经营分析☆ ◇002285 世联行 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
交易服务业务、交易后服务、资产运营业务、资产管理业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产中介服务业(行业) 14.66亿 59.95 2.12亿 81.16 14.49
其他行业(行业) 9.79亿 40.05 4930.57万 18.84 5.04
─────────────────────────────────────────────────
互联网+业务(产品) 8.68亿 35.51 6818.45万 26.05 7.85
物业及综合设施管理业务(产品) 7.93亿 32.45 7145.81万 27.30 9.01
综合销售业务(产品) 5.37亿 21.98 1.37亿 52.31 25.49
招商及空间运营业务(产品) 1.37亿 5.62 -2227.18万 -8.51 -16.20
咨询顾问业务(产品) 6007.26万 2.46 731.41万 2.79 12.18
其他业务(产品) 2963.63万 1.21 -719.62万 -2.75 -24.28
金融服务业务(产品) 1879.11万 0.77 731.56万 2.80 38.93
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 12.75亿 52.16 --- --- ---
华北区域(地区) 4.19亿 17.13 --- --- ---
华东区域(地区) 3.37亿 13.78 --- --- ---
华中及西南区域(地区) 2.44亿 9.99 --- --- ---
山东区域(地区) 1.70亿 6.94 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易业务(业务) 14.24亿 58.26 --- --- ---
大资管业务(业务) 9.91亿 40.53 --- --- ---
其他业务(业务) 2963.63万 1.21 -719.62万 -2.75 -24.28
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 8.61亿 49.43 --- --- ---
华北区域(地区) 3.23亿 18.56 --- --- ---
华东区域(地区) 2.49亿 14.32 --- --- ---
华中及西南区域(地区) 1.79亿 10.30 --- --- ---
山东区域(地区) 1.13亿 6.51 --- --- ---
其他(补充)(地区) 1530.03万 0.88 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易服务(业务) 9.91亿 56.91 --- --- ---
大资管服务(业务) 7.35亿 42.21 --- --- ---
其他(补充)(业务) 1530.03万 0.88 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产中介服务业(行业) 7.28亿 59.90 5631.64万 58.24 7.73
其他行业(行业) 4.88亿 40.10 4037.48万 41.76 8.28
─────────────────────────────────────────────────
互联网+业务(产品) 4.28亿 35.21 1779.43万 18.40 4.16
物业及综合设施管理业务(产品) 3.95亿 32.52 3998.26万 41.35 10.11
综合营销业务(产品) 2.72亿 22.34 3764.88万 38.94 13.86
招商及空间运营业务(产品) 7003.96万 5.76 -218.15万 -2.26 -3.11
咨询顾问业务(产品) 2859.01万 2.35 87.33万 0.90 3.05
金融服务业务(产品) 1154.66万 0.95 459.58万 4.75 39.80
其他业务(产品) 1055.86万 0.87 -202.21万 -2.09 -19.15
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 6.05亿 49.72 4993.18万 51.64 8.26
华北区域(地区) 2.33亿 19.15 955.37万 9.88 4.10
华东区域(地区) 1.67亿 13.73 1336.90万 13.83 8.01
华中及西南区域(地区) 1.34亿 11.04 1789.52万 18.51 13.33
山东区域(地区) 7731.84万 6.36 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易业务(业务) 7.11亿 58.50 --- --- ---
大资管业务(业务) 4.94亿 40.63 --- --- ---
其他业务(业务) 1055.86万 0.87 -202.21万 -2.09 -19.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 2.40亿 44.92 --- --- ---
华北区域(地区) 1.14亿 21.45 --- --- ---
华东区域(地区) 8081.93万 15.14 --- --- ---
华中及西南区域(地区) 5391.13万 10.10 --- --- ---
山东区域(地区) 4018.31万 7.53 --- --- ---
其他(补充)(地区) 457.88万 0.86 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易服务(业务) 2.91亿 54.50 --- --- ---
大资管服务(业务) 2.38亿 44.64 --- --- ---
其他(补充)(业务) 457.88万 0.86 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售4.44亿元，占营业收入的18.16%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户1 │ 13057.51│ 5.34│
│客户2 │ 11317.18│ 4.63│
│客户3 │ 9982.91│ 4.08│
│客户4 │ 6187.55│ 2.53│
│客户5 │ 3868.39│ 1.58│
│合计 │ 44413.54│ 18.16│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购1.10亿元，占总采购额的8.01%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商1 │ 3591.85│ 2.62│
│供应商2 │ 2198.35│ 1.61│
│供应商3 │ 1826.57│ 1.33│
│供应商4 │ 1817.71│ 1.33│
│供应商5 │ 1535.87│ 1.12│
│合计 │ 10970.36│ 8.01│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
回首2024年，中国房地产市场在政策与市场的双重博弈中探底。全年商品房销售面积9.74亿㎡，较2023
年下降12.9%，销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%（国家统计局）。但四季度政治局会议释放的维稳信号
产生实际效果，深圳、杭州、上海等重点城市成交量显著回升。
以深圳为例，四季度新房住宅成交套数突破3.8万套，创下近三年新高，同比增幅达146%；杭州市场全
年有101个新房项目实现正向收益，核心区优质宅地溢价率多次突破50%（克而瑞）。这种结构性回暖背后，
是政策工具箱的精准发力与市场自愈能力的双重作用。从价格维度观察，百城新建住宅价格因改善型产品集
中入市呈现结构性上涨2.68%，但同时，二手房价格累计下跌7.26%，说明市场修复仍处于初级阶段（中指、
贝壳）。
政策层面的密集调整构成2024年房地产市场的重要底色。中央稳地产政策果断应对、不断升级：从4月
中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市
”，从供需两端发力稳定房地产市场。需求侧改革力度空前，一线城市将首套首付比例降至15%的历史低位
，增值税免征年限优化等政策直接刺激交易流动性（公开信息）。供给侧改革则以化解库存为核心，通过专
项债收购、商改租等创新手段释放资金超万亿元。土地市场整体下行、区域分化加剧：北京、上海等核心城
市优质地块竞拍轮次突破30次，溢价率触底回升；形成鲜明对比的是三四线城市土地流拍率仍维持在高位（
中指）。
2024年，盈利与否已是房企的一道关键分水岭。统计显示，截至3月13日，A股、港股中共90家内地房企
预告2024年全年业绩，仅有三成预计尚能盈利，而亏损者的数量则是前者的两倍，部分房企全年亏损更超过
百亿（中国网财经）。亏损的主要原因，一是由于降价促销引起收入下降；二是2022年前的高溢价地块进入
结算周期；三是开发业务资产减值，房价地价下行引起土地储备价值缩水，存货跌价准备计提增加。
展望2025年，中央经济工作会议定调“稳住楼市”，在一系列政策组合拳下，预计长三角、珠三角城市
群凭借改善型需求支撑可能率先企稳。
中长期而言，未来十年中国住房需求进入结构优化和品质提升的发展时期，行业底层逻辑将发生深刻变
革。保障房与商品房供给结构向3:7比例演进，“好房子”的需求将会进一步释放。产品力竞争进入新阶段
，住建部推动的住宅层高标准已率先在河南等地实施3.1米规范，绿色建筑、全屋智能系统正在从卖点变为
准入门槛，未来行业竞争将从资源获取转向能力建设，《好房子建设指南》将住宅舒适度指标纳入强制规范
，标志着行业正式进入品质革命时代。数字化浪潮正重构房地产相关行业的价值分配，AI设计工具、VR/AR
技术看房、线上推广和拓客等将重构房地产行业的能力构成。
更长远地看，人口结构变迁与城市群发展将重塑行业格局。适老化住房需求占比预计提升至40%，健康
住宅标准覆盖90%新建项目。京津冀、长三角、大湾区正在孕育20个卫星城集群，通过职住平衡指数提升至0
.85实现区域协同发展。可持续发展转型加速，零碳建筑占比突破30%（国务院《“十四五”国家老龄事业发
展和养老服务体系规划》、住建部《健康住宅评价标准》（2024版）、国家发改委《2023年新型城镇化建设
重点任务》、住建部《建筑节能与可再生能源利用通用规范》），建筑光伏一体化市场迈向万亿规模，ESG
评级成为融资核心指标，都预示着城市更新进入高质量发展阶段（公开数据）。
2024到2025年，房地产市场正处于新旧动能转换的关键节点。短期需把握政策窗口期优化资产结构，中
期要适应存量运营与数字化变革，长期则需锚定人口结构与可持续发展趋势。那些能够将政策红利转化为核
心能力，在产品创新、资金运作、政企协同等方面建立竞争壁垒的企业，方能在行业深度调整周期中把握先
机，赢得新一轮发展机遇。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国核心城市。作为
中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以
客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有
资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人
民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管
”业务的协同发展。
2024年，公司围绕“观念与意识，产品与模式，机制与文化”三个层次，全面构建适应缩量时代的发展
新范式。公司以客户需求重构为切入点，通过“服务产品化、产品标准化、标准数字化”的创新路径，系统
推进业务转型升级。一方面深度解构传统服务流程，打造模块化、可定制的服务产品包；另一方面运用数字
化和新媒体等工具，重塑大交易和大资管业务的价值链条，在原有市场开辟新的发展空间，实现从"规模驱
动"向"价值驱动"的战略转型。
（二）报告期公司从事的主要业务及经营模式
报告期内，公司从事的主营业务包括：
1.大交易
公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升
交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务。
综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“
策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户
提供一体化整体解决方案，按照销售额的一定比例收取营销费用和佣金，降低客户总营销成本。
互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方
管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。
金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资
闭环增长。
2.大资管
“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、
城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理
、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。
大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力，体系化和标准化的节能运营能力，多业态整合运营能力
，供应链集采及管理能力，围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理
、城市公共设施管理、企业综合设施管理（IFM）等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服
务。招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式，将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在
一起，为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统，为各地区人才安居集
团的人才房、保障房，以及科技、制造企业产业园区的配套公寓（宿舍）提供轻资产服务，包括咨询、招租
、运营、系统输出等。
咨询顾问业务立足市场需求，为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政
策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产
退出的全流程。
（三）公司经营情况
2024年房地产行业迎来了政策端的持续优化与核心城市的结构性机遇，为市场注入筑底的动力。公司锚
定“生存与发展”的战略主线，通过服务能力产品化、核心产品力打造、运营效能优化等一系列举措，坚定
不移地推进变革转型，全面实施降本增效，加速出清低效业务、项目和资产。公司始终将现金流安全作为经
营底线，持续强化应收款项回收和资产变现管理，为公司长期可持续发展和价值增长奠定坚实基础。
截至报告期末，公司资产负债率33.14%，同比减少9.38个百分点，借款余额为2100万元；销售商品、提
供劳务收到的现金为27.91亿元，占营业收入的比例为114.17%，同比减少1.56个百分点。
2024年，受房地产市场交易量等综合因素影响，公司实现营业收入244458.89万元，同比下降27.53%。
实现归属于上市公司股东的净利润为亏损19778.58万元，同比减亏9783.08万元。实现扣除非经常性损益后
的净利润为亏损24371.27万元，同比减亏5089.45万元。其中，四季度实现收入70331.64万元，环比增长33.
85%，同比降低9.48%。
1.构建高质量发展基础——各业务经营情况
(1)大交易业务
克而瑞数据显示，2024年百强房企销售操盘金额为38840.2亿元，同比下降28.1%。公司主动求变，加速
战略转型。一方面，聚焦核心城市，通过产品创新与案场服务迭代升级，在全市场中挖掘增量发展机会。另
一方面，科学运营和赋能，果断收缩亏损市场和低效项目，优化资源配置，提高运营效率。
报告期内，公司大交易业务实现营业收入142422.33万元，同比下降34.96%。
超级案场，助力开发商营销突围。
2024年，房地产开发商的营销策略也发生转变，围绕“客户为中心、数据为驱动、内容为载体、技术为
引擎、责任为基石”的核心逻辑，全面应对市场变革和消费升级的双重挑战。尽管流动性承压，开发商仍愿
意投入资源，积极探索新营销方式。公司顺应行业新需求，以新媒体与数字化工具为驱动，将全价值链营销
服务能力进行产品化重构，打造标准化的SKU单品，全面升级案场营销服务，推出“超级案场”全链条数字
化营销解决方案，贯穿从前期产品开发咨询、营销IP打造，到终端精准获客、直播赋能、项目诊断与转化提
升等关键环节，系统性提升项目价值与市场竞争力，助力开发商差异化突围。2024年9月，公司成功举办创
新大会，正式发布SKU系列单品，并通过“讲案例、拓案例、做案例”的方式快速推进落地和复制。惠州地
区通过“客户洞察+产品定位重构+精准营销”的一体化解决方案，在50万人口的县城，成功实现某公寓项目
销量超越当地住宅销冠，上门客户成交转化率高达20%。深圳公司采用“超级IP打造+整合C端博主与线上自
获客”的模式，仅用2个月时间，成功将一个“三无住宅项目”（无地铁、无大型商场、无名校）逆袭为区
域爆品。标杆案例的成功实践，不仅验证了新模式的可行性，更点燃了团队的创新之火，激发了团队的斗志
与激情。
一城一策，赋能亏损地区改善盈利。
2024年，公司将“全面消除亏损公司和亏损项目”作为核心经营目标之一，采取差异化策略精准施策。
针对发展前景有限的地区，果断实施战略收缩，通过关停、合并、降级或转让等方式，有序退出南昌、银川
及南通等城市。对于具备发展潜力的地区，制定三步走扭亏方案，以系统性、动态化的管理机制推动目标达
成，确保资源投入与经营效益的最大化。
第一步：预警与指导。当地区公司利润指标首次不达标时，运营部门将拟定指导性减亏举措，地区公司
结合实际情况优化调整方案并推进实施，确保减亏路径的可操作性与适配性。
第二步：强化与管控。若第一步方案在明确期限内未能实现扭亏，地区公司需回总部述职，由运营部制
定强制性扭亏措施，强化执行力度与管控深度，确保减亏目标按期达成。
第三步：攻坚与赋能。对于仍未能达标的地区公司，公司将派遣跨职能工作组进驻，通过现场“诊断”
剖析问题根源，制定综合性扭亏方案。同时，建立动态跟踪机制，确保方案执行落地，为地区公司提供全方
位支持，实现根本性整改。
公司还制定了多样化灵活的改革方案供地区公司选择，充分激发团队的主观能动性，形成上下协同、合
力攻坚的良好局面。2024年，多个地区在下半年或者第四季度实现扭亏。
科学运营，推动项目扭亏增效。
公司以项目全生命周期管控为核心，全面推行科学化运营管理体系，依托“六定管理”工具（定营销目
标、定组织架构、定岗定编、定工作排期、定营销策略、定项目经营预算），系统性提升运营效率。地区公
司每周动态盘点项目情况，对亏损项目进行评估，若无法通过改善商务条件、削减成本或提升业绩等方式扭
亏，则迅速撤场止损，并同步优化人员配置。项目经理作为第一责任人，严格执行“六定管理”，切实改善
项目经营健康度，推动整体运营效率与盈利能力的持续提升。
(2)大资管业务
当前非住宅市场供需双弱。一方面，新增供应增速显著放缓，部分区域因产业转型导致存量土地及项目
结构性过剩；另一方面，无论存量还是增量市场均出现租金持续下行与空置率攀升的叠加压力。大资管坚定
实施“聚焦+深耕”的战略，创新一体化服务模式，加速产品开发，构建差异化核心竞争力，在增量市场基
础上突围存量市场，打开大资管业务发展空间。同时，基本出清中资产空间业务亏损项目，轻装上阵，开启
大资管全新发展周期。
报告期内，因主动退出绩差项目、部分项目未成功续约以及部分包干制项目出租率下降等影响，公司大
资管业务实现营业收入99072.93万元，同比下降13.36%。
物业及综合设施管理业务
2024年，公司物业及综合设施管理业务以“咨询+招商+运营+物管”一体化拓展模式为核心突破点，构
建全价值链服务体系，前端通过定制化咨询与招商服务精准对接客户需求，有效解决非住宅物业的空置率优
化与客户满意度提升难题，成功锁定业务机会；后端依托精细化运营管理，实现资产效能最大化，助力业主
方资产保值增值，形成差异化竞争壁垒。在深圳，公司持续扩大在华侨城、龙华坂田、光明等区域的市场影
响力和占有率，成功打造多个片区乃至深圳的明星项目，获得客户普遍好评，实现了业主、租户、政府等多
方共赢。在广州，公司以2023年黄埔和番禺区域“0-1突破”为起点，聚焦高价值客户进行规模化复制扩张
，超额完成2024年拓展目标。在厦门，通过“更新改造定位咨询+招商运营+物业管理”一体化模式，成功实
现存量市场从无到有突破。在横琴，围绕主战场持续做深做强，并逐步向外辐射，在珠海市区、中山、佛山
等地成功落地新项目。横琴地区作为公司大资管全价值链和全业态服务的标杆区域，拓展与收入保持稳定增
长。
公司物业及综合设施管理业务聚焦科技类企业、民营企业及非地产行业央国企客户，其中科技类企业始
终是拓展的核心目标客户群体。2024年，新签项目70个，新签合同年饱和收入中，科技类客户贡献近30%。
公司凭借服务百度、字节跳动等头部客户积累的丰富经验与核心能力，在北京成立数据中心事业部，编
写并落地实施IDC新产品服务标准手册，全面瞄准数据中心存储细分市场业务机会。2024年新增字节跳动火
山云太行算力中心服务项目。
截至本报告期末，物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目86个，受主动退出绩差项目及部分项目
未成功续约等的影响，同比减少30个，在管理项目实际收费面积929万平方米，同比净减少12万平方米。
招商及空间运营业务
招商服务作为大资管一体化模式的核心环节之一，直面客户“招商难、稳商难”的痛点，招商交付能力
成为决定项目成败的关键。公司首创“首次招商+动态稳商”的创新组合打法，通过数字化招商工具实现竞
品监控、存量客户预警、增量客户拓展的全周期管理，构建招商稳商的闭环体系，显著提升项目出租率和客
户满意度。以深圳侨城坊为例，公司在保持租金水平显著高于周边同类项目的情况下，将出租率从2024年初
的90%提升至95%，成为区域市场的标杆。
2024年，空间运营业务通过战略性处置两个亏损项目，推动大资管业务实现扭亏为盈。同时，公司首次
开展“店长提升”系列课程，将基础培训与考核全面线上化，并通过打造标杆项目强化品牌宣传，持续提升
运营能力。截至报告期末，红璞公寓整体出租率达85%。在拓展方面，深圳落地首个公寓轻托管服务项目；
北京成功签约百万平米规模的空间运营一体化项目，涵盖前期咨询定位、项目筹备、公寓运营管理及物业管
理服务；宁波签约保障性租赁住房项目，协助支持区域人才引进与产业升级。2024年，悠租云在洞察合作客
户需求的基础上，围绕业态多元化和价值链两个维度进行产品创新，取得显著成效。通过精准匹配市场需求
与技术创新，持续提升用户体验和市场口碑。
截至报告期末，公司红璞公寓运营管理房间数量10992间，同比增加701间；“悠租云”系统输出管理房
间数量90035间，同比增加15940间。
咨询顾问业务
房地产行业整体下行，投资趋于谨慎，增量开发类咨询业务需求显著减少，而存量盘活类咨询业务需求
大幅增加。客户更加关注方案的落地性与实操性，对提升资产价值兑现能力与提供稳定现金流保障的综合性
解决方案需求明显增强。咨询业务继续发挥在一体化服务中的“端口”价值，通过深度维护老客户和精准挖
掘新客户，为运营类业务提供有效业务机会。公司咨询业务不断对外输出高质量内容与专业洞察，全方位支
持品牌建设，进一步提升大资管业务的市场影响力和客户信任度。
2.动态优化，降费增效
公司根据治理管控、业务赋能及经营情况，动态调整组织架构并优化中后台人员配置，将中层提成与生
产利润挂钩，建立利益共享、风险共担的激励机制，驱动管理层关注经营结果，在降低人工费用的同时提升
管理效率。公司秉持“以收定支”原则，严格控制各项费用支出（如办公物业租赁、行政办公费用等）。20
24年，公司管理费用同比下降30.96%，研发费用同比下降22.63%。
在财务管理方面，公司2024年偿还银行长期借款1.51亿元，截至报告末贷款余额为2100万元，较上年同
期减少1.3亿元，资产负债率33.14%，负债结构显著优化。得益于充裕的流动性，报告期内实现净利息收入2
250.76万元，有效提升盈利质量，财务稳健性进一步增强。
3、加强应收款项管理，盘活资产，提升现金流
2024年，公司成立结算运营中心，构建“四位一体”的催收体系（涵盖合约审查、备件管理、诉讼跟进
、资产处置）和账龄动态预警机制，加强应收款项管理。公司将回款情况纳入绩效考核，重点监控特定账龄
的应收款项，及时发函与启动诉讼程序，保障回款的及时性与可控性。
公司从盘活存量资产、减少亏损增加现金流入的战略目标出发，双管齐下，实现资产价值高效变现。一
方面，通过市场化出售加速抵物资产去化，加速资金回笼，释放流动性。另一方面，对几个重点资产项目进
行重新规划与定位改造，激活其商业价值。通过多元化长期运营模式，获得资产持有收益。
三、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业三十余载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业
为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正
的不动产服务”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化
关怀计划等措施。
（二）组织优势
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基
础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综
合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖
国内核心城市，为公司持续发展打下基础。
（三）全价值链服务
公司深耕房地产服务业三十余载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案
。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，
提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理及综合
运营等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于卓越的专业整合能力。
（四）资本市场的助力
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作
为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的
优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的
不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资
源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一
步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提
升，
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