经营分析☆ ◇600064 南京高科 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
市政基础设施建设、土地开发及物业管理等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 4.46亿 42.61 6363.15万 35.60 14.28
市政基础设施承建(行业) 4.30亿 41.09 4688.55万 26.23 10.91
园区管理及服务(行业) 1.68亿 16.10 6604.77万 36.96 39.23
─────────────────────────────────────────────────
江苏南京(地区) 10.44亿 99.79 1.77亿 98.79 16.92
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 35.03亿 74.02 3.38亿 57.33 9.64
市政基础设施承建(行业) 8.04亿 16.99 6947.10万 11.79 8.64
园区管理及服务(行业) 3.38亿 7.13 1.24亿 21.01 36.67
土地成片开发转让(行业) 8152.05万 1.72 5159.29万 8.76 63.29
─────────────────────────────────────────────────
江苏南京(地区) 47.27亿 99.86 5.83亿 98.89 12.33
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 23.13亿 83.34 2.12亿 67.74 9.16
市政基础设施承建(行业) 2.94亿 10.60 3367.62万 10.77 11.45
园区管理及服务(行业) 1.65亿 5.95 6412.18万 20.52 38.84
─────────────────────────────────────────────────
江苏南京(地区) 27.72亿 99.89 3.10亿 99.03 11.17
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 36.47亿 81.22 6.46亿 76.84 17.72
市政基础设施承建(行业) 5.20亿 11.59 7277.03万 8.65 13.98
园区管理及服务(行业) 3.15亿 7.01 1.14亿 13.57 36.24
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江苏南京(地区) 44.82亿 99.83 8.33亿 99.07 18.59
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售24.29亿元，占营业收入的51.40%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 242942.39│ 51.40│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购16.33亿元，占总采购额的39.41%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 163294.27│ 39.41│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业情况
1、房地产市政业务
2024年上半年，我国房地产市场延续筑底调整态势，新房销售持续疲软，整体下行压力仍然较大。根据
国家统计局数据，2024年上半年全国新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19%；新建商品房销售
额47,133亿元，同比下降25%。在此背景下，房地产政策主基调延续宽松，各地需求端限制性政策全面松绑
，居民信贷进入历史最宽松状态。7月18日，二十届三中全会提出“落实好防范化解房地产、地方政府债务
、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”，预计后续“防风险”“稳市场”“去库存”相关政策将进一
步落地落实。公司所在南京市上半年持续出台需求端支持政策，多区域先后推出了“以旧换新”“房票安置
”“人才补贴”等举措，旨在进一步释放购房需求，推动库存去化。土地市场方面，受制于销售端去化缓慢
，南京放缓供地节奏，根据南京土地市场网数据，上半年，全市涉宅用地供应93.96万平方米，同比下降62.
34%，成交69.92万平方米，同比下降54.65%，土地交易规模处于历史同期低位。
2024年上半年，建筑业在复杂多变的经济环境中展现出了一定的韧性，但受房地产市场调整影响，行业
整体增速有所放缓。根据中国建筑业协会发布的《2024年上半年建筑业发展统计分析》，上半年我国建筑业
实现增加值3.78万亿元，同比增长4.8%，增速低于国内生产总值增速0.2个百分点，建筑业增加值占国内生
产总值的比重为6.12%。2024年上半年，公司所在南京市经济发展总体平稳向好，城市功能品质持续提升。
根据南京市政府官网信息，2024年南京市城建计划共安排交通基础设施、生态环境建设、市政公用设施、城
市更新、安居保障、镇村建设、城乡建设管理7大类、424个A类项目。截至6月，新建项目开工率达78.2%，
完成率再创新高。区域内城市品质的持续提升为公司市政业务发展提供了一定的发挥空间。
2、股权投资业务
2024年上半年，中国股权投资市场整体延续下滑态势。根据清科研究中心数据，1-6月，中国股权投资
基金新募集数量和金额分别为1,817只、6,229.39亿元人民币，同比下降49.2%、22.6%；投资机构出手愈发
谨慎，投资案例数及投资金额分别为3,033起、1,967.03亿元，同比下降37.6%、38.7%。从投资行业上来看
，半导体及电子设备行业投资案例数领先，AI热潮助推IT领域投资金额不断上涨，医药医疗、机械制造等行
业也受到市场青睐。退出方面，上半年共发生746笔退出案例，同比下降63.5%。随着准入门槛加强与监管节
奏调整，A股IPO市场处于低活跃期，新股发行呈现阶段性持续收缩态势。2024年上半年，境内外上市中企共
82家，同比下降62.4%；首发融资额约合人民币469.13亿元，同比下降79.0%。除被投企业IPO持续收缩外，
其他退出交易如回购、股权转让等数量也均有下降。在经济周期和行业周期的叠加影响下，股权投资市场的
项目退出难度进一步加大。
（二）报告期内公司主营业务情况
公司主要经营房地产市政和股权投资业务。公司秉承价值驱动原则，着力推动产业联动与产投互动，切
实推进主营业务转型升级和高质量发展。
房地产市政业务：公司积极应对房地产行业深度调整带来的挑战，把握所在区域经济稳中有进的机遇，
在加快推动存量项目销售和资金回笼的同时，发挥产业联动、产投互动的优势，推进与区域政府平台以及投
资企业的合作深化，围绕产业链大力拓展代建、施工总承包业务，积极探索业务模式转型升级。
股权投资业务：依托高科新浚、高科新创两大平台，通过基金化、市场化、专业化运作，加强资源整合
能力，提升风险管控水平，实现平台协同发展。公司与地方科创平台、科研院所、银行、券商及专业投资机
构建立多方位的合作，持续稳定获得新的投资机会；聚焦医疗健康、半导体新材料等科技创新领域，通过加
强宏观政策与产业趋势的研究，筛选出符合标准的优质企业实施股权投资，通过强化投后管理，赋能和支持
创业、创新企业发展，分享成长红利，实现增值收益，合适时机退出的同时积极探索延伸产业链布局。
二、报告期内核心竞争力分析
1、品牌影响力与市场把握能力。公司股权投资业务深耕聚焦，持续积累行业资源与口碑，在业内具有
较高的认可度；市政等传统主营业务资质全面，在区域项目的开发上积累了丰富的经验和良好的品牌形象。
公司依托丰富的产业与投资经验，能够较好地把握市场趋势，推动产业和投资布局的有序进退，促进可持续
经营发展。
2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领域实施产业联动与产投互动
，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。股权投资业务围绕科技创新领域，融合国有资源
禀赋与市场化运作体系，强化各平台投资协同机制，充分发挥资金资源优势、产业经营价值判断能力与主要
管理团队的市场化运作优势，实现优势互补，协同发展。
3、资金运作管控能力。公司作为资产质量优良的上市国企，善于把握政策导向，发挥灵活运作优势，
与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用资本市场等拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金
需求。公司负债率水平、融资成本等常年保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行两期超短期融
资券和一期中期票据，持续优化融资结构，降低融资成本。
4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济形势，天然具有风险相对分
散的优势。此外，公司管理团队经验丰富，注重风险控制，建立并持续优化风险管控体系，相关风险控制工
作具有前瞻性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险，体现了公司较强的风险管控能力。
三、经营情况的讨论与分析
报告期内经营情况
公司积极应对行业变化带来的不利影响，主动探索转型升级，盘活存量资产，优化管理举措，提升经营
质效，公司整体保持了稳健的发展态势。报告期内，公司实现营业收入104377.13万元，同比减少62.35%；
归属于母公司所有者的净利润102270.20万元，同比减少11.69%；每股收益0.591元，加权平均净资产收益率
5.67%。
1、房地产市政业务：多措并举应对挑战，协同发力探索转型
受制于国内房地产市场整体有效需求不足及浓厚观望氛围，上半年，公司房地产业务项目销售去化不及
预期。公司积极应对行业深度调整带来的不利影响，迎难而上创新思路，优化开发节奏和销售策略，推动优
质项目去化，强化管理降本增效，切实保障资金安全；同时积极探索房票购房、以旧换新等新模式，加快推
进存量房源、车位等销售工作，努力盘活闲置资产。
报告期内，房地产业务实现合同销售面积0.27万平方米（商品房项目0.23万平方米、经济适用房项目0.
04万平方米），同比减少98.92%；实现合同销售金额12306.69万元（商品住宅、车位等项目12167.15万元、
经济适用房项目139.54万元），同比减少92.91%。房地产业务实现营业收入44564.10万元，同比减少80.73%
；新开工面积5.16万平方米，同比减少70.55%；竣工面积6.17万平方米，同比减少70.98%。
市政业务发挥产业联动和产投互动优势，推进与区域政府平台以及投资企业的合作深化，围绕产业链大
力拓展代建、施工总承包等优质项目，多个项目荣获“金陵杯”等奖项。高科环境加快科技创新与产业升级
，积极拓展市场化污水设备运维项目，完成“江苏省绿色发展领军企业”申报工作，获得授权13项发明专利
和实用新型专利。
报告期内，公司市政业务实现营业收入59813.03万元，同比增长30.23%。
2、股权投资业务：聚焦科技前沿领域，强化存量股权管理
股权投资业务审时度势放缓投资节奏，稳步推进存量资产盘活工作。一是聚焦生物医药、半导体新材料
等科技前沿领域，新增投资迪诺薇华、瑞初医药、领跑微电子3个项目；二是强化投后管理，加强存量权益
资产盘活，通过中钰高科健康产业并购基金实物分配的方式直接持有了晨牌药业42.88%的股份，成为其第一
大股东，同时派驻管理团队主导晨牌药业经营管理工作；三是持续赋能已投企业，积极组织被投企业开展行
业及管理深度学习与交流，促进资源共享与风险化解。报告期内，公司投资的一脉阳光在港交所发行上市。
报告期内，公司实现投资收益105724.61万元，同比减少7.32%；实现公允价值变动收益-11247.24万元
。
3、管理及财务状况：推进存量风险化解，全面筑牢安全基石
公司围绕年度管理主题活动，切实推进存量风险化解，持续提升企业运营质效。
一是落实国企改革深化提升行动要求，制定提升行动方案，聚焦主责主业，提高国有资产发展质效；二
是继续推进存量风险处置，深入化解主要风险点，加强新增风险控制，筑牢公司高质量发展防火墙；三是加
强资金管理，强化业务回款，推进降本增效，通过发行中期票据等举措优化债务结构，保障资金安全；四是
实施薪酬绩效改革，推进人员管理优化，强化业绩导向和岗位价值，激励员工攻坚克难奋发作为。
报告期末，公司资产负债率为49.16%；期末公司有息负债总额为102.34亿元，占总资产的比例为26.56%
。报告期内整体平均融资成本约为2.81%，较去年同期下降0.27个百分点。
●未来展望:
下半年，公司将围绕全年经营目标和“风险防化突破年”管理主题，切实做好以下工作：
1、房地产及市政业务领域：持续做好对市场及行业趋势的分析研判，降本增效提升自身市场竞争力，
促进业务健康稳定发展。房地产业务方面，密切关注并把握政策和市场走向，创新销售思路，推进现有项目
销售回款。“堂”系产品精准定位目标客户，加快项目销售，“院”系产品积极探索房票购房等政策，推动
存量去化，盘活业务现金流。市政业务方面，稳步推进重点项目建设，强化质量管理，持续技术创新，增强
项目整体管理能力，加强市场业务开拓，推动区域优质项目落地，持续关注新基建、新业态带来的市场机会
。
2、股权投资业务领域：密切关注市场形势变化，坚持市场化、专业化运作，适时把握与新产品、新技
术、新材料相关的新质生产力投资机遇，优化投资赛道与策略，做好逆周期投资布局；分类制定投后管理策
略，全面做好产业和企业状况的研究与跟踪，持续做好项目赋能与风险管理，重点推动部分金额较大的投资
项目退出；高效推进主导晨牌药业经营管理的相关事宜，结合医药行业形势，科学地进行长远谋划，强化其
经营管理效率，提升企业盈利能力，促进晨牌药业可持续稳健发展。
3、管理提升工作：基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，利用3-5年的时间
，逐步退出现有房地产业务，从推动区域经济建设出发，聚焦核心主业，围绕公司向高科技产业投资、运营
方向转型，全面推动公司高质量发展，实现新突破、新作为。基于新《公司法》等法律法规的落地实施，进
一步完善适应新法规体系和监管环境的公司治理体系，逐步搭建ESG管理体系。持续推进存量风险处置，创
新思路举措，深入化解主要风险，严控新增风险。强化资金管理，继续多渠道、低成本筹措资金，保持现金
流稳定和资金安全。加强干部队伍建设，强化激励约束机制，推进节流降本增效，增强成本控制能力，提升
企业运营质效。
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