经营分析☆ ◇002305 南国置业 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
以商业地产为引导的综合性物业开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 13.56亿 100.00 -1.28亿 100.00 -9.42
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 10.81亿 79.74 8923.87万 -69.85 8.26
物业出租及物业管理(产品) 2.52亿 18.62 -2.14亿 167.54 -84.78
酒店运营及其他(产品) 2217.16万 1.64 -295.29万 2.31 -13.32
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 10.09亿 74.45 1.08亿 -84.28 10.67
湖北(地区) 3.18亿 23.49 -2.14亿 167.24 -67.11
四川(地区) 2322.20万 1.71 -2003.38万 15.68 -86.27
河北(地区) 408.99万 0.30 -75.64万 0.59 -18.49
湖南(地区) 50.47万 0.04 0.00 0.00 0.00
北京(地区) 13.89万 0.01 -90.97万 0.71 -654.90
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 10.59亿 100.00 -5.83亿 100.00 -55.03
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 4.95亿 46.74 -1.34亿 22.91 -26.98
物业出租及物业管理(产品) 4.94亿 46.67 -4.50亿 77.23 -91.07
酒店运营及其他(产品) 6979.42万 6.59 86.68万 -0.15 1.24
─────────────────────────────────────────────────
湖北(地区) 5.38亿 50.79 -4.21亿 72.21 -78.24
重庆(地区) 3.99亿 37.70 -1.05亿 18.10 -26.42
四川(地区) 6682.27万 6.31 -6163.41万 10.58 -92.24
江苏(地区) 2398.55万 2.27 668.72万 -1.15 27.88
北京(地区) 1320.25万 1.25 -492.90万 0.85 -37.33
河北(地区) 1194.41万 1.13 476.59万 -0.82 39.90
广东(地区) 392.12万 0.37 -134.21万 0.23 -34.23
湖南(地区) 201.89万 0.19 10000.00 0.00 0.50
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 10.59亿 100.00 -5.83亿 100.00 -55.03
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 4.44亿 100.00 -2.50亿 100.00 -56.32
─────────────────────────────────────────────────
物业出租及物业管理(产品) 2.54亿 57.21 -2.17亿 86.92 -85.56
物业销售(产品) 1.64亿 36.92 -4523.32万 18.10 -27.60
酒店运营及其他(产品) 2604.16万 5.87 1253.70万 -5.02 48.14
─────────────────────────────────────────────────
湖北(地区) 2.48亿 55.90 -2.25亿 89.83 -90.50
重庆(地区) 1.51亿 34.03 -3105.81万 12.43 -20.56
四川(地区) 2327.72万 5.24 -504.43万 2.02 -21.67
河北(地区) 746.46万 1.68 441.03万 -1.76 59.08
北京(地区) 690.30万 1.56 582.23万 -2.33 84.34
江苏(地区) 655.29万 1.48 44.68万 -0.18 6.82
湖南(地区) 50.47万 0.11 10000.00 0.00 1.98
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 98.19亿 100.00 6.76亿 100.00 6.88
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 92.91亿 94.62 12.17亿 179.97 13.10
物业出租及物业管理(产品) 4.51亿 4.59 -5.44亿 -80.47 -120.59
酒店运营及其他(产品) 7706.32万 0.78 335.90万 0.50 4.36
─────────────────────────────────────────────────
广东(地区) 41.13亿 41.89 7.49亿 110.77 18.21
重庆(地区) 22.10亿 22.51 4.00亿 59.20 18.11
江苏(地区) 20.95亿 21.33 1.64亿 24.29 7.84
湖北(地区) 12.26亿 12.49 -5.92亿 -87.61 -48.30
四川(地区) 1.62亿 1.65 -2899.51万 -4.29 -17.91
北京(地区) 1078.19万 0.11 -1632.95万 -2.42 -151.45
湖南(地区) 151.42万 0.02 -8.83万 -0.01 -5.83
河北(地区) 55.33万 0.01 48.10万 0.07 86.94
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 98.19亿 100.00 6.76亿 100.00 6.88
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售10.84亿元，占营业收入的79.93%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│重庆清韵阶庭 │ 64281.94│ 47.42│
│重庆高新泷悦长安 │ 36648.38│ 27.03│
│武汉泛悦MALL·南湖店 │ 6279.62│ 4.63│
│成都泛悦城市广场 │ 837.29│ 0.62│
│成都泛悦国际 │ 305.08│ 0.23│
│合计 │ 108352.30│ 79.93│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购5.23亿元，占总采购额的34.97%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中国水利水电第十工程局有限公司 │ 18081.27│ 12.09│
│中国水利水电第三工程局有限公司国际港务区建设公│ 13916.50│ 9.31│
│司 │ │ │
│中电建物业管理有限公司 │ 7968.83│ 5.33│
│中电建建筑集团有限公司 │ 6696.38│ 4.48│
│中国水利水电第九工程局有限公司岳麓分公司 │ 5628.71│ 3.76│
│合计 │ 52291.70│ 34.97│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务
公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市
运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建
营”战略“营”字环节的实施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，主要业务范围包
含商业运营、城市运营等板块。公司借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成
长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙
等全国多个重点核心城市。
在商业运营板块，公司运营项目19个，运营面积116万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南
国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知名度。20
24年上半年，公司商业运营质效稳步提升：一是招商工作成效显著，紧盯重点项目、重点铺位、重点品牌，
通过优势整合，资源共享，实现优质战略型联发品牌在重点项目的合作落地；二是运营品质稳中有进，开展
项目运营品质提升专项行动，从“合规品质、服务品质、管理品质、环境品质”四个方面持续推动品质建设
；三是持续聚焦品牌影响力及口碑提升，荣获“年度商业地产优秀运营商、2023智慧城市创新典范奖、2023
杰出品牌形象奖、2023商业地产年度影响力企业”等系列行业奖项。
在城市运营板块，公司运营项目10个，运营面积22万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等
业态，依托控股股东与实际控制人资源优势，通过盘活电建集团内存量资产实现运营面积的增长，同时积极
与各地方国资平台进行合作。公司已与武汉城投城市更新发展有限公司签订战略合作协议，积极推进武汉白
沙滨江产城融合片合作，加快抢占武汉城市更新运营业务先机。长租公寓业务持续破局，完成产品标准化2.
0升级，对标形成长租业务制度流程和标准化工作方案，同时电建地产·悦生活品牌入选“2024住房租赁品
牌成长力卓越表现”，成都天合玖玺店跻身“2024住房租赁典范项目”研究成果名单。
在地产投资板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联
合投资+联合操盘”资源共享、优势互补的发展路径，与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的合作
伙伴关系。
（二）行业发展状况
2024年上半年，面对复杂严峻的外部环境，我国经济保持平稳运行，随着宏观政策显效发力，国民经济
稳中向好。
房地产开发方面，2024年上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。各地区、各部门坚持因城施策，支持
刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。随着房地产市场供求关系的新变化，
通过加快构建房地产行业发展新模式，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳健康发展。上半年，全
国各地陆续推出去库存、稳市场的政策措施，涉及限购区域、首付比例、公积金贷款比例、商业贷款利率政
策下限、二孩及以上家庭增购、支持企业购房等，进一步促进房地产市场平稳健康发展。
在商业运营方面，伴随我国经济向高质量发展阶段转变，经济增长动力结构加快优化调整，消费动能也
在不断转换。从需求端来看，人口结构的变化驱动新消费人群崛起和新消费理念盛行，消费观念发生了明显
变化，消费者对品牌、品质、实用性等因素的关注度持续提升，对个性化需求上升的同时追求高性价比。从
供给端来看，随着5G、人工智能、云计算、物联网等现代信息技术快速发展，科技进步正在重塑消费产业链
。在供需双方配合下，以高品质的产品和服务质量满足人民群众对高品质生活的追求向往成为显著趋势。伴
随我国经济向高质量发展阶段转变，经济增长动力结构加快优化调整，经济增长协调性增强，消费动能也在
不断转换，将激发出更多的消费潜能。
在城市运营方面，高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方政府纷纷出台政策
旨在推动产业结构优化升级、提升城市功能和品质。在城市更新方面，政府对老旧小区改造的力度将加大，
城乡基础设施维护的需求也将加强，为城市运营业务提供了更多的发展机会。同时，长租公寓行业规模继续
扩张，市场活力进一步释放，有望继续保持良好的发展势头。
1、成都-泛悦坊
成都-泛悦坊项目前身为成都·云立方及成都·美立方。2019年8月26日，公司召开第五届董事会第二次
会议和第五届监事会第二次会议审议通过了《关于拟与电建地产成都公司签订委托经营管理协议暨关联交易
的议案》和《关于拟与成都东华房地产开发有限公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案》。公司全资
子公司武汉大本营与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司（以下简称“电建地产成都公司”）签订《
委托经营管理协议》。电建地产成都公司将其自有的中国水电·云立方项目的商业物业（以下简称“云立方
项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、
经营及管理，委托经营管理的期限为五年。武汉大本营与成都东华房地产开发有限公司（以下简称“东华公
司”）签订《委托经营管理协议》。东华公司将其自有的中国水电·美立方项目的商业物业（以下简称“美
立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改
造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。根据上述合同，武汉大本营接受云立方和美立方项目的委托
，对其进行经营及管理，但公司及武汉大本营并不持有云立方和美立方项目公司股权，故在权益比例一栏填
写权益比例为0%。
2、泛悦汇-昙华林及泛悦中心·昙华林
2020年10月20日，公司召开第五届董事会第九次临时会议审议通过了《关于设立申万宏源-电建南国疫
后重振资产支持专项计划的议案》,为继续盘活存量资产和加快资金回笼、促进疫后重振，公司以全资子公
司湖北森南房地产有限公司（以下简称“湖北森南”）持有的泛悦汇昙华林项目进行资产证券化运作，将湖
北森南100%股权转让给申万宏源创新（北京）私募基金管理有限公司（以下简称“申万宏源”），并约定在
专项计划存续期间，由公司全资子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“武汉大本营”）作为资产
服务机构负责泛悦汇昙华林的日常运营，为泛悦汇昙华林物业项目的经营、管理提供服务。2023年11月，原
专项计划到期，中信建投证券股份有限公司（以下简称“中信建投”）根据原专项计划优先收购权人指定成
立新专项计划向申万宏源购买其持有的湖北森南全部股权、债权及其附属担保权益，公司全资子公司武汉大
本营继续为湖北森南提供资产服务。因此，在权益比例一栏填写权益比例为0%。
3、杭州悦安嘉府项目
根据《浙江悦安嘉府自持住宅委托运营服务合同》，杭州悦安嘉府项目由公司全资子公司杭州投悦房地
产开发有限公司与上海领昱公寓管理有限公司组成联合体，与中电建启元(北京)不动产管理有限公司签署委
托服务协议，提供包括但不限于自持住宅租赁业务的成本管理、营销管理、社区管理等租赁服务，项目产权
归属项目公司杭州泷悦置业有限公司，杭州投悦房地产开发有限公司不持有项目产权，故此权益比例一栏填
写为0%。
4、上海泷悦和苑项目
根据《上海泷悦和苑项目自持住宅委托运营合同》，上海泷悦和苑项目由公司全资子公司成都南国住房
租赁有限公司上海分公司与上海领昱公寓管理有限公司组成联合体，与中电建启元(北京)不动产管理有限公
司上海分公司签署委托服务协议，提供包括但不限于自持住宅租赁业务的成本管理、营销管理、社区管理等
租赁服务，项目产权归属项目公司上海泷临置业有限公司，成都南国住房租赁有限公司上海分公司不持有项
目产权，故此权益比例一栏填写为0%。
“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的城市运营服务商”为愿景，以“电建集团运营类资产
的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的
运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，抓好商业运营服务、城市综合运营业务
两项核心工作，坚决实施“1231”发展方针，即：“1个主业”——以运营服务为主业，深耕产业运营赛道
，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务类业务转型；“2个定位”——以“电建集团运营类资产
的保值增值平台、电建地产公司城市运营业务的主要承载平台”为定位；“3大业务模块”——以“以商业
运营服务为核心，综合类城市运营为重要拓展方向，高质量投资适度补充”的业务发展格局，夯实基础，切
实提升经营业绩；“1个突破口”即以“资本运作”为突破口，利用资本市场促进公司进一步转型，实现上
市公司高质量发展。
公司下半年经营计划如下：
在商业运营方面，公司将进一步加强商业能力建设，打造差异化竞争能力。紧盯商业业绩，聚焦出租率
提升，持续做好商业提质增效工作；进一步加大数字化转型力度，通过数字化、智能化技术的广泛运用，整
合优质服务资源，打造以“智慧商业”为核心的企业竞争力，成为营造“智慧城市”的排头兵；积极拓展商
业运营实施平台，提升整合资源能力，通过特色商业IP的打造，提升整体品牌影响力。
“大运营”平台打造方面，公司将着力构建以城市运营、商业、物业、产业为核心的“大运营”服务体
系，打造综合性专业运营公司。在资本运作方面，公司将以泛悦汇·昙华林类Reits项目为案例，进一步研
究持有型运营项目的资产证券化退出路径，积极盘活存量资产，形成“投融建管退”业务闭环。
在提高上市公司发展质量方面，公司将继续以《提高央企控股上市公司质量工作方案》为指导，积极落
实国资委各项发展要求，进一步优化上市公司法人治理，提高上市公司发展质量，注重资本市场沟通与市值
管理工作，实现上市公司价值实现与价值创造的匹配，国有资产的不断保值增值。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2024年6月30日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额
为0.84亿元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。按揭贷款担保风险可控，因此该项担保对公司的财
务状况无重大影响。
二、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为
公司实现持续、稳健发展奠定了基础。
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公
司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的
能力，商业开发运营管理团队经验丰富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家
装四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
优质股东背景及强有力的支持
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的
发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权
。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
持续打造城市更新运营能力
中国电建·华中小龟山金融文化公园是南国置业在片区开发、城市更新的一个样板，是对电建系内部存
量工业遗址改造的精品工程，并得到了多项专业奖项的肯定（“最佳城市更新奖”）。而在未来相当长的一
段时间中，大量产业类存量资产盘活、城市更新的需求将不断涌现，产业地产生态链重构，南国置业的品牌
运营能力和经验将日渐明显。商业运营能力和优质商户资源
商业运营能力和优质商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢
。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作
关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全
国性布局及商业运营能力的输出奠定了基础。
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