经营分析☆ ◇600007 中国国贸 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
开展旅游、商务服务设施的经营与管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业租赁及管理(行业) 33.85亿 85.61 22.48亿 97.99 66.41
酒店经营(行业) 5.69亿 14.39 4601.37万 2.01 8.09
───────────────────────────────────────────────
写字楼(产品) 15.61亿 39.47 --- --- ---
商城(产品) 12.75亿 32.25 --- --- ---
酒店(产品) 5.69亿 14.39 4601.37万 2.01 8.09
其他(产品) 3.66亿 9.25 --- --- ---
公寓(产品) 1.83亿 4.64 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业租赁及管理(行业) 16.66亿 85.97 11.48亿 98.25 68.88
酒店经营(行业) 2.72亿 14.03 2046.71万 1.75 7.53
───────────────────────────────────────────────
写字楼(产品) 7.82亿 40.35 --- --- ---
商城(产品) 6.27亿 32.33 --- --- ---
酒店(产品) 2.72亿 14.03 --- --- ---
其他(产品) 1.69亿 8.74 --- --- ---
公寓(产品) 8797.22万 4.54 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业租赁及管理(行业) 31.68亿 92.03 21.08亿 108.31 66.53
酒店经营(行业) 2.74亿 7.97 -1.62亿 -8.31 -58.97
───────────────────────────────────────────────
写字楼(产品) 15.39亿 44.70 --- --- ---
商城(产品) 11.59亿 33.68 --- --- ---
其他(产品) 3.11亿 9.03 --- --- ---
酒店(产品) 2.74亿 7.97 -1.62亿 -8.31 -58.97
公寓(产品) 1.59亿 4.61 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
物业租赁及管理(行业) 15.43亿 92.95 10.31亿 109.84 66.83
酒店经营(行业) 1.17亿 7.05 -9231.63万 -9.84 -78.89
───────────────────────────────────────────────
写字楼(产品) 7.64亿 46.02 --- --- ---
商城(产品) 5.50亿 33.14 --- --- ---
其他(产品) 1.55亿 9.33 --- --- ---
酒店(产品) 1.17亿 7.05 --- --- ---
公寓(产品) 7416.91万 4.47 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售3.60亿元，占营业收入的9.10%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 36000.00│ 9.10│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购0.18亿元，占总采购额的12.90%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 1800.00│ 12.90│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况的讨论与分析
2023年，随着人员流动及生产生活秩序逐步恢复正常，政府连续出台了一系列稳增长、促消费的政策。
国内消费市场和宏观经济均呈现较好的复苏迹象。尽管北京写字楼市场新增需求仍显疲软，但商业物业市场
、服务式公寓市场以及酒店业都呈现较好的回暖趋势。
写字楼市场全年新增供应量较大，受宏观经济复苏趋势尚不稳固及部分企业缩减办公面积等因素的影响
，新增需求较为疲弱，部分区域全年净吸纳量呈现负值，去化压力较大，导致北京市场总体空置率持续上升
，租金水平也因此持续承压。
商业物业市场受益于消费市场的复苏，尽管全年市场新增供应集中，但租赁需求回升超过预期，推动全
年净吸纳量达到历史最高值，从而带动租金止跌回稳。
服务式公寓市场表现良好，随着人员流动全面恢复，几年来受抑制的需求集中释放，且市场的优质供应
相对较少，促使北京服务式公寓市场空置率持续下降，租金水平略有增长。
酒店经营回暖明显，伴随商务及会展活动、旅游出行人次的回升，市场需求恢复，推动酒店整体经营业
绩持续复苏。
报告期内，公司抓住宏观经济复苏和市场信心回升的契机，在下半年经济复苏趋势放缓和外需减弱的背
景下采取了灵活的经营策略，控本增效，成功完成了年度经营目标，并取得了良好的业绩。
二、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。
公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外
，其它主营业务均由公司自行进行管理和经营。
根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2017年批准发布的国家标准《国民经济行
业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等
投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内
一直处于领先水平。
四、报告期内核心竞争力分析
公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（
以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和
公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。
长期以来，公司凭借多年形成的品牌、区位、综合、资源、管理、服务等各方面优势，在市场上处于领
先地位。
报告期内，公司的核心竞争力未发生重大变化。公司核心竞争力的有关情况除国贸大酒店原家全七福餐
厅区域于报告期内经调整后对外出租、滩万日餐厅已关闭进行待租改造外。
2023年12月，公司国贸大厦A座及国贸公寓获得WELL铂金级认证。至此，国贸大厦A座成为同时获得LEED
铂金级和WELL铂金级双认证的写字楼建筑。公司将持续践行可持续发展的运营理念，不断提升租户和员工的
健康、舒适及幸福感。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入39.5亿元，比上年增加5.1亿元或14.9%；成本费用19.1亿元，比上年增加
1.7亿元或10.0%；实现利润总额16.8亿元，比上年增加1.9亿元或12.5%；扣除非经常性损益后，实现利润总
额16.7亿元，比上年同期增加3.2亿元或23.6%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2024年，中央和地方政府将围绕扩大国内需求和扩大高水平对外开放出台一系列稳增长、促消费的政策
和举措，这将有效提振消费信心、激发市场活力，为国内经济保持稳定复苏提供有力支撑。同时，全球经济
进入下行周期、国内有效需求不足及社会预期偏弱的不利形势叠加国际局势的高度不确定性，为国内经济维
持“稳中向好”的局面带来较大挑战。预计2024年，写字楼市场有效需求依旧疲弱，将继续承压，商业零售
物业市场持续回暖趋势，并呈现分化格局，服务式公寓租赁和酒店行业市场需求趋于稳定。
1、写字楼
2024年，受全球经济下行、国际地缘政治局势不确定性和国内经济转型周期的影响，预计北京写字楼市
场的需求仍显疲弱，新增需求不足。尽管24年新增供应量有所减少，但甲级写字楼租金水平仍有进一步下降
的可能，且出租率将在23年末较高空置率的基础上，持续承压。
2、商城
北京商业零售物业市场将延续分化的格局，出于谨慎决策考量，很多有扩张计划的零售商仅偏好在已获
得市场验证的成熟购物中心拓店，市场中不同项目表现分化趋势显著，核心商圈代表项目仍为品牌布局首店
的首选标的；国内奢侈品市场面临购买力向国外转移叠加本地国际精品市场竞争分流加剧的影响，增长率将
明显放缓。
2024年，预计北京商业零售物业市场供给较高，虽然客流回暖趋势较为明显，但激烈的市场竞争和消费
方式的转变将抑制租金溢价空间，总体市场将呈现分化的格局，租金水平趋于平稳。
3、公寓
北京服务式公寓市场整体竞争格局加剧，较多高端公寓采用灵活的租金和佣金政策，挖掘和吸引客户；
市场需求在经历2023年的集中释放后趋于平稳；受宏观经济增长放缓和未来不确定性增加的影响，客户预算
受限。
2024年，北京市服务式公寓市场将进入相对稳定阶段，出租率和租金水平总体保持平稳。
4、酒店
在市场积累的出行需求得到释放后，国内旅游消费将逐步趋于理性，商务活动受制于预算，回暖趋势减
缓；受益于国家加大对外开放力度，为境外来华人员提供便利，境外来华旅行需求将加快释放；随着消费方
式的改变，注重消费体验、有特色、能够提供个性化产品和服务的高品质酒店将受到市场更多青睐。
预计2024年，北京酒店市场将总体回归平稳。
(二)公司发展战略
2024年，国家将经济工作的重点放在扩大国内需求和高水平对外开放等方面。商务部围绕推动消费持续
扩大，把2024年定为“消费促进年”；北京市正在推进国家服务业扩大开放综合示范区、中国（北京）自由
贸易试验区建设，并建设国际消费中心城市；北京CBD将依托国贸中心等商业综合体打造千亿级商圈。
公司将抓住国家着力扩大国内需求和高水平对外开放的战略机遇，把握北京市建设国际消费中心城市和
朝阳区打造国际消费中心城市主承载区的政策方向，重点围绕北京市传统商圈布局，推进国贸商圈改造升级
，强化科技赋能，进一步提升公司的核心竞争力，努力将国贸中心打造成具有全球竞争力和影响力的商业品
牌。
在做好经营的同时，公司也将致力于弘扬中华传统文化和加强对外开放服务，力争将国贸中心建设成首
都国际消费的新地标和中华文化传播的新阵地。
(三)经营计划
2024年，公司预计实现营业收入39.5亿元，成本费用20.2亿元，税金及附加3.7亿元，利润总额15.6亿
元。
为此，公司将重点做好以下方面的工作：
1、控本增效，努力完成全年预算目标。面对更加复杂艰难的外部环境，从收入端和成本端两头发力。
针对收入端，要制定精准、灵活的营销策略增加收入。一是加强行业研判，对需求较为活跃的行业客户进行
挖掘和储备，采取灵活的价格和入驻策略，留住和吸引优质的写字楼租户；二是持续推进商城业态调整和品
牌升级，引入高品质的品牌首店和新生国潮品牌，并通过特色活动和会员服务体系建设，提升客流和消费体
验；三是继续扩大与驻华使馆和国际机构、协会的合作，吸引更多外籍优质租户入住公寓；四是不断创新酒
店产品和服务，以满足市场需求。针对成本端，要加强精细化管理，利用管理和技术创新严控成本费用支出
，减少非必要消耗；提升经营效率，同时强化内部审计监督，确保运营合规安全。
2、进一步全面优化营商环境，提升租户满意度。在2023年已实施举措的基础上，进一步在降费和优化
流程等方面挖掘潜力，力争在改善营商环境上更进一步。
3、加快数字化转型。一是加快ERP系统的上线；二是加大对国贸APP功能整合、联动和推广应用，提升
竞争优势和品牌影响力。三是加快推进智慧设备、智慧消防、智慧能源、智慧电站的建设。
4、对标国际先进标准，进一步提升物业品质与服务水平。一是以国际建筑标准全面提升国贸写字楼和
商城的设备设施管理和客户服务水平，做好国贸大厦B座及商城的WELL铂金级认证工作；二是以国际服务标
准体系提升服务能力，开展租户满意度调查，根据租户需求和期望采取相应改进措施；三是将绿色低碳、可
持续发展理念贯穿经营及物业管理实践中，通过使用绿电、智慧化电站管理、节能改造等措施，在继续为租
户提供CBD区域最优惠电价的同时，降低能源费用，并通过技术改进提升污水处理和节水能力等。
5、加强安全生产。常态化引入第三方专业机构进行全面消防评估，及时评估隐患、整改梳理、督促落
实并进一步强化隐患排查，及时消除安全隐患，不留死角；加快推进智慧消防管理平台建设，实现智慧化技
防体系。
6、进一步完善激励机制和绩效考核体系。
(四)可能面对的风险
1、中国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡
不安，公司经营可能面临更多的困难和挑战，公司营业收入不及预期。
2、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大于一般建筑物；同时，国贸
中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万平方米，人员相对密集，公司在治安、反恐等多方面面临更
大压力。
针对上述风险因素，公司将采取的应对措施，见上述“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“经营
计划”的相关内容。另外，针对公司在消防、治安和反恐等方面存在的潜在风险，公司除采取相应的防范措
施外，同时购买了相关商业保险，以在意外发生时从一定程度上减轻相关方利益受到的损害。
(五)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求按照公司2024年度经营计划，公司维持当
前业务所需的日常营运资金和税金等支出预计约22.7亿元，资产购置、物业改良与装修等日常资本性支出预
计约1.4亿元，归还银行借款本金、支付银行借款及公司债券利息预计约5.5亿元，合计约29.6亿元。2024年
度，公司应付各项目工程改造尾款约为0.6亿元。
公司2023年底货币资金余额为39.4亿元（不含受限资金1.4亿元，见本报告“第三节管理层讨论与分析
”中“资产、负债情况分析”关于截至报告期末主要资产受限情况），预计2024年度经营活动产生的现金流
入约为39.5亿元，合计78.9亿元，可以满足上述资金需求。
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