经营分析☆ ◇002305 南国置业 更新日期：2024-04-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
以商业地产为引导的综合性物业开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 4.44亿 100.00 -2.50亿 100.00 -56.32
───────────────────────────────────────────────
物业出租及物业管理(产品) 2.54亿 57.21 -2.17亿 86.92 -85.56
物业销售(产品) 1.64亿 36.92 -4523.32万 18.10 -27.60
酒店运营及其他(产品) 2604.16万 5.87 1253.70万 -5.02 48.14
───────────────────────────────────────────────
湖北(地区) 2.48亿 55.90 -2.25亿 89.83 -90.50
重庆(地区) 1.51亿 34.03 -3105.81万 12.43 -20.56
四川(地区) 2327.72万 5.24 -504.43万 2.02 -21.67
河北(地区) 746.46万 1.68 441.03万 -1.76 59.08
北京(地区) 690.30万 1.56 582.23万 -2.33 84.34
江苏(地区) 655.29万 1.48 44.68万 -0.18 6.82
湖南(地区) 50.47万 0.11 10000.00 0.00 1.98
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 98.19亿 100.00 6.76亿 100.00 6.88
───────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 92.91亿 94.62 12.17亿 179.97 13.10
物业出租及物业管理(产品) 4.51亿 4.59 -5.44亿 -80.47 -120.59
酒店运营及其他(产品) 7706.32万 0.78 335.90万 0.50 4.36
───────────────────────────────────────────────
广东(地区) 41.13亿 41.89 7.49亿 110.77 18.21
重庆(地区) 22.10亿 22.51 4.00亿 59.20 18.11
江苏(地区) 20.95亿 21.33 1.64亿 24.29 7.84
湖北(地区) 12.26亿 12.49 -5.92亿 -87.61 -48.30
四川(地区) 1.62亿 1.65 -2899.51万 -4.29 -17.91
北京(地区) 1078.19万 0.11 -1632.95万 -2.42 -151.45
湖南(地区) 151.42万 0.02 -8.83万 -0.01 -5.83
河北(地区) 55.33万 0.01 48.10万 0.07 86.94
───────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 98.19亿 100.00 6.76亿 100.00 6.88
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 15.96亿 100.00 1825.64万 100.00 1.14
───────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 12.72亿 79.66 1.82亿 994.47 14.28
物业出租及物业管理(产品) 2.81亿 17.62 -1.79亿 -980.55 -63.65
酒店运营及其他(产品) 4349.53万 2.72 1571.36万 86.07 36.13
───────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 10.83亿 67.81 1.96亿 1074.90 18.13
湖北(地区) 4.06亿 25.45 -1.64亿 -899.10 -40.40
四川(地区) 9877.11万 6.19 -547.88万 -30.01 -5.55
北京(地区) 786.80万 0.49 -921.22万 -50.46 -117.08
江苏(地区) 85.30万 0.05 85.30万 4.67 100.00
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 32.73亿 100.00 -5.07亿 100.00 -15.48
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 26.64亿 81.38 -1940.19万 3.83 -0.73
物业出租及物业管理(产品) 5.10亿 15.57 -4.86亿 96.02 -95.44
酒店运营及其他(产品) 9998.72万 3.05 -77.79万 0.15 -0.78
───────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 17.51亿 53.50 536.29万 -1.06 0.31
湖北(地区) 9.69亿 29.61 -4.64亿 91.59 -47.86
四川(地区) 5.34亿 16.32 -3276.29万 6.47 -6.13
北京(地区) 1843.60万 0.56 -1521.33万 3.00 -82.52
───────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 32.73亿 100.00 -5.07亿 100.00 -15.48
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-06-30
前5大客户共销售1.64亿元，占营业收入的36.92%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│重庆洺悦府 │ 14532.46│ 32.74│
│成都泛悦城市广场 │ 655.38│ 1.48│
│南京雍澜和府 │ 626.00│ 1.41│
│重庆洺悦芳华 │ 570.18│ 1.28│
│成都泛悦国际 │ 3.98│ 0.01│
│合计 │ 16388.00│ 36.92│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购7.88亿元，占总采购额的27.48%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│中国水利水电第九工程局有限公司岳麓分公司 │ 19744.85│ 6.89│
│中建三局第一建设工程有限责任公司 │ 17868.25│ 6.23│
│中电建建筑集团有限公司 │ 15047.14│ 5.25│
│中国水利水电第五工程局有限公司 │ 13380.07│ 4.67│
│中国水利水电第十工程局有限公司 │ 12745.10│ 4.44│
│合计 │ 78785.40│ 27.48│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质
。公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，主要业务包含“商业运营、城市运营、地产投资”三大板块
。公司借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越
式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。
在商业运营板块，公司运营项目20个，运营面积120万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南
国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知名度。20
23年上半年，公司商业运营质效稳步提升：一是招商工作成效显著，紧盯重点项目、重点铺位、重点品牌，
通过优势整合，资源共享，实现优质战略型联发品牌在重点项目的合作落地；二是运营品质稳中有进，开展
项目运营品质提升专项行动，从“合规品质、服务品质、管理品质、环境品质”四个方面持续推动品质建设
；三是品牌口碑提档升级，聚焦品牌影响力及口碑提升，荣获“年度商业地产优秀运营商、2023智慧城市创
新典范奖”等系列行业奖项。
在城市运营板块，公司运营项目9个，运营面积19万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼、文化产业、
长租公寓5大业态，依托控股股东与实际控制人资源优势，通过盘活电建集团内存量资产实现运营面积的增
长，同时积极与各地方国资平台进行合作。2023年上半年，在集团内业务方面，公司轻资产运营的首个“悦
生活”长租公寓在成都开业，首开出租率即达100%；顺利签订随州PPP项目商业策划咨询服务合同，深入参
与集团内城市片区开发业务；在外部资源获取方面，加强与地方国资平台在运营类业务的合作，通过成立合
资公司、签署战略合作协议等形式进一步深化了与各合作伙伴的互利共赢。
在地产投资板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联
合投资+联合操盘”资源共享、优势互补的发展路径，与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的合作
伙伴关系。2023年上半年，公司践行区域深耕战略，成功获取重庆L63地块，新增土地储备面积7.69万平方
米。
（二）行业发展状况
2023年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好。根据国家
统计局数据，2023年上半年国内GDP同比增长5.5%。
房地产开发方面，2023年上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。各地区、各部门坚持因城施策，支持
刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。随着经济恢复向好，促进房地产健康
发展政策显效。从需求端来看，刚性和改善性合理住房需求有序释放。从供给端来看，部分房地产企业“高
杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市
场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，由于房地产市场发展阶段变化及市场供求关系的调整，我国房地
产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。
在商业地产方面，2023年是我国全力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。
中央多次表态要扩内需、促消费，地方政府亦积极跟进，多地两会政府工作报告将恢复和扩大消费摆在优先
位置，商务部更是将今年定为“消费提振年”。上半年，居民外出就餐、休闲、旅游活动增多，实体商业经
营情况整体呈回暖态势，但进入5月后恢复动能减弱，商业地产市场供需两端亦未见显著改善。在商业地产
市场供过于求的严峻形势下，轻资产运营成为各企业发力的重点，独立分拆的商业运营公司强调第三方项目
的获取，开发企业也强调轻重并举，加大轻资产运营拓展力度。
在城市运营方面，高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方政府纷纷出台政策
旨在推动产业结构优化升级、提升城市功能和品质。在城市更新方面，政府对老旧小区改造的力度将加大，
城乡基础设施维护的需求也将加强，为城市运营业务提供了更多的发展机会。同时，长租公寓行业规模继续
扩张，市场活力进一步释放，有望继续保持良好的发展势头。
发展战略和未来一年经营计划
“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的城市运营服务商”为愿景，以“电建集团运营类资产
的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团“水、能、砂、城、
数”战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，抓好商业运营服务
、城市综合运营业务两项核心工作，坚决实施“1231”发展方针，即：“1个主业”——以运营服务为主业
，深耕产业运营赛道，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务类业务转型；“2个定位”——以“
电建集团运营类资产的保值增值平台、电建地产城市运营业务的主要承载平台”为定位，打造大运营平台，
成为电建集团“投、建、营”战略中“营”的环节的重要载体；“3大业务模块”——以“商业运营服务为
核心，综合类城市运营为重要拓展方向，高质量投资适度补充”的业务发展格局，夯实基础，切实提升经营
业绩；“1个突破口”即以“资本运作”为突破口，利用资本市场促进公司进一步转型，实现上市公司高质
量发展。
公司下半年经营计划如下：
在商业运营业务方面，公司将进一步聚焦商业能力建设，打造差异化竞争能力。紧盯商业业绩，在稳经
营同时有序提升项目运营品质，以项目出租率水平作为锚点，因店施策，“一盘一策”，确保做一成一，全
力以赴达成年度业绩任务，确保项目质量、品牌形象和市场口碑，持续提升商业精细化管理水平。紧抓消费
及经济恢复机遇，提升企业经营和项目运营水平，在巩固基本盘的同时实现高质量增长。
在城市运营业务方面，积极整合内外部资源，紧盯关键少数，围绕“内部协作、外部合作、创新业务拓
展”等方向发力获取增量，快速拓展城市综合运营业务，切实践行以城市运营为重要拓展方向的战略目标。
在资本运作方面，公司将以泛悦汇-昙华林类Reits项目为案例，进一步研究持有型运营项目的资产证券
化退出路径，积极盘活存量资产，形成“投融建管退”业务闭环。
在提高上市公司发展质量方面，公司将继续以《提高央企控股上市公司质量工作方案》为指导，积极落
实国资委各项发展要求，进一步优化上市公司法人治理，提高上市公司发展质量，注重资本市场沟通与市值
管理工作，实现上市公司价值实现与价值创造的匹配，国有资产的不断保值增值。
二、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为
公司实现持续、稳健发展奠定了基础。
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公
司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的
能力，商业开发运营管理团队经验丰富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家
装四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
优质股东背景及强有力的支持
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的
发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权
。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
持续打造城市更新运营能力
中国电建-华中小龟山金融文化公园是南国置业在片区开发、城市更新的一个样板，是对电建系统内部
存量工业遗址改造的精品工程，并得到了多项专业奖项的肯定（包括“最佳城市更新奖”等）。而在未来相
当长的一段时间中，大量产业类存量资产盘活、城市更新的需求将不断涌现，产业地产生态链重构，南国置
业的品牌运营能力和经验将日渐明显。
商业运营能力和优质商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢
。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的、合
作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司
全国性布局及商业运营能力的输出奠定了基础。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|
