经营分析☆ ◇300947 德必集团 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 6.02亿 100.00 1.87亿 100.00 31.07
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 4.60亿 76.36 1.64亿 87.88 35.75
会员及其他服务(产品) 1.42亿 23.64 2267.43万 12.12 15.93
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 3.98亿 66.05 1.28亿 68.17 32.06
成都(地区) 4575.34万 7.60 2133.26万 11.40 46.63
武汉(地区) 3655.36万 6.07 847.36万 4.53 23.18
杭州(地区) 3194.41万 5.30 1475.17万 7.89 46.18
北京(地区) 2900.43万 4.82 428.10万 2.29 14.76
徐州(地区) 1351.66万 2.24 325.45万 1.74 24.08
苏州(地区) 929.62万 1.54 -256.62万 -1.37 -27.60
合肥(地区) 829.43万 1.38 293.57万 1.57 35.39
深圳(地区) 827.21万 1.37 152.99万 0.82 18.49
湖南(地区) 735.17万 1.22 263.53万 1.41 35.85
西安(地区) 667.45万 1.11 179.84万 0.96 26.94
南京(地区) 424.62万 0.71 140.49万 0.75 33.09
无锡(地区) 214.59万 0.36 17.17万 0.09 8.00
境外(地区) 136.94万 0.23 -45.70万 -0.24 -33.37
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 6.02亿 100.00 1.87亿 100.00 31.07
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 12.60亿 100.00 4.32亿 100.00 34.28
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 9.94亿 78.92 3.71亿 85.90 37.31
会员及其他服务(产品) 2.65亿 21.08 6088.35万 14.10 22.93
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 8.55亿 67.85 3.12亿 72.19 36.47
成都(地区) 8749.86万 6.95 3209.73万 7.43 36.68
武汉(地区) 6754.58万 5.36 1897.68万 4.39 28.09
北京(地区) 6542.92万 5.19 1115.75万 2.58 17.05
杭州(地区) 6107.71万 4.85 2850.73万 6.60 46.67
徐州(地区) 3251.33万 2.58 632.59万 1.46 19.46
长沙(地区) 1659.28万 1.32 -61.26万 -0.14 -3.69
西安(地区) 1560.59万 1.24 566.07万 1.31 36.27
合肥(地区) 1534.38万 1.22 555.26万 1.29 36.19
深圳(地区) 1498.12万 1.19 822.51万 1.90 54.90
苏州(地区) 1253.85万 1.00 --- --- ---
南京(地区) 1231.35万 0.98 230.98万 0.53 18.76
境外(地区) 243.45万 0.19 -100.34万 -0.23 -41.22
无锡(地区) 105.86万 0.08 -36.27万 -0.08 -34.26
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 12.60亿 100.00 4.32亿 100.00 34.28
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 6.31亿 100.00 2.21亿 100.00 35.02
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 4.89亿 77.45 1.75亿 79.35 35.88
会员及其他服务(产品) 1.42亿 22.55 4561.70万 20.65 32.06
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.25亿 67.36 1.56亿 70.64 36.72
成都(地区) 4500.10万 7.13 2010.56万 9.10 44.68
武汉(地区) 3351.03万 5.31 695.99万 3.15 20.77
北京(地区) 3245.44万 5.14 436.55万 1.98 13.45
杭州(地区) 3069.00万 4.86 1529.14万 6.92 49.83
徐州(地区) 1901.16万 3.01 449.12万 2.03 23.62
长沙(地区) 805.80万 1.28 327.00万 1.48 40.58
西安(地区) 803.70万 1.27 327.04万 1.48 40.69
深圳(地区) 761.50万 1.21 -98.84万 -0.45 -12.98
合肥(地区) 747.93万 1.19 288.16万 1.30 38.53
南京(地区) 650.08万 1.03 325.98万 1.48 50.14
苏州(地区) 641.92万 1.02 279.91万 1.27 43.60
海外(地区) 117.97万 0.19 -84.17万 -0.38 -71.36
─────────────────────────────────────────────────
直营(销售模式) 6.31亿 100.00 2.21亿 100.00 35.02
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 11.69亿 100.00 3.86亿 100.00 33.04
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 9.39亿 80.35 3.71亿 96.18 39.54
会员及其他服务(产品) 2.30亿 19.65 1476.36万 3.82 6.42
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 8.05亿 68.85 2.77亿 71.64 34.37
成都(地区) 7374.29万 6.31 2895.18万 7.50 39.26
北京(地区) 7070.35万 6.05 1705.88万 4.42 24.13
武汉(地区) 6366.71万 5.45 1991.11万 5.15 31.27
杭州(地区) 5393.36万 4.61 2619.49万 6.78 48.57
徐州(地区) 2865.49万 2.45 986.60万 2.55 34.43
长沙(地区) 1735.98万 1.48 745.12万 1.93 42.92
南京(地区) 1229.46万 1.05 612.56万 1.59 49.82
西安(地区) 1110.60万 0.95 154.10万 0.40 13.87
合肥(地区) 1103.59万 0.94 177.32万 0.46 16.07
深圳(地区) 1010.67万 0.86 -1012.58万 -2.62 -100.19
苏州(地区) 946.44万 0.81 246.81万 0.64 26.08
境外(地区) 214.79万 0.18 -167.42万 -0.43 -77.94
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 11.69亿 100.00 3.86亿 100.00 33.04
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.50亿元，占营业收入的3.95%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 2285.05│ 1.81│
│第二名 │ 811.35│ 0.64│
│第三名 │ 674.24│ 0.54│
│第四名 │ 624.06│ 0.50│
│第五名 │ 579.80│ 0.46│
│合计 │ 4974.50│ 3.95│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购0.66亿元，占总采购额的7.99%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 2828.46│ 3.42│
│第二名 │ 1324.45│ 1.60│
│第三名 │ 950.91│ 1.15│
│第四名 │ 823.26│ 0.99│
│第五名 │ 688.60│ 0.83│
│合计 │ 6615.68│ 7.99│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司作为全国领先的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业
园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新
企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对现存的各类老旧及空置建筑进行重新定位与更新改造，
在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供便捷化、智能化的办公环境和定制化、专
业化的运营服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类
为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。
截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业
园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡
、武汉等多个城市，以及意大利、美国等海外地区共运营管理了86个文化创意产业园区，运营管理面积超14
6.22万平方米。其中，承租运营园区63个，运营管理面积约111.07万平方米；参股运营园区6个，运营管理
面积约20.09万平方米；合作运营园区17个，运营管理面积约15.06万平方米。
公司从事的主要业务和主要经营模式如下：
公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位
、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求
，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文
化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“
承租运营”、“参股运营”、“合作运营”三种经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模
式，向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。
1、承租运营
承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同
，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供
应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业
提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。
2、参股运营
参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运
营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，
并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和
对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。
3、合作运营
合作运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。该模式下，公司依托自身园区
管理方面的优势，提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和
对企业的深度增值服务等来收取相关业务收入，或通过与合作方营业额分成获取收益。
现阶段，公司寻求新的机会点，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成
等轻资产创新发展模式，新业务模式较“承租运营”模式，投入成本较低，现金流更为安全。
二、核心竞争力分析
公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1、创意设计能力
公司在创意设计方面表现卓越，凭借独特的创意设计理念，成功打造了“德必易园”、“德必WE”和“
德必·文体旅”等系列园区品牌。公司通过对既有建筑进行重新定位与更新改造，不仅赋予老旧建筑新的生
命力，还在保护和传承城市历史文化的同时，创造出具有现代感和文化内涵的园区空间。公司的设计创新能
力使公司在激烈的市场竞争中脱颖而出，并多次获得行业奖项，进一步巩固了行业地位。
2、增值服务能力
在增值服务方面，公司提供全方位的服务，以满足中小型文化创意和科技创新企业的需求。公司通过租
赁服务、会员服务及其他深度增值服务，提供政策咨询、市场分析和人才培训等支持。此外，公司积极推动
生态商业配套和低碳光伏等业态的落地，促进园区的高质量发展。这种全方位的服务模式增强了客户满意度
和忠诚度，形成了具有明显特色和高辨识度的产业集群。
3、智慧园区管理能力
公司在智慧园区管理方面具有显著优势。公司依托自主研发的智慧园区管理系统（wehome平台），利用
移动互联网、物联网技术和云计算服务，提升园区的智能化管理水平。通过智慧园区管理系统，公司实现了
运营管理成本的降低和运营效率的提升，为用户提供更加便捷和高效的园区服务。这种先进的管理模式确保
了园区的高效运营和可持续发展。
4、品牌效应能力
公司凭借其强大的品牌效应，在行业内建立了较高的知名度和美誉度。作为国内领先的跨区域、跨城市
、规模化、连锁化发展的园区运营服务商，公司成功吸引了包括美团点评、依图科技、风神集团等知名企业
入驻。公司多次获得行业和政府的认可，进一步巩固了市场地位。通过多年的品牌建设和市场推广，公司在
文化创意产业园区运营服务领域确立了其领先地位。
5、供应链管理能力
公司在供应链管理方面具备突出的综合实力，依托完善的采购与供应链体系，实现园区建设及运营物资
、工程与服务的统一规划和集中采购，有效降低成本、提升效率。公司注重绿色低碳理念，积极引入绿色建
材、循环物资和节能设备，打造全链条供应体系，既保障质量与进度，又增强资源调配和风险防控能力。今
年上半年新成立的绿色供应链公司，标志着公司强化供应链赋能主业，保障重资产向轻资产业务模式转型的
必要能力和战略支撑点。
〖免责条款〗
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
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