经营分析☆ ◇002188 中天服务 更新日期：2024-04-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理及配套服务、案场服务及增值服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 3.27亿 96.24 8757.02万 92.31 26.77
其他业务(行业) 1276.62万 3.76 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 2.76亿 81.14 7446.59万 78.50 27.01
案场服务(产品) 5133.55万 15.11 1310.43万 13.81 25.53
其他服务(产品) 1276.62万 3.76 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华东(地区) 2.99亿 87.97 --- --- ---
西北(地区) 2571.20万 7.57 --- --- ---
华中(地区) 1400.58万 4.12 --- --- ---
华北(地区) 117.77万 0.35 22.49万 0.24 19.09
───────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 2.44亿 71.91 --- --- ---
向非业主提供服务(销售模式) 9547.88万 28.09 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 1.54亿 96.79 4208.64万 92.22 27.33
其他业务(行业) 510.37万 3.21 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 1.29亿 80.87 3528.69万 77.32 27.43
案场服务费(产品) 2533.11万 15.92 679.96万 14.90 26.84
其他服务(产品) 510.37万 3.21 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.40亿 88.05 --- --- ---
西北(地区) 1267.23万 7.97 417.25万 9.14 32.93
华中(地区) 585.58万 3.68 212.66万 4.66 36.32
华北(地区) 48.94万 0.31 3.03万 0.07 6.18
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 2.93亿 95.77 8088.37万 90.35 27.57
其他业务(行业) 1296.46万 4.23 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 2.38亿 77.56 6432.74万 71.86 27.08
案场服务(产品) 5576.19万 18.20 1655.63万 18.49 29.69
其他服务(产品) 1296.46万 4.23 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华东(地区) 2.64亿 86.30 --- --- ---
西北(地区) 2784.44万 9.09 923.95万 10.32 33.18
华中(地区) 1263.33万 4.12 368.40万 4.12 29.16
华北(地区) 147.22万 0.48 29.35万 0.33 19.94
───────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 1.97亿 64.17 4234.11万 47.30 21.54
向非业主提供服务(销售模式) 9679.05万 31.60 3854.27万 43.05 39.82
其他(销售模式) 1296.46万 4.23 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 1.30亿 94.48 3444.05万 85.53 26.48
其他业务(行业) 760.14万 5.52 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 1.05亿 76.06 2714.30万 67.41 25.92
案场服务费(产品) 2535.55万 18.42 729.76万 18.12 28.78
其他服务(产品) 760.14万 5.52 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.18亿 85.91 --- --- ---
西北(地区) 1248.81万 9.07 --- --- ---
华中(地区) 611.31万 4.44 --- --- ---
华北(地区) 79.40万 0.58 9.63万 0.24 12.13
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.98亿元，占营业收入的28.88%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│中天控股集团有限公司及其控制的公司 │ 7802.11│ 22.96│
│一汽奥迪销售有限责任公司 │ 598.58│ 1.76│
│国家开发银行浙江省分行 │ 492.53│ 1.45│
│浙江钱江物业管理有限公司 │ 465.18│ 1.37│
│杭州嘉溪房地产开发有限公司 │ 456.18│ 1.34│
│合计 │ 9814.59│ 28.88│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购0.94亿元，占总采购额的51.81%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│国家电网有限公司 │ 4260.55│ 23.58│
│中天控股集团有限公司及其控制的公司 │ 1551.20│ 8.59│
│浙江酷佳人力资源服务有限公司 │ 1374.26│ 7.61│
│浙江定阳人力资源有限公司 │ 1294.96│ 7.17│
│浙江安能保安服务有限公司 │ 880.08│ 4.87│
│合计 │ 9361.04│ 51.81│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
（一）基本情况报告期内经济大环境面临诸多挑战，地产行业走过“黄金期”进入下行阶段，物业行业
并购也趋于理性，多因素影响使物业服务行业发展承压，行业竞争激烈，营业收入增速持续放缓。根据中指
院数据显示，2023年上半年港股上市公司营收增速同比增长9.9%，明显低于2020-2021年20%以上的增速。结
构上，物业国企营收增速18.44%，民营物企增速仅6.74%。总体上，物业行业规模增长但增速明显放缓，不
同背景的企业增速分化明显。
（二）发展阶段物业管理行业在经历40多年发展后已经步入规范化、市场化阶段，物业管理作为社区基
层治理的末端，得到中央地方的极大支持，引导物业行业的高质量可持续发展。有研究机构预计，随着物业
管理服务需求的提升，至2026年物业管理服务收入规模将达到8382亿元，自2021年起五年复合增长率超过10
%。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业企业在实现了快速扩张后，进入稳步
发展阶段，并通过业务结构优化、提高科技程度、优化管理精细度，实现效益增长等手段力争实现有质量的
规模发展，同时在传统管理业务增速放缓背景下探求新赛道，寻求新业务。
1、在传统业务越来越聚焦的情况下，综合自身资源禀赋及战略方向，布局重点城市群，进一步提升了
城市管理密度战略，有利于进一步实现资源整合和匹配，形成一定的规模效应，优化管理，并在一定程度上
实现降本增效；
2、城市服务成为具备区域优势企业及头部企业加快布局的新赛道，在利好政策优势的加持下，结合自
身优势不断拓展生活服务边界；
3、非住宅项目的拓展是当前行业的重要趋势，商业、办公、产业园等特色细分物业管理为规模持续拓
展创造更多可能，奠定未来业绩稳固基础。有机构预计我国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2022年
的约6260亿元增长至2026年的约10699亿元，年均复合增长率达14.07%；
另外，在城市更新方面、城乡基础设施升级改造方面、城乡环境综合服务、新能源基础设备设施维护等
业务中，物业服务企业在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服
务力；标杆企业系统化地围绕客户住房全生命周期统筹物业服务设计，关注不同客户的社区生活习惯，基于
时间维度和空间维度打造标准化的物业服务，并做相应针对性设计等。
物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势，运用多元化发展的模式，充分满足社会市场的发展需求，
为企业创造更大的发展机会。
（三）政策助力报告期内中央和地方不断完善物业行业相关的支持政策，就城市更新、城市改造、家政
服务、社区养老、保障性住房、收费标准、安全规范生产等方面均出台政策；比如国家发改委出台《城市社
区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，住房城乡建设部出台《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第
二批）》，上海、北京出台城市更新方案，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见
》等，均对物业行业发展方向及规范发展指明方向。2023年10月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务
”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务水平和质量，让小区居民生活更舒心，使物业管理行业现状及发
展成为全国人民关注和讨论的重要话题。以上各层级政策及社会的关注，将持续引导行业高质量健康发展。
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司进一步做大做强物业管理业务，积极适应市场变化，以“真心缔造美好生活”为企业使命
，不断提升自身服务水平和运营效率以满足客户多样化需求，为客户提供更加优质、便捷和可持续的服务，
进一步促进上市公司整体持续健康发展。
报告期，公司合并报表范围内实现营业收入3.40亿元，同比增长10.95%；实现归属于上市公司股东的净
利润2,021.98万元，同比下降67.19%，归属上市公司股东扣非后的净利润3,674.73万元，同比增长9.97%；
报告期末总资产3.22亿元，同比增长28.03%；归属于上市公司股东的净资产为1.32亿元，同比增长16.70%。
（一）主要业务、主要产品及其用途、经营模式：
公司是一家市场化运营的物业管理企业，主要通过项目竞标并签订合同，为签约物业项目提供“四保一
服”及增值服务，服务的主要客户为住宅小区业主、房地产商。近年来通过服务业态结构优化，公司在写字
楼、学校、商场、景区、未来社区等非住宅项目的业务占比提高。随着服务品质提升及服务业态丰富，公司
将逐步成为区域内具有一定竞争优势的企业。
(二)业绩驱动因素：
报告期内，公司利用在杭州、金华、嘉兴形成的区域优势，进一步聚焦该等区域的业务拓展，深耕优势
区域，提高管理浓度，发挥管理规模效应，逐步形成在优势区域的价值高地。同时，根据不同城市定位、项
目体量、不同收费标准、不同项目定位对服务体系进行分级，发布实施清韵系列、嘉韵系列、雅韵系列的服
务产品系列，并根据服务分级落实预算、编制和服务标准，发布《项目品质考核评分标准》；另外，公司在
稳固住宅业态的服务基础上，力求开拓非住业态项目，比如商业、学校、医院等领域，提升高盈利水平的业
态结构比例，实现有质量的规模增长。2023年末公司在管项目共计77个，较上期增长15个，在管面积合计约
1220万方，较上年末增长43.70%。
（三）竞争优劣势：
公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服
务和多元化的增值服务。公司凭借管理机制优势、人员与组织优势、项目资源优势，专注于标准化、专业化
的管理体系，重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，吸引和保留人才、提高员工积极性、
提升员工效能，通过提供不断更新与优化的服务，积累了较多优质且稳定的客户资源，使公司在市场上动力
充足，竞争力增强，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。
公司虽然在优势区域内具有较强竞争力，但从规模上看仍属于中小型物业企业，服务项目类型不够丰富
，公司将通过加强外拓业务，优化业务结构，提高项目浓度，提升服务品质，增强智能化水平，深化品牌形
象，促进公司未来业务的加速发展，增强公司抗风险能力和市场竞争力。
●未来展望:
（一）公司未来发展战略公司以“质感生活家”为品牌理念，打造高质量服务场景，以数字化、机械化
、智能化构建多维度服务体系，为客户提供质感生活的完整解决方案；公司将努力拓宽外部渠道，向外获取
更多的项目，稳步扩大公司的业务规模；通过整合公司优势资源，持续提升服务品质，为客户提供更多的高
附加值服务，实施多种经营；业务重心将逐步向高端住宅、非住宅物业项目发展；推进智能化进程、智慧社
区的方案落地，提供高附加值的物业增值服务。
（二）下一年度经营计划：
公司报告期内实现了在管规模、营收及利润均增长的局面，2024年将迎接行业变局，准确定位，把好发
展方向，力争公司业绩实现稳定增长，计划在几方面做好经营工作：
1、市场拓展是根本，有质量的增长是核心。公司将积极拥抱市场化，进一步开展对外市场拓展工作，
形成规模化，增强公司在区域内的地位；注重外部拓展项目的优劣筛选，对明显不利于整体质量提升的项目
坚决摒弃；实施差异化拓展思路，提高盈利能力更强的非住类项目市场开拓，全面提升公司项目盈利空间。
2、强化物业的服务属性，提升品质和品牌。近年来房地产行业承压使物业行业的“服务消费”属性增
强，“地产属性”弱化。在此变局下，物业企业基于自身服务能力构建的服务品质体系，并不断打造差异化
的服务能力，是在激烈的市场竞争中能脱颖而出的重要因素。公司将在提升服务体验，提高品质监管，打造
品牌升级，加强诉情管理等方面增强服务质量，在重点区域通过打造标杆项目实地展示提升服务品牌。
3、充分利用募投资金，提升规模和智能化水平。公司向特定对象发行股票申请已获得中国证监会同意
注册的批复，2024年将力争完成募投项目发行工作，开始实施募投项目。本次募集资金净额将全部用于物业
管理市场拓展项目、信息化与智能化升级项目、人力资源建设项目和补充流动资金。投资项目的实施有利于
提高公司的整体综合实力，提升公司的品牌形象，扩大公司的业务规模和进入新的市场，促进公司未来业务
的快速发展，为公司实现成为具有核心竞争力和品牌影响力的卓越服务企业的未来愿景打下坚实的基础。
（三）可能面对的风险：
1、市场风险
房地产市场周期性业务下行影响物业管理服务业务的市场开拓和业务规模的扩大；同时，房地产的寒冬
将影响到相关物业管理服务业务款项的回收。公司将提供合理的服务品质满足业主需求，增强项目管理水平
，提高业主的满意度，降低项目管理的风险。
2、竞争风险
物业管理行业已逐步形成头部效应，同时物业管理模式较单一，同质化较严重，导致行业竞争加剧。公
司将充分利用自身的资源优势，提升服务品质与管理能力，加大优势区域的项目投拓，发挥管理规模效应，
扩大品牌影响力，加强非住业务的开拓，在未来激烈的市场竞争中逐步形成在优势区域的价值高地，并以此
为中心辐射其他区域，逐步形成竞争优势。
3、人力风险
物业管理是劳动密集型行业，公司业务规模扩大必将导致员工数量增长。同时，社会平均工资逐年上升
，使公司劳动力成本占比逐年上升。公司通过节能降耗提升公司的盈利水平外，还将通过投入人力信息化系
统，通过“机械替人”降低对人工的依赖。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
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