经营分析☆ ◇002285 世联行 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
交易服务业务、交易后服务、资产运营业务、资产管理业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 8.61亿 49.43 --- --- ---
华北区域(地区) 3.23亿 18.56 --- --- ---
华东区域(地区) 2.49亿 14.32 --- --- ---
华中及西南区域(地区) 1.79亿 10.30 --- --- ---
山东区域(地区) 1.13亿 6.51 --- --- ---
其他(补充)(地区) 1530.03万 0.88 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易服务(业务) 9.91亿 56.91 --- --- ---
大资管服务(业务) 7.35亿 42.21 --- --- ---
其他(补充)(业务) 1530.03万 0.88 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产中介服务业(行业) 7.28亿 59.90 5631.64万 58.24 7.73
其他行业(行业) 4.88亿 40.10 4037.48万 41.76 8.28
─────────────────────────────────────────────────
互联网+业务(产品) 4.28亿 35.21 1779.43万 18.40 4.16
物业及综合设施管理业务(产品) 3.95亿 32.52 3998.26万 41.35 10.11
综合营销业务(产品) 2.72亿 22.34 3764.88万 38.94 13.86
招商及空间运营业务(产品) 7003.96万 5.76 -218.15万 -2.26 -3.11
咨询顾问业务(产品) 2859.01万 2.35 87.33万 0.90 3.05
金融服务业务(产品) 1154.66万 0.95 459.58万 4.75 39.80
其他业务(产品) 1055.86万 0.87 -202.21万 -2.09 -19.15
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 6.05亿 49.72 4993.18万 51.64 8.26
华北区域(地区) 2.33亿 19.15 955.37万 9.88 4.10
华东区域(地区) 1.67亿 13.73 1336.90万 13.83 8.01
华中及西南区域(地区) 1.34亿 11.04 1789.52万 18.51 13.33
山东区域(地区) 7731.84万 6.36 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易业务(业务) 7.11亿 58.50 --- --- ---
大资管业务(业务) 4.94亿 40.63 --- --- ---
其他业务(业务) 1055.86万 0.87 -202.21万 -2.09 -19.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 2.40亿 44.92 --- --- ---
华北区域(地区) 1.14亿 21.45 --- --- ---
华东区域(地区) 8081.93万 15.14 --- --- ---
华中及西南区域(地区) 5391.13万 10.10 --- --- ---
山东区域(地区) 4018.31万 7.53 --- --- ---
其他(补充)(地区) 457.88万 0.86 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易服务(业务) 2.91亿 54.50 --- --- ---
大资管服务(业务) 2.38亿 44.64 --- --- ---
其他(补充)(业务) 457.88万 0.86 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产中介服务业(行业) 22.45亿 66.54 2.62亿 37.71 11.67
其他行业(行业) 11.29亿 33.46 4.33亿 62.29 38.32
─────────────────────────────────────────────────
互联网+业务(产品) 12.64亿 37.46 6936.10万 23.13 5.49
综合营销业务(产品) 8.95亿 26.54 1.85亿 61.52 20.61
物业及综合设施管理业务(产品) 8.35亿 24.75 6797.81万 22.66 8.14
招商及空间运营业务(产品) 2.23亿 6.62 -4497.35万 -14.99 -20.15
咨询顾问业务(产品) 8567.43万 2.54 795.81万 2.65 9.29
其他业务(产品) 4005.61万 1.19 51.92万 0.17 1.30
金融服务业务(产品) 3082.12万 0.91 1458.42万 4.86 47.32
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 17.59亿 52.14 --- --- ---
华北区域(地区) 5.63亿 16.68 --- --- ---
华东区域(地区) 4.79亿 14.21 --- --- ---
华中及西南区域(地区) 2.99亿 8.87 --- --- ---
山东区域(地区) 2.73亿 8.10 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易业务(业务) 21.90亿 64.91 --- --- ---
大资管业务(业务) 11.44亿 33.90 --- --- ---
其他业务(业务) 4005.61万 1.19 51.92万 0.17 1.30
其他(补充)(业务) 1.36 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售6.25亿元，占营业收入的18.54%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户1 │ 19059.30│ 5.65│
│客户2 │ 15570.78│ 4.62│
│客户3 │ 10935.03│ 3.24│
│客户4 │ 10434.06│ 3.09│
│客户5 │ 6533.51│ 1.94│
│合计 │ 62532.67│ 18.54│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购1.10亿元，占总采购额的5.75%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商1 │ 2898.92│ 1.52│
│供应商2 │ 2429.98│ 1.27│
│供应商3 │ 2126.31│ 1.11│
│供应商4 │ 1798.16│ 0.94│
│供应商5 │ 1750.05│ 0.91│
│合计 │ 11003.43│ 5.75│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国核心城市。作为
中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以
客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有
资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人
民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管
”业务的协同发展。
近年来，市场环境剧变，客户心态也逐渐由焦虑转为追求成本效益的底线思维，力求极致控制成本以活
下去。开发商客户开始青睐小额单品服务，企业及城投公司则寻求一体化解决方案。公司应势而变，探索缩
量时代不同客户的“解题路径”，尝试拆解服务能力，打造SKU单品，灵活组合满足客户局部需求，并定制
一站式解决方案应对客户复杂问题，开辟市场新路径。
（二）报告期公司从事的主要业务及经营模式
报告期内，公司从事的主营业务包括：
1.大交易
公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升
交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务。
综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“
策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户
提供一体化整体解决方案，按照销售额的一定比例收取营销费用和佣金，降低客户总营销成本。
互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方
管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。
金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资
闭环增长。
2.大资管
“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、
城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理
、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。
大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力，体系化和标准化的节能运营能力，多业态整合运营能力
，供应链集采及管理能力，围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理
、城市公共设施管理、企业综合设施管理（IFM）等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服
务。招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式，将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在
一起，为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统，为各地区人才安居集
团的人才房、保障房，以及科技、制造企业产业园区的配套公寓（宿舍）提供轻资产服务，包括咨询、招租
、运营、系统输出等。
咨询顾问业务立足市场需求，为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政
策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产
退出的全流程。
（三）公司经营情况
2024年上半年，为去库存、稳市场，政府密集推出降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款
利率等宽松政策。尽管政策放宽力度持续增强，房地产开发投资、新开工面积、新建商品房销售面积及销售
额等指标仍呈现同比下滑态势。报告期内，公司秉承“活下去有未来”的核心理念，严守现金流安全底线，
采取了一系列“缩减成本、确保盈利”的措施，并取得积极进展。公司坚定不移地在业务线和各地区公司贯
彻“利润为正、现金流为正”的经营方针，推动组织优化升级，构建更加敏捷、创新驱动的架构，有效降低
成本、提升效率，灵活应对市场波动与挑战。
截至报告期末，公司资产负债率37.51%，同比减少8.07个百分点，借款余额仅为2100万元；销售商品、
提供劳务收到的现金为13.45亿元，占营业收入的比例为110.63%，同比增加5.79个百分点。
受房地产市场交易量下降、消费者信心尚未恢复等综合因素影响，报告期内，公司实现营业收入121,58
1.62万元，同比下降37.00%；归属于上市公司股东的净利润1,518.42万元，同比下降47.65%。
1.大交易
克而瑞数据显示，2024年上半年百强房企实现销售操盘金额18,518.3亿元，同比下降39.5%。在市场缩
量及开发商成本极致控制下，“活下去保盈利”成为大交易业务的核心主题。公司进一步调整城市布局，聚
焦大湾区；策略转型，从抓个盘拓展转向深度解决客户痛点，积极挖掘发展潜力；同时严控成本费用支出，
专注项目盈利，提升整体业绩。报告期内，受公司关停并转业务策略及市场等综合因素影响，大交易业务实
现营业收入71,121.57万元，同比下降46.10%。
（1）多措并举发展业务，提高成交效率，增加创收
聚焦本地核心客户，稳定基本盘。积极推动客户加速项目进程，优化合作项目结构，精准对接市场需求
，提升供需匹配效率。面对央国企项目入市放缓、民企降价促销的现状，公司灵活调整客户结构，紧盯优质
项目合作机遇。针对去化速度较慢的项目，与开发商紧密合作，从定价、推广、渠道等多维度优化营销策略
。同时，巩固多业务综合营销服务模式，强化渠道链接，利用新媒体赋能，有效提升项目曝光度与与去化速
度，全方位推动业绩提升。
（2）积极开拓新渠道，实现多元化获客
构建二级渠道、三级渠道及业主等多维资源网络，并创新融合银行、车行、安保等资源，拓宽获客渠道
。上半年，公司与新媒体大V深度合作，借助线上活动精准定位潜在客户，再通过线下专业团队、实景体验
及个性化的专业服务等，实现线上私域流量至线下成交地高效转化。在深中通道开通之际，公司与保利地产
携手举办千人看房团考察活动，提升项目流量和品牌影响力；同时，与中山住建、房协等合作，借助旅游协
会力量，吸引团体客户。此外，依托“2+3”机制，互联网+业务成功将大湾区的经验复制到成都等地，推动
成都地区互联网+业务逆势上扬，实现业绩突破。
（3）严控成本费用支出，降本增效，加强应收款项管理
公司实施定期盘点机制，精细化调整项目人员配置，确保资源高效利用。项目立项时对人员配置进行严
谨测算，开盘后依据销售动态灵活调整配置，或者实现综合营销业务驻场和渠道专员岗位复用。针对负毛利
、零成交的项目，综合评估市场、项目、影响力及法律风险后，决定是否撤场；对持续亏损项目，迅速推进
撤场和人员优化，以止损保效。合并优化中后台，强化业务赋能，确保运营效率的同时，严控差旅等管理成
本；人员调整后及时精简宿舍与办公空间，有效降低非生产性支出。
上半年，在“应收账款专班小组”的指导下，地区应收追款小组紧盯重难点项目，采用诉讼、抵房等强
化手段，加速长账龄应收款项的回收，有效减轻不良款项对公司的不利影响。
(4)严控金融业务风险，谨慎放贷
2024年上半年，金融业务根据国家金融政策导向和市场环境变化适时调整业务策略，继续加强合规体系
建设、提升风险管控能力。截至报告期末，贷款余额1.34亿元，同比下降29.04%。
2.大资管
上半年，公司大资管业务聚焦企业自用型产办物业（产业园和商办楼宇）的综合设施管理、租赁型产办
物业的资产运营管理以及租赁型保障性人才公寓的运营管理三大核心领域，持续加强业务能力建设。积极在
核心地区拓展新业务，审慎控制非核心地区经营风险，努力践行1到N的拓展目标。
报告期内，受优化处置存量运营项目及市场等因素影响，大资管业务实现营业收入49404.19万元，同比
下降14.94%。
（1）物业及综合设施管理业务
上半年，物业及综合设施管理业务通过供应链集采、协同增效等措施，实现毛利率同比增加1.96个百分
点。公司运用“二八法则”，策划并执行了55项品类的集采策略，有效降低了采购成本。面对科技企业客户
预算调整，公司灵活调整人员配置，在保障服务质量的同时，有效的控制了物业管理成本。此外，依托产办
一体化的高效协同机制，保持租赁物业的出租率稳定，确保项目收入平稳。
在拓展方面，以咨询顾问业务为切入点，积极推进一体化解决方案。上半年，成功签约了深圳欧菲光、
广州意高等项目。在运营管理方面，通过专业培训和素质强化，提升总部中台对地区物业管理的赋能。在武
汉，协助地区中台优化项目管理人员，配合制定应收款项清缴激励机制；在横琴地区，派遣专业团队支持项
目现场管理和服务，满足地区业务快速增长需求。
截至本报告期末，物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目110个，同比增加4个；在管理项目实际
收费面积955万平方米，同比净增加约179万平方米。
（2）招商及空间运营业务
公司持续在深圳华侨城、龙华坂田和光明等优势片区不断深化拓展，加密项目。上半年，成功签约联得
大厦、新时代广场等项目，并通过片区资源共享和人员复用等，实现业务效能提升。于此同时，适时把握机
遇，从优势次级商务区稳步迈向核心商务区，成功斩获后海建筑装饰总部大厦项目。公司将深圳的成功经验
提炼成标准化的流程、工具与模板，复制推广到其他地区。目前，北京、广州、福州等地的产办一体化业务
已迅速展开并扎实落地。
上半年，空间运营业务成功处置了两个亏损项目，基本实现出清中资产业务。存量项目运营上，针对招
租难度大的地区，适时调整市场策略、定价和折扣，制定个性化激励机制，提升出租率。除定向配租项目外
，红璞公寓整体出租率达90%。截至报告期末，红璞公寓运营管理房间数量10025间；“悠租云”系统输出管
理房间数量77433间。
（3）咨询顾问业务
房地产市场投资锐减致咨询顾问需求大幅下降，市场也开始转向寻求咨询运营一体化的综合解决方案。
上半年，公司确定了"咨询-运营业务一体化"和"业务线专业化"的策略，其中，“业务专业化”旨在依托大
资管在产办、公寓、IFM等领域的运营经验，构建高度垂直的专业咨询体系。咨询顾问业务依托大资管业务
在不同地区的优势特色，深耕在地化市场，量身打造垂直一体化的咨询运营能力。在大客户方面，聚焦城投
公司等关键客户，精准把握其发展需求与挑战，提供定制化解决方案，增加复购提升业务效率。上半年，咨
询顾问业务前八大客户累计签约额贡献度达40.88%。
二、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业三十余载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业
为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正
的不动产服务”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化
关怀计划等措施。
（二）组织优势
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基
础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综
合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖
国内核心城市，为公司持续发展打下基础。
（三）全价值链服务
公司深耕房地产服务业三十余载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案
。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，
提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理及综合
运营等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于卓越的专业整合能力。
（四）资本市场的助力
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作
为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的
优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的
不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资
源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一
步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提
升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。
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