经营分析☆ ◇600053 九鼎投资 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
私募股权投资管理业务，房地产开发与经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 8972.26万 49.80 3064.70万 25.31 34.16
私募股权投资业务(产品) 8798.45万 48.84 8798.45万 72.66 100.00
租赁业务(产品) 245.27万 1.36 245.27万 2.03 100.00
─────────────────────────────────────────────────
境内地区(地区) 1.78亿 98.64 1.19亿 97.97 66.76
租赁业务(地区) 245.27万 1.36 245.27万 2.03 100.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资(行业) 2.70亿 96.40 --- --- ---
房地产(行业) 596.76万 2.13 471.51万 1.69 79.01
租赁业务 (行业) 413.68万 1.47 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资(产品) 2.70亿 96.40 --- --- ---
房地产(产品) 596.76万 2.13 471.51万 1.69 79.01
租赁业务 (产品) 413.68万 1.47 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
境内-私募股权投资(地区) 2.47亿 87.87 --- --- ---
境外-私募股权投资(地区) 2391.46万 8.52 --- --- ---
境内-房地产(地区) 596.76万 2.13 471.51万 1.69 79.01
租赁业务 (地区) 413.68万 1.47 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资(销售模式) 2.70亿 96.40 --- --- ---
房地产销售(销售模式) 596.76万 2.13 471.51万 1.69 79.01
租赁业务 (销售模式) 413.68万 1.47 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资业务(行业) 1.70亿 98.22 --- --- ---
其他(补充)(行业) 194.35万 1.13 --- --- ---
房地产业务(行业) 113.81万 0.66 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
境内地区(地区) 1.71亿 98.87 --- --- ---
其他(补充)(地区) 194.35万 1.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资业务(业务) 1.70亿 98.22 --- --- ---
租赁业务(业务) 194.35万 1.13 --- --- ---
房地产业务(业务) 113.81万 0.66 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资(行业) 4.00亿 92.50 --- --- ---
房地产(行业) 2766.85万 6.40 2163.79万 5.08 78.20
其他(补充)(行业) 475.58万 1.10 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资(产品) 4.00亿 92.50 --- --- ---
房地产(产品) 2766.85万 6.40 2163.79万 5.08 78.20
其他(补充)(产品) 475.58万 1.10 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
境内-私募股权投资(地区) 3.94亿 91.22 --- --- ---
境内-房地产(地区) 2766.85万 6.40 2163.79万 5.08 78.20
境外-私募股权投资(地区) 553.35万 1.28 --- --- ---
其他(补充)(地区) 475.58万 1.10 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资业务(业务) 4.00亿 92.50 --- --- ---
房地产业务(业务) 2766.85万 6.40 2163.79万 5.08 78.20
租赁业务(业务) 475.58万 1.10 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
私募股权投资(销售模式) 4.00亿 92.50 --- --- ---
房地产销售(销售模式) 2766.85万 6.40 2163.79万 5.08 78.20
其他(补充)(销售模式) 475.58万 1.10 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售2.12亿元，占营业收入的75.60%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 21210.03│ 75.60│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 16586.22│ ---│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司从事的主营业务未发生变化。公司的主营业务之一为私募股权投资管理业务，属于大类
“J金融行业”中的子类“67资本市场服务”，主营业务之二为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”。
（二）报告期内公司的经营模式
1、私募股权投资管理业务
作为一家PE机构，公司的商业模式不同于一般实体企业和其他类型金融企业，可总结为“募、投、管、
退”四个主要阶段，即通过私募方式向基金出资人募集资金，将募集的资金投资于企业的股权，最终通过股
权的增值为基金赚取投资收益。公司通过向基金收取管理费及管理报酬来获取收入。
经过长期探索、实践和积累，公司形成了一整套有关募资、投资、管理、退出的流程，并由公司各业务
部门分工协作，密切配合，完成各项工作。公司管理的基金多以合伙企业的组织形式设立，该等合伙企业的
普通合伙人主要由公司的下属子公司担任。
2、房地产开发与经营业务
2024年上半年，公司房地产业务继续聚焦“紫金城”项目的开发和销售。“紫金城”项目定位为南昌市
区核心地段的中高档住宅及物业的开发及销售，主要客户定位为本地及外来中高端消费群体。“紫金城”项
目销售模式为公开发售，报告期内，公司继续推进“紫金城”项目剩余地块的开发及销售，包括推动一期一
号楼持续去化、项目五期的整体规划设计工作。
（三）行业情况说明
1、私募股权投资行业
国家统计局数据显示，2024年上半年国内生产总值61.68万亿人民币，按不变价格计算同比增长5.0%，
经济运行总体平稳。整体来看，2024年上半年国民经济保持平稳向好态势，新动能加快成长，高质量发展扎
实推进。整体来看，2024年上半年私募股权投资市场募资总量、投资金额、退出总案例数同比均有所下滑。
募资方面，清科研究中心数据显示，2024年上半年私募股权投资市场新募基金数量1,295只，同比下降4
8.2%，新募资总额5,010.74亿，同比下降19.3%；单支基金平均规模3.87亿，同比上升55.9%。从新募人民币
基金的LP国资属性分布来看，国资背景LP仍是我国募资市场的重要支撑。据统计，2024年上半年国有控股和
国有参股LP的合计披露出资金额占比达81.2%，相比2023年上半年提升了7.1%。
投资方面，2024年上半年，我国股权投资市场投资端持续下滑。清科研究中心数据显示，2024年上半年
，私募股权投资市场投资总金额1,410.94亿元，同比下降38.3%；投资案例数1,440起，同比下降36.4%。从
投资行业来看，半导体及电子设备案例数领先，AI热潮助推IT领域投资金额上涨。从投资阶段来看，扩张期
企业维持较高关注度，种子期项目平均投资金额上升。
退出方面，2024年上半年被投企业IPO持续收缩，其他各类交易数量均有下降。清科研究中心数据显示
，2024年上半年，私募股权投资市场退出总量同比下降67.5%，其中IPO退出案例同比下降64.4%，占比65%；
各市场回购占比相较去年均有提升，PE市场并购占比超越股转与回购跃居第二。就退出行业来看，半导体领
域退出活跃度保持领先。
2、房地产行业
政策方面，2024年上半年房地产政策主基调延续宽松，4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存
”；央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”。销售方面，全国新建
商品房销售延续低位回升，主要得益于短期从中央到地方利好新政刺激，销售面积、金额同比降幅持续收窄
，新开工、竣工止跌企稳；企业方面，2024上半年市场整体依旧延续筑底调整的态势，尽管地方政策面不断
优化，一线及部分强二线核心城市“四限”松绑，持续向购房者释放利好信号，但市场的反应却并不积极，
企业销售仍将面临严峻的挑战。土地方面，受新房市场下行的影响，2024年上半年土地成交规模同比下降16
%，创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致，其中一线城市上半年土地成交
量降幅高达40%。市场热度方面，受重点城市优质地块供应占比减少的影响，2024年上半年热度明显下行，
整体溢价率降至4.2%，较2023年同期下降了2.1个百分点。
国家统计局数据显示，2024年1-6月全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%；房地产开发企业
房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%；新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，
其中住宅销售面积下降21.9%；商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%；房地产
开发企业到位资金53,538亿元，同比下降22.6%。
二、报告期内核心竞争力分析
（一）私募股权投资业务
公司在私募股权投资领域的竞争优势主要来自于以下几方面：【项目开发】推行“行研驱动+按图索骥+
属地开发”模式，加强主动研究发掘项目能力的同时，建立了覆盖全国的项目开发网络，确保公司有足够多
的优质项目来源且不依赖于外部财务顾问推荐。
【项目尽职调查】与私募股权投资行业投资人员兼顾很多个不同行业或领域的传统做法不同，公司坚持
对投资人员进行行业分工。投资人员长期、持续专注于一个行业甚至一个细分行业的研究、跟踪、调查，投
资的专业化程度相对较高。
【项目风险控制】公司建立风控中心，对风控人员和投资人员施行不同的考核和激励机制，提升风险控
制的有效性。公司还建立了完整的评审机制等，最大限度控制项目的投资风险。【基金运营管理】建立基金
运营中心，始终承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则妥善管理基金财产，严格遵守各项法律、法规以及基金相
关协议的约定，为各位基金合伙人提供投资管理服务并履行相关管理义务，在严格控制风险的基础上，审慎
管理、合规经营。依托专业团队及成熟机制，对数量众多、规模庞大的存量基金进行高效运营及管理，竭诚
服务出资人，保障出资人利益。【投后管理】建立投后管理中心，持续跟踪投资后项目，有效控制投后风险
，围绕每个在管项目建立投后管理十大目标体系，提升存量项目价值。同时，为已投企业提供增值服务，推
动已投企业上市及协助开展并购整合和深度的资本运作，系统提升企业价值与已投上市企业深化合作，丰富
公司产品、服务，拓展业务纵深，实现与已投企业共同成长、价值共享。
【经验积淀与提炼】在行业内接触过的企业数、完成尽职调查的项目数和投资项目数都处于领先地位，
具有多数PE机构不具备的丰富经验。
【优质客户】长期以来积累了一批优质且与公司保持长期合作的出资人，客户来源相对稳定。报告期内
，公司继续加大各类型客户尤其是机构客户的拓展力度，促进客户结构的进一步优化。
（二）房地产业务
公司作为江西省内唯一一家上市房地产企业，秉持“品质为先、精益求精”的经营理念，强调以质而非
以量取胜，坚持打造特色精品楼盘，着力控制开发风险。
公司多年深耕于南昌本土，在南昌具有良好的品牌影响力。公司目前虽只有“紫金城”一个项目，但品
牌形象已获得南昌市场的高度认可，公司将持续致力于将“紫金城”打造成为南昌房地产行业的第一品牌。
公司对“紫金城”项目的定位是南昌首席“主城央·滨江畔·双公园·全学龄”的精品住宅小区，该项
目具有若干独特的市场竞争优势。其一，地段和景观优势：“紫金城”位于南昌市中心城区东湖区，紧邻赣
江，交通便利，风光旖旎，这一地段在南昌当地具有明显的稀缺性。其二，品质优势：“紫金城”采用27种
节能环保技术，是目前南昌首屈一指的绿色环保和智能小区，小区内近三万平方米的中央景观公园，最大程
度地满足高端客户对追求品质、亲近自然的人居需求。其三，配套优势：“紫金城”与名校合作，联手打造
重点幼儿园、重点小学，并引进品牌中学，满足高端客户对子女教育的高要求。
三、经营情况的讨论与分析
（一）公司业务发展情况
1、私募股权投资业务
作为国内专注于私募股权投资领域的机构，九鼎投资一如既往秉持客户至上的核心理念，以发现并成就
卓越企业、为出资人创造优异回报为使命，进一步聚焦股权投资主业，坚持“确定性+成长性”的核心投资
策略，切实加强企业中长期成长性研究，秉承“追求较低风险下的较高收益”的投资理念。
一方面，公司密切跟踪宏观经济和产业政策变化，继续深化推动和完善“行研驱动+按图索骥+属地开发
”的项目投资和开发策略，以深度研究为核心，以中国境内先进制造、新消费、生命健康等领域内的优质龙
头企业及上市公司为主要投资对象，系统性地拓展优质项目资源，提升项目投资质量。
另一方面，公司继续严格遵守各项法律法规，恪守管理人的职业操守，巩固和加强基金各项运营管理工
作成果，不断优化基金管理制度，提高合规管理水平，妥善处理好创收益和防风险的关系，本着客户至上的
理念，积极妥善地开展存量项目的退出工作。
报告期内，公司管理的股权基金无新增实缴及投资，完全退出项目的本金0.96亿元，收回金额8.13亿元
，在管基金收到项目回款8.41亿元；公司获得管理费收入0.01亿元，管理报酬收入
0.78亿元；公司管理的股权基金已投企业中共有2家实现完全退出，均为转让退出。截至2024年6月30日
，公司历史管理的基金累计实缴规模382.28亿元，在管基金剩余实缴规模83.84亿元；公司历史管理的基金
累计投资规模为336.21亿元，尚未退出项目投资本金79.72亿元；公司历史管理的基金累计投资项目数量367
家，尚未完全退出项目数量100家。
截至2024年6月30日，公司私募股权投资业务已实现完全退出项目254家，已完全退出项目的全部投资本
金216.83亿元（收回金额518.68亿元，综合IRR达21.23%），已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投
资本金18.40亿元。截至2024年6月30日，公司管理基金的已投企业在国内外各资本市场上市的累计达64家，
在新三板挂牌的累计达52家。
2、房地产业务
公司房地产项目“紫金城”位于江西省省会南昌。
报告期内，公司房地产业务实现销售总回款为417.91万元，确认收入8,972.26万元。报告期内，公司继
续推进“紫金城”项目剩余地块的开发及销售，包括推动一期一号楼的持续去化、项目五期的整体规划设计
。
公司经过长期的股权投资实践，在行业研究、企业价值判断、交易方案设计、公司治理优化和管理改进
等方面积累了丰富的经验和案例，在开展投资业务过程中，可充分发挥自身的资源和经验，服务于相关市场
主体，积极挖掘和拓展财务顾问业务机会；同时，公司将依托房地产板块现有的具备专业资质和丰富经验的
工程管理团队探索开展工程施工业务。前述两项业务的开展有望为公司创造新的业绩增长点。
（二）内部管理【人才工程】在人才工程方面，公司一方面积极推动内外部招聘渠道的搭建和维护，加
强储备性人才引进，并优化团队成员，保障员工队伍质量稳步提升；另一方面，应对市场环境变化，公司积
极调整和完善具备市场竞争力的员工激励机制，从而促进公司团队整体绩效的达成。【管理工程】基于市场
变化、业务发展以及公司内部运行管理效能提升的需要，积极主动优化公司内部管理架构，进一步推进扁平
化管理，减少授权层级，提升整体管理运营效能和决策效率。同时，推动公司内部论坛、移动化财务系统、
合格投资人管理、基金管理等模块的升级。上述工作提升了员工工作效率与客户服务水平，增强了公司业务
管理与合规管理能力。
【行业研究】优化私募股权投资策略，以企业价值的成长性投资为核心，以经营确定、上市确定、看重
长期成长性三项为投资策略要点。投资标准设置为企业应具有一定规模的收入和利润、商业模式具有可行性
、在同行业中具有一定的竞争优势、拥有合理的治理结构和高效奋进的管理团队。
【基金运营】公司始终承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则妥善管理基金财产，严格遵守各项法律、法规
以及基金相关协议的约定，为各位基金合伙人提供投资管理服务并履行相关管理义务，在严格控制风险的基
础上，审慎管理、合规经营。报告期内，公司进一步优化既有流程，有效提升了客户满意度和运营效率；此
外，公司持续推动数据平台建设，在实施数字化管理的同时强化数据分析及数据集成管理能力，相应为后续
运营管理的升级形成了重要支撑。
【投后管理】围绕每个在管项目建立投后管理十大目标体系，提升存量项目价值，积极执行正在退出项
目的退出策略。同时，投后管理中心加强团队建设及业务能力、建立多目标导向下的激励机制，持续跟踪投
资后项目，有效控制投后风险，整合战略性业务资源。
【品牌管理】在品牌工作方面，为适应市场环境、配合公司业务发展目标，优化公司品牌运营管理架构
，完善公司品牌资产管理运维体系；根据公司战略及业务重点建设品牌营销体系，通过链接公司内外部生态
，为各生态合作伙伴搭建交流平台。
【费用控制】为提高公司内部组织的运营效率，降低内部组织的运营成本，公司全面推行利润中心考核
制度，对内部的主要一级组织及部分二级组织按照利润中心进行考核管理，提升全员自主经营、降本增效的
意识。
【合规与内控】公司始终秉承严格履行管理人职责、投资者利益优先、合法合规运营的理念，根据法律
法规、自律规则等的规定以及监管要求，积极推进管理人持续完善合规管理，定期开展内部合规检查以避免
风险事件的发生，不断调整优化合格投资者、适当性匹配等工作细节，持续开展合规宣导与培训，强化公司
员工合规意识；同时，公司高度重视内部控制体系的强化和运行，报告期内，公司完善了境外子公司的合规
风控制度，先后建立了反洗钱和打击资助恐怖主义和扩散融资的政策和程序、遵守制裁政策、客户风险评估
、外包政策和程序手册、外包业务风险评估等制度，有效防范境外公司的合规风险。
公司已根据《私募投资基金管理人内部控制指引》的要求建立全套管理人内部控制制度，并已在公司层
面得到有效执行。
公司通过上述制度建立了防范利益输送和利益冲突机制，有效防控利益输送和利益冲突，从而实现公平
对待所管理的全部基金和投资者。
【内幕信息监管】公司严格执行《内幕信息知情人登记管理制度》，加强内部信息知情人保密和登记报
备工作。日常工作中加强内幕信息防控相关法规的宣传和学习，督促有关人员严格履行信息保密职责，杜绝
内幕交易等违规行为的发生，进一步强化内幕信息保密工作。报告期内，公司严格按照有关法律、法规、《
公司章程》和《公司基金信息披露管理办法》的规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，确保所有股东
有平等机会获得信息。
(三)私募股权投资业务信息披露
3、新设立基金情况
（1）新设立基金情况报告期内无新设基金。
（2）新增结构化基金产品报告期无新增结构化基金。
（3）新设立基金募集推介方式公司在基金募集和运作管理过程中，严格按照《私募投资基金监督管理
暂行办法》、《关于加强私募投资基金监管的若干规定》、《证券期货投资者适当性管理办法》、《私募投
资基金募集行为管理办法》、《基金募集机构投资者适当性管理实施指引（试行）》、《私募投资基金备案
须知（2019年）》等法规和行业自律规则的规定，秉承恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则，防范利益冲
突，履行说明义务、反洗钱义务等相关义务。对于自主募集的基金，管理人在向投资者推介私募基金之前，
均采取问卷调查等方式履行特定对象确定程序，对投资者风险识别能力和风险承担能力进行评估，履行投资
者适当性匹配、私募基金推介、风险揭示、合格投资者确认、冷静期后回访等相关责任。对于通过代销机构
销售的产品，为确保适当性的贯彻实施，公司会对代销机构进行审慎调查，并签署代销协议，明确管理人与
代销机构各自所应承担的义务，对代销机构在基金募集各环节实施的募集行为及形成文件进行审查。根据法
律法规的规定，对应当进行穿透核查的投资者，公司均进行或均要求代销机构进行穿透式核查至最终投资者
。
4、基金投资情况
（1）基金投资的项目基本情况
1）投资决策体系及执行情况
公司及子公司作为基金管理人，严格按照基金合伙协议或基金合同约定的决策方式及原则，履行管理人
职责，执行合伙企业相关事项的决策程序。
2）对投资标的的管理方式及执行有效性
对投资标的形成控制的数量为0家。
截至报告期末，基金累计对外投资的标的数量为367家，在管的投资标的数量为100家，均为财务投资。
截至报告期末，公司派驻董事及高管的投资标的数量为20家，向投资标的派驻董事（在任）25人次，派驻高
管（在任）4人次。
3）综述基金与被投资标的及其关联方的特殊利益安排
基金针对大部分被投资标的设置了对赌或回购条款，并对相关事项进行了约定，如被投资标的未达到约
定的要求，基金将有权执行相关对赌条款和回购条款。
4）成立年限及累计投资项目数量、累计投资总额在管项目数量和在管项目投资总额公司及子公司在管
基金成立年限视各基金实际设立情况不等，根据基金合伙协议之约定普遍存续期限在5年以上。截至本报告
期末，公司及其下属企业作为基金管理人管理的基金累计投资项目367个，累计投资总金额336.21亿元人民
币。
5）基金已投资项目聘请外部专家参与尽职调查或投资顾问及费用支付情况无
（2）重点项目基本情况
5、报告期内清算基金的情况
报告期内无清算基金。
7、以自有资产投资的情况
（1）公司以自有资产投资于自身所管理的基金份额的情况2024年上半年，公司及子公司在其管理基金
中的出资本金余额为5.04亿元，公司及子公司通过其在基金中的出资产生的投资收益为0.16亿元。
（2）投资金额占当期期末净资产5%以上的自有资产投资项目情况无
（3）自有资产与受托资产在投资运作方式、报告期内收益方面的差异公司及子公司作为私募基金管理
人，通过私募的方式向投资人募集资金，并寻找潜在项目进行筛选、投资，最终择机退出以获得收益。在管
基金一般采用有限合伙企业或契约型的组织形式设立，公司及子公司受托管理基金，向基金收取一定比例的
管理费，并按照基金超额收益的一定比例提取业绩报酬。
公司及子公司用自有资产参与投资的情况主要分两种情况，一是在基金中作为GP出资；二是作为LP在基
金中出资。
（4）报告期内收入分别来自于自有资产管理与受托资产管理的金额及比例报告期内收入来自自有资产
管理的金额为0.11亿元（报表中计入“投资收益”），占比10.92%；来自受托管理资产的金额为0.88亿元（
报表中计入“主营业务收入”科目），占比89.08%。
（5）公司及子公司专业化管理制度的建设和执行情况，信息、决策和风险隔离机制，防范利益输送与
利益冲突的机制
为了维护投资人和公司及子公司的合法权益，保障管理的基金得到公平待遇，防范利益输送或利益冲突
，公司及子公司制定并执行了一系列的相关管理和内控制度，包括《公司投资业务管理制度》《运营风险控
制制度》《公司基金信息披露管理办法》《公司防火墙与业务隔离制度》《公司利益冲突防范制度》和《保
密制度》等。公司及子公司在运营过程中严格适用上述制度，采取中立公允性原则、专业性原则及保密性原
则保障投资决策的公允，防范利益输送与利益冲突，保护投资人的利益。
（6）目前公司及子公司在管基金所投项目全部为财务投资。
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