经营分析☆ ◇002968 新大正 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 30.09亿 99.84 3.66亿 98.83 12.16
其他业务(行业) 484.63万 0.16 431.90万 1.17 89.12
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 26.12亿 86.66 2.78亿 75.16 10.65
城市服务(产品) 2.67亿 8.87 4830.65万 13.05 18.08
创新业务(产品) 1.30亿 4.31 3929.10万 10.62 30.27
其他业务(产品) 484.63万 0.16 431.90万 1.17 89.12
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 10.32亿 34.25 1.36亿 36.87 13.22
其他地区(地区) 9.30亿 30.87 --- --- ---
广东(地区) 2.49亿 8.26 3024.02万 8.17 12.16
四川(地区) 2.34亿 7.76 --- --- ---
云南(地区) 2.11亿 7.00 4093.71万 11.06 19.42
北京(地区) 2.00亿 6.62 --- --- ---
江苏(地区) 1.58亿 5.25 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 15.01亿 99.87 2.03亿 99.20 13.55
其他业务(行业) 189.10万 0.13 163.85万 0.80 86.65
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 13.19亿 87.79 1.65亿 80.24 12.47
城市服务(产品) 1.24亿 8.22 2098.09万 10.23 16.97
创新业务(产品) 5802.90万 3.86 1790.13万 8.73 30.85
其他业务(产品) 189.10万 0.13 163.85万 0.80 86.65
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.36亿 35.68 8787.83万 42.85 16.39
其他地区(地区) 4.58亿 30.47 --- --- ---
广东(地区) 1.22亿 8.15 --- --- ---
四川(地区) 1.20亿 7.99 --- --- ---
云南(地区) 9393.25万 6.25 --- --- ---
北京(地区) 9362.22万 6.23 --- --- ---
江苏(地区) 7862.32万 5.23 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 33.85亿 99.93 3.94亿 99.41 11.63
其他业务(行业) 243.76万 0.07 234.27万 0.59 96.11
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 29.75亿 87.83 3.22亿 81.24 10.81
城市服务(产品) 2.89亿 8.53 3412.04万 8.62 11.81
创新业务(产品) 1.21亿 3.57 3778.27万 9.54 31.26
其他业务(产品) 243.76万 0.07 234.27万 0.59 96.11
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 11.64亿 34.36 1.72亿 43.38 14.75
其他地区(地区) 10.91亿 32.22 --- --- ---
四川(地区) 2.84亿 8.37 3407.56万 8.61 12.02
广东(地区) 2.49亿 7.36 --- --- ---
云南(地区) 2.17亿 6.40 --- --- ---
北京(地区) 2.07亿 6.10 --- --- ---
江苏(地区) 1.75亿 5.18 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 17.23亿 99.86 2.18亿 99.19 12.65
其他业务(行业) 237.13万 0.14 177.11万 0.81 74.69
─────────────────────────────────────────────────
基础业务(产品) 15.44亿 89.50 1.83亿 83.21 11.84
城市服务(产品) 1.27亿 7.37 1883.02万 8.57 14.80
创新业务(产品) 5154.31万 2.99 1629.70万 7.42 31.62
其他业务(产品) 237.13万 0.14 177.11万 0.81 74.69
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.80亿 33.61 9056.90万 41.22 15.62
其他地区(地区) 3.32亿 19.26 --- --- ---
四川(地区) 1.36亿 7.86 1579.25万 7.19 11.65
广东(地区) 1.22亿 7.09 --- --- ---
云南(地区) 1.12亿 6.50 --- --- ---
北京(地区) 1.02亿 5.89 --- --- ---
江苏(地区) 8926.97万 5.17 --- --- ---
贵州(地区) 8559.72万 4.96 --- --- ---
湖北(地区) 6308.66万 3.66 --- --- ---
湖南(地区) 5546.05万 3.21 --- --- ---
河南(地区) 4811.96万 2.79 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售2.49亿元，占营业收入的8.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 6112.97│ 2.03│
│客户二 │ 4978.86│ 1.65│
│客户三 │ 4913.05│ 1.63│
│客户四 │ 4519.08│ 1.50│
│客户五 │ 4379.89│ 1.45│
│合计 │ 24903.85│ 8.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.38亿元，占总采购额的25.60%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 9704.00│ 10.42│
│供应商二 │ 6414.28│ 6.89│
│供应商三 │ 3791.31│ 4.07│
│供应商四 │ 2082.17│ 2.24│
│供应商五 │ 1853.98│ 1.99│
│合计 │ 23845.74│ 25.60│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务及产品
公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑
与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造
价值和优质服务体验。
报告期内，公司根据“五五”战略规划，以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版
图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，联动发展。
1、主要产品介绍
（1）基础物业
主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物
业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心来源，也是创新服务快速孵化的“培
育地”和城市服务快速发展的“试验田”。
（2）城市服务
主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务
产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市服务将作为公司
新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。
（3）创新服务
主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分
产品，作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础服务及城市服务快速发展。
2、主要业态介绍
五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领；办公及公共业态、医养业态
规模发展；商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。
（1）航空物业
航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承
诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为客户提供
含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。
（2）学校物业
学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管理及与校园生活
配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托
综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育
人需求。
（3）公共物业
公共物业涵盖的物业服务类型丰富，涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保一服”在内的
各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供资源管理服务、
运营管理服务、智慧园区打造等，为医养提供院感安全、防控、临床支持等。
（4）办公物业
办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物业
管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的办公物业典范。办公物业提供含“四保一服”在内的各类
政务会议服务、商务接待服务、餐饮服务等办公特色服务。
（5）商住物业
商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、公
租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，提供
整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关
怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。
（二）公司现有经营模式
1、采购模式
公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安等专项物业服务和
各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相对稳定、
降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。
2、销售模式
公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户。公司上市后拓宽了经营渠道，通过收并
购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，中国物业管理行业管理规模持续增长，但增长动能发生结构性转变。住宅物业增量持续收窄，
非住宅业态及综合设施管理（IFM）服务快速崛起，成为行业新增长引擎。其中IFM市场需求规模持续扩大，
增速显著高于传统物业管理，成为行业拓展的重点方向。
报告期内，物业管理行业受存量市场激烈竞争及人力成本刚性上涨等因素影响，整体经营业绩承压。面
对市场环境变化，物企普遍聚焦服务品质提升与内部管理优化，从规模扩张转向存量深耕，同时科技赋能成
为行业共识，部分物企着力推进机器人等智能化应用场景落地，持续推动行业向数字化、智能化方向升级发
展。
政策层面，国家持续推进物业服务价格机制改革，倡导优质优价的市场化服务导向。同时，行业监管体
系随之持续完善，对合规运营的要求日趋严格，进一步推动物企提升规范化、精细化运营管理水平，推动行
业步入长期良性发展轨道。
三、核心竞争力分析
（一）品牌优势
公司作为第三方物业专业公司，综合实力位于中国物业服务百强企业前12名，是重庆市物业管理协会会
长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值
主席单位。获得“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中
国交通枢纽物业服务领先企业”“社会责任企业奖”“2024年度全国巾帼文明岗”“重庆市企业创新奖”“
2025重庆民营企业100强”“重庆市优秀民营企业”荣誉。公司于2019年12月3日在深圳证券交易所挂牌上市
后，成为重庆第一家、国内第二家登陆A股市场的物业服务企业。公司在业务覆盖的主要区域，已具有较强
的品牌影响力，上市后品牌效力及知名度得到进一步提升，期间防控成效更是在社会中形成了良好的口碑效
应。品牌优势对公司的市场拓展起到了积极的影响。
（二）差异化的战略定位优势
公司成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定位，历经20余年发展，
已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目。公司深耕公建物业多
年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规
模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。
（三）市场化优势
公司是西南地区最早一批成立的物业企业，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使得公司
管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快速发展；人
才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才
，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对组
织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发
展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服
务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型升级。同时，公司作为第三方物业
，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广
、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明化
、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开招
投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。
（四）人员与组织优势
公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰
富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002
年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平
，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布
局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司实施的限制性股票、城市
合伙人等激励计划，利于进一步建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才，充分调动公司中高层
干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起。同时，公司建立了
完善的培训体系，拥有“宝塔山计划”“翼虎特训营”“朱雀计划”“能量星”等人才培养机制，为员工创
造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事
长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进
步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构
、提升员工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。
（五）标准化优势
公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管理体
系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等八大管理体系认证
，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于2008年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务
流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研
究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，高校、党
政机关、商务楼宇、公共租赁房等物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头《优质服务原则与模型》及参
与《设施管理基准比较分析指南》《设施管理信息化管理指南》等国家标准的编制，牵头编制《机场航站楼
物业服务规范》《物业服务会议服务规范》等团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标
准化示范单位”，成为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家
委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推
广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。
（六）服务能力优势
客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，再做大正人”，
切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成了客户至上
的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提
供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事
件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自1998年成立至今，通过不断更新与优化服务，
沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。公司着力推动数字化变革，构建了跨系
统的统一数字化平台，实现了从战略管控到一线执行的数字化贯通，有效提升服务品质与运营质效，打造为
客户持续创造价值的专业能力，将数字化能力转化为业务增长引擎。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，面对复杂多变的外部经营环境，公司管理层审慎研判市场形势，坚守稳健经营的核心理念，
统筹推进各项经营管理工作，主动适应市场变化，着力打造不受环境影响的经营能力。公司积极通过产品打
造、结构优化等举措提升经营质效，通过持续优化服务品质不断提升客户服务体验，夯实存量项目合作基础
，超额完成年初既定新开发市拓目标。同时通过主动优化项目结构，有序退出低质效、高风险项目，来提升
未来业务整体盈利质量与可持续发展能力。
公司2023年12月召开的五五战略回顾暨2024年经营计划研讨会，开始筹划探讨向综合设施管理服务商转
型，通过数年的能力搭建，围绕服务体系升级、运营能力提升、专业团队建设等方面持续发力，已经具备了
较好的承接基础。在此基础上，公司将收购嘉信立恒FM相关业务作为重要战略布局，稳步推进各项整合工作
，充分借鉴其在相关领域的资源优势、技术积累与成熟运营经验，实现双方资源互补、协同发展。通过内生
能力提升与外延战略整合双轮驱动，公司进一步拓展业务边界、完善服务矩阵，持续提升在行业内的综合竞
争力与市场影响力。
报告期内，在全体员工的共同努力下，各项经营工作有序推进，核心业务稳步运营，转型升级举措落地
见效，收购整合与数智化变革推进取得阶段性进展。公司始终保持战略定力，既立足当下做好风险防控与经
营提质，也着眼长远布局未来发展，不断夯实业务基础、提升核心竞争力，努力实现公司经营的持续健康发
展，切实增厚全体股东价值。
●未来展望:
报告期内，面对复杂多变的外部经营环境，公司管理层审慎研判市场形势，坚守稳健经营的核心理念，
统筹推进各项经营管理工作，主动适应市场变化，着力打造不受环境影响的经营能力。公司积极通过产品打
造、结构优化等举措提升经营质效，通过持续优化服务品质不断提升客户服务体验，夯实存量项目合作基础
，超额完成年初既定新开发市拓目标。同时通过主动优化项目结构，有序退出低质效、高风险项目，来提升
未来业务整体盈利质量与可持续发展能力。
公司2023年12月召开的五五战略回顾暨2024年经营计划研讨会，开始筹划探讨向综合设施管理服务商转
型，通过数年的能力搭建，围绕服务体系升级、运营能力提升、专业团队建设等方面持续发力，已经具备了
较好的承接基础。在此基础上，公司将收购嘉信立恒FM相关业务作为重要战略布局，稳步推进各项整合工作
，充分借鉴其在相关领域的资源优势、技术积累与成熟运营经验，实现双方资源互补、协同发展。通过内生
能力提升与外延战略整合双轮驱动，公司进一步拓展业务边界、完善服务矩阵，持续提升在行业内的综合竞
争力与市场影响力。
报告期内，在全体员工的共同努力下，各项经营工作有序推进，核心业务稳步运营，转型升级举措落地
见效，收购整合与数智化变革推进取得阶段性进展。公司始终保持战略定力，既立足当下做好风险防控与经
营提质，也着眼长远布局未来发展，不断夯实业务基础、提升核心竞争力，努力实现公司经营的持续健康发
展，切实增厚全体股东价值。
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