经营分析☆ ◇002968 新大正 更新日期：2026-09-19◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 15.74亿 99.83 2.10亿 98.79 13.33
其他业务(行业) 274.28万 0.17 257.86万 1.21 94.01
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 13.59亿 86.18 1.66亿 78.10 12.21
城市服务(产品) 1.52亿 9.63 2390.54万 11.26 15.75
创新业务(产品) 6338.86万 4.02 2003.35万 9.43 31.60
其他业务(产品) 274.28万 0.17 257.86万 1.21 94.01
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.42亿 34.36 7903.97万 37.22 14.59
其他地区(地区) 4.62亿 29.30 --- --- ---
云南(地区) 1.31亿 8.28 2397.75万 11.29 18.37
四川(地区) 1.27亿 8.07 --- --- ---
广东(地区) 1.24亿 7.88 --- --- ---
北京(地区) 1.09亿 6.94 --- --- ---
江苏(地区) 8131.38万 5.16 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 30.09亿 99.84 3.66亿 98.83 12.16
其他业务(行业) 484.63万 0.16 431.90万 1.17 89.12
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 26.12亿 86.66 2.78亿 75.16 10.65
城市服务(产品) 2.67亿 8.87 4830.65万 13.05 18.08
创新业务(产品) 1.30亿 4.31 3929.10万 10.62 30.27
其他业务(产品) 484.63万 0.16 431.90万 1.17 89.12
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 10.32亿 34.25 1.36亿 36.87 13.22
其他地区(地区) 9.30亿 30.87 --- --- ---
广东(地区) 2.49亿 8.26 3024.02万 8.17 12.16
四川(地区) 2.34亿 7.76 --- --- ---
云南(地区) 2.11亿 7.00 4093.71万 11.06 19.42
北京(地区) 2.00亿 6.62 --- --- ---
江苏(地区) 1.58亿 5.25 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 15.01亿 99.87 2.03亿 99.20 13.55
其他业务(行业) 189.10万 0.13 163.85万 0.80 86.65
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 13.19亿 87.79 1.65亿 80.24 12.47
城市服务(产品) 1.24亿 8.22 2098.09万 10.23 16.97
创新业务(产品) 5802.90万 3.86 1790.13万 8.73 30.85
其他业务(产品) 189.10万 0.13 163.85万 0.80 86.65
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.36亿 35.68 8787.83万 42.85 16.39
其他地区(地区) 4.58亿 30.47 --- --- ---
广东(地区) 1.22亿 8.15 --- --- ---
四川(地区) 1.20亿 7.99 --- --- ---
云南(地区) 9393.25万 6.25 --- --- ---
北京(地区) 9362.22万 6.23 --- --- ---
江苏(地区) 7862.32万 5.23 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 33.85亿 99.93 3.94亿 99.41 11.63
其他业务(行业) 243.76万 0.07 234.27万 0.59 96.11
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 29.75亿 87.83 3.22亿 81.24 10.81
城市服务(产品) 2.89亿 8.53 3412.04万 8.62 11.81
创新业务(产品) 1.21亿 3.57 3778.27万 9.54 31.26
其他业务(产品) 243.76万 0.07 234.27万 0.59 96.11
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 11.64亿 34.36 1.72亿 43.38 14.75
其他地区(地区) 10.91亿 32.22 --- --- ---
四川(地区) 2.84亿 8.37 3407.56万 8.61 12.02
广东(地区) 2.49亿 7.36 --- --- ---
云南(地区) 2.17亿 6.40 --- --- ---
北京(地区) 2.07亿 6.10 --- --- ---
江苏(地区) 1.75亿 5.18 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售2.49亿元，占营业收入的8.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 6112.97│ 2.03│
│客户二 │ 4978.86│ 1.65│
│客户三 │ 4913.05│ 1.63│
│客户四 │ 4519.08│ 1.50│
│客户五 │ 4379.89│ 1.45│
│合计 │ 24903.85│ 8.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.38亿元，占总采购额的25.60%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 9704.00│ 10.42│
│供应商二 │ 6414.28│ 6.89│
│供应商三 │ 3791.31│ 4.07│
│供应商四 │ 2082.17│ 2.24│
│供应商五 │ 1853.98│ 1.99│
│合计 │ 23845.74│ 25.60│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务及产品公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务
，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客
户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。报告期内，公司根据“五五”战略规划，以基础物业为主
、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创
新服务，联动发展。
1、主要产品介绍
（1）基础物业主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公
共物业、医养物业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心来源，也是创新服务
快速孵化的“培育地”和城市服务快速发展的“试验田”。
（2）城市服务主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区
治理等城市服务产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市
服务将作为公司新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。
（3）创新服务主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、
线上经营等细分产品，作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础服务及城市服
务快速发展。
2、主要业态介绍
五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领；办公及公共业态、医养业态
规模发展；商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。
（1）航空物业航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做
新大正人”的承诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空
物业为客户提供含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空
特色服务。
（2）学校物业学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管
理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人
理念，以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层
次、人性化的育人需求。
（3）公共物业公共物业涵盖的物业服务类型丰富，涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四
保一服”在内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供
资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等，为医养提供院感安全、防控、临床支持等。
（4）办公物业办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化
、标准化的物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的办公物业典范。办公物业提供含“四保一
服”在内的各类政务会议服务、商务接待服务、餐饮服务等办公特色服务。
（5）商住物业商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物
中心及市场、公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对
商业项目，提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服
务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。
（二）公司现有经营模式
1、采购模式
公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安等专项物业服务和
各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相对稳定、
降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。
2、销售模式
公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户。公司上市后拓宽了经营渠道，通过收并
购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。
二、核心竞争力分析
（一）品牌优势公司作为第三方物业专业公司，综合实力位于中国物业服务百强企业前12名，是重庆市
物业管理协会会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服
务企业联盟轮值主席单位。获得“2026中国IFM设施管理企业TOP10”“学校物业服务领先企业”“公共场馆
服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业”等多项荣誉。公司是重
庆第一家、国内第二家登陆A股市场的物业服务企业，持续提升的品牌效力及知名度对市场拓展起到积极影
响。
（二）差异化的战略定位优势公司成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场
战略定位，历经20余年发展，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服
务项目。公司深耕公建物业多年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管
理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。
（三）市场化优势公司是西南地区最早一批成立的物业企业，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决
策的机制使得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健
康的快速发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行
业内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体
现在公司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化
，为公司全国化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提
供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型升级。同时，公
司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司90%以上的项目以招投标方式取得
，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各
地关于采购透明化、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司
在主要采用公开招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。
（四）人员与组织优势公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队
，高级管理人员拥有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与
奋斗精神。公司自2002年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定
状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业
文化、价值观与战略布局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司实
施的限制性股票、城市合伙人等激励计划，利于进一步建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才
，充分调动公司中高层干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一
起。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有“宝塔山计划”“翼虎特训营”“朱雀计划”“能量星”等人
才培养机制，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控
股股东、终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研
发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举
措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。
（五）标准化优势公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理
体系、环境管理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等
八大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于2008年成立了“企业标准化研究院
”，基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；
同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广
。其中，高校、党政机关、商务楼宇、公共租赁房等物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头《优质服务
原则与模型》及参与《设施管理基准比较分析指南》《设施管理信息化管理指南》等国家标准的编制，牵头
编制《机场航站楼物业服务规范》《物业服务会议服务规范》等团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管
理国家级服务业标准化示范单位”，成为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管
理协会标准化专家委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外
地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。
（六）服务能力优势客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户
人，再做大正人”，切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问
题，形成了客户至上的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更
加关注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议
的保障能力，突发事件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自1998年成立至今，通过不
断更新与优化服务，沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。公司着力推动数字
化变革，构建了跨系统的统一数字化平台，实现了从战略管控到一线执行的数字化贯通，有效提升服务品质
与运营质效，打造为客户持续创造价值的专业能力，将数字化能力转化为业务增长引擎。
三、主营业务分析
（一）报告期内公司所处的行业情况2026年作为“十五五”规划开局之年，国家持续加码物业服务行业
提质发展，将物业服务质量提升行动确立为行业发展核心主线，并先后通过年度《政府工作报告》重点部署
、纳入城市更新重大工程等顶层举措，明确了物业服务在改善民生、提升城市品质、维护社会稳定中的重要
价值。同时，随着物业服务相关条例修订、行业分类调整、纳入国民经济统计目录等系列制度落地，物业行
业正式确立独立产业地位，升级为关乎民生福祉、资产价值与社会稳定的关键民生服务行业，为行业中长期
高质量、规范化转型升级筑牢了制度根基。
（二）报告期内公司经营情况公司积极调整市场拓展策略，通过数字化赋能、漏斗管理及严格的风控机
制，实现了从规模扩张向高质量发展的平稳过渡，业务结构调整初现成效，盈利质量持续改善。报告期内，
公司实现营业收入15.77亿元，同比增长4.90%；实现归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，同比增长1.75
%；新增拓展中千万级以上项目的年合同额超40%，在质效优先的发展策略下，项目体量、业态结构均有效提
升。
报告期内，公司有序推进从基础物业管理（PM）向综合设施管理（IFM）转型升级，通过内生能力提升
与外延战略整合双轮驱动，进一步拓展业务边界、完善服务矩阵，持续提升在行业内的综合竞争力与市场影
响力。一方面，公司积极推动存量PM项目向IFM延伸升级，围绕服务体系升级、运营能力提升、专业团队建
设等方面持续发力，优化客户体验，创造新的价值。另一方面，公司积极推进重大资产重组进程，借此加速
切入高增长综合设施管理（IFM）赛道，并进一步完善业务版图与全国化布局。
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