经营分析☆ ◇600064 南京高科 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产市政业务；股权投资业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(产品) 20.66亿 60.43 3.38亿 42.65 16.35
药品销售(产品) 5.38亿 15.75 2.58亿 32.51 47.85
市政基础设施承建(产品) 4.46亿 13.06 3976.51万 5.02 8.91
园区管理及服务(产品) 2.98亿 8.72 1.12亿 14.19 37.71
土地成片开发转让(产品) 6427.53万 1.88 3908.32万 4.93 60.81
─────────────────────────────────────────────────
江苏南京(地区) 28.81亿 84.29 5.33亿 67.31 18.51
其他(地区) 5.31亿 15.55 2.53亿 31.99 47.68
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 13.87亿 70.78 1.99亿 44.73 14.31
药品销售(行业) 2.50亿 12.76 1.25亿 28.10 49.86
园区管理及服务(行业) 1.49亿 7.61 6838.94万 15.41 45.86
市政基础设施承建(行业) 1.06亿 5.41 1194.80万 2.69 11.26
土地成片开发转让(行业) 6427.53万 3.28 3729.89万 8.40 58.03
─────────────────────────────────────────────────
江苏南京(地区) 17.10亿 87.24 --- --- ---
其他(地区) 2.47亿 12.61 --- --- ---
其他(补充)(地区) 296.18万 0.15 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
市政基础设施承建(行业) 8.08亿 40.81 6866.15万 15.71 8.50
房地产开发销售(行业) 5.57亿 28.14 1.26亿 28.80 22.59
园区管理及服务(行业) 3.46亿 17.46 1.20亿 27.44 34.70
药品销售(行业) 2.64亿 13.35 1.18亿 26.95 44.54
─────────────────────────────────────────────────
江苏南京(地区) 17.22亿 86.96 3.25亿 74.29 18.86
其他(地区) 2.53亿 12.80 1.08亿 24.61 42.43
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 4.46亿 42.61 6363.15万 35.60 14.28
市政基础设施承建(行业) 4.30亿 41.09 4688.55万 26.23 10.91
园区管理及服务(行业) 1.68亿 16.10 6604.77万 36.96 39.23
─────────────────────────────────────────────────
江苏南京(地区) 10.44亿 99.79 1.77亿 98.79 16.92
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售5.40亿元，占营业收入的15.82%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 53997.10│ 15.82│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购14.23亿元，占总采购额的45.70%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 142332.76│ 45.70│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
（一）报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司从事的主要业务为房地产市政业务、股权投资业务。
（二）报告期内公司的经营模式
1、房地产市政业务
公司房地产业务具有国家房地产开发一级资质，业务范围涵盖住宅开发、政府代建、商业运营、物业管
理等。目前开发的商品房项目主要有：紫星堂、江悦堂、紫尧星院、紫麟景院、荣境东院等。
市政业务是公司传统主营，主要从事房建、市政施工总承包及监理，园区管理及服务以及土地成片开发
转让等业务。目前具有房建施工总承包一级、市政总承包二级、房建及市政监理甲级等多项资质。
报告期内，公司积极应对房地产行业深度调整带来的挑战，在加快推动存量项目销售和资金回笼的同时
，发挥产业联动、产投互动的优势，深化与区域政府平台以及投资企业的合作，围绕产业链大力拓展代建、
施工总承包业务，积极探索业务模式转型升级。
2、股权投资业务
公司股权投资业务目前主要依托高科新浚、高科新创两大平台，通过基金化、市场化、专业化运作，加
强资源整合能力，提升风险管控水平，实现平台协同发展。公司与地方科创平台、科研院所、银行、券商及
专业投资机构建立多方位的合作，持续稳定获得新的投资机会；聚焦生物医药、半导体新材料等科技创新领
域，通过加强宏观政策与产业趋势的研究，筛选出符合标准的优质企业实施股权投资，通过强化投后管理，
赋能和支持创业、创新企业发展，分享成长红利，实现增值收益，在合适时机退出的同时积极探索延伸产业
链布局。
二、报告期内公司所处行业情况
1、房地产市政业务
2025年，我国房地产市场整体延续承压态势。政策层面，房地产行业政策围绕“稳市场、促转型、防风
险、惠民生”系统推进，多维度构建发展新格局，其中短期刺激需求方面的政策力度较上年减弱。国务院会
议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地
产高质量发展”，中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产
发展新模式。但受宏观经济与居民收入增长放缓、市场观望情绪浓厚等因素影响，整体市场仍旧承压，呈现
量稳价跌态势。根据国家统计局的数据，2025年全国新建商品房实现销售面积88101万平方米，同比下降8.7
%，销售额83937亿元，同比下降12.6%，降幅较去年有所收窄。公司所在的南京市出台二手房取消限售等政
策以释放需求端潜力，但受行业整体环境影响，新房销售仍低于去年同期。根据克而瑞数据，2025年南京新
建商品住宅成交面积306.7万平方米，同比下降28.9%。
2025年，我国建筑行业在深度调整中呈现“总量收缩、结构优化”的发展态势。根据中国建筑业协会《
2025年建筑业发展统计分析》，2025年我国建筑业实现增加值8.64万亿元，同比减少1.1%，建筑业增加值占
国内生产总值的比重为6.16%，支柱产业地位依然稳固。行业主要指标普遍下滑，建筑业总产值30.38万亿元
，下降5.43%；新签合同额31.53万亿元。市场集中度进一步提高，央企主导地位加强，绿色建造、智能建造
成为转型主要方向。公司所在南京市2025年面对内外部发展压力加大的复杂形势，扎实推进高质量发展，经
济运行总体平稳，发展态势持续向好，全年实现地区生产总值19428.78亿元，同比增长5.2%，为区域内市政
业务市场保持了稳定的发展空间。
2、股权投资业务
2025年中国股权投资市场整体呈现回暖态势。根据清科研究中心数据，2025年新募集基金数量和规模分
别为5039只、1.65万亿元，同比分别上升26.6%、14.1%，政府投资基金、地方国资平台、险资等出资人保持
活跃，成为推动募资市场回暖的核心力量。投资方面，2025年投资案例数和金额分别为10795起、9287.16亿
元，同比上升28.4%、45.6%。分行业看，硬科技仍是投资主流领域，IT、半导体、生物技术/医药健康、机
械制造等领域获投金额保持领先。另外，并购投资、基石投资、上市定增等投资策略的热度也显著攀升。退
出方面，在IPO及并购市场整体向好的推动下，2025年投资机构的退出环境得到改善。具体而言，A股IPO活
动呈现复苏态势，全年共有116家企业上市，数量较2024年上升16.0%。但值得注意的是，当前IPO总量尚未
恢复至此前几年的活跃水平，投资机构项目退出仍面临一定挑战。
三、经营情况讨论与分析
2025年是公司“风险防化加推年”。报告期内，公司主动适应宏观环境与产业结构调整，稳步推进主营
业务转型发展和内部管理持续优化，整体经营保持了稳健的发展态势。报告期内，公司实现营业收入341270
.39万元，同比增长72.76%；归属于母公司所有者的净利润183022.55万元，同比增长6.09%；每股收益1.058
元，加权平均净资产收益率9.67%。
1、房地产市政业务：多措并举促去化，发力拓展稳业务
房地产业务坚持稳步退出的策略，一方面结合当前市场特征，多措并举创新营销思路，通过以价换量、
精准营销、房票安置等一系列“组合拳”，全力推动存量项目去化。其中，紫尧星院项目通过主动调整营销
策略等举措，成为上半年南京市场的热销盘，荣境东院项目11月底首开获市场认可。另一方面依托公司专业
资产运营平台，积极盘活存量工业厂房、商业载体等经营性资产，完成多个优质项目厂房租赁，提升公司存
量经营性资产运营效能。
报告期内，公司房地产业务实现合同销售面积8.37万平方米（商品房项目5.73万平方米、经济适用房项
目2.64万平方米），同比增加347.59%；实现合同销售金额136006.77万元（商品住宅、车位等项目126005.4
9万元、经济适用房项目10001.28万元），同比增长119.26%。报告期内，房地产开发销售业务营业收入2065
54.80万元（商品房项目结转营业收入186635.05万元、经济适用房项目结转营业收入18651.31万元、委建代
建项目结转营业收入1268.44万元），同比增长270.65%。
市政业务坚持深耕区域市场，着力推动市场拓展与能力提升。一方面充分发挥自身品牌与资源优势，持
续深耕区域市场，先后中标毕升路24班中学、燕子矶G43商品房等总承包项目，新签合同总额超18亿元。另
一方面污水处理业务认真做好园区水处理工作，加大科技创新力度，智慧水务一体化平台顺利上线运行，获
得授权实用新型专利6件，累计拥有知识产权88项。报告期内，公司市政业务实现营业收入80894.23万元，
同比减少29.88%。
2、股权投资业务：双轮驱动强基石，投管并举提质效
股权投资业务坚持战略投资与科创投资双轮驱动，加强投后管理优化投资布局。一是持续加大对南京银
行的投资力度，出资16.84亿元增持其股份，增持后占其总股本的10%，进一步夯实长期稳健发展的“压舱石
”；二是聚焦生物医药、半导体新材料等科创领域，新增或追加投资同心医疗、昆仑太科、核素同创、瑞初
医药等4个项目，完成绍兴闰康、天易合芯等股权退出工作；三是加强投后管理，持续赋能已投优质企业，
连续三年举办“高科讲堂”专题培训交流活动，打造产业投资的互动平台和生态圈。
晨牌药业整合销售渠道，发力终端动销，不断提升市场占有率和产品竞争力，持续推进原料车间的投产
和生产工艺的改进，强化研发体系建设，增强发展后劲，为公司转型发展培育新的增长点。
报告期内，公司投资的原力数字已通过北交所上市委审议，海纳医药已向港交所递交上市申请，同心医
疗科创板上市已问询，纽瑞特已启动上市辅导。全年实现投资收益199889.71万元，同比减少12.85%；实现
公允价值变动收益-21104.68万元。
3、管理及财务状况：完善机制控风险，优化治理提效能
公司围绕年度管理主题活动，切实推进存量风险化解，持续提升企业运营质效。一是按要求完成监事会
改革及《公司章程》等配套制度的修订工作，进一步优化公司治理体系；二是围绕公司战略转型，加强转型
路径研究，启动2026-2028三年发展规划编制工作，为公司后续战略落地提供清晰行动纲领；三是持续深化
风险管理机制，通过四个“工作专班”定期跟踪处置进度，扎实推进内控制度修订工作，筑牢风险防控屏障
；四是强化资金管理，多措并举改善融资结构，融资水平继续保持行业低位，有效保障资金安全；五是坚持
创新驱动发展，引入AI、大数据分析等前沿技术，搭建资产数智化管理平台，提高资产运营质效；六是强化
价值管理，加强与市场各主体的主动对接，制定《未来三年（2025-2027年）分红规划》并披露可持续发展
报告，推动公司市值合理回归。
报告期末，公司资产负债率为47.65%；期末公司有息负债总额为105.68亿元，占总资产的比例为27.45%
。报告期内整体平均融资成本为2.44%，较去年同期下降0.28个百分点。
四、报告期内核心竞争力分析
1、品牌影响力与市场把握能力。公司股权投资业务深耕聚焦，持续积累行业资源与口碑，在业内具有
较高的认可度；市政等传统主营业务资质全面，在区域项目的开发上积累了丰富的经验和良好的品牌形象；
公司控股子公司晨牌药业深耕医药领域50余年，积累了一定的品牌影响力。公司依托丰富的产业与投资经验
，能够较好地把握市场趋势，推动产业和投资布局的有序进退，促进可持续经营发展。报告期内，公司子公
司高科建设荣获“2024年度江苏省建筑业优秀企业”称号。
2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领域实施产业联动与产投互动
，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。股权投资业务围绕科技创新领域，融合国有资源
禀赋与市场化运作体系，强化各平台投资协同机制，充分发挥资金资源优势、产业经营价值判断能力与主要
管理团队的市场化运作优势，实现优势互补，协同发展。
3、资金运作管控能力。公司作为南京市国有控股上市公司，善于把握政策导向，发挥灵活运作优势，
与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用资本市场等优化融资结构，降低融资成本，满足公司资金
需求。公司负债率水平、融资成本等长期保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行两期短期融资
券和两期中期票据。
4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济形势，具有风险相对分散的
优势。此外，公司管理团队经验丰富，注重风险控制，建立并持续优化风险管控体系，相关风险控制工作具
有前瞻性和规范性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险，体现了公司较强的风险管控能力。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、房地产市政业务
展望2026年，“控增量、去库存、优供给”将是我国房地产行业的政策主基调，政府工作报告将房地产
相关内容置于“风险防范化解”框架下，提出“着力稳定房地产市场”。政策延续宽松基调，鼓励收购存量
商品房用于保障房，深化公积金改革，推进“好房子”建设、保交房白名单制度及防范债务违约风险等。20
26年，公司所在的南京市将有效落实稳楼市各项政策举措，通过人才房票、公积金改革、“好房子”建设等
组合工具，在防范风险的同时，着力引导市场向存量提质和高质量发展过渡。总体来看，2026年房地产行业
预计仍将处于筑底调整期，政策宽松与市场下行形成复杂博弈，行业出清与模式重构将成为贯穿全年的关键
主题。
2026年，基建投资预计仍将是“稳增长”的关键抓手。政府工作报告提出要积极扩大有效投资，发挥好
各类政府投资工具作用，稳妥化解地方政府债务风险，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，发展数字化
、智能化基础设施，基建空间有望提升。但由于房地产行业景气度仍处于底部周期，对建筑业发展形成阻力
，预计2026年建筑业总产值增速仍将承压。从行业发展来看，存量竞争格局逐步显现，行业分化可能进一步
加剧，建筑央企凭借融资及项目资源维持优势，地方国企区域分化显著，建筑民企持续面临项目拓展压力。
从区域市场来看，根据南京市政府公布的《2026年政府投资计划》，南京市紧扣国家重大战略部署，聚焦综
合交通、生态环保、民生改善、社会治理等重点领域，共安排政府投资计划A类项目183个，年度计划投资45
5.2亿元，推动城市功能品质提升，同时也为公司市政业务发展提供了持续的市场机遇。
2、股权投资业务
展望2026年，股权投资行业将在“耐心资本”主导、政策持续赋能、市场理性复苏的基调下深化发展。
国家创业投资引导基金与各级地方政府投资基金将进入实质运作阶段，其“投早、投小”的导向将进一步引
导社会资本流向战略性新兴产业与未来产业。退出环境亦将同步改善。随着创业板增设第四套上市标准，A
股IPO对未盈利科技企业的包容性显著提升，上市通道有望进一步修复。并购重组已成为退出主渠道，叠加
私募股权二级市场（S基金）交易持续活跃、国家级并购基金相继设立，多元退出渠道协同发力，有望逐步
缓解行业长期流动性压力。但短期内，受A股IPO通道仍处偏紧态势、项目集中到期、估值分化加剧等因素影
响，行业仍将面临阶段性退出压力。
(二)公司发展战略
公司将深入贯彻国家创新驱动发展战略，围绕新质生产力领域，做强股权投资核心主业，深化产投融合
，培育生物医药产业，使之成为主营业务转型方向，以价值创造为导向，打造国内一流的高科技产业投资商
和运营商。
(三)经营计划
2026年是公司“风险防化再推年”。公司将抢抓区域加快融合发展带来的新机遇，坚持稳中求进工作总
基调，以深化国企改革为契机，加快推进公司战略转型，持续深化风险防控，推动资源配置与运营质效提升
，实现产业结构持续优化与发展动能有效转换，力争全年主要经济指标实现新的增长。
（一）加快库存去化，强化市政拓展，转型战略稳步实施
房地产业务继续推进逐步退出的策略，积极开拓销售思路、拓宽销售渠道，加速资金回笼。一是实行“
一盘一策”及灵活的价格策略，通过以价换量、圈层营销、房票安置等多种路径，加快存量项目的去化速度
；二是严守安全质量底线，着力落实进度管理，切实保障江悦堂、紫星堂、荣境东院、燕栖渡等重点项目建
设高效、有序推进；三是多措并举加大招商招租力度，切实提高经营性资产的出租率与收入水平。
市政业务将坚持深耕区域市场，强化与区域政府平台、高校及已投资企业的战略合作，争取更多优质项
目落地，大力推进技术创新与智能化转型，加强精细化管理，提升工程品质与运营效率；污水处理业务在做
好安全生产和达标排放的基础上，持续提升数字化、智慧化运营水平，同时加强与区域企业、高校等的协同
对接，积极拓展水环境治理业务。
（二）聚焦科创赛道，精选优质标的，厚植长远发展动能
股权投资业务一是继续聚焦生物医药、半导体新材料等科创赛道，挖掘并投资与公司现有产业形成协同
效应的优质项目，实现财务收益与产业拓展的双重目标；二是强化投后管理，持续优化已投项目估值体系建
设，同时通过上线投资管理信息系统，进一步提升投资项目管理的标准化、精细化水平；三是深化金融资产
主动运作，对优质企业加大赋能扶持力度，并适时推动部分项目退出，实现收益兑现和滚动发展。
晨牌药业将加大市场开发力度，完善销售渠道和价格体系维护，实现销售规模逐步提升，通过工艺改良
激活沉睡品种，持续补充产品线；同时制定完成中长期发展规划，通过多途径推进创新药研发立项工作，为
企业长远发展注入新动能。
（三）筑牢风险防线，优化内部管理，保障公司行稳致远
公司将以业务转型为导向，持续促进管理机制与业务发展状况相匹配，保障转型战略有效落地实施。一
是明晰发展路径，做好公司2026—2028年发展规划编制落实工作，积极探索房地产业务整体置出或转让路径
，加快推动公司实现业务转型；二是围绕公司战略转型目标，结合各业务板块发展策略，优化绩效管理体系
，增强子公司经营发展能动性：三是继续深入开展“风险防化”管理主题活动，通过四个“工作专班”有效
跟踪推进存量风险事项化解，同时修订完善内部控制制度，筑牢企业风险防控的制度防线；四是进一步加强
资金安全管控，优化融资结构，降低融资成本，确保资金安全；五是继续推进估值提升计划相关工作，通过
持续提升公司发展质量、加强与资本市场各方的积极沟通等举措，着力推动公司价值提升。
(四)可能面对的风险
1、宏观环境风险：当前我国发展处于战略机遇和风险挑战并存、不确定难预料因素增多的时期，经济
复苏基础仍需巩固。若宏观经济景气度不及预期，可能导致社会消费动力不足、有效投资收缩、市场融资环
境趋紧及预期转弱等问题，进而传导至公司经营层面，具体体现为：房地产业务存量去化周期拉长，市政业
务优质项目获取难度加大，股权投资业务被投企业成长性与估值承压，生物医药产业的培育周期与不确定性
增加，从而对公司整体战略转型与可持续发展形成制约。
2、业务发展风险：目前公司已明确退出房地产业务、做强股权投资主业、培育生物医药产业的业务发
展策略。但房地产业务受当前行业整体下行的影响，销售去化和回款不及预期，市政业务优质大项目储备不
足，股权投资业务面临项目退出难、投资收益收窄的双重压力，生物医药产业培育则存在研发投入大、研发
人才匮乏等问题。在公司现有人才结构、运作机制等条件的制约下，公司业务经营策略效果存在未达预期的
风险。
3、投资管理风险：公司目前投资业务规模较大，涉及的行业、种类较多，发展阶段也有差异，截至报
告期末投资产生的相关权益资产超230亿元，未来还将持续新增投资项目，其中持有的以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产规模较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受资本市场
整体运行状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等多方面因素的制约，
公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目投资收益波动以及金融资产市
值波动的风险，进而导致对公司整体经营业绩产生不确定性影响。
4、财务资金风险：公司长期秉持审慎的财务政策，整体负债结构稳健，资产负债率保持在行业较低水
平。然而，受行业及宏观环境影响，近年来有息负债规模增长较快。若未来公司房地产项目销售持续低迷、
市政业务项目回款进度及股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将可能给公司带
来较大的资金压力。公司房地产市政业务还可能面临地方政府及平台资金紧张、代建及施工总承包项目回款
不及时以及产生的相应涉诉风险。
面对上述风险，公司近年来始终高度重视风险防范化解工作，连续9年管理主题与风险管理相关，2026
年，公司将围绕“风险防化再推年”管理主题，密切关注宏观经济形势和产业发展趋势，审慎推进主业转型
升级，通过实现更高质量发展化解各类经营风险；同时加强内部控制制度建设，筑牢公司风险防控制度屏障
，保障公司健康可持续发展。
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