经营分析☆ ◇300949 奥雅股份 更新日期：2026-05-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
景观设计和以亲子文旅为主的综合文旅业务，以及部分来自于规划、策划、建筑设计、研发服务及教育服
务收入
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
综合文旅(行业) 2.56亿 58.90 6304.29万 48.96 24.64
景观设计(行业) 1.52亿 34.96 5369.43万 41.70 35.35
其他(行业) 2666.06万 6.14 1203.27万 9.34 45.13
─────────────────────────────────────────────────
综合文旅(产品) 2.56亿 58.90 6304.29万 48.96 24.64
景观设计(产品) 1.52亿 34.96 5369.43万 41.70 35.35
其他(产品) 2666.06万 6.14 1203.27万 9.34 45.13
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 2.11亿 48.63 6874.84万 53.39 32.54
华中地区(地区) 6184.50万 14.24 1671.78万 12.98 27.03
华北地区(地区) 5042.52万 11.61 1553.27万 12.06 30.80
华南地区(地区) 4719.38万 10.86 806.79万 6.27 17.10
西南地区(地区) 4284.71万 9.86 1487.69万 11.55 34.72
西北地区(地区) 1319.93万 3.04 278.93万 2.17 21.13
东北地区(地区) 708.10万 1.63 208.35万 1.62 29.42
境外(地区) 59.03万 0.14 -4.67万 -0.04 -7.91
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 4.34亿 100.00 1.29亿 100.00 29.64
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
综合文旅(行业) 9833.14万 50.01 2061.07万 31.88 20.96
景观设计(行业) 8381.11万 42.62 3844.25万 59.45 45.87
其他(行业) 1448.24万 7.37 560.52万 8.67 38.70
─────────────────────────────────────────────────
综合文旅(产品) 9833.14万 50.01 2061.07万 31.88 20.96
景观设计(产品) 8381.11万 42.62 3844.25万 59.45 45.87
其他(补充)(产品) 1293.06万 6.58 677.37万 10.48 52.39
其他业务(产品) 155.18万 0.79 -116.86万 -1.81 -75.31
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 6786.12万 34.51 2473.65万 38.26 36.45
华中地区(地区) 3617.70万 18.40 1292.72万 19.99 35.73
华北地区(地区) 2942.28万 14.96 1141.68万 17.66 38.80
西南地区(地区) 2683.92万 13.65 646.06万 9.99 24.07
华南地区(地区) 2287.66万 11.63 502.61万 7.77 21.97
西北地区(地区) 1024.71万 5.21 327.92万 5.07 32.00
东北地区(地区) 320.09万 1.63 81.21万 1.26 25.37
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 1.97亿 100.00 6465.84万 100.00 32.88
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
景观设计(行业) 2.15亿 52.16 9185.81万 81.81 42.68
综合文旅(行业) 1.67亿 40.37 1628.12万 14.50 9.77
其他(行业) 3083.12万 7.47 414.61万 3.69 13.45
─────────────────────────────────────────────────
景观设计(产品) 2.15亿 52.16 9185.81万 81.81 42.68
综合文旅(产品) 1.67亿 40.37 1628.12万 14.50 9.77
其他(产品) 3083.12万 7.47 414.61万 3.69 13.45
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 1.43亿 34.68 4691.01万 41.78 32.79
华北地区(地区) 8501.56万 20.60 3012.98万 26.83 35.44
华南地区(地区) 7150.98万 17.33 902.53万 8.04 12.62
西南地区(地区) 5075.46万 12.30 1216.48万 10.83 23.97
华中地区(地区) 4121.71万 9.99 510.27万 4.54 12.38
西北地区(地区) 1149.35万 2.79 427.10万 3.80 37.16
东北地区(地区) 950.62万 2.30 465.80万 4.15 49.00
境外(地区) 4.61万 0.01 2.37万 0.02 51.33
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 4.13亿 100.00 1.12亿 100.00 27.21
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
景观设计(行业) 1.42亿 51.81 8503.08万 72.06 59.85
综合文旅(行业) 1.12亿 40.70 2774.23万 23.51 24.86
其他(行业) 2054.24万 7.49 521.92万 4.42 25.41
─────────────────────────────────────────────────
景观设计(产品) 1.42亿 51.81 8503.08万 72.06 59.85
综合文旅(产品) 1.12亿 40.70 2774.23万 23.51 24.86
其他(产品) 2054.24万 7.49 521.92万 4.42 25.41
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 9501.61万 34.65 4934.72万 41.82 51.94
华北地区(地区) 6290.00万 22.94 2926.65万 24.80 46.53
华南地区(地区) 4898.53万 17.86 936.84万 7.94 19.13
华中地区(地区) 2759.46万 10.06 911.42万 7.72 33.03
西南地区(地区) 2447.28万 8.92 1116.65万 9.46 45.63
东北地区(地区) 783.16万 2.86 533.62万 4.52 68.14
西北地区(地区) 741.26万 2.70 439.32万 3.72 59.27
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.47亿元，占营业收入的33.92%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 8681.28│ 19.98│
│第二名 │ 2321.98│ 5.34│
│第三名 │ 1653.07│ 3.81│
│第四名 │ 1098.72│ 2.53│
│第五名 │ 980.19│ 2.26│
│合计 │ 14735.24│ 33.92│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.37亿元，占总采购额的25.02%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 1319.56│ 8.93│
│第二名 │ 772.26│ 5.23│
│第三名 │ 674.12│ 4.56│
│第四名 │ 500.68│ 3.39│
│第五名 │ 430.50│ 2.91│
│合计 │ 3697.12│ 25.02│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司以“创造更美好的人居环境让空间赋予生命”为使命，全面迈入奥雅4.0-AIPO时代，构建以审美立
本、以运营致远、AI为支撑、IP为壁垒的商业模式，并已形成以“创意设计+亲子文旅”双轮驱动，“AIGC+
IP”双引擎的发展格局，经营业务范围涵盖创新设计、亲子文旅、数字科技等领域，为城市更新、社区景观
、乡村振兴、文化古城等不同场景提供全过程一体化咨询与综合运营服务，创造具有地域特色、人性化和充
满活力的新旧城市空间和综合文化旅游项目，公司致力于打造中国一流的、具有世界影响力的存量资产增值
服务商和亲子家庭度假文旅品牌运营商，成为引领行业发展的时代新标杆。
报告期内，公司经营活动现金流稳健向好，经营活动产生的现金流量净额达39,100,641.00元，主营业
务回款质量良好，资金流动性与经营韧性持续增强。同期实现营业收入434,430,615.42元，较上年同期增长
5.28%，营收规模稳步扩容，主业经营实现平稳增长，市场拓展与业务运营成效稳步显现，其中，公司综合
文旅业务收入占营业收入比重达58.90%，首次超过传统设计业务，公司正从依赖一次性服务的空间建设者，
转向依靠长期运营、标准化产品与IP生态的存量资产增值服务商，未来，公司也将聚焦以长期运营收益、标
准化产品收益、IP与品牌赋能收益构建健康可持续的盈利结构，收入来源逐步转向以空间运营、标准化产品
、IP授权与品牌赋能为重点，当前转型成效初显，未来路径清晰，长期价值可期。
奥创引擎是公司自主研发的城市空间智能体，是业务标准化、产品化、可复制化的核心底座，通过AI重
构业务流程，实现方案智能生成、空间价值评估、运营数据预测、IP场景快速落地，大幅降低成本、提升效
率，支撑公司从“项目服务商”向“空间智能服务商”转型。
（一）报告期内公司所从事的主要业务
报告期内，公司主营业务收入主要来自于为城市更新、社区景观提供整体性解决方案的景观设计业务和
以亲子文旅为主的综合文旅业务，部分来自于规划、策划、建筑设计、研发服务及教育服务收入，按照项目
类型，主要分为生活社区项目、文化旅游项目、商业街区项目、市政设施项目等。
1、城市更新
随着社会经济文明的发展、审美观念的变化，作为公司发展的基石——创意设计正在与时俱进，报告期
内公司迭代上线“奥雅城市文旅焕新大模型”重塑业务流，持续采用城市运营、城市问诊等城市更新手段，
追求内涵集约、绿色低碳的发展方式，用创意切实地激活存量空间，通过融合情感与生活的体验设计营造，
让代表生活的“景”与代表文化的“观”更好融合，使城市资产价值最大化，为人居生活提供一个可持续的
、美好的、诗意的环境。
报告期内，公司以跨越南北的系列实践项目展现如何跳出静态改造思维，以可持续的更新重构城市更新
逻辑，续文脉、活空间，守生活美好初心，融安居之实与场景之美，让城市品质、社区温情、场景体验共生
共长。
津一·PARK：天津市第一机床总厂改造更新前后
公司城市更新作品凭借卓越的设计品质，屡屡斩获国际大奖，其中“津一·PARK：天津市第一机床总厂
改造更新”于报告期内荣获IFLA-APRLAAwards2025（2025国际风景园林师协会亚太区风景园林奖）文化与城
市景观类卓越奖，这一荣誉不仅印证了奥雅的产品与服务已达到全球顶尖标准，更巩固了公司在探索“更美
好的人居环境”道路上的创新者与行业标杆地位。
2025年儿童节盛大开园的佛山北滘运动中心即是公司秉持运营前置理念的城市更新成功实践，也是“城
市更新找奥雅，未来城市看奥创”的实力兑现。作为公司人工智能平台奥创引擎驱动落地的首个大型城市文
旅综合体，项目集数字驱动的定位、策划、规划、设计及IP一体化全程打造，为项目提供全方位业态运营和
招商指引，通过科学的场地布局与创新设计，精准匹配优质品牌入驻，以卓越的综合设计能力完美开创城市
社区中心与体育、儿童公园融合发展的全新范式，创下“开园即满租”的亮眼战绩。
北滘体育（儿童）公园
在建筑设计上，奥雅的设计团队引入自然元素，将室内外空间完美融合，以多重空间、多种业态打造充
满活力的社交运动场，室内外空间通过步道相连，整体以去边界化的立体空间，将建筑与公园功能融合，兼
顾亲子互动、全龄休闲需求。
2、亲子家庭度假文旅
报告期内，公司面对亲子家庭和年轻人群，聚焦“家庭度假”赛道，打造家庭度假目的地和创新型文化
体育运动中心，以原创IP与创意设计为核心，为中国家庭提供一站式、全年龄段的美好度假与成长体验，落
地一系列文旅标杆实践项目：以“空间一场景一体验”为核心，叠加科技赋能与IP打造，从文化、生态、运
营、社区四大维度，打造全龄友好、亲子同乐、亲宠相伴、时尚社交的沉浸式文旅目的地，成功探索出文旅
项目从“短期打卡点”到“长期目的地”的可落地路径，更以真实运营数据，印证了这套逻辑的专业度与可
复制性。
2025年国庆，公司旗下洛嘉儿童锚定南孔文化，以“运营+产品+IP”全链条落地模式联合打造的浙江衢
州江心绿岛焕新亮相，业态涵盖南孔洛嘉森乐园、呦呦萌宠世界、儒艺街、橘放酒店、南渡探险湾、儒林竞
技等多个板块，自开园以来累计接待达12万人次，单日最高迎客9000+人，成为热门的全龄休闲目的地。
报告期内，公司携手中国金茂旗下青岛东方伊甸园文化旅游开发有限公司联合打造的英国康沃尔郡伊甸
园首家海外项目，也是亚洲首座“水”主题科学探索乐园，是全球第二座伊甸园——东方伊甸园盛大开园，
项目深度融合“生态+科技+文旅”创新模式，以沉浸式体验填补了国内水主题科普文旅的空白，通过水极端
区、水质量区、水丰富区三大主题区域，将科普知识转化为趣味互动，迅速成为消费热点，开园首日接待超
12000人次。
3、社区景观
报告期内，公司用“文化玩起来、自然住进来、景观赚起来”的新逻辑，把景观做成能圈粉、能刚需、
能变现的“活资产”，更用一系列全国标杆项目给行业交出新答卷，让地产景观项目在同质化红海中成功杀
出重围。从郑州金茂璞逸云湖首开热销到IDPAAWARD国际先锋设计奖金奖、第十届REARD全球地产设计大奖金
奖、园冶杯住宅景观奖金奖、ELA年度最佳住宅景观奖金奖等国际大奖认证，从社区日常小景到城市标杆地
标，报告期内，奥雅用实打实的地产景观项目实践给出答案:地产景观的终极价值，从来不止“仅供观赏”
，而是集“能变现、能体验、能生活、能社交”于一体的全龄友好理想生活社区和全维度运营载体，这正是
公司社区景观业务穿越行业周期的硬核底气。
郑州金茂璞逸云湖
用东方美学作画，借一方奢石铺开山水卷轴，看一草一木诉说四季故事。在这里，家就是一座没有围墙
的自然博物馆。从客厅到庭院，每一步都是风景，每一眼都是雅集。这不再是遥不可及的诗意，而是邻里可
以相约漫步、好友能够品茶赏景的“山水会客厅”
（二）主要经营模式
1.创意设计：公司向客户提供以整体性解决方案为核心的创意设计服务，包括但不限于生活社区项目、
文化旅游项目、商业街区项目、市政设施项目等的策划、规划、景观设计、建筑设计等需求，并按照合同约
定分阶段向客户交付设计及咨询成果，收取设计及咨询服务费。
2.综合文旅：公司坚持以运营为导向开展文旅开发与运营业务，并以“设计、采购、施工管理、运营一
体化，IP赋能，长效运营”的经营模式，以亲子家庭度假文旅为核心打造全龄友好场景，向客户和合作伙伴
提供长期主义价值，公司提供专业的开发、运营管理服务，根据合同约定收取运营服务费，并可能参与GOP
（营业毛利润）的分成，这种模式允许公司通过提升项目的运营效率和盈利能力来获得超额收益。
3.采购模式：公司经营核心要素为设计师，主要成本为员工薪酬。采购内容主要为全产业链项目所需材
料设备、工程安装施工服务与技术协作、设计制作相关的服务，以及公司日常经营所需房租、装修、办公设
备等。
4.销售模式：公司主要通过招投标和直接委托两种直销方式获取业务。
5.业务管理模式：公司具备高素质的专业人才队伍，采用数字化管理系统统筹业务管理和项目管控，包
括项目市场流程、采购流程、成本管理流程、工程工作流程、产品深化和品控工作流程及售后流程。公司从
商机识别、项目启动、概念设计、方案发展、初步设计、施工图设计、产品深化设计、设备采购与制作到现
场安装和服务等各个阶段，均通过数字化管理平台进行实时、系统化管理，使得项目团队能够实时监控项目
进度、合作方动态以及资金流动，确保项目的有效控制和风险管理。在项目管理实践中，公司严格遵循质量
管理体系，确保各个管理过程符合既定的管理标准、方法和预算。通过设定相关的绩效指标，公司对这些过
程进行持续的监测和分析，并在必要时进行调整，以保证流程的持续优化和项目的预期成果。
（三）市场地位及竞争优势
公司深耕城市设计、景观规划和建筑设计多年，在产业政策、商业运营和空间策划方面具有丰富的实践
经验，在服务儿童友好&全龄友好城市创建、打造亲子家庭度假目的地、探索融入代际融合理念的多元业态
与商业模式领域打造了一系列标杆项目，树立了品牌与体系，在行业内建立了良好的声誉和口碑，取得了较
高的行业地位。
1.公司经过近26年的稳健发展，凭借业界前列的综合实力，得到了下游优质客户的高度认可，并建立了
稳固的长期合作关系。基于业务拓展的需求，公司积极布局全国，在全国主要城市设立分支机构。截至本报
告披露日，除深圳总部外，已在北京、广州、重庆、成都、杭州、苏州、青岛、西安、昆明、长沙、武汉、
郑州、天津、济南、沈阳等城市成立17家分公司，于北京、上海、海南、厦门等地成立14家全资子公司，在
全国落地项目逾5000个，是业内为数不多具备跨地区为城市更新、社区景观、儿童友好&全龄友好、亲子家
庭文旅提供整体性解决方案的大型企业。2021年2月，公司成功于创业板上市，品牌价值、市场知名度、资
本实力显著提升，进一步加强了市场对公司的认可度。
2.公司拥有风景园林工程设计专项甲级资质、建筑行业（建筑工程）乙级资质证书、城乡规划(国土空
间规划)编制乙级、建筑装饰装修工程专业承包二级资质，下属全资子公司拥有建筑行业（建筑工程）甲级
资质证书、风景园林工程设计专项乙级资质，构建了全链条服务能力体系，与市场服务需求高度适配。凭借
突出的专业能力，报告期内公司获得多项重要荣誉，如2025年度优秀上市文旅集团品牌等，多项设计作品先
后斩获第五届AHLA亚洲人居景观奖、第五届GHDA环球人居设计大奖、2025第七届日本IDPAAWARD国际先锋设
计大奖、2025CREDAWARD地建师设计大奖等国内外设计大奖，在业内具有较高知名度和标杆意义。
3.公司作为存量资产增值服务商和亲子家庭文旅品牌运营商，长期专注于从社会经济、文化遗产保护和
城市发展的角度，研究如何提高城市公共空间的质量、如何将城市设计与景观规划相结合、如何将产业策划
与场所营造相结合，公司坚持的“可持续的城市发展”的思想理念对外输出并具有一定行业影响力，公司的
天津津一产业公园、顺德北滘城市公园、深圳南头古城等实践案例，充分验证前瞻性的设计理念、设计手法
往往创造出具有市场影响力、突破性的创新型作品，具有引领行业的作用，从而有利于企业占据较高的行业
地位。公司“可持续的城市发展”理念指导了公司的作品与审美，同时优质的作品又进一步扩大公司的市场
影响力，提升了公司的行业地位。
（四）主要的业绩驱动因素
一是外部驱动因素。
2025年中央城市工作会议明确指出，我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大1规
模增量扩张转向存量提质增效阶段。在此背景下，中央政策体系快速成型。2025年5月，中办、国办印发《
关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出到2030年城市更新取得重要进展，城市开发建设2方式转型
初见成效。同年，中央预算内投资专门设立城市更新专项，2025年继续通过中央财政支持不超3过20个城市
，东部地区每个城市补助不超过8亿元，西部地区及直辖市可达12亿元。
国家城市更新政策相继出台，行业从粗放的“增量扩张”彻底转向“存量提质”的深水区，能够尊重场
地历史语境，通过空间再生、功能置换与文化叙事的协同，激活存量空间价值的企业将迎来新市场机遇。公
司跨越南北、深耕多年，洛阳洛邑古城、深圳南头古城等项目都是城市更新领域的行业标杆，积累了多年的
城市更新领域全链条一体化服务经验，令公司的城市更新业务拓展具备较强的竞争优势。
同时，在国家对房地产市场实施宏观调控的背景下，开发商之间的竞争愈发激烈，地产客户高度重视能
够带来差异化破局的“好景观”，对企业的设计开发能力、综合管理水平等素质提出了更高要求。未来，下
游客户会更倾向与这些综合实力较强的规模化、全国性优质设计企业开展持久战略合作。企业的龙头效益将
更加凸显，规模化将成为未来趋势。
“全龄友好”正逐渐成为中国社会发展的重要理念，相关的国家政策体系也日益完善，其核心是聚焦“
一老一小”，通过建设宜居、宜业、宜游、宜购、宜学、宜养的品质生活圈，满足从儿童到老年人等全生命
周期的需求；同时随着养宠人群规模扩大与情感消费升级，宠物友好型空间成为现代城市更新的重要议题；
截至2026年3月，我国已有116个城市试点开展儿童友好城市建设，覆盖全国超过1/3的地级及以上城市。
公司在全国50多个城市，推动服务了超200个儿童友好项目建设、实施，多个项目入选住房城乡建设部
、国家发展改革委、国务院妇女工作委员会三部门联合印发《城市儿童友好空间建设可复制经验清单》，凭
借多年深耕儿童友好城市建设积累的经验，公司前瞻布局“全龄友好”“亲宠友好”相关业务，始终践行扬
·盖尔人性化城市核心思想，并将全龄友好上升为创新城区营造的底层价值观与灵魂模板；同时，基于国内
外典型案例与多维度调研，从政策规范、空间设计、社区共治等层面系统梳理宠物友好场景营造策略，提出
“安全-功能-趣味-美学-共融”的设计原则，明确消费、住宿、交通、运动等七大携宠出游场景，在商业、
社区、文旅三类空间下的设施配置标准与运营建议，推动空间从“物理载体”向“情感联结”场所升级，为
城市管理者提供兼顾包容性与可持续性的决策支持，引领行业迈向人宠和谐的“双向友好时代”。未来在政
策的引领下，公司将有机会服务更多全龄友好、亲子家庭文旅项目，为中国城市打造有温度、有活力、有长
久创新力的未来城区范本。
二是内部驱动因素。
公司坚持以极致审美、极致产品、极致体验、极致性价比，打造好设计、好产品、好运营，用极致审美
做场景，用高质感做产品，用同频共生做运营，实现了业务的多元化拓展。公司通过覆盖全国的市场团队，
迅速捕捉市场动态与客户需求变化，灵活调整营销策略，在新消费趋势的推动下，公司挖掘存量资产的机会
，通过一体化的服务城市更新等项目、创新服务模式等方式，不断提升为存量资产提供增值服务的水平及作
为亲子家庭度假文旅品牌的价值。
报告期内，公司在聚焦主业，夯实市场的基础上，实现营业收入43,443.06万元，较去年同期上升5.28%
。国家对文化旅游产业的深度推进为公司综合文旅业务拓展提供良好的发展机遇，同时公司积极优化业务结
构，强化资源整合能力，本期综合文旅业务首次超过传统设计业务。本期综合文旅收入较上期增加8,929.44
万元，增长比例53.61%。
报告期内营业总成本45,021.75万元，较去年同期下降7.79%。公司管理层持续推行降本增效措施，报告
期内，公司主业经营质量持续提升，盈利状况较上期明显改善，亏损幅度大幅收窄。
报告期内，在奥创引擎快速迭代的能力支撑下，公司加速推进全员从“执行型”人才向“开拓型”“经
营型”团队转型，倡导全员市场。值得一提的是公司以儿童友好相关课题首次切入西藏文旅市场，下一步公
司将继续在包括西藏在内的新兴市场加大力度，拓展城市更新、高原生态文旅、儿童友好等业务，成就社会
效益的同时为公司创造更多标杆案例和经济效益。
（五）报告期主营业务的变化情况
报告期内，公司主营业务及经营模式未发生重大变化，业绩变化符合行业发展状况。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期内，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，主要目标是：
到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效
，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护
，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间，支持地方因地制宜进行探索创新，建立健全可
持续的城市更新机制。
由于人口增速由正转负、居民杠杆率较难突破新高，过去支撑房地产总量持续突破新高的因素已变，城
市化发展已进入下半场，土地经济增量时代转变为空间经济存量时代，增量时代遗留了大量存量资产，面对
新周期的新需求，单一设计服务商已无法适配下半场的城市化发展，行业正经历前所未有的巨变。
随着国家对于住房需求多样化的高度重视以及对历史文脉保护与现代功能需求并重的理念指引，城市发
展将更加注重提升现有城市空间的质量和效益，包括城市街区、老旧厂房、产业园区、商业综合体、历史古
迹、城中村等的更新，通过优化资源配置、改善人居环境、提升城市功能，实现城市的可持续发展，城市更
新将成新蓝海。
“情绪价值”正成为文旅市场新引擎，文旅消费更加注重文化体验和情感共鸣，从“有内容”向“有体
验、有情感”转变，从传统功能满足向追求情绪价值与个性表达的代际需求跃迁。需求升级加速资源、供给
和业态创新，推动文旅市场主体迭代升级，旅游目的地积极借助IP、人工智能等科技手段重构消费体验，以
沉浸式、交互式场景激活消费者情感共鸣，文旅消费从单一“门票经济”向多元“体验经济”升级，差异化
“高质价比”的体验类产品受到持续追捧，助力整体产业升级和市场复苏。
2025年9月，商务部等9部门联合发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明
确“聚焦群众急难愁盼，突出‘一老一小’，推动便民生活圈建设扩围升级，将便民生活圈打造成宜居宜业
、宜游宜购、宜老宜小的全龄友好型品质生活圈”，提出到2030年实现“百城万圈”目标，打造500条“银
发金街”和500个“童趣乐园”。雄安新区更是在设立之初就将全龄友好理念融入城市基因，积极推进儿童
友好、青年发展、老年幸福的全龄友好城市建设。从“儿童友好”向“全龄友好”的转变，本质上反映了城
市治理理念的升维——城市公共空间的价值在于服务所有居民的全生命周期需求。政策层面，儿童友好建设
已从试点走向全域推进，而全龄友好的政策框架亦在加速构建。作为行业先行者，公司敏锐捕捉到这一趋势
，在项目实践中主动践行“全龄友好”理念。2025年，公司成功中标陕西“西安航天大都荟复合型文商旅项
目”，通过“大社区，小文旅”的定位，结合海绵城市技术、低碳生态策略及沉浸式场景营造，构建“全时
、全龄、全季、全友”的消费体验。
三、核心竞争力分析
1、技术创新优势
报告期内，公司上线奥创引擎3.0——“奥雅城市文旅焕新大模型”，包含“灵探”“灵绘”“灵创”
“灵策”“灵诊”“灵语”等模块化能力，以公司5000多个项目实践为基础，覆盖20多个设计细分领域的工
作流重塑，全面赋能公司业务，其中：
灵策——通过空间价值密度算法完成全域POI的数据清洗和解读，对接腾讯文旅大数据等平台，对城市
片区人口进行画像分析，支撑精准需求研判，以“三亚·凤凰水城”项目为例，运用奥创引擎3.0的灵策模
块进行区位分析、常驻人口分析、游客画像分析、场地价值分析，精准提出“为2万社区中青年消费者而设
计”的定位，为项目提出了基于智能算法和大数据的解决方案。
灵绘——公司自研整合文化标识度指数、空间层次感指数、视觉丰富度、空间连贯性指标、安全感知指
数等指标，以空间量化算法量化空间美学价值；搭建了包括8000+花境及景观植物数据，覆盖全球植物常见
状态素材超1500项的植物数据库，涵盖植物习性、搭配规则与养护方法；应用AI工具，实现一键生成空间改
造方案，同步实现功能重组与氛围升级，大幅实现业务提质增效。
2、品质把控优势
公司自研建立“奥雅LEAD景观设计体系和评估体系”，在奥创引擎平台上运用AI技术，从L—Locality
在地性｜设计之根、E—Ecology＆Education｜生态之底、A—Art艺术和审美｜场域之魂、D—Diversificat
ion＆Detail｜细节和品质，共四个维度对项目质量进行评估和反馈，实现业
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