经营分析☆ ◇600053 九鼎投资 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
私募股权投资管理业务，房地产开发与经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 5271.18万 65.58 878.85万 28.84 16.67
私募股权投资业务(产品) 1933.74万 24.06 --- --- ---
建筑施工业务(产品) 644.42万 8.02 46.41万 1.52 7.20
租赁业务(产品) 187.87万 2.34 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
境内地区(地区) 7849.33万 97.66 2859.00万 93.83 36.42
其他业务(地区) 187.87万 2.34 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 1.66亿 49.24 4206.00万 20.34 25.30
私募股权投资(行业) 1.60亿 47.32 --- --- ---
建筑施工业务(行业) 707.72万 2.10 41.49万 0.20 5.86
租赁业务(行业) 455.72万 1.35 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 1.66亿 49.24 4206.00万 20.34 25.30
私募股权投资(产品) 1.60亿 47.32 --- --- ---
建筑施工业务(产品) 707.72万 2.10 41.49万 0.20 5.86
租赁业务(产品) 455.72万 1.35 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
境内-房地产(地区) 1.66亿 49.24 4206.00万 20.34 25.30
境内-私募股权投资(地区) 1.60亿 47.32 --- --- ---
境内-建筑施工业务(地区) 707.72万 2.10 41.49万 0.20 5.86
租赁业务(地区) 455.72万 1.35 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产(销售模式) 1.66亿 49.24 4206.00万 20.34 25.30
私募股权投资(销售模式) 1.60亿 47.32 --- --- ---
建筑施工业务(销售模式) 707.72万 2.10 41.49万 0.20 5.86
租赁业务(销售模式) 455.72万 1.35 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 8972.26万 49.80 3064.70万 25.31 34.16
私募股权投资业务(产品) 8798.45万 48.84 8798.45万 72.66 100.00
租赁业务(产品) 245.27万 1.36 245.27万 2.03 100.00
─────────────────────────────────────────────────
境内地区(地区) 1.78亿 98.64 1.19亿 97.97 66.76
租赁业务(地区) 245.27万 1.36 245.27万 2.03 100.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资(行业) 2.70亿 96.40 --- --- ---
房地产(行业) 596.76万 2.13 471.51万 1.69 79.01
租赁业务 (行业) 413.68万 1.47 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资(产品) 2.70亿 96.40 --- --- ---
房地产(产品) 596.76万 2.13 471.51万 1.69 79.01
租赁业务 (产品) 413.68万 1.47 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
境内-私募股权投资(地区) 2.47亿 87.87 --- --- ---
境外-私募股权投资(地区) 2391.46万 8.52 --- --- ---
境内-房地产(地区) 596.76万 2.13 471.51万 1.69 79.01
租赁业务 (地区) 413.68万 1.47 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资(销售模式) 2.70亿 96.40 --- --- ---
房地产销售(销售模式) 596.76万 2.13 471.51万 1.69 79.01
租赁业务 (销售模式) 413.68万 1.47 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.28亿元，占营业收入的37.92%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 12802.90│ 37.92│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购0.47亿元，占总采购额的194.11%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 4719.92│ 194.11│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司从事的主营业务未发生变化。公司从事的主营业务为：私募股权投资管理、房地产开发
与经营和建筑施工业务。
（二）报告期内公司的经营模式
1、私募股权投资管理业务
作为一家PE机构，公司的商业模式不同于一般实体企业和其他类型金融企业，可总结为“募、投、管、
退”四个主要阶段，即通过私募方式向基金出资人募集资金，将募集的资金投资于企业的股权，最终通过股
权的增值为基金赚取投资收益。公司通过向基金收取管理费及管理报酬来获取收入。
经过长期探索、实践和积累，公司形成了一整套有关募资、投资、管理、退出的流程，并由公司各业务
部门分工协作，密切配合，完成各项工作。公司管理的基金多以合伙企业的组织形式设立，该等合伙企业的
普通合伙人主要由公司的下属子公司担任。
2、房地产开发与经营业务
2025年上半年，公司房地产业务继续聚焦“紫金城”项目的开发和销售。“紫金城”项目定位为南昌市
区核心地段的中高档住宅及物业的开发及销售，主要客户定位为本地及外来中高端消费群体。“紫金城”项
目销售模式为公开发售。报告期内，公司“紫金城”住宅项目一至四期除少量尾盘外已售罄并交付；住宅五
期项目已于2025年5月动工，正在推进建设和预售准备工作。
3、建筑施工业务
公司建筑施工业务采用"自主施工+战略合作"的多元化经营模式，重点布局建筑工程、市政公用工程等
施工总承包业务，以及防水防腐保温、地基基础等专业承包领域。在业务承接方面，公司将优先选择国企、
央企及优质民企客户，重点拓展新能源、医疗教育等专项资金保障项目，同时严格规避高信用风险项目。通
过经验丰富的团队和上下游资源整合，打造"资金+管理+资质"的核心竞争力，实现业务的持续发展。
（三）行业情况说明
1、私募股权投资行业
2025年上半年，国内生产总值66.05万亿元人民币，按不变价格计算，同比增长5.3%。整体来看，上半
年各个地区及部门实施更加积极有为的宏观政策，国民经济顶压前行，保持了稳中有进、稳中向好的发展态
势。私募股权投资行业2025年上半年整体呈现募资规模上升、投资案例数和金额同比回升、全市场退出总量
同比下降。
在募资端，清科数据显示，2025年上半年，我国私募股权投资市场新募基金规模5,623.88亿，同比上升
7.2%；新募基金数量1,481只，同比上升7.2%。我国股权投资市场人民币基金主导地位进一步提升；国资背
景LP仍是重要支撑，新募集人民币基金中，国资机构的募资规模占比达到了70.4%，同比增加5.3个百分点。
其中，除新募集规模不足1亿元的小规模基金以外，其余各规模区间的新募人民币基金中，国资背景管理人
所管基金的新募集金额占比均在60%以上。同时，险资出资金额稳步提升，根据清科研究中心不完全统计，2
025年上半年保险资金的出资金额超过500亿元人民币，同比上升超过85%。
在投资端，投资案例数和金额同比均回暖。清科数据显示，2025年上半年PE市场共完成3,109起投资，
同比上升30.8%；投资总金额2,637.45亿元，同比上升3.4%。具体来看，上半年完成的大额融资主要集中在
半导体、机械制造、生物技术/医疗健康、汽车等领域，其中芯片和集成电路制造企业的案例数量占比超过
三成。从参投方的资金属性来看，国资仍是市场的主要参与者。2025年上半年国资背景投资者的投资金额超
过2,100亿元，占市场总投资金额（含天使投资人、不公开的投资者）的63.4%，在各规模的案例中，国资背
景投资者的投资金额占比均在五成以上。我国AI行业投融资活跃度显著增长，据统计，2025年上半年国内人
工智能领域共发生706起融资案例，总投资金额超580亿元，同比分别上升0.6%，28.1%。其中，核心AI企业
融资热度持续攀升，AI芯片、大模型、具身智能等领域的代表性企业获得市场广泛认可，带动上半年核心AI
企业融资案例数、金额分别同比上升46.3%，57.2%。
在退出端，全市场退出总量同比下降，被投企业IPO案例数同比回升。根据清科数据，2025年上半年PE
市场共发生473笔退出案例，同比缩减31.6%。其中，被投企业IPO案例数292笔，同比上升27.5%，生物医疗
领域退出活跃度保持领先。
2、房地产行业
政策方面，以稳市场、促转型、防风险为主线，推动行业企稳回升。政治局会议提出"持续巩固稳定态
势"，取代"止跌回稳"表述，反映政策见效，市场进入供求平衡新阶段。政策聚焦三大任务：一是加码城市
更新，扩大城中村和危旧房改造规模，通过货币化安置释放需求；二是构建发展新模式，加大高品质住房供
给，推动行业转型；三是优化存量房收购政策，通过专项债券将商品房转为保障房，加速去库存。土地收储
力度加大，三四线城市成为收储重点，占比达71%。销售方面，2025年上半年房地产市场延续止跌回稳态势
，房企销售整体保持低位运行。1-5月百强房企中累计业绩同比增长的企业占比将近45%，其中同比增幅大于
30%的企业数量占到20家。整体来看，楼市的止跌回稳已经初现端倪。但是由于购房者的信心和预期仍在修
复过程中，叠加房企库存压力的持续增长，企业销售整体仍面临着较为严峻的挑战。
土地方面，2025年上半年，土地市场延续缩量提质趋势，土地成交规模同比下降8%。分能级来看，各能
级城市表现明显分化，一二线城市成交建面、成交金额均实现止跌回升；三四线则出现量价齐跌。
资金方面，房地产政策仍保持宽松基调。2025年上半年，融资规模达1844亿，同比下降30%，其中二季
度融资1004亿，环比上升19%，但同比下降25%，仍处于历史低位。可见，自2024年房企融资支持政策虽然边
际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企融资难
的问题依然突出。
3、建筑施工行业
2025年上半年，我国建筑施工行业总体保持平稳发展，基建投资增速放缓但结构优化，交通、水利及新
能源领域项目占比提升。受地产调控政策持续影响，房建业务承压，部分企业转向城市更新与保障房建设。
行业智能化、绿色化转型加速，BIM技术应用率显著提高。企业利润空间受原材料价格波动及人工成本上升
挤压，头部企业凭借规模与技术优势进一步集中市场份额。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司业务发展情况
1、私募股权投资业务
作为国内专注于私募股权投资领域的机构，九鼎投资一如既往秉持客户至上的核心理念，以发现并成就
卓越企业、为出资人创造优异回报为使命，进一步聚焦股权投资主业，坚持“确定性+成长性”的核心投资
策略，切实加强企业中长期成长性研究，秉承“追求较低风险下的较高收益”的投资理念。
一方面，公司密切跟踪宏观经济和产业政策变化，继续深化推动和完善“行研驱动+按图索骥+属地开发
”的项目投资和开发策略，以深度研究为核心，以中国境内先进制造、新消费、生命健康等领域内的优质龙
头企业及上市公司为主要投资对象，系统性地拓展优质项目资源，提升项目投资质量。同时，公司制定了股
权投资结合地方政府新型招商引资模式的发展战略并已初步实施，通过对接地方政府产业政策与规划，系统
推动拟投企业开展区域生态合作及产业落地。通过资本与产业的良性循环，帮助地方政府提升招商效能，促
进区域经济高质量发展，为公司私募股权投资业务开辟增长空间。
另一方面，公司继续严格遵守各项法律法规，恪守管理人的职业操守，巩固和加强基金各项运营管理工
作成果，不断优化基金管理制度，提高合规管理水平，妥善处理好创收益和防风险的关系，本着客户至上的
理念，积极妥善地开展存量项目的退出工作。
报告期内，公司管理的股权基金无新增实缴，新增投资0.02亿元，完全退出项目的本金2.41亿元，收回
金额5.61亿元，在管基金收到项目回款5.00亿元；公司获得管理费收入43.30万元，管理报酬收入1,160.14
万元；公司管理的股权基金已投企业中共有2家实现完全退出，其中挂牌减持/转让退出1家，回购及其他退
出1家。
截至2025年6月30日，公司历史管理的基金累计实缴规模382.28亿元，在管基金剩余实缴规模73.70亿元
；公司历史管理的基金累计投资规模为336.23亿元，尚未退出项目投资本金65.57亿元；公司历史管理的基
金累计投资项目数量368家，尚未完全退出项目数量94家。
截至2025年6月30日，公司私募股权投资业务已实现完全退出项目261家，已完全退出项目的全部投资本
金221.28亿元（收回金额526.27亿元，综合IRR达20.76%），已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投
资本金16.08亿元。截至2025年6月30日，公司管理基金的已投企业在国内外各资本市场上市的累计达65家，
在新三板挂牌的累计达51家。
2、房地产业务
公司房地产项目“紫金城”位于江西省省会南昌。
报告期内，公司房地产业务实现销售总回款为4,247.51万元，确认收入5,271.18万元。报告期内，公司
“紫金城”住宅项目一至四期除少量尾盘外已售罄并交付，住宅五期项目已于2025年5月动工，正在推进建
设和预售准备工作。
3、建筑施工业务
公司依托房地产板块现有的具备专业资质和丰富经验的工程管理团队，积极拓展产业链上下游业务，探
索开展建筑施工业务。报告期内，公司及下属子公司累计新签项目合同4项，合计金额为人民币4,725.7万元
。本报告期签订项目合同中，土方项目1项；装修项目1项；机电项目1项；市政项目1项。
公司正在推进收购南京神源生智能科技有限公司（以下简称“南京神源生”）的交易事宜，本次交易完
成后，南京神源生将成为公司控股子公司，公司主营业务将新增六维力传感器的制造和销售。在继续经营好
现有业务的基础上，面向未来，公司将结合现有资源禀赋，重点推动向人形机器人领域的转型升级，打造公
司在科技制造与投资领域的第二增长曲线。公司将长期聚焦于人形机器人及其相关领域，围绕人形机器人核
心零部件中价值占比高、技术/工艺壁垒高、不可替代性强的细分领域，尤其是传感器和关节核心零部件及
模组环节，寻求其中优质龙头的并购机会，完善公司主营业务在人形机器人产业链的布局。同时，公司还将
发挥自身股权投资经验优势，择机参与人形机器人产业链上下游及其相关领域企业的战略投资。战略投资方
向集中于壁垒较高的人形机器人刚需领域：电机、减速器、丝杠、控制器、传感器，灵巧手、关节模组。优
选产品和技术储备丰富，团队技术研发能力、市场拓展能力强，具有客户优势的零部件企业。
（二）内部管理
【人才工程】在人才工程方面，公司一方面积极推动内外部招聘渠道的搭建和维护，加强储备性人才引
进，并优化团队成员，保障员工队伍质量稳步提升；另一方面，应对市场环境变化，公司积极调整和完善具
备市场竞争力的员工激励机制，从而促进公司团队整体绩效的达成。【管理工程】基于市场变化、业务发展
以及公司内部运行管理效能提升的需要，积极主动优化公司内部管理架构，进一步推进扁平化管理，减少授
权层级，提升整体管理运营效能和决策效率。同时，推动公司内部论坛、移动化财务系统、合格投资人管理
、基金管理等模块的升级。上述工作提升了员工工作效率与客户服务水平，增强了公司业务管理与合规管理
能力。
【行业研究】优化私募股权投资策略，以企业价值的成长性投资为核心，以经营确定、上市确定、看重
长期成长性三项为投资策略要点。投资标准设置为企业应具有一定规模的收入和利润、商业模式具有可行性
、在同行业中具有一定的竞争优势、拥有合理的治理结构和高效奋进的管理团队。
【基金运营】公司始终承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则妥善管理基金财产，严格遵守各项法律、法规
以及基金相关协议的约定，为各位基金合伙人提供投资管理服务并履行相关管理义务，在严格控制风险的基
础上，审慎管理、合规经营。公司持续优化既有流程，提升客户满意度和运营效率；此外，公司持续推动数
据平台建设，在实施数字化管理的同时强化数据分析及数据集成管理能力，相应为后续运营管理的升级形成
了重要支撑。
【投后管理】围绕每个在管项目建立投后管理十大目标体系，提升存量项目价值，积极执行正在退出项
目的退出策略。同时，投后管理中心加强团队建设及业务能力、建立多目标导向下的激励机制，持续跟踪投
资后项目，有效控制投后风险，整合战略性业务资源。
【品牌管理】在品牌工作方面，为适应市场环境、配合公司业务发展目标，优化公司品牌运营管理架构
，完善公司品牌资产管理运维体系；根据公司战略及业务重点建设品牌营销体系，通过链接公司内外部生态
，为各生态合作伙伴搭建交流平台。
【费用控制】为提高公司内部组织的运营效率，降低内部组织的运营成本，公司全面推行利润中心考核
制度，对内部的主要一级组织及部分二级组织按照利润中心进行考核管理，提升全员自主经营、降本增效的
意识。
【合规与内控】公司始终秉承严格履行管理人职责、投资者利益优先、合法合规运营的理念，根据法律
法规、自律规则等的规定以及监管要求，积极推进管理人持续完善合规管理，定期开展内部合规检查以避免
风险事件的发生，不断调整优化合格投资者认证、适当性匹配等工作细节，持续开展合规宣导与培训，强化
公司员工合规意识；同时，公司高度重视内部控制体系的强化和运行，完善境外子公司的合规风控制度，先
后建立了反洗钱和打击资助恐怖主义和扩散融资的政策和程序、遵守制裁政策、客户风险评估、外包政策和
程序手册、外包业务风险评估等制度，有效防范境外公司的合规风险。
公司已根据《私募投资基金管理人内部控制指引》的要求建立全套管理人内部控制制度，并已在公司层
面得到有效执行。
公司通过上述制度建立了防范利益输送和利益冲突机制，有效防控利益输送和利益冲突，从而实现公平
对待所管理的全部基金和投资者。
【内幕信息监管】公司严格执行《内幕信息知情人登记管理制度》，加强内部信息知情人保密和登记报
备工作。日常工作中加强内幕信息防控相关法规的宣传和学习，督促有关人员严格履行信息保密职责，杜绝
内幕交易等违规行为的发生，进一步强化内幕信息保密工作。报告期内，公司严格按照有关法律、法规、《
公司章程》和《公司基金信息披露管理办法》的规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，确保所有股东
有平等机会获得信息。
（三）私募股权投资业务信息披露
3、新设立基金情况
（1）新设立基金情况报告期内无新设基金。
（2）新增结构化基金产品报告期无新增结构化基金。
（3）新设立基金募集推介方式公司在基金募集和运作管理过程中，严格按照《私募投资基金监督管理
暂行办法》、《关于加强私募投资基金监管的若干规定》、《证券期货投资者适当性管理办法》、《私募投
资基金募集行为管理办法》、《基金募集机构投资者适当性管理实施指引（试行）》、《私募投资基金备案
须知（2019年）》等法规和行业自律规则的规定，秉承恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则，防范利益冲
突，履行说明义务、反洗钱义务等相关义务。对于自主募集的基金，管理人在向投资者推介私募基金之前，
均采取问卷调查等方式履行特定对象确定程序，对投资者风险识别能力和风险承担能力进行评估，履行投资
者适当性匹配、私募基金推介、风险揭示、合格投资者确认、冷静期后回访等相关责任。
4、基金投资情况
（1）基金投资的项目基本情况
1）投资决策体系及执行情况
公司及子公司作为基金管理人，严格按照基金合伙协议或基金合同约定的决策方式及原则，履行管理人
职责，执行合伙企业相关事项的决策程序。
2）对投资标的的管理方式及执行有效性
对投资标的形成控制的数量为0家。
截至报告期末，基金累计对外投资的标的数量为368家，在管的投资标的数量为94家，均为财务投资。
截至报告期末，公司派驻董事及高管的投资标的数量为16家，向投资标的派驻董事（在任）21人次，派驻高
管（在任）4人次。
3）综述基金与被投资标的及其关联方的特殊利益安排
基金针对大部分被投资标的设置了对赌或回购条款，并对相关事项进行了约定，如被投资标的未达到约
定的要求，基金将有权执行相关对赌条款和回购条款。
4）成立年限及累计投资项目数量、累计投资总额在管项目数量和在管项目投资总额公司及子公司在管
基金成立年限视各基金实际设立情况不等，根据基金合伙协议之约定普遍存续期限在5年以上。截至本报告
期末，公司及其下属企业作为基金管理人管理的基金累计投资项目368个，累计投资总金额336.23亿元人民
币。
5）基金已投资项目聘请外部专家参与尽职调查或投资顾问及费用支付情况
无
（2）重点项目基本情况
7、以自有资产投资的情况
（1）投资金额占当期期末净资产5%以上的自有资产投资项目情况
无
（2）自有资产与受托资产在投资运作方式、报告期内收益方面的差异
公司及子公司作为私募基金管理人，通过私募的方式向投资人募集资金，并寻找潜在项目进行筛选、投
资，最终择机退出以获得收益。在管基金一般采用有限合伙企业或契约型的组织形式设立，公司及子公司受
托管理基金，向基金收取一定比例的管理费，并按照基金超额收益的一定比例提取业绩报酬。
公司及子公司用自有资产参与投资的情况主要分两种情况，一是在基金中作为GP出资；二是作为LP在基
金中出资。
（3）报告期内收入分别来自于自有资产管理与受托资产管理的金额及比例
报告期内收入来自自有资产管理的金额为-0.01亿元（报表中计入“投资收益”）；来自受托管理资产
的金额为0.19亿元（报表中计入“主营业务收入”科目）。
（4）公司及子公司专业化管理制度的建设和执行情况，信息、决策和风险隔离机制，防范利益输送与
利益冲突的机制
为了维护投资人和公司及子公司的合法权益，保障管理的基金得到公平待遇，防范利益输送或利益冲突
，公司及子公司制定并执行了一系列的相关管理和内控制度，包括《公司投资业务管理制度》《运营风险控
制制度》《公司基金信息披露管理办法》《公司防火墙与业务隔离制度》《公司利益冲突防范制度》和《保
密制度》等。公司及子公司在运营过程中严格适用上述制度，采取中立公允性原则、专业性原则及保密性原
则保障投资决策的公允，防范利益输送与利益冲突，保护投资人的利益。
（5）目前公司及子公司在管基金所投项目全部为财务投资。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|