了手机APP
全流程动态监督，保证服务个性化和精准度的同时也增强了客户的体验感与满意度。2024年，广宇安诺还完
成了区域重要场所无障碍改造类项目和善居适老化项目十余个，打造了杭州、宁波、湖州等地的认知障碍照
护相关项目共308张床位。在银发服务人才培训领域：广宇安诺新增开发《康复辅助技术咨询师》培训项目
，取得人社企业试点培训发证资质；首次承接了浙江全省养老院长能力提升培训项目；持续推进认知障碍照
护专员培训；全年合计参与培训超千人次。
安诺新程国际康养中心（以下简称“安诺新程”）是公司旗下第一家医康养护综合体，2024年4月正式
运营，至报告期末其护理院、长者公寓和认知症照护中心已入住长者超百人，迅速成长为杭州城心医康养护
综合体的标杆代表。安诺新程与浙江大学医学院附属邵逸夫医院进行了深度合作，引入了日本静冈养老集团
骏府葵会专业养老机构的管理与护理经验，深入探索实践了日式照护、多学科专家团队支撑的服务模式。此
外，安诺新程还中标成为杭州市上城区四季青街道钱运居家养老服务中心的第三方托管运营服务机构，标志
着安诺新程在“家、社、院”养老服务模式上迈出了坚实一步。报告期内，安诺新程的厨师团队荣获2024浙
江第二届养老机构厨艺大赛金奖；安诺新程“占国晶养老护理技能大师工作室”正式获批，通过大师工作室
的建设，以及日方管理专家、护理人才的全面注入，安诺新程把优秀护理经验落地为高标准服务，为长者带
来更为优质的，集“医康养护”于一体的养老体验。
贸易业务：
报告期内，子公司一石巨鑫有限公司以“稳健经营，稳步发展”为核心理念，深耕生物能源、氯碱事业
、石油化工和饲料业务四大业务领域；通过多维风险管理体系构建了业务韧性并有效防范了各类潜在风险；
通过专业化的运营和资源整合，在复杂多变的供应链环境中，形成了自身的差异化优势，实现了安全运营与
可持续发展。
三、核心竞争力分析
一、较强的风险和财务成本控制能力
公司具有30余年房地产开发管理经验，经历过多次完整的宏观调控周期，熟悉国内房地产市场的周期性
变化，具有较强的资源整合能力、经营管理能力和抗风险能力。公司始终注重现金流管理，保持健康安全，
坚持稳健长期主义，控制财务成本，保持合理的信贷规模和财务结构。公司对市场抱以敬畏之心，不盲目冒
进，稳健经营。在股东、债权人以及上下游合作伙伴中树立了良好的企业信誉和形象。
二、市场定位精准、产品研发具有优势、社会知名度、品牌美誉度高
公司具有多年的房产品开发经验，可以精准地捕捉到市场需求的变化。近年来，针对中国家庭结构的变
化，公司研发设计了多功能可变户型、引入社区适老化设计布局等。公司一直致力于“为民众造好房”，追
求质量好、性价比高的产品和服务，并不断提升房屋的使用属性，重视客户的居住感受，因此收获了很多忠
实的客户，得到了很高的品牌认可度，提高了企业的社会知名度。
三、深耕银发康养领域，具有不可复制的核心竞争优势
公司在居家适老化改造及养老辅具领域的领先优势明显，已经形成了覆盖“评估-设计-改造-售后”的
全链条闭环服务体系。基于数字化客户档案及自有大数据分析库，可以为客户提供精准的分层服务，客户普
遍满意度较高。
公司具有较强的医康养护综合体的建造/改造能力。公司通过多年实践，在医康养护综合体建造/改造方
面积累了大量经验：搭建了一套标准化的银发康养产品设计模型；在科学控制各项成本的同时，充分考虑节
能环保与智慧化赋能，从而大大缩短单个项目的投资回报周期。
公司医康养护机构运营管理的综合能力突出。公司全面引入日本静冈养老集团骏府葵会专业养老机构的
管理与护理经验，日本养老照护专家及团队长期在中国工作。公司完成了日式精细化照护与多学科专家团队
合力支撑的模式创新，实现了为每一位长者提供个性化、专业化的照护解决方案。长者及家属的认可度和满
意度均屡创新高。
与此同时，经过多年的市场熏陶，公司业已完善了银发营销的渠道矩阵和媒体矩阵的构建。
四、经验丰富、不断创新的管理团队
公司在业务开展过程中需要整合多种资源，高管团队的经营管理水平和整合资源的能力对公司的长远发
展起着决定性的作用。在30余年的发展过程中，公司培育并形成了一支知识结构和专业结构合理、实战经验
丰富、具备战略发展眼光的高管团队。公司管理层均出自一线，经过多年历练具有丰富的经营管理经验，这
样一支高水平的管理团队具备了带领公司进一步做优做强的能力。
五、企业文化
公司始终秉承“服务大众、共享生活”的信念，坚持“知识创造财富、和谐铸就未来”的价值主张，打
造高水平的专业化团队，通过透明和规范化的运作，为股东创造价值，为员工发展搭建平台，与合作伙伴实
现共赢。
公司在长期实践过程中形成了“务实稳健”的风格，宁可放弃短期速成的机会，也要规避致命性的错误
，项目资源储备以保障高质量的持续增长为准绳，不寻求超越自身能力和资源的超常规扩张。不试图凭借对
即将发生的短期波动预判采取投机性行为，而是执着于研究客户需求，优化产品结构，提升产品和服务品质
，以期提升客户价值；努力提升销售效率，加速去化，优化财务结构，以期提升资金利用率；合理分配成本
，控制费用，以期实现企业价值最大化。
●未来展望:
发展战略和未来一年经营计划
2025年，公司将面临更为多变的经济环境和市场环境，唯有进一步构建新质发展模式，持续夯实地产与
银发共同发展的战略。在提升资金、资产经营效益与能力的同时，调结构、强运行、促销售、多维举措增收
入，方能保持企业持续健康稳健发展。
地产业务：加强市场研判，加快销售去化率，确保各项目现金流平衡；通过销售提升、服务提升、开发
效能提升，确保每一套房产品的高品质交付。狠抓成本管控，严格联系单管理；精细财务管理，优化债务结
构，降低资金成本。适时扩展新项目。
银发业务：2025年伊始，公司积极响应《中共中央国务院关于深化养老服务改革发展的意见》精神，使
用5亿元自有资金对杭州广宇银发康养产业发展有限公司进行了增资，搭建了公司银发主业的发展平台，持
续提升公司在银发康养领域的综合竞争力。2025年公司将精准市场细分与客户需求的挖掘，在适老化辅具销
售与居家改造领域继续扩大市场占有份额和领先优势；通过日本养老照护专家团队的引入，将实现日式照护
理念与体系深度本土化、标准化；科技赋能提升服务品质，公司将积极引进外骨骼养老辅具提升长者生活品
质，同时还计划将人工智能引入更多的应用场景。
贸易业务：将在高度不确定的市场环境中，努力寻找确定性，在核心领域做深壁垒、在协同网络中创造
增量、在技术前沿预留接口，持续深耕具有优势的生物能源、氯碱事业、石油化工和饲料业务四大业务领域
，稳健经营，保持健康可持续发展的态势。
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