经营分析☆ ◇002188 中天服务 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理及配套服务、案场服务及增值服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 1.64亿 95.42 3848.40万 95.08 23.41
其他业务(行业) 788.25万 4.58 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 1.48亿 85.84 3495.20万 86.36 23.64
案场服务费(产品) 1651.00万 9.58 353.21万 8.73 21.39
其他服务(产品) 788.25万 4.58 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.50亿 87.34 3561.60万 88.00 23.67
西北(地区) 1430.37万 8.30 274.82万 6.79 19.21
华中(地区) 698.99万 4.06 208.15万 5.14 29.78
华北(地区) 51.55万 0.30 2.83万 0.07 5.49
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 3.27亿 96.24 8757.02万 92.31 26.77
其他业务(行业) 1276.62万 3.76 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 2.76亿 81.14 7446.59万 78.50 27.01
案场服务(产品) 5133.55万 15.11 1310.43万 13.81 25.53
其他服务(产品) 1276.62万 3.76 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 2.99亿 87.97 --- --- ---
西北(地区) 2571.20万 7.57 --- --- ---
华中(地区) 1400.58万 4.12 --- --- ---
华北(地区) 117.77万 0.35 22.49万 0.24 19.09
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 2.44亿 71.91 --- --- ---
向非业主提供服务(销售模式) 9547.88万 28.09 --- --- ---
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截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 1.54亿 96.79 4208.64万 92.22 27.33
其他业务(行业) 510.37万 3.21 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 1.29亿 80.87 3528.69万 77.32 27.43
案场服务费(产品) 2533.11万 15.92 679.96万 14.90 26.84
其他服务(产品) 510.37万 3.21 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.40亿 88.05 --- --- ---
西北(地区) 1267.23万 7.97 417.25万 9.14 32.93
华中(地区) 585.58万 3.68 212.66万 4.66 36.32
华北(地区) 48.94万 0.31 3.03万 0.07 6.18
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 2.93亿 95.77 8088.37万 90.35 27.57
其他业务(行业) 1296.46万 4.23 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 2.38亿 77.56 6432.74万 71.86 27.08
案场服务(产品) 5576.19万 18.20 1655.63万 18.49 29.69
其他服务(产品) 1296.46万 4.23 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 2.64亿 86.30 --- --- ---
西北(地区) 2784.44万 9.09 923.95万 10.32 33.18
华中(地区) 1263.33万 4.12 368.40万 4.12 29.16
华北(地区) 147.22万 0.48 29.35万 0.33 19.94
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 1.97亿 64.17 4234.11万 47.30 21.54
向非业主提供服务(销售模式) 9679.05万 31.60 3854.27万 43.05 39.82
其他(销售模式) 1296.46万 4.23 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.98亿元，占营业收入的28.88%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中天控股集团有限公司及其控制的公司 │ 7802.11│ 22.96│
│一汽奥迪销售有限责任公司 │ 598.58│ 1.76│
│国家开发银行浙江省分行 │ 492.53│ 1.45│
│浙江钱江物业管理有限公司 │ 465.18│ 1.37│
│杭州嘉溪房地产开发有限公司 │ 456.18│ 1.34│
│合计 │ 9814.59│ 28.88│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购0.94亿元，占总采购额的51.81%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│国家电网有限公司 │ 4260.55│ 23.58│
│中天控股集团有限公司及其控制的公司 │ 1551.20│ 8.59│
│浙江酷佳人力资源服务有限公司 │ 1374.26│ 7.61│
│浙江定阳人力资源有限公司 │ 1294.96│ 7.17│
│浙江安能保安服务有限公司 │ 880.08│ 4.87│
│合计 │ 9361.04│ 51.81│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
1、行业发展情况：
物业管理行业是伴随着现代城市化进程和房地产市场的发展而兴起的服务行业，随着社会经济的发展和
居民生活水平的提高，物业管理的需求也日益增长，成为现代生活不可或缺的一部分。
克而瑞物管涵盖以住宅、商务办公、商业、产业园、学校、医院、公建、城市服务、社区增值、FM服务
等类型，进行物业管理规模测算，认为行业总市场达到3.8万亿元。其中，基础服务营收达到2.19万亿元，
预计2026年将达到2.45万亿元，增值服务营收达到1.65万亿元，预计2026年将达到1.89万亿元。显而易见，
物业管理行业空间依然十分广阔。
2023年以来，物业管理行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速下降，行业盈利能力减弱等问题突出。
根据中指研究院发布的《2024中国物业服务百强企业研究报告》显示，2023年，百强企业管理面积均值为67
98.1万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为875
9.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。在此背景下，头部企业保持审慎战略，不
再盲目扩张，聚焦高能级城市群，提升服务密度，拓展优质项目，探索更多增值服务，仍然保持着相对较快
的增速，竞争优势明显，企业分化加剧。2023年百强企业TOP10管理面积均值达到4.53亿平方米，同比增长1
3.01%，管理面积均值和增速分别是百强企业的6.67倍和2.1倍。
2024年上半年，物业行业延续由注重经营规模扩张转为聚焦服务本质、有质量的规模增长的大趋势，继
续打磨产品、深耕服务，专注于做精做透做好服务品质，聚焦精细化管理，实现有品质的规模扩张，在维持
稳定现金流和业务发展速度的基础上，朝着多元化方向迈进。同时，国家发改委公布《产业结构调整指导目
录(2024年本)》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，“物业服务”内容更为细化、发展方向更为明
确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。在政策利好的东风下，结合新质生产力的创新驱动，物业服
务企业以服务力为核心，坚持高质量发展，坚守高品质服务，在经营业绩、服务表现和经营策略上蓄势赋能
，在高质量发展路程上砥砺前行。
2、主要业务：
公司主营业务为物业管理，主要负责住宅小区、商业地产、办公楼等物业的管理与维护，服务内容包括
安保、清洁、维修、绿化、客户服务等，报告期内项目满意度均处于行业中上水平。公司积极向新领域新模
式拓展，如向非住业态、大物业、城市服务转型突破，报告期新增博物馆、未来社区运营、产业园、公租房
业态。公司整体实力逐步提升，子公司中天美好生活服务集团有限公司获得北京中指信息技术研究院的“20
24中国物业服务百强企业”。
报告期，公司合并报表营业收入1.72亿元，与上年同期相比增长8.28%；归属于上市公司股东净利润1,4
81.08万元，与上年同期相比下降11.63%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,293.37万元
，与上年同期相比下降29.16%。
3、公司经营计划：
公司秉承“有质量的规模、有品质的服务、有效益的管理”理念，继续强化主营业务，稳步推进年初制
定各项工作计划，坚定实施加强优势区域业务开拓、提升品质体系、优化业务结构、智慧科技赋能等长期持
续经营目标，公司在报告期内重点实施相关举措，比如强化现金管理，通过构建业财一体化平台，实现项目
现金管理，提高信息处理的透明度、及时性、准确性，通过狠抓回款实现公司健康运营；提升组织效能，追
求组织的集约化和扁平化，以重点项目为核心，形成片区化管理；明确子公司业务定位，在物业管理及配套
业务链条中明确业务开展内容并开展市场竞争，做精做专。
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