经营分析☆ ◇300917 特发服务 更新日期：2026-09-09◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
综合物业管理服务、政务服务、增值服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 12.68亿 84.32 1.25亿 73.53 9.89
增值服务(产品) 1.17亿 7.81 2935.45万 17.21 25.01
政务服务(产品) 1.16亿 7.74 1497.76万 8.78 12.88
其他业务(产品) 206.43万 0.14 82.35万 0.48 39.89
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 5.85亿 38.89 7843.38万 45.98 13.42
华东(地区) 3.79亿 25.19 3042.75万 17.84 8.03
西南(地区) 2.19亿 14.55 1772.83万 10.39 8.11
华中(地区) 1.99亿 13.22 2718.69万 15.94 13.68
华北(地区) 1.03亿 6.85 1497.15万 8.78 14.54
海外(地区) 1020.30万 0.68 131.77万 0.77 12.92
东北(地区) 945.28万 0.63 51.90万 0.30 5.49
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(行业) 29.69亿 99.88 3.52亿 99.88 11.86
其他收入(行业) 359.18万 0.12 42.12万 0.12 11.73
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 24.25亿 81.60 1.94亿 55.07 8.00
增值服务(产品) 2.80亿 9.42 1.24亿 35.27 44.41
政务服务(产品) 2.64亿 8.87 3363.85万 9.54 12.77
其他收入(产品) 359.18万 0.12 42.12万 0.12 11.73
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 12.31亿 41.41 2.11亿 59.90 17.15
华东(地区) 7.08亿 23.83 4374.37万 12.41 6.18
西南(地区) 4.18亿 14.05 3764.16万 10.68 9.01
华中(地区) 4.03亿 13.55 4397.44万 12.48 10.92
华北(地区) 1.89亿 6.35 1399.39万 3.97 7.41
海外(地区) 1531.05万 0.52 103.77万 0.29 6.78
东北(地区) 845.47万 0.28 96.21万 0.27 11.38
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 29.72亿 100.00 3.52亿 100.00 11.86
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 11.71亿 84.05 1.14亿 72.91 9.75
政务服务(产品) 1.41亿 10.10 1833.33万 11.70 13.03
增值服务(产品) 8041.21万 5.77 2483.80万 15.85 30.89
其他业务(产品) 108.91万 0.08 -72.91万 -0.47 -66.95
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 5.49亿 39.41 8891.83万 56.76 16.19
华东(地区) 3.59亿 25.78 2277.02万 14.53 6.34
西南(地区) 2.08亿 14.91 1749.11万 11.16 8.42
华中(地区) 1.95亿 13.96 2057.71万 13.13 10.58
华北(地区) 7406.31万 5.32 660.91万 4.22 8.92
海外(地区) 717.88万 0.52 -9.20万 -0.06 -1.28
东北(地区) 140.68万 0.10 38.84万 0.25 27.61
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 13.93亿 100.00 1.57亿 100.00 11.24
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 28.63亿 99.97 3.37亿 99.92 11.77
其他业务(行业) 80.62万 0.03 27.10万 0.08 33.62
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 23.64亿 82.55 1.93亿 57.09 8.15
政务服务(产品) 2.86亿 10.00 3802.75万 11.27 13.28
增值服务(产品) 2.12亿 7.42 1.06亿 31.55 50.09
其他业务收入(产品) 80.62万 0.03 27.10万 0.08 33.62
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 12.97亿 45.30 1.85亿 54.93 14.28
华东(地区) 6.42亿 22.41 3911.73万 11.60 6.10
华中(地区) 4.31亿 15.05 5112.89万 15.16 11.86
西南(地区) 3.61亿 12.60 3063.44万 9.08 8.49
华北(地区) 1.15亿 4.03 1568.97万 4.65 13.59
海外(地区) 1337.22万 0.47 214.32万 0.64 16.03
东北(地区) 255.30万 0.09 41.19万 0.12 16.13
西北(地区) 134.62万 0.05 11.89万 0.04 8.83
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 28.64亿 100.00 3.35亿 99.22 11.69
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售15.01亿元，占营业收入的50.50%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 75798.81│ 25.50│
│第二名 │ 33653.71│ 11.32│
│第三名 │ 25876.03│ 8.71│
│第四名 │ 11113.47│ 3.74│
│第五名 │ 3650.72│ 1.23│
│合计 │ 150092.75│ 50.50│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购4.70亿元，占总采购额的34.01%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳市特发建设服务有限公司 │ 29424.91│ 21.31│
│乐山市瑞通人力资源有限公司 │ 10245.73│ 7.42│
│广州晶东贸易有限公司 │ 2533.28│ 1.83│
│中都卫保安服务（北京）有限公司 │ 2526.47│ 1.83│
│深圳市统御后勤服务有限公司 │ 2238.97│ 1.62│
│合计 │ 46969.37│ 34.01│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务
公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不
断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全生命周期的服务需求。报告期内，公司已形成
以综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同并进的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业
务范畴：
1.综合物业管理服务
公司聚焦综合物业管理服务，构建以综合设施管理服务（IFM）为主导的业务体系，协同公共物业服务
、数据中心运维服务、商业物业服务、文旅物业服务及住宅物业服务等多元板块，形成业态互补、资源整合
的发展格局。
（1）综合设施管理服务（IFM）
公司综合设施管理服务（IFM）主要面向企业自建或租赁总部型园区、高端精密制造园区、水电站能源
生产园区等服务场景，提供的服务内容包括设施设备全生命周期管理、安全消防管理、环境绿化服务、综合
客户服务、空间运营、车辆租赁、会务培训等，代表性项目包括华为多个城市自有基地、字节跳动杭州未来
科技城园区、国家能源集团大渡河流域水电站等，项目分布于深圳、杭州、武汉、上海、东莞、廊坊等地。
（2）公共物业服务
公司为政府机关、军队营区、口岸、医院、学校等公共物业服务场景提供包括秩序维护、保洁绿化、设
备设施管理、医疗辅助及陪护等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务、北京大学深圳医院、深圳国际交
流书院项目等。
（3）数据中心运维服务
公司为大型数据中心提供设施设备的全生命周期管理，涵盖前期介入、承接查验、基础设施运维、IT系
统运维、能源管理等“一揽子”综合管理服务，为地方国企、通信行业类企业等在全国的数据中心提供专业
运维保障，确保数据中心安全、稳定、高效运行。
（4）商业物业服务
公司为写字楼、商办综合体、酒店、公寓等商业物业服务场景提供包括前期介入及接管验收、客户入住
、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目有
特力水贝珠宝大厦、特力金钻大厦、亲橙里商业、安朴酒店、阿里未来酒店等，服务项目分布于深圳、杭州
、青岛等地。
（5）文旅物业服务
公司为旅游景区、文化场馆、公园绿道等服务场景提供秩序维护、保洁绿化、设施维护修缮、安全生产
、客户服务、海滨游乐、餐商服务、其他岗位服务业务外包以及开展节日氛围营造、三防应急等专项服务。
代表性项目有国家5A级旅游景区安仁古镇、小梅沙海洋世界和旅游运营中心等。
（6）住宅物业服务
公司为住宅小区、公共住房、案场等服务场景提供包括前期介入及接管验收、案场服务、公共住房选房
看房、业主入伙服务、装修管理、客户服务、环境服务、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务内容。
代表性项目有深圳市龙岗区特发天鹅湖畔、龙华区特发和平里、龙岗区安居回龙雅苑等。
2.政务服务
公司政务服务业务主要面向省、市、区级政务服务大厅，提供综合窗口受理、帮办代办、档案管理、人
力资源服务、信息化运营等专业化服务。公司深耕政务服务领域多年，已在湖北、山东、广东、天津、河南
、山西等省（市）承接多项政务服务项目，业务覆盖20余个主要城市，并在项目专业化打造、服务标准化建
设等方面逐步构建起完善的业务模式。
此外，公司还提供软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑及配套的信息化产品服务，同时面向党委
、政府职能部门提供档案管理、大型会务接待等定制化服务。
3.增值服务
公司提供的增值服务主要包括商务咨询、高端接待、大型活动策划组织、资产受托管理、小型物业工程
、设备维修维护等。报告期内，公司不仅与多家合作商在小型物业工程服务领域达成深度合作，更在智能环
境能效调控、空间智慧化运维等创新领域积极探索实践，落地了多项兼具技术前瞻性与实用价值的解决方案
。
（二）报告期内公司所处行业情况
2026年为国内物业服务行业转型升级的关键之年，整体进入存量竞争、结构优化、提质增效的深度调整
阶段。
政策层面，2026年物业服务行业战略定位实现系统性升级，顶层设计持续完善。2026年3月，“实施物
业服务质量提升行动”首次写入全国政府工作报告，物业服务正式锚定民生保障、基层治理双重核心定位。
同时，物业服务行业被正式纳入国家“十五五”规划战略顶层设计，纲要明确提出推进物业服务质量提升行
动。2026年5月，国务院印发首部国家级城市更新专项规划《城市更新“十五五”规划》，将物业服务质量
提升行动列为全国14项重大工程之一，正式确立“物业服务质量提升”为“十五五”期间行业发展的核心主
线，为行业长期规范化、品质化发展奠定坚实政策基础。
市场格局与资本市场层面，2026年上半年物业行业资本市场呈现显著收缩态势。市场加速淘汰低效、弱
盈利、高风险主体，行业集中度与优质企业稀缺性持续提升。同时，数字化转型从行业差异化竞争优势转变
为企业的基础门槛，规模化、体系化的数字化落地能力成为物业企业降本增效、夯实运营底盘的必备能力。
经营层面，行业整体处于转型阵痛期，短期经营压力较为突出。受运营成本刚性上涨、关联房地产风险
传导等多重因素影响，行业整体利润水平承压。但从长期发展基本面来看，行业成长底盘仍坚实。2026年，
物业管理的服务边界将进一步从社区场景延伸至城市公共服务领域。在“城市三分建七分管”的治理理念下
，地方政府持续推动城市服务外包，物业企业凭借标准化的服务能力、成熟的运营体系，逐步承接市政环卫
、公共设施运维、城市更新片区管理、应急保障等公共服务业务，物业企业正在成为城市精细化治理的重要
参与者。
在此背景下，具备强韧性业务结构、优质项目储备、稳健现金流、数字化运营能力的行业优质企业，将
持续受益于行业转型红利，凭借深厚的经营护城河实现稳健可持续发展，市场集中度有望进一步向头部及优
质企业集中。
（三）报告期内公司经营情况
报告期内，公司紧扣高质量发展核心主线，在内外多重挑战下，统筹落地各项重点工作，持续落实“深
耕主业与多元协同”发展战略，整体经营保持稳中有升，发展质效稳步向好。
2026年上半年，公司实现营业收入15.03亿元，同比增长7.9%；利润总额9,405.15万元，同比增长7.27%
；归属于上市公司股东的净利润6,405.80万元，同比增长8.31%。
1.稳存拓新攻坚市场，精准布局夯实底盘
报告期内，面对行业存量竞争加剧、新增项目拓展难度上升的市场形势，公司秉持“稳存量、拓增量”
经营思路，聚焦互联网头部科技企业、半导体产业、军队、医院、高校等细分领域，持续优化业务项目结构
、精进项目运营质量，顺利完成华为、阿里巴巴等重点项目续约工作，夯实经营基本盘。报告期内，公司市
场拓展取得实质性突破，先后落地哔哩哔哩滨江职场物业项目、四川外国语大学校园物业服务项目、深圳市
宝安区人民医院物业项目等，进一步优化全域布局，全面提升增量突破能力。
2.数智驱动提质增效，推进信息化全域升级
公司紧扣行业数智化应用趋势，根据实际运营管理需求推动各数智化系统建设与迭代升级，以数智赋能
提质增效。一是升级智慧物业安全生产管理系统，优化突发事件线上报送与留痕溯源功能，完善安全应急数
字化管控体系。二是深化医院物业项目数智化应用落地，打造医院智慧卫生间应用，实现卫生间环境状态、
耗材补给及设备的智能运维，提升服务品质，同时建设上线医废信息化系统及配套设备，构建医疗废弃物分
类、转运、暂存、溯源全闭环数字化管控体系。三是深化内控管理平台支撑效能，提升内部审批流程效率。
推进合同管理信息化系统迭代升级，完善业财一体化管理信息平台功能，推动业务财务数据深度融合，进一
步提升了企业内控管理水平。
3.压实安全管控责任，筑牢安全生产坚固防线
报告期内，公司安全生产形势平稳，未发生安全生产责任事故。一是常态化组织安全隐患检查、安全教
育培训、专项培训及应急演练，全面提升全员安全履职能力。依托安全生产月开展专项实战演练，建立极端
天气分级预警机制。二是强化薄弱项目驻场帮扶和穿透式监管，补齐基层安全短板。同时，针对人员密集、
场景复杂、突发事件偶有发生的现状，进一步细化现场安全管控细则、规范作业流程、堵塞管理漏洞，全方
位防范化解各类突发性安全风险，持续夯实安全生产稳定根基。
4.完善品质管理体系，筑牢服务核心根基
公司坚持品质为本，持续完善标准化服务规范与现场管控体系。严格落实“总部专项检查+项目自检+抽
检”的三级质量检查管理制度，现场服务品质持续改善。报告期内，顺利通过信息安全、资产管理、食品安
全等6项体系年审认证，规范化运营保障能力持续加固。此外，全面推行可视化服务培训，实现标准培训全
覆盖。围绕公司三大主营业务、14类细分业态管理需求，编制印发年度服务标准体系蓝图及配套文件，构建
全覆盖、可落地、可考核的标准化服务体系，持续提升客户满意度与市场口碑。
5.建强人才队伍，激活内生动力
公司深入践行人才强企战略，全方位强化人才引育留用。一是拓宽招聘渠道，整合社招、校招、猎头资
源，有效保障各业务板块人力需求。二是常态化开展轮岗、中层挂职锻炼，完善线上数字化学习平台建设，
搭建分层分类培育体系，提升员工复合型履职能力。三是优化薪酬绩效管理体系，修订下属经营单位考核、
薪酬管理等相关制度，在科学管控人力成本的前提下兼顾激励性与公平性，充分调动员工干事创业积极性。
四是常态化组织开展“乐享一嗑”人文关怀活动；持续优化社保缴存管理，同时为部分基层员工投保雇主责
任险等商业补充保险，夯实员工职业风险保障。
6.强化精益管理，多措并举提质效
公司聚焦资金、成本、回款三大关键环节，持续提升精细化经营水平。在资金管理方面，搭建跨行资金
池，统筹盘活各板块分散闲置资金，提升资金整体使用效益。在成本管控方面，编制项目成本地图，细化成
本分项核算标准，梳理低效支出、压缩冗余费用，推动降本增效落地见效。在回款管理方面，持续完善“预
防-监控-处置”全流程督导及预警闭环管理体系，定期开展应收账款专项分析研判，聚焦重点账款、问题企
业分类施策，通过专项督办、法务介入、法律维权等多种方式加速逾期账款回收，高效盘活企业流动资金，
有效筑牢坏账风险防控防线，持续优化公司经营现金流结构与质量。
二、核心竞争力分析
（一）国企背景
公司作为具有国企背景的上市物业管理企业，始终秉持稳健经营的发展理念，注重法人治理的规范与完
善，持续建立健全内控机制，有效防范化解内外部风险，保障投资者利益。在业务拓展方面，公司依托国有
企业在资源整合、政策研判、信誉背书、社会责任践行等方面的独特优势，以“全业态协同、技术引领、高
效运营、优质服务”为核心发展方向，不断夯实运营管理能力与服务保障水平，能够为客户提供更具稳定性
、合规性与战略协同性的综合物业服务，更易获得客户的认可和信任，从而增加项目合作机会、提高合作成
功率。
（二）高度市场化运营
公司凭借卓越的服务能力和专业素养，与华为、阿里巴巴、字节跳动、小红书、国家电网等领先企业建
立了长期稳定的合作关系。这些优质客户不仅具备强履约能力和稳定的业务需求，还在客户获取、品牌信誉
和行业影响力等方面为公司带来了显著的示范效应。同时，其对服务质量的高标准不断推动公司优化服务流
程与运营体系，为持续拓展市场和提升综合竞争力奠定了坚实基础。
自成立以来，公司聚焦第三方市场，项目主要通过公开招投标获得，关联方交易占比较低，展现出高度
市场化的运营能力与资源独立性。同时，公司组建了专业化市场运营团队，建立科学、高效的运营管理体系
，提升对市场变化的响应能力，为公司在多元化业态布局中实现经营规模的持续扩大与业绩的稳步增长提供
了坚实支撑。
（三）多业态综合运营能力
公司具备强大的多业态综合运营能力，已构建全域化服务场景布局。综合设施管理（IFM）、数据中心
运维、公共物业服务、政务服务等业态实现协同联动、资源互通，可一站式承接各类场景服务需求，有效提
升服务效率、降低协调成本。依托成熟的全业态运营经验，公司能快速响应多维度需求，综合服务能力突出
。
（四）园区服务能力
公司所从事的园区一体化综合设施管理（IFM）有着一定的准入门槛，对从业人员的综合素质和能力也
有着专业的要求。公司凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验及深厚的行业理解，在细分领域具备较高的
知名度，能够快速响应园区客户需求并定制专业化服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。自2022
年以来，公司凭借全链条设施管理能力、智慧化运维体系，为客户提供高效、专业的综合设施管理服务，在
综合设施管理细分赛道持续领跑，连续4年稳居“中国FM设施管理领先企业TOP1”。
（五）标准化服务能力
公司坚持以标准赋能服务升级、以标准引领行业高质量发展，深度参与国家级、省级、团体标准编制工
作，在智慧物业、政务服务、口岸管养等核心赛道构建专业化、体系化标准框架。同时，公司持续优化完善
物业服务视频化标准、政务及商务类服务可视化标准，实现服务标准、作业流程、管理制度的快速复制与规
模化输出，为项目日常精细化运营和新项目高效承接提供强有力的支撑和保障。2026年5月，在克而瑞主办
的2026中国物业服务企业综合实力研究成果发布会上，公司荣获“2026中国物业服务企业综合实力500强第1
8名”“2026中国国有物业服务企业综合实力100强第11名”“2026中国工业物业服务领先企业”等奖项。
（六）数智化能力
公司构建数字化便捷管理体系，打造一体化IFM智慧服务平台，以科技赋能物业服务全流程。通过线上
化、智能化、一体化平台支撑，实现设施运维、安全管控、客户服务等工作高效协同，大幅提升管理效率、
响应速度与服务精度，推动传统物业服务向智慧化、精细化、标准化转型，以数字化能力构筑核心竞争优势
。
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