经营分析☆ ◇002244 滨江集团 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 240.80亿 99.50 23.07亿 99.64 9.58
酒店业(行业) 1.15亿 0.47 --- --- ---
其他(行业) 607.45万 0.03 -722.95万 -0.31 -119.01
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 236.71亿 97.81 21.52亿 92.95 9.09
房产项目管理服务(产品) 2.12亿 0.87 --- --- ---
房产租赁(产品) 1.98亿 0.82 --- --- ---
酒店管理服务(产品) 1.15亿 0.47 --- --- ---
其他(产品) 607.45万 0.03 -722.95万 -0.31 -119.01
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 170.46亿 70.43 22.90亿 98.88 13.43
宁波地区(地区) 23.34亿 9.64 --- --- ---
金华地区(地区) 15.91亿 6.57 --- --- ---
湖州地区(地区) 10.07亿 4.16 --- --- ---
南京地区(地区) 8.49亿 3.51 --- --- ---
台州地区(地区) 5.65亿 2.33 --- --- ---
温州地区(地区) 3.32亿 1.37 --- --- ---
苏州地区(地区) 2.77亿 1.14 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 1.07亿 0.44 --- --- ---
境外地区(地区) 9220.25万 0.38 --- --- ---
其他地区(地区) 134.42万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 701.58亿 99.60 116.74亿 98.90 16.64
酒店业(行业) 2.67亿 0.38 1.31亿 1.11 49.00
其他(行业) 1718.50万 0.02 -57.81万 0.00 -3.36
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 693.35亿 98.43 113.93亿 96.51 16.43
房产项目管理服务(产品) 4.65亿 0.66 3.28亿 2.78 70.50
房产租赁(产品) 3.58亿 0.51 -4679.15万 -0.40 -13.07
酒店管理服务(产品) 2.67亿 0.38 1.31亿 1.11 49.00
其他(产品) 1718.50万 0.02 -57.81万 0.00 -3.36
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 459.07亿 65.17 83.97亿 71.13 18.29
宁波地区(地区) 49.07亿 6.97 --- --- ---
金华地区(地区) 44.53亿 6.32 --- --- ---
温州地区(地区) 36.10亿 5.12 --- --- ---
南京地区(地区) 29.00亿 4.12 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 28.43亿 4.04 --- --- ---
苏州地区(地区) 26.80亿 3.81 --- --- ---
湖州地区(地区) 25.18亿 3.57 --- --- ---
台州地区(地区) 4.24亿 0.60 --- --- ---
境外地区(地区) 1.80亿 0.26 --- --- ---
上海地区(地区) 1673.35万 0.02 --- --- ---
上饶地区(地区) 187.22万 0.00 --- --- ---
深圳地区(地区) 62.87万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 269.06亿 99.55 49.21亿 99.76 18.29
酒店业(行业) 1.14亿 0.42 --- --- ---
其他(行业) 822.73万 0.03 35.38万 0.01 4.30
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 265.04亿 98.06 47.02亿 95.30 17.74
房产项目管理服务(产品) 2.39亿 0.89 --- --- ---
房产租赁(产品) 1.63亿 0.60 --- --- ---
酒店管理服务(产品) 1.14亿 0.42 --- --- ---
其他(产品) 822.73万 0.03 35.38万 0.01 4.30
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 161.92亿 59.91 27.90亿 56.56 17.23
温州地区(地区) 32.92亿 12.18 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 27.01亿 9.99 6.53亿 13.24 24.19
湖州地区(地区) 23.45亿 8.68 --- --- ---
金华地区(地区) 20.36亿 7.53 3.25亿 6.58 15.94
台州地区(地区) 3.73亿 1.38 --- --- ---
境外地区(地区) 8818.33万 0.33 --- --- ---
其他地区(地区) 71.57万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 413.03亿 99.52 71.77亿 98.95 17.38
酒店业(行业) 1.88亿 0.45 7502.83万 1.03 39.97
其他(行业) 1137.98万 0.03 138.84万 0.02 12.20
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 406.69亿 97.99 69.70亿 96.10 17.14
房产租赁(产品) 3.31亿 0.80 -1323.60万 -0.18 -3.99
房产项目管理服务(产品) 3.03亿 0.73 2.20亿 3.03 72.51
酒店管理服务(产品) 1.88亿 0.45 7502.83万 1.03 39.97
其他(产品) 1137.98万 0.03 138.84万 0.02 12.20
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 283.43亿 68.29 44.50亿 61.35 15.70
金华地区(地区) 87.38亿 21.05 16.41亿 22.63 18.78
台州地区(地区) 24.25亿 5.84 6.35亿 8.76 26.20
嘉兴地区(地区) 9.82亿 2.37 --- --- ---
湖州地区(地区) 4.05亿 0.98 --- --- ---
温州地区(地区) 2.62亿 0.63 --- --- ---
境外地区(地区) 1.46亿 0.35 --- --- ---
上饶地区(地区) 1.18亿 0.28 --- --- ---
南通地区(地区) 6056.08万 0.15 --- --- ---
宁波地区(地区) 2069.87万 0.05 --- --- ---
上海地区(地区) 275.69万 0.01 --- --- ---
深圳地区(地区) 87.12万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售162.35亿元，占营业收入的67.09%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│杭州滨涛映月项目 │ 558440.15│ 23.08│
│杭州望涛月明项目 │ 418578.55│ 17.30│
│宁波誉品项目 │ 390193.19│ 16.12│
│宁波萃语华庭项目 │ 171904.16│ 7.10│
│湖州鸣翠里项目 │ 84430.97│ 3.49│
│合计 │ 1623547.02│ 67.09│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购314.01亿元，占总采购额的65.82%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│杭州市规划和自然资源局及各分局 │ 2522183.50│ 52.87│
│供应商二 │ 177409.16│ 3.72│
│供应商三 │ 153364.42│ 3.21│
│供应商四 │ 150223.18│ 3.15│
│供应商五 │ 136948.00│ 2.87│
│合计 │ 3140128.26│ 65.82│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特
优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。
（一）行业格局
2024年上半年房地产调控政策持续优化。2024年4月底中共中央政治局会议强调，要结合房地产市场供
求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧
构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。各地方政府也陆续调整、优化房地产市场调控政策。
根据国家统计局数据，2024年1-6月，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投
资39883亿元，下降10.4%。开竣工方面，2024年1-6月，全国房屋新开工面积38023万平方米，下降23.7%。
其中，住宅新开工面积27748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅
竣工面积19259万平方米，下降21.7%。商品房销售方面，2024年1-6月，全国新建商品房销售面积47916万平
方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅
销售额下降26.9%。库存方面，截止2024年6月末，全国商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其
中，住宅待售面积增长23.5%。
价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2024年上半年，受改善型楼盘入市带动影响，百城新建住
宅价格累计结构性上涨1.24%，涨幅较2023年下半年扩大0.99个百分点；百城二手住宅价格延续调整态势，
累计下跌3.61%，跌幅较2023年下半年扩大0.87个百分点。
（二）公司上半年主要经营情况
报告期内，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，2024年上半年主要经营情况回顾如下：1．
财务稳健、有息负债下降
公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，并继续保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“
绿档”。截止报告期末，公司权益有息负债344.4亿元，较上年末下降15.6亿元，并表有息负债规模398.68
亿元，较上年末下降16.5亿元，其中银行贷款占比79.5%，直接融资占比20.5%。扣除预收款后的资产负债率
为55.09%，净负债率为22.86%。债务期限构成上，短期债务为107.63亿元，占比仅为27%，低于期末货币资
金（264.38亿元），现金短债比为2.46倍，可有效覆盖短期债务。
公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%，截至报告期
末公司平均融资成本为3.7%，较上年末下降0.5个百分点。融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江优秀
的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。
公司授信储备充裕，流动性良好，截止2024年6月末，公司共获银行授信总额度1259.24亿元,较上年末
增加3.45%，授信额度已使用366.8亿元，剩余可用892.44亿元，占总额度的71%。直接融资可用额度上，截
止报告期末已获批尚未发行的公司债额度15.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度23亿元、中票额
度23亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。
报告期内，公司经营活动现金流净额-45.8亿元，较去年同期下降116.62%，主要因公司维持较强的拿地
力度，购买商品、接受劳务支出相对稳定，但报告期内资金回笼受销售同比下降、按揭首付比例下调，以及
形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响，与去年同期相比降幅较大。预计随着土地款的支付，以及已
售项目逐步结顶达到按揭放款条件，下半年回笼资金较上半年将有较大幅度增加，公司经营活动现金流将持
续改善。
2．销售保持行业前列、项目交付顺利
2024年1-6月，公司实现销售额582.3亿元，位列克尔瑞行业销售排名第8位，较2023年提升3位。
报告期内，公司共有16个新盘顺利交付，实现营业收入242.01亿元，同比下降10.46%；实现归母净利润
11.66亿元，同比下降28.74%，主要受交付体量较上年同期减少及交付项目本身毛利下降影响。根据项目建
设进度，今年公司楼盘交付主要集中在第四季度。本期公司结算毛利率较上年同期下降较多，主要因报告期
内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，该等项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低
毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。
截止报告期末，公司总资产2829.2亿元，较上年末下降2.45%，归属于上市公司股东的净资产263.66亿
元，较上年末增长4.20%，扣除预收款后的资产负债率为55.09%，资产结构进一步优化。截止报告期末，公
司尚未结算的预收房款为1394.4亿元，可结算资源充裕。
3．区域深耕、土储优质
报告期内，公司新增土地储备项目10个，全部位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。报告期内新增项目
计容建筑面积合计87.5万平方米，权益土地款112.2亿元。截止报告期末，公司土地储备中杭州占66%，浙江
省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比9%。优质的
土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。
4．代建、租赁和养老等其他业务稳步推进
代建业务方面，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内公司已获取
宁波余姚代建项目一个，同时公司积极参与省内各类政府代建项目的投标。租赁业务方面，截止报告期末，
公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.14万平方米，报告期内实现租金收入1.9
8亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值92.56亿元。养老业务方面，公司旗下首个康养项
目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率已超75%。
（一）公司发展战略
2024年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优
、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服
务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
（二）经营计划
2024年公司将坚持在不确定的市场中做确定的事情，继续发挥企业核心竞争力，聚焦优势城市、优势地
段、优势产品领域，稳健安全发展！
1）销售目标：销售额1000亿元以上，占行业总规模的1%，全国排名在15名以内。
2）土地储备：投资金额控制在权益销售回款40%以内。区域布局上，聚焦杭州、深耕浙江、浙江省外重
点关注上海。
3）融资：继续保持稳健，权益有息负债规模保持平稳，同时将一年期的直接融资规模控制在40亿元以
内，争取进一步降低融资成本。截止2024年6月末，公司权益有息负债规模为344.4亿元，平均融资成本已降
至3.7%，较上年末下降0.5个百分点，创历史新低。
4)代建业务：继续拓展代建业务，争取新增5至10个代建项目。2024年上半年已新增宁波余姚代建项目
一个，同时公司积极参与省内各类政府代建项目的投标。
2024年上半年，公司已按计划交付天台江山慈悦、宁波萃语华庭、宁波誉品、义乌福田里、锦尚和品府
、滨涛映月、红狮上品B区、望涛月明、滨融府大平层、平湖尚品、南京玖华府一期、湖州鸣翠里、广州星
航TOD、千岛湖湖滨印象北区、南京翡翠上城一期、桐庐嘉品16个新盘项目，剩余项目计划于下半年交付。
根据项目建设进度，今年公司楼盘交付主要集中在第四季度。
（四）2024年到期的直接融资情况
从本报告披露日起，将于本年度到期的公司直接融资剩余1笔。
公司经营稳健、盈利情况良好，各项业务经营情况正常。本年度已提前赎回并兑付23滨江房产MTN001、
23滨江房产MTN002等多只产品，对于本年度剩余将到期债券，公司将合理调度分配资金，保证按期偿付到期
本息。
按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2024年6月30日
，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为3470947万元。本报告
期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
二、核心竞争力分析
行业上行有竞争力，行业下行能把握机会。
做“行业品牌领跑者，产品品质标准制订者”。
公司核心竞争力体现如下：
（一）人员优势
人员精干，层级少，战斗力强，这是公司最大的核心竞争力。公司自成立以来，一贯保持人员精干高效
和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高
度稳定的优秀团队。截止2023年末，公司房地产板块员工1076人，按2023年全年1534.7亿元全口径销售额计
算，人均销售额1.43亿元。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。
（二）品牌优势
（1）品质品牌的领跑优势。公司建立有效的创新团队，坚定不移地保持创新的精神，包括建筑、装修
、环境、配套、设施设备等，都有创新的成分和引领行业的标准。
（2）做好品质标杆建设。公司进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。
公司提出要做“行业品牌领跑者，产品品质标准制订者”，从原来的“抓质量”，到“做品质”，到后面的
“创品牌”，未来要做“名牌”，后面还有很多路要走。“品牌”是动力，是责任，更是担当！（3）营销
方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现。自公司成立以来，一直秉承“客户的口碑比金杯、银杯
更具价值”，在产品打造上精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过30余年的发展，公司已形成包括产
品、配套和服务在内的整体综合品牌，并获得市场的高度认可。公司品牌的市场认可度表现在：
①基于市场对公司品质品牌的高度认可，公司一手房销售良好，二手房能获得较高的品牌溢价。
②交付的满意度，公司项目交付一直维持较高的收房率，交房的顺利程度体现了业主对公司产品的认可
。
③客户忠诚度。公司一直提倡品质营销、口碑营销、服务营销、老业主营销，深信客户的口碑比金杯、
银杯更具价值，自己说得再好都不如业主的一句赞赏。根据公司后期对业主的满意度调查，公司的产品和品
牌是业主认为促成成交的首要因素，有超过96%的业主愿意推荐身边的亲朋好友购买公司开发的楼盘。因此
，公司不仅仅是产品卖得好，而且营销费用低！
（三）融资优势
（1）凭借公司自身的团队战斗力、企业经营能力、品牌信誉能力，以及杠杆适度，近几年公司的综合
融资成本持续下降，2019年的综合融资利率是5.6%，2020年为5.2%，2021年为4.9%，2022年为4.6%，2023年
为4.2%，2024年6月末更是达到了3.7%的新低点。
（2）AAA的信用评级。2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由AA+提升至AAA，公司
成功获得了交易所和银行间市场的AAA评级。公司优秀的资产质量、经营状况、稳健的经营风格得到了评级
机构和金融机构的高度认可，AAA的资信评级的取得为公司发挥融资优势创造了基础。
（3）财务稳健。截止报告期末，公司并表有息负债规模398.68亿元，较上年末下降16.5亿元，其中银
行贷款占比79.5%，直接融资占比20.5%。扣除预收款后的资产负债率为55.09%，净负债率为22.86%。债务期
限构成上，短期债务为107.63亿元，占比仅为27%，低于期末货币资金（264.38亿元），现金短债比为2.46
倍，可有效覆盖短期债务。2024年乃至未来两到三年甚至更长时间，公司要继续将有息负债水平控制在合理
范围内，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有的优势。
（4）回款。企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，主要依靠的是加速销售回款，公司要继续发
挥回款优势。
（四）合作优势
（1）良好的营商环境。公司经过三十多年的积累与发展，行业和市场认可度越来越高，公司董事长戚
金兴先生担任中国房地产业协会第九届理事会名誉副会长，杭州市房地产业协会第九届理事会会长，公司总
裁张洪力先生担任中国房地产业协会第九届理事会副会长，公司副总裁郭清先生担任杭州市房地产业协会第
九届理事会执行会长，也显示了行业和政府对公司的高度信任和认可，同时也为公司开展经营提供了良好的
营商环境。公司成立30余年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，正是基于对公司的高度信任和认
可，即使在市场下行时，合作方也更愿意与公司紧密结合、高度绑定，共克时艰。
（2）开发企业间的合作。随着行业集中度的不断提高，行业竞争往往转为强强联合，在合作中发挥各
自优势，合作共赢，实现项目效益的最大化。合作项目中，95%以上的项目均由公司操盘，也代表同行对公
司品质、品牌和开发能力的高度认可。通过建立良好的合作关系，公司积蓄了一大批有实力的战略合作伙伴
，这也使公司在下一步发展中更具有战斗力。
（3）工程合作。公司一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单位、总包单位、装修、
幕墙、门窗、环境、设备设施等，与合作各方结成互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入
人心，在保证公平公正、公开透明的前提下，形成互信互利关系，各方之间能够高效配合，形成合力，取得
1+1＞2的效果。
（五）经营决策优势
房地产发展的每一个阶段，行业和市场都在发生变化，但是公司经营思路灵活、清晰，市场应变能力强
，能把行业市场的情况转变成企业适应发展的战略和战术，同时公司的决策机制一直以来都是快速灵活且有
效落地。
（六）公益影响力优势
公司这几年持续践行公益，“乡村振兴、共同富裕”工作搞得有声有色，也得到政府和社会的广泛关心
支持！
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|
