经营分析☆ ◇002146 荣盛发展 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
普通商品房开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 215.24亿 94.32 45.29亿 111.30 21.04
物业服务(行业) 8.22亿 3.60 --- --- ---
酒店经营(行业) 3.02亿 1.32 --- --- ---
其他行业(行业) 1.66亿 0.73 --- --- ---
产业园区(行业) 510.12万 0.02 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 215.24亿 94.32 45.29亿 111.30 21.04
物业服务(产品) 8.22亿 3.60 --- --- ---
酒店经营(产品) 3.02亿 1.32 --- --- ---
其他行业(产品) 1.66亿 0.73 --- --- ---
产业园区(产品) 510.12万 0.02 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
浙江省(地区) 53.59亿 23.49 11.50亿 28.26 21.46
河北省(地区) 47.71亿 20.91 4.77亿 11.72 10.00
安徽省(地区) 42.70亿 18.71 10.76亿 26.43 25.19
山东省(地区) 32.23亿 14.12 --- --- ---
湖南省(地区) 11.45亿 5.02 --- --- ---
重庆市(地区) 10.76亿 4.72 --- --- ---
陕西省(地区) 9.68亿 4.24 --- --- ---
广东省(地区) 6.53亿 2.86 --- --- ---
江苏省(地区) 4.68亿 2.05 --- --- ---
辽宁省(地区) 3.36亿 1.47 --- --- ---
河南省(地区) 2.18亿 0.96 --- --- ---
山西省(地区) 1.15亿 0.50 --- --- ---
天津市(地区) 7539.92万 0.33 --- --- ---
海南省(地区) 4354.36万 0.19 --- --- ---
湖北省(地区) 3195.80万 0.14 --- --- ---
四川省(地区) 3117.26万 0.14 --- --- ---
北京市(地区) 2277.99万 0.10 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 938.72万 0.04 --- --- ---
江西省(地区) 183.08万 0.01 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 288.79亿 90.83 6.43亿 86.06 2.23
物业服务(行业) 15.84亿 4.98 -784.37万 -1.05 -0.50
酒店经营(行业) 5.46亿 1.72 3.64亿 48.66 66.57
其他行业(行业) 5.44亿 1.71 -7845.42万 -10.50 -14.41
产业园(行业) 2.40亿 0.76 -1.73亿 -23.17 -72.09
───────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 288.79亿 90.83 6.43亿 86.06 2.23
物业服务(产品) 15.84亿 4.98 -784.37万 -1.05 -0.50
酒店经营(产品) 5.46亿 1.72 3.64亿 48.66 66.57
其他行业(产品) 5.44亿 1.71 -7845.42万 -10.50 -14.41
产业园(产品) 2.40亿 0.76 -1.73亿 -23.17 -72.09
───────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 74.95亿 23.58 8.58亿 114.87 11.45
山东省(地区) 42.76亿 13.45 2462.82万 3.30 0.58
安徽省(地区) 33.00亿 10.38 1.66亿 22.18 5.02
浙江省(地区) 27.93亿 8.78 --- --- ---
江苏省(地区) 25.92亿 8.15 --- --- ---
广东省(地区) 23.61亿 7.42 --- --- ---
湖南省(地区) 23.30亿 7.33 --- --- ---
辽宁省(地区) 18.51亿 5.82 --- --- ---
重庆市(地区) 11.23亿 3.53 --- --- ---
山西省(地区) 10.90亿 3.43 --- --- ---
四川省(地区) 5.08亿 1.60 --- --- ---
河南省(地区) 4.35亿 1.37 --- --- ---
天津市(地区) 3.64亿 1.15 --- --- ---
湖北省(地区) 3.62亿 1.14 --- --- ---
陕西省(地区) 3.60亿 1.13 --- --- ---
海南省(地区) 2.46亿 0.77 --- --- ---
江西省(地区) 1.90亿 0.60 --- --- ---
北京市(地区) 9539.58万 0.30 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 2397.67万 0.08 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 127.66亿 88.03 8.14亿 80.55 6.38
物业服务(行业) 8.11亿 5.59 --- --- ---
其他行业(行业) 6.56亿 4.53 --- --- ---
酒店经营(行业) 2.16亿 1.49 --- --- ---
产业园区(行业) 5286.08万 0.36 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 127.66亿 88.03 8.14亿 80.55 6.38
物业服务(产品) 8.11亿 5.59 --- --- ---
其他行业(产品) 6.56亿 4.53 --- --- ---
酒店经营(产品) 2.16亿 1.49 --- --- ---
产业园区(产品) 5286.08万 0.36 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 31.91亿 22.01 2.79亿 27.60 8.74
浙江省(地区) 28.56亿 19.69 5.80亿 57.35 20.30
安徽省(地区) 25.51亿 17.59 2.09亿 20.69 8.20
山东省(地区) 12.22亿 8.43 --- --- ---
广东省(地区) 12.22亿 8.43 --- --- ---
江苏省(地区) 8.99亿 6.20 --- --- ---
河南省(地区) 7.69亿 5.31 --- --- ---
重庆市(地区) 5.08亿 3.50 --- --- ---
陕西省(地区) 3.32亿 2.29 --- --- ---
湖南省(地区) 2.86亿 1.97 --- --- ---
辽宁省(地区) 1.73亿 1.19 --- --- ---
江西省(地区) 1.18亿 0.81 --- --- ---
海南省(地区) 9792.58万 0.68 --- --- ---
四川省(地区) 9320.74万 0.64 --- --- ---
北京市(地区) 6738.18万 0.46 --- --- ---
天津市(地区) 6559.55万 0.45 --- --- ---
湖北省(地区) 3527.97万 0.24 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 1032.50万 0.07 --- --- ---
山西省(地区) 490.04万 0.03 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
城市地产及其他(业务) 144.49亿 99.64 10.19亿 100.81 7.05
土地整理开发(业务) 5286.08万 0.36 -814.65万 -0.81 -15.41
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 400.56亿 84.79 71.53亿 77.47 17.86
产业园(行业) 27.65亿 5.85 10.54亿 11.41 38.10
其他行业(行业) 20.12亿 4.26 6768.89万 0.73 3.36
物业服务(行业) 16.75亿 3.55 4.65亿 5.03 27.74
酒店经营(行业) 7.36亿 1.56 4.95亿 5.36 67.21
───────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 400.56亿 84.79 71.53亿 77.47 17.86
产业园(产品) 27.65亿 5.85 10.54亿 11.41 38.10
其他行业(产品) 20.12亿 4.26 6768.89万 0.73 3.36
物业服务(产品) 16.75亿 3.55 4.65亿 5.03 27.74
酒店经营(产品) 7.36亿 1.56 4.95亿 5.36 67.21
───────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 188.40亿 39.88 47.75亿 51.72 25.35
江苏省(地区) 77.29亿 16.36 12.60亿 13.64 16.30
山东省(地区) 53.17亿 11.25 11.73亿 12.70 22.05
河南省(地区) 37.58亿 7.96 --- --- ---
辽宁省(地区) 33.80亿 7.15 --- --- ---
安徽省(地区) 26.29亿 5.57 --- --- ---
湖南省(地区) 20.58亿 4.36 --- --- ---
重庆市(地区) 9.45亿 2.00 --- --- ---
天津市(地区) 8.40亿 1.78 --- --- ---
广东省(地区) 4.46亿 0.94 --- --- ---
湖北省(地区) 4.11亿 0.87 --- --- ---
四川省(地区) 3.47亿 0.73 --- --- ---
北京市(地区) 2.95亿 0.63 --- --- ---
江西省(地区) 2.07亿 0.44 --- --- ---
陕西省(地区) 2318.81万 0.05 --- --- ---
浙江省(地区) 955.57万 0.02 --- --- ---
海南省(地区) 423.98万 0.01 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 228.86万 0.00 --- --- ---
山西省(地区) 56.46万 0.00 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售1.09亿元，占营业收入的0.34%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│第一名 │ 2660.55│ 0.08│
│第二名 │ 2489.87│ 0.08│
│第三名 │ 1961.61│ 0.06│
│第四名 │ 1925.47│ 0.06│
│第五名 │ 1886.47│ 0.06│
│合计 │ 10923.97│ 0.34│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购12.63亿元，占总采购额的4.07%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│荣盛建设工程有限公司 │ 42046.47│ 1.35│
│安徽华筑建设工程有限公司 │ 24544.92│ 0.79│
│葫芦岛东北金城建设有限公司 │ 21298.93│ 0.69│
│常州嘉祥建设工程有限公司 │ 19241.27│ 0.62│
│安徽金鹏建设集团股份有限公司 │ 19121.49│ 0.62│
│合计 │ 126253.09│ 4.07│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务
报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地
产开发企业一级资质证书。公司以面向首次置业和改善性需求的普通住宅为主导产品，致力于通过提供高性
价比的产品，为项目所在地客户营造“自然的园，健康的家”，缔造新型生活方式。
经过长期不懈努力，目前公司已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、物业、产业新城为支柱，以
实业、设计、酒店、商管等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。在当前复杂的经济和政策环境下，上
述层次分明的业务格局更能顺应市场变化，保障公司未来质量、规模、速度的协调发展。
（二）宏观经济运行回顾
2023年上半年，我国上半年国民经济恢复向好。据统计局初步核算，国内生产总值（GDP）59.30万亿元
，上半年国内生产总值同比增长5.5%，其中二季度增长6.3%。
（三）房地产政策和市场运行回顾
行业政策方面，2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，因城施策支持刚性和改善性住房需求，
做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”
的各项举措陆续发布。
市场方面，房地产市场整体表现先扬后抑。一季度在政策整体偏松推动下，经济企稳回升，房地产行业
也迎来了一波“小阳春”。二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回
暖态势，全国房地产市场调整压力依然较大。
1、全国商品房销售面积、销售额环比止跌回升
2023年上半年房地产总体呈现企稳态势，销售环比止跌回升，但受制于去年高基数，销售面积累计同比
降幅扩大、销售金额累计同比涨幅收窄。据统计局数据显示，1—6月份，商品房销售面积59515万平方米，
同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7
%。
整体来看，上半年商品房销售金额、销售面积走势上在一季度迅速冲高后持续回落，则反映出当前市场
略显疲软。6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。
2、房地产开发投资同比降幅持续扩大
2023年1—6月份，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；降幅较1-5月扩大0.7个百分点，开
发投资已经连续4个月加速下跌。累计同比降幅回到了2022年1-8月、1-9月水平附近。其中，住宅投资44439
亿元，下降7.3%。
3、房地产融资规模降幅收窄
2023年上半年，房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%，但降幅已大幅收窄。其中，国内
贷款8691亿元，下降11.1%；利用外资28亿元，下降49.1%；自筹资金20561亿元，下降23.4%；定金及预收款
24275亿元，下降0.9%；个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%。
开发投资的持续走低主要受新开工低迷以及房企投资骤减的影响。二季度，购房者置业情绪快速下滑，
房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑
，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。但是随着房地产市场调整逐步到位，预计房
地产投资也将会逐步回到合理水平。
4、国房景气指数持续下滑
2023年上半年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”持续下滑，2023年6月房地产开发景
气指数降至94.06的低点，处于持续低迷的水平。
（四）2023年半年度公司主要经营情况
1、报告期总体经营情况总结
2023年上半年，公司一方面积极稳控房地产经营的基本面，一方面筹备战略升级。面对持续低迷的市场
，在“六五”规划的总体指导下，公司以现金流为主线，以项目为中心，统筹兼顾各项工作，围绕“一主一
辅三约束”的具体目标开展各项工作，实现持续平稳发展。
（1）紧抓现金流。以现金流为核心工作，合理调配资源，保交楼，保民生，优先倾向交付项目，精准
工程投入；开展专项清欠工作，追回多项逾期欠款，努力做到颗粒归仓。
（2）开工、竣工有序推进。2023年上半年，公司不断强化项目建设的运营管控,多方协力，通过各种措
施力保项目开发、销售的有序推进和安全运营。
（3）多措并举，保货值、抓回款。公司抓住政策窗口期，抓住有利时机，多方协力，攻坚克难，多措
并举，保货值，保签约，保回款。
（4）降费增效。科学管控成本，做好增效工作，开展多项专项工作，并取得较好的成果。
（5）积极定增融资。公司正在积极推进非公开发行股票募集资金事宜，计划募集28.74亿元，用于募投
项目保交楼，用于公司补充流动性，以贯彻落实“保交楼、保民生”政策，增强房地产主营业务，提高核心
竞争力。
（6）拟通过重组进行战略升级。2023年6月9日，公司披露了重组预案，拟以发行股份购买资产的方式
收购荣盛盟固利，荣盛盟固利主要从事新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池及锂离子电池关键
材料的研发和产业化，本次重组有望帮助公司成为行业首家战略转型升级的民营房企。
2、报告期公司各板块的经营情况
（1）城市地产板块
报告期内，地产板块不断整合资源，深挖价值，主动出击，转变思维，以“四保一守”为工作准则，结
合各项目的实际情况，统筹长短期目标，摒弃“以价换量”销售思想和行为，精确平衡项目货值及现金流，
制定开盘和销售方案；完善营销管控体系，加强示范区形象品质管理，深耕重点区域。
集中资源，重点推进“保交付、保民生”工作。抢抓进度，科学施工，合理规划工期，尽力赶齐此前落
下的进度，尽心实现客户满意的交付；同时，用好各级政府支持地产行业的扶持政策，统筹建设资金。上半
年供货完成进度计划的99.70%，交付完成进度计划的89.80%，获得客户的信任和赞许。
（2）康旅板块
报告期，荣盛康旅积极作为，努力承担社会责任，实现稳定、良性的发展。2023年上半年，我国旅游行
业驶入全面复苏新通道，旅游复苏发展的基础得到不断夯实。康旅公司积极承接市场变化，做好各度假区软
硬件提升，做到好品质、提供好服务，树立好口碑。康旅旗下的酒店获誉颇丰，荣获“中国酒店集团规模TO
P50”、“2022饭店业金鼎奖”、“中国饭店集团60强”、“星光奖年度民族酒店品牌管理集团”、“金马
奖影响力民族酒店品牌”、“消费市场行业影响力品牌”、“河北省旅游饭店集团十强”，荣誉当选河北省
旅游协会饭店分会副会长单位，荣登中国饭店协会“专精特新”酒店品牌推荐榜单等服务类奖项。同时康旅
积极履行社会责任，用实际行动为社会发展贡献力量、提供便利，收获了较高的社会赞誉。
（3）产业新城板块
报告期，产业新城坚持“稳字当头”，以“现金流”为核心，坚持以收定支，收支平衡原则，全力推动
公司保运转。报告期，荣盛兴城主要从五个方面出发，聚焦稳健发展目标：一是聚焦回款目标，多措并举狠
抓回款；二是谨慎理性投资，筑牢投资安全防线；三是持续降费增效，强化管理提高效能；四是统筹资金管
控，发挥资金最大效益；五是精运营，把握经营关键，注重工作细节，保障公司经营顺畅。
（4）物业板块
荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条
业务线提供多元化服务。荣万家秉承着以客户为中心的服务理念，提高服务质量，贯彻“致诚、致暖、致远
”的价值观，以成为服务理念超前、业主生命全周期、社区服务全链条，贴心的、有温度的、值得信赖的、
受业主欢迎的优质生活服务商为目标努力。在报告期内，荣万家荣获中国物业百强企业综合榜第15位，荣获
2023中国物业社区增值服务优秀企业TOP2，荣获2023中国物业管理上市公司20强TOP19，荣获2023中国物业
服务企业综合实力20强TOP20，荣获2023中国物业增值服务运营领先企业以及2023中国智慧物业服务领先企
业。
（5）其他板块
实业公司以保信用、保工程、保品牌为原则，从产品力提升、成本优化、客户满意度三个方面助力并服
务主业。利用自身优势，从工程前期入手，合理策划，利用新技术、新工艺，降低成本。前期实地推演，合
理利用资金，保运营、保稳定，确保按照计划节点达到交房条件，保证一次交房合格率，提升业主满意度，
起到支持主业的作用。上半年交房项目36个，全部按照计划节点达到交房条件。
（1）新增土地储备项目：
报告期无新增土地储备项目。
（2）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2023年6月30日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为2084463.57万元，担保金
额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相
应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权
证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项
担保是必须的。
二、核心竞争力分析
自成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城
市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的用心打造，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
1.稳健的经营模式和管控力。
公司建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，充分发挥枢纽作用及协调作用。坚持“以项目
为中心”，坚持“两降两减、四保一守”，聚焦“保运营”、“保交付”、“保平衡”、“保货值”及“守
信用”，降本减费、降租减债。公司持续提高项目建设质量，构建项目动态利润系统，不断提高项目运营效
率和效益，助力公司健康发展。
2.形成以地产为主的产业格局。
公司凭借稳健的发展理念，形成了以地产为主业，以康旅、物业、产业新城为支柱，其他相关产业为辅
助支撑的“一主、三柱、多支撑”的产业格局，有一定的行业影响力。
公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过多年的发展，通过高起点、大规模
的布局方式，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已经在河北省、河南省、安徽省、湖北省、云南省、海南
省等区域实现布局。
物业公司荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务及社区增值
服务三条业务线提供多元化服务。荣万家秉承着以客户为中心的服务理念，提高服务质量，贯彻“致诚、致
暖、致远”的价值观。
公司产业新城板块积极响应国家战略，经过多年发展已在河北、安徽两个省布局多个优质园区。
经过多年经营，公司已打造了以地产开发经营为主的完整产业链体系，涵盖与房地产开发相关的多个板
块。
3.团结奋进拼搏专业的人才团队。
团结、奋进、拼搏、专业的人才团队是公司发展的重要推动力。面对不断发展变化的外部环境，面对行
业调整和经营挑战，公司秉持“创造财富，服务社会，培育人才，报效国家”的企业文化宗旨，上下一心，
团结一致，齐心协力，战胜一个又一个困难，各部门和各分子公司各担其责，表现出了坚强的韧性和打不垮
的必胜的信心。
4.公司土地储备结构合理。
自成立以来，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过招拍挂、股权收购等多种方式，按照区域发展战略，
围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收
益率和周转速度，先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角等区域的进行布局，在多个城市形成深耕优势。
截至报告期末，公司土地储备建筑面积2680.22万平方米，土储区域结构较为合理。
5.持续提升的产品竞争力。
公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过优化设计、标准化管理等手段
提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在业主的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少
一分嫌窄”的功能需求。基于对客户真实需求的洞察，公司编制了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对
上百个管控节点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导意义。在标准
化推行方面，将20多年的住宅立面标准化系统进行了全面升级优化，创新性地完成了立面标准化节点库系统
，提高了标准化立面的适用性和落地性。
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