经营分析☆ ◇002968 新大正 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 17.23亿 99.86 2.18亿 99.19 12.65
其他业务(行业) 237.13万 0.14 177.11万 0.81 74.69
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 15.44亿 89.50 1.83亿 83.21 11.84
城市服务(产品) 1.27亿 7.37 1883.02万 8.57 14.80
创新业务(产品) 5154.31万 2.99 1629.70万 7.42 31.62
其他业务(产品) 237.13万 0.14 177.11万 0.81 74.69
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.80亿 33.61 9056.90万 41.22 15.62
其他地区(地区) 3.32亿 19.26 --- --- ---
四川(地区) 1.36亿 7.86 1579.25万 7.19 11.65
广东(地区) 1.22亿 7.09 --- --- ---
云南(地区) 1.12亿 6.50 --- --- ---
北京(地区) 1.02亿 5.89 --- --- ---
江苏(地区) 8926.97万 5.17 --- --- ---
贵州(地区) 8559.72万 4.96 --- --- ---
湖北(地区) 6308.66万 3.66 --- --- ---
湖南(地区) 5546.05万 3.21 --- --- ---
河南(地区) 4811.96万 2.79 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 31.25亿 99.94 3.99亿 99.59 12.77
其他业务(行业) 180.33万 0.06 164.01万 0.41 90.95
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 27.49亿 87.90 3.24亿 80.86 11.79
城市服务(产品) 2.63亿 8.41 3781.96万 9.44 14.39
创新业务(产品) 1.14亿 3.64 3725.33万 9.29 32.77
其他业务(产品) 180.33万 0.06 164.01万 0.41 90.95
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 10.94亿 34.98 1.71亿 42.66 15.63
其他地区(地区) 5.46亿 17.48 --- --- ---
四川(地区) 3.21亿 10.25 4126.13万 10.29 12.87
广东(地区) 1.91亿 6.11 --- --- ---
北京(地区) 1.84亿 5.89 --- --- ---
云南(地区) 1.80亿 5.75 --- --- ---
贵州(地区) 1.68亿 5.36 --- --- ---
江苏(地区) 1.52亿 4.87 --- --- ---
湖北(地区) 1.12亿 3.57 --- --- ---
河南(地区) 9231.85万 2.95 --- --- ---
湖南(地区) 8696.56万 2.78 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 14.75亿 99.96 2.17亿 99.75 14.73
其他业务(行业) 54.16万 0.04 54.16万 0.25 100.00
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 13.29亿 90.09 1.83亿 84.25 13.81
城市服务(产品) 8309.61万 5.63 1205.76万 5.54 14.51
创新业务(产品) 6263.76万 4.25 2170.86万 9.97 34.66
其他业务(产品) 54.16万 0.04 54.16万 0.25 100.00
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.22亿 35.35 8780.54万 40.32 16.83
其他地区(地区) 2.46亿 16.70 --- --- ---
四川(地区) 1.59亿 10.77 2123.18万 9.75 13.36
北京(地区) 1.00亿 6.80 --- --- ---
广东(地区) 8476.26万 5.75 --- --- ---
贵州(地区) 8177.05万 5.54 --- --- ---
江苏(地区) 7404.17万 5.02 --- --- ---
云南(地区) 6896.00万 4.67 --- --- ---
湖北(地区) 5101.82万 3.46 --- --- ---
河南(地区) 4799.85万 3.25 --- --- ---
浙江(地区) 3958.22万 2.68 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 25.97亿 99.95 4.19亿 99.70 16.14
其他业务(行业) 128.59万 0.05 125.53万 0.30 97.62
─────────────────────────────────────────────────
基础物业(产品) 24.05亿 92.56 3.65亿 86.93 15.19
创新服务(产品) 9946.71万 3.83 3923.66万 9.34 39.45
城市服务(产品) 9245.42万 3.56 1444.62万 3.44 15.63
其他业务(产品) 128.59万 0.05 125.53万 0.30 97.62
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 10.38亿 39.96 2.05亿 48.79 19.75
其他地区(地区) 3.60亿 13.86 --- --- ---
四川(地区) 3.34亿 12.87 4598.15万 10.94 13.75
北京(地区) 1.71亿 6.58 --- --- ---
贵州(地区) 1.47亿 5.65 --- --- ---
广东(地区) 1.23亿 4.74 --- --- ---
江苏(地区) 1.20亿 4.62 --- --- ---
湖北(地区) 9492.94万 3.65 --- --- ---
浙江(地区) 8338.71万 3.21 --- --- ---
河南(地区) 6555.01万 2.52 --- --- ---
河北(地区) 6079.62万 2.34 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 25.98亿 100.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售3.00亿元，占营业收入的9.60%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 10997.49│ 3.52│
│客户二 │ 5359.86│ 1.71│
│客户三 │ 5237.35│ 1.67│
│客户四 │ 4600.07│ 1.47│
│客户五 │ 3855.12│ 1.23│
│合计 │ 30049.90│ 9.60│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购1.49亿元，占总采购额的18.05%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 7247.81│ 8.78│
│供应商二 │ 2298.66│ 2.78│
│供应商三 │ 2227.25│ 2.70│
│供应商四 │ 1639.80│ 1.99│
│供应商五 │ 1489.16│ 1.80│
│合计 │ 14902.68│ 18.05│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务及产品
公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑
与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造
价值和优质服务体验。
报告期内，公司根据“五五”战略规划，以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版
图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，联动发展。
1、主要产品介绍
（1）基础物业
主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物
业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心来源，也是创新服务快速孵化的“培
育地”和城市服务快速发展的“试验田”。
（2）城市服务
主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务
产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市服务将作为公司
新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。
（3）创新服务
主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分
产品，作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础服务及城市服务快速发展。
2、主要业态介绍
五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领；办公及公共业态、医养业态
规模发展；商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。
（1）航空物业
航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承
诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为客户提供
含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。
（2）学校物业
学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管理及与校园生活
配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托
综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育
人需求。
（3）办公及公共物业
公共物业涵盖的物业服务类型丰富，包括为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业
化、规范化、标准化的物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的“三高”办公物业典范。以及
涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保一服”在内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体
验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等。
（4）医养物业
医养物业主要致力于提供医养结合的医疗保障服务，为医院、养老服务机构提供基础服务、专业陪护服
务、专项养护服务、设备能源管理、医院餐饮服务等特色医辅服务，深拓医养物业服务领地，创新管理模式
，精研服务品质，共创新时代美好生活。
（5）商住物业
商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、公
租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，提供
整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关
怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。
（二）公司现有经营模式
1、采购模式
公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安封专项物业服务和
各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相对稳定、
降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。
2、销售模式
公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户。近年来，随着公司上市后拓宽了经营渠
道，通过收并购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。
二、核心竞争力分析
（一）差异化的战略定位优势
公司成立于1998年，成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定位，历
经20余年发展，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目。公司
深耕公建物业20余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，
现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。
（二）市场化优势
公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使得公
司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快速发展；
人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人
才，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对
组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化
发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的
服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型升级。同时，公司作为第三方物
业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖
广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明
化、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开
招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。
（三）人员与组织优势
公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰
富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002
年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平
，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布
局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。同时，公司建立了完善的培训
体系，拥有面向中高管、在职项目经理、储备项目经理、管培生等一系列人才培养机制，为员工创造职后再
教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事长王宣女
士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进步等各方
面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员
工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。
（四）标准化优势
公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管理体
系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等八大管理体系认证
，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于2008年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务
流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研
究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，商务楼宇
、公共租赁房、高校的物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头编制《机场航站楼物业服务规范》团体标
准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，成为中国物业管理协会标准化工作
委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司
通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项
目服务品质和服务质量。
（五）品牌优势
公司作为第三方物业专业公司，公司综合实力位于重庆物业管理行业第2名、中国物业服务百强企业前1
2名，是重庆市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位
、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。获得“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“
中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业”“社会责任企业奖”“重庆市企业创新奖
”“2023重庆民营企业100强”等荣誉。公司于2019年12月3日在深圳证券交易所挂牌上市后，成为重庆第一
家、国内第二家登陆A股市场的物业服务企业。公司在业务覆盖的主要区域，已具有较强的品牌影响力，上
市后品牌效力及知名度得到进一步提升，品牌优势对公司的市场拓展起到了积极的影响。
（六）服务能力优势
客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，再做大正人”，
切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成了客户至上
的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提
供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事
件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自1998年成立至今，通过不断更新与优化服务，
沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。
三、主营业务分析
（一）报告期内主要经营情况
2024年上半年，在宏观经济、上游房地产等外部因素影响下，市场增量供应减少，物业管理行业规模增
速显著放缓，存量市场竞争加剧，行业整体回归微利经营模式。报告期内，公司正式启动组织数字化转型战
略，强化管理工作提质增效，着力推动从规模化发展到高品质发展的转型升级。
1、开展组织数字化转型，重构组织运行机能
基于公司当前组织快速发展的需要及未来前瞻的考虑，公司计划自2024年起通过三年时间来推动组织的
整体数字化转型，来解决组织的管理和发展问题。根据数字化转型战略的规划，公司在上半年与飞书合作上
线“易呼码”系统，平稳有序的完成了大部分功能/应用的系统迁移，并进行了必要的系统集成和优化工作
，目前已能满足基础功能100%日常使用，初步打通了现有的信息化系统，构建了统一的数字化平台。期间公
司开展140余场专项培训，并举办数字化先行官等推广活动，帮助员工快速熟练掌握“易呼码”使用的基础
功能，目前公司全员已切换使用新系统，4万余名项目一线及职能部门员工激活使用“易呼码”，激活率超
过90%，全面实现办公协同数字化。
2、提质增效稳健经营，推动高质量发展
在高质量发展指引下，公司从夯实根基，回经营本质的角度出发，重视管理基础的完善和优化，持续在
标准化建设领域精耕细作、开拓创新，在管物业服务中心均实现了企业标准的落地，服务标准化在全国项目
可复制、可践行，实现品质提升。报告期内，公司持续强化标杆打造和项目标准化运营，103个Ⅰ级项目已
全部启动标准化落地工作，学校和办公项目试点效果显著，2020年至今培育创建标杆项目近20个，其中包括
中国地质大学未来城校区（报告期内荣获“2024中国标杆物业服务项目-中国地质大学未来城小区”奖项）
、深创投广场（报告期内荣获“2023年度公共服务项目”奖项）等全国重点项目。同时，公司通过体系化推
进客户调研，对重点项目加强现场硬件及服务形象提升，对续约项目加强品质提升，落地专项品质提升计划
，实现了品质检查全覆盖。
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