经营分析☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2025-06-14◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
本公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(行业) 2873.54亿 92.20 398.03亿 91.70 13.85
其他(行业) 243.12亿 7.80 36.04亿 8.30 14.82
─────────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 1076.31亿 34.53 175.23亿 40.37 16.28
中国江苏(地区) 227.73亿 7.31 15.58亿 3.59 6.84
中国福建(地区) 225.21亿 7.23 24.22亿 5.58 10.75
中国浙江(地区) 182.19亿 5.85 19.51亿 4.49 10.71
中国四川(地区) 131.37亿 4.22 23.74亿 5.47 18.07
中国北京(地区) 128.19亿 4.11 19.79亿 4.56 15.44
中国山西(地区) 127.04亿 4.08 21.67亿 4.99 17.06
中国海南(地区) 100.89亿 3.24 33.40亿 7.69 33.10
中国河北(地区) 98.79亿 3.17 11.26亿 2.60 11.40
中国安徽(地区) 95.29亿 3.06 12.83亿 2.96 13.47
中国湖南(地区) 89.84亿 2.88 7.13亿 1.64 7.93
中国江西(地区) 78.45亿 2.52 3.56亿 0.82 4.53
中国上海(地区) 76.88亿 2.47 18.49亿 4.26 24.04
其他区域(地区) 70.09亿 2.25 3.81亿 0.88 5.43
中国山东(地区) 57.25亿 1.84 7.08亿 1.63 12.37
中国河南(地区) 56.88亿 1.82 5.44亿 1.25 9.57
中国重庆(地区) 56.01亿 1.80 2.21亿 0.51 3.95
中国天津(地区) 53.80亿 1.73 4.42亿 1.02 8.21
中国甘肃(地区) 46.27亿 1.48 6.68亿 1.54 14.44
中国辽宁(地区) 45.48亿 1.46 8466.99万 0.20 1.86
中国湖北(地区) 45.02亿 1.44 3.39亿 0.78 7.53
中国陕西(地区) 33.99亿 1.09 5.16亿 1.19 15.18
其他业务(地区) 13.68亿 0.44 8.64亿 1.99 63.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(行业) 1277.82亿 91.76 202.05亿 90.57 15.81
其他(行业) 114.67亿 8.24 21.03亿 9.43 18.34
─────────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 465.78亿 33.45 104.36亿 46.78 22.41
中国浙江(地区) 126.76亿 9.10 8.02亿 3.60 6.33
中国江苏(地区) 86.34亿 6.20 9.13亿 4.09 10.57
中国北京(地区) 74.00亿 5.31 10.51亿 4.71 14.20
中国福建(地区) 62.37亿 4.48 3.47亿 1.55 5.56
中国四川(地区) 62.07亿 4.46 10.46亿 4.69 16.85
中国河北(地区) 53.66亿 3.85 4.45亿 1.99 8.29
中国海南(地区) 52.46亿 3.77 15.71亿 7.04 29.95
中国安徽(地区) 51.32亿 3.69 7.83亿 3.51 15.26
中国江西(地区) 40.85亿 2.93 1.02亿 0.46 2.50
中国河南(地区) 38.16亿 2.74 3.55亿 1.59 9.30
中国湖南(地区) 34.42亿 2.47 4.80亿 2.15 13.95
中国湖北(地区) 32.05亿 2.30 7.71亿 3.46 24.06
中国山东(地区) 31.42亿 2.26 3.28亿 1.47 10.43
中国上海(地区) 30.74亿 2.21 7.60亿 3.41 24.72
中国重庆(地区) 26.44亿 1.90 1.76亿 0.79 6.64
中国天津(地区) 24.75亿 1.78 1.79亿 0.80 7.22
其他(地区) 22.23亿 1.60 3.86亿 1.73 17.35
中国山西(地区) 19.70亿 1.41 5.87亿 2.63 29.78
中国陕西(地区) 15.68亿 1.13 2.29亿 1.03 14.59
中国辽宁(地区) 15.24亿 1.09 2.00亿 0.89 13.09
中国甘肃(地区) 14.43亿 1.04 2.23亿 1.00 15.43
海外(地区) 11.63亿 0.84 1.41亿 0.63 12.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(行业) 3225.02亿 92.97 526.27亿 94.68 16.32
其他(行业) 243.26亿 7.01 28.93亿 5.20 11.89
─────────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 881.27亿 25.40 142.50亿 25.64 16.17
中国浙江(地区) 317.90亿 9.16 41.28亿 7.43 12.99
中国福建(地区) 254.69亿 7.34 28.36亿 5.10 11.13
中国江苏(地区) 212.11亿 6.11 26.03亿 4.68 12.27
中国山西(地区) 174.01亿 5.02 36.27亿 6.52 20.84
中国上海(地区) 171.89亿 4.96 58.79亿 10.58 34.20
其他(地区) 147.71亿 4.26 23.43亿 4.21 15.86
中国河南(地区) 134.14亿 3.87 18.79亿 3.38 14.01
中国山东(地区) 130.06亿 3.75 31.80亿 5.72 24.45
中国河北(地区) 115.77亿 3.34 9.84亿 1.77 8.50
中国北京(地区) 109.60亿 3.16 21.12亿 3.80 19.27
中国江西(地区) 108.66亿 3.13 10.84亿 1.95 9.97
中国安徽(地区) 105.38亿 3.04 14.78亿 2.66 14.02
中国辽宁(地区) 103.02亿 2.97 13.91亿 2.50 13.50
中国四川(地区) 89.34亿 2.58 11.78亿 2.12 13.18
中国海南(地区) 83.76亿 2.41 25.43亿 4.57 30.36
中国湖南(地区) 81.37亿 2.35 9.14亿 1.65 11.24
中国湖北(地区) 68.04亿 1.96 16.28亿 2.93 23.93
中国天津(地区) 67.33亿 1.94 3.45亿 0.62 5.12
中国吉林(地区) 60.04亿 1.73 6.57亿 1.18 10.94
中国重庆(地区) 52.18亿 1.50 4.83亿 0.87 9.25
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(行业) 1255.28亿 91.61 268.66亿 92.10 21.40
其他(行业) 110.01亿 8.03 18.47亿 6.33 16.79
其他(补充)(行业) 4.98亿 0.36 4.58亿 1.57 92.01
─────────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 370.21亿 27.02 95.06亿 33.11 25.68
中国浙江(地区) 209.74亿 15.31 28.88亿 10.06 13.77
中国上海(地区) 96.10亿 7.01 34.83亿 12.13 36.25
中国河南(地区) 70.11亿 5.12 13.47亿 4.69 19.21
中国山东(地区) 67.32亿 4.91 19.60亿 6.83 29.12
中国安徽(地区) 65.66亿 4.79 10.10亿 3.52 15.39
中国福建(地区) 64.99亿 4.74 10.28亿 3.58 15.82
中国四川(地区) 51.29亿 3.74 7.94亿 2.77 15.48
中国陕西(地区) 44.21亿 3.23 10.61亿 3.69 23.99
中国山西(地区) 43.08亿 3.14 12.54亿 4.37 29.10
中国江苏(地区) 41.60亿 3.04 4.76亿 1.66 11.43
中国湖南(地区) 40.60亿 2.96 7.50亿 2.61 18.47
中国湖北(地区) 36.59亿 2.67 5.64亿 1.97 15.42
中国辽宁(地区) 32.93亿 2.40 7.75亿 2.70 23.53
中国河北(地区) 27.94亿 2.04 2.20亿 0.76 7.86
中国江西(地区) 27.86亿 2.03 1.56亿 0.54 5.61
中国吉林(地区) 26.17亿 1.91 4.31亿 1.50 16.47
中国海南(地区) 11.86亿 0.87 4.54亿 1.58 38.24
中国天津(地区) 11.40亿 0.83 1.60亿 0.56 14.02
中国重庆(地区) 9.93亿 0.73 1.91亿 0.67 19.24
中国甘肃(地区) 8.44亿 0.62 1.12亿 0.39 13.28
其他区域(地区) 7.23亿 0.53 9280.65万 0.32 12.83
其他(补充)(地区) 4.98亿 0.36 4.58亿 --- 92.01
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售14.78亿元，占营业收入的0.47%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 147754.60│ 0.47│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购9.36亿元，占总采购额的3.74%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 93641.44│ 3.74│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
在行业严峻复杂形势面前，公司紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中心任务，统筹安全与
发展，全年实现了良好的经营业绩，资产和资源结构不断优化，可持续发展能力不断增强。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济形势
统计局数据显示，2024年我国国内生产总值同比增长5.0%，其中前三季度GDP同比分别增长5.3%、4.7%
、4.6%，呈现下降趋势，其中，受上年度高基数影响，出口金额同比增速由年初7.7%快速回落至4月的1.4%
；固定资产投资完成额、社会消费品零售总额同比增速也分别从年初高点的4.5%和5.5%回落至三季度末的3.
4%。针对年中经济增速放缓的情况，中央因时因势加强宏观调控，一揽子政策及时出台，有效提振了社会信
心，四季度国内生产总值同比增长5.4%，出口金额、社会消费品零售总额同比分别回升至5.9%和3.5%，固定
资产投资仍承压。
2024年末，我国M2同比增长7.3%至313.53万亿元，全年两次降准共100BP，释放长期流动性超过2万亿元
，货币供给充足，市场流动性保持充裕。
年末调整后的M1余额111.3万亿元，增速1.2%，较三季度末的-3.3%回升4.5个百分点；M2-M1增速剪刀差
在9月达到近年新高10.1个百分点，年末收窄至6.1个百分点，显示四季度经济边际改善。
（二）行业政策及市场运行情况
作为国民经济的重要支柱，房地产行业关联度高、带动力强，行业的稳定发展对于防范化解系统性风险
、推动经济平稳发展至关重要。2024年，房地产行业政策支持力度持续加强，7月中央政治局会议提出促进
房地产市场平稳健康发展，9月中央定调“止跌回稳”，12月明确“稳住楼市股市”，稳定行业发展的态度
明朗。行业政策空间进一步打开，货币、财政、产业端政策接续出台，协同发力。
货币和产业支持政策包含如“四个取消”：取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准、全
国大部分城市全面取消限购，促进提高市场活力；“四个降低”：降低公积金贷款利率、绝大多数城市首套
房首付比例降至15%、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担、符合条件的存量房贷利率统一降至LPR减30个
基点，全方位降低购房成本；“两个增加”：新增百万套城中村与危旧房货币化改造，增加“白名单”项目
信贷规模至4万亿，扩大资金来源支持。财政政策在房地产领域的主动性也显著增强，通过发行专项债券支
持收购已建成未出售的商品房、符合条件的闲置土地，通过加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值
税预征率下限等税收优惠方式等直接参与市场调节。
在政策支持下，四季度市场成交出现边际改善。全年全国商品房销售面积9.7亿平方米，销售金额9.7万
亿元，分别同比下降12.9%和17.1%；但四季度销售面积2.7亿平方米，同环比分别提升0.3%和21.2%，销售金
额2.8万亿元，同环比分别提升1.0%和28.2%。
城市仍在分化，核心城市及城市群的市场表现相对较好。根据中指研究院统计，一线城市2024年新建商
品住宅月度成交面积同比下降约11%，其中四季度同环比分别增长40%和58%；二线代表城市2024年月度成交
面积同比下降约22%，其中四季度同环比分别增长14%和57%；三四线代表城市2024年月度成交面积同比下降
约23%，四季度同环比分别增长9%和36%。
在严控增量、优化存量的行业政策推动下，市场库存有所降低。2024年末，全国商品房待售面积7.5亿
平方米，同比增速10.6%，较年初下降5.3个百分点；住宅待售面积3.9亿平方米，同比增速16.2%，较年初下
降7.6个百分点。
企业投资意愿较弱，土地成交和新开工规模仍下降。2024年房地产开发投资完成额10.03万亿元，同比
下降10.6%，其中，住宅投资7.60万亿元，同比下降10.5%。年内，全国住宅土地成交规划建筑面积7.22亿平
方米，商品房住宅销售面积8.15亿平方米，住宅土地成交已连续两年低于住宅销售。房屋新开工面积7.39亿
平方米，同比下降23.0%，企业开工意愿较低；房屋竣工面积7.37亿平方米，同比下降27.7%。
2024年房地产开发资金来源10.77万亿元，同比下降17.0%。受到销售降幅收窄的影响，定金及预收款3.
36万亿元，个人按揭贷款1.57万亿元，分别同比下降23.0%和27.9%，较年内最高点降幅分别收窄14.5和13.1
个百分点。在“房地产融资协调机制”和“经营性物业贷款”等信贷政策的支持下，2024年国内贷款为1.52
万亿元，同比下降6.1%，较年初收窄4.2个百分点；自筹资金3.77万亿元，同比下降11.6%，较年初收窄3.6
个百分点。
报告期内，房地产市场整体承压，全国商品房销售面积、金额仍在下降。在政策刺激下，四季度全国成
交同环比显著改善，且一线及核心二线城市回升更快，整体呈现更多元的结构性分化特征。政策层面，中央
明确“止跌回稳”政策基调，为行业平稳健康发展打开政策空间，产业、货币、财政政策齐发力，政策主动
性显著增强。
当下全球政治、经济形势错综复杂，贸易摩擦加剧。2025年两会政府工作报告重申实施适度宽松的货币
政策，提到“适时降准降息”，以及“实施更加积极的财政政策”。2025年以来，行业市场也出现积极变化
，核心城市二手房市场成交量率先实现同比恢复，全国新建商品房销售额同比降幅收窄，居民购房需求正在
逐步释放。展望未来，在宽货币、宽财政的政策背景下，相关行业支持政策细则的落地将进一步支持行业“
止跌回稳”。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营业务、不动产综合服务等综合性服务，持续打
造具有卓越竞争力的不动产生态平台。
公司始终坚持稳健经营，积极践行国家战略，服务民生福祉。不动产投资开发方面，公司聚焦国家重点
发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天
悦人和”三大产品系。同时，公司不断做大经营业务，积极发展保障性租赁住房，提升写字楼、酒店、购物
中心、展馆、产业园等资产经营质量；持续做强综合服务，从客户和社区需求出发，打造商业服务、酒店服
务、公寓服务、养老服务等精品服务体系，为美好生活提供一站式综合解决方案。
凭借出色的建设、运营、服务实力，公司连续十四年获得“中国房地产行业领导公司品牌”殊荣，地产
开发、物业服务长年稳居央企龙头，商业运营、经纪服务连续多年被评为行业TOP10，为推动行业创新、城
市发展、人民美好生活做出了长足贡献。
四、报告期内核心竞争力分析
1、卓越的战略管理及市场应变能力
房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动调整中发展前行。“
精于战略,长于执行”是保利发展的核心竞争力之一，公司一贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、
把握发展机遇，实现了持续快速的成长。2021年下半年以来，行业持续深度调整、供求关系也发生了重大变
化，过程中公司管理层时刻保持对宏观经济、行业政策、市场环境的密切关注，凭借多年积累的经验敏锐洞
察形势、保持清醒的行业认知，并及时有效的调整经营策略，依托扁平的两级架构高效落地执行，始终保持
优秀的市场应变能力，从而赢得了复杂形势下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。
2、诚信经营、稳健发展构建起的强大信用优势
公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符
号，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进
一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。
3、稳健的财务管理能力
公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务管理政策，不断夯实
资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资
产质量扎实，并在此基础上长期保持合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结
构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。
公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平；公司债务期限及类型结构合理，且持续
保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金
安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。
4、专业的开发运营能力和行业领先的产品力
公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公
司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、
旅游地产等，业态多样、产品系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运
营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越的开发效率。
多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势，也锻造了公司强大的产品力。公司已构建完善的“人文社区
”产品品牌服务体系，形成“天悦人和”三大产品系十二大子品牌，致力于打造绿色、健康、安全、便捷的
生活体验，引领高质量发展的品质时代。
5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系
在公司30多年的发展过程中，公司锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗的保利铁军，这也是
公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队能长期保持拼搏进取的企业家精神，在行业下行周期中更
加充分展现出能动优势和韧性优势，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现
平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献
，形成了强大的团队凝聚力。
公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和考核导向开展经营管理，规范透明的管理体系可有效强
内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架
构，并得以长期稳定和坚持，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称
、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企
业中少有的组织架构，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。
五、报告期内主要经营情况
在行业严峻复杂形势面前，公司紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中心任务，统筹安全与
发展，全年实现了良好的经营业绩，资产和资源结构不断优化，可持续发展能力不断增强。
1、保持销售规模行业领先，核心城市市占率再提升
2024年，公司全年共实现签约面积1796.61万平方米，同比下降24.7%；实现销售签约3230.29亿元，同
比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一。实现归属于股东的权益销售金额相对稳定，约2465亿元，
同比下降14.5%。
积极作为，抢抓销售，稳住经营基本盘。为应对年初市场下滑，二季度公司果断开展去化攻坚行动，推
动存量焕新、动态调整推盘安排，实现销售1104亿元，环比一季度提升75%，同比降幅较一季度收窄35个百
分点，扭转了销售持续下滑的不利局面。四季度公司紧抓中央“止跌回稳”定调，把握政策集中出台和市场
信心修复的窗口期，打响“保价”政策第一枪，坚定消费者信心，十月单月实现销售额423亿元，同比提升2
8%，为全年销售3230亿元打下基础，进一步巩固了领先优势。
综合施策加大存量去化。公司针对存量项目实施焕新组合拳，通过完善教育交通等配套资源、定制交付
、展示焕新等方式提高项目市场竞争力，全年2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手
存量项目面积下降超过20%。
加快增量项目销售，持续提升销售质量。得益于近三年较高的增量投资储备和高效的开发销售安排，报
告期内，公司2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额六成，有力支撑了公
司销售规模，进一步优化了销售结构。
深耕策略效果进一步凸显。全年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分点
；38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占
率，16个城市连续三年排名前三。
2、开源节流，实现经营现金流良性循环
报告期内，公司以现金流安全为中心，综合实施“销支融盘化”五大战术，多种方式回收现金，精准管
控现金开支，实现经营性现金流入63亿元，连续第7年为正；年末公司在手现金1342亿元，并表口径已售待
回笼资金（含销项税）832亿元，未来可动用资金充裕。
持续做大回笼基数，加快销售资金回笼。报告期内，公司大力抢抓资金回收，实现销售回笼3277亿元，
签约回笼率超过100%。在全国首付比例下降的背景下，公司提高按揭回款效率，加快资金回笼，实现当年销
售当年回笼率79.6%，较去年进一步提升1.3个百分点。
多种方式盘活受限资金约475亿。公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快
退税等，累计增加可动用资金313亿元。同时，通过存量土地收储、应收账款盘活、投资占压盘活等多种方
式累计增加可动用资金162亿元，实现实质性优化与改善。
以销定产，实现资金支出的动态平衡。报告期内，公司进一步做精做细开工管理，存量项目在充分论证
市场条件的情况下，精准开工，减少低效建安投资。公司全年新开工面积1276万平方米，同比下降24%，在
保障了销售供货的前提下，实现了资金支出的动态平衡。
3、综合运用多种融资工具，债务结构进一步优化
报告期内，公司在保持稳健发展的同时，主动降负债，逐步向高质量发展模式转型。年末公司有息负债
规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现
了连续四年下降。
直接融资占比提升。公司全年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比达到21.6%，为
历年最高；年末公司直接融资余额699亿，占有息负债比重20.03%，较上年提升3.72个百分点。公司加大创
新融资工具探讨，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿
元。
期限结构持续优化。三年以上到期债务金额1381亿元，占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%，连续4
年提升。同时，公司年内把握经营性物业融资支持政策，新增持有资产经营性物业贷款130亿元，年末经营
贷余额310亿元，通过长周期、低成本资金优化债务结构。
融资成本不断下降。年内公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同
比下降46BP至3.1%，均创历史新低。其中，公司债利率最低至2.20%，中期票据利率最低至2.30%，短期融资
券利率最低2.02%，均创公司直接融资同期限历史新低。
4、营收规模力求稳定，持续降本对冲利润压力
2024年，公司竣工面积3257万平方米，高质量交付16.5万套。为保障项目交付效率，公司年内推进精细
化运营，并在海南地区试点快速建造体系，拿地到竣备周期缩短至14个月。全年实现房地产开发结算收入28
73.5亿元，同比下降11%。多元业务板块协同发力，实现营业收入243亿元；物业管理服务全年实现收入163
亿元，同比增长8.5%。
加强集采改革和科技应用，持续降本。2024年，公司改革采购模式，统筹开展多项重点工程类、材料设
备类集采，还搭建了智能化供应链管理系统，应用AIGC等先进技术，实现设计、采购、结算等全过程一体化
管理，通过积极降本减少市场下行对销售毛利率的影响。
公司全年实现营业收入3116.7亿元，同比下降10%；结算毛利率14%，较去年同期下降2个百分点，降幅
同比收窄4个百分点。出于谨慎性原则，公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值
准备合计约55亿元。全年共实现净利润97.4亿元，同比下降45.6%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%。
5、多管齐下优化土储结构，提升发展能力
报告期末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核
心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。
增量投资规模居行业前列。2024年公司全年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二
，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿，总货
值约7350亿元，居行业第一。
增量投资质量有保障。公司进一步迭代客研体系，强化投资定位一体化，聚焦投资确定性，2024年99%
投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。2024年当年拓展当年
开盘项目23个，销售金额172亿元，动态销净率超过9%。
多种方式处置存量资源。近年来，公司积极谋划推进存量土地“调转换退”，即通过“调规转性、换地
、退地”等多种方式，优化存量用地，降低资金占压。近年来，已完成约270万方存量未开工土地资源盘活
，盘活资金超百亿。多个换地项目首开兑现度良好，换地效果达到预期。
6、深化产品体系化建设，产品市场竞争力更加凸显
2024年公司以客户为中心，不断提升产品核心竞争力。“天悦人和”产品品牌得到行业高度认可，在克
而瑞中国房地产产品力榜单中大幅跃升至第二名，物业服务力位居央企首位，公司品牌价值连续十五年蝉联
行业第一。
深化产品体系化建设。围绕“好产品、好服务、好生活”导向，公司以住宅“天悦人和”三大产品系十
二大子品牌为基础，同步搭建相应的物业服务、社区商业服务产品体系，做到市场、客户、产品、服务、配
套的一体适配，为业主打造丰富生活场景，优化消费体验。
品质管理体
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