经营分析☆ ◇002244 滨江集团 更新日期：2025-05-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 688.76亿 99.60 85.98亿 99.17 12.48
酒店业(行业) 2.61亿 0.38 7752.06万 0.89 29.74
其他(行业) 1470.25万 0.02 -529.68万 -0.06 -36.03
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 680.78亿 98.45 84.92亿 97.94 12.47
房产租赁(产品) 4.19亿 0.61 -7434.43万 -0.86 -17.74
房产项目管理服务(产品) 3.80亿 0.55 1.80亿 2.08 47.51
酒店管理服务(产品) 2.61亿 0.38 7752.06万 0.89 29.74
其他(产品) 1470.25万 0.02 -529.68万 -0.06 -36.03
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 504.19亿 72.91 73.19亿 84.41 14.52
金华地区(地区) 84.59亿 12.23 --- --- ---
宁波地区(地区) 29.04亿 4.20 --- --- ---
南京地区(地区) 20.85亿 3.01 --- --- ---
湖州地区(地区) 13.26亿 1.92 --- --- ---
温州地区(地区) 10.48亿 1.52 --- --- ---
丽水地区(地区) 8.10亿 1.17 --- --- ---
台州地区(地区) 6.62亿 0.96 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 6.15亿 0.89 --- --- ---
苏州地区(地区) 5.28亿 0.76 --- --- ---
境外地区(地区) 1.91亿 0.28 --- --- ---
深圳地区(地区) 1.05亿 0.15 --- --- ---
其他地区(地区) 109.93万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 240.80亿 99.50 23.07亿 99.64 9.58
酒店业(行业) 1.15亿 0.47 --- --- ---
其他(行业) 607.45万 0.03 -722.95万 -0.31 -119.01
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 236.71亿 97.81 21.52亿 92.95 9.09
房产项目管理服务(产品) 2.12亿 0.87 --- --- ---
房产租赁(产品) 1.98亿 0.82 --- --- ---
酒店管理服务(产品) 1.15亿 0.47 --- --- ---
其他(产品) 607.45万 0.03 -722.95万 -0.31 -119.01
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 170.46亿 70.43 22.90亿 98.88 13.43
宁波地区(地区) 23.34亿 9.64 --- --- ---
金华地区(地区) 15.91亿 6.57 --- --- ---
湖州地区(地区) 10.07亿 4.16 --- --- ---
南京地区(地区) 8.49亿 3.51 --- --- ---
台州地区(地区) 5.65亿 2.33 --- --- ---
温州地区(地区) 3.32亿 1.37 --- --- ---
苏州地区(地区) 2.77亿 1.14 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 1.07亿 0.44 --- --- ---
境外地区(地区) 9220.25万 0.38 --- --- ---
其他地区(地区) 134.42万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 701.58亿 99.60 116.74亿 98.90 16.64
酒店业(行业) 2.67亿 0.38 1.31亿 1.11 49.00
其他(行业) 1718.50万 0.02 -57.81万 0.00 -3.36
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 693.35亿 98.43 113.93亿 96.51 16.43
房产项目管理服务(产品) 4.65亿 0.66 3.28亿 2.78 70.50
房产租赁(产品) 3.58亿 0.51 -4679.15万 -0.40 -13.07
酒店管理服务(产品) 2.67亿 0.38 1.31亿 1.11 49.00
其他(产品) 1718.50万 0.02 -57.81万 0.00 -3.36
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 459.07亿 65.17 83.97亿 71.13 18.29
宁波地区(地区) 49.07亿 6.97 --- --- ---
金华地区(地区) 44.53亿 6.32 --- --- ---
温州地区(地区) 36.10亿 5.12 --- --- ---
南京地区(地区) 29.00亿 4.12 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 28.43亿 4.04 --- --- ---
苏州地区(地区) 26.80亿 3.81 --- --- ---
湖州地区(地区) 25.18亿 3.57 --- --- ---
台州地区(地区) 4.24亿 0.60 --- --- ---
境外地区(地区) 1.80亿 0.26 --- --- ---
上海地区(地区) 1673.35万 0.02 --- --- ---
上饶地区(地区) 187.22万 0.00 --- --- ---
深圳地区(地区) 62.87万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 269.06亿 99.55 49.21亿 99.76 18.29
酒店业(行业) 1.14亿 0.42 --- --- ---
其他(行业) 822.73万 0.03 35.38万 0.01 4.30
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 265.04亿 98.06 47.02亿 95.30 17.74
房产项目管理服务(产品) 2.39亿 0.89 --- --- ---
房产租赁(产品) 1.63亿 0.60 --- --- ---
酒店管理服务(产品) 1.14亿 0.42 --- --- ---
其他(产品) 822.73万 0.03 35.38万 0.01 4.30
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 161.92亿 59.91 27.90亿 56.56 17.23
温州地区(地区) 32.92亿 12.18 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 27.01亿 9.99 6.53亿 13.24 24.19
湖州地区(地区) 23.45亿 8.68 --- --- ---
金华地区(地区) 20.36亿 7.53 3.25亿 6.58 15.94
台州地区(地区) 3.73亿 1.38 --- --- ---
境外地区(地区) 8818.33万 0.33 --- --- ---
其他地区(地区) 71.57万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售4.23亿元，占营业收入的0.61%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 13397.81│ 0.19│
│客户二 │ 11625.12│ 0.17│
│客户三 │ 7222.19│ 0.10│
│客户四 │ 5480.74│ 0.08│
│客户五 │ 4567.57│ 0.07│
│合计 │ 42293.44│ 0.61│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购286.59亿元，占总采购额的68.14%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│杭州市规划和自然资源局及各分局 │ 2476110.92│ 58.87│
│供应商二 │ 128445.69│ 3.05│
│供应商三 │ 91250.00│ 2.17│
│供应商四 │ 86481.94│ 2.06│
│供应商五 │ 83574.13│ 1.99│
│合计 │ 2865862.68│ 68.14│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
2024年房地产行业政策支持力度不断加大。2024年4月底中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求
关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构
建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回
稳”，此后，国家与地方政府利好政策接连出台，市场氛围逐渐向好，信心回升，成交量有所增加，市场逐
步企稳。
根据国家统计局数据，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资7
6040亿元，下降10.5%。开竣工方面，2024年，全国房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0%。其中，住
宅新开工面积53660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积
53741万平方米，下降27.4%。商品房销售方面，2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年
下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降
17.6%。库存方面，截止2024年末，全国商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅
待售面积增长16.2%。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2024年，受部分优质改善型楼盘入市带
动影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%，涨幅较2023年扩大2.41个百分点；百城二手住宅价格累
计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点。
二、报告期内公司从事的主要业务
自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特
优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。
报告期内，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，2024年主要经营情况回顾如下：
1．销售位居行业前列、经营业绩稳中有升
2024年公司实现销售额1116.3亿元，位列克而瑞行业销售排名第9位，首次进入克而瑞全国房企TOP10阵
营，排名较2023年提升2位，同时也成为TOP10中唯一的民营房企。在大本营杭州，公司已连续7年荣获杭州
市场销售冠军。
报告期内，公司项目交付顺利，实现营业收入691.52亿元；实现利润总额59.34亿元，同比增长17.85%
；净利润37.91亿元，同比增长32.94%，归母净利润25.46亿元，同比增长0.66%。全年毛利率较上年同期有
所下降，主要因报告期内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，该等项目因存在自持等原因导致毛
利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。
截止报告期末，公司总资产2590.83亿元，较上年末下降10.67%，归属于上市公司股东的净资产275.28
亿元，较上年末增长8.80%。截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为1253亿元，可结算资源充裕。
2．财务稳健、有息负债规模和融资成本持续下降
公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，并继续保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“
绿档”。截止报告期末，公司权益有息负债305亿元，较年初下降55亿元，权益货币资金余额327亿元，较年
初上升10.47%，公司历史上首次权益货币资金大于权益有息负债。公司并表有息负债规模374.34亿元，较上
年末下降40.83亿元，其中银行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8%，债务结构清晰。扣除预收款后的资产
负债率为57.88%，净负债率为0.57%。债务期限构成上，短期债务为103.68亿元，占比仅为28%，低于期末货
币资金（371.4亿元），现金短债比为3.58倍，可有效覆盖短期债务。
公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%，截至报告期
末公司平均融资成本为3.4%，较上年末下降0.8个百分点。融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江优秀
的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。
公司授信储备充裕，流动性良好，截止2024年末，公司共获银行授信总额度1215.54亿元,授信额度已使
用338.67亿元，剩余可用876.87亿元，占总额度的72%。直接融资可用额度上，截止报告期末已注册完成尚
未发行的短期融资券额度13亿元、中票额度11亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。
报告期内，公司经营活动现金流净额76.68亿元，近年来持续保持净流入，资金流动性充裕安全。
3．区域深耕、土储优质
报告期内，公司在土地市场保持理性的投资策略，全年获取土地23宗，其中杭州22宗，南京1宗，杭州
土地市场占有率37%，继续保持领先地位。报告期内新增项目计容建筑面积合计187万平方米，权益土地款22
4.4亿元。截止报告期末，公司土地储备中杭州占70%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济
基础扎实的二三线城市占比20%，浙江省外占比10%。良好的区域布局，优质的土地储备为公司未来可持续发
展提供有力保障。
4．其他业务稳步推进
代建业务方面，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内公司在宁波
、湖州、杭州、金华等地共获取代建项目6个，总计容建面约74.2万方。酒店方面，公司旗下千岛湖滨江云
顶桃源度假酒店、杭州友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进
。租赁业务方面，截止报告期末，公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约44.71
万平方米，报告期内实现租金收入4.19亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值96.85亿元
。养老业务方面，公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率已
达85%。
发展战略和未来一年经营计划
（一）公司发展战略
2025年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优
、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服
务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
（二）经营计划
1、销售目标：销售额1000亿元左右，行业排名15名以内，全国份额1%以上。
2、土地储备：遵循优质原则，即优质城市、优质地段、优质项目、优质产品、选择优质的合作伙伴，
确保投资项目实现高质量与高回报。投资金额控制在权益销售回款50%左右。区域布局上，杭州继续保持且
增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏。
3、融资：继续降低有息负债水平，目标300亿元以内；继续降融资成本，确保3.3%，争取3.2%以内；继
续把直接融资比例控制在20%以内。
按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2024年12月31日
，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为3619454.56万元。
本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情
形。
三、核心竞争力分析
行业上行有竞争力，行业下行能把握机会。
做“行业品牌领跑者，产品品质标准制订者”。
公司核心竞争力体现如下：
（一）人员优势
人员精干，层级少，战斗力强，这是公司最大的核心竞争力。公司自成立以来，一贯保持人员精干高效
和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高
度稳定的优秀团队。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。
（二）品牌优势
（1）品质品牌的引领优势。公司建立有效的创新团队，坚定不移地保持创新的精神，包括建筑、装修
、环境、配套、设施设备等，都有创新的成分和引领行业的标准。
（2）做好品质标杆建设。公司进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。
公司提出要做“行业品牌领跑者，产品品质标准制订者”，从原来的“抓质量”，到“做品质”，到后面的
“创品牌”，未来要做“名牌”，后面还有很多路要走。“品牌”是动力，是责任，更是担当！（3）营销
方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现。自公司成立以来，一直秉承“客户的口碑比金杯、银杯
更具价值”，在产品打造上精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过30余年的发展，公司已形成包括产
品、配套和服务在内的整体综合品牌，并获得市场的高度认可。公司品牌的市场认可度表现在：
①基于市场对公司品质品牌的高度认可，公司一手房销售良好，二手房能获得较高的品牌溢价。
②交付的满意度，公司项目交付一直维持较高的收房率，交房基本接近零投诉的顺利程度体现了业主对
公司产品的认可。
③客户忠诚度。公司一直提倡品质营销、口碑营销、服务营销、老业主营销，深信客户的口碑比金杯、
银杯更具价值，自己说得再好都不如业主的一句赞赏。根据公司后期对业主的满意度调查，公司的产品和品
牌是业主认为促成成交的首要因素，有超过96%的业主愿意推荐身边的亲朋好友购买公司开发的楼盘。因此
，公司不仅仅是产品卖得好，而且营销费用低！
（三）融资优势
（1）凭借公司自身的团队战斗力、企业经营能力、品牌信誉，以及杠杆适度，近几年公司的综合融资
成本持续下降，2020年的综合融资利率是5.2%，2021年为4.9%，2022年为4.6%，2023年为4.2%，2024年更是
达到了3.4%的新低点。
（2）AAA的信用评级。2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由AA+提升至AAA，公司
成功获得了交易所和银行间市场的AAA评级。公司优秀的资产质量、经营状况、稳健的经营风格得到了评级
机构和金融机构的高度认可，AAA的资信评级的取得为公司发挥融资优势创造了基础。
（3）财务稳健。截止报告期末，公司并表有息负债规模374.34亿元，较上年末下降40.83亿元，其中银
行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8%，债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为57.88%，净负债率为
0.57%。债务期限构成上，短期债务为103.68亿元，占比仅为28%，低于期末货币资金（371.4亿元），现金
短债比为3.58倍，可有效覆盖短期债务。2024年乃至未来两到三年甚至更长时间，公司要继续将有息负债水
平控制在合理范围内，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有的优势。
（4）回款。企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，主要依靠的是加速销售回款，公司要继续发
挥回款优势。
（四）合作优势
（1）良好的营商环境。公司经过三十多年的积累与发展，行业和市场认可度越来越高，公司董事长戚
金兴先生担任中国房地产业协会第九届理事会名誉副会长，浙江省房地产业协会第八届理事会名誉会长，杭
州市房地产业协会第九届理事会会长，公司总裁张洪力先生担任中国房地产业协会第九届理事会副会长，浙
江省房地产业协会第八届理事会副会长，公司副总裁郭清先生担任杭州市房地产业协会第九届理事会执行会
长，显示了行业和政府对公司的高度信任和认可，同时也为公司开展经营提供了良好的营商环境。公司成立
30余年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，正是基于对公司的高度信任和认可，即使在市场下行
时，合作方也更愿意与公司紧密结合、高度绑定，共克时艰。
（2）开发企业间的合作。随着行业集中度的不断提高，行业竞争往往转为强强联合，在合作中发挥各
自优势，合作共赢，实现项目效益的最大化。合作项目中，95%以上的项目均由公司操盘，也代表同行对公
司品质、品牌和开发能力的高度认可。通过建立良好的合作关系，公司积蓄了一大批有实力的战略合作伙伴
，这也使公司在下一步发展中更具有战斗力。
（3）工程合作。公司一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单位、总包单位、装修、
幕墙、门窗、环境、设备设施等，与合作各方结成互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入
人心，在保证公平公正、公开透明的前提下，形成互信互利关系，各方之间能够高效配合，形成合力，取得
1+1＞2的效果。
（五）经营决策优势
房地产发展的每一个阶段，行业和市场都在发生变化，但是公司经营思路灵活、清晰，市场应变能力强
，能把行业市场的情况转变成企业适应发展的战略和战术，同时公司的决策机制一直以来都是快速灵活且有
效落地。
（六）公益影响力优势
公司这几年持续践行公益，“乡村振兴、共同富裕”工作搞得有声有色，也得到政府和社会的广泛关心
支持！
四、主营业务分析
1、概述
2024年，实现营业收入691.52亿元，同比下降1.83%；实现净利润37.91亿元，同比上升32.94%，其中归
母净利润25.46亿元，同比上升0.66%。
●未来展望:
（一）未来经营策略
未来，公司将继续有序推进“1+5”战略规划，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做
强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、
租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
（二）公司面临的主要风险和应对措施
1、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，也是国家政策调控的重点关注领域，
受到国家宏观调控政策影响较大。
2、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个
政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、
成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影
响。
3、跨区域经营风险：在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源
储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。
面对变化的市场形势和政策，公司将始终坚持稳健安全经营战略，合理控制有息负债水平，持续保持“
三条绿线”，保留安全边际，选择优秀的城市、优秀的地段和优秀的合作伙伴，坚定不移发挥好核心竞争力
，并不断提升产品力和管理能力，在新一轮挑战中，继续安全稳健发展！
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