经营分析☆ ◇002244 滨江集团 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发及其延伸业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 826.08亿 99.66 108.65亿 99.17 13.15
酒店业(行业) 2.62亿 0.32 9170.57万 0.84 35.03
其他(行业) 1775.60万 0.02 -78.69万 -0.01 -4.43
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 817.88亿 98.67 108.87亿 99.38 13.31
房产租赁(产品) 4.42亿 0.53 -1.46亿 -1.34 -33.09
房产项目管理服务(产品) 3.78亿 0.46 1.24亿 1.13 32.73
酒店管理服务(产品) 2.62亿 0.32 9170.57万 0.84 35.03
其他(产品) 1775.60万 0.02 -78.69万 -0.01 -4.43
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 715.64亿 86.34 100.76亿 91.98 14.08
金华地区(地区) 62.03亿 7.48 --- --- ---
湖州地区(地区) 23.34亿 2.82 --- --- ---
深圳地区(地区) 7.30亿 0.88 --- --- ---
南京地区(地区) 4.95亿 0.60 --- --- ---
丽水地区(地区) 4.01亿 0.48 --- --- ---
宁波地区(地区) 3.53亿 0.43 --- --- ---
台州地区(地区) 2.08亿 0.25 --- --- ---
境外地区(地区) 1.95亿 0.24 --- --- ---
温州地区(地区) 1.81亿 0.22 --- --- ---
苏州地区(地区) 1.61亿 0.19 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 6137.92万 0.07 --- --- ---
其他地区(地区) 113.76万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 453.18亿 99.71 55.22亿 99.29 12.18
酒店业(行业) 1.23亿 0.27 --- --- ---
其他(行业) 824.14万 0.02 200.31万 0.04 24.31
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 449.62亿 98.93 54.91亿 98.73 12.21
房产租赁(产品) 2.00亿 0.44 --- --- ---
房产项目管理服务(产品) 1.56亿 0.34 --- --- ---
酒店管理服务(产品) 1.23亿 0.27 --- --- ---
其他(产品) 824.14万 0.02 200.31万 0.04 24.31
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 409.06亿 90.00 51.66亿 92.90 12.63
金华地区(地区) 26.64亿 5.86 --- --- ---
深圳地区(地区) 5.05亿 1.11 --- --- ---
南京地区(地区) 4.44亿 0.98 --- --- ---
丽水地区(地区) 2.66亿 0.59 --- --- ---
台州地区(地区) 1.93亿 0.42 --- --- ---
苏州地区(地区) 1.48亿 0.33 --- --- ---
宁波地区(地区) 1.12亿 0.25 --- --- ---
境外地区(地区) 9428.65万 0.21 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 5337.75万 0.12 --- --- ---
湖州地区(地区) 4153.77万 0.09 --- --- ---
温州地区(地区) 2049.16万 0.05 --- --- ---
其他地区(地区) 99.13万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 688.76亿 99.60 85.98亿 99.17 12.48
酒店业(行业) 2.61亿 0.38 7752.06万 0.89 29.74
其他(行业) 1470.25万 0.02 -529.68万 -0.06 -36.03
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 680.78亿 98.45 84.92亿 97.94 12.47
房产租赁(产品) 4.19亿 0.61 -7434.43万 -0.86 -17.74
房产项目管理服务(产品) 3.80亿 0.55 1.80亿 2.08 47.51
酒店管理服务(产品) 2.61亿 0.38 7752.06万 0.89 29.74
其他(产品) 1470.25万 0.02 -529.68万 -0.06 -36.03
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 504.19亿 72.91 73.19亿 84.41 14.52
金华地区(地区) 84.59亿 12.23 --- --- ---
宁波地区(地区) 29.04亿 4.20 --- --- ---
南京地区(地区) 20.85亿 3.01 --- --- ---
湖州地区(地区) 13.26亿 1.92 --- --- ---
温州地区(地区) 10.48亿 1.52 --- --- ---
丽水地区(地区) 8.10亿 1.17 --- --- ---
台州地区(地区) 6.62亿 0.96 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 6.15亿 0.89 --- --- ---
苏州地区(地区) 5.28亿 0.76 --- --- ---
境外地区(地区) 1.91亿 0.28 --- --- ---
深圳地区(地区) 1.05亿 0.15 --- --- ---
其他地区(地区) 109.93万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 240.80亿 99.50 23.07亿 99.64 9.58
酒店业(行业) 1.15亿 0.47 --- --- ---
其他(行业) 607.45万 0.03 -722.95万 -0.31 -119.01
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 236.71亿 97.81 21.52亿 92.95 9.09
房产项目管理服务(产品) 2.12亿 0.87 --- --- ---
房产租赁(产品) 1.98亿 0.82 --- --- ---
酒店管理服务(产品) 1.15亿 0.47 --- --- ---
其他(产品) 607.45万 0.03 -722.95万 -0.31 -119.01
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 170.46亿 70.43 22.90亿 98.88 13.43
宁波地区(地区) 23.34亿 9.64 --- --- ---
金华地区(地区) 15.91亿 6.57 --- --- ---
湖州地区(地区) 10.07亿 4.16 --- --- ---
南京地区(地区) 8.49亿 3.51 --- --- ---
台州地区(地区) 5.65亿 2.33 --- --- ---
温州地区(地区) 3.32亿 1.37 --- --- ---
苏州地区(地区) 2.77亿 1.14 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 1.07亿 0.44 --- --- ---
境外地区(地区) 9220.25万 0.38 --- --- ---
其他地区(地区) 134.42万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售2.43亿元，占营业收入的0.29%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│宁波滨润物业服务有限公司 │ 7900.47│ 0.10│
│客户二 │ 4980.79│ 0.06│
│客户三 │ 4914.41│ 0.06│
│客户四 │ 3276.46│ 0.04│
│客户五 │ 3219.58│ 0.04│
│合计 │ 24291.71│ 0.29│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购279.10亿元，占总采购额的57.24%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│杭州市规划和自然资源局 │ 2453390.50│ 50.32│
│浙江杭州湾建筑集团有限公司 │ 133009.22│ 2.73│
│浙江杰立建设集团有限公司 │ 72300.91│ 1.48│
│南京江北新区管理委员会规划和自然资源局 │ 67550.00│ 1.39│
│浙江嘉和石材有限公司 │ 64710.99│ 1.33│
│合计 │ 2790961.62│ 57.24│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特
优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。
2025年公司主要经营情况如下：
1．销售和经营业绩
2025年公司实现销售额1017亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，民营企业第1位。在大本营杭州
，公司已连续8年荣获杭州市场销售冠军。
报告期内，公司项目顺利交付，实现营业收入828.88亿元，同比上升19.86%；实现净利润36.40亿元，
同比下降3.98%，其中归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%。主要系本期计提资产减值较上年同期增加所
致。全年毛利率13.22%，较上年同期上升0.68个百分点。
截止报告期末，公司总资产2082.34亿元，较上年末下降19.63%，归属于上市公司股东的净资产294.74
亿元，较上年末增长7.07%，扣除预收款后的资产负债率为57.23%，资产负债结构进一步优化。截止报告期
末，公司尚未结算的预收房款为854.79亿元。
2．土地储备
报告期内公司新增土地储备项目26个，新增项目计容建筑面积合计172.3万平方米，总土地款487亿元，
权益土地款192亿元。其中杭州土地市场占有率33%，继续保持领先地位。截止报告期末，公司土地储备中杭
州占比79%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比13%，浙江省外
占比8%，继续保持区域聚焦。
3．有息负债规模和融资成本
公司始终坚持把财务的安全放在首位，稳健经营。公司融资渠道畅通，将有息负债保持在合理水平，且
“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。近几年，公司权益有息负债规模分别为2022年末470亿元、2023
年末360亿元、2024年末305亿元、2025年末262亿元，权益有息负债规模近年来持续下降。截止2025年末公
司并表有息负债规模336.95亿元，较上年末下降37.39亿元，其中银行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8%
，债务结构合理。扣除预收款后的资产负债率为57.23%，净负债率为6.35%。债务期限构成上，短期债务为7
6.85亿元，占比仅为23%，低于期末货币资金（305.7亿元），现金短债比为3.98倍，可有效覆盖短期债务。
公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%，2024年3.4%
，截至报告期末公司平均融资成本为3.0%，较上年末下降0.4个百分点。
公司授信储备方面，截止2025年末，公司共获银行授信总额度1,323.10亿元,较上年末增加8.85%，授信
额度已使用331.01亿元，剩余可用992.09亿元，占总额度的75%。直接融资可用额度上，截止报告期末已注
册完成尚未发行的中票额度30亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。
4．其他业务
代建业务方面，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内公司在南京
新增代建项目1个，计容建面约5.7万方。酒店方面，公司旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭州友好饭店
、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进。租赁业务方面，截止报告期末
，公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约54.9万平方米，报告期内实现租金收入
4.42亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值101.16亿元。养老业务方面，公司旗下首个康
养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率已达95%。
（一）公司发展战略
2026年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优
、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服
务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
（二）经营计划
1、销售目标：销售额800亿元，销售排名全国前15，销售份额占全国1%左右。
2、土地储备：继续在优质城市、优质地段、拿优质的项目、做优质的产品，与优质的企业合作，把市
场喜欢滨江的、公司又擅长的产品淋漓尽致地展示出来。投资金额控制在权益销售回款50%左右。投资区域
布局目标上，杭州占比60%，省内占比20%，省外占比20%，省外的重点是上海。
3、融资：继续降低权益有息负债水平，从年初的262亿元降至230亿元左右；继续控制直接融资规模，
把直接融资规模比例控制在20%以内；继续降融资成本，争取降至2.9%以内。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2025年12月31日
，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为2340118.66万元。
本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情
形。
二、报告期内公司所处行业情况
2025年房地产行业政策继续着力推动和巩固房地产市场止跌回稳，中央、地方及各部门持续落地“稳楼
市”政策，同时加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。2025年3月，《政府工作报告》明确
持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚
性和改善性住房需求潜力。2025年4月，中央政治局会议指出加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村
和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房
地产市场稳定态势。2025年7月，中央城市工作会议定调我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市
发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。2025年8月，中共中央国务院《关于推动城市
高质量发展的意见》提出系统推进“好房子”和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众
刚性和多样化改善性住房需求。2025年12月，中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，并指出因城
施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有
序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。
根据国家统计局数据，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63
514亿元，下降16.3%。开竣工方面，2025年，全国房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%。其中，住宅
新开工面积42984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%。其中，住宅竣工面积42
830万平方米，下降20.2%。商品房销售方面，2025年，全国新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下
降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0
%。库存方面，截止2025年末，全国商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%。其中，住宅待售面
积增长2.8%。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2025年，受部分核心城市改善型楼盘入市带动影
响，百城新建住宅价格累计上涨2.58%，涨幅较2024年收窄0.1个百分点；百城二手住宅价格累计下跌8.36%
，跌幅较2024年扩大1.1个百分点。
三、核心竞争力分析
（一）人员优势
人员精干，层级少，战斗力强，这是公司最大的核心竞争力。公司自成立以来，一贯保持人员精干高效
和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高
度稳定的优秀团队。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。
（二）品牌优势
公司品牌经过三十多年积累，在杭州、在浙江已确立并保持优势。无论是在一手房市场、二手房市场，
还是在客户认可度与客户忠诚度等方面，均体现公司的品牌优势。比如在二手房市场中，公司二手房价格表
现更坚挺，有溢价空间。
1、品质品牌的引领优势。公司建立有效的创新团队，坚定不移地保持创新的精神，包括建筑、装修、
环境、配套、设施设备等，都有创新的成分。
2、做好品质标杆建设。公司进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。
公司提出要做“行业品牌领跑者，产品品质标准制订者”，从原来的“抓质量”，到“做品质”，到后
面的“创品牌”，未来要做“名牌”，后面还有很多路要走。“品牌”是动力，是责任，更是担当！3、营
销方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现。自公司成立以来，一直秉承“客户的口碑比金杯、银
杯更具价值”，在产品打造上精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过30余年的发展，公司已形成包括
产品、配套和服务在内的整体综合品牌，并获得良好的市场口碑。
（三）融资优势
近几年公司的有息负债规模和综合融资成本持续优化，权益有息负债规模从2022年末的470亿元降至202
5年末的262亿元，综合融资成本在2025年达到了3.0%的新低点，财务费用率及三项费率均处于行业最低行列
。
AAA的信用评级。2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由AA+提升至AAA，公司成功获
得了交易所和银行间市场的AAA评级。公司的资产质量、经营状况、稳健的经营风格得到了评级机构和金融
机构的高度认可，AAA的资信评级的取得为公司发挥融资优势创造了基础。
（四）土地储备优势
2025年末，公司土地储备中杭州占比79%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎
实的二三线城市占比13%，浙江省外占比8%。公司的土地储备含金量较高，变现能力较强，具备较好的抗风
险能力。
（五）生态链优势
公司拥有良好的生态链，不管是施工单位、材料单位、设备单位，还是股东方、社会层面，都获得较高
的社会评价。
1、良好的营商环境。公司经过三十多年的积累与发展，行业和市场认可度越来越高，公司董事长戚金
兴先生担任中国房地产业协会第九届理事会名誉副会长，浙江省房地产业协会第八届理事会名誉会长，杭州
市房地产业协会第九届理事会会长，公司总裁张洪力先生担任中国房地产业协会第九届理事会副会长，浙江
省房地产业协会第八届理事会副会长，公司副总裁郭清先生担任杭州市房地产业协会第九届理事会执行会长
，也显示了行业和政府对公司的高度信任和认可，同时也为公司开展经营提供了良好的营商环境。公司成立
30余年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，正是基于对公司的高度信任和认可，即使在市场下行
时，合作方也更愿意与公司紧密结合、共克时艰。
2、开发企业间的合作。随着行业集中度的不断提高，行业竞争往往转为强强联合，在合作中发挥各自
优势，合作共赢，实现项目效益的最大化。通过建立良好的合作关系，公司积蓄了一大批有实力的战略合作
伙伴，这也使公司在下一步发展中更具有战斗力。
3、工程合作。公司一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单位、总包单位、装修、幕
墙、门窗、环境、设备设施等，与合作各方结成互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入人
心，在保证公平公正、公开透明的前提下，形成互信互利关系，各方之间能够高效配合，形成合力，取得1+
1＞2的效果。
（六）经营决策优势
房地产发展的每一个阶段，行业和市场都在发生变化，但是公司经营思路灵活、清晰，市场应变能力强
，能把行业市场的情况转变成企业适应发展的战略和战术，同时公司的决策机制一直以来都是快速灵活且有
效落地。
四、主营业务分析
1、概述
2025年，公司实现营业收入828.88亿元，同比上升19.86%；实现净利润36.40亿元，同比下降3.98%，其
中归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%。
●未来展望:
（一）未来经营策略
未来，公司将继续有序推进“1+5”战略规划，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做
强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、
租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
（二）公司面临的主要风险和应对措施
1、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，也是国家政策调控的重点关注领域，
受到国家宏观调控政策影响较大。
2、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个
政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、
成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影
响。
3、跨区域经营风险：在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源
储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。
面对变化的市场形势和政策，公司将始终坚持稳健安全经营战略，合理控制有息负债水平，持续保持“
三条绿线”，保留安全边际，选择优秀的城市、优秀的地段和优秀的合作伙伴，坚定不移发挥好核心竞争力
，并不断提升产品力和管理能力，在新一轮挑战中，继续安全稳健发展！
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|