经营分析☆ ◇002244 滨江集团 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 453.18亿 99.71 55.22亿 99.29 12.18
酒店业(行业) 1.23亿 0.27 --- --- ---
其他(行业) 824.14万 0.02 200.31万 0.04 24.31
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 449.62亿 98.93 54.91亿 98.73 12.21
房产租赁(产品) 2.00亿 0.44 --- --- ---
房产项目管理服务(产品) 1.56亿 0.34 --- --- ---
酒店管理服务(产品) 1.23亿 0.27 --- --- ---
其他(产品) 824.14万 0.02 200.31万 0.04 24.31
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 409.06亿 90.00 51.66亿 92.90 12.63
金华地区(地区) 26.64亿 5.86 --- --- ---
深圳地区(地区) 5.05亿 1.11 --- --- ---
南京地区(地区) 4.44亿 0.98 --- --- ---
丽水地区(地区) 2.66亿 0.59 --- --- ---
台州地区(地区) 1.93亿 0.42 --- --- ---
苏州地区(地区) 1.48亿 0.33 --- --- ---
宁波地区(地区) 1.12亿 0.25 --- --- ---
境外地区(地区) 9428.65万 0.21 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 5337.75万 0.12 --- --- ---
湖州地区(地区) 4153.77万 0.09 --- --- ---
温州地区(地区) 2049.16万 0.05 --- --- ---
其他地区(地区) 99.13万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 688.76亿 99.60 85.98亿 99.17 12.48
酒店业(行业) 2.61亿 0.38 7752.06万 0.89 29.74
其他(行业) 1470.25万 0.02 -529.68万 -0.06 -36.03
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 680.78亿 98.45 84.92亿 97.94 12.47
房产租赁(产品) 4.19亿 0.61 -7434.43万 -0.86 -17.74
房产项目管理服务(产品) 3.80亿 0.55 1.80亿 2.08 47.51
酒店管理服务(产品) 2.61亿 0.38 7752.06万 0.89 29.74
其他(产品) 1470.25万 0.02 -529.68万 -0.06 -36.03
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 504.19亿 72.91 73.19亿 84.41 14.52
金华地区(地区) 84.59亿 12.23 --- --- ---
宁波地区(地区) 29.04亿 4.20 --- --- ---
南京地区(地区) 20.85亿 3.01 --- --- ---
湖州地区(地区) 13.26亿 1.92 --- --- ---
温州地区(地区) 10.48亿 1.52 --- --- ---
丽水地区(地区) 8.10亿 1.17 --- --- ---
台州地区(地区) 6.62亿 0.96 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 6.15亿 0.89 --- --- ---
苏州地区(地区) 5.28亿 0.76 --- --- ---
境外地区(地区) 1.91亿 0.28 --- --- ---
深圳地区(地区) 1.05亿 0.15 --- --- ---
其他地区(地区) 109.93万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 240.80亿 99.50 23.07亿 99.64 9.58
酒店业(行业) 1.15亿 0.47 --- --- ---
其他(行业) 607.45万 0.03 -722.95万 -0.31 -119.01
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 236.71亿 97.81 21.52亿 92.95 9.09
房产项目管理服务(产品) 2.12亿 0.87 --- --- ---
房产租赁(产品) 1.98亿 0.82 --- --- ---
酒店管理服务(产品) 1.15亿 0.47 --- --- ---
其他(产品) 607.45万 0.03 -722.95万 -0.31 -119.01
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 170.46亿 70.43 22.90亿 98.88 13.43
宁波地区(地区) 23.34亿 9.64 --- --- ---
金华地区(地区) 15.91亿 6.57 --- --- ---
湖州地区(地区) 10.07亿 4.16 --- --- ---
南京地区(地区) 8.49亿 3.51 --- --- ---
台州地区(地区) 5.65亿 2.33 --- --- ---
温州地区(地区) 3.32亿 1.37 --- --- ---
苏州地区(地区) 2.77亿 1.14 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 1.07亿 0.44 --- --- ---
境外地区(地区) 9220.25万 0.38 --- --- ---
其他地区(地区) 134.42万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 701.58亿 99.60 116.74亿 98.90 16.64
酒店业(行业) 2.67亿 0.38 1.31亿 1.11 49.00
其他(行业) 1718.50万 0.02 -57.81万 0.00 -3.36
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 693.35亿 98.43 113.93亿 96.51 16.43
房产项目管理服务(产品) 4.65亿 0.66 3.28亿 2.78 70.50
房产租赁(产品) 3.58亿 0.51 -4679.15万 -0.40 -13.07
酒店管理服务(产品) 2.67亿 0.38 1.31亿 1.11 49.00
其他(产品) 1718.50万 0.02 -57.81万 0.00 -3.36
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 459.07亿 65.17 83.97亿 71.13 18.29
宁波地区(地区) 49.07亿 6.97 --- --- ---
金华地区(地区) 44.53亿 6.32 --- --- ---
温州地区(地区) 36.10亿 5.12 --- --- ---
南京地区(地区) 29.00亿 4.12 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 28.43亿 4.04 --- --- ---
苏州地区(地区) 26.80亿 3.81 --- --- ---
湖州地区(地区) 25.18亿 3.57 --- --- ---
台州地区(地区) 4.24亿 0.60 --- --- ---
境外地区(地区) 1.80亿 0.26 --- --- ---
上海地区(地区) 1673.35万 0.02 --- --- ---
上饶地区(地区) 187.22万 0.00 --- --- ---
深圳地区(地区) 62.87万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售4.23亿元，占营业收入的0.61%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 13397.81│ 0.19│
│客户二 │ 11625.12│ 0.17│
│客户三 │ 7222.19│ 0.10│
│客户四 │ 5480.74│ 0.08│
│客户五 │ 4567.57│ 0.07│
│合计 │ 42293.44│ 0.61│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购286.59亿元，占总采购额的68.14%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│杭州市规划和自然资源局及各分局 │ 2476110.92│ 58.87│
│供应商二 │ 128445.69│ 3.05│
│供应商三 │ 91250.00│ 2.17│
│供应商四 │ 86481.94│ 2.06│
│供应商五 │ 83574.13│ 1.99│
│合计 │ 2865862.68│ 68.14│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特
优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。
（一）行业情况
2025年上半年房地产行业政策继续着力推动和巩固房地产市场止跌回稳。2025年4月25日中央政治局会
议指出加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品
质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。6月13日国务院常务会议指出构建
房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求
进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统
筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一
步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更
大力度推动房地产市场止跌回稳。
根据国家统计局数据，2025年1—6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅
投资35770亿元，下降10.4%。开竣工方面，2025年1—6月份，全国房屋新开工面积30364万平方米，下降20.
0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，
住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。商品房销售方面，2025年1—6月份，全国新建商品房销售面积45
851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中
住宅销售额下降5.2%。库存方面，截至2025年6月末，全国商品房待售面积76948万平方米，比5月末减少479
万平方米。其中，住宅待售面积减少443万平方米。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2025年上
半年，百城新建住宅价格累计上涨1.16%，涨幅较2024年下半年收窄0.26个百分点；二手房市场延续“以价
换量”行情，百城二手住宅价格累计下跌3.60%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。
（二）上半年主要经营情况
报告期内，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，2025年1-6月主要经营情况回顾如下：
1．销售位居行业前列、业绩增长
2025年1-6月，公司实现销售额527.5亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，民营企业第1位。
报告期内，公司项目的顺利交付，实现营业收入454.49亿元，同比上升87.8%；实现净利润26.92亿元，
同比上升120%，其中归母净利润18.53亿元，同比上升58.87%。主要系公司2025年上半年交付楼盘体量较上
年同期增加所致。上半年毛利率12.24%，较上年同期上升2.67个百分点。
截止报告期末，公司总资产2406.44亿元，较上年末下降7.12%，归属于上市公司股东的净资产294.26亿
元，较上年末增长6.90%，扣除预收款后的资产负债率为57.8%，资产负债结构进一步优化。截止报告期末，
公司尚未结算的预收房款为1013.4亿元，可结算资源充裕。
2．区域聚焦、土储优质
报告期内，新增土地储备项目16个，其中金华2个，杭州14个，继续巩固杭州市场份额。报告期内新增
项目计容建筑面积合计100.67万平方米，总土地款332.72亿元。截止报告期末，公司土地储备中杭州占73%
，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比17%，浙江省外占比10%。
良好的区域布局，优质的土地储备为公司未来可持续发展提供有力保障。
3．经营稳健、有息负债规模和融资成本持续下降
公司始终坚持把财务的安全放在首位，稳健经营，融资渠道畅通，有息负债保持在合理水平，“三道红
线”监测指标持续保持“绿档”。截至报告期末，公司权益有息负债265.06亿元，较年初下降近40亿元，公
司并表有息负债规模333.52亿元，较上年末下降40.83亿元，其中银行贷款占比83.9%，直接融资占比16.1%
，债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为57.8%，净负债率为7.03%。债务期限构成上，短期债务为94
.08亿元，占比仅为28%，低于期末货币资金（295亿元），现金短债比为3.14倍，可有效覆盖短期债务。
公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%，2024年3.4%
，截至2025年6月末公司平均融资成本为3.1%，较上年末下降0.3个百分点。融资成本持续下降，充分反映了
市场对公司优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。
公司授信储备充裕，流动性良好，截至2025年6月末，公司共获银行授信总额度1290.2亿元,较上年末增
加6.14%，授信额度已使用311.2亿元，剩余可用979亿元，占总额度的76%。直接融资可用额度上，截止报告
期末已注册完成尚未发行的短期融资券额度33亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。
4．其他业务稳步推进
代建业务方面，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内公司在南京
新增代建项目1个，计容建面约5.7万方。酒店方面，公司旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭州友好饭店
、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进。租赁业务方面，截止报告期末
，公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约49.05万平方米，报告期内实现租金收
入2亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值104.43亿元。
（一）公司发展战略
2025年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优
、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服
务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
（二）经营计划
1、销售目标：销售额1000亿元左右，行业排名15名以内，全国份额1%以上。
2、土地储备：遵循优质原则，即优质城市、优质地段、优质项目、优质产品、选择优质的合作伙伴，
确保投资项目实现高质量与高回报。投资金额控制在权益销售回款50%左右。区域布局上，杭州继续保持且
增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏。
3、融资：继续降低有息负债水平，目标300亿元以内；继续降低融资成本，截止报告期末，平均融资成
本已降至3.1%；继续把直接融资比例控制在20%以内。
（三）2025年下半年主要计划竣工项目
2025年上半年，公司已按计划交付观翠揽月轩、运翠轩、芳翠锦绣府、翠语彩虹里、永康万家星悦南区
、江翠轩、湖翠里、叠潮雅庭住宅、枫汀云邸、观晖美寓、翠堤春华轩、揽云锦绣里、枫秀云庭、蝶翠迎宾
府、天澜海岸、锦翠金宸府等新盘项目。
（四）2025年到期的直接融资情况
公司经营稳健、盈利情况良好，各项业务经营情况正常。公司今年已按期偿付5笔短期融资券，对于本
年度剩余将到期债券，公司将合理调度分配资金，保证按期偿付到期本息。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2025年6月30日
，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为3,072,786.37万元。
本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情
形。
二、核心竞争力分析
公司核心竞争力体现如下：
（一）人员优势
人员精干，层级少，战斗力强，这是公司最大的核心竞争力。公司自成立以来，一贯保持人员精干高效
和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高
度稳定的优秀团队。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。
（二）品牌优势
（1）品质品牌的引领优势。公司建立有效的创新团队，坚定不移地保持创新的精神，包括建筑、装修
、环境、配套、设施设备等，都有创新的成分和引领行业的标准。
（2）做好品质标杆建设。公司进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。
公司提出要做“行业品牌领跑者，产品品质标准制订者”，从原来的“抓质量”，到“做品质”，到后面的
“创品牌”，未来要做“名牌”，后面还有很多路要走。“品牌”是动力，是责任，更是担当！
（3）营销方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现。自公司成立以来，一直秉承“客户的口
碑比金杯、银杯更具价值”，在产品打造上精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过30余年的发展，公
司已形成包括产品、配套和服务在内的整体综合品牌，并获得市场的高度认可。公司品牌的市场认可度表现
在：
①基于市场对公司品质品牌的高度认可，公司一手房销售良好，二手房能获得较高的品牌溢价。
②交付的满意度，公司项目交付一直维持较高的收房率，交房的顺利程度体现了业主对公司产品的认可
。
③客户忠诚度。公司一直提倡品质营销、口碑营销、服务营销、老业主营销，深信客户的口碑比金杯、
银杯更具价值，自己说得再好都不如业主的一句赞赏。根据公司后期对业主的满意度调查，公司的产品和品
牌是业主认为促成成交的首要因素，有超过96%的业主愿意推荐身边的亲朋好友购买公司开发的楼盘。因此
，公司不仅仅是产品卖得好，而且营销费用低！
（三）融资优势
（1）凭借公司自身的团队战斗力、企业经营能力、品牌信誉，以及杠杆适度，近几年公司的综合融资
成本持续下降，2020年的综合融资利率是5.2%，2021年为4.9%，2022年为4.6%，2023年为4.2%，2024年为3.
4%，2025年6月末更是达到了3.1%的新低点。
（2）AAA的信用评级。2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由AA+提升至AAA，公司
成功获得了交易所和银行间市场的AAA评级。公司优秀的资产质量、经营状况、稳健的经营风格得到了评级
机构和金融机构的高度认可，AAA的资信评级的取得为公司发挥融资优势创造了基础。
（3）财务稳健。截至报告期末，公司并表有息负债规模333.52亿元，较上年末下降40.83亿元，其中银
行贷款占比83.9%，直接融资占比16.1%，债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为57.8%，净负债率为7
.03%。债务期限构成上，短期债务为94.08亿元，占比仅为28%，低于期末货币资金（295亿元），现金短债
比为3.14倍，可有效覆盖短期债务。2025年乃至未来两到三年甚至更长时间，公司要继续将有息负债水平控
制在合理范围内，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有的优势。
（4）回款。企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，主要依靠的是加速销售回款，公司要继续发
挥回款优势。
（四）合作优势
（1）良好的营商环境。公司经过三十多年的积累与发展，行业和市场认可度越来越高，公司董事长戚
金兴先生担任中国房地产业协会第九届理事会名誉副会长，浙江省房地产业协会第八届理事会名誉会长，杭
州市房地产业协会第九届理事会会长，公司总裁张洪力先生担任中国房地产业协会第九届理事会副会长，浙
江省房地产业协会第八届理事会副会长，公司副总裁郭清先生担任杭州市房地产业协会第九届理事会执行会
长，也显示了行业和政府对公司的高度信任和认可，同时也为公司开展经营提供了良好的营商环境。公司成
立30余年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，正是基于对公司的高度信任和认可，即使在市场下
行时，合作方也更愿意与公司紧密结合、高度绑定，共克时艰。
（2）开发企业间的合作。随着行业集中度的不断提高，行业竞争往往转为强强联合，在合作中发挥各
自优势，合作共赢，实现项目效益的最大化。合作项目中，95%以上的项目均由公司操盘，也代表同行对公
司品质、品牌和开发能力的高度认可。通过建立良好的合作关系，公司积蓄了一大批有实力的战略合作伙伴
，这也使公司在下一步发展中更具有战斗力。
（3）工程合作。公司一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单位、总包单位、装修、
幕墙、门窗、环境、设备设施等，与合作各方结成互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入
人心，在保证公平公正、公开透明的前提下，形成互信互利关系，各方之间能够高效配合，形成合力，取得
1+1＞2的效果。
（五）经营决策优势
房地产发展的每一个阶段，行业和市场都在发生变化，但是公司经营思路灵活、清晰，市场应变能力强
，能把行业市场的情况转变成企业适应发展的战略和战术，同时公司的决策机制一直以来都是快速灵活且有
效落地。
（六）公益影响力优势
公司这几年持续践行公益，“乡村振兴、共同富裕”工作搞得有声有色，也得到政府和社会的广泛关心
支持。
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