经营分析☆ ◇002822 ST中装 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
建筑装饰业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及服务(行业) 5.35亿 69.70 6988.92万 -321.73 13.07
建筑装饰业(行业) 2.32亿 30.30 -9161.19万 421.73 -39.41
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及服务(产品) 5.35亿 69.70 6988.92万 -321.73 13.07
装饰、园林工程(产品) 2.01亿 26.16 -9373.12万 431.49 -46.70
设计及其他(产品) 3173.13万 4.14 211.93万 -9.76 6.68
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 4.77亿 62.23 -2118.46万 97.52 -4.44
西南(地区) 8676.84万 11.31 718.38万 -33.07 8.28
华东(地区) 5325.43万 6.94 --- --- ---
华北(地区) 4694.60万 6.12 --- --- ---
西北(地区) 4421.09万 5.76 --- --- ---
华中(地区) 3121.15万 4.07 --- --- ---
东北(地区) 2738.83万 3.57 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及服务(行业) 2.74亿 67.08 4604.78万 -360.69 16.78
建筑装饰业(行业) 1.35亿 32.92 -5881.46万 460.69 -43.68
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及服务(产品) 2.74亿 67.08 4604.78万 -360.69 16.78
装饰、园林工程(产品) 1.16亿 28.47 -5748.09万 450.24 -49.36
设计及其他(产品) 1818.99万 4.45 -133.37万 10.45 -7.33
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 2.81亿 68.58 -97.37万 7.63 -0.35
西南(地区) 3980.89万 9.73 -641.97万 50.28 -16.13
华东(地区) 2364.83万 5.78 -436.26万 34.17 -18.45
西北(地区) 1965.60万 4.81 44.78万 -3.51 2.28
华北(地区) 1956.19万 4.78 -437.06万 34.23 -22.34
华中(地区) 1336.88万 3.27 -9.94万 0.78 -0.74
东北(地区) 1245.13万 3.04 301.14万 -23.59 24.19
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑装饰业(行业) 17.14亿 73.90 -7.34亿 112.59 -42.84
物业管理及服务(行业) 6.05亿 26.10 8212.97万 -12.59 13.56
─────────────────────────────────────────────────
装饰、园林工程(产品) 15.59亿 67.23 -7.47亿 114.49 -47.88
物业管理及服务(产品) 6.05亿 26.10 8212.97万 -12.59 13.56
设计及其他(产品) 1.55亿 6.66 1237.21万 -1.90 8.00
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 13.68亿 58.98 -2.50亿 38.29 -18.26
华东(地区) 2.74亿 11.82 -1.44亿 22.01 -52.38
华北(地区) 2.04亿 8.79 --- --- ---
西南(地区) 1.82亿 7.85 --- --- ---
华中(地区) 1.81亿 7.80 --- --- ---
西北(地区) 7646.37万 3.30 --- --- ---
东北(地区) 3397.80万 1.46 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑装饰业(行业) 9.80亿 75.91 -8083.44万 328.16 -8.25
物业管理及服务(行业) 3.11亿 24.09 5620.17万 -228.16 18.07
─────────────────────────────────────────────────
装饰、园林工程(产品) 8.96亿 69.39 -9397.44万 381.50 -10.49
物业管理及服务(产品) 3.11亿 24.09 5620.17万 -228.16 18.07
设计及其他(产品) 8416.03万 6.52 1314.00万 -53.34 15.61
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 8.09亿 62.65 -423.54万 17.19 -0.52
华东(地区) 1.51亿 11.68 -1761.32万 71.50 -11.68
华中(地区) 1.05亿 8.13 1309.66万 -53.17 12.48
华北(地区) 8342.79万 6.46 1060.70万 -43.06 12.71
西南(地区) 7800.60万 6.04 -1816.19万 73.73 -23.28
西北(地区) 4553.95万 3.53 158.20万 -6.42 3.47
东北(地区) 1946.74万 1.51 -990.77万 40.22 -50.89
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.70亿元，占营业收入的22.14%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳市罗湖区建筑工务署 │ 8048.07│ 10.49│
│佛山市三水区荣实企业管理有限公司 │ 2633.02│ 3.43│
│深圳市人才安居集团有限公司 │ 2405.91│ 3.14│
│深圳市南山区公园管理中心 │ 1967.88│ 2.56│
│广西诚愉和物业服务有限公司 │ 1935.92│ 2.52│
│合计 │ 16990.79│ 22.14│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.76亿元，占总采购额的26.99%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳市恒宝城建筑工程有限公司 │ 8118.63│ 7.94│
│深圳市海鑫圣建筑工程劳务分包有限公司 │ 7232.49│ 7.07│
│中建三局集团有限公司 │ 4677.76│ 4.58│
│博思航（深圳）劳务有限公司 │ 3869.93│ 3.79│
│深圳市聚伟达建筑工程劳务有限公司 │ 3694.76│ 3.61│
│合计 │ 27593.56│ 26.99│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
2025年在各方的大力支持和指导下，公司顺利完成破产重整，妥善化解债务风险和经营风险，优化资产
负债结构，引入重整投资人为公司注入增量资金，公司的基本面得以根本性改变，生产经营逐步回归正常。
1、顺利完成破产重整，妥善化解债务风险和经营风险
深圳市中级人民法院于2025年8月19日裁定受理公司的重整申请，并于2025年8月20日指定国浩律师（深
圳）事务所担任公司重整管理人。深圳中院于2025年12月18日裁定批准《深圳市中装建设集团股份有限公司
重整计划》，并终止公司重整程序。2025年12月31日，公司管理人出具了《关于〈深圳市中装建设集团股份
有限公司重整计划〉执行情况的监督报告》，广东华商律师事务所出具了《关于深圳市中装建设集团股份有
限公司重整计划执行完毕的法律意见书》，至此公司重整计划执行完毕。通过重整，公司成功引入重整产业
投资人上海恒涔企业管理咨询有限公司和7家财务投资人，通过注入的增量资金，优化资产负债结构，提升
公司的持续经营能力和盈利能力。
2、保持品牌优势，深耕物业管理服务领域
报告期，公司主要业务为装饰装修及物业管理服务。装饰装修业务资产作为偿债资源剥离。子公司深圳
市科技园物业集团有限公司（以下简称“科技园物业”）围绕科技园区企业,打造科技园区生态，为科技园
区提供高附加值物业服务。科技园物业凭借全价值链服务能力、行业标杆地位、资源生态壁垒及数字化运营
优势，稳居国内产业园区物业赛道头部地位，成为科技园区综合服务的核心标杆。
报告期内，科技园物业努力突破传统物业“保洁、保安、维修”的基础边界，定位为高科技园区全价值
链服务商，实现“园区规划→定位→招商→运营→物业管理”全链条服务闭环：一方面，通过提供标准化、
高品质的园区安保、清洁、设施设备运维等基础服务，保障园区日常运行安全高效；另一方面，通过配套产
业服务、商务平台搭建、政策对接解读、科创项目孵化等增值服务，深度绑定园区企业发展需求，从“物业
服务方”升级为“产业运营伙伴”，提升客户粘性与园区生态凝聚力。
报告期内，科技园物业进一步提高数字化能力。一方面，通过搭建智慧园区管理系统，实现园区设备监
控、服务响应、客户管理、成本管控等全流程数字化，提升服务响应速度与运营效率，实现“品质+成本+安
全”三维精准管控；另一方面，采用“区域+职能”矩阵架构，优化资源配置效率，降低跨部门协同成本，
支撑规模化扩张。
未来，公司将围绕物业管理服务主业，积极进行产业链延展创新，深耕具备相对优势细分领域，进一步
发挥品牌、全国化布局以及数字化管理能力，力争做细分领域龙头企业。公司将结合股东产业背景，积极开
拓固废资源化利用等现金流稳定的业务，以保证公司实现稳健增长、逐步提速的良好态势。
3、完善公司治理体系，提升管理水平和经营效率
公司持续完善法人治理结构，严格遵照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》规范运作，健全内
部控制与管理制度，规范信息披露与日常经营。强化成本费用管控，优化运营效率，持续提升经营质量，切
实维护全体股东及各利益相关方合法权益。
二、报告期内公司所处行业情况
1、报告期内，房地产行业持续调整，住宅精装新房需求持续低迷，建筑装饰行业整体处于深度结构调
整周期，市场存量竞争加剧、行业同质化低价竞标常态化，中小经营主体加速出清，行业集中度稳步提升。
政策持续发力城市更新、老旧小区改造、公建提质运维、绿色装配式装修，存量翻新、存量维保成为行业核
心增长动能，行业逐步由新房增量驱动转向存量提质升级发展。行业加速向EPC一体化总承包、绿色低碳施
工、智能化精装、精细化项目管控转型，头部企业凭借资质、全产业链履约、风控管理优势持续巩固市场地
位，行业盈利分化持续加剧。
行业主要经营风险和应对：一是地产信用风险持续传导，项目结算周期拉长，应收账款、合同资产回款
承压，坏账减值风险上升；二是建材、人工成本周期性波动上行，项目毛利空间持续被挤压；三是行业垫资
经营普遍，资金占用规模大、现金流周转压力较高；四是安全生产、环保质量、工程履约监管日趋严格，合
规运营成本上升；五是市场低价内卷加剧，项目盈利不确定性加大，业务拓展与盈利稳定性面临挑战。公司
紧跟政策导向优化业务结构，严控项目风险与成本管控，强化应收款项回收管理，保持装饰装修业务的稳定
。
2、物业服务行业兼具民生公共与市场化属性，商业物业涵盖购物中心、写字楼等业态，具有收费高、
毛利优、专业化强、增值空间大等特点，对运维、安防、商户协同等要求高，存量运营价值突出。行业已步
入存量竞争阶段，市场化外拓、提质升级成为主流。竞争格局呈现头部集中、分化加剧态势，头部物企凭借
品牌、资本、数字化优势抢占优质项目，中小物企聚焦区域深耕与差异化竞争，行业竞争核心转向服务品质
与资产增值运营能力，规范化、专业化发展趋势深化。
行业主要经营风险和应对：人力成本刚性上涨挤压盈利；商业项目受消费景气度影响，物业费收缴及续
约存在不确定性；政策监管趋严推高合规成本；房企关联账款回收压力大，现金流风险突出；智能化投入增
加，中小主体抗周期能力弱。未来，子公司科技园物业将围绕物业管理服务，积极进行产业链延展创新，深
耕具备相对优势细分领域，进一步发挥品牌、全国化布局以及数字化管理能力，力争做细分领域龙头企业。
三、核心竞争力分析
2025年是ST中装风险出清的关键之年。面对复杂严峻的行业环境与企业自身经营困境，公司通过破产重
整实现了根本性破局：有效化解历史债务包袱，剥离低效无效资产，彻底解除长期制约发展的经营危机；同
时成功引入产业投资人及发展资金，现金流短缺的核心困境得到显著改善，为后续战略转型、业务升级奠定
了坚实基础。重整后，公司依托核心业务板块优势、股东协同、人才支撑，构建起全新的核心竞争力体系。
1、品牌优势
公司主要子公司科技园物业成立于1993年，是建设部首批一级资质物业管理企业，全国物业管理综合实
力百强、深圳市综合实力二十强企业、深圳知名品牌、深圳南山区政府质量奖获得者和工业园区物业管理标
准制定单位。2006年在行业中率先通过ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三体系的整合认证。
科技园物业借助20年的高科技产业园区规划、运营及管理经验，在国内率先提出了“做国际一流的高科
技产业园区全价值链服务供应商”的企业发展愿景，在园区的产业规划、功能定位、施工建设、招商运营、
日常管理及园区商务平台搭建等方面，均与国内各级政府、高新技术企业、产业园区等单位、客户建立了良
好的业务合作关系并获好评。
2、多元成熟的经营模式优势
科技园物业打破传统园区运营的盈利局限，以产业运营为基础建立科创中心，拓展科技服务及科技金融
，实现对企业全生命周期的服务。科技园物业以物理空间为载体、产业投资为纽带、专业服务为粘性，形成
“空间赋能+资本赋能+服务赋能”的闭环生态，既保障稳定现金流，又实现长期价值增长，是公司核心竞争
力的重要支撑。
3、股东产业协同优势
2025年，公司完成了破产重整程序，不仅根本性改善了资产负债结构，摆脱了债务包袱，更成功引入了
具备产业优势的战略投资人，为公司注入新的发展活力,通过股东间的产业协同，有利于公司培育业务增长
的新引擎，强化核心竞争力。
在核心的物业管理服务领域，公司与产业投资人实现深度协同，依托投资人的产业资源与渠道优势，进
一步拓展物业管理服务场景，从传统的高科技园区物业，延伸至“无废新城”等多元场景，扩大业务覆盖范
围；同时借助投资人的管理经验，优化公司运营体系，提升服务品质与运营效率，降低运营成本，增强物业
管理业务的盈利能力。
4、人才优势
人才是企业战略落地、实现高质量发展的核心驱动力。破产重整后，公司围绕新的战略定位，彻底重塑
人才体系，坚持“以人为本”的管理理念，聚焦核心业务与战略转型需求，打造一支具备正向价值观、高度
职业化素养与多元能力的核心团队，为公司核心竞争力的提升提供坚实的人才保障。核心团队兼具两大核心
优势：一方面，核心成员拥有深厚的高科技园区运营、物业管理经验，熟悉行业规则、客户需求与市场趋势
，能够精准把握业务发展方向，保障现有核心业务的稳定运营与持续优化；另一方面，团队具备开拓创新精
神，能够快速适配公司战略转型需求，积极探索固废资源化利用等新兴领域，推动业务创新与升级。
●未来展望:
面对复杂多变的宏观经济环境与行业转型挑战，公司在整固重整效果的基础上，以“夯实主业、创新驱
动、提质增效”为核心战略导向，在聚焦物业管理服务主业的同时，开拓环境保护与资源循环再生产业，探
索第二增长曲线；对内通过完善治理体系与狠抓人才与团队建设，力争实现高质量可持续发展。具体计划如
下：
一、聚焦物业管理服务主业，打造科技园区全生命周期服务生态
公司将深耕科技园区物业管理细分领域，以“科技园区全生命周期、全方位管家服务”为核心定位，构
建“园区管理+招商运营+政策赋能”三位一体的产业生态体系，为园区和入驻企业不仅提供基础的物业管理
服务，还能通过产业引导、招商整合、政策赋能等工具，打造协同效应。公司将积极探索和努力加大新技术
、新科技工具在园区场景的应用，提升服务智能化水平；以产业运营、招商整合为基础，协同政府和社会资
源，搭建科创中心等具备政策引领和资源优势的特色园区，为企业提供从初创孵化到成熟发展的全生命周期
赋能，努力成为行业领先的科技园区综合服务商。
二、开拓环境保护与资源循环再生产业，探索第二增长曲线
围绕国家“减量化、无害化、资源化”的环境保护与发展目标，公司将通过新业务开拓、战略并购、资
源整合等方式，积极探索环境保护与资源循环再生业务的落地路径。重点围绕“资源化”方向，聚焦固废处
理与资源再生利用等细分领域，推动业务从科技园区物业管理服务向资源化运营延伸，培育公司第二增长曲
线，努力实现业务协同与可持续发展。
三、完善治理体系，释放管理红利
公司将持续优化治理体系与决策机制，强化财务管控能力与风险管理体系建设，苦修内功。公司将通过
严肃规范投资决策机制、业务运营管理精细化、流程优化再造与成本控制等措施，提升内部控制质量与运营
效率，降低管理成本，释放管理红利，增强公司投资与运营业务的风险识别和防范处置能力，提升核心竞争
力。
四、狠抓人才与团队建设，保障战略落地和可持续发展
一切战略和方针的落实贯彻，都需要优秀的团队去执行落地。围绕科技园区物业管理主业与潜在的环保
新能源重点拓展领域，公司将重塑“价值观与职业化”双优的人才团队体系，狠抓人才队伍建设，通过主动
筛选和引进、完善人才梯队培养机制、优化激励考核体系、加强团队专业化、职业化能力建设等手段，从“
选用育留”各维度入手，打造一支具备正向价值观、行业专业能力、高度职业化素养的核心团队，为公司战
略落地与长期发展提供坚实人才保障。
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