经营分析☆ ◇002162 悦心健康 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
建材业务、大康养业务、城市更新业务等
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建材(行业) 3.39亿 66.66 5913.64万 45.85 17.44
大康养(行业) 1.11亿 21.74 2939.68万 22.79 26.58
城市更新(行业) 5900.52万 11.60 4044.92万 31.36 68.55
─────────────────────────────────────────────────
瓷砖-仿古砖(产品) 1.52亿 29.82 2483.80万 19.26 16.38
瓷砖-大理石(产品) 1.37亿 26.86 2593.89万 20.11 18.98
大康养(产品) 1.11亿 21.74 2939.68万 22.79 26.58
城市更新(产品) 5900.52万 11.60 4044.92万 31.36 68.55
瓷砖-瓷片(产品) 3197.71万 6.29 --- --- ---
瓷砖-玻化石(产品) 1611.89万 3.17 --- --- ---
瓷砖-其他(产品) 264.16万 0.52 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
国内销售(地区) 5.07亿 99.67 1.29亿 99.91 25.42
国外销售(地区) 165.92万 0.33 11.34万 0.09 6.84
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建材(行业) 8.54亿 80.43 1.66亿 66.95 19.46
大康养(行业) 1.08亿 10.18 2105.91万 8.48 19.49
城市更新(行业) 9974.28万 9.39 6098.49万 24.57 61.14
─────────────────────────────────────────────────
瓷砖-大理石(产品) 3.66亿 34.47 7093.44万 28.58 19.38
瓷砖-仿古砖(产品) 3.55亿 33.41 6719.56万 27.07 18.94
大康养(产品) 1.08亿 10.18 2105.91万 8.48 19.49
城市更新(产品) 9974.28万 9.39 6098.49万 24.57 61.14
瓷砖-瓷片(产品) 7201.43万 6.78 --- --- ---
瓷砖-玻化石(产品) 5361.40万 5.05 --- --- ---
瓷砖-其他(产品) 749.91万 0.71 --- --- ---
生态建材(产品) 17.62万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
国内销售(地区) 10.57亿 99.55 2.47亿 99.59 23.38
国外销售(地区) 473.40万 0.45 102.22万 0.41 21.59
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 6.75亿 63.56 1.93亿 77.80 28.61
经销(销售模式) 3.87亿 36.44 5510.48万 22.20 14.24
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建材-瓷砖(行业) 3.91亿 80.10 7400.83万 66.31 18.93
大健康（康养/医疗/职业教育）(行业) 5460.49万 11.19 954.07万 8.55 17.47
仓库租赁等(行业) 4252.42万 8.71 2805.50万 25.14 65.97
─────────────────────────────────────────────────
瓷砖-大理石(产品) 1.75亿 35.96 3543.15万 31.75 20.19
瓷砖-仿古砖(产品) 1.55亿 31.87 --- --- ---
大健康（康养/医疗/职业教育）(产品) 5460.49万 11.19 954.07万 8.55 17.47
仓库租赁等(产品) 4252.42万 8.71 2805.50万 25.14 65.97
瓷砖-瓷片(产品) 3272.22万 6.71 --- --- ---
瓷砖-玻化石(产品) 2483.04万 5.09 279.86万 2.51 11.27
瓷砖-其他(产品) 234.39万 0.48 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
国内销售(地区) 4.86亿 99.53 1.11亿 99.66 22.90
国外销售(地区) 227.65万 0.47 38.07万 0.34 16.72
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建材-瓷砖及生态建材(行业) 10.16亿 84.34 1.85亿 72.22 18.26
大健康业务（康养/医疗/职业教育）( 1.08亿 8.99 --- --- ---
行业)
投资性房地产租赁业务等(行业) 8030.38万 6.67 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
瓷砖-大理石(产品) 4.69亿 38.93 9852.72万 38.37 21.02
瓷砖-仿古砖(产品) 3.25亿 26.96 5528.20万 21.53 17.03
瓷砖-瓷片(产品) 1.20亿 9.98 --- --- ---
大健康（康养/医疗）(产品) 1.08亿 8.99 --- --- ---
瓷砖-玻化石(产品) 9102.39万 7.56 --- --- ---
仓库租赁等(产品) 8030.38万 6.67 --- --- ---
瓷砖-其他(产品) 717.33万 0.60 --- --- ---
生态建材(产品) 375.39万 0.31 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
国内销售(地区) 11.93亿 99.04 2.53亿 98.71 21.25
国外销售(地区) 1152.17万 0.96 330.96万 1.29 28.72
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 8.02亿 66.57 1.96亿 76.17 24.40
经销(销售模式) 4.03亿 33.43 6118.86万 23.83 15.20
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.89亿元，占营业收入的8.39%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 2834.73│ 2.67│
│第二名 │ 1726.91│ 1.63│
│第三名 │ 1558.45│ 1.47│
│第四名 │ 1397.02│ 1.32│
│第五名 │ 1380.10│ 1.30│
│合计 │ 8897.21│ 8.39│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.16亿元，占总采购额的30.25%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 13081.88│ 18.33│
│第二名 │ 2364.20│ 3.31│
│第三名 │ 2307.42│ 3.23│
│第四名 │ 1933.76│ 2.71│
│第五名 │ 1904.90│ 2.67│
│合计 │ 21592.17│ 30.25│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司所从事的主要业务、主要产品及其经营模式均未发生重大变化。公司业务分为建材业务
、大康养业务、城市更新业务等。具体说明如下：
1、建材业务
（1）业务概况
报告期内，公司建材业务主要致力于高端建筑陶瓷品牌“斯米克”瓷砖的研发、生产和销售，具有独立
的采购、生产和销售体系。公司秉承以匠心智造产品、以品质塑造价值、以环保缔造健康、以创新引领时尚
的企业宗旨，满足消费者对“时尚空间·健康生活”的追求。
公司瓷砖产品按产品外观特色分为玻化石、大理石、云石代、釉面砖、岩板、艺术瓷等大类，辅以外墙
干挂、挂贴产品、花砖、腰线、转角等配件产品，可以满足各类室内外空间、各种档次以及风格的装修用砖
需求，主要客户为国内中大型房地产开发公司、建材经销商、家装公司以及国外特约经销商等。
（2）主要经营模式
公司具有独立的采购、生产和销售体系。
1）采购模式
建材业务采用集中采购制度，由采购中心专门负责公司所有采购业务。采购程序是依据原材料需求计划
，结合原材料安全库存制订采购计划后进行比价采购。原材料的采购通过招标比价的形式，与主要供应商签
订《产品供货合同》，建立了长期的合作关系。
2）生产模式
公司生产模式包括自产和外协加工（OEM）。主要分为两类，一类是根据工程客户订单进行生产，另一
类是公司销售子公司上海斯米克建材有限公司及其各地子公司、分公司、经销商根据客户需求及市场近期预
测以订单的方式向公司订货，控制好库存周转。
3）销售模式
公司面对国内外市场进行销售，国内市场整体销售模式以线下经销商网络和直营工程为主，辅以电子商
务、整体家装以及互联网家装等渠道销售到终端客户。公司的对外贸易业务则由国际事业部负责，主要采取
发展国外特约经销方式出口公司产品。
本报告期内，公司主营业务、主要产品和主要经营模式均未发生重大变化。
（3）业绩驱动因素
近年来，公司以内部挖潜来提升企业核心竞争力，通过开发新产品、加强渠道建设、拓展工程销售渠道
、开发家装整装渠道、新增战略大客户等措施来驱动建材业绩增长。
2、大康养业务
（1）战略定位
随着我国人口老龄化进程的加速演进，“银发经济”已上升为国家战略层面的重要组成部分。国家统计
局数据显示，我国老龄人口规模持续扩大，高龄化、空巢化特征日益凸显，社会对高质量、多层次养老服务
的需求日益增长。在此宏观背景下，公司积极响应“健康中国”国家战略，洞察并把握行业发展趋势，确立
了以大康养业务为核心的发展战略。
公司提出“医养康教研”五位一体的业务模式，旨在解决传统养老服务存在的单一化、碎片化问题，构
建一个覆盖较广、服务连贯的康养服务体系。这一模式不仅体现了公司对行业痛点的关注与积极应对，也彰
显了公司积极回应社会养老需求、履行社会责任的担当。“医养康教研”模式通过融合医疗资源、养老服务
、康复技术、人才教育与科研创新，形成了竞争优势。
公司的文化内核在于将中华民族优秀传统孝道文化与中国式现代化养老需求深度融合，精心构建了人文
关怀和科技应用高效结合的“悦心照护体系”。该体系不仅关注并保障长者的生理健康，更着力满足其精神
慰藉与社会参与需求，致力于为长者营造“健康身体，愉悦心灵”的生活愿景。公司的核心价值体现于，通
过专业化、标准化的服务，确保长者在活力期、介助期、介护期等不同生命阶段，均能获得有品质、有尊严
的专业康养服务，以期实现老有所养、老有所医、老有所乐的目标。
（2）业务概况
围绕“优质运营”的核心目标，公司大康养业务构建了“金字塔”型三层业务架构，各层级分工明确，
旨在实现协同高效。
核心层（养）：全服务周期照护体系
“养”是整个康养体系的基石与核心。公司打造了面向长者健康管理的持续照料切换模式，建立了一套
从自理、护理、认知症护理到医疗护理的无缝切换机制。这一机制确保了长者随着身体状况的变化，无需离
开熟悉的环境，即可获得相匹配的照护服务，有助于提升长者的安全感和归属感。公司提供多层级的精细化
服务：
管家服务：为活力长者提供生活协助、文化娱乐组织及日常事务代理，保障其高质量的退休生活。
失能/半失能照护：针对生活自理能力下降的长者，提供助浴、助餐、助行等生活护理，重点关注防跌
倒、防压疮等安全管理。
失智照护：引入国际先进的认知症照护理念，设置专区，采用怀旧疗法、音乐疗法等非药物干预手段，
延缓认知衰退，维护长者尊严。
居家照护：打破机构围墙，将专业护理服务延伸至社区家庭，满足居家养老长者的上门护理需求。
医疗照护：为重症或术后康复长者提供24小时专业医疗护理，实现“医”与“养”的深度融合。
保障层（医+康）：专业医疗与康复支撑
作为“养”的坚实后盾，“医”与“康”板块为长者提供了有力的健康保障。在医疗方面，公司采用“
管理式医疗+互联网医院+绿通转诊”的创新模式。通过建立个人健康档案，实施全方位的健康管理、疾病预
防与慢病管理；利用互联网医院平台，实现远程问诊、在线配药，打破时空限制；开通三甲医院绿色通道，
力求保障急危重症长者能够得到及时、有效的救治。
康复板块则聚焦于提升长者的生活质量。公司建立了完善的康复服务体系，涵盖定期体检、医生巡诊、
生活方式指导、运动干预及专业康复训练。特别针对老年常见的中风后遗症、骨折术后恢复等问题，提供定
制化的康复方案，帮助长者最大限度地恢复身体机能，重返生活。
支撑层（教+研）：人才培育与技术创新
“教”与“研”是驱动公司康养业务持续发展的源动力。在教育板块，公司深化“产教融合+‘中高企'
一体化培养”模式，通过自建职业技术学校和培训机构，源源不断地输送具备专业技能与职业素养的护理人
才，旨在缓解行业人才短缺的挑战。在研发板块，公司聚焦前沿科技成果转化，积极推进适老化产品研发、
智慧康养技术应用以及认知康复研究中心建设，以科技力量赋能养老服务，提升运营效率与服务水平。
3、城市更新业务
公司城市更新业务主要围绕两大方向展开:一方面聚焦公司自身发展需求，包括存量资产运营管理、转
型开发及康养业务前期服务，推进相关工作;另一方面受关联方委托，为其持有的存量资产转型升级提供服
务。为实现上述业务目标，城市更新业务以“存量盘活、业态创新、产业赋能”为核心发展模式，重点围绕
公司及关联方存量资产的转型需求，致力于构建“咨询顾问+前期服务+改造升级+运营管理”的全链条服务
体系。通过专业化运作与全链条服务，进一步优化资源配置，挖掘存量资产价值，提升综合服务能力与核心
竞争力。
主要业务如下：
（1）物业运营管理：对公司及关联方自持的经营性物业提供专业化的运营与管理服务。通过精细化管
理与增值服务，提升存量资产的运营效率、租赁收益及内在价值。目前，主要运营管理标的为公司及关联方
位于上海市闵行区浦江镇的投资性房地产，其中公司持有的建筑面积约7.28万平方米，关联方持有的建筑面
积约8.39万平方米。主要面向物流仓储企业提供租赁服务。
（2）物业改造与运营：为公司及关联方持有的存量经营性物业提供从前期定位策划、设计优化、改造
实施到招商运营及后续管理的一体化解决方案，积极探索存量物业高效盘活与价值提升的有效路径。
（3）康养项目前期服务：作为公司大康养业务板块的重要支撑，为养老服务设施项目提供前期开发全
过程的专业支持服务，包括但不限于项目可行性研究、规划设计、政策咨询、设计管理、工程管理、开业筹
建等，助力公司在康养产业领域的战略布局与项目顺利落地。
（4）综合性城市更新服务：为公司及关联方的存量物业提供涵盖项目前期咨询、策划定位、规划调整
、设计管理、工程管理、招商运营及配套服务在内的综合性城市更新全周期服务，以专业化服务赋能存量物
业的功能优化与价值重塑。
（二）报告期内主要经营情况
2026年上半年度，公司实现营业收入5.09亿元，同比增长4.23%。分业务板块看：建材业务营业收入3.3
9亿元，占比66.66%，收入同比下降13.26%；大康养业务营业收入1.10亿元，占比21.74%，收入同比增长102
.52%；城市更新业务营业收入0.59亿元，占比11.60%，收入同比增长38.76%。
报告期内，公司建材业务面临量价承压，但大康养与城市更新业务通过并购、轻资产运营、酒店运营及
物业改造服务等模式，实现了增长与较高毛利贡献，带动整体毛利率提升。报告期内，公司实现营业毛利额
同比增长1738万元，增幅15.57%。具体分析如下：
（1）建材业务毛利同比减少1487万元
瓷砖销量同比减少76.51万平方米，降幅5.97%，按上年毛利率计算，影响毛利额减少442万元；单位平
均售价同比下降2.36元/平方米，降幅7.75%，影响毛利额减少2848万元；单位平均销售成本下降1.5元/平方
米，降幅6.05%，影响毛利额增加1803万元。
（2）大康养业务毛利同比增加1986万元
本报告期并购控股浙江康芮嘉养健康管理有限公司，且受托运营的上海奉贤区金海悦心颐养院纳入合并
报表，合计贡献营业收入3042万元，对应毛利额增加924万元；全椒同德爱心医院实现营业收入2900万元，
毛利额增加108万元；温州东方悦心中等职业技术学校实现营业收入2217万元，毛利额增加166万元；智慧康
养业务本报告期实现营业收入400万元，影响毛利额增加约203万元；温州市龙湾悦心城市颐养中心项目实现
营业收入2380万元，影响毛利额增加约585万元。
（3）城市更新业务毛利同比增加1240万元
本报告期公司全资子公司上海瑞礼酒店管理有限公司运营的上海陆家嘴世纪大道亚朵见野酒店实现营业
收入1368万元，影响毛利额增加约845万元；受关联方委托，为其工业物业提供转型提容改建整体解决方案
，实现物业资产的显著增值，贡献毛利额约340万元；投资性房地产租赁业务收入影响毛利额增加约55万元
。
1、建材业务
（1）行业环境与经营概况
2026年上半年，建筑陶瓷行业处于“总量筑底、结构调整、价值升级”的全新发展周期，亦是行业从传
统发展模式向高质量发展转型的关键窗口期。在“双碳”政策引导、消费需求升级、技术迭代加速及市场格
局深度调整的多重因素作用下，行业竞争格局正经历根本性重塑。
报告期内，受市场需求增长放缓、行业内同质化竞争加剧、价格竞争较为普遍等多重不利因素叠加影响
，公司建材业务实现营业收入3.39亿元，同比下降13.26%。
面对复杂严峻的外部环境，公司坚持“稳中求进”总基调，于年初确立“深耕主业，布局价值战场；效
率为先，做强组织能力”的核心运营方针，通过主动推进战略转型、深化精细化运营抵御外部波动，在行业
调整期稳固经营基本盘，为长期可持续发展夯实基础。
（2）核心经营举措
报告期内，公司建材业务重点围绕以下五大维度推进战略落地与经营提质：
1）产品创新：强化差异化创新，提升高附加值
①精准匹配需求升级：顺应“好房子”建设标准及存量改造市场需求，公司重点布局高附加值产品赛道
，持续推出大规格岩板、质感砖等新品类。为响应国家消费品质量分级要求，破解行业低价同质化竞争困局
，公司稳步推进5A质量标准落地；针对存量房翻新、适老化改造场景，公司已开发出超平、防滑、低光度属
性的适老化专用产品，并取得相关适老化产品认证。通过差异化产品布局提升单位价值，同时加大绿色节能
工艺及新材料研发投入，构筑技术壁垒。
②推行大单品策略，优化SKU结构：集中资源打磨核心品类，适度缩减低效、同质化产品线。报告期内
，公司在年初SKU精简优化的基础上，推出“甄选籍”系列产品，精准匹配零售市场高端需求。公司在玻化
石领域已实现多项技术突破，技术领先优势形成较强市场认知，差异化品牌标签日益鲜明。
2）渠道升级：深化全渠道精细运营
①深耕存量改造赛道：积极对接旧改、城市更新、适老化改造市场，与头部装企、整装平台、设计师群
体建立深度合作，推进多渠道融合发展，锁定高端客户流量入口。
②优化经销商体系质量：推进经销商结构提质，清退运营效率较低、不符合公司发展定位的合作主体，
加大对优质经销商的资源赋能；同步支持经销商布局短视频、直播、VR展厅等线上新零售场景，打通线上线
下流量链路，实现对终端消费者的精准触达。
③探索跨生态合作模式：通过大商合作、集合店模式整合供应链资源，拓宽渠道边界，提升市场抗风险
能力。
3）生产精进：打造精益智能体系
①以销定产，优化库存管控：坚持“以销定产”原则，根据订单及市场需求动态精准控制开窑率，推动
生产端向“小批量、柔性化、个性化”模式转型，避免盲目扩产导致的库存积压，保障现金流健康稳定。
②推进智能制造，降本增效：通过数字化、智能化改造提升生产效率及产品优等品率，降低单位能耗及
人工成本，实现精益化生产。
③全链条优化成本结构：全链路审视采购、生产、物流各环节成本，通过工艺改进与区域化布局降低综
合运营成本，拓展利润空间。
4）品牌进阶：构筑价值输出能力，提升品牌溢价
①提升品牌溢价能力：通过文化赋能、设计赋能、跨界合作，推动瓷砖产品从单一建筑材料属性向装饰
材料、整体空间解决方案属性延伸，提升品牌附加值，规避低质低价同质化竞争。
②强化全周期服务能力：延伸服务链条，为客户提供从设计咨询、铺贴指导到售后维护的全周期服务，
提升客户黏性与品牌口碑。
5）组织风控：构建经营导向的敏捷风控体系
①优化组织与人才体系：构建敏捷赋能型组织，打破部门壁垒，建立跨职能前端团队，提升市场响应效
率，重点培养兼具生产工艺认知与营销管理能力的复合型人才。
②强化风控体系建设：公司设立专门风控部门，持续完善财务与风控机制，严格管控现金流风险，优化
应收账款管理，全面提升公司抵御行业周期波动的抗风险能力。
2、大康养业务
随着我国人口老龄化进程加速加深，银发经济已纳入国家战略性产业规划。在政策支持与市场需求双重
驱动下，健康养老产业迎来重要发展机遇期。报告期内,公司大康养业务实现营业收入1.10亿元,同比增长10
2.52%，占公司整体营业收入比重较上年同期提升10.55个百分点至21.74%。
（1）投资并购与产业链整合，构建增长新引擎
为持续注入发展动能，公司积极通过外延式投资与并购整合优质资源，完善康养全产业链布局。2026年
1月，公司进一步收购浙江康芮嘉养健康管理有限公司股权并实现控股，巩固了在长三角区域的市场优势。2
025年12月，公司全资子公司上海斯米克投资有限公司与实际控制人控制的企业上海斯米克有限公司合资设
立的大健康产业投资孵化平台上海悦心创智企业服务有限公司（“悦心创智”）投资控股了乐惠居（苏州）
健康产业有限公司（“乐惠居”），布局居家养老与长护险业务。
乐惠居深耕行业十余年，打造了“居家养老+社区服务+长期照护+适老改造”四位一体的服务模式，业
务覆盖全国14个省47个市，设有130个居家与长护服务网点、305家日间照料中心，并通过数字化技术实现“
线下专业服务+线上智慧平台”融合。报告期内，公司通过悦心创智持续关注长护险全国推广带来的发展机
遇，借助乐惠居成熟的居家照护网络，以轻资产模式有序推进居家养老服务入口建设，为产业链优化升级奠
定基础。
（2）“公建民营”轻资产运营，深耕长三角核心区域
公司坚持“立足上海、深耕长三角、辐射全国中西部核心城市”的发展战略，长三角地区经济高度发达
、老龄化程度高、居民支付能力强，为康养业务提供了广阔空间。报告期内，公司持续深耕该核心区域，坚
定推行“公建民营”合作模式，通过托管运营等轻资产方式快速扩大服务网络。公司目前已成功托管运营多
个康养机构项目，包括：
上海奉贤区金海悦心颐养院
江苏宿迁悦心·泗洪康养中心
浙江温州市龙湾悦心城市颐养中心
浙江温州龙港市医养康教研示范园
浙江丽水市唯康怡福家园
浙江杭州唯康老人养生文化公寓
浙江余姚市陆埠镇康芮家园
上海市徐汇悦心长者照护之家（开业筹备中）
同时，公司积极与机构所在区域的医疗、社区资源深度协同，构建“机构+社区+居家”三位一体的区域
养老服务网络，形成强大的区域品牌影响力。
（3）专业化运营与“悦心照护体系”升级
服务质量是康养企业的核心竞争力。报告期内，公司聚焦核心竞争力打造，全面升级“悦心照护体系”
，形成以“养”为核心层、“医+康”为保障层、“教+研”为支撑层的“金字塔”型三层业务架构。该体系
融合欧美、日本及台湾地区先进照护经验，涵盖服务标准、护理规范、安全管理等核心维度，实现服务流程
的标准化、规范化与可追溯化。
在护理服务方面，公司建立了面向长者全生命周期的持续照料切换模式，具体包括：
管家服务（活力期）：提供生活协助、文娱组织及日常事务代理；
失能/半失能照护（介助/介护期）：提供助浴、助餐、助行等生活护理，重点关注防跌倒、防压疮等安
全管理；
认知症护理：设置专门失智照护专区，采用怀旧疗法、音乐疗法等非药物干预手段，延缓认知衰退，维
护长者尊严；
医疗照护：为重症或术后康复长者提供24小时专业医疗护理；
居家照护：将专业护理服务延伸至社区家庭，满足上门照护需求。
通过对长者身体状况的动态评估，及时调整照护等级与服务方案，实现从“入住”到“临终关怀”的全
程覆盖，真正做到让家属放心、让长者安心。
在安全管理方面，公司建立了多维度的风险防控体系，从跌倒预防、噎食急救到感染控制、消防安全，
均制定严格的应急预案与操作规范，确保运营“零事故”目标。专业化运营体系保障了服务品质的持续稳定
输出，也为公司赢得了良好市场口碑。
（4）品牌建设与运营成效：标杆项目数据亮眼
报告期内，公司持续深化品牌建设，多个康养机构项目的运营数据表现良好:上海奉贤区金海悦心颐养
院作为公司旗舰项目，床位使用率达97%，显著高于行业平均水平，成为长三角地区高品质养老机构的标杆
。该高入住率得益于精细化管理、人性化服务以及与周边社区的深度融合:浙江温州龙港市医养康教研示范
园自2023年第四季度投入运营以来，床位使用率已达89%，实现新建项目的快速爬坡与高效发展。园区内的
龙港悦心护理院于2024年上半年正式开业，设有中医、内科、老年病科等专业科室，为入住长者及周边居民
提供便捷、专业的医疗保障，进一步增强了园区的综合吸引力与服务粘性。此外，丽水市唯康怡福家园床位
使用率为96%，杭州唯康老人养生文化公寓床位使用率为80%，余姚市陆埠镇康芮家园床位使用率为80%，上
述项目均保持了较高的运营效率和服务质量。
（5）医养深度融合与智慧化科技赋能
医养结合是提升养老服务质量的关键。报告期内，公司积极推进医养深度融合，采用“管理式医疗+互
联网医院+绿通转诊”模式，通过建立个人健康档案进行慢病管理，利用互联网医院实现远程问诊，并开通
三甲医院绿色通道。龙港悦心护理院与温州医科大学附属第一医院龙港院区建立紧密的“双向转诊”机制，
打通了机构养老与综合医院之间的医疗协作通道，确保长者在突发急重症时能够得到“秒级”响应与救治，
同时为康复期长者回机构休养提供无缝衔接，实现“小病在机构、大病进医院、康复回机构”的良性循环。
报告期内，在智慧化赋能方面，公司以全资子公司上海悦心多宝智能科技有限公司为业务主体，布局智
慧康养领域，围绕“智能设备+智慧平台”两条主线赋能养老服务：
1）康养智能设备产品线：公司合作研发的悦心金矢上下肢康复训练机器人等产品已在其旗下“悦心·
安颐别业”等自营康养机构投入使用。相关产品拥有自主知识产权，已取得多项发明专利，采用力控与意图
识别技术，通过智能化、游戏化的沉浸式训练，应用于脑卒中、脊髓损伤及骨科术后人群的康复训练，提升
康复体验。
2）智慧养老平台与巡检机器人：悦心多宝智慧养老平台及巡检机器人覆盖机构入住、餐饮、健康、生
活、安全、管理六大场景，通过AI与物联网技术实现长者健康数据实时监控与个性化管理，助力机构运营效
率提升和长者生活品质改善。
（6）人才体系建设：产教融合保障长期发展
人才是康养行业发展的核心基石。公司通过前瞻性教育布局，构建了完善的人才保障体系。公司旗下的
温州东方悦心中等职业技术学校开设护理、康复技术、婴幼儿托育等专业，龙港市悦心职业技能培训学校则
专注于在职人员职业技能提升与再培训。这种“产教融合”模式，不仅为公司自身输送了大量高素质专业护
理人才，也为行业培养了生力军。
3、城市更新业务
（1）业务概况
2026年上半年，公司城市更新业务板块实现营业收入5900.52万元，较上年同期增长38.76%，保持了稳
健增长。该板块收入主要来源于存量物业租赁、酒店运营管理，以及为关联方和康养项目提供的物业转型咨
询、改造筹备及专业服务等。
在房地产行业持续调整、增量开发放缓、存量资产盘活需求不断提升的背景下，公司依托在工业用地转
型、商业物业改造、酒店运营及康养项目导入等方面积累的实践经验，逐步形成了“前期策划定位—空间改
造实施—项目运营管理”一体化服务能力。报告期内，公司围绕重点区域存量资产价值重塑、商业运营效率
提升及专业服务能力输出等方面持续发力，推动城市更新业务由单一租赁收入模式向“租赁+运营+咨询服务
”多元盈利结构进一步升级，业务协同性和可持续发展能力不断增强。
（2）经营分析
报告期内，公司城市更新业务重点围绕以下四个方向推进：
1）物业租赁与存量用地转型
公司位于上海市闵行区浦江镇的投资性房地产目前主要面向物流仓储类客户提供租赁服务。报告期内，
受工业物业市场新增供应集中释放、区域竞争加剧及市场租金承压等因素影响，工业物业租赁业务仍面临一
定经营压力。对此，公司坚持“稳出租、优客户、促转型”的经营策略，积极采取多项措施稳定经营基本盘
。
一方面，公司持续提升客户服务质量，优化园区综合环境和基础配套条件，加强客户关系维护与日常运
营管理，提升客户满意度和续约稳定性；同时，积极开展优质客户拓展工作，努力稳定出租率和租金水平，
增强物业租赁业务现金流的稳定性。
另一方面，公司稳步推进该地块的转型升级工作。根据上海市人民政府批准的《上海市闵行区总体规划
暨土地利用总体规划（2017—2035）》及《闵行区浦江新市镇（含浦锦街道）总体规划暨土地利用总体规划
（2017—2035）》等相关文件，上述存量工业用地的转型方向已较为明确。目前，该地块转型项目的规划功
能与空间布局已基本清晰，规划目标为打造“产城融合的绿色、生态、健康、智能的产业园区”，建设集研
发办公、产业支撑与生活配套保障于一体的创新型产业集群。
2026年，该地块规划进一步与大吴泾地区区域空间战略规划相衔接，整体规划能级得到提升，有利于增
强与周边区域产业及功能布局的协同联动，为后续转型项目落地创造更有利的政策条件与空间环境。公司将
继续积极配合政府相关规划要求，有序推进该地块转型开发的可行性研究、方案论证及相关前期工作，加快
推动存量工业用地价值释放。
2）酒店运营
报告期内，公司运营的上海陆家嘴世纪大道亚朵见野酒店经营进一步趋于成熟。该酒店原为关联方上海
胜康斯米克房产投资有限公司持有的陆家嘴核心商务区物业，由公司承租并实施改造后，于2025年9月正式
开业。经过前期筹开、品牌导入和经营磨合，报告期内酒店入住率和平均房价稳步提升，实现营业收入1368
万元，为公司贡献了稳定的经营性现金流和利润。该酒店先后荣获“2025年亚朵上海战区最佳新秀奖”“携
程2025年最佳人气酒店”及“2026年亚朵上海战区经营领航奖”等荣誉，体现了项目在运营管理和市场竞争
力方面的综合优势。
该项目的顺利运营，不仅验证了公司在核心区域存量商业物业改造和运营方面的专业能力，也进一步增
强了公司在“存量资产改造+品牌导入+持续运营”领域的项目复制能力，为未来拓展同类商业更新项目积累
了可借鉴的实践经验。
3）康养项目前期专业服务
报告期内，公司继续为已承接的公建民营养老机构项目提供从前期规划设计到具备运营条件的全流程专
业支持服务，持续推进康养项目高质量落地，并进一步夯实公司在康养赛道前端服务环节的能力基础。
公司提供的服务主要包括：一是规划设计与资源整合服务，围绕养老机构的功能定位、目标客群及运营
需求，统筹制定护理、康复、活动、生活辅助等空间功能分区方案，并结合适老化设计理念，提升项目空间
使用效率及后续运营适配性；二是场地改造与设施筹备服务，对既有场地开展改造可行性评估，参与施工过
程监督与节点把控，并协助配置智能化、适老化设施设备，为项目后续开业运营打下基础。
通过持续输出上述专业化服务，公司在康养项目导入、空间改造衔接及运营前置筹备等方面积累了更多
实操经验，有助于进一步提升公司城市更新业务与康养产业协同发展的能力，为未来相关项目拓展提供支撑
。
4）关联方物业转型咨询与服务
报告期内，受关联方上海斯米克信息科技有限公司委托，公司继续为其持有的位于上海市浦东新区曹路
镇的工业物业提供转型提容改建整体解决方案及相关专项服务。服务内容包括市场研判、容积率专题研究、
投资回报测算、建筑形态专题研究、成本控制专题分析等，旨在为项目转型路径选择、开发强度测算及经济
可行性论证提供专业支持。
同时，公司积极推进项目转型过程中的统筹协调工作，协助办理项目转型涉及的各项行政事务，包括但
不限于政府部门沟通协调、第三方专业机构遴选、合同管理、成果文件管理、行政事项汇报与申报等，并根
据主管部门要求编制相关申报文件，推动项目按程序向相应职能部门提交申请，以争取尽早取得项目准入批
准文件。目前，相关申报工作正在有序推进中。
该项业务的持续开展，有助于公司进一步巩固在工业物业更新、转型策划及行政报批统筹方面的专业服
务能力，并为未来拓展外部城市更新咨询与管理服务业务积累项目经验。
二、核心竞争力分析
1、专业的康养业务团队及资源
公司积累了强大的康养资源和专业团队，同时整合国内外及两岸医疗、护理、康复、心理等康养产业相
关专家团队和优质资源，不断提升公司的核心竞争力。公司整合创新，逐渐培养出康养整体化优势团队，完
成集投资策划、规划设计、开发建设、市场营销、运营管理、专业护理、教育培训为一体的专业团队建设。
2、完整的照护体系
公司融合欧美、日本以及台湾地区康养服务的经验和理念，结合地区政策和相应市场情况，建立专业的
评估体系、照护体系、标准化作业流程和质量监控程序，形成完整的“悦心照护体系”，全方位提升长者的
生活质量和身心健康。
3、全面的康养服务产业链支撑能力
“医养康教研”五位一体的发展模式为公司在康养服务业务领域铸就了强大的产业链支撑能力，公司以
医养康养结合、产教融合的方式，相互依托，相互促进，稳步推进业务的发展。
4、品牌影响力
“斯米克”瓷砖是国内建筑陶瓷行业知名品牌，定位高端，凭借精致的产品、优质的服务，在行业内具
有较高的影响力和良好的声誉。公司秉承让更多客户享受“时尚空间·健康生活”的理念，通过加强创新、
质量管理、打造品牌和开拓市场等手段，驱动业绩增长，服务消费者，提升品牌价值。
5、领先的研发及技术能力
公司坚持发展和完善产品创新和研发能力，持续开发瓷砖新产品，拓展丰富产品种类、创新升级产品技
术，同时更加注重绿色环保。
6、优质的产品质量
确保产品质量是公司经营哲学的重要组成部分，公司在生产的不同阶段均实施严格的质量控制工序。公
司制定了严格的内部质量控制标准，通过了ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证、ISO50
001能源管理体系认证和ISO45001职业健康安全管理体系认证以及中国环境标志产品认证。
7、管理优势
公司地处中国经济金融中心上海，充分利用上海人才高地的优势，吸引了大批优秀的营销、管理、技术
人才及行业专家。秉承“提供舞台、成就人才、东西合璧、共创事业”的经营文化，经过多年培养，公司拥
有了与企业长期发展的核心经营团队和多个专业团队，形成了较为完善的生产经营管理制度和内部控制制度
，确保了经营管理的规范和高效。公司高度重视人才发展体系的建设，建立了科学的人力资产培育机制，结
合公司发展战略规划，形成了人才梯队，持续提升核心竞争力。
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