经营分析☆ ◇300917 特发服务 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
综合设施管理服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 11.45亿 85.13 1.04亿 67.65 9.07
政务服务(产品) 1.24亿 9.21 1708.08万 11.13 13.78
增值服务(产品) 7574.66万 5.63 3385.58万 22.06 44.70
其他业务(产品) 35.88万 0.03 -128.22万 -0.84 -357.39
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 6.08亿 45.24 9935.61万 64.72 16.33
华东(地区) 3.25亿 24.20 1955.20万 12.74 6.01
华中(地区) 1.88亿 13.94 2212.73万 14.41 11.80
西南(地区) 1.63亿 12.14 538.88万 3.51 3.30
东北(地区) 2748.67万 2.04 604.42万 3.94 21.99
华北(地区) 2661.79万 1.98 8.41万 0.05 0.32
海外(地区) 487.78万 0.36 84.35万 0.55 17.29
西北(地区) 120.79万 0.09 10.90万 0.07 9.03
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 13.45亿 100.00 1.54亿 100.00 11.41
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 24.43亿 99.83 2.97亿 99.62 12.16
其他业务(行业) 414.27万 0.17 114.32万 0.38 27.59
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 19.98亿 81.64 1.66亿 55.65 8.31
政务服务(产品) 2.53亿 10.34 3795.29万 12.72 15.00
增值服务(产品) 1.92亿 7.85 9321.24万 31.24 48.50
其他业务收入(产品) 414.27万 0.17 114.32万 0.38 27.59
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 11.21亿 45.79 1.55亿 52.05 13.85
华东(地区) 6.35亿 25.96 6060.34万 20.31 9.54
华中(地区) 3.79亿 15.48 4578.59万 15.35 12.08
西南(地区) 1.84亿 7.50 1419.41万 4.76 7.73
华北(地区) 1.02亿 4.17 1661.31万 5.57 16.26
海外(地区) 1346.58万 0.55 295.50万 0.99 21.94
东北(地区) 761.12万 0.31 187.85万 0.63 24.68
西北(地区) 564.00万 0.23 103.46万 0.35 18.34
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 24.48亿 100.00 2.98亿 100.00 12.19
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 9.64亿 85.27 9537.58万 66.22 9.89
政务服务(产品) 1.07亿 9.44 1732.97万 12.03 16.24
增值服务(产品) 5756.44万 5.09 3051.60万 21.19 53.01
其他(补充)(产品) 226.88万 0.20 81.34万 0.56 35.85
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 7.27亿 64.30 --- --- ---
华东(地区) 2.72亿 24.10 --- --- ---
西南(地区) 5491.03万 4.86 --- --- ---
华北(地区) 4419.34万 3.91 --- --- ---
华中(地区) 1814.82万 1.61 --- --- ---
东北(地区) 482.92万 0.43 --- --- ---
西北(地区) 340.85万 0.30 --- --- ---
海外(地区) 340.38万 0.30 --- --- ---
其他(补充)(地区) 226.88万 0.20 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 11.28亿 99.80 1.43亿 99.44 12.69
其他(补充)(销售模式) 226.88万 0.20 81.34万 0.56 35.85
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 20.03亿 99.88 2.75亿 100.11 13.72
其他业务(行业) 246.98万 0.12 -31.16万 -0.11 -12.62
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 16.50亿 82.26 1.86亿 67.76 11.27
政务服务(产品) 2.31亿 11.54 3385.42万 12.33 14.63
增值服务(产品) 1.22亿 6.07 5494.52万 20.02 45.12
其他业务(产品) 246.98万 0.12 -31.16万 -0.11 -12.62
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 9.39亿 46.84 1.47亿 53.40 15.60
华东(地区) 5.40亿 26.91 6433.58万 23.44 11.92
华中(地区) 3.37亿 16.79 4390.85万 16.00 13.04
西南(地区) 9203.30万 4.59 --- --- ---
华北(地区) 7685.43万 3.83 --- --- ---
东北(地区) 1090.53万 0.54 --- --- ---
海外(地区) 532.20万 0.27 --- --- ---
西北(地区) 454.48万 0.23 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 20.06亿 100.00 2.74亿 100.00 13.69
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售16.71亿元，占营业收入的68.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 89125.20│ 36.41│
│第二名 │ 35959.07│ 14.69│
│第三名 │ 31671.48│ 12.94│
│第四名 │ 5753.29│ 2.35│
│第五名 │ 4599.84│ 1.88│
│合计 │ 167108.87│ 68.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购1.02亿元，占总采购额的10.96%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│广州晶东贸易有限公司 │ 2322.61│ 2.50│
│深圳市维度人力资源有限公司 │ 2257.10│ 2.43│
│上海中城卫保安服务集团有限公司 │ 2065.86│ 2.22│
│深圳市玉皇清洁服务有限公司 │ 1932.92│ 2.08│
│浙江奥航综合服务有限公司 │ 1602.66│ 1.73│
│合计 │ 10181.16│ 10.96│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务及产品
公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不
断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。报告期内，公司已形成以
综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同发展的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业务
范畴：
1.综合物业管理服务
主要是指基础的综合物业管理及后勤保障服务。其中，园区物业作为战略引领，商写、住宅及公共物业
协同发展，共同夯实公司发展的根基。此外，公司不断积极寻求新领域、新业态的入局与突破，已逐步拓展
水电能源基地、政府公建、医院后勤、金融机构等领域，寻求市场版图的拓展和延伸。
（1）园区物业
公司园区物业管理服务主要面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的服务内容包括设施设备管理、安全
消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为全球总部物业服务项目、阿
里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、杭州、廊坊、武汉、上海、东莞、非洲刚果金、安哥
拉等地。
（2）商业物业
公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环
境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水
贝珠宝大厦、特力金钻大厦等。
（3）住宅物业
公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修
管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖
畔项目、特发和平里花园项目、特发小区项目等。
（4）公共物业
公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设
备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、北京大学深圳医院项目、
深圳市第二人民医院项目、深圳国际交流学院项目等。
（5）能源物业
公司为水电站厂区和营地提供秩序维护、绿化、保洁、设备设施管理等基础物业管理及车辆租赁、驾驶
员劳务、会务培训等配套后勤保障服务。代表性项目为四川大渡河流域的部分水电站厂区和营地管理服务项
目等。
2.政务服务
公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政
务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配
套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借
助移动互联网、人工智能等技术手段力量，探索政务服务大管家的服务模式，不断增强政务板块的服务黏性
。
公司政务服务已覆盖湖北武汉、恩施、黄石、荆门、汕头、山东东营以及天津等多地承接政务类服务，
并已在项目专业化、服务标准化等方面形成完善的业务模式。
3.增值服务
公司所提供的增值服务主要包括小型物业工程、停车场运营、资产受托管理、公共资源委托管理服务、
维修维护服务等。公司已与多家合作商在小型物业工程服务领域建立了合作关系，并在停车场智能管控、能
源费用托管服务等开展了多项创新举措。
（二）报告期内开展的主要工作
报告期内，宏观经济呈现复苏态势，行业内规模扩张增速放缓，受上游行业周期性下行影响，行业呈现
“微盈利”的现象。客户对高质服务的需求逐步提升，使得行业市场竞争愈发激烈。面对复杂多变的市场环
境，公司积极应对内外部多重挑战，认真贯彻落实高质量发展的整体工作思路，坚持“深耕主业与多元开拓
并行”的战略布局，确保主营业务稳步增长，各项业绩指标均达到计划目标。
报告期内，公司实现营业收入13.45亿元，较上年同期增长18.97%；实现利润总额8,661.27万元，较上
年同期增长2.10%；实现归母净利润5,759.28万元，较上年同期减少4.24%。
1.深耕细作、多元布局，稳健拓展市场版图
报告期内，公司持续拓展与重要客户的合作，新中标华为贵安云上屯ABC区物业项目设施管理项目、华
为贵安数据中心综合设施运维服务项目，保持了我司在数据中心项目的市场份额；其中，华为上海练秋湖项
目动力站运维项目是我司首个大型园区动力站综合设施运维服务项目。阿里巴巴西溪园区西溪A区＆访客中
心项目、菜鸟总部园区物业服务项目的成功续签，稳定了公司在核心业务的市场份额。
此外，公司在新业态领域也展现了强劲的市场拓展势头。报告期内，新拓展半导体行业客户深圳市新凯
来罗山C物业服务项目；新中标深圳小梅沙海洋世界、小梅沙旅游运营中心外包服务项目与深圳市第二人民
医院物业管理服务项目，成功提升了公司在文旅和医院后勤服务两个领域的市场份额。
2.审慎开展投资并购，逐步形成区域规模效应
报告期内，深圳市国资委加大了对市属国有企业股权类投资项目的审核监管力度。为顺应监管政策，防
范投资风险，公司经过深入调研与多维度审慎评估，完成了对成都交子融汇51%股权的收购，该投资有助于
我司快速实现在金融机构类物业管理领域的业务突破，同时对提升和巩固我司在西南片区市场地位和区域影
响力也具有积极促进作用。
3.多措并举，稳步推进公司信息化建设进程
报告期内，公司高度重视信息化建设工作，一是全面启动智慧物业平台推广工作，为实现管理效率和服
务品质双提升打牢基础。二是开展特发系统内财务共享项目推广工作，目前已完成方案评审、开发与测试，
后续将由公司承担大部分财务核算系统和财务共享系统的对接运维工作。三是积极推动具备相关资质条件的
下属企业申报国高认定，提升企业科技创新水平和市场竞争力。四是深入实践智能设施设备在各类项目的运
行试点，探索“机器代人”的应用服务场景，促进降本提效与精细化管理。
4.齐抓共管安全与品质，为企业发展提供双重保障
报告期内，公司始终坚持安全与品质的共同管控。通过“总部督察+自查”安全检查、第三方飞检、安
全生产系列培训和项目负责人专项培训、安全生产月主题活动和有效的应急处理，实现了有效提升了安全管
理水平，总体安全形势平稳。在质量管理工作方面，以“总部专项检查+项目自检+抽检”机制、提升服务培
训、“六星标杆”评选活动等全面提升公司服务品质。此外，公司顺利完成信息技术服务管理体系、信息安
全管理体系、资产管理体系三项体系认证，为体系的持续监管和完善打下了坚实基础。
5.开展人才赋能，培育企业核心竞争力
报告期内，公司坚持人才是企业的驱动力，不断加强人才培养。一是构建全方位人才引进体系，通过提
升品牌知名度、加强与学校的合作、优化现有招聘渠道和提高客户满意度等方式，建立了高效的人才引进机
制，广泛吸引优秀人才。二是赋能人才培养，根据既定的人才培养计划，统筹培训资源，为员工提供丰富的
学习资源，满足员工的学习和发展需求，持续开展跃航计划培训项目，有效提升员工的技能和素质。三是优
化组织配置，进行岗位编制管理，以实现各岗位效能的最大化。
二、核心竞争力分析
（一）品牌优势
公司作为具有国企背景的上市物业企业，始终秉持稳健经营的发展理念，注重法人治理的规范与完善，
持续建立健全内控机制，有效防范化解内外部风险，保障投资者利益。报告期内，公司凭借卓越的市场表现
与服务质量，荣获2024中国物业管理上市公司20强、2024中国物业服务力百强企业TOP30等5项奖项，进一步
提升了公司在行业内的市场影响力与品牌形象。
（二）客户优势
公司目前已与华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动等国内顶尖、全球领先的企业客户建立了长
期合作关系。此类客户一般拥有较强的支付能力和较为稳定的物业管理业务需求。与上述知名企业开展深度
合作所形成的示范效应，奠定了公司在园区物业服务细分领域的发展基础，享有较高的品牌影响力。
（三）市场化程度高
公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上的项目是通过公开招投标方式取得的，树立了良好市场
形象与商业信誉。同时，公司对关联方资源的依赖性小，能够充分激发企业活力、适应市场化发展。此外，
公司拥有专业的市场化运营团队和高效的市场化运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展
，形成多业态的拓展能力，实现经营规模和经营业绩的稳健增长。
（四）园区服务经验丰富
公司所从事的园区一体化综合物业管理服务有着一定的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也
有着专业的要求。公司凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，在细分市场上有较高的知名度，能够快速
响应园区客户需求并给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。
（五）标准化服务
公司重视标准化体系流程建设。具备园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程和医院后勤服务类服务
标准流程，持续优化完善物业服务视频化标准、政务、商务类服务可视化标准，可实现服务标准、流程、制
度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。
（六）智能化管控
公司紧密围绕实际业务需求，持续推动、健全并丰富自有平台系统的功能实效。通过运用信息化、智能
化手段来加强日常业务监督管理，进而提升服务管理的水平。公司已全面上线财务共享平台系统，集中处理
财务数据，优化财务流程，实现了公司财务管理的精细化；同时，持续优化人力资源管理系统，提升人力资
源管理效率，优化员工与管理层的体验；此外，公司开展智慧物业推广工作，以科技赋能，提升现场管理效
率和管理质量，促进公司的可持续发展。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
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