经营分析☆ ◇002822 ST中装 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
装饰装修及物业管理服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及服务(行业) 2.69亿 100.00 4309.04万 100.00 15.99
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 2.61亿 96.71 3729.10万 86.54 14.31
其他(产品) 887.62万 3.29 579.94万 13.46 65.34
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 1.29亿 47.94 2869.81万 66.60 22.22
西南(地区) 5131.78万 19.05 478.02万 11.09 9.31
西北(地区) 2171.90万 8.06 --- --- ---
华东(地区) 2045.95万 7.59 --- --- ---
华中(地区) 1780.42万 6.61 --- --- ---
东北(地区) 1676.55万 6.22 --- --- ---
华北(地区) 1218.70万 4.52 --- --- ---
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截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及服务(行业) 5.35亿 69.70 6988.92万 -321.73 13.07
建筑装饰业(行业) 2.32亿 30.30 -9161.19万 421.73 -39.41
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及服务(产品) 5.35亿 69.70 6988.92万 -321.73 13.07
装饰、园林工程(产品) 2.01亿 26.16 -9373.12万 431.49 -46.70
设计及其他(产品) 3173.13万 4.14 211.93万 -9.76 6.68
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 4.77亿 62.23 -2118.46万 97.52 -4.44
西南(地区) 8676.84万 11.31 718.38万 -33.07 8.28
华东(地区) 5325.43万 6.94 --- --- ---
华北(地区) 4694.60万 6.12 --- --- ---
西北(地区) 4421.09万 5.76 --- --- ---
华中(地区) 3121.15万 4.07 --- --- ---
东北(地区) 2738.83万 3.57 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及服务(行业) 2.74亿 67.08 4604.78万 -360.69 16.78
建筑装饰业(行业) 1.35亿 32.92 -5881.46万 460.69 -43.68
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及服务(产品) 2.74亿 67.08 4604.78万 -360.69 16.78
装饰、园林工程(产品) 1.16亿 28.47 -5748.09万 450.24 -49.36
设计及其他(产品) 1818.99万 4.45 -133.37万 10.45 -7.33
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 2.81亿 68.58 -97.37万 7.63 -0.35
西南(地区) 3980.89万 9.73 -641.97万 50.28 -16.13
华东(地区) 2364.83万 5.78 -436.26万 34.17 -18.45
西北(地区) 1965.60万 4.81 44.78万 -3.51 2.28
华北(地区) 1956.19万 4.78 -437.06万 34.23 -22.34
华中(地区) 1336.88万 3.27 -9.94万 0.78 -0.74
东北(地区) 1245.13万 3.04 301.14万 -23.59 24.19
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑装饰业(行业) 17.14亿 73.90 -7.34亿 112.59 -42.84
物业管理及服务(行业) 6.05亿 26.10 8212.97万 -12.59 13.56
─────────────────────────────────────────────────
装饰、园林工程(产品) 15.59亿 67.23 -7.47亿 114.49 -47.88
物业管理及服务(产品) 6.05亿 26.10 8212.97万 -12.59 13.56
设计及其他(产品) 1.55亿 6.66 1237.21万 -1.90 8.00
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 13.68亿 58.98 -2.50亿 38.29 -18.26
华东(地区) 2.74亿 11.82 -1.44亿 22.01 -52.38
华北(地区) 2.04亿 8.79 --- --- ---
西南(地区) 1.82亿 7.85 --- --- ---
华中(地区) 1.81亿 7.80 --- --- ---
西北(地区) 7646.37万 3.30 --- --- ---
东北(地区) 3397.80万 1.46 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.70亿元，占营业收入的22.14%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳市罗湖区建筑工务署 │ 8048.07│ 10.49│
│佛山市三水区荣实企业管理有限公司 │ 2633.02│ 3.43│
│深圳市人才安居集团有限公司 │ 2405.91│ 3.14│
│深圳市南山区公园管理中心 │ 1967.88│ 2.56│
│广西诚愉和物业服务有限公司 │ 1935.92│ 2.52│
│合计 │ 16990.79│ 22.14│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.76亿元，占总采购额的26.99%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳市恒宝城建筑工程有限公司 │ 8118.63│ 7.94│
│深圳市海鑫圣建筑工程劳务分包有限公司 │ 7232.49│ 7.07│
│中建三局集团有限公司 │ 4677.76│ 4.58│
│博思航（深圳）劳务有限公司 │ 3869.93│ 3.79│
│深圳市聚伟达建筑工程劳务有限公司 │ 3694.76│ 3.61│
│合计 │ 27593.56│ 26.99│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主要业务为物业管理服务。公司主要控股子公司科技园物业聚焦科技园区企业赛道,打
造科技园区生态，为科技园区提供高附加值物业服务。科技园物业依托全价值链服务能力、行业积累、生态
资源及数字化运营体系，在国内产业园区物业服务细分领域具备较强市场竞争力，是科技园区综合服务领域
的重要服务商。
报告期内，科技园物业持续突破传统物业“保洁、保安、维修”的基础服务边界，定位为高科技园区全
价值链服务商，构建“园区规划→定位→招商→运营→物业管理”全链条服务闭环：一方面，通过提供标准
化、高品质的园区安保、清洁、设施设备运维等基础服务，保障园区安全、高效运转；另一方面，开展产业
配套服务、商务平台搭建、政策对接解读、科创项目孵化等增值服务，深度匹配园区企业发展需求，从“物
业服务方”升级为“产业运营伙伴”，增强客户粘性与园区生态凝聚力。
报告期内，科技园物业持续提升数字化运营水平。一方面，通过搭建智慧园区管理系统，实现园区设备
监控、服务响应、客户管理、成本管控等全流程数字化，提升服务响应速度与运营效率，实现“品质+成本+
安全”三维精准管控；另一方面，采用“区域+职能”矩阵架构，优化资源配置效率，降低跨部门协同成本
，支撑公司业务规模化扩张。
未来，公司将围绕物业管理服务主业，积极进行产业链延展创新，深耕具备相对优势细分领域，进一步
发挥品牌、全国化布局以及数字化管理能力的优势，力争做细分领域龙头企业。公司将结合股东产业背景，
积极开拓固废资源化利用等现金流稳定性较好的业务，力争实现经营稳健增长、发展逐步提速的良好态势。
二、核心竞争力分析
1、品牌优势
公司主要子公司科技园物业成立于1993年，是原建设部首批一级资质物业管理企业，全国物业管理综合
实力百强、深圳市综合实力二十强企业、深圳知名品牌、深圳南山区政府质量奖获得者和工业园区物业管理
标准制定单位。2006年在行业中率先通过ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三体系的整合认证。
科技园物业积累二十余年的高科技产业园区规划、运营及管理经验，在国内率先提出了“做国际一流的
高科技产业园区全价值链服务供应商”的企业发展愿景，在园区的产业规划、功能定位、施工建设、招商运
营、日常管理及园区商务平台搭建等方面，均与国内各级政府、高新技术企业、产业园区等单位、客户建立
了良好的业务合作关系并获好评。
2、多元成熟的经营模式优势
科技园物业打破传统园区运营的盈利局限，以产业运营为基础搭建科创中心，拓展科技服务及科技金融
，实现对企业全生命周期的服务。科技园物业以物理空间为载体、产业投资为纽带、专业服务为粘性，形成
“空间赋能+资本赋能+服务赋能”的闭环生态，既保障稳定现金流，又实现长期价值增长，是公司核心竞争
力的重要支撑。
3、股东产业协同优势
2025年，公司完成破产重整程序，资产负债结构得到根本性改善，债务风险得到化解，同时引入具备产
业优势的战略投资人，为公司发展注入新动能,通过股东间的产业协同，有利于公司培育业务增长的新引擎
，强化核心竞争力。
在核心的物业管理服务领域，公司与产业投资人实现深度协同，依托投资人的产业资源与渠道优势，进
一步拓展物业管理服务场景，从传统的高科技园区物业，向“无废新城”等多元场景延伸，扩大业务覆盖范
围；同时借鉴投资人的成熟管理经验，持续优化公司运营体系，提升服务品质与运营效率，降低运营成本，
增强物业管理业务的盈利能力。
4、人才优势
人才是企业战略落地、实现高质量发展的核心驱动力。破产重整完成后，公司围绕新的战略定位，重构
人才管理体系，坚持“以人为本”的管理理念，聚焦核心业务与战略转型需求，打造一支具备正向价值观、
高度职业化素养与多元能力的核心团队，为公司核心竞争力的提升提供坚实的人才保障。
公司核心团队兼具两大核心优势：一方面，核心成员拥有深厚的高科技园区运营、物业管理经验，熟悉
行业规则、客户需求与市场发展趋势，能够精准把握业务发展方向，保障现有核心业务的稳定运营与持续优
化；另一方面，团队具备开拓创新精神，能够快速适配公司战略转型需求，积极探索固废资源化利用等新兴
领域，推动业务创新与升级。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
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据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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