经营分析☆ ◇300947 德必集团 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 6.31亿 100.00 2.21亿 100.00 35.02
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 4.89亿 77.45 1.75亿 79.35 35.88
会员及其他服务(产品) 1.42亿 22.55 4561.70万 20.65 32.06
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.25亿 67.36 1.56亿 70.64 36.72
成都(地区) 4500.10万 7.13 2010.56万 9.10 44.68
武汉(地区) 3351.03万 5.31 695.99万 3.15 20.77
北京(地区) 3245.44万 5.14 436.55万 1.98 13.45
杭州(地区) 3069.00万 4.86 1529.14万 6.92 49.83
徐州(地区) 1901.16万 3.01 449.12万 2.03 23.62
长沙(地区) 805.80万 1.28 327.00万 1.48 40.58
西安(地区) 803.70万 1.27 327.04万 1.48 40.69
深圳(地区) 761.50万 1.21 -98.84万 -0.45 -12.98
合肥(地区) 747.93万 1.19 288.16万 1.30 38.53
南京(地区) 650.08万 1.03 325.98万 1.48 50.14
苏州(地区) 641.92万 1.02 279.91万 1.27 43.60
海外(地区) 117.97万 0.19 -84.17万 -0.38 -71.36
─────────────────────────────────────────────────
直营(销售模式) 6.31亿 100.00 2.21亿 100.00 35.02
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 11.69亿 100.00 3.86亿 100.00 33.04
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 9.39亿 80.35 3.71亿 96.18 39.54
会员及其他服务(产品) 2.30亿 19.65 1476.36万 3.82 6.42
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 8.05亿 68.85 2.77亿 71.64 34.37
成都(地区) 7374.29万 6.31 2895.18万 7.50 39.26
北京(地区) 7070.35万 6.05 1705.88万 4.42 24.13
武汉(地区) 6366.71万 5.45 1991.11万 5.15 31.27
杭州(地区) 5393.36万 4.61 2619.49万 6.78 48.57
徐州(地区) 2865.49万 2.45 986.60万 2.55 34.43
长沙(地区) 1735.98万 1.48 745.12万 1.93 42.92
南京(地区) 1229.46万 1.05 612.56万 1.59 49.82
西安(地区) 1110.60万 0.95 154.10万 0.40 13.87
合肥(地区) 1103.59万 0.94 177.32万 0.46 16.07
深圳(地区) 1010.67万 0.86 -1012.58万 -2.62 -100.19
苏州(地区) 946.44万 0.81 246.81万 0.64 26.08
境外(地区) 214.79万 0.18 -167.42万 -0.43 -77.94
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 11.69亿 100.00 3.86亿 100.00 33.04
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 5.23亿 100.00 1.63亿 100.00 31.10
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 4.23亿 80.84 1.62亿 99.35 38.23
会员及其他服务(产品) 1.00亿 19.16 106.15万 0.65 1.06
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 3.71亿 71.00 1.24亿 76.20 33.38
北京(地区) 3533.42万 6.75 1045.15万 6.42 29.58
成都(地区) 2888.59万 5.52 --- --- ---
武汉(地区) 2495.51万 4.77 --- --- ---
杭州(地区) 2388.50万 4.57 --- --- ---
长沙(地区) 867.38万 1.66 --- --- ---
徐州(地区) 726.60万 1.39 --- --- ---
南京(地区) 608.41万 1.16 --- --- ---
合肥(地区) 487.67万 0.93 --- --- ---
苏州(地区) 471.24万 0.90 --- --- ---
西安(地区) 366.99万 0.70 --- --- ---
深圳(地区) 233.90万 0.45 --- --- ---
境外(地区) 103.79万 0.20 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 7.79亿 100.00 3.23亿 100.00 41.50
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 6.38亿 81.93 3.32亿 102.85 52.09
会员及其他服务(产品) 1.41亿 18.07 -921.56万 -2.85 -6.55
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.70亿 73.13 2.46亿 76.12 43.19
北京(地区) 6924.79万 8.89 2879.81万 8.91 41.59
杭州(地区) 3710.44万 4.76 --- --- ---
成都(地区) 3703.34万 4.75 --- --- ---
武汉(地区) 1913.41万 2.46 --- --- ---
长沙(地区) 1711.90万 2.20 --- --- ---
南京(地区) 1151.95万 1.48 --- --- ---
苏州(地区) 866.88万 1.11 --- --- ---
合肥(地区) 449.46万 0.58 --- --- ---
境外(地区) 200.98万 0.26 --- --- ---
深圳(地区) 199.77万 0.26 --- --- ---
西安(地区) 93.64万 0.12 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 7.79亿 100.00 3.23亿 100.00 41.50
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.54亿元，占营业收入的4.66%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 2269.61│ 1.94│
│第二名 │ 1027.35│ 0.88│
│第三名 │ 776.37│ 0.66│
│第四名 │ 735.99│ 0.63│
│第五名 │ 639.88│ 0.55│
│合计 │ 5449.21│ 4.66│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购1.64亿元，占总采购额的20.97%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 4728.87│ 6.04│
│第二名 │ 3682.86│ 4.70│
│第三名 │ 2983.51│ 3.81│
│第四名 │ 2630.41│ 3.36│
│第五名 │ 2399.36│ 3.06│
│合计 │ 16425.01│ 20.97│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司所处行业情况
公司作为全国领先的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业
园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新
企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对现存的各类老旧及空置建筑进行重新定位与更新改造，
在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供便捷化、智能化的办公环境和定制化、专
业化的运营服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类
为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。
城市更新是以“小切口”改善“大民生”的重要实践
2021年，城市更新被写入政府工作报告以及国家“十四五”规划纲要，标志着城市更新上升到国家战略
。2024年4月，财政部与住建部发布《关于开展城市更新示范工作的通知》，支持部分城市开展城市更新示
范工作，重点支持城市基础设施更新改造，进一步完善城市功能、提升城市品质、改善人居环境。5月，财
政部发布消息，首批拟支持15个城市（石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛
、武汉、东莞、重庆、成都、西安）实施城市更新行动，因地制宜盘活存量资源，释放高质量发展潜力。根
据住房和城乡建设部数据显示，今年前5个月，全国已实施完整社区建设项目超2900个，更新改造老厂区、
老商业街区等超2600个，建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个。住房和城乡建设部建筑节能
与科技司副司长汪科表示：各地要积极探索由“开发方式”向“经营模式”转变，植入新业态、新功能，实
现城市更新的可持续发展。
重塑历史风貌，传承城市文化
城市更新的重点任务聚焦于综合区域的整体焕新与人居环境品质的显著提升，其中公共空间设施的优化
与历史风貌的重塑，不仅可以为城市注入新的活力，也是对城市文化的尊重与传承。2024年02月，住房城乡
建设部办公厅国家发展改革委办公厅发布《历史文化名城和街区等保护提升项目建设指南（试行）》中提到
，项目建设应按照应保尽保、延续文脉、合理利用、改善民生、经济实用、安全美观的原则，不大规模、成
片集中拆除现状建筑，基于历史风貌特征，保护和延续整体格局和历史风貌。以公司最具代表性的文体旅项
目“桃花坞里”项目所在的苏州市为例，城市更新的实践体现了融合传统与现代、保护与发展的平衡策略，
苏州市陆续发布了《苏州历史城区城市更新试点工作实施方案》、《保护区、姑苏区城市更新指引》等文件
，配合新一轮城市更新，在保存历史风貌的同时，赋予其现代功能，提升社区文化和商业活力。
文化创意产业园区赋予城市发展新活力
城市更新的改造流程覆盖了项目可行性研究、设计、施工、以及园区的商业运营等环节,文化创意产业
园区的运营尤其需要依赖文化及相关产业的活力。国家统计局的数据显示，2024年上半年，文化企业实现营
业收入64,961亿元，按可比口径计算，比上年同期增长7.5%。其中文化新业态特征较为明显的16个行业小类
实现营业收入27,024亿元，比上年同期增长11.2%，快于全部规模以上文化企业3.7个百分点。上半年，文化
企业实现利润总额5,250亿元，比上年同期增长8.9%；营业收入利润率为8.08%，同比提高0.11个百分点。上
半年末，文化企业资产总计201,411亿元，比上年同期增长6.8%；每百元资产实现营业收入为65.2元，同比
增加0.2元。文化企业的良好发展态势为文化创意产业园区及城市整体发展注入了强劲动力，同时彰显出文
化创意产业深厚的发展潜力。
（二）公司从事的主要业务和主要经营模式
公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位
、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求
，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文
化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“
承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种经营模式，未来将逐步将减少“承租运营”和“参股运营”
的传统模式，积极推进“受托运营”等新模式并逐步向创新运营模式过渡。
1、承租运营
承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同
，租赁期限通常为10至20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供
应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业
提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。
2、参股运营
参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运
营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，
并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和
对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。
3、受托运营
受托运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下，园区内文科创企业
向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的
经营模式为委托方提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统等
深度增值服务并收取相关业务收入，或通过与业主方营业额分成获取收益。现阶段，公司寻求战略转型，在
稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等新发展模式，业务拓展由“承租运营
”模式为主变更为“托管加盟”、“AB模式”等模式为主。“AB模式”即和持有房产的业主方通过收入分成
模式合作，公司仅需投入改造装修成本，为公司经营现金流提供了安全保障。
（三）公司经营业绩情况
报告期内，公司实现营业总收入63,090.28万元，较去年同期增长20.59%，主要系前期新拓项目逐步进
入招商运营期，为公司经营提供了收入贡献；归属于上市公司股东的净利润为1,355.30万元，较去年同期大
幅提升89.29%，利润大幅增长的主要原因是前期新拓项目在公司强大的产品设计能力与招商运营能力的助力
下，出租率稳步上升，为公司贡献了利润。公司管理层将继续认真贯彻执行董事会战略目标，进一步加深对
国内文化创意产业集群的战略覆盖，针对科技创新产业集群的战略布点，实行科创与文创共举、智慧化服务
与规模化发展并进的策略，以构建“数字化+智慧园区平台+产业生态圈”为方向，持续创新迭代，积聚产业
价值，实现公司高质量良性发展。
截至报告期末，公司在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、武汉
、徐州等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了76个文化创意产业园区，运营管理面积超136
万平方米。其中，承租运营园区68个，运营管理面积约115万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20
万平方米；受托运营园区2个，运营管理面积约9800平方米。
二、核心竞争力分析
公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的文化创意产业园区运营
服务商，经过多年发展，形成了“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力
，使得公司在日趋激烈的竞争环境中保持长期领先的行业地位。
既有建筑改造的创意设计能力是园区改造设计的核心，是一个园区的灵魂。优秀的创意设计方案将赋予
老旧建筑物新的生命，在传承城市建筑历史文化的同时，打造优美宜人的景观环境和轻松便捷的办公空间。
公司拥有一支积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验的高水平创意设计团队，在持续不断的项目实践
和设计迭代中逐步淬炼出具有公司特色的“德必易园”系列、“德必WE”系列等多个系列园区品牌。公司及
旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑
重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京
市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。
园区运营管理能力是打造园区健康生态、公司与园区入驻企业协同发展的关键。公司依托于自主研发的
智慧园区管理系统-wehome平台，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务，创新推出智慧园区管理系统
、招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的社群服务平台系统，在降低园区运营管理成本的
同时，搭建起更加开放的社群环境及良好的社区经营生态。公司专业高效的服务品质得到了客户与合作伙伴
的广泛认可，成功吸引了一批优秀的文科创企业入驻园区，包括美团点评、依图科技、风神集团、乐居控股
、虎扑、阳光传媒、长芯光电、紫龙游戏、拉面说、翼方健数、埃摩森猎头、樊登读书会、震坤行、安克创
新、华大智造、阳光海天在内的数以千计的文科创企业。这些知名的文科创企业在德必园区孕育成长，逐步
迈向成熟与壮大，共同为中国创意经济的发展贡献力量。
公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，是城市更新战略的探索者、推动者和实践者，公司的主营
业务持续保持快速稳健的发展态势。2021年2月10日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创
业板上市的文化创意产业园区运营服务商。公司的成功上市，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也
为公司带来了更多行业整合机会与广阔的发展空间。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌
影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。
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