经营分析☆ ◇002305 *ST南置 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业运营、城市运营等
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 11.19亿 100.00 -4.30亿 100.00 -38.45
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 6.43亿 57.53 -5886.25万 13.68 -9.15
物业出租及物业管理(产品) 4.32亿 38.60 -3.53亿 82.02 -81.70
酒店运营及其他(产品) 4328.01万 3.87 -1847.53万 4.30 -42.69
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.01亿 44.76 -430.14万 1.00 -0.86
湖北(地区) 4.41亿 39.43 -3.47亿 80.68 -78.68
湖南(地区) 9947.60万 8.89 -1688.16万 3.92 -16.97
四川(地区) 5127.71万 4.58 -5485.99万 12.75 -106.99
江苏(地区) 1369.23万 1.22 -402.30万 0.94 -29.38
上海(地区) 488.56万 0.44 227.19万 -0.53 46.50
河北(地区) 349.49万 0.31 -112.69万 0.26 -32.24
浙江(地区) 324.18万 0.29 -257.51万 0.60 -79.43
北京(地区) 74.83万 0.07 -160.16万 0.37 -214.03
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 11.12亿 99.44 -4.28亿 99.49 -38.47
包销(销售模式) 628.57万 0.56 -217.62万 0.51 -34.62
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 8.20亿 100.00 -2.35亿 100.00 -28.67
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 5.76亿 70.25 -2223.02万 9.46 -3.86
物业出租及物业管理(产品) 2.21亿 26.97 -2.10亿 89.56 -95.19
酒店运营及其他(产品) 2278.26万 2.78 -230.19万 0.98 -10.10
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.36亿 65.37 1210.14万 -5.15 2.26
湖北(地区) 2.26亿 27.63 -1.99亿 84.76 -87.94
湖南(地区) 3270.60万 3.99 -1769.03万 7.53 -54.09
四川(地区) 2255.89万 2.75 -2858.04万 12.16 -126.69
河北(地区) 172.88万 0.21 -73.50万 0.31 -42.52
北京(地区) 33.70万 0.04 -89.47万 0.38 -265.46
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 29.70亿 100.00 -4.95亿 100.00 -16.67
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 24.11亿 81.20 -3496.39万 7.06 -1.45
物业出租及物业管理(产品) 5.05亿 17.01 -4.54亿 91.67 -89.84
酒店运营及其他(产品) 5313.42万 1.79 -629.14万 1.27 -11.84
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 17.37亿 58.49 1772.46万 -3.58 1.02
湖北(地区) 5.86亿 19.72 -4.40亿 88.91 -75.17
湖南(地区) 5.63亿 18.95 -1209.91万 2.44 -2.15
四川(地区) 6360.75万 2.14 -6036.36万 12.19 -94.90
河北(地区) 978.19万 0.33 306.58万 -0.62 31.34
浙江(地区) 692.07万 0.23 90.04万 -0.18 13.01
广东(地区) 282.35万 0.10 -89.76万 0.18 -31.79
北京(地区) 100.45万 0.03 -321.03万 0.65 -319.60
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 29.70亿 100.00 -4.95亿 100.00 -16.67
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 13.56亿 100.00 -1.28亿 100.00 -9.42
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 10.81亿 79.74 8923.87万 -69.85 8.26
物业出租及物业管理(产品) 2.52亿 18.62 -2.14亿 167.54 -84.78
酒店运营及其他(产品) 2217.16万 1.64 -295.29万 2.31 -13.32
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 10.09亿 74.45 1.08亿 -84.28 10.67
湖北(地区) 3.18亿 23.49 -2.14亿 167.24 -67.11
四川(地区) 2322.20万 1.71 -2003.38万 15.68 -86.27
河北(地区) 408.99万 0.30 -75.64万 0.59 -18.49
湖南(地区) 50.47万 0.04 0.00 0.00 0.00
北京(地区) 13.89万 0.01 -90.97万 0.71 -654.90
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.55亿元，占营业收入的4.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│沃尔玛（湖北）商业零售有限公司 │ 1978.26│ 1.77│
│成都创意空间商业管理有限公司 │ 1267.47│ 1.13│
│湖北省融资担保集团有限责任公司 │ 839.60│ 0.75│
│武汉盒马网络科技有限公司 │ 776.93│ 0.69│
│武汉大洋晶典商业发展有限责任公司 │ 664.44│ 0.59│
│合计 │ 5526.68│ 4.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.12亿元，占总采购额的13.67%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中国水利水电第十工程局有限公司 │ 7961.09│ 5.14│
│中电建物业管理有限公司 │ 7913.18│ 5.11│
│北京领筑供应链管理有限公司 │ 2162.26│ 1.40│
│国网湖北省电力有限公司 │ 1668.85│ 1.08│
│湖北省电力建设第一工程有限公司 │ 1457.89│ 0.94│
│合计 │ 21163.26│ 13.67│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司坚持以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定
位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，
聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作。公司紧密围绕“1234”战略方针，坚持“两核两驱”
一体化模式，以聚焦商业、产业、长租公寓三大业态的城市运营服务和物业管理服务为核心，以城市更新及
资本运作为驱动，打造产品力、运营力、服务力、品牌力四大能力，借助股东实力和上市公司平台的资本和
资源优势，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州、长沙等
全国多个重点城市。
在商业运营板块，公司报告期内运营项目18个，在管面积115万㎡，打造了泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊
、南国大家装四条产品线，公司商业板块核心优势为特色街区、生活圈商业两大产品线。2025年，公司商业
、产业项目出租率稳中有进，经营生态坚挺；品牌声量及市场影响力持续扩大，2025年南国置业位列中指院
商业地产百强第30位，较2024年提升8名；入选克而瑞住房租赁优秀企业TOP5；荣获“ESG新先锋责任担当奖
”等多个奖项，行业影响力持续提升。产业运营板块，公司在管产业项目7个，管理面积14.47万㎡；依托控
股股东与实际控制人资源优势，通过积极与各地方国资平台合作，公司城市运营市场化拓展业务取得了显著
的进步。由公司投资、改造、运营的武汉华中小龟山金融文化公园已成为湖北省乃至全国城市更新典范。
在长租公寓板块，截至2025年末，累计签约项目9个，运营项目8个，管理规模突破3200间，在运营规模
2783间，运营面积约11.4万㎡。已布局成都、上海、杭州、武汉、长沙5座城市，形成西南、华中、华东三
大区域联动格局。构建“悦舍、悦居、悦阁”三大梯度产品线，精准适配企业员工、普通白领、城市精英等
不同客群需求。持续打造“萤火BOX”公共空间体系品质，结合项目实际场景，打造涵盖健身房、桌游区、
共享厨房、自习室的多元化公共配套空间。成功举办“悦生活”品牌答谢会，积极参与行业峰会，荣获“20
25中国住房租赁产品力优秀品牌”等8项行业奖项，品牌行业认可度显著提升。
在物业管理板块，公司正加快拓展物业管理类业务全面落地，丰富整体业务体系和运营服务能力。以产
业服务体系为根基，以城市更新为特色，打造物业服务标杆项目，在当前同质化严重的办公市场上形成标准
化企业服务体系和差异化竞争优势。截至报告期末，已拓展物业管理项目4个，管理面积25.5万㎡。
公司于2025年实施了重大资产重组，向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业
有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债。通过本次重组，公司将所持有的房地产开发和租赁业
务相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综
合性城市运营服务商的战略转型。此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉
优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营服务相关协同资产，持续提升
公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，推动公司高质量发展。
二、报告期内公司所处行业情况
据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,
101万平方米，销售额83,937亿元，同比分别下降8.7%和12.6%，市场规模持续收缩。行业高库存、去化难问
题突出，年末商品房待售面积76,632万平方米，同比增长1.6%。房地产开发景气指数为91.45，仍处相对低
位。尽管降幅有所收窄，但行业整体仍面临有效需求不足、企业资金链紧张等挑战。
在商业地产领域，行业呈现“存量主导、运营为王”的显著特征。根据德勤中国出具的《2025中国商业
地产活力40城》，2025年全国新开集中商业项目353个，新增商业建筑面积2,740万平方米，同比下滑约25%
，为2013年以来新开业最少的一年，存量竞争日益加剧，重点城市商铺及写字楼租金普遍承压。与此同时，
消费市场持续回暖为行业注入结构性机遇，2025年全国社会消费品零售总额同比增长3.7%，首店经济、体验
消费、文旅体育等新兴业态蓬勃发展，为实体商业拓展增长空间创造了有利条件。
在城市综合运营领域，伴随城镇化进入内涵式发展的关键阶段，行业重心已从增量开发全面转向存量提
质增效。“十五五”规划建议明确提出“大力实施城市更新”，在此背景下，头部企业加速向城市运营赛道
转型，非住宅业态和城市运营服务已成为众多企业的第二增长曲线，行业核心价值正从物理空间转向运营能
力。城市运营也从各功能分治走向以治理为方向的整合统筹，专业运营与品质服务成为房企挖掘存量资产价
值的重要引擎。
政策层面，2025年中央及地方政府围绕“稳市场、去库存、优供给”主线持续发力。中央多次强调巩固
房地产市场止跌回稳态势，推动城市更新与城中村改造，释放改善性需求。城市更新上升为国家战略，为存
量商业物业改造、产业园区升级提供了广阔空间。此外，基础设施REITs范围扩容至商业综合体、星级酒店
等资产，为优质商业存量资产盘活打通了资本通道。政策重心已从前端开发建设全面转向资产运营与长效服
务。
三、核心竞争力分析
报告期内，公司传承并发展了积淀多年的“敬业、诚信、学习、理想”企业文化，持续巩固核心竞争优
势，为企业实现持续、稳健发展筑牢根基。
1、持续增强的价值创造能力
凭借多年商业运营与产业发展积淀，公司已成为区域内具备影响力的城市综合运营服务商，正稳步推进
跨区域发展。在商业资产管理、空间规划、内容打造及商户组合优化等方面具备较强实力，拥有经验成熟的
商业运营管理团队。
2、成熟的运营模式与完善的产品线
经过长期市场深耕，公司已搭建起成熟的商业运营管理体系，商业运营板块，以特色街区、生活圈商业
两大产品线为核心优势，泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线；产业运营板块，以“小龟山
”城市更新标杆项目为代表，以“品牌赋能+模式输出”双轮驱动，使专业运营的价值得到完整兑现；长租
公寓板块，已进驻成都、武汉、上海、杭州、长沙等地，公司通过打造“区位优势+品质服务”的双轮驱动
模式，运营能力与品牌影响力持续提升，具备快速复制推广的条件与能力。
3、控股股东及所在集团的资源优势
公司控股股东及所在集团在多年的经营发展中，积累了大量的持有资产，且具有广泛的行业影响力。公
司作为电建集团旗下上市运营平台，拥有丰富的运营经验和专业化的运营能力，控股股东和所在集团的资源
优势能够为上市公司业务开拓给予充分支持。
4、业务布局和合作资源优势
上市公司经过30余年发展，凭借股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经逐步成长为全国型的
优秀城市运营企业，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州、长沙多个重点城市。公
司积极与各地方政府、国资平台建立广泛的合作，近3年已与十多个国央企平台公司建立了良好合作关系，
为后续上市公司拓展城市运营业务奠定基础。
5、专业商业运营与优质商户资源
公司成熟的商业模式与运营能力，助力商业项目高效落地，实现公司、业主、商户多方共赢。凭借行业
先发优势与品牌影响力，公司沉淀了大量长期深度合作的优质品牌商户；通过整合商户资源、优化品类组合
形成商业集聚效应，为全国化布局与轻资产发展奠定坚实基础。
●未来展望:
（一）未来发展展望
“十五五”是我国基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期。党的二十届四中全会审议
通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出优化重大生产力布局、
构建优势互补的区域经济格局，2026年初自然资源部、住房城乡建设部联合发布的《关于进一步支持城市更
新行动若干措施的通知》亦为存量资产盘活与轻资产运营提供了明确的政策支撑。
在此宏观背景下，上市公司将充分把握政策机遇，进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产
业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。作为中国电建集团“投、建、营”一体化战略中“营
”的核心载体，公司将深度融入国家城市更新行动，致力于成为集团运营类资产保值增值平台及城市更新业
务承载平台。
在客户选择上，公司将精准聚焦政府平台、央国企两类核心客户，深度挖掘客户在城市运营管理、资产
盘活提升等方面的核心诉求，通过输出专业化运营管理能力为存量资产注入新活力，在解决客户痛点的同时
实现价值创造。
在区域布局上，公司主动融入国家区域协调发展战略，集中优势资源重点布局长三角、大湾区、成渝、
长江中游、北京等五大核心城市群或城市，巩固提升在高能级市场的品牌影响力，同时关注其他三四线城市
中具备潜力的商业运营机会。公司还将充分发挥控股股东协同优势，积极拓展与电建集团系统内单位的市场
化协同需求，探索内部资源整合与业务联动的新模式，择机通过资产整合注入协同资产，持续提升资产质量
和可持续经营能力。
在推进业务转型的同时，公司将持续优化治理体系，建立健全符合轻资产业务特点的内部控制与风险管
理体系，确保经济效益与社会效益的共赢。
（二）公司未来具体经营计划
在存量业务提质方面，公司将全面构建大运营体系，围绕商业运营、产业运营的全生命周期管理，通过
泛悦通商业管理系统及BI系统等工具实现运营数据的深度整合与智能分析，持续提升运营效率和管理水平。
商业运营方面，公司将以文化道场理念推动商业形态持续焕新，在现有“泛悦Mall”“泛悦汇”“泛悦坊”
等产品线基础上，通过业态优化、品牌升级和会员体系深化，提升项目出租率与租金坪效。产业运营方面，
以华中小龟山金融文化公园为载体，深入推进城市更新和产业服务体系升级，形成“产业定位、空间规划、
运营提升、物业服务”四位一体的全链条运营经验，为后续项目拓展奠定基础。长租公寓运营方面，深化“
萤火BOX”服务产品的推广应用，着力打造成都成华标杆示范项目，形成可复制的产品标准和运营模式。
在增量业务拓展方面，公司将围绕政府平台、央国企两类核心客户的诉求，制定差异化的市场拓展策略
。针对政府平台类客户，积极参与城市更新、闲置资产盘活等项目，提供前期策划、运营提升、物业管理等
全流程服务；针对央国企类客户，积极对接其在存量资产盘活、办公与商业物业运营等方面的需求，探索通
过委托管理等多种方式开展合作。同时，公司将加快拓展物业管理类业务，以产业服务体系为根基、以城市
更新为特色，打造物业服务标杆项目，逐步构建标准化的企业服务体系和差异化的竞争优势，进一步丰富公
司整体业务体系和运营服务能力。
在区域拓展落地方面，公司将在深耕武汉、成都、上海、广州、杭州等核心城市业务的基础上，积极开
拓长三角、大湾区、成渝、长江中游、北京等五大核心城市群或城市，争取形成更强的市场影响力和品牌认
知度。对于其他三四线城市中具备潜力的商业运营机会，公司将坚持“风险可控”的原则，择机拓展增量项
目。
在获取股东协同资产方面，公司将积极推动获取电建集团系统内单位的协同资产，争取在房地产项目配
套商业、产业园区运营、长租公寓管理、城市更新业务等方面落地一批协同项目，形成示范效应。同时，根
据控股股东的安排，积极配合相关协同资产的整合与注入工作，进一步提升公司资产质量和持续经营能力。
（三）面临的主要风险及应对措施
1、财务风险：房地产开发业务“快周转、高回报”的销售模式，转向轻资产运营业务“慢回收、稳现
金流”的运营服务模式，短期内存在营收大幅下降风险。
应对措施：强化现金流管理，建立严格的动态现金流监控体系，对新业务模块实行“以收定支、预算硬
约束”的管理模式，确保投入节奏与现金回流匹配；同时，对持有的商业、产业进行精细化运营，通过业态
调整、空间优化和数字化营销等手段提升运营管理收入和资产估值，增强自身造血能力。
2、市场与竞争风险：城市运营管理领域竞争激烈，若定位不清或缺乏差异化优势，难以获得市场份额
。
应对措施：强化数据驱动决策与精细化运营，建立全面的客户数据和市场数据分析平台。通过分析消费
行为、产业流动趋势等数据，动态调整业态组合、优化招商策略、实施精准营销，实现“一户一策”的精细
化运营，最大化提升效率和客户满意度；同时，利用原有房地产开发业务积累的客户资源，打造“开发—运
营—服务”的一体化生态系统。为入驻企业提供产业对接、政策咨询、金融支持等增值服务，从解决其发展
需求的角度深度绑定，构建坚实的竞争壁垒。
3、运营与人才风险：新业务模式对精细化运营、产业资源整合能力要求高，公司人才团队需要持续完
善和能力提升。应对措施：以“引援+自培”相结合，引进外部核心运营人才，同时设立内部培训体系，对
原有员工进行转岗培训，重塑人才梯队；同时，进一步完善市场化激励措施，改革绩效考核体系，从以“销
售额、回款”为导向，转变为以“客户满意度、出租率、物业费收缴率、运营利润”等为核心。
4、政策与合规风险：城市运营业务涉及公共服务、产业政策等领域，政策变动或合规疏漏可能影响项
目推进。应对措施：组建政策研究团队，密切跟踪区域规划与产业政策；强化合规体系建设，确保业务各环
节符合监管要求，防范潜在风险。
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