经营分析☆ ◇300947 德必集团 更新日期：2026-05-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 12.22亿 100.00 3.45亿 100.00 28.27
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 9.10亿 74.45 2.78亿 80.47 30.55
会员及其他服务(产品) 3.12亿 25.55 6744.81万 19.53 21.60
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 8.05亿 65.89 2.40亿 69.60 29.86
成都(地区) 8889.41万 7.27 4006.75万 11.60 45.07
武汉(地区) 6786.45万 5.55 1012.21万 2.93 14.92
杭州(地区) 6639.91万 5.43 2570.57万 7.44 38.71
北京(地区) 5422.78万 4.44 393.40万 1.14 7.25
徐州(地区) 3377.70万 2.76 802.43万 2.32 23.76
苏州(地区) 2602.64万 2.13 37.83万 0.11 1.45
合肥(地区) 1823.62万 1.49 414.19万 1.20 22.71
深圳(地区) 1642.45万 1.34 87.19万 0.25 5.31
湖南(地区) 1469.07万 1.20 550.92万 1.59 37.50
西安(地区) 1353.95万 1.11 374.52万 1.08 27.66
南京(地区) 822.74万 0.67 241.53万 0.70 29.36
无锡(地区) 499.39万 0.41 52.38万 0.15 10.49
境外(地区) 352.53万 0.29 -15.56万 -0.05 -4.41
中国香港(地区) 3.29万 0.00 -27.96万 -0.08 -850.14
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 12.22亿 100.00 3.45亿 100.00 28.27
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 6.02亿 100.00 1.87亿 100.00 31.07
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 4.60亿 76.36 1.64亿 87.88 35.75
会员及其他服务(产品) 1.42亿 23.64 2267.43万 12.12 15.93
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 3.98亿 66.05 1.28亿 68.17 32.06
成都(地区) 4575.34万 7.60 2133.26万 11.40 46.63
武汉(地区) 3655.36万 6.07 847.36万 4.53 23.18
杭州(地区) 3194.41万 5.30 1475.17万 7.89 46.18
北京(地区) 2900.43万 4.82 428.10万 2.29 14.76
徐州(地区) 1351.66万 2.24 325.45万 1.74 24.08
苏州(地区) 929.62万 1.54 -256.62万 -1.37 -27.60
合肥(地区) 829.43万 1.38 293.57万 1.57 35.39
深圳(地区) 827.21万 1.37 152.99万 0.82 18.49
湖南(地区) 735.17万 1.22 263.53万 1.41 35.85
西安(地区) 667.45万 1.11 179.84万 0.96 26.94
南京(地区) 424.62万 0.71 140.49万 0.75 33.09
无锡(地区) 214.59万 0.36 17.17万 0.09 8.00
境外(地区) 136.94万 0.23 -45.70万 -0.24 -33.37
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 6.02亿 100.00 1.87亿 100.00 31.07
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 12.60亿 100.00 4.32亿 100.00 34.28
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 9.94亿 78.92 3.71亿 85.90 37.31
会员及其他服务(产品) 2.65亿 21.08 6088.35万 14.10 22.93
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 8.55亿 67.85 3.12亿 72.19 36.47
成都(地区) 8749.86万 6.95 3209.73万 7.43 36.68
武汉(地区) 6754.58万 5.36 1897.68万 4.39 28.09
北京(地区) 6542.92万 5.19 1115.75万 2.58 17.05
杭州(地区) 6107.71万 4.85 2850.73万 6.60 46.67
徐州(地区) 3251.33万 2.58 632.59万 1.46 19.46
长沙(地区) 1659.28万 1.32 -61.26万 -0.14 -3.69
西安(地区) 1560.59万 1.24 566.07万 1.31 36.27
合肥(地区) 1534.38万 1.22 555.26万 1.29 36.19
深圳(地区) 1498.12万 1.19 822.51万 1.90 54.90
苏州(地区) 1253.85万 1.00 --- --- ---
南京(地区) 1231.35万 0.98 230.98万 0.53 18.76
境外(地区) 243.45万 0.19 -100.34万 -0.23 -41.22
无锡(地区) 105.86万 0.08 -36.27万 -0.08 -34.26
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 12.60亿 100.00 4.32亿 100.00 34.28
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业服务业(行业) 6.31亿 100.00 2.21亿 100.00 35.02
─────────────────────────────────────────────────
租赁服务(产品) 4.89亿 77.45 1.75亿 79.35 35.88
会员及其他服务(产品) 1.42亿 22.55 4561.70万 20.65 32.06
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.25亿 67.36 1.56亿 70.64 36.72
成都(地区) 4500.10万 7.13 2010.56万 9.10 44.68
武汉(地区) 3351.03万 5.31 695.99万 3.15 20.77
北京(地区) 3245.44万 5.14 436.55万 1.98 13.45
杭州(地区) 3069.00万 4.86 1529.14万 6.92 49.83
徐州(地区) 1901.16万 3.01 449.12万 2.03 23.62
长沙(地区) 805.80万 1.28 327.00万 1.48 40.58
西安(地区) 803.70万 1.27 327.04万 1.48 40.69
深圳(地区) 761.50万 1.21 -98.84万 -0.45 -12.98
合肥(地区) 747.93万 1.19 288.16万 1.30 38.53
南京(地区) 650.08万 1.03 325.98万 1.48 50.14
苏州(地区) 641.92万 1.02 279.91万 1.27 43.60
海外(地区) 117.97万 0.19 -84.17万 -0.38 -71.36
─────────────────────────────────────────────────
直营(销售模式) 6.31亿 100.00 2.21亿 100.00 35.02
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.45亿元，占营业收入的3.64%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 2083.06│ 1.70│
│第二名 │ 648.95│ 0.53│
│第三名 │ 613.62│ 0.50│
│第四名 │ 574.92│ 0.47│
│第五名 │ 531.67│ 0.44│
│合计 │ 4452.22│ 3.64│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.82亿元，占总采购额的17.60%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 3138.83│ 6.72│
│第二名 │ 2162.10│ 4.63│
│第三名 │ 1168.52│ 2.50│
│第四名 │ 908.35│ 1.94│
│第五名 │ 848.02│ 1.81│
│合计 │ 8225.81│ 17.60│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务和主要经营模式
公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位
、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求
，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文
化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“
承租运营”、“参股运营”、“合作运营”三种经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模
式，向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。
1、承租运营
承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同
，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供
应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业
提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。
2、参股运营
参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运
营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，
并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和
对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。
3、合作运营
合作运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。该模式下，公司依托自身园区
管理方面的优势，提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和
对企业的深度增值服务等来收取相关业务收入，或通过与合作方营业额分成获取收益。现阶段，公司寻求新
的机会点，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等轻资产创新发展模式，
新业务模式较“承租运营”，投入成本低，现金流更为安全。
（二）公司运营园区情况
截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业
园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡
、武汉、香港等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了76个文化创意产业园区，运营管理面积
超134.66万平方米。其中，承租运营园区63个，运营管理面积约108.45万平方米；参股运营园区3个，运营
管理面积约12.7万平方米；合作运营园区10个，运营管理面积约13.51万平方米。
（三）报告期内重点工作
2025年，在园区布局与焕新升级方面，公司稳步推进全国核心城市新项目落地与存量项目特色化改造：
苏州德必渔郎桥浜以“新苏式”设计语言焕新亮相，融合文创、华服摄影、宠物友好与潮流街区定位，打造
姑苏文商旅融合新空间；德必彭城壹号深挖徐州历史文化脉络，新增彭城七里及西楚故宫文化长廊，融合“
夜食、夜购、夜娱、夜游”消费场景，以“文化+潮流”双引擎打造徐州青年文化策源地；2025年，德必·
彭城壹号步行街区成功入选江苏省省级夜间消费集聚商圈名单。同时，上海大华德必WE、杭州德必港立WE、
合肥长江德必WE三大园区相继开园，分别聚焦数智文化、新媒体电商、数字时尚等细分赛道；中航德必WE项
目正式启动，在保留科研建筑风貌的基础上引入数字科教产业，并打造“DoBe起点舱”孵化空间，为青年创
业者提供“毕业即创业”的加速平台。此外，全新服务式办公品牌“DoBeHub”正式入驻香港西九龙双子塔
地标，以“一站式服务+社群化”定位为跨境贸易、出海企业搭建服务驿站，实现海外业务布局与服务出海
的关键突破。
2025年，公司凭借优质运营与综合实力，斩获政府、行业、资本市场多项重磅认可，先后荣获上海市爱
国拥军模范单位、长宁区区长质量奖、投资者关系管理天马奖、2025克而瑞·全国产业园区资管运营实力TO
P10、GBE年度优秀商业地产运营商、第六届全国供应链大赛一等奖等荣誉。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）公司所处行业情况
1、行业宏观环境与政策导向
当前，中国园区运营行业正从规模扩张阶段转向以价值重构为核心的高质量发展新阶段。2025年，产业
园区供应数量持续攀升，但受全球经济增速放缓和产业投资趋于谨慎的影响，需求侧动力明显减弱。在总量
持续增长的背景下，供需矛盾日益突出，园区运营企业普遍面临较大经营压力，“以价换量”已成为行业普
遍策略。后续供应端放量将为市场复苏带来压力，另一方面，新质生产力发展提速及政策利好持续落地，有
望带动相关行业的企业租赁需求逐步恢复增长，为需求端带来结构性机会。产业园区运营作为助力产业发展
、彰显城市形象的重要载体，正处于从规模扩张向品质提升、从单一载体向生态服务升级的结构性转型期。
在持续承压的市场环境下，行业分化态势或将进一步加剧。业主需聚焦“产业协同+运营提质”，结合各地
产业规划与重点产业发展方向，打造适配的办公载体，匹配当地产业发展和企业办公需求。2025年，国家密
集出台多项政策，政府工作报告明确提出打造“智能经济”新形态，强调人工智能、大数据等前沿技术与实
体经济的深度融合，为产业园区的发展提供了全新范式。此外，绿色供应链体系建设与零碳工厂、零碳工业
园区的探索推进，已从企业自主行动上升为政策层面的系统性倡导，成为“双碳”目标下产业园区转型的关
键抓手。展望未来，以智能经济与零碳经济为核心特征，将成为产业园区发展的主导方向。
2、以价换量成为目前行业普遍策略，新质生产力相关产业成核心增量
2025年，重点城市写字楼租赁需求转弱，叠加新增供应面积持续放量，导致空置率表现居高不下。与此
同时受宏观经济及企业降本策略影响，整体租赁需求疲软，企业扩张意愿减弱，搬迁和缩租行为增多，需求
端则未能同步增长。据第一太平戴维斯《2025年中国写字楼市场报告》，全国13座重点城市甲级写字楼整体
空置率已攀升至25%以上，部分新兴商务区甚至远超这一水平。过去五年，重点城市甲级写字楼租金累计下
跌25%，面对持续高企的空置压力，业主普遍采取“以价换量”策略。为吸引及挽留企业租户，以价换量成
为促进写字楼项目去化的重要举措。然而，价格工具的边际效应正逐步递减，单纯的让利策略已难以对冲业
主收入下滑的压力，倒逼行业竞争逐步从“拼价格”向“拼服务、拼生态”演进。
在此背景下，需求结构发生深刻分化，新质生产力相关产业成为写字楼及园区租赁市场的核心增量来源
。戴德梁行于近日发布的《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》显示，2025年，大中华区一线城市甲级写
字楼租赁面积中，TMT、金融、专业服务业合计占比超六成。科技产业的发展，持续催生对办公载体的需求
。“十五五”规划建议明确将建设现代化产业体系列为首要任务，为高科技产业发展提供了战略支撑。伴随
人工智能、半导体、先进材料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升，企业在总部布局、研发中心设立
及团队扩张等方向的办公需求或将持续释放，成为市场增量需求的重要来源之一。这类企业对办公空间的需
求已不再局限于"硬件品质"，而是更加注重园区的产业集聚效应、政策支持力度及协同创新生态。能否吸引
并留住这些高成长性企业，正成为衡量园区与写字楼运营商核心竞争力的关键标尺。产业园区运营方正聚焦
运营优化，通过打造智慧化、绿色化楼宇，完善商务配套与增值服务，以精细化运营代替传统价格竞争，提
升项目对优质租户及资本市场的吸引力。
3、轻资产模式深化，增值服务驱动多元发展
在市场存量高企、新增供应持续释放的背景下，园区与商办运营行业正加速向轻资产模式转型，传统“
重资产、重开发”发展路径逐步转向“轻重并举”。运营商依托公募REITs等金融工具盘活存量资产，完成
从“开发销售”到“持有运营”的角色转变，同时通过品牌输出、委托管理、全链条运营服务等轻资产方式
扩张管理规模、放大品牌价值，开辟全新增长曲线。行业盈利模式也随之升级，告别单一租金收益，形成“
空间租金+产业服务+投资收益”的复合收入结构。运营商深度贴合企业全生命周期发展需求，落地技术转化
、知识产权、供应链金融等增值服务，从单纯的空间供给方转变为企业价值共创伙伴，依托产业投资与产业
生态打造形成价值闭环，构筑起行业核心竞争优势。
4、灵活办公加速渗透，成为行业发展新趋势
灵活办公正快速融入传统办公运营体系，成为存量资产盘活、优化租户结构的关键举措，持续改写办公
租赁市场需求格局。当下中小企业愈发偏好小面积、精装修、可快速入驻的灵活办公空间，倒逼传统写字楼
业主主动调整经营策略，通过引入灵活办公产品、改造空置空间为精装小户型、分摊改造费用等方式，降低
企业入驻与退租成本，有效提升空间利用率与经营抗风险能力。灵活办公不再是小众独立赛道，而是写字楼
业主稳定资产收益、对冲市场波动的常规手段。伴随混合办公常态化及企业降本增效需求提升，灵活办公将
逐步成为写字楼租赁市场标配，灵活办公产品线的布局能力，也将成为存量竞争下衡量写字楼资产运营实力
与市场竞争力的核心关键。
（二）公司所处行业地位
公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务企业，截
至目前，公司在亚、美、欧三大洲，超过十大城市，运营管理76个文化创意产业园区，管理面积超134万平
方米，已经成为行业内具有较大影响力的领先企业。
作为国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，公司形成“既有建筑改造的创意设
计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力，构筑“护城河”，使得公司在竞争环境中保持长期领先
，确立行业地位。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营能力，对各类
既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内科创企业提供舒适的
办公环境和深度的专业化服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所
属的行业分类为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合
，公司主营业务符合市场需求，园区产品深受客户认可，将继续推动公司快速稳健发展。2021年2月10日，
公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，一方面有效
提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势
及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一
步提升。
三、核心竞争力分析
公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1、创意设计能力
公司在创意设计方面表现卓越，凭借独特的创意设计理念，成功打造了“德必易园”、“德必WE”和“
德必·文体旅”等系列园区品牌。公司通过对既有建筑进行重新定位与更新改造，不仅赋予老旧建筑新的生
命力，还在保护和传承城市历史文化的同时，创造出具有现代感和文化内涵的园区空间。公司的设计创新能
力使公司在激烈的市场竞争中脱颖而出，并多次获得行业奖项，进一步巩固了行业地位。
2、增值服务能力
在增值服务方面，公司提供全方位的服务，以满足中小型文化创意和科技创新企业的需求。公司通过租
赁服务、会员服务及其他深度增值服务，提供政策咨询、市场分析和人才培训等支持。此外，公司积极推动
生态商业配套和低碳光伏等业态的落地，促进园区的高质量发展。这种全方位的服务模式增强了客户满意度
和忠诚度，形成了具有明显特色和高辨识度的产业集群。
3、智慧园区管理能力
公司在智慧园区管理方面具有显著优势。公司依托自主研发的智慧园区管理系统（Wehome平台），利用
移动互联网、物联网技术和云计算服务，提升园区的智能化管理水平。通过智慧园区管理系统，公司实现了
运营管理成本的降低和运营效率的提升，为用户提供更加便捷和高效的园区服务。这种先进的管理模式确保
了园区的高效运营和可持续发展。
4、品牌效应能力
公司凭借其强大的品牌效应，在行业内建立了较高的知名度和美誉度。作为国内领先的跨区域、跨城市
、规模化、连锁化发展的园区运营服务商，公司成功吸引了包括美团点评、依图科技、风神集团等知名企业
入驻。公司多次获得行业和政府的认可，进一步巩固了市场地位。通过多年的品牌建设和市场推广，公司在
文化创意产业园区运营服务领域确立了其领先地位。
5、供应链管理能力
公司在供应链管理方面具备突出的综合实力，依托完善的采购与供应链体系，实现园区建设及运营物资
、工程与服务的统一规划和集中采购，有效降低成本、提升效率。公司注重绿色低碳理念，积极引入绿色建
材、循环物资和节能设备，打造全链条供应体系，既保障质量与进度，又增强资源调配和风险防控能力。今
年上半年新成立的绿色供应链公司，标志着公司强化供应链赋能主业，保障重资产向轻资产业务模式转型的
必要能力和战略支撑点。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业总收入122207.91万元，较去年同期下降2.98%；归属于上市公司股东的净利润
为-5787.41万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-5958.32万元。
●未来展望:
（一）总体发展规划
公司在顺应国家城市更新政策持续发力的同时抓住文科创企业蓬勃发展的时代机遇，在国家文化产业振
兴、大力发展科技创新的政策背景下，以基于空间环境、地理位置、办公场景，充分集成创意、数据、技术
，为科创与文创企业提供有深度的专业服务，全力以赴为客户创造价值，赋能客户的成功发展为使命，不断
探索科技创新、文化创意企业从出生到鼎盛发展的全过程服务解决方案，打造文科创企业生态圈，助力文科
创产业发展。
公司将立足于德必易园系列、德必WE系列、文体旅等系列的园区品牌，充分利用公司在园区投资运营服
务领域的行业领先优势，依托于自主研发的智慧园区管理系统，继续深化在国内一二线城市的规模化连锁化
发展。同时构建全球化的园区服务平台，助力文科创企业“走出去、引进来”，致力于成为世界领先的科创
、文创企业发展服务商。
（二）2026年重点工作
立足公司使命愿景，紧扣战略发展目标，结合新形势下的发展机遇与挑战，公司2026年将聚焦核心方向
，抓实以下关键举措与重点工作，推动企业高质量发展、实现战略突破。
1、深耕创新模式，激活增长新动能，筑牢高质量发展根基
依托公司现有品牌影响力，充分发挥在园区运营、管理及服务领域积累的专业优势，积极探索合作分成
、托管加盟等多元化创新合作路径，进一步扩大业务覆盖范围，优化整体收入结构，着力提升非租金收入在
总收入中的占比，增强盈利韧性。同时，系统总结标杆项目的成功运营经验，提炼可复制、可推广的核心模
式，构建标准化的业务拓展流程，提升市场拓展效率。此外，积极布局会员体系搭建、企业增值服务等新领
域，持续挖掘单项目盈利潜力，推动业务提质增效。
2、响应促消费政策，做强文商旅融合业态
积极响应国家扩大内需、促进消费、繁荣文旅市场的政策导向，将文商旅融合作为重要增长引擎。依托
公司存量历史风貌建筑、城市更新项目与文体旅品牌优势，加快打造集文化体验、创意消费、特色商业、休
闲旅游于一体的文商旅标杆项目；丰富园区消费场景，引入文创零售、特色餐饮、艺术展览、沉浸式体验等
业态，提升园区商业活力与客流效益；联动地方文旅资源、商业品牌与新媒体渠道，打造城市文旅打卡地与
消费新地标，以文商旅收入增厚园区整体收益，形成“办公+文旅+消费”协同发展新格局。
3、聚力AI新趋势，升级DoBeHub战略
公司将持续深化DoBeHub战略布局，突破传统物理空间的单一属性，构建串联OPC（单人公司）人才、产
业资源、数字算力与政策红利的全国化办公生态网络。依托三大核心发展引擎，打造适配AI时代的新一代灵
活办公产品：以空间为载体，优化场景布局，促进人际交流与企业协同共生；以人才为核心，深度联动OPC
社群，搭建资源链接与成长赋能体系；以数字算力叠加空间，创新租赁价值，突破传统租金模式，构建基础
租赁、增值服务、产业协同分成相结合的多元收益体系，持续提升园区运营盈利能力。
4、推进智慧化转型，提升园区运营效能，实现精细化管理
以数字化升级为抓手，全面提升园区智慧系统的覆盖广度与应用深度，积极引入AI数字员工、AI招商系
统、智能能源管理工具、客户服务助手等智能化手段，大幅提升园区运营效率与管理水平。深化与优质科技
企业的战略合作，合力搭建一体化智慧管理平台，重点优化能耗管控体系，降低运营成本；同步搭建会员数
字化服务平台，精准对接客户需求，增强客户粘性，推动园区运营从传统模式向数据驱动的精细化运营转型
，提升核心竞争力。
5、拓展海外市场布局，打造国际化品牌，拓宽发展空间
依托公司在意大利佛罗伦萨、美国硅谷等海外区域的多个成功运营项目经验，乘势而上加快海外市场布
局步伐，持续提升海外业务收入占比，打造具有国际影响力的品牌形象。同时，充分发挥自身资源优势，为
国内文科创企业出海发展提供支持，实现国内外业务协同发展，构建全球化发展格局。
6、强化人才与组织建设，夯实发展支撑，激活组织内生动力
持续聚焦组织能力提升，完善人才梯队建设，强化内部培训体系建设，为公司发展提供坚实的人才保障
。重点扩大并完善关键岗位任职资格体系，严格落实人才培养目标，确保关键岗位人才合格率、储备率等核
心指标达标。进一步深化、细化、优化获取分享制，持续健全价值评价与价值激励机制，深入践行“以价值
创造者为本”的核心价值观，将激励导向与企业发展目标深度绑定，为公司长期健康、稳健发展筑牢机制根
基。
（三）公司在发展过程中可能面对的风险和应对措施
1、市场竞争风险
公司自设立以来，主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。公司经过多年发
展，在园区市场拓展、园区设计与改造、园区招商及运营管理方面积累了丰富的经验。但随着国家对文化创
意产业的重视程度不断提升，文化创意产业蓬勃发展，文化创意企业和科技创新企业对于文化创意产业园区
的需求逐
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