经营分析☆ ◇002146 荣盛发展 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
普通商品房开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 347.74亿 91.49 25.21亿 73.22 7.25
物业服务(行业) 18.10亿 4.76 4.91亿 14.26 27.12
酒店经营(行业) 6.71亿 1.77 4.55亿 13.23 67.83
产业园区(行业) 5.45亿 1.43 1.35亿 3.92 24.75
其他行业(行业) 2.09亿 0.55 -1.59亿 -4.63 -76.21
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 347.74亿 91.49 25.21亿 73.22 7.25
物业服务(产品) 18.10亿 4.76 4.91亿 14.26 27.12
酒店经营(产品) 6.71亿 1.77 4.55亿 13.23 67.83
产业园区(产品) 5.45亿 1.43 1.35亿 3.92 24.75
其他行业(产品) 2.09亿 0.55 -1.59亿 -4.63 -76.21
─────────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 138.87亿 36.53 10.91亿 31.68 7.86
江苏省(地区) 68.35亿 17.98 10.01亿 29.06 14.64
安徽省(地区) 40.11亿 10.55 3.31亿 9.61 8.25
山东省(地区) 39.50亿 10.39 --- --- ---
湖南省(地区) 26.33亿 6.93 --- --- ---
河南省(地区) 13.32亿 3.51 --- --- ---
重庆市(地区) 12.40亿 3.26 --- --- ---
山西省(地区) 12.01亿 3.16 --- --- ---
辽宁省(地区) 11.05亿 2.91 --- --- ---
广东省(地区) 9.30亿 2.45 --- --- ---
陕西省(地区) 3.16亿 0.83 --- --- ---
天津市(地区) 1.93亿 0.51 --- --- ---
湖北省(地区) 1.66亿 0.44 --- --- ---
四川省(地区) 7412.79万 0.20 --- --- ---
浙江省(地区) 6623.54万 0.17 --- --- ---
江西省(地区) 3516.81万 0.09 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 2121.24万 0.06 --- --- ---
海南省(地区) 793.28万 0.02 --- --- ---
北京市(地区) 596.87万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 180.31亿 91.30 26.34亿 89.38 14.61
物业服务(行业) 9.93亿 5.03 --- --- ---
产业园区(行业) 4.04亿 2.05 1.43亿 4.87 35.48
酒店经营(行业) 2.01亿 1.02 --- --- ---
其他行业(行业) 1.19亿 0.60 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 180.31亿 91.30 26.34亿 89.38 14.61
物业服务(产品) 9.93亿 5.03 --- --- ---
产业园区(产品) 4.04亿 2.05 1.43亿 4.87 35.48
酒店经营(产品) 2.01亿 1.02 --- --- ---
其他行业(产品) 1.19亿 0.60 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 52.32亿 26.49 8.42亿 28.56 16.09
河北省(地区) 47.99亿 24.30 8.05亿 27.31 16.77
安徽省(地区) 25.43亿 12.87 2.57亿 8.70 10.09
山东省(地区) 19.18亿 9.71 --- --- ---
湖南省(地区) 19.06亿 9.65 --- --- ---
重庆市(地区) 10.00亿 5.06 --- --- ---
山西省(地区) 8.55亿 4.33 --- --- ---
辽宁省(地区) 6.44亿 3.26 --- --- ---
广东省(地区) 4.94亿 2.50 --- --- ---
天津市(地区) 1.25亿 0.63 --- --- ---
河南省(地区) 1.03亿 0.52 --- --- ---
湖北省(地区) 4130.59万 0.21 --- --- ---
浙江省(地区) 2772.64万 0.14 --- --- ---
四川省(地区) 2450.19万 0.12 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 1236.69万 0.06 --- --- ---
北京市(地区) 1116.56万 0.06 --- --- ---
陕西省(地区) 585.49万 0.03 --- --- ---
海南省(地区) 488.62万 0.02 --- --- ---
江西省(地区) 159.83万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
城市地产及其他(业务) 193.44亿 97.95 28.04亿 95.13 14.49
土地整理开发(业务) 4.04亿 2.05 1.43亿 4.87 35.48
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 563.39亿 95.55 97.32亿 92.41 17.27
物业服务(行业) 15.23亿 2.58 4.40亿 4.18 28.93
酒店经营(行业) 6.96亿 1.18 4.93亿 4.68 70.86
其他行业(行业) 3.23亿 0.55 -9001.34万 -0.85 -27.86
产业园区(行业) 7933.16万 0.13 -4372.83万 -0.42 -55.12
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 563.39亿 95.55 97.32亿 92.41 17.27
物业服务(产品) 15.23亿 2.58 4.40亿 4.18 28.93
酒店经营(产品) 6.96亿 1.18 4.93亿 4.68 70.86
其他行业(产品) 3.23亿 0.55 -9001.34万 -0.85 -27.86
产业园区(产品) 7933.16万 0.13 -4372.83万 -0.42 -55.12
─────────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 193.72亿 32.86 45.85亿 43.53 23.67
安徽省(地区) 69.91亿 11.86 10.40亿 9.87 14.87
江苏省(地区) 67.92亿 11.52 7.73亿 7.33 11.37
浙江省(地区) 53.88亿 9.14 --- --- ---
山东省(地区) 49.23亿 8.35 --- --- ---
山西省(地区) 33.57亿 5.69 --- --- ---
辽宁省(地区) 31.95亿 5.42 --- --- ---
湖南省(地区) 24.58亿 4.17 --- --- ---
重庆市(地区) 21.69亿 3.68 --- --- ---
陕西省(地区) 15.00亿 2.54 --- --- ---
广东省(地区) 10.03亿 1.70 --- --- ---
河南省(地区) 9.58亿 1.63 --- --- ---
天津市(地区) 3.46亿 0.59 --- --- ---
湖北省(地区) 1.88亿 0.32 --- --- ---
四川省(地区) 1.04亿 0.18 --- --- ---
海南省(地区) 8836.56万 0.15 --- --- ---
江西省(地区) 7133.38万 0.12 --- --- ---
北京市(地区) 3804.71万 0.06 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 1704.50万 0.03 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
城市地产及其他(业务) 588.81亿 99.87 105.76亿 100.42 17.96
土地整理开发(业务) 7933.16万 0.13 -4372.83万 -0.42 -55.12
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 215.24亿 94.32 45.29亿 100.00 21.04
物业服务(行业) 8.22亿 3.60 --- --- ---
酒店经营(行业) 3.02亿 1.32 --- --- ---
其他行业(行业) 1.66亿 0.73 --- --- ---
产业园区(行业) 510.12万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 215.24亿 94.32 45.29亿 100.00 21.04
物业服务(产品) 8.22亿 3.60 --- --- ---
酒店经营(产品) 3.02亿 1.32 --- --- ---
其他行业(产品) 1.66亿 0.73 --- --- ---
产业园区(产品) 510.12万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
浙江省(地区) 53.59亿 23.49 11.50亿 28.26 21.46
河北省(地区) 47.71亿 20.91 4.77亿 11.72 10.00
安徽省(地区) 42.70亿 18.71 10.76亿 26.43 25.19
山东省(地区) 32.23亿 14.12 --- --- ---
湖南省(地区) 11.45亿 5.02 --- --- ---
重庆市(地区) 10.76亿 4.72 --- --- ---
陕西省(地区) 9.68亿 4.24 --- --- ---
广东省(地区) 6.53亿 2.86 --- --- ---
江苏省(地区) 4.68亿 2.05 --- --- ---
辽宁省(地区) 3.36亿 1.47 --- --- ---
河南省(地区) 2.18亿 0.96 --- --- ---
山西省(地区) 1.15亿 0.50 --- --- ---
天津市(地区) 7539.92万 0.33 --- --- ---
海南省(地区) 4354.36万 0.19 --- --- ---
湖北省(地区) 3195.80万 0.14 --- --- ---
四川省(地区) 3117.26万 0.14 --- --- ---
北京市(地区) 2277.99万 0.10 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 938.72万 0.04 --- --- ---
江西省(地区) 183.08万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.91亿元，占营业收入的0.24%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 2265.54│ 0.06│
│第二名 │ 1729.65│ 0.05│
│第三名 │ 1702.17│ 0.04│
│第四名 │ 1695.24│ 0.04│
│第五名 │ 1666.02│ 0.04│
│合计 │ 9058.63│ 0.24│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购8.60亿元，占总采购额的2.49%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│荣盛建设工程有限公司 │ 31422.10│ 0.91│
│湖南高岭建设集团股份有限公司 │ 14530.67│ 0.42│
│聊城市华宏建筑安装有限公司 │ 13959.35│ 0.40│
│山东天华建筑安装有限公司 │ 13108.23│ 0.38│
│江苏省江建集团有限公司 │ 12929.86│ 0.37│
│合计 │ 85950.21│ 2.49│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济运行回顾
2024年，国家加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量
发展取得新进展。特别是及时部署出台一揽子增量政策，推动社会信心有效提振，经济社会发展主要目标任
务顺利完成。国家统计局数据显示，2024年国内生产总值1,349,084亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0
%。
（二）房地产市场运行回顾
2024年，中央和地方密集出台房地产相关系列政策，全国房地产市场整体降幅有所收窄。城市之间的新
房销售延续分化，部分一、二线城市得益于供给缩量提质，叠加新政效应，部分楼盘新房成交止跌回稳。
1、区域分化加剧
据国家统计局数据，2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售
面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品
房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
另外，市场分化成为2024年最显著特征。统计局数据显示，一线、二线城市新房价格环比持续收窄，一
线城市环比走势于2024年11月转正，二线城市环比走势于2024年12月转正；而三线城市环比持续走低。
2、开工施工竣工持续下行
据统计局数据，2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住
宅施工面积513,330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开
工面积53,660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,7
41万平方米，下降27.4%。
另外，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76,040亿元，下
降10.5%。
3、房企融资的到位资金同比延续下滑趋势
2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15,217亿元，下降
6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23
.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。
4、地产行业政策
2024年稳定楼市政策密集出台。2024年4月召开的中央政治局会议，提出要“持续防范化解重点领域风
险”、“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。从具体执行层面来看，重在通过“需求端降
成本+供给端去库存+金融端防风险”组合拳稳定市场。
在需求端，2024年出台多项政策降低购房门槛和成本。2024年5月开始，各地陆续取消限购政策，新政
从贷款利率、首付比例和公积金三个方面进行优化。2024年11月，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合
发布了税收优惠政策，主要针对房屋交易契税、土地增值税和增值税，取消普通住宅和非普通住宅标准，进
一步降低购房成本。
在供给端，政府调整政策优化库存和土地供应。央行设立3,000亿元“保障性住房再贷款规模”，鼓励
地方国企收购存量房转为保障性住房，各地陆续推出“以旧换新”的政策，对旧房更换新房予以财政方面的
补助。自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格落实“以需定供”，统
筹安排全年的住宅用地供应，特别对于库存压力大、去化周期超长的城市，要暂停新增商品住宅用地出让。
在金融支持和风险化解方面，2024年，金融监管总局与住建部联合印发《关于建立城市房地产融资协调
机制的通知》，要求将合规房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构增强对“白名单”项目融资的支持力
度。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司所从事的主要业务
报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地
产开发企业一级资质证书。同时，公司布局了康旅、物业、产业新城等与房地产开发相关的多个板块。
（二）2024年度公司主要经营情况
1、报告期总体经营情况总结
在政府和专班的领导和支持下，公司各大区、各板块坚持“四保一守”的方针，即“保运营、保平衡、
保交付、保货值、守底线”，以现金流为主线，以项目为中心，精心安排、扎实工作，各项工作取得了较大
进步，债务规模下降，债务结构优化，守住了不发生重大风险的底线。
报告期，公司持续提升经营质量，尤其增强酒店、商管等轻资产运营能力，提前布局，努力夯实和开拓
非房新业务，为公司升级转型打下坚实基础。
报告期，公司进行了管理层换届，领导班子得到了更新和加强，组织机构得到了优化，区域整合稳步推
进。在全行业面临巨大压力时，长期陪伴公司成长的核心团队体现出了高度的忠诚与担当。
2、报告期公司各板块的经营情况
（1）地产板块
报告期，地产板块坚持以“现金流和净资产”为主线，围绕“三级平衡”的整体要求，在资产和负债两
端齐发力，保交楼成果突出，去库存卓有成效，各项工作取得一定成绩。
“保交楼”成绩突出。“保交楼”，对于房企来说不仅是一份信用承诺，更是沉甸甸的社会责任。公司
坚持以此为首要任务，量质兼重，严守质量底线，严控施工环节。公司在行业逆境中始终贯彻用户至上理念
，报告期各项目交付客户平均满意度高于90%。
“保运营”健康平稳。报告期，公司以项目为中心，推进一项目一政策，及时跟踪，动态调整，达到较
好效果，未出现重大负面社会舆情。公司用水滴石穿、绳锯木断的精神解决一个又一个难题，积极化解债务
，使得公司债务结构得到了优化。
坚持现金流为主线，增效减费。报告期，公司在资产和负债两端齐发力，做好资金流入、流出的增减工
作。在资金流入方面，营销系统抓节奏、去库存，取得了较好成绩；另外，公司积极盘活闲置资产，努力实
现颗粒归仓。在资金流出方面，公司提高资金的使用效能，减少一切不必要支出，过苦日子、紧日子。
（2）康旅板块
报告期，康旅板块秉持大荣盛格局，坚守使命，努力开辟新赛道，为转型升级夯实基础。康旅板块持续
提升经营水平并优化结构。报告期内新增消费类业态53个，并通过与客户充分互动，场景类新零售业务同比
提升39%；节日类统销新零售通过匹配主力消费人群需求，优化产品结构，增加网红款产品进行推广，销售
规模及利润率稳中有升；为提升转化复购率，全面落实“小盛官方微信”，更好地服务客户；通过深化“盛
行天下”会员模式，优化新媒体营销矩阵，强化文旅IP与场景化运营，推动业绩结构调优与成本效率提升。
报告期，康旅酒店运营以“内容+文化+场景组合”为核心策略，提炼自有文旅运营新模式，成功塑造“
一店一特色、一店一视界”的独特品牌形象。北戴河健康谷荣逸、塞罕坝阿尔卡迪亚、九华山阿尔卡迪亚等
通过深度挖掘当地文化资源，打造差异化体验场景，实现品牌价值与经营效益的双提升。
（3）物业板块
荣万家作为全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商，秉承以客户为中心的服务理念和“成就
生活之美”的企业使命，提高服务质量，树立优质品牌形象，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观，以成为
服务理念超前、百姓生命全周期、社区服务全链条，贴心的、有温度的、值得信赖的、受百姓欢迎的优质生
活服务商为目标而努力。
报告期，荣万家物业管理服务质量持续提升，管理面积规模持续高质量增长，业态持续扩展；社区服务
持续提升服务品质，提供高质量物业服务产品；商企服务不断拓展范围，服务多重业务类型。
报告期，荣万家获得诸多荣誉：“2024中国物业服务综合实力百强企业第14名”、“2024中国住宅物业
服务企业TOP20”、“2024中国物业增值服务运营领军企业”、“2024中国物业服务企业华北30强”、“202
4中国物业服务满意度领先企业”、“2024中国智慧社区服务领先企业”等多项荣誉。
（4）产业新城板块
报告期，产业新城公司结合园区实际，采取多元策略，做好“增资产、降负债”两条主线工作：一是资
产盘活与债权清收并举，灵活匹配模式，聚焦回款目标；二是立足融资增强合作方履约能力，促进资金回款
周转，并加强资金统筹管控，发挥资金最大效益；三是持续降费增效，强化管理，提高效能。
（5）其他板块
报告期，商管公司贯彻“提升价值、适应新形势、创造新能量”的公司定位，在挑战中争取尺寸之功，
克服重重困难，全力破解困局；同时积极筹备开拓业务，为轻资产运营做好准备。
报告期，设计公司围绕“适应新常态、建立新平衡、谋求新发展”的经营思路开展各项工作。第一，促
开拓提效能，研发落地第四代住宅，适应市场新常态；第二，稳定业务来源，拓宽区域与渠道，建立新平衡
；第三，创新产品与服务，实现新发展；第四，协同整合，管理提效，增强新形势下团队战斗力。
报告期，实业公司将“保交楼、保运营、保稳定”放在首位，严控质量、严控交付节点，做好主业支撑
；在保交楼方面，交付比例100%；在保运营、保稳定方面，实业公司充分利用有限资金，保证公司及项目的
正常运转。
商管、设计、实业板块秉持大荣盛格局，夯实基础，积极开拓，努力开辟新赛道，为转型升级打好基础
。
3、报告期公司的经营与发展情况
（1）新增土地储备项目：报告期无新增土地储备。
（2）累计土地储备情况：
截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备了土地资源，总建筑面积
1,940.36万平方米。
（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2024年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为183.71亿元，担保金额为
贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递
减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》
并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保
是必须的。
三、核心竞争力分析
公司以企业文化为根基，以市场化运作为依托，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
1、稳健的经营模式和管控力。
公司坚持“以项目为中心”，坚持“四保一守”不动摇，建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理
体系，充分发挥枢纽作用及协调作用；公司经营稳健，以合规守矩为准绳，在行业困难的环境下依然保持定
力，具备抵御市场波动的韧劲和能力。
2、以地产为主的多板块协同体系。
公司形成了以地产为主业，康旅、物业、产业新城等多板块协同发展的业务格局，已具备较强的行业影
响力。
公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过多年的发展，通过高起点、大规模
的布局方式，进入行业第一梯队。目前，公司已经在河北省、河南省、安徽省、湖北省、云南省、海南省等
区域实现布局和发展。
物业公司荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过社区服务、商企服务、城市服务及服务周边
四条业务线提供多元化服务，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观。
公司产业新城板块积极响应国家战略，整合优势资源，服务产业集群，经过多年发展已布局多个优质园
区，助力区域经济繁荣。
3、持续提升的产品竞争力。
公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，致力于为客户提供“好房子”，致力于构建“人与自
然”、“人与社区”、“人与科技”的和谐关系。公司发布“生命绿洲”产品理念并已持续应用于全系列产
品。2024年，公司创新研发第四代住宅，已形成与此相关的多维度独创技术体系。此外，公司正构建“全龄
友好社区”生态系统，深化AI技术应用，探索“设计众创”模式，致力于打造真正的智慧社区。
4、忠实、勤勉、团结、担当的人才团队。
在全行业面临低迷动荡的环境下，陪伴公司一起成长的核心团队体现出了高度的忠诚和担当，在千锤百
炼与风雨洗礼中，以不忘初心的责任感、牢记使命的担当力、追求卓越的进取心，在逆境中开辟新路，于变
局中谋定生机，公司这些年所取得的成绩验证了他们的担当和能力。
公司广大员工珍视共同奋斗的事业平台，勇于向先进学习，努力工作，争做先锋；基层干部作风优良，
勤勉朴实，吃苦奉献；公司内部呈现不畏艰险、努力拼搏的工作氛围。
●未来展望:
发展战略和未来一年经营计划
2025年公司经营计划和工作部署
2025年是公司实现脱危解困的攻坚之年，公司面临的形势更加艰险，任务更加艰巨，实现2025年的目标
比任何时期都更有意义。面对困境，公司将保持定力，坚定信心，提高认识，做好迎接挑战、战胜困难的各
种准备：
第一、公司将继续重视“保交楼”工作，持正守心，调动各种力量，
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