经营分析☆ ◇300917 特发服务 更新日期：2025-09-10◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
综合设施管理服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 11.71亿 84.05 1.14亿 72.91 9.75
政务服务(产品) 1.41亿 10.10 1833.33万 11.70 13.03
增值服务(产品) 8041.21万 5.77 2483.80万 15.85 30.89
其他业务(产品) 108.91万 0.08 -72.91万 -0.47 -66.95
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 5.49亿 39.41 8891.83万 56.76 16.19
华东(地区) 3.59亿 25.78 2277.02万 14.53 6.34
西南(地区) 2.08亿 14.91 1749.11万 11.16 8.42
华中(地区) 1.95亿 13.96 2057.71万 13.13 10.58
华北(地区) 7406.31万 5.32 660.91万 4.22 8.92
海外(地区) 717.88万 0.52 -9.20万 -0.06 -1.28
东北(地区) 140.68万 0.10 38.84万 0.25 27.61
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 13.93亿 100.00 1.57亿 100.00 11.24
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 28.63亿 99.97 3.37亿 99.92 11.77
其他业务(行业) 80.62万 0.03 27.10万 0.08 33.62
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 23.64亿 82.55 1.93亿 57.09 8.15
政务服务(产品) 2.86亿 10.00 3802.75万 11.27 13.28
增值服务(产品) 2.12亿 7.42 1.06亿 31.55 50.09
其他业务收入(产品) 80.62万 0.03 27.10万 0.08 33.62
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 12.97亿 45.30 1.85亿 54.93 14.28
华东(地区) 6.42亿 22.41 3911.73万 11.60 6.10
华中(地区) 4.31亿 15.05 5112.89万 15.16 11.86
西南(地区) 3.61亿 12.60 3063.44万 9.08 8.49
华北(地区) 1.15亿 4.03 1568.97万 4.65 13.59
海外(地区) 1337.22万 0.47 214.32万 0.64 16.03
东北(地区) 255.30万 0.09 41.19万 0.12 16.13
西北(地区) 134.62万 0.05 11.89万 0.04 8.83
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 28.64亿 100.00 3.35亿 99.22 11.69
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 11.45亿 85.13 1.04亿 67.65 9.07
政务服务(产品) 1.24亿 9.21 1708.08万 11.13 13.78
增值服务(产品) 7574.66万 5.63 3385.58万 22.06 44.70
其他业务(产品) 35.88万 0.03 -128.22万 -0.84 -357.39
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 6.08亿 45.24 9935.61万 64.72 16.33
华东(地区) 3.25亿 24.20 1955.20万 12.74 6.01
华中(地区) 1.88亿 13.94 2212.73万 14.41 11.80
西南(地区) 1.63亿 12.14 538.88万 3.51 3.30
东北(地区) 2748.67万 2.04 604.42万 3.94 21.99
华北(地区) 2661.79万 1.98 8.41万 0.05 0.32
海外(地区) 487.78万 0.36 84.35万 0.55 17.29
西北(地区) 120.79万 0.09 10.90万 0.07 9.03
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 13.45亿 100.00 1.54亿 100.00 11.41
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 24.43亿 99.83 2.97亿 99.62 12.16
其他业务(行业) 414.27万 0.17 114.32万 0.38 27.59
─────────────────────────────────────────────────
综合物业管理服务(产品) 19.98亿 81.64 1.66亿 55.65 8.31
政务服务(产品) 2.53亿 10.34 3795.29万 12.72 15.00
增值服务(产品) 1.92亿 7.85 9321.24万 31.24 48.50
其他业务收入(产品) 414.27万 0.17 114.32万 0.38 27.59
─────────────────────────────────────────────────
华南(地区) 11.21亿 45.79 1.55亿 52.05 13.85
华东(地区) 6.35亿 25.96 6060.34万 20.31 9.54
华中(地区) 3.79亿 15.48 4578.59万 15.35 12.08
西南(地区) 1.84亿 7.50 1419.41万 4.76 7.73
华北(地区) 1.02亿 4.17 1661.31万 5.57 16.26
海外(地区) 1346.58万 0.55 295.50万 0.99 21.94
东北(地区) 761.12万 0.31 187.85万 0.63 24.68
西北(地区) 564.00万 0.23 103.46万 0.35 18.34
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 24.48亿 100.00 2.98亿 100.00 12.19
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售17.84亿元，占营业收入的62.29%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 82880.08│ 28.94│
│第二名 │ 41174.65│ 14.38│
│第三名 │ 37553.68│ 13.11│
│第四名 │ 11732.29│ 4.10│
│第五名 │ 5054.13│ 1.76│
│合计 │ 178394.83│ 62.29│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.88亿元，占总采购额的31.54%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深圳市特发建设服务有限公司 │ 21194.95│ 17.21│
│乐山市瑞通人力资源有限公司 │ 10593.14│ 8.60│
│广州晶东贸易有限公司 │ 2829.09│ 2.30│
│深圳市维度人力资源有限公司 │ 2125.27│ 1.73│
│深圳市玉皇清洁服务有限公司 │ 2093.33│ 1.70│
│合计 │ 38835.78│ 31.54│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务
公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不
断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全生命周期的服务需求。报告期内，公司已形成
以综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同并进的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业
务范畴：
1.综合物业管理服务
公司聚焦综合物业管理服务，构建以综合设施管理服务（IFM）为主导的业务体系，协同公共物业服务
、商业物业服务、数据中心运维服务、文旅物业服务及住宅物业服务等多元板块，形成业态互补、资源整合
的发展格局。
（1）综合设施管理服务（IFM）
公司综合设施管理服务（IFM）主要面向企业自建或租赁总部型园区、高端精密制造园区、水电站能源
生产园区等服务场景，提供的服务内容包括设施设备全生命周期管理、安全消防管理、环境绿化服务、综合
客户服务、空间运营、车辆租赁、会务培训等，代表性项目包括华为多个城市自有基地、字节跳动杭州未来
科技城园区、国家能源集团大渡河流域水电站等，项目分布深圳、杭州、武汉、廊坊、上海、东莞、廊坊、
四川等地。
（2）公共物业服务
公司为政府机关、军队营区、口岸、医院、学校等公共物业服务场景提供包括秩序维护、保洁绿化、设
备设施管理、医疗辅助及陪护等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务、北京大学深圳医院、深圳国际交
流书院等。
（3）商业物业服务
公司为写字楼、商办综合体、酒店、公寓等商业物业服务场景提供包括前期介入及接管验收、客户入住
、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。
代表性项目有特力水贝珠宝大厦、特力金钻大厦、亲橙里商业、安朴酒店、阿里未来酒店等，服务项目分布
深圳、杭州、青岛等地。
（4）数据中心运维服务
公司为大型数据中心提供设施设备的全生命周期管理，涵盖前期介入、承接查验、基础设施运维、IT系
统运维、能源管理等“一揽子”综合设施管理服务（IFM）模式，为地方国企、通信行业类企业等在全国的
数据中心提供专业运维保障，确保数据中心安全、稳定、高效运行。
（5）文旅物业服务
公司为旅游景区、文化场馆、公园绿道等服务场景提供秩序维护、保洁绿化、设施维护修缮、安全生产
、停车场、客户服务、海滨游乐、餐商服务、其他岗位服务业务外包以及开展节日氛围营造、三防应急等专
项服务。代表性项目有国家5A级旅游景区安仁古镇景区、深圳小梅沙海洋世界和旅游运营中心等。
（6）住宅物业服务
公司为住宅小区、公共住房、案场服务场景提供包括前期介入及接管验收、案场服务、公共住房选房看
房、业主入伙服务、装修管理、客户服务、环境服务、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务内容。代
表性项目有深圳市龙岗区特发天鹅湖畔、龙华区特发和平里、罗湖区泊林花园及龙岗区宝澜雅苑等。
2.政务服务
公司政务服务业务主要面向省、市、区级政务服务大厅，提供综合窗口受理、帮办代办、档案管理、人
力资源服务、信息化运营以及课题调研等专业化服务。公司深耕政务服务领域多年，已在湖北、山东、广东
、天津、河南等省（市）承接多项政务服务项目，业务覆盖20余个主要城市，并在项目专业化打造、服务标
准化建设等方面逐步构建起完善的业务模式。
同时，公司提供软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑及配套的信息化产品服务，以及党委、政府
职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。在数智化支撑方面，公司借助移动互联网、人工智能等
技术手段，探索政务服务大管家的服务模式，通过智能导办、远程协办、AI预审等功能，实现“一网通办”
与智能化审批。
3.增值服务
公司提供的增值服务主要包括商务咨询、高端接待、大型活动策划组织、资产受托管理、小型物业工程
、设备维修维护等。报告期内，公司不仅与多家合作商在小型物业工程服务领域达成深度合作，更在智能环
境能效调控、空间智慧化运维等创新领域积极探索实践，落地了多项兼具技术前瞻性与实用价值的解决方案
。
（二）报告期内公司所处行业情况
2025年上半年，中央密集出台多项政策，持续优化物业管理行业的发展环境，整体政策导向稳中向好。
首先，今年两会政府工作报告提出，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并明确指出“好
房子”不仅要有好标准、好建造，还要有好服务。其次，中共中央办公厅、国务院办公厅于3月联合印发《
提振消费专项行动方案》，明确提出稳步推进服务业扩大开放，将物业服务等纳入鼓励外商投资产业目录。
此外，5月中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，强调要大力实施城
市更新，打造宜居、韧性、智慧城市。
尽管宏观政策环境持续优化，但房地产市场仍处于深度调整阶段，住宅物业增量市场持续承压，非住宅
物业领域竞争日趋激烈，价格竞争与服务同质化问题进一步显现。在这一市场格局下，物业管理行业以往的
粗放式发展模式难以为继，行业发展逻辑正由“规模至上”逐渐转变为“效益优先”。在此背景下，聚焦深
耕成为当下的行业共识，物业管理企业通过持续深耕优势领域，提升专业服务能力，构筑自身竞争护城河，
以实现高质量发展。
（三）报告期内公司经营情况
报告期内，公司围绕高质量发展主线，积极应对内外部多重挑战，系统推进年度重点工作部署，坚定践
行“深耕主业与多元并行”的双轮驱动战略，确保经营运行稳中有进，发展态势总体向好。
报告期内，公司实现营业收入13.93亿元，较上年同期增长3.59%；利润总额为8767.32万元，较上年同
期增长1.22%；归母净利润5914.05万元，较上年同期增长2.69%。
1.深耕细作拓版图，多元布局强根基
报告期内，公司持续推进多元业务战略布局，成功中标深圳市人民医院物业服务项目，该院为深圳市历
史最为悠久、规模最大的三级甲等综合医院，中标该项目标志着公司在医院后勤保障服务领域的专业实力进
一步得到认可。与此同时，公司开辟军队营区物业管理赛道，成功中标新疆、北京等多个地区的军队营区服
务项目，标志着公司在专业化服务新领域实现突破，为后续战略延伸奠定坚实基础。
在积极开拓新市场的同时，公司始终坚持客户导向与运营精细化管理并重，持续强化项目执行标准与提
高客户满意度。报告期内，公司顺利完成多个核心项目的续约，包括华为东方万国企业中心项目、华为由度
金闽园项目、蚂蚁金服杭州Antown园区项目、蚂蚁杭州A空间外联项目、上海小红书项目、深圳口岸管养服
务项目、北京大学深圳医院后勤物业服务管理项目以及罗湖区市政园林管理所罗湖绿道和公园管养服务项目
，进一步稳固了公司在非住领域的市场份额与品牌影响力。
2.加快数智化升级，夯实高质量底座
公司加速推进数字化、智能化的应用升级，相关应用在多个重点业务领域取得实质性进展。在管理升级
方面，通过制定实施相关《管理办法》，结合项目实际运营情况对平台功能模块进行专项优化，有效实现管
理效能与服务质量的同步提升。同时，公司着力培育高新技术企业，积极推进国家高新技术企业申报工作，
持续增强企业自主创新能力和综合竞争优势。在前沿技术应用方面，政务业务已在大冶项目率先部署虚拟数
字人，可为企业和居民提供高准确率、高亲和力的智能服务；东湖项目上线的知识图谱，助力人工智能大模
型应答准确率提升至95%以上。此外，公司组织开展机器人及AI技术创新应用挑战赛，积极推动科技成果转
化落地。各业务板块围绕清洁、安防、智慧政务、AI本地知识库等核心应用场景，已成功提交25项创新应用
方案，并将在下半年持续推进项目的落地实施。
3.聚焦隐患排查，筑牢安全防线
公司牢筑安全防线，常态化开展安全教育培训、专项培训及应急演练，系统提升员工的安全生产知识与
技能。在监督管理方面，公司实施“总部督察+自查”与第三方飞检“双轨并行”的安全检查模式，从管理
合规性、体系适配性、风险管控力度、管理行为、应急响应等多维度做好全要素风险管控。同时，围绕“人
人讲安全，个个会应急”主题，公司组织开展安全生产月线上竞赛活动，通过以赛促学、以学促用的方式，
强化全员安全责任意识。
4.夯实品质基础，提升管理效能
公司始终坚持品质是企业发展的生命线，严格落实“总部专项检查+项目自检+抽检”的三级质量检查管
理制度，切实做好品质管理，有效提升管理质量。报告期内，公司顺利完成社会责任、业务连续性、客户投
诉、食品安全等7项管理体系认证，体系运行持续优化，合规性与专业化水平稳步提升。在此期间，公司同
步推进服务培训全覆盖，员工视频化培训标准单位覆盖率达到100%，服务能力建设持续提质增效。
5.完善人才机制，培育核心竞争力
公司持续完善人才引进与培育机制，通过校园招聘、专场招聘会等渠道拓展招聘路径，建立高效招聘模
式，吸纳各地优秀人才。同时，参与残疾人专场招聘会，切实践行国有企业的社会责任担当。此外，为赋能
人才成长，公司实施轮岗计划以提升员工复合型岗位能力；围绕课程资源数字化目标，构建覆盖经营单位基
层至职能部门的线上课程体系，开展公司级（本部职能部门培训管理员）培训模块系统操作培训；同步优化
薪酬考核配套制度，结合业务发展需求，动态统筹培训及招聘，严格控制人员编制与成本，实现人力成本精
准管控。
6.聚焦精益管理，强化经营效能
公司持续深化精益管理，着力提升经营效率。在资金管理方面，实施资金计划滚动报送机制，增强资金
使用的前瞻性，优化资金归集策略，提高资金使用效率。在成本管控方面，制定精益化管理方案，依托数字
化工具实现全流程线上管控，提升成本管控的实时性与透明度。同时，系统归集并推广降本增效案例，持续
强化项目成本精细化管理。在应收账款管理方面，构建“预防-监控-处置”全流程督导机制，定期召开应收
账款专题分析会，统筹调配内外部法务资源，科学评估追回方案，针对重点企业应收账款采取督办措施，对
个别问题企业及时采取法律措施和多种手段。同时建立应收账款预警体系，强化账款回款进度的全过程监督
与闭环管理。
二、核心竞争力分析
（一）国有企业背景
公司作为具有国有企业背景的上市物业管理企业，始终秉持稳健经营的发展理念，注重法人治理的规范
与完善，持续建立健全内控机制，有效防范化解内外部风险，切实保障投资者利益。依托国有企业背景在资
源整合、政策理解、信誉保障及承担社会责任等方面的优势，公司能为客户提供更具保障性、合规性与战略
协同性的服务。
（二）高度市场化运营
公司凭借卓越的服务能力和专业素养，与华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、小红书、国家电网等领先
企业建立了长期稳定的合作关系。这些优质客户不仅具备强履约能力和稳定的业务需求，还在客户获取、品
牌信誉和行业影响力方面为公司带来了显著的示范效应。同时，其对服务质量的高标准不断推动公司优化服
务流程与运营体系，为持续拓展市场和提升综合竞争力奠定了坚实基础。
自成立以来，公司聚焦第三方市场，超过90%的项目通过公开招投标获得，关联方交易占比较低，展现
出高度市场化的运营能力与资源独立性。同时，公司组建了专业化市场运营团队，建立科学、高效的运营管
理体系，提升对市场变化的响应能力，为公司在多元化业态布局中实现经营规模的持续扩大与业绩的稳步增
长提供了坚实支撑。报告期内，公司凭借卓越的市场表现与服务质量，荣膺克而瑞颁布的“2025中国物业服
务企业综合实力500强第20名”“2025中国物业服务市场化运营领先企业”等奖项。
（三）园区服务经验丰富
公司深耕园区IFM服务多年，积累了较为深厚的行业理解和卓越的服务口碑。公司凭借稳定可靠的服务
品质、创新的服务模式及显著的运营成效，在细分市场上具有较高的知名度，能够快速响应园区客户需求并
给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。报告期内，在克而瑞物管2025中国物业服务企
业综合实力研究成果发布会上，公司荣膺“2025中国FM设施管理领先企业”“2025中国产业园区物业服务领
先企业”等奖项。
（四）标准化服务
公司重视标准化体系流程建设。具备园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程和医院后勤服务类服务
标准流程，持续优化完善物业服务视频化标准、政务、商务类服务可视化标准，可实现服务标准、流程、制
度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。
（五）智能化管控
公司紧密围绕实际业务需求，持续推动、构建、健全并丰富自有平台系统的功能实效。通过运用信息化
、智能化手段来加强日常业务监督管理，进而提升服务管理的水平。此外，公司广泛开展智能化项目运营试
点工作，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务实现高质量发展，不断凝聚公司核
心竞争力。
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