经营分析☆ ◇002244 滨江集团 更新日期：2026-09-19◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发及其延伸业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 320.01亿 99.66 38.03亿 99.02 11.88
酒店业(行业) 1.02亿 0.32 --- --- ---
其他(行业) 792.30万 0.02 173.40万 0.05 21.89
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 315.16亿 98.15 37.84亿 98.53 12.01
房产项目管理服务(产品) 2.64亿 0.82 --- --- ---
房产租赁(产品) 2.20亿 0.69 --- --- ---
酒店管理服务(产品) 1.02亿 0.32 --- --- ---
其他(产品) 792.30万 0.02 173.40万 0.05 21.89
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 281.33亿 87.61 34.96亿 91.03 12.43
金华地区(地区) 32.94亿 10.26 --- --- ---
湖州地区(地区) 5.12亿 1.59 --- --- ---
境外地区(地区) 9222.52万 0.29 --- --- ---
宁波地区(地区) 3419.92万 0.11 --- --- ---
苏州地区(地区) 2651.82万 0.08 --- --- ---
南京地区(地区) 1470.42万 0.05 --- --- ---
深圳地区(地区) 267.96万 0.01 --- --- ---
温州地区(地区) 174.15万 0.01 --- --- ---
其他地区(地区) 41.28万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 826.08亿 99.66 108.65亿 99.17 13.15
酒店业(行业) 2.62亿 0.32 9170.57万 0.84 35.03
其他(行业) 1775.60万 0.02 -78.69万 -0.01 -4.43
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 817.88亿 98.67 108.87亿 99.38 13.31
房产租赁(产品) 4.42亿 0.53 -1.46亿 -1.34 -33.09
房产项目管理服务(产品) 3.78亿 0.46 1.24亿 1.13 32.73
酒店管理服务(产品) 2.62亿 0.32 9170.57万 0.84 35.03
其他(产品) 1775.60万 0.02 -78.69万 -0.01 -4.43
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 715.64亿 86.34 100.76亿 91.98 14.08
金华地区(地区) 62.03亿 7.48 --- --- ---
湖州地区(地区) 23.34亿 2.82 --- --- ---
深圳地区(地区) 7.30亿 0.88 --- --- ---
南京地区(地区) 4.95亿 0.60 --- --- ---
丽水地区(地区) 4.01亿 0.48 --- --- ---
宁波地区(地区) 3.53亿 0.43 --- --- ---
台州地区(地区) 2.08亿 0.25 --- --- ---
境外地区(地区) 1.95亿 0.24 --- --- ---
温州地区(地区) 1.81亿 0.22 --- --- ---
苏州地区(地区) 1.61亿 0.19 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 6137.92万 0.07 --- --- ---
其他地区(地区) 113.76万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 453.18亿 99.71 55.22亿 99.29 12.18
酒店业(行业) 1.23亿 0.27 --- --- ---
其他(行业) 824.14万 0.02 200.31万 0.04 24.31
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 449.62亿 98.93 54.91亿 98.73 12.21
房产租赁(产品) 2.00亿 0.44 --- --- ---
房产项目管理服务(产品) 1.56亿 0.34 --- --- ---
酒店管理服务(产品) 1.23亿 0.27 --- --- ---
其他(产品) 824.14万 0.02 200.31万 0.04 24.31
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 409.06亿 90.00 51.66亿 92.90 12.63
金华地区(地区) 26.64亿 5.86 --- --- ---
深圳地区(地区) 5.05亿 1.11 --- --- ---
南京地区(地区) 4.44亿 0.98 --- --- ---
丽水地区(地区) 2.66亿 0.59 --- --- ---
台州地区(地区) 1.93亿 0.42 --- --- ---
苏州地区(地区) 1.48亿 0.33 --- --- ---
宁波地区(地区) 1.12亿 0.25 --- --- ---
境外地区(地区) 9428.65万 0.21 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 5337.75万 0.12 --- --- ---
湖州地区(地区) 4153.77万 0.09 --- --- ---
温州地区(地区) 2049.16万 0.05 --- --- ---
其他地区(地区) 99.13万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 688.76亿 99.60 85.98亿 99.17 12.48
酒店业(行业) 2.61亿 0.38 7752.06万 0.89 29.74
其他(行业) 1470.25万 0.02 -529.68万 -0.06 -36.03
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 680.78亿 98.45 84.92亿 97.94 12.47
房产租赁(产品) 4.19亿 0.61 -7434.43万 -0.86 -17.74
房产项目管理服务(产品) 3.80亿 0.55 1.80亿 2.08 47.51
酒店管理服务(产品) 2.61亿 0.38 7752.06万 0.89 29.74
其他(产品) 1470.25万 0.02 -529.68万 -0.06 -36.03
─────────────────────────────────────────────────
杭州地区(地区) 504.19亿 72.91 73.19亿 84.41 14.52
金华地区(地区) 84.59亿 12.23 --- --- ---
宁波地区(地区) 29.04亿 4.20 --- --- ---
南京地区(地区) 20.85亿 3.01 --- --- ---
湖州地区(地区) 13.26亿 1.92 --- --- ---
温州地区(地区) 10.48亿 1.52 --- --- ---
丽水地区(地区) 8.10亿 1.17 --- --- ---
台州地区(地区) 6.62亿 0.96 --- --- ---
嘉兴地区(地区) 6.15亿 0.89 --- --- ---
苏州地区(地区) 5.28亿 0.76 --- --- ---
境外地区(地区) 1.91亿 0.28 --- --- ---
深圳地区(地区) 1.05亿 0.15 --- --- ---
其他地区(地区) 109.93万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2026-06-30
前5大客户共销售181.83亿元，占营业收入的56.63%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│杭州运河湾项目 │ 571944.22│ 17.81│
│杭州平晖府项目 │ 412703.02│ 12.85│
│杭州叠映里项目 │ 358276.13│ 11.16│
│杭州映宸里项目 │ 238830.46│ 7.44│
│杭州潮映万象轩项目 │ 236544.64│ 7.37│
│合计 │ 1818298.47│ 56.63│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购279.10亿元，占总采购额的57.24%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│杭州市规划和自然资源局 │ 2453390.50│ 50.32│
│浙江杭州湾建筑集团有限公司 │ 133009.22│ 2.73│
│浙江杰立建设集团有限公司 │ 72300.91│ 1.48│
│南京江北新区管理委员会规划和自然资源局 │ 67550.00│ 1.39│
│浙江嘉和石材有限公司 │ 64710.99│ 1.33│
│合计 │ 2790961.62│ 57.24│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特
优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。
（一）行业情况
2026年上半年中央和地方政府通过各项政策举措，促进房地产市场平稳健康发展。2026年1月，《求是
》杂志发表《改善和稳定房地产市场预期》文章，文章指出房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重
要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重，并从保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导等方
面提出相应措施。2026年3月，政府工作报告指出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给
，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。2026年4月，中央政治局会议
指出努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。2026年5月，国务院发布《城市更新“十五五”规划》，明
确“十五五”时期城市更新的主要量化目标，明确以城市更新带动房地产市场结构优化。地方层面，政府通
过优化限制性政策、调整公积金政策、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”、盘活存量房屋等政策措施激
活需求、优化供给。
根据国家统计局数据，2026年1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅
投资29300亿元，下降17.8%。开竣工方面，2026年1—6月份，全国房屋新开工面积23239万平方米，下降23.
4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。房屋竣工面积17221万平方米，下降23.7%。其中，
住宅竣工面积12148万平方米，下降25.3%。商品房销售方面，2026年1—6月份，全国新建商品房销售面积40
140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额37945亿元，下降13.6%；
其中住宅销售额下降13.7%。库存方面，截至2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0
.9%。
（二）上半年主要经营情况
报告期内，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，2026年1-6月主要经营情况回顾如下：
1．销售和经营业绩
2026年1-6月，公司实现销售额431.5亿元，位列全国房企排名第9位，民营房企第1位。
报告期内，公司实现营业收入321.1亿元，同比下降29.35%，实现净利润24亿元，同比下降10.83%，其
中归母净利润15.5亿元，同比下降16.3%。上半年毛利率11.96%，较上年同期下降0.28个百分点。
截止报告期末，公司总资产1928.2亿元，较上年末下降7.4%，归属于上市公司股东的净资产306.9亿元
，较上年末增长4.14%，扣除预收款后的资产负债率为52.65%，资产负债结构进一步优化。截止报告期末，
公司尚未结算的预收房款为736.32亿元。
2．土地储备
报告期内，新增土地储备12宗，其中湖州1宗，杭州11宗，继续巩固杭州市场份额。报告期内新增项目
计容建筑面积合计71.05万平方米，总土地款150.49亿元，权益土地款88.27亿元。截至报告期末，公司土地
储备中杭州占82%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比12%，浙
江省外占比6%，继续保持区域聚焦。
3．有息负债规模和融资成本
公司始终坚持把财务安全放在首位，稳健经营。公司融资渠道畅通，有息负债保持在合理水平，“三道
红线”监测指标持续保持“绿档”。截至报告期末，公司权益有息负债236亿元，较年初下降26亿元，权益
有息负债规模近年来持续下降。截至报告期末，公司并表有息负债规模300.56亿元，较上年末下降36.39亿
元，其中银行贷款占比83%，直接融资占比17%，债务结构合理。扣除预收款后的资产负债率为52.65%，净负
债率为-0.76%。债务期限构成上，短期债务为72.86亿元，占比仅为24%，低于期末货币资金（304.6亿元）
，现金短债比为4.18倍，可有效覆盖短期债务。
公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%，2024年3.4%
，2025年末3.0%，截至报告期末公司平均融资成本为2.8%，较上年末下降0.2个百分点。
公司授信储备方面，截至2026年6月末，公司共获银行授信总额度1323.8亿元,授信额度已使用275.6亿
元，剩余可用1048.2亿元，占总额度的79%。直接融资可用额度上，截至报告期末已注册完成尚未发行的短
期融资券额度14亿元、中票额度23亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。
4．其他业务
代建业务方面，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内公司在金华
新增代建项目1个，总建筑面积约8.6万方。酒店方面，公司旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭州友好饭
店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进。租赁业务方面，截至报告期
末，公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约59.1万平方米，报告期内实现租金收
入2.2亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值97.64亿元。养老业务方面，公司旗下首个康
养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率稳定在95%的水平。
（一）公司发展战略
2026年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优
、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服
务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
（二）2026年度经营计划
1、销售目标：销售额800亿元，销售排名全国前15，销售份额占全国1%左右。
2、土地储备：继续在优质城市、优质地段、拿优质的项目、做优质的产品，与优质的企业合作，把市
场喜欢滨江的、公司又擅长的产品淋漓尽致地展示出来。投资金额控制在权益销售回款50%左右。投资区域
布局目标上，杭州占比60%，省内占比20%，省外占比20%，省外的重点是上海。
3、融资：继续降低权益有息负债水平，从年初的262亿元降至230亿元左右；继续控制直接融资规模，
把直接融资规模比例控制在20%以内；继续降融资成本，争取降至2.9%以内。
（三）2026年下半年主要计划竣工项目
2026年上半年，公司已按计划交付翠栖府、听翠轩、澜映悦城、枫映华庭、春曼雅庐、拥奥府、映宸里
、金华和品、平晖府、棠前嘉悦府、棠前文栖府、叠映里、揽晖美寓、溪映听庐、望云璟晨府、富阳名望云
筑、揽奥望座、滨运锦上湾、滨杭滨纷城一期等新盘项目。
（四）2026年到期的直接融资情况
对于将到期债券，公司将合理调度分配资金，保证按期偿付到期本息。
按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2026年6月30日
，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为1,801,160.80万元。
本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情
形。
二、核心竞争力分析
（一）人员优势
人员精干，层级少，战斗力强，这是公司最大的核心竞争力。公司自成立以来，一贯保持人员精干高效
和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高
度稳定的优秀团队。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。
（二）品牌优势
公司品牌经过三十多年积累，在杭州、在浙江已确立并保持优势。无论是在一手房市场、二手房市场，
还是在客户认可度与客户忠诚度等方面，均体现公司的品牌优势。比如在二手房市场中，公司二手房价格表
现更坚挺，有溢价空间。
1、品质品牌的引领优势。公司建立有效的创新团队，坚定不移地保持创新的精神，包括建筑、装修、
环境、配套、设施设备等，都有创新的成分。
2、做好品质标杆建设。公司进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。公
司提出要做“行业品牌领跑者，产品品质标准制订者”，从原来的“抓质量”，到“做品质”，到后面的“
创品牌”，未来要做“名牌”，后面还有很多路要走。“品牌”是动力，是责任，更是担当！
3、营销方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现。自公司成立以来，一直秉承“客户的口碑
比金杯、银杯更具价值”，在产品打造上精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过30余年的发展，公司
已形成包括产品、配套和服务在内的整体综合品牌，并获得良好的市场口碑。
（三）融资优势
近几年公司的有息负债规模和综合融资成本持续优化，权益有息负债规模从2022年末的470亿元降至202
6年6月末的236亿元，综合融资成本在2026年6月末达到了2.8%的新低点，财务费用率及三项费率均处于行业
最低行列。
（四）土地储备优势
2026年6月末，公司土地储备中杭州占82%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎
实的二三线城市占比12%，浙江省外占比6%，继续保持区域聚焦。
公司的土地储备含金量较高，变现能力较强，具备较好的抗风险能力。
（五）生态链优势
公司拥有良好的生态链，不管是施工单位、材料单位、设备单位，还是股东方、社会层面，都获得较高
的社会评价。
1、良好的营商环境。公司经过三十多年的积累与发展，行业和市场认可度越来越高，公司董事长戚金
兴先生担任杭州市房地产业协会第九届理事会会长，公司总裁张洪力先生担任中国房地产业协会第九届理事
会副会长，浙江省房地产业协会第八届理事会副会长，公司副总裁郭清先生担任杭州市房地产业协会第九届
理事会执行会长，也显示了行业和政府对公司的高度信任和认可，同时也为公司开展经营提供了良好的营商
环境。公司成立30余年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，正是基于对公司的高度信任和认可，
即使在市场下行时，合作方也更愿意与公司紧密结合、共克时艰。
2、开发企业间的合作。随着行业集中度的不断提高，行业竞争往往转为强强联合，在合作中发挥各自
优势，合作共赢，实现项目效益的最大化。通过建立良好的合作关系，公司积蓄了一大批有实力的战略合作
伙伴，这也使公司在下一步发展中更具有战斗力。
3、工程合作。公司一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单位、总包单位、装修、幕
墙、门窗、环境、设备设施等，与合作各方结成互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入人
心，在保证公平公正、公开透明的前提下，形成互信互利关系，各方之间能够高效配合，形成合力，取得1+
1＞2的效果。
（六）经营决策优势
房地产发展的每一个阶段，行业和市场都在发生变化，但是公司经营思路灵活、清晰，市场应变能力强
，能把行业市场的情况转变成企业适应发展的战略和战术，同时公司的决策机制一直以来都是快速灵活且有
效落地。
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