经营分析☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(产品) 910.30亿 88.50 110.48亿 82.43 12.14
其他(产品) 118.30亿 11.50 23.54亿 17.57 19.90
─────────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 264.69亿 25.73 27.26亿 20.34 10.30
中国江苏(地区) 118.66亿 11.54 6.08亿 4.54 5.12
中国北京(地区) 114.48亿 11.13 16.61亿 12.39 14.51
中国上海(地区) 103.52亿 10.06 24.52亿 18.30 23.69
其他区域(地区) 87.74亿 8.53 4.96亿 3.70 5.65
中国陕西(地区) 72.85亿 7.08 12.33亿 9.20 16.93
中国海南(地区) 48.83亿 4.75 14.90亿 11.12 30.52
中国河南(地区) 41.18亿 4.00 4.36亿 3.25 10.58
中国山东(地区) 32.37亿 3.15 5.93亿 4.42 18.32
中国福建(地区) 28.91亿 2.81 3.92亿 2.93 13.57
中国四川(地区) 25.63亿 2.49 2.21亿 1.65 8.62
中国安徽(地区) 18.28亿 1.78 1.29亿 0.96 7.06
中国江西(地区) 17.56亿 1.71 1.35亿 1.01 7.69
中国河北(地区) 15.66亿 1.52 4.40亿 3.28 28.10
中国辽宁(地区) 14.18亿 1.38 5793.12万 0.43 4.09
中国湖北(地区) 12.59亿 1.22 6728.28万 0.50 5.34
中国天津(地区) 10.09亿 0.98 1.56亿 1.16 15.46
其他业务(地区) 1.40亿 0.14 1.08亿 0.81 77.70
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 2839.27亿 92.14 365.12亿 92.94 12.86
其他(行业) 242.17亿 7.86 27.76亿 7.06 11.46
─────────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 882.00亿 28.62 109.29亿 27.82 12.39
中国上海(地区) 400.29亿 12.99 97.28亿 24.76 24.30
中国浙江(地区) 278.83亿 9.05 13.99亿 3.56 5.02
中国江苏(地区) 263.56亿 8.55 21.96亿 5.59 8.33
中国福建(地区) 200.51亿 6.51 27.71亿 7.05 13.82
其他区域(地区) 151.69亿 4.92 2.40亿 0.61 1.58
中国四川(地区) 108.30亿 3.51 10.74亿 2.73 9.92
中国陕西(地区) 106.64亿 3.46 18.17亿 4.63 17.04
中国安徽(地区) 104.51亿 3.39 12.97亿 3.30 12.41
中国山西(地区) 82.97亿 2.69 15.96亿 4.06 19.23
中国海南(地区) 81.53亿 2.65 17.95亿 4.57 22.02
中国北京(地区) 71.87亿 2.33 11.39亿 2.90 15.85
中国河北(地区) 66.04亿 2.14 8.89亿 2.26 13.46
中国辽宁(地区) 65.42亿 2.12 3.24亿 0.82 4.95
中国河南(地区) 64.03亿 2.08 7.05亿 1.79 11.01
中国江西(地区) 61.96亿 2.01 4792.82万 0.12 0.77
中国湖南(地区) 46.36亿 1.50 4.46亿 1.13 9.61
中国湖北(地区) 37.80亿 1.23 5.70亿 1.45 15.09
其他业务(地区) 7.12亿 0.23 3.25亿 0.83 45.68
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(行业) 1051.43亿 89.98 156.46亿 91.48 14.88
其他(行业) 117.14亿 10.02 14.58亿 8.52 12.45
─────────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 347.36亿 29.73 42.92亿 25.09 12.36
中国上海(地区) 181.33亿 15.52 44.76亿 26.17 24.69
中国江苏(地区) 131.65亿 11.27 15.86亿 9.27 12.05
中国福建(地区) 66.77亿 5.71 12.81亿 7.49 19.18
中国安徽(地区) 66.67亿 5.71 8.50亿 4.97 12.74
中国浙江(地区) 61.58亿 5.27 3.19亿 1.87 5.18
中国陕西(地区) 37.81亿 3.24 5.95亿 3.48 15.73
中国北京(地区) 36.65亿 3.14 7.43亿 4.35 20.28
中国四川(地区) 35.26亿 3.02 3.62亿 2.11 10.26
中国江西(地区) 31.24亿 2.67 2.86亿 1.67 9.16
其他区域(地区) 29.69亿 2.54 323.69万 0.02 0.11
中国海南(地区) 27.00亿 2.31 6.92亿 4.05 25.62
中国辽宁(地区) 26.25亿 2.25 3.57亿 2.09 13.60
中国河南(地区) 25.82亿 2.21 5.16亿 3.02 19.99
中国天津(地区) 17.64亿 1.51 5943.93万 0.35 3.37
中国湖北(地区) 17.30亿 1.48 529.79万 0.03 0.31
中国山东(地区) 11.68亿 1.00 3.65亿 2.13 31.21
中国湖南(地区) 8.13亿 0.70 4457.87万 0.26 5.48
中国山西(地区) 5.76亿 0.49 8049.63万 0.47 13.97
其他业务(地区) 2.97亿 0.25 1.92亿 1.12 64.53
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(行业) 2873.54亿 92.20 398.03亿 91.70 13.85
其他(行业) 243.12亿 7.80 36.04亿 8.30 14.82
─────────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 1076.31亿 34.53 175.23亿 40.37 16.28
中国江苏(地区) 227.73亿 7.31 15.58亿 3.59 6.84
中国福建(地区) 225.21亿 7.23 24.22亿 5.58 10.75
中国浙江(地区) 182.19亿 5.85 19.51亿 4.49 10.71
中国四川(地区) 131.37亿 4.22 23.74亿 5.47 18.07
中国北京(地区) 128.19亿 4.11 19.79亿 4.56 15.44
中国山西(地区) 127.04亿 4.08 21.67亿 4.99 17.06
中国海南(地区) 100.89亿 3.24 33.40亿 7.69 33.10
中国河北(地区) 98.79亿 3.17 11.26亿 2.60 11.40
中国安徽(地区) 95.29亿 3.06 12.83亿 2.96 13.47
中国湖南(地区) 89.84亿 2.88 7.13亿 1.64 7.93
中国江西(地区) 78.45亿 2.52 3.56亿 0.82 4.53
中国上海(地区) 76.88亿 2.47 18.49亿 4.26 24.04
其他区域(地区) 70.09亿 2.25 3.81亿 0.88 5.43
中国山东(地区) 57.25亿 1.84 7.08亿 1.63 12.37
中国河南(地区) 56.88亿 1.82 5.44亿 1.25 9.57
中国重庆(地区) 56.01亿 1.80 2.21亿 0.51 3.95
中国天津(地区) 53.80亿 1.73 4.42亿 1.02 8.21
中国甘肃(地区) 46.27亿 1.48 6.68亿 1.54 14.44
中国辽宁(地区) 45.48亿 1.46 8466.99万 0.20 1.86
中国湖北(地区) 45.02亿 1.44 3.39亿 0.78 7.53
中国陕西(地区) 33.99亿 1.09 5.16亿 1.19 15.18
其他业务(地区) 13.68亿 0.44 8.64亿 1.99 63.15
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售56.24亿元，占营业收入的1.83%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 562408.36│ 1.83│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购11.98亿元，占总采购额的9.10%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 119770.48│ 9.10│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营、不动产服务等综合业务，持续打造具有卓越
竞争力的不动产生态平台。公司坚持做强不动产投资开发，聚焦国家重点发展区域和核心城市，助力国家新
型城镇化建设；坚持以商品住宅开发为主，优化产品供给，满足客户差异化需求。同时，公司不断做大不动
产经营，积极发展租赁住房，持续提升商业、酒店、写字楼等资产经营效能；持续做优不动产服务，立足客
户需求和社会生活需要，构建社区物业、公共服务、经纪、康养等多元业态的综合服务体系，为美好生活提
供一站式综合解决方案。
二、经营情况的讨论与分析
（一）上半年行业运行情况
2026年上半年，国内外经济环境依旧复杂多变，我国国内生产总值同比增长4.7%，保持在合理运行区间
。其中，我国进出口总额首次达到25万亿规模，同比逆势增长16.9%，展现出强劲韧性；社会消费品零售总
额同比增长1.3%、全社会固定资产投资受到房地产行业调整的影响，同比下降5.7%，其中，高技术服务业投
资同比增长7.5%，投资结构正在向创新驱动转型。
中央持续释放稳定房地产市场的积极信号：1月《求是》刊文强调房地产业是国民经济重要产业，3月政
府工作报告定调“着力稳定房地产市场”。在此背景下，上海、深圳等核心城市相继优化限购政策，各地公
积金政策同步发力，通过上调贷款额度、扩大提取范围等方式稳定市场，持续保障刚性和改善性住房需求。
根据国家统计局数据，2026年上半年全国房地产市场仍处于筑底阶段。商品房新房销售面积4.01亿平方
米，销售金额3.79万亿元，同比分别下降11.6%和13.6%，其中，5月单月销售额短暂修复至同比下降9.3%，
但6月同比下降13.9%。6月末商品房待售面积7.63亿平方米，同比下降0.9%，库存延续边际改善态势；上半
年，房地产开发投资完成额3.81万亿元，同比下降18.0%，房屋新开工面积、竣工面积分别同比下降23.4%、
23.7%。同期二手房市场展现出更突出的韧性，上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，成为支撑市场活
跃度的关键因素。
（二）公司经营情况讨论与分析
1、保持销售规模行业领先，核心市场贡献突出
2026年上半年，公司把握市场窗口期及部分核心城市修复机会，及时决策部署，实现销售签约金额1351
.06亿元，签约面积631.94万平方米，其中销售金额同比减少6.93%，表现优于行业水平，销售金额保持行业
第一，销售权益比84%，报告期内公司回笼资金1110亿元。
公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。从结构上
看，公司上半年一线、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金
额合计210亿元。
2、融资渠道多元化，持续优化资产负债结构
报告期末，公司资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%，连续第六年下降，公司货币资金余额13
38亿元，较去年末上升109亿元，占总资产比例为11.48%。报告期内，公司经营活动现金流量净额245.52亿
元，连续第九年保持为正。
上半年，公司有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元，其中，公司累计完成81亿元公司债发行，最
低利率3年期1.85%，5年期2.20%，创公司债券融资利率新低。同时，公司债务期限结构持续优化，3年以上
有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。融资成本持续下降，年内新增有息负债
平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。报告期内，公司新申请注册50亿
定向转债，已于5月份取得证监会注册批文。
3、做深做精投研体系，聚焦核心城市拓展
公司上半年拓展项目21个，拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拓展金额权益比为98%。
报告期内，公司持续深化投资客研体系，完善社会调查与市场客研，深挖地块价值，做好产品品质策划
，提高投资科学性。针对不同消费者群体，结合其生活状态、收入结构及流动趋势，研判其主流购房需求；
同时从行业职业、家庭结构、消费理念等维度构建人群画像，锁定不同消费群体的购房需求与意愿，辅助地
块投资决策。同时，公司遵循“城市发展-产业结构-人口结构-收入预期-购房意愿-居住需求”的分析逻辑
，依托客研体系研判成果，深耕核心城市，把握结构性机会，保证投资质量。
上半年，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳
市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。
4、分类施策盘活资源，加快释放资产价值
报告期内，公司紧抓商业不动产REITs发行契机，以广州保利中心、佛山保利水城时光汇作为底层资产
组合，全力推动公司首单商业不动产REITs的申报与发行，打通商业不动产的资本化通道。
报告期内，公司通过产成品销售、退换调、转经营等方式盘活资源，其中，通过展示焕新、优化产品、
以租促售等综合手段，实现产成品签约455亿元；通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元
；通过转经营等方式回收资金约89亿元。
5、深化好房子体系建设，持续推动高品质建造
报告期内，公司积极响应国家“好房子”建设战略部署，完善高品质建造体系。以客户需求为核心，基
于城市特性与土地价值，划分为“首次置业、功能改善、品质改善、高端改善”四大产品线；引入制造业思
维，确立“定底盘、做插件、树旗帜”的核心做法：以标准化底盘筑牢品质底线，以模块化插件满足差异化
需求，并推动产品标准、成本、供应链及服务的全链条适配，实现项目全周期精细化管理。
上半年，公司完成31个项目贴膜交付、7个项目透明工地试点，实现项目100%完成业主开放日，完成11
个项目全维实景展示开放，其中9个项目实现高品质开放。依托体系化品质建设，2026年上半年，公司杭州
奥博天珺、上海外滩曜、三亚海晏仁境等7个项目荣获克而瑞多个行业奖项。
6、提升资产经营规模，做强综合服务能力
不动产经营方面，公司经营资产规模稳步提升。报告期末，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类
资产累计在营面积668万平方米，新开业46万平方米。其中，住房租赁新增开业33万平方米、5729间，累计
在营4.1万间；面对市场需求不足的压力，写字楼出租面积净增13万平方米，出租率提升2个百分点；酒店平
均入住率同比提升1个百分点。
不动产服务方面，保利物业市场化拓展能力持续增强，上半年第三方新拓展项目的单年合同金额约人民
币14.06亿元，其中超80%聚焦核心城市，北京、广州、天津拓展金额均超过1亿元；同时，拓展质量进一步
优化，单年合同金额超千万元的第三方新拓展项目占比55.1%，业态包括住宅、金融后勤、工业园区、商业
门店、城镇景区和医院等。报告期内，保利物业实现营业收入88.3亿元，实现归母净利润9.33亿元，其中，
第三方项目物业管理收入32.9亿元，同比增长18.4%。
三、报告期内核心竞争力分析
1、卓越的战略管理及市场应变能力
房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动调整中发展前行。“
精于战略，长于执行”是保利发展的核心竞争力之一，公司一贯以卓越的战略规划和执行力把握发展机遇、
赢得领先地位，实现可持续发展。
2021年以来，行业进入深度调整期，公司凭借多年积累的行业经验，敏锐洞察形势变化，前瞻判断“五
化”趋势，提前启动“去库存、调结构”战略；2023年，公司根据供求关系的变化，率先提出行业进入“高
质量发展的品质时代”判断；2025年，公司将三大业务上升为公司战略方向，并将“三好房子”确立为核心
产品，构建“好产品、好服务、好生活”的价值闭环；2026年，公司进一步提出“真需求×强性能×长运营
”的好生活营造范式，以“定底盘、做插件、树旗帜”重塑高品质建造体系。
2、专业的开发运营能力和行业领先的产品力
公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公
司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、租赁住房、写字楼、购物中心、酒店、展馆等业态，不断
推动产品体系升级迭代，以标准化底盘筑牢品质底线，以模块化插件满足差异化需求，并推动产品标准、成
本、供应链及服务的全链条适配，实现项目全周期精细化管理。
公司紧跟国家建设“好房子”政策导向，精准匹配客户居住升级诉求，以“好生活”为纲，系统构建并
落地“三好”产品体系，在广州、上海、杭州等核心城市公司树立起广州保利玥玺湾、上海保利珺园、杭州
保利天奕等品质标杆，产品力连续两年排名全国第二。
3、稳健、审慎的财务管理能力
公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务管理政策，不断夯实
资产质量，强化风险防范和应对能力。公司保持合理健康的负债水平，以稳健的财务结构兼顾风险防范与可
持续发展，保障公司穿越行业周期变化。
公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平，持续保持经营活动现金流为正；公司建
立完善的融资管理机制，持续保持适应行业发展阶段的债务期限及类型结构，并根据业务需要对资金和有息
债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。
4、强大信用优势和突出的资本运作能力
公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号
，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一
步提升了市场对公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用优势。
同时，公司灵活运用定向可转债、公司债、中期票据、ABS等多元融资工具，持续拓宽低成本、长周期
的资金渠道；积极探索资产证券化，以商业不动产REITs为平台打通商业资产“投-融-管-退”闭环，为穿越
行业周期、实现高质量发展提供强劲资本支撑。
5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系
公司以发展战略为牵引，弘扬“讲政治、守纪律、懂客户、重价值”的价值导向，锻造了一支久经市场
考验、敢打硬仗、能打胜仗的保利铁军，这也是公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队始终保持
拼搏进取精神，在行业调整周期中更加充分展现出韧性优势，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力
公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成
员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。
公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和政策导向开展经营管理，规范透明的管理体系可有效强
内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验沉淀出两级管理架构，并持续建强“精总部、
强一线”的敏捷组织体系，既保障了敏锐的市场触觉和对业务全局的把控、有效提高决策和管理效率，又保
障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期、
保持稳健经营的一项重要优势。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|