经营分析☆ ◇002146 荣盛发展 更新日期：2025-09-10◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
普通商品房开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 124.38亿 87.71 2.11亿 28.05 1.70
物业服务(行业) 11.33亿 7.99 2.77亿 36.72 24.41
酒店经营(行业) 2.81亿 1.98 1.78亿 23.56 63.13
产业园区(行业) 2.21亿 1.56 1.87亿 24.79 84.60
其他行业(行业) 1.07亿 0.75 -9890.71万 -13.13 -92.51
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 124.38亿 87.71 2.11亿 28.05 1.70
物业服务(产品) 11.33亿 7.99 2.77亿 36.72 24.41
酒店经营(产品) 2.81亿 1.98 1.78亿 23.56 63.13
产业园区(产品) 2.21亿 1.56 1.87亿 24.79 84.60
其他行业(产品) 1.07亿 0.75 -9890.71万 -13.13 -92.51
─────────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 50.59亿 35.68 9.69亿 124.50 19.15
浙江省(地区) 47.32亿 33.37 -1.91亿 -24.50 -4.03
四川省(地区) 9.60亿 6.77 --- --- ---
江苏省(地区) 9.15亿 6.46 --- --- ---
安徽省(地区) 8.32亿 5.87 --- --- ---
辽宁省(地区) 5.59亿 3.94 --- --- ---
重庆市(地区) 2.76亿 1.95 --- --- ---
山东省(地区) 2.62亿 1.85 --- --- ---
湖南省(地区) 2.07亿 1.46 --- --- ---
天津市(地区) 1.01亿 0.71 --- --- ---
广东省(地区) 8459.64万 0.60 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 7155.45万 0.50 --- --- ---
山西省(地区) 4090.03万 0.29 --- --- ---
河南省(地区) 3777.82万 0.27 --- --- ---
湖北省(地区) 1719.50万 0.12 --- --- ---
陕西省(地区) 1599.88万 0.11 --- --- ---
海南省(地区) 659.66万 0.05 --- --- ---
江西省(地区) 154.80万 0.01 --- --- ---
北京市(地区) 134.20万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
城市地产及其他(业务) 139.60亿 98.44 5.67亿 100.00 4.06
土地整理开发(业务) 2.21亿 1.56 0.00 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 347.74亿 91.49 25.21亿 73.22 7.25
物业服务(行业) 18.10亿 4.76 4.91亿 14.26 27.12
酒店经营(行业) 6.71亿 1.77 4.55亿 13.23 67.83
产业园区(行业) 5.45亿 1.43 1.35亿 3.92 24.75
其他行业(行业) 2.09亿 0.55 -1.59亿 -4.63 -76.21
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 347.74亿 91.49 25.21亿 73.22 7.25
物业服务(产品) 18.10亿 4.76 4.91亿 14.26 27.12
酒店经营(产品) 6.71亿 1.77 4.55亿 13.23 67.83
产业园区(产品) 5.45亿 1.43 1.35亿 3.92 24.75
其他行业(产品) 2.09亿 0.55 -1.59亿 -4.63 -76.21
─────────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 138.87亿 36.53 10.91亿 31.68 7.86
江苏省(地区) 68.35亿 17.98 10.01亿 29.06 14.64
安徽省(地区) 40.11亿 10.55 3.31亿 9.61 8.25
山东省(地区) 39.50亿 10.39 --- --- ---
湖南省(地区) 26.33亿 6.93 --- --- ---
河南省(地区) 13.32亿 3.51 --- --- ---
重庆市(地区) 12.40亿 3.26 --- --- ---
山西省(地区) 12.01亿 3.16 --- --- ---
辽宁省(地区) 11.05亿 2.91 --- --- ---
广东省(地区) 9.30亿 2.45 --- --- ---
陕西省(地区) 3.16亿 0.83 --- --- ---
天津市(地区) 1.93亿 0.51 --- --- ---
湖北省(地区) 1.66亿 0.44 --- --- ---
四川省(地区) 7412.79万 0.20 --- --- ---
浙江省(地区) 6623.54万 0.17 --- --- ---
江西省(地区) 3516.81万 0.09 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 2121.24万 0.06 --- --- ---
海南省(地区) 793.28万 0.02 --- --- ---
北京市(地区) 596.87万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 180.31亿 91.30 26.34亿 89.38 14.61
物业服务(行业) 9.93亿 5.03 --- --- ---
产业园区(行业) 4.04亿 2.05 1.43亿 4.87 35.48
酒店经营(行业) 2.01亿 1.02 --- --- ---
其他行业(行业) 1.19亿 0.60 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 180.31亿 91.30 26.34亿 89.38 14.61
物业服务(产品) 9.93亿 5.03 --- --- ---
产业园区(产品) 4.04亿 2.05 1.43亿 4.87 35.48
酒店经营(产品) 2.01亿 1.02 --- --- ---
其他行业(产品) 1.19亿 0.60 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 52.32亿 26.49 8.42亿 28.56 16.09
河北省(地区) 47.99亿 24.30 8.05亿 27.31 16.77
安徽省(地区) 25.43亿 12.87 2.57亿 8.70 10.09
山东省(地区) 19.18亿 9.71 --- --- ---
湖南省(地区) 19.06亿 9.65 --- --- ---
重庆市(地区) 10.00亿 5.06 --- --- ---
山西省(地区) 8.55亿 4.33 --- --- ---
辽宁省(地区) 6.44亿 3.26 --- --- ---
广东省(地区) 4.94亿 2.50 --- --- ---
天津市(地区) 1.25亿 0.63 --- --- ---
河南省(地区) 1.03亿 0.52 --- --- ---
湖北省(地区) 4130.59万 0.21 --- --- ---
浙江省(地区) 2772.64万 0.14 --- --- ---
四川省(地区) 2450.19万 0.12 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 1236.69万 0.06 --- --- ---
北京市(地区) 1116.56万 0.06 --- --- ---
陕西省(地区) 585.49万 0.03 --- --- ---
海南省(地区) 488.62万 0.02 --- --- ---
江西省(地区) 159.83万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
城市地产及其他(业务) 193.44亿 97.95 28.04亿 95.13 14.49
土地整理开发(业务) 4.04亿 2.05 1.43亿 4.87 35.48
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 563.39亿 95.55 97.32亿 92.41 17.27
物业服务(行业) 15.23亿 2.58 4.40亿 4.18 28.93
酒店经营(行业) 6.96亿 1.18 4.93亿 4.68 70.86
其他行业(行业) 3.23亿 0.55 -9001.34万 -0.85 -27.86
产业园区(行业) 7933.16万 0.13 -4372.83万 -0.42 -55.12
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 563.39亿 95.55 97.32亿 92.41 17.27
物业服务(产品) 15.23亿 2.58 4.40亿 4.18 28.93
酒店经营(产品) 6.96亿 1.18 4.93亿 4.68 70.86
其他行业(产品) 3.23亿 0.55 -9001.34万 -0.85 -27.86
产业园区(产品) 7933.16万 0.13 -4372.83万 -0.42 -55.12
─────────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 193.72亿 32.86 45.85亿 43.53 23.67
安徽省(地区) 69.91亿 11.86 10.40亿 9.87 14.87
江苏省(地区) 67.92亿 11.52 7.73亿 7.33 11.37
浙江省(地区) 53.88亿 9.14 --- --- ---
山东省(地区) 49.23亿 8.35 --- --- ---
山西省(地区) 33.57亿 5.69 --- --- ---
辽宁省(地区) 31.95亿 5.42 --- --- ---
湖南省(地区) 24.58亿 4.17 --- --- ---
重庆市(地区) 21.69亿 3.68 --- --- ---
陕西省(地区) 15.00亿 2.54 --- --- ---
广东省(地区) 10.03亿 1.70 --- --- ---
河南省(地区) 9.58亿 1.63 --- --- ---
天津市(地区) 3.46亿 0.59 --- --- ---
湖北省(地区) 1.88亿 0.32 --- --- ---
四川省(地区) 1.04亿 0.18 --- --- ---
海南省(地区) 8836.56万 0.15 --- --- ---
江西省(地区) 7133.38万 0.12 --- --- ---
北京市(地区) 3804.71万 0.06 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 1704.50万 0.03 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
城市地产及其他(业务) 588.81亿 99.87 105.76亿 100.42 17.96
土地整理开发(业务) 7933.16万 0.13 -4372.83万 -0.42 -55.12
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售81.72亿元，占营业收入的57.63%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│杭州江荣府 │ 472692.68│ 33.33│
│沧州颐和·荣盛华府 │ 182655.15│ 12.88│
│成都时代天府 │ 89531.95│ 6.31│
│沧州花语城 │ 37789.29│ 2.66│
│滁州龙湾湿地 │ 34501.77│ 2.43│
│合计 │ 817170.83│ 57.63│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购8.60亿元，占总采购额的2.49%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│荣盛建设工程有限公司 │ 31422.10│ 0.91│
│湖南高岭建设集团股份有限公司 │ 14530.67│ 0.42│
│聊城市华宏建筑安装有限公司 │ 13959.35│ 0.40│
│山东天华建筑安装有限公司 │ 13108.23│ 0.38│
│江苏省江建集团有限公司 │ 12929.86│ 0.37│
│合计 │ 85950.21│ 2.49│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
第一部分报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济运行回顾
2025年上半年，经济运行总体平稳、稳中向好，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，居民收入继续
增加，新动能成长壮大，高质量发展取得新进展，社会大局保持稳定。据国家统计局数据显示，2025年上半
年国内生产总值660536亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。
（二）房地产市场运行回顾
2025年上半年，中国房地产市场多重政策“组合拳”继续推出。4月，中央政治局会议指出“持续巩固
房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月，国
常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”
，持续为市场注入信心。
1、新建商品房销售和待售情况
据国家统计局数据显示，2025年1-6月，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%，其中住宅
销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%。虽然销售数据仍
在下降，但降幅比2024年同期有所收窄，销售面积收窄15.5个百分点，销售额收窄19.5个百分点，表明市场
有所企稳。
2025年6月末，商品房待售面积76948万平方米，比5月末减少479万平方米。其中，住宅待售面积减少44
3万平方米。值得注意的是，这已经是商品房待售面积连续第四个月减少，表明在销售回暖和供应缩量的双
重作用下，库存压力有所缓解。
2、开工、施工、竣工面积情况
据国家统计局数据显示，2025年1-6月，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%
。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住
宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积
16266万平方米，下降15.5%。
另外，2025年1-6月，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下
降10.4%。
3、房企资金来源情况
2025年上半年，房企到位资金同比延续下降趋势。2025年1-6月，房地产开发企业到位资金50202亿元，
同比下降6.2%。其中，国内贷款8245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17544亿元，
下降7.2%；定金及预收款14781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6847亿元，下降11.4%。国内贷款实现正增长
，表明银行对房企的融资支持力度有所加大。
4、国房景气指数情况
2025年上半年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”低于95的水平，市场信心仍在修复过
程中，行业整体仍未走出深度调整期。
5、地产行业政策
2025年上半年，中央与地方协同打出政策组合拳，从扩需求、去库存、提高品质、化风险等多维度推动
市场企稳。
在扩需求方面，主要包括推进城中村和危旧房改造和降低房贷利率等政策。5月7日，央行将5年期以上L
PR下调至3.50%，5年以上首套住房公积金贷款利率同步下调至2.60%，均创历史最低水平。这一利率调整直
接降低了购房者的成本，有力支持居民住房需求释放。4月25日中央政治局会议中指出“有力有序推进城中
村和危旧房改造”，城中村改造与房票安置、货币化安置相结合，有利于释放更多住房需求。
在去库存方面，主要通过收回收购存量闲置土地、收购存量商品房两个方面展开。针对收购存量商品房
，4月25日中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”；6月13日国务院常务会议明确提出“要对全国
房地产已供土地和在建项目进行摸底”，有利于针对性优化相关政策，加速盘活存量用地、收购存量商品房
。
在提高品质方面，加速建设“好房子”。4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月
1日，新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；5月7日，金融监管总局在新闻发
布会上指出“强化对高品质住房的资金供给”；6月13日，国务院常务会议进一步强调“要扎实有力推进‘
好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房
子”标准进行改造。
在化风险方面，房地产融资协调机制持续扩围增效，继续做好保交房工作。根据金融监管总局披露数据
，截至5月初，商业银行审批通过的城市房地产融资协调机制“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多
万套住宅的建设和交付。持续做好保交房工作，对于修复市场情绪、缓解居民购房顾虑有着积极作用。
第二部分报告期内公司从事的主要业务
（一）公司所从事的主要业务
报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地
产开发企业一级资质证书。同时，公司布局了康旅、物业、产业新城等与房地产开发相关的多个板块。
（二）2025年度公司主要经营情况
1、报告期总体经营情况总结
在政府和专班的领导和支持下，公司各大区、各板块坚持“四保一守”的方针，即“保运营、保平衡、
保交付、保货值、守底线”，以现金流为主线，以项目为中心，精心安排、扎实工作，各项工作取得了较大
进步，债务规模下降，债务结构优化，守住了不发生重大风险的底线。
报告期，公司持续提升经营质量，尤其增强酒店、商管等轻资产运营能力，提前布局，努力夯实和开拓
非房新业务，为公司升级转型打下坚实基础。
报告期，公司为进一步化解公司债务风险，加快促进公司良好发展，梳理并整合相关资产，制定债务重
组计划，化解相关债务，并超额完成了上半年的减债任务。
2、报告期公司各板块的经营情况
（1）地产板块
报告期，地产板块坚持以“现金流和净资产”为主线，围绕“三级平衡”的整体要求，在资产和负债两
端齐发力，保交楼成果突出，去库存卓有成效，各项工作取得一定成绩。
“保交楼”成绩突出。“保交楼”，对于房企来说不仅是一份信用承诺，更是沉甸甸的社会责任。公司
坚持以此为首要任务，量质兼重，严守质量底线，严控施工环节。公司在行业逆境中始终贯彻用户至上理念
，业主对交付活动中的各项服务满意度高达99%。
“保运营”健康平稳。报告期，公司以项目为中心，推进“一项目一策”，及时跟踪，动态调整，达到
较好效果，未出现重大负面社会舆情。公司用水滴石穿、绳锯木断的精神解决一个又一个难题，积极化解债
务，使得公司债务结构得到了优化。
坚持以现金流为主线，增效减费。报告期，公司在资产和负债两端齐发力，做好资金流入、流出的增减
工作。在资金流入方面，营销系统抓节奏、去库存，取得了较好成绩；另外，公司积极盘活闲置资产，努力
实现颗粒归仓。在资金流出方面，公司提高资金的使用效能，减少一切不必要支出，过苦日子、紧日子。
（2）康旅板块
报告期，康旅板块继续秉持“大荣盛”发展格局，坚守赋能主业、做优本业的使命担当。在宏观经济环
境持续承压，酒店行业竞争格局深度演变的背景下，酒店板块积极应对挑战，聚焦核心战略，深化精细化运
营与模式创新，在提升经营韧性与探索增长新动能方面取得阶段性成效。
面对复杂环境，康旅事业部在集团“以现金流为核心，品质为保障，文旅为主线，践行盛行天下模式，
助力开发主业”指导思想下，深化“内容+文化+场景组合”战略，推动AI+运营场景深度融合，强化品牌差
异化与吸引力，持续升级“一店一特色、一店一视界”，西柏坡、鹊山湖等店深度结合自有产业资源，深化
当地文化资源挖掘与体验场景迭代，实现品牌曝光及经营效益双提升。
报告期，康旅事业部前瞻布局，强化动态收益管理，聚焦精细化运营，提升出租率与经营效率；创新营
销驱动，优化产出结构，在提升出租率的基础上，加大非房收入拓展力度及营销策略铺排；实现五一、端午
等节假日客流量及收入显著增长，品牌影响力进一步扩大，市场认可度持续提升，为全年业绩奠定坚实基础
。
（3）物业板块
荣万家作为全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商，秉承以客户为中心的服务理念和“成就
生活之美”的企业使命，提高服务质量，树立优质品牌形象，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观，以成为
服务理念超前、百姓生命全周期、社区服务全链条，贴心的、有温度的、值得信赖的、受百姓欢迎的优质生
活服务商为目标而努力。
报告期，荣万家物业管理服务质量持续提升，管理面积规模持续高质量增长，业态持续扩展；社区服务
持续提升服务品质，提供高质量物业服务产品；商企服务不断拓展范围，服务多种业务类型。
报告期，荣万家获得诸多荣誉：“2025中国物业行业最佳雇主”，“2025中国物业服务满意度领先企业
”，“2025中国物业服务华北品牌企业30强”，“2025中国物业服务ESG发展优秀企业十强”，“2025中国
物业服务综合实力百强企业第13名”，“2025中国物业品牌影响力百强企业”等。
（4）产业新城板块
报告期内，产业新城公司结合园区实际，采取多元策略，推动政府回款，做好“增资产、降负债”两条
主线工作，并从以下方面出发，通过多种途径提高资产净值，保障园区正常运营：一是资产盘活与债权清收
并举，灵活匹配模式，聚焦回款目标，狠抓落实；二是坚持立足融资来增强合作方履约能力，促进资金回款
周转，并加强资金统筹管控，发挥资金最大效益；三是持续降费增效，强化管理，提高效能；把握经营关键
，保障公司经营顺畅。同时，依托已设立的招商平台，寻求轻资产发展转型，锚定经济发达地区，围绕主要
产品线进行拓展，加快实现签约突破，培植发展新业务。
（5）其他板块
报告期内，实业公司根据自身定位，坚守质量底线、发挥自身优势，稳定自身施工生产，保节点、保交
付，时刻做好抢工助力的准备。在市场困难的条件下，计划交付的项目已100%交付。坚持以收定支，保证工
程的正常开展，维护企业正常运营。
报告期内，设计公司围绕“适应新常态、建立新平衡、谋求新发展”的经营思路开展各项工作。促开拓
提效能，主动适应市场新常态，在稳定业务来源的同时，拓宽区域与渠道，建立新平衡。不断创新产品与服
务，协同整合，管理提效，增强新形势下团队战斗力。
3、报告期公司的经营与发展情况
（1）新增土地储备项目：报告期无新增土地储备。
（2）累计土地储备情况：
截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备了土地资源，总建筑面积
1826.13万平方米。
（7）融资途径截至报告期末，公司融资余额391.81亿元。
（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2025年6月30日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为173.32亿元，担保金额为
贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递
减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》
并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保
是必须的。
二、核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
1、稳健的经营模式和管控力。
公司坚持“以项目为中心”，坚持“四保一守”不动摇，建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理
体系，充分发挥枢纽作用及协调作用。公司经营稳健，以合规守矩为准绳，在行业困难的环境下依然保持定
力，具备抵御市场波动的韧劲和能力。
2、以地产为主的多板块协同体系。
公司形成了以地产为主业，康旅、物业、产业新城等多板块协同发展的业务格局，已形成较强的行业影
响力。
公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过多年的发展，通过高起点、大规模
的布局方式，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已经在河北省、河南省、安徽省、湖北省、云南省、海南
省等区域实现布局发展。
物业公司荣万家作为全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商，秉承以客户为中心的服务理念
和“成就生活之美”的企业使命，提高服务质量，树立优质品牌形象，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观
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