经营分析☆ ◇002305 *ST南置 更新日期：2025-09-10◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
以商业地产为引导的综合性物业开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 8.20亿 100.00 -2.35亿 100.00 -28.67
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 5.76亿 70.25 -2223.02万 9.46 -3.86
物业出租及物业管理(产品) 2.21亿 26.97 -2.10亿 89.56 -95.19
酒店运营及其他(产品) 2278.26万 2.78 -230.19万 0.98 -10.10
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.36亿 65.37 1210.14万 -5.15 2.26
湖北(地区) 2.26亿 27.63 -1.99亿 84.76 -87.94
湖南(地区) 3270.60万 3.99 -1769.03万 7.53 -54.09
四川(地区) 2255.89万 2.75 -2858.04万 12.16 -126.69
河北(地区) 172.88万 0.21 -73.50万 0.31 -42.52
北京(地区) 33.70万 0.04 -89.47万 0.38 -265.46
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 29.70亿 100.00 -4.95亿 100.00 -16.67
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 24.11亿 81.20 -3496.39万 7.06 -1.45
物业出租及物业管理(产品) 5.05亿 17.01 -4.54亿 91.67 -89.84
酒店运营及其他(产品) 5313.42万 1.79 -629.14万 1.27 -11.84
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 17.37亿 58.49 1772.46万 -3.58 1.02
湖北(地区) 5.86亿 19.72 -4.40亿 88.91 -75.17
湖南(地区) 5.63亿 18.95 -1209.91万 2.44 -2.15
四川(地区) 6360.75万 2.14 -6036.36万 12.19 -94.90
河北(地区) 978.19万 0.33 306.58万 -0.62 31.34
浙江(地区) 692.07万 0.23 90.04万 -0.18 13.01
广东(地区) 282.35万 0.10 -89.76万 0.18 -31.79
北京(地区) 100.45万 0.03 -321.03万 0.65 -319.60
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 29.70亿 100.00 -4.95亿 100.00 -16.67
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 13.56亿 100.00 -1.28亿 100.00 -9.42
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 10.81亿 79.74 8923.87万 -69.85 8.26
物业出租及物业管理(产品) 2.52亿 18.62 -2.14亿 167.54 -84.78
酒店运营及其他(产品) 2217.16万 1.64 -295.29万 2.31 -13.32
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 10.09亿 74.45 1.08亿 -84.28 10.67
湖北(地区) 3.18亿 23.49 -2.14亿 167.24 -67.11
四川(地区) 2322.20万 1.71 -2003.38万 15.68 -86.27
河北(地区) 408.99万 0.30 -75.64万 0.59 -18.49
湖南(地区) 50.47万 0.04 0.00 0.00 0.00
北京(地区) 13.89万 0.01 -90.97万 0.71 -654.90
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 10.59亿 100.00 -5.83亿 100.00 -55.03
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 4.95亿 46.74 -1.34亿 22.91 -26.98
物业出租及物业管理(产品) 4.94亿 46.67 -4.50亿 77.23 -91.07
酒店运营及其他(产品) 6979.42万 6.59 86.68万 -0.15 1.24
─────────────────────────────────────────────────
湖北(地区) 5.38亿 50.79 -4.21亿 72.21 -78.24
重庆(地区) 3.99亿 37.70 -1.05亿 18.10 -26.42
四川(地区) 6682.27万 6.31 -6163.41万 10.58 -92.24
江苏(地区) 2398.55万 2.27 668.72万 -1.15 27.88
北京(地区) 1320.25万 1.25 -492.90万 0.85 -37.33
河北(地区) 1194.41万 1.13 476.59万 -0.82 39.90
广东(地区) 392.12万 0.37 -134.21万 0.23 -34.23
湖南(地区) 201.89万 0.19 10000.00 0.00 0.50
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 10.59亿 100.00 -5.83亿 100.00 -55.03
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售6.00亿元，占营业收入的73.22%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│重庆·泷悦长安 │ 33396.67│ 40.75│
│重庆·清韵阶庭 │ 20000.21│ 24.40│
│长沙泷悦长安 │ 3270.60│ 3.99│
│荆州南国温德姆酒店 │ 1820.99│ 2.22│
│武汉洺悦华府 │ 1519.56│ 1.85│
│合计 │ 60008.03│ 73.22│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.02亿元，占总采购额的21.26%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中国水利水电第十工程局有限公司 │ 11828.05│ 8.33│
│中电建物业管理有限公司 │ 7511.31│ 5.29│
│中电建建筑集团有限公司 │ 4759.29│ 3.35│
│绵阳天阳建材加工有限公司 │ 3124.59│ 2.20│
│贝壳找房（重庆）信息技术有限公司 │ 2980.22│ 2.10│
│合计 │ 30203.45│ 21.26│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
南国置业是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级
资质。公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，主要业务包含“商业运营、产业运营、长租公寓”三大
板块。公司借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了
跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市
。
在商业运营板块，公司报告期内运营项目23个，运营面积132万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛
悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知
名度。2025年，公司商业运营业务稳中向好：一是招商工作持续发力，积极拓展市场优质品牌，上半年新签
180余家；二是运营质效持续提升，通过体系升维、制度建设、部门联通、信息化管理建立全周期的经营生
态；三是品牌声量及市场影响力持续扩大，2025年南国置业品牌影响力再攀新高，共计斩获“ESG新先锋·
责任担当奖”、"年度城市更新实践典范企业"、"商业地产年度影响力企业"、"年度商业领航企业"等18项权
威奖项，并在"商业地产百强名单"中跃升至第30位，排名持续攀升。其中，克而瑞颁发的2024-2025中国租
赁住房综合体优秀运营企业TOP5，以创新性与社会价值获得评委会高度评价，进一步巩固了行业领先优势。
在产业运营板块，公司运营项目7个，运营面积约17万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼等业态，依
托控股股东与实际控制人资源优势，通过积极与各地方国资平台合作，公司城市运营市场化拓展业务取得了
显著的进步。
长租公寓板块，公司运营项目5个，运营面积达约8万平方米，形成覆盖成都、武汉、上海、杭州等地。
公司通过打造"区位优势+品质服务"的双轮驱动模式，以核心地段资产和智能化生活空间满足城市新市民、
青年群体对高品质租住生活的需求，以标准化运营体系和全周期客户服务构建了差异化竞争优势。这一业务
布局既有效解决了城市人才安居痛点，也为公司后续在全国重点城市的规模化复制奠定了成熟的运营基础和
可验证的商业模型。
公司正在筹划和推进重大资产出售暨关联交易事项，详见公司于2024年4月25日披露《关于筹划重大资
产出售暨关联交易的提示性公告》、于2025年5月24日、6月25日、7月25日、8月23日分别披露的《关于筹划
重大资产出售暨关联交易的进展公告》，公司拟将持有的房地产开发业务等相关资产和负债转让至公司控股
股东电建地产，本次交易有利于改善公司资产质量，优化资产结构，提升公司可持续经营能力和盈利能力，
维护投资者利益。截至目前，公司及相关机构正积极推进本次交易进程。
2025年上半年，面对复杂严峻的外部环境，国内经济延续稳健发展态势，据国家统计局显示，2025年上
半年中国GDP增长5.3%。总的来看，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展持续推进。
房地产方面，“好房子”建设成为构建房地产发展新模式的重要内容之一。自建设“好房子”写入今年
《政府工作报告》后，相关配套政策不断落位。2025年3月5日，政府工作报告给出“止跌回稳”的定调，要
求“稳住股市楼市”，实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，更大力度促进楼市股市
健康发展。6月13日，国常会进一步强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更
新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造。随着中央和有关部门频繁
发声释放政策利好，并持续落地具体举措，各地也积极出台政策落实中央精神，根据中指研究院监测，上半
年全国超160省市（县）出台优化政策超340条，优化政策涵盖多个领域，包括落实中央金融支持、城市更新
、购房补助、库存减负等。
城市运营方面，持续向智慧化、精细化方向迈进。在高新技术园区领域，2025年上半年，高技术产业投
资延续良好增长态势，进一步促使工业地产向专业化、集约化转型。传统工业区加速转型升级，在环保要求
日益严格下，不少地区对传统工业区进行改造，淘汰落后产能。新兴园区则紧密围绕新能源、智能制造等战
略新兴产业布局，完善科研、生活、休闲等配套服务。在城市更新方面，2025年上半年全国城市更新项目持
续推进，从已披露的部分地区数据来看，保持着稳定增长的趋势。城市更新在优化城市空间结构、完善城市
功能、提升城市品质等方面的综合效应进一步显现，如一些老旧小区改造后，居住环境显著改善，周边商业
活力也得到提升。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2025年6月30日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额
为0.53亿元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。按揭贷款担保风险可控，因此该项担保对公司的财
务状况无重大影响。
二、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为
公司实现持续、稳健发展奠定了基础。
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公
司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的
能力，商业开发运营管理团队经验丰富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品线的开发运营能力及品牌
影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
持续优化的股权结构及优质股东
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的
发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权
。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
商业能力和商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢
。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的、合
作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司
全国性布局及轻资产发展奠定了基础。
●未来展望:
（一）未来发展展望
“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的城市运营服务商”为愿景，以“电建集团运营类资产
的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的
运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，抓好商业运营服务、城市综合运营业务
两项核心工作，坚决实施“1231”发展方针，即：“1个主业”——以运营服务为主业，深耕产业运营赛道
，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务类业务转型；“2个定位”——以“电建集团运营类资产
的保值增值平台、电建地产公司城市运营业务的主要承载平台”为定位；“3大业务模块”——以“以商业
运营服务为核心，综合类城市运营为重要拓展方向，高质量投资适度补充”的业务发展格局，夯实基础，切
实提升经营业绩；“1个突破口”即以“资本运作”为突破口，利用资本市场促进公司进一步转型，实现上
市公司高质量发展。
（二）公司未来具体经营计划
公司将定位为电建集团内房地产开发及城市综合运营业务的唯一上市平台，主要业务包括商业、办公、
长租公寓等城市综合运营业务及其相关配套咨询服务，优先直接受托承接公司的售转租业务;并开展咖啡厅
运营、电商平台等业务。在短期内，将南国置业打造为成为“专业轻资产运营公司”，在长期将南国置业打
造成为“商业、产业、长租公寓全业态资产管理公司”。
在商业运营方面，公司将围绕“三好电建”（好房子、好服务、好社群）全力构建新质发展生产力，聚
焦商业的“大运营体系”，在出租率稳定基础上全力以赴做好经营提升，做资产管理下的城市运营商；进一
步加强数字化和AI技术在项目运营中的作用，利用AI算法预测商圈客流量与租户需求，动态调整租金策略与
业态组合，优化商铺布局与公共区域设计，提升坪效。
在城市运营方面，通过项目经验沉淀和资源积累，聚焦优势产品线和业态，固化业务合作模式与合作标
准，形成快速复制能力；发挥商业、产业的协同效应，利用电建集团内外的资源拓展布局，形成稳定的现金
流、利润。
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