经营分析☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
本公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 881.27亿 25.40 142.50亿 25.64 16.17
中国浙江(地区) 317.90亿 9.16 41.28亿 7.43 12.99
中国福建(地区) 254.69亿 7.34 28.36亿 5.10 11.13
中国江苏(地区) 212.11亿 6.11 26.03亿 4.68 12.27
中国山西(地区) 174.01亿 5.02 36.27亿 6.52 20.84
中国上海(地区) 171.89亿 4.96 58.79亿 10.58 34.20
其他(地区) 147.71亿 4.26 23.43亿 4.21 15.86
中国河南(地区) 134.14亿 3.87 18.79亿 3.38 14.01
中国山东(地区) 130.06亿 3.75 31.80亿 5.72 24.45
中国河北(地区) 115.77亿 3.34 9.84亿 1.77 8.50
中国北京(地区) 109.60亿 3.16 21.12亿 3.80 19.27
中国江西(地区) 108.66亿 3.13 10.84亿 1.95 9.97
中国安徽(地区) 105.38亿 3.04 14.78亿 2.66 14.02
中国辽宁(地区) 103.02亿 2.97 13.91亿 2.50 13.50
中国四川(地区) 89.34亿 2.58 11.78亿 2.12 13.18
中国海南(地区) 83.76亿 2.41 25.43亿 4.57 30.36
中国湖南(地区) 81.37亿 2.35 9.14亿 1.65 11.24
中国湖北(地区) 68.04亿 1.96 16.28亿 2.93 23.93
中国天津(地区) 67.33亿 1.94 3.45亿 0.62 5.12
中国吉林(地区) 60.04亿 1.73 6.57亿 1.18 10.94
中国重庆(地区) 52.18亿 1.50 4.83亿 0.87 9.25
───────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(业务) 3225.02亿 92.97 526.27亿 94.68 16.32
其他(业务) 243.26亿 7.01 28.93亿 5.20 11.89
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(行业) 1255.28亿 91.61 268.66亿 92.10 21.40
其他(行业) 110.01亿 8.03 18.47亿 6.33 16.79
其他(补充)(行业) 4.98亿 0.36 4.58亿 1.57 92.01
───────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 370.21亿 27.02 95.06亿 32.59 25.68
中国浙江(地区) 209.74亿 15.31 28.88亿 9.90 13.77
中国上海(地区) 96.10亿 7.01 34.83亿 11.94 36.25
中国河南(地区) 70.11亿 5.12 13.47亿 4.62 19.21
中国山东(地区) 67.32亿 4.91 19.60亿 6.72 29.12
中国安徽(地区) 65.66亿 4.79 10.10亿 3.46 15.39
中国福建(地区) 64.99亿 4.74 10.28亿 3.52 15.82
中国四川(地区) 51.29亿 3.74 7.94亿 2.72 15.48
中国陕西(地区) 44.21亿 3.23 10.61亿 3.64 23.99
中国山西(地区) 43.08亿 3.14 12.54亿 4.30 29.10
中国江苏(地区) 41.60亿 3.04 4.76亿 1.63 11.43
中国湖南(地区) 40.60亿 2.96 7.50亿 2.57 18.47
中国湖北(地区) 36.59亿 2.67 5.64亿 1.93 15.42
中国辽宁(地区) 32.93亿 2.40 7.75亿 2.66 23.53
中国河北(地区) 27.94亿 2.04 2.20亿 0.75 7.86
中国江西(地区) 27.86亿 2.03 1.56亿 0.54 5.61
中国吉林(地区) 26.17亿 1.91 4.31亿 1.48 16.47
中国海南(地区) 11.86亿 0.87 4.54亿 1.56 38.24
中国天津(地区) 11.40亿 0.83 1.60亿 0.55 14.02
中国重庆(地区) 9.93亿 0.73 1.91亿 0.66 19.24
中国甘肃(地区) 8.44亿 0.62 1.12亿 0.38 13.28
其他区域(地区) 7.23亿 0.53 9280.65万 0.32 12.83
其他(补充)(地区) 4.98亿 0.36 4.58亿 1.57 92.01
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 2565.78亿 91.27 559.13亿 90.36 21.79
其他(行业) 235.03亿 8.36 51.10亿 8.26 21.74
其他(补充)(行业) 10.28亿 0.37 8.57亿 1.39 83.40
───────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 889.57亿 31.65 174.92亿 28.27 19.66
中国浙江(地区) 237.87亿 8.46 35.74亿 5.78 15.02
中国湖北(地区) 165.65亿 5.89 51.42亿 8.31 31.04
中国山东(地区) 128.01亿 4.55 30.37亿 4.91 23.73
中国辽宁(地区) 125.49亿 4.46 29.13亿 4.71 23.21
中国福建(地区) 108.50亿 3.86 21.74亿 3.51 20.04
中国安徽(地区) 107.61亿 3.83 12.06亿 1.95 11.21
中国四川(地区) 100.37亿 3.57 24.65亿 3.98 24.56
中国上海(地区) 91.62亿 3.26 30.65亿 4.95 33.45
中国海南(地区) 87.53亿 3.11 42.38亿 6.85 48.42
中国湖南(地区) 74.07亿 2.64 13.25亿 2.14 17.88
中国陕西(地区) 73.77亿 2.62 21.12亿 3.41 28.63
中国江苏(地区) 69.01亿 2.45 13.83亿 2.23 20.04
中国江西(地区) 66.36亿 2.36 10.61亿 1.72 16.00
中国山西(地区) 62.20亿 2.21 21.11亿 3.41 33.93
中国重庆(地区) 61.05亿 2.17 8.36亿 1.35 13.69
中国天津(地区) 59.67亿 2.12 2.29亿 0.37 3.84
中国吉林(地区) 50.49亿 1.80 11.07亿 1.79 21.92
中国河北(地区) 49.37亿 1.76 11.38亿 1.84 23.04
中国北京(地区) 44.18亿 1.57 7.70亿 1.24 17.42
中国甘肃(地区) 43.33亿 1.54 10.25亿 1.66 23.66
中国河南(地区) 41.85亿 1.49 11.86亿 1.92 28.34
中国云南(地区) 32.72亿 1.16 8.77亿 1.42 26.81
中国新疆(地区) 15.84亿 0.56 3.97亿 0.64 25.04
其他区域(地区) 14.64亿 0.52 1.60亿 0.26 10.95
其他(补充)(地区) 10.28亿 0.37 8.57亿 1.39 83.40
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(行业) 1001.54亿 90.42 265.00亿 93.65 26.46
其他(行业) 102.37亿 9.24 15.75亿 5.57 15.38
其他(补充)(行业) 3.72亿 0.34 2.21亿 0.78 59.43
───────────────────────────────────────────────
中国广东(地区) 354.64亿 32.02 103.92亿 36.73 29.30
中国浙江(地区) 119.94亿 10.83 14.86亿 5.25 12.39
中国湖北(地区) 65.52亿 5.92 16.95亿 5.99 25.87
中国上海(地区) 65.25亿 5.89 22.95亿 8.11 35.18
中国福建(地区) 64.76亿 5.85 13.55亿 4.79 20.93
中国山东(地区) 54.11亿 4.89 21.88亿 7.73 40.43
中国四川(地区) 49.25亿 4.45 8.87亿 3.13 18.01
中国安徽(地区) 45.50亿 4.11 5.85亿 2.07 12.86
中国江苏(地区) 35.94亿 3.24 8.46亿 2.99 23.53
中国重庆(地区) 29.14亿 2.63 4.30亿 1.52 14.76
中国河南(地区) 27.62亿 2.49 8.55亿 3.02 30.94
中国甘肃(地区) 26.56亿 2.40 6.20亿 2.19 23.35
中国江西(地区) 23.09亿 2.08 3.86亿 1.36 16.73
中国湖南(地区) 19.06亿 1.72 5.28亿 1.87 27.71
中国新疆(地区) 17.65亿 1.59 4.00亿 1.42 22.69
中国陕西(地区) 16.17亿 1.46 4.56亿 1.61 28.19
中国河北(地区) 15.36亿 1.39 3.58亿 1.27 23.30
中国海南(地区) 13.71亿 1.24 5.95亿 2.10 43.38
中国辽宁(地区) 13.64亿 1.23 2.70亿 0.95 19.77
中国北京(地区) 12.72亿 1.15 4.48亿 1.58 35.23
中国云南(地区) 11.88亿 1.07 4.34亿 1.53 36.48
中国山西(地区) 10.84亿 0.98 3.83亿 1.35 35.35
中国天津(地区) 5.85亿 0.53 4261.39万 0.15 7.29
其他区域(地区) 5.69亿 0.51 1.39亿 0.49 24.43
其他(补充)(地区) 3.72亿 0.34 2.21亿 0.78 59.43
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售21.41亿元，占营业收入的0.62%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 214079.76│ 0.62│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购12.58亿元，占总采购额的5.72%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 125828.73│ 5.72│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
二、报告期内公司所处行业情况
2023年，我国GDP同比增长5.2%，受世界经济增长动能不足、地区热点问题频发、外部环境的复杂性、
严峻性、不确定性上升等因素影响，固定资产投资完成额、社会消费品零售总额、出口金额累计同比增速分
别从年初高点的5.5%、9.3%和0.3%回落至3.0%、7.2%和-4.7%，呈现下行趋势，经济持续发展的基础还不稳
固。
2023年，我国M2余额为292万亿元，同比增长9.7%；年内两次降低存款准备金率共50BP，释放流动性超2
万亿元，货币供给充足，市场流动性保持充裕。但M1同比增速仅1.3%，M2-M1增速剪刀差达8.4%，为2014年
以来新高；2023年CPI和PPI同比分别上涨0.2%和下降3.0%，为近年新低，反映居民消费需求和企业投资意愿
较弱。
2023年7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，为房地
产政策优化打开空间，各地政策持续落地，据中国指数研究院统计，2023年已有200余省市（县）出台房地
产调控政策超670次，通过降首付、降利率、降税费、认房不认贷等多措并举，降低购房门槛和成本；并加
大房地产项目融资协调机制、“三大工程”及配套措施的落地速度和力度，稳定房地产市场。
2023年，全国商品房销售面积11.2亿平方米，销售金额11.7万亿元，分别同比下降8.5%和6.5%，仍在下
降区间。31个大中城市中，一线城市的商品房成交面积同比下降0.7%，二线城市同比下降8.8%，三线城市同
比下降10.6%，城市仍在分化。核心城市及城市群的市场更具韧性，克而瑞数据显示，2023年重点30城一二
手房成交总量为3.43亿平方米，同比增长13%。
2023年，房地产开发投资完成额11.09万亿元，同比下降9.6%，其中，全国住宅土地成交总价3.21万亿
元，同比下降23.0%；住宅土地成交规划建筑面积8.29亿平方米，低于2023年9.48亿平方米的商品住宅成交
面积，7年内第二次出现供应面积少于成交面积。房屋新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%，企业开工
意愿较低；房屋竣工面积9.98亿平方米，同比提升17.0%。住宅用地成交面积及销售面积情况
2023年，房地产开发到位资金12.75万亿元，同比下降13.6%，行业资金面整体承压。其中自筹资金4.20
万亿元，同比下降19.1%，房企自身筹措资金压力仍然较大。定金及预收款4.32万亿元、个人按揭贷款2.15
万亿元，分别同比下降11.9%和9.1%，高于销售金额降幅，反映出行业销售回笼压力较大。国内贷款规模1.5
6万亿元，同比下降9.9%。同时，2023年房企境内公司债及中票发行规模2906亿元，同比下降13.6%，境外债
发行规模约131亿美元，同比下降43.4%，直接融资规模快速下降。
报告期内，房地产销售表现依然较弱，在一季度短暂回升后市场持续下行，整体呈现更多元的结构性分
化特征。销售下行压力快速传导至开发端，房企拿地、开工意愿低迷，贷款资源萎缩导致融资规模下降，共
同加剧行业信用危机，从而也加深购房者对房地产市场的担忧情绪。
国务院常务会议表示房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局，
稳定行业发展的态度明确，政策面的积极因素在不断累积，行业销售也出现了积极变化。2023年全国商品房
销售金额同比降幅收窄，新房和二手房交易金额同比保持正增长，显示出居民购房需求仍具韧性，但是需求
的修复仍取决于居民收入预期好转和信心提升，行业企稳仍需时间。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合
性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融
等。公司连续15年保持房地产行业央企第一，位居2023年中国房地产百强企业首位。
不动产投资开发方面，公司聚焦于国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品
住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天-悦-和”三大产品系；公司适度持有经营性物业，不断提升
资产经营质量，业态涵盖写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等。此外，公司以百姓安居为己任，积极
发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超10万套。
以不动产投资开发为原点，公司有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业态，
并结合拉动内需、消费升级的产业导向，从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养等领域形成精品服务
体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念，通过资产证券化等创新方式，打
通资产管理闭环，持续提升运营能力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、卓越的战略管理及市场应变能力
房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动调整中发展前行。公
司一贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机遇，实现了持续快速的成长。2021年下半年以
来，行业持续深度调整、供求关系也发生了重大变化，过程中公司管理层时刻保持对宏观经济、行业政策、
市场环境的密切关注，凭借多年积累的经验敏锐洞察形势、保持清醒的行业认知，并及时有效的调整经营策
略，依托扁平的两级架构高效落地执行，始终保持优秀的市场应变能力，从而赢得了复杂形势下的竞争先机
，实现了行业领先和高质量发展。
2、诚信经营、稳健发展构建起的强大信用优势
公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符
号，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进
一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。
3、稳健的财务管理能力
公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务管理政策，不断夯实
资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资
产质量扎实，并在此基础上长期保持合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结
构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。
公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平，连续六年保持经营活动现金流为正；公
司债务期限及类型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进
行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。
4、专业的开发运营能力和行业领先的产品力
公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公
司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、
旅游地产等，业态多样、产品系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运
营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越的开发效率。
多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势同时，也锻造了公司强大的产品力。公司已构建完善的“人文
社区”产品品牌服务体系，形成“天悦和”三大产品系十二大子品牌，致力于打造绿色、健康、安全、便捷
的生活体验，引领高质量发展的品质时代。
5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系
在公司30多年的发展过程中，公司锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗的保利铁军，这也是
公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队能长期保持拼搏进取的企业家精神，在行业下行周期中更
加充分展现出能动优势和韧性优势，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现
平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献
，形成了强大的团队凝聚力。
公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和考核导向开展经营管理，规范透明的管理体系可有效强
内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架
构，并得以长期稳定和坚持，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称
、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企
业中少有的组织架构，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。
五、报告期内主要经营情况
2023年，面对复杂多变的内外部环境，公司提出行业进入“高质量发展的品质时代”，围绕“稳增长、
去库存、调结构”的经营中心任务，全年实现了良好的经营业绩，资产、资源结构不断优化，产品和服务品
质持续提升，可持续发展能力不断增强。
1、销售规模领先市场，市场占有率稳步提升
2023年，公司紧盯行业形势变化，把握市场窗口机会，采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库存，全
年实现销售金额4222亿元，位居行业第一；实现销售面积2386万平方米。
城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。珠三角、长
三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广佛合计超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著。
市场占有率不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%
，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。
存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，
占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。
2、开源节流，经营活动现金流连续6年为正
2023年，公司在积极开源节流、保持生产经营平稳发展、投资拓展金额合理增长的基础上，实现经营活
动现金流量净额139亿元，连续6年为正。
加快回笼，盘活受限资金。公司抢销售的同时，加强按揭和待收房款回收，全年回笼金额4304亿元，销
售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。公司通过加速参股项目投资回收、多
种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金529亿元。
以销定产，实现资金支出的动态平衡。报告期内，公司新开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中
资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，同比增长2%，完成29.1万套品质交付，同比增长12%。
报告期末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。此外，公司报告期末并表
口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕。
3、资产负债结构持续优化，融资成本不断降低
2023年，公司践行高质量发展模式，在保持平稳发展的同时，积极寻求负债规模和结构的持续优化，提
高发展的持续性和安全性。
资产负债结构不断优化。报告期末，公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.2
0%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28。1年内到期的债务余额为737亿元，占有
息负债比重为20.82%，较期初下降0.46个百分点。
融资空间充足，成本持续降低。报告期末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融
资成本约3.56%，较上年末下降36个BP；公司直接融资占有息负债比重16.31%，仍有较大提升空间。年内公
司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。
4、聚焦核心城市实现高质量拓展，土储结构持续优化
2023年，公司以高质量客户研究为基础，聚焦核心城市，拓展优质项目，实现资源结构持续优化。报告
期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百
分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。
坚持聚焦核心城市。2023年，公司拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%，新增项目楼面
均价15187元/平方米。高质量拓展保证开发效率和去化速度，2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约
金额超300亿，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。
增量带动存量，土储结构持续优化。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目66
08万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2.
4个百分点，资源结构不断优化。
5、收入结转有保障，财务业绩扎实稳健
营收规模稳步提升，未来业绩有保障。报告期内，公司竣工和结转规模带动收入增长，全年实现营业收
入3468亿，同比增长23.42%；公司始终保持谨慎的收入确认政策，项目完成交付后才确认收入，因此，公司
报告期末合同负债3772亿元，未来收入保障度高。
盈利扎实稳健，表现符合行业趋势。报告期内，公司实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净
利润120.67亿元，同比下降34.13%。全年公司结转毛利率16.02%，同比下降5.99个百分点，主要因低利润项
目结转占比提升，符合行业趋势。同时，长期以来公司一贯采取保守的会计政策，投资性房地产坚持成本法
计量，并每年计提折旧；出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元，业绩扎实稳健。
6、补短板、强弱项，全面提升资产经营和产品品质
聚焦资产回报，全面提升资产经营水平。报告期内，公司对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整
合，加速经营规模化，切实提升资产的经营质量，已开业资产回报率2.7%，同比提升0.5个百分点；同时不
断深化顶层设计，抓实商业资产运营的定位、筹开、经营、融资和退出等关键环节，加强集约赋能，提高管
理效率，年末在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目新增28个至135个，管理面积
达435万平方米，同比增长12%。在资产回报率和运营规模双重提升下，公司年内实现资产经营类收入41.7亿
元，同比增长超三成。
以客户为中心，持续推进产品品质提升。报告期内，公司积极践行高质量发展，以客户需求为中心，落
地“天、悦、和”产品系项目79个，打造标杆产品，满足客户对产品品质不断提升的需求，在展示前端取得
了良好效果；同时公司制定品质管控标准，强化全过程品质提升，建立“一房五验”交付前验收整改机制，
确保前端展示和最终交付效果匹配一致，产品服务美誉度和客户认可度不断增强。全年，公司完成品质交付
29.1万套，客户满意度不断提升。
7、展现央企责任担当，增强市场信心，品牌影响力不断提升
积极开展市值管理，增强资本市场信心。2023年资本市场表现持续低迷，公司推动大股东增持，并果断
实施不超过20亿元回购方案，展现央企担当和行业引领者风范。同时，公司修订《2023-2025年股东回报规
划》，将现金分红比例从20%提升至40%，彰显公司安全发展的信心。
践行央企行业龙头责任担当，公司品牌影响力持续提升。报告期内，作为行业龙头，公司借助国家相关
部位、监管机构调研问策的机会，积极呼吁、建言献策，推动行业政策环境持续改善，修复企业和市场信心
。同时，公司始终积极践行央企社会责任，以优质产品和服务，不断擦亮保利品牌。公司连续十四年蝉联“
中国房地产行业领导公司品牌”TOP1，综合实力位居行业第一，获评中国ESG上市公司先锋100等荣誉奖项，
品牌价值与影响力持续提升。2023年末，公司品牌价值1400亿元。
8、推进系统性体系化建设，提升组织能力
行业已进入高质量发展的品质时代，供求关系发生重大变化，发展模式也从“三高”向高质量发展转型
。公司牢牢树立以客户为中心的经营思想，以打造“五好”生活为目标，通过三大业务保障体系、四大管理
支撑体系和四大业务发展体系，构建公司体系化建设的顶层架构和建设蓝图，持续提升组织能力建设，增强
公司核心竞争力。
在体系化建设推动下，公司通过各专业线交圈协同，系统性推进提质增效。报告期内，公司持续深化投
资定位一体化、产品和品牌服务标准化，开发效率进一步提升，41个新拓展项目实现当年开工，平均首开时
长为5.2个月，首开效率提高3.7个月。
●未来展望:
(二)公司发展战略
公司结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景，坚
持以不动产投资开发为主，美好生活服务、产业金融等业务集群共进，实现企业高质量发展。不动产投资开
发是公司坚定的主业方向，公司将坚持做强做优开发业务。
在“房住不炒”的政策引领下，坚持产品的刚性及改善性需求定位，回归房屋居住属性，不断提升产品
设计与配套服务水平；坚持“中心城市+城市群”的城市深耕策略，提升城市研判精准度，把握区域市场结
构性机会；发挥央企资源整合优势，创新拓展方式，加大城市更新等多元化拓展力度；加快项目开发建设进
程，落地精益管理模式，细化考核与激励机制，促进运营效率提升。
以不动产投资开发为原点，围绕“让美好生活更美好”的企业使命，公司将积极发展和培育不动产产业
链业务，在做好主业协同的基础上，持续提升不动产生态产业核心竞争力及市场化水平，聚力打造新的行业
标杆。一方面，以产业链价值挖掘与资产经营为主线，持续优化产业布局和资源配置，巩固物业等板块的龙
头地位，提升商管、公寓、会展等板块的运营能力与市场化程度，大力孵化健康养老等产业，完善综合服务
布局；强化自持物业管理，打通全周期经营管理机制，提高资产收益水平。另一方面，以产业金融服务为基
础，继续提升房地产基金管理规模和市场化程度，加强产业链投资及资本运作能力，推动产融结合，充分发
挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用，打造新的利润增长极。
(三)经营计划
全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资3350亿元，计划新开工面积1800万平方米，计划竣工面积
3400万平方米。
(四)风险与机遇
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