经营分析☆ ◇002188 中天服务 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 3.82亿 95.14 7701.03万 90.31 20.14
其他业务(行业) 1951.14万 4.86 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 3.57亿 88.74 7055.28万 82.74 19.79
案场服务(产品) 2574.92万 6.41 645.76万 7.57 25.08
其他(产品) 1951.14万 4.86 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 3.45亿 85.80 --- --- ---
西北(地区) 3978.69万 9.90 --- --- ---
华中(地区) 1350.12万 3.36 --- --- ---
华北(地区) 376.34万 0.94 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 3.58亿 89.02 --- --- ---
向非业主提供服务(销售模式) 4412.47万 10.98 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 1.87亿 94.84 4263.61万 90.28 22.81
其他业务(行业) 1017.31万 5.16 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 1.72亿 87.29 3901.45万 82.61 22.68
案场服务费(产品) 1488.06万 7.55 362.17万 7.67 24.34
其他服务(产品) 1017.31万 5.16 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.70亿 86.48 --- --- ---
西北(地区) 1795.60万 9.11 --- --- ---
华中(地区) 689.33万 3.50 --- --- ---
华北(地区) 179.26万 0.91 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 3.46亿 95.23 7668.21万 93.76 22.19
其他业务(行业) 1731.72万 4.77 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 3.12亿 86.08 6943.64万 84.90 22.22
案场服务(产品) 3319.45万 9.15 724.57万 8.86 21.83
其他(产品) 1731.72万 4.77 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 3.16亿 87.11 --- --- ---
西北(地区) 2938.59万 8.10 --- --- ---
华中(地区) 1401.21万 3.86 --- --- ---
华北(地区) 338.91万 0.93 65.30万 0.80 19.27
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 3.12亿 85.86 --- --- ---
向非业主提供服务(销售模式) 5130.51万 14.14 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 1.64亿 95.42 3848.40万 95.08 23.41
其他业务(行业) 788.25万 4.58 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 1.48亿 85.84 3495.20万 86.36 23.64
案场服务费(产品) 1651.00万 9.58 353.21万 8.73 21.39
其他服务(产品) 788.25万 4.58 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.50亿 87.34 3561.60万 88.00 23.67
西北(地区) 1430.37万 8.30 274.82万 6.79 19.21
华中(地区) 698.99万 4.06 208.15万 5.14 29.78
华北(地区) 51.55万 0.30 2.83万 0.07 5.49
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.88亿元，占营业收入的21.85%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中天控股集团有限公司及其控制的公司 │ 7147.82│ 17.79│
│一汽奥迪销售有限责任公司 │ 466.16│ 1.16│
│浙江钱江物业管理有限公司 │ 462.34│ 1.15│
│东阳市广大后勤服务有限公司 │ 358.80│ 0.89│
│杭州之江城市建设投资集团有限公司 │ 343.85│ 0.86│
│合计 │ 8778.97│ 21.85│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.12亿元，占总采购额的43.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│国家电网有限公司 │ 5320.36│ 20.47│
│浙江酷佳人力资源服务有限公司 │ 2461.98│ 9.47│
│浙江安能保安服务有限公司 │ 1554.18│ 5.98│
│中天控股集团有限公司及其控制的公司 │ 1042.98│ 4.01│
│浙江定阳人力资源有限公司 │ 797.17│ 3.07│
│合计 │ 11176.67│ 43.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司在稳固基础物业服务基本盘的同时，非住业态服务规模稳步提升，加大社区增值服务布
局力度，逐步降低单一住宅业态依赖，推动营收结构多元化；运营效能提档升级，加快智慧物业系统落地，
推进服务标准化、精细化建设，优化人员与资源配置，缓解人力成本高企压力；管控体系日趋完善，依托专
业化运营优势，强化区域项目集约化管理，深耕环杭优势区域，提升项目密度与品牌辐射力，筑牢市场化竞
争根基。
2025年度，公司合并报表实现营业收入4.02亿元，同比增长10.70%，经营规模保持稳步提升；归属于上
市公司股东的净利润3,207.86万元、扣除非经常性损益后的净利润2,708.61万元，同比分别增长353.07%、4
.13%；总资产6.10亿元、归属于上市公司股东的净资产3.54亿元，同比分别增长22.16%、17.37%；营收利润
持续增长，整体经营状况保持良好。
（一）主要业务、产品及用途
公司从事物业管理与生活服务相关业务，核心服务覆盖住宅、写字楼、政府办公楼、学校、医院、产业
园等多元业态，主要分为基础物业服务与增值服务两大板块。基础物业服务为核心业务，聚焦“四保一服”
核心内容，即安保巡查、环境保洁、设施设备维修养护、绿化管护与客户综合服务，为业主及使用方提供安
全、整洁、有序的空间运维保障，筑牢居住与办公基础环境；以及面向地产开发端的案场服务、前期介入服
务等。增值服务围绕业主多元需求延伸布局，涵盖社区到家服务、美居服务、社区养老、社区团购、资产运
营等生活类服务，进一步拓宽服务边界、满足全周期生活与商用配套需求，实现物业服务从基础保障向品质
生活升级的跨越，践行“让服务更有温度，让生活更具质感”的服务承诺。
（二）经营模式
公司采用市场化竞标为主的业务拓展模式，通过公开招投标、协议洽谈等合规方式获取物业服务项目，
与业主方、业委会或委托方签订正式服务合同，依照合同约定提供标准化、定制化物业服务并收取相应服务
费用。运营管理端推行“区域深耕+分级管控+智慧赋能”的一体化运营模式，依托高效信息化管理系统实现
业财融合、流程闭环与费用管控优化，同时推行分层定制化服务，精准适配多元业态、各类客群的差异化需
求，兼顾服务品质提升与运营效率增效，实现精细化、规范化运营。
（三）业绩驱动因素
报告期内，公司深耕物业服务主业，多措并举筑牢经营根基，业绩驱动因素主要体现在以下方面：
1、区域深耕赋能规模扩容：公司持续深耕浙江环杭等优势区域，依托区域品牌口碑与服务能力稳步推
进项目拓展，在管物业面积实现增长，带动基础物业服务收入稳步攀升，筑牢公司业绩增长的基本盘，强化
区域集约化经营护城河。
2、增值服务拓宽增收渠道：公司探索社区增值服务品类，深挖社区场景消费潜力，推动资产运营、美
居服务、未来社区、社区养老等业务增量，成为公司营收的重要补充，优化整体营收结构。
3、降本增效提升盈利水平：针对行业运营成本高企的共性难题，公司合理外包非核心业务，优化人员
与资源配置，精细化管控各项运营成本，切实提升运营效能与盈利空间，实现提质增效与稳健经营的平衡。
4、品质护航现金流稳定：公司严守服务标准，极力提升服务品质与业主满意度，维持物业费收缴率稳
定，保障经营现金流稳定充裕，为公司业务拓展、开展智能化转型等各项工作推进提供资金支撑，助力打造
“区域领先、行业知名的美好生活服务运营商”的发展目标。
（四）存在的不足
结合行业发展格局与自身经营现状，公司仍存在一定竞争短板，需持续优化补齐。
1、全国化布局不足：相较于头部物业企业，公司跨区域扩张步伐偏缓，市场渗透范围局限于核心优势
区域，全国性品牌认知度与市场影响力有待提升；
2、业态布局与专业能力待补强：业态覆盖广度仍有拓展空间，局限于住宅、普通商住等常规业态，针
对高端商业、新兴产业园区等细分业态的服务经验与专业能力有待进一步提升；专业度更高细分领域，如设
备维护、社区服务等延伸领域服务能力仍不足。
3、人力资源发展现瓶颈：物业行业劳动密集属性凸显，人力成本刚性上涨，核心人才储备不足，在一
定程度上制约了公司服务创新升级与规模化扩张步伐。
4、智能化水平有待提高：面对行业的劳动力成本高企和用工风险增加压力，公司积极探索智能化信息
化的投入，但受制于利润压力、智能化替代人工的成熟度不足等因素，仍无法有效缓解人力相关的不足。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）基本情况
1、行业整体规模与运行态势
物业行业告别依附地产的粗放扩张，迈入存量深耕、提质增效的发展阶段，总体发展增速放缓。截至20
25年末，全国物业管理总面积突破330亿平方米（中指研究院《中国物业管理行业统计年鉴2025》），全年
总营收逼近2万亿元，同比增速回落至3%-4%。
业态结构持续优化，住宅物业占比65%仍居主导但增速放缓，非住宅物业成增长核心，2025年收入同比
增长18.9%，远超住宅板块9.2%增速（克而瑞物管《2025中国物业服务企业综合实力研究报告》）。同期老
旧小区改造稳步推进，全年新开工改造5.4万个，带动物管市场规模超6000亿元，拓宽存量市场空间。
2、行业经营核心痛点
2025年行业深陷服务满意度、物业费收缴率“双降”困境。据克而瑞、中物智库调研，全国物业500强
平均收缴率连续四年下滑，上市物企略优于行业均值，中小物企普遍偏低；住宅物业服务满意度跌至近年低
位，质价不符、收费不规范等问题成为业主维权核心焦点。
据中指研究院《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2025年上半年上市物业企业盈利水
平同比有所回落，毛利率、净利率均维持低位区间。人力成本刚性攀升、增值服务业务收缩持续挤压企业利
润空间，“增收不增利”成为行业常态化特征。
3、报告期内行业重大变化
（1）发展逻辑转型：行业从规模扩张转向价值深耕，竞争核心转为服务品质、运营效率与客户信任，
头部物企暂停盲目外拓，聚焦存量精细化运营，淘汰低效亏损项目。
（2）业务结构调整：社区增值、非业主增值服务遇冷，2025年上半年上市物企两类业务收入分别同比
降4.98%、22.15%（中指研究院上市物企半年报数据），企业收缩多元业务，回归基础服务核心，基础服务
收入占比超74%。
（3）行业格局分化：头部物企凭综合优势深耕高端业态，市场集中度提升；中小物企生存承压，行业
洗牌加速，尾部低效违规企业出清，马太效应凸显。
（4）数智绿色提速：智慧物业全面推广，2025年超65%头部物企落地AI服务场景（中指研究院2025物企
数字化调研）；绿色物业成新风向，标杆项目能耗成本降幅超20%，低碳转型加快。
（二）发展阶段
我国物业行业历经四阶段逐步成熟：1981-2000年起步探索期，模式初引、服务单一；2001-2014年快速
扩张期，依托地产增量扩容；2015-2020年转型升级期，资本化提速、多元业务兴起；2021年至今存量提质
期，脱离地产增量依赖，迈向合规品质化发展。
2025年，行业正式迈入存量深耕与合规高质量发展阶段，核心特征清晰：产业地位升级，划归鼓励类商
业服务业，成为城市治理、民生保障重要载体；脱离地产依附，聚焦存量提质与客户信任；监管趋严倒逼合
规运营；摒弃盲目多元，回归服务本质走可持续发展路。
（三）2025年新法律法规及行业政策对行业的重大影响
2025年物业行业政策密集落地、法治建设提速，重磅政策全面重塑行业发展规则：国务院加快修订《物
业管理条例》并启动物业管理专门法律研究，补齐行业法治短板；国家层面将物业纳入城市治理体系，“十
五五”规划建议明确物业提质行动与房屋全生命周期安全管理制度；住建部《住宅项目规范》落地实施，多
部门协同推进智慧物业建设，同时开展全国物业乱象专项整治，直击收费、公共收益管理等行业痛点。各类
政策落地，对物业行业形成全方位深远影响：
1、推动行业定位升级，脱离地产配套属性，跃升为城市治理核心载体，兼具经济与社会价值，倒逼物
企向城市治理参与者转型，同时对企业服务能力提出更高要求；
2、以严监管筑牢合规底线，加速行业乱象整治与尾部低效企业出清，整体合规水平大幅提升，也倒逼
行业摒弃规模执念、回归服务本质，让质价相符成为行业共识，推动行业从规模红利转向品质红利。
3、政策助力行业数智绿色转型提速，加速向科技赋能型服务业升级，叠加合规与转型成本抬升，行业
马太效应加剧，市场份额持续向头部优质物企集中，行业格局朝着规范化、集中化方向持续优化。
●未来展望:
（一）公司未来发展战略
公司将“深耕主业、拓展经营，加速构建市场竞争力”为核心，坚持以住宅业态为基本盘，其他业态多
元化布局，推进业务结构优化；以基础物业为核心，开展增值服务拓宽成长边界；涉入数字化、智能化领域
探索科技赋能，尝试以智慧化服务基础物业，提升服务效率与业主体验；构建完善的人才“引育留用”体系
，打造符合规模发展需要的服务团队，坚守服务本源，实现企业稳健长效发展。
（二）下一年度经营计划
1、夯实服务根基，聚力业主口碑升级：常态化开展员工技能实训，打磨标准化服务能力，提升服务质
感与业主满意度，完善质价相符的服务体系，筑牢区域品牌口碑护城河。
2、深挖场景价值，培育多元盈利增长点：围绕业主生活需求，拓展居家服务、社区便民、未来社区等
特色增值业务，盘活社区存量资源，优化营收结构，打破传统物业单一盈利模式，实现营收稳步扩容。
3、加速推动数智化，赋能管理提质增效：推进业财一体化系统，完善智慧物业管控系统，优化项目管
理流程，推进运维、客服、安防等环节智能化升级，压降运营成本，提升精细化管理水平与运营效率。
4、提升优势区域管理密度，锻造市场开拓竞争实力：设定环杭地区的市场开拓目标，围绕已有项目进
行“围点打援”，形成片区化管理，有效构筑市场护城河和管理效率。
5、严守现金流安全，维持持续发展能力：在服务品质获得认同的基础上强化物业费催缴，千方百计破
解行业应收账款增长困局，确保公司现金流充沛，为公司转型发展提供保障。
（三）可能面对的风险及应对措施
2026年物业行业仍处于转型攻坚阶段，受行业政策趋严、市场竞争加剧及运营成本逐年攀升等多重因素
叠加影响，公司经营面临的核心风险具体如下：
1、市场竞争与盈利风险：当前物业行业集中度持续提升，洗牌进程加速。公司既要直面头部企业的强
势竞争，亦需应对小规模物业企业的突击袭扰，行业竞争逐步升级为综合实力角逐。叠加物业费调价难度大
、局部区域存在降价趋势，以及人力成本刚性上涨等因素，行业普遍陷入“增收不增利”困境，公司难抵行
业趋势亦面临盈利空间持续承压局面。对此，公司将深耕优势区域市场，打造标杆示范项目，塑造差异化品
牌优势；推行分层定制化服务模式，精准贴合业主多元需求；积极拓展社区增值服务赛道，挖掘全新营收增
长点，全面提升核心竞争力，破解盈利困局。
2、政策合规与运营管理风险：行业监管持续收紧，合规管控标准不断提高，直接推高公司合规运营成
本。物业费收缴、公共收益管理等核心流程日趋严苛，加之纳税节点提前，加剧了公司资金周转压力。此外
，在管项目持续扩容、业主服务诉求升级及业委会规范化运作深化，亦大幅提升了物业费收缴与日常运营管
理难度。针对该风险，公司将全力推进服务标准化、精细化建设，实现服务品质与收费标准质价匹配；搭建
高效信息化管理系统，规范业务流程、优化费用管控；严守合规经营底线，强化资金统筹管理，有效缓解资
金周转压力，保障运营合规有序。
3、用工及人力成本风险：物业的劳动密集型属性，使公司面临人力成本持续攀升、用工风险增大、流
动性偏大及员工综合素质参差不齐等问题，既影响服务品质稳定性，亦持续压缩公司利润空间。为应对此类
风险，公司将完善内部培训体系，系统化提升员工专业素养与服务能力；优化业务结构，外包非核心业务压
降运营成本；搭建科学完善的薪酬激励与职业发展体系，稳定核心人才队伍，降低人员流失率，兼顾成本管
控与服务提质。
4、管理服务提质风险：随着公司在管项目规模持续扩张，项目管理难度同步攀升。加之业主考核标准
趋严、项目解聘流程简化，项目流失风险有所加剧。同时，智慧化转型受多重因素制约，落地推进缓慢，难
以实现降本增效目标，进一步加重运营管理负担。对此，公司将严控服务全流程质量，优化服务闭环管理，
精准响应业主需求、提升业主满意度；稳步推进智慧物业建设，依托数字化手段提升管理效能，有效防范项
目解聘风险，保障公司经营持续稳定。
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