经营分析☆ ◇600077 *ST宋都 更新日期：2023-07-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 785514.42 108763.39 13.85 100.00
──────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 785514.42 108763.39 13.85 100.00
──────────────────────────────────────────
长三角地区(地区) 780089.38 109505.55 14.04 99.31
其他(地区) 5425.03 -742.16 -13.68 0.69
──────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 530968.51 --- --- 99.17
其他(产品) 4419.52 --- --- 0.83
──────────────────────────────────────────
浙江地区(地区) 355493.04 --- --- 66.40
安徽地区(地区) 146261.65 --- --- 27.32
江苏地区(地区) 31574.49 --- --- 5.90
广西地区(地区) 2058.85 --- --- 0.38
──────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 722299.97 128152.30 17.74 100.00
──────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 722299.97 128152.30 17.74 100.00
──────────────────────────────────────────
长三角地区(地区) 696339.99 128808.41 18.50 96.41
其他(地区) 25959.98 -656.10 -2.53 3.59
──────────────────────────────────────────
截止日期:2021-06-30
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
浙江地区(地区) 265430.54 --- --- 89.70
广西地区(地区) 18623.01 --- --- 6.29
江苏地区(地区) 9503.93 --- --- 3.21
安徽地区(地区) 2350.65 --- --- 0.79
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售0.84亿元，占营业收入的1.05%
┌──────────────┬────────────┬────────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├──────────────┼────────────┼────────────┤
│合计 │ 8382.84│ 1.05│
└──────────────┴────────────┴────────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购6.34亿元，占总采购额的28.82%
┌──────────────┬────────────┬────────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├──────────────┼────────────┼────────────┤
│合计 │ 63377.87│ 28.82│
└──────────────┴────────────┴────────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2022-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
报告期，公司实现营业收入79.92亿元，较上年同期增长6.59%，归属于上市公司股东净利润
为-35.64亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后净利润为-12.25亿元。
1、重视风险管理，保障企业经营安全
报告期，面对房地产行业下行压力，公司调整投资节奏以应对行业情绪。报告期公司未新增
土储项目。截至报告期末，公司项目覆盖浙江、江苏、安徽、广西四个省份，在建拟建项目（含
部分竣工）总建面积为339.51万方米，其中浙江板块为154.15万平方米（占比45.40%），安徽板
块为61.15万平方米，江苏板块为64.25万平方米，广西板块为59.98万平方米。
报告期，行业层面虽然有一定政策利好的释放，但政策传导需要时间，政策覆盖面有限，融
资困难仍将是民企当期所面临的困境。公司以风险控制为第一要务，持续关注项目安全性保障。
例如集团总部以月度为期坚决执行全面预算计划；职能线连同各项目以双周为期召开经营分析会
议，管控各项目运营指标达成率，资金使用情况等。
报告期整体偿债环境可控，截至2022年5月30日，公司如期完成19宋都01公司债的全部本息
兑付，主债权规模为8亿元。
2、“促销售、保交付”，提升精细化管理水平
在整体销售环境不景气的大背景下，报告期末公司销售等回笼资金为65.81亿元，期末货币
资金为43.62亿元，现金及现金等价物为14.82亿元，经营活动产生的现金流量净额为16.06亿元
，销售回款能力面临较大挑战。公司以“促销售、保交付”为内部抓手，提升精细化管理水平。
公司对调控政策、市场趋势进行深入研究，各项目提出针对性的应对举措。集团总部动态监控、
督办在售项目的认购、签约、回款指标，提高获客能力，加快转签速度。在销售管理方面，公司
推出多元化营销模式：例如舟山五盘联动促销售；线上创意视频无费用投放，助力认购1.06亿元
；通过各类主题活动引流促销。
同时各项目将紧紧围绕“促销售、保交付”为目标，提升去化效率，保障项目如期交付。公
司旗下新界2020、富阳春上雅庐、淮安逸景澜庭、巢湖江宸府、如意长江、舟山悦宸府项目均有
序实现项目竣工。报告期，公司销售费用、管理费用、财务费用较上年同期均实现下降，分别下
降33%、50%、27%。
3.管理输出，保持主业协同效应
报告期，根据合同签订口径，公司已签下7单代建项目，合同面积为60.83万平方米，截至目
前累计代建项目合同口径为342.53万平方米。公司代建项目（含已竣工）已覆盖杭州、舟山、诸
暨、温州、嘉善、宁波六个浙江省内地区。主业协同效应的持续发挥，促进公司稳健发展。2022
年3月，公司荣获中国房地产TOP10研究组颁发的“2022中国房地产代建运营优秀企业”、“2022
中国房地产政府代建运营优秀企业”奖项。
二、报告期内公司所处行业情况
2022年，受内外部经济环境影响，我国房地产市场面临下行压力。
在投资开发方面，全年呈现开发投资下滑。根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资
额为13.29万亿元，同比下降10%；房地产开发企业房屋施工面积约90.50亿平方米，比上年下降7
.2%；房屋新开工面积约12.06亿平方米，下降39.4%；房屋竣工面积8.62亿平方米，下降15.0%。
在商品房销售方面，成交量呈现下滑。国家统计局数据显示，2022年，商品房销售面积约13
.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额约13.33万亿元，
下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面积约5.64亿平方米，比上
年增长10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。
政策方面，中央加大宏观政策调节力度，发布一系列修复市场信息的政策和措施。例如支持
各地因城施策，完善地产政策；“三道红线”、房贷“两道红线”逐步解绑，多次下调房贷利率
，盘活预售监管资金使用。随着2022年第四季度“金融16条”发布，房地产融资信贷、债券、股
权融资的“三箭齐发”等政策陆续落地，上市房企和涉房上市公司再融资将逐步恢复。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司主业是房地产开发，经营模式以住宅地产自主开发经营为主、商业地产开发经营为辅，
并结合“地产+”业务（代建、租赁、产业），形成主业协同，优势互补的经营模式。通过自身
专业团队过硬的业务能力输出，以及与政府、各兄弟房企联手的形式，促进公司稳健发展。
公司在“以客户为导向，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核心价值”的四大战略
指引下，以杭州为中心，深耕长三角优势区域。目前，公司房地产项目已辐射浙江、安徽、江苏
、广西四大省份。组织架构上，集团总部通过对6大下属公司（杭州公司、舟山公司、宁波公司
、安徽公司、广西公司、温州代建公司）为抓手进而管控各项目公司的经营。在产品体系上，通
过改良迭代，目前公司房地产项目已形成特色鲜明的四大产品系列：臻享、优享、悦享、乐享。
截至目前公司代建项目，已在浙江杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善、宁波布局。报告期的具体经
营情况将在本节的第一部分“经营情况的讨论与分析”。
四、报告期内核心竞争力分析
1、管理输出，保持主业协同效应
报告期，根据合同签订口径公司已签下7单代建项目，合同面积为60.83万平方米，同比增加
312.97%。公司代建项目（含已竣工）已覆盖杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善、宁波六个浙江省
内地区。主业协同效应的持续发挥，促进公司稳健发展。
2022年2月28日，由嘉善县重大项目推进工作领导小组办公室印发的关于公布2021年度嘉善
县“领跑者”、“红旗项目”、“蜗牛项目”评选结果的文件通知中，由我司负责代建管理的善
智苑公寓房（木业大道安置地块）项目被评为2021年度嘉善县“红旗项目”。
2022年3月，公司荣获中国房地产TOP10研究组颁发的“2022中国房地产代建运营优秀企业”
、“2022中国房地产政府代建运营优秀企业”奖项。
2、品质管控，提升以客户为导向的产品力
公司在产品端提出了“品质是我们的信仰，品质是我们的荣誉，品质是我们的生命”的宋都
工程师精神。经过对前期柏悦系、江宸系、如意系三类产品的归整和迭代。
3、健全的组织人员体系
公司拥有一支经验丰富、敢闯敢拼、年富力强的管理团队。公司经营管理层拥有较高的专业
水平和丰富的管理经验，其中大部分管理人员是建筑设计、工程设计、战略管理、财务管理等相
关领域的专家，具有较高的专业造诣，部分管理人员拥有多个国家执业资格证书及专业技术资格
证书。截至报告期末，经营管理层团队的平均工龄已超过21.46年，平均年龄在44.83岁，本硕以
上的学历占比近91.53%。经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具
备较强的地产资源整合能力和对地产市场的前瞻性洞悉能力，对政策导向和市场发展的变化规律
能够快速匹配到适应公司发展的节奏。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入79.92亿元，较去年同期增长6.59%，实现归属于上市公司股东
净利润-35.64亿元，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-12.25亿元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
行业在“房住不炒，因城施策”的总基调下，供需两端政策均有继续优化空间，调控政策将
出现进一步优化，如调整新建商品房预售条件，优化项目预售资金监管和使用；支持企业合理融
资需求，房企融资链条有望进一步畅通；保交楼政策有望进一步推进。随着宽松政策效果的逐步
显现，市场需求逐步释放，房地产市场预计将逐步回暖。
(二)公司发展战略
2023年，公司将以“基础核心产业做到与行业匹配发展”，“不断探索和创新，保持企业活
力”为两个核心方向，继续稳健发展。
区域深耕：以拿有效益的地，做有市场的产品为原则，深耕核心区域和优势区域，围绕现有
核心区域做大做强做深。以品质为价值核心，提升服务水平和进一步提升品牌溢价能力。投资端
口，围绕投资原则落实至投资制度，区分战略性项目和主操盘项目的运营机制，夯实集团与各项
目的联系制度。
风险管控：面对市场的不确定性，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿企业经
营的各职能和全过程。包括预算管控，标准化制度完善（及时修订、完善相应规章制度，尤其是
对标准合同的重视和运营的重视），加强管理人员对标准合同的精通，项目在推进中做到紧扣合
同执行。此外，对公司管理辅以健全合理的监督评价机制，匹配奖惩责任制。从人员、流程、执
行、反馈、监督等各环节做到不断提升风险管控体系的建设与完善，锻造企业安全屏障。
精细化运营：通过大运营体系同步提升运营效率与运营质量。在运营端口，提效赋能，结合
咨询公司的专业辅导，提升数据治理能力，加强把控，保障各运营节点，切实提高计划节点达成
率；人才储备端口，努力培养梯队的综合能力，为公司发展更多地储备综合性的人才；销售端口
：以一切为营销服务为原则，加大对一线赋能，实现总部提供支持，轻界限、重行动，配置机动
、灵活、高效，进而实现强管理、强销售、强回笼，以提升资金使用效率，全面夯实运营能力；
财务端口，以财务为基石的原则，深化财务、税务、资金以及信息化系统的管理，使之更清晰化
、制度化。以打造精耕细作的大运营体系，提升企业可持续发展力。
稳重求新：在稳健发展地产板块的同时，适度以“轻资产运营+适度控制风险”为方向的创
新业务，以谋求有培育新的利润增长点的机会。
(三)经营计划
以发展为硬道理——以盈利为导向。切实狠抓有盈利的收入项目和拓展形式，形成一定的运
营机制；狠抓责任心为导向——管理到位，品质到位，用心到位；
狠抓信心为导向——正确认知宋都的强项和核心竞争力；
狠抓服务，管理到位——梳理标杆榜样，促进发展，提升品牌；
狠抓代建模式再创新——建立自己的核心，紧跟标杆企业；
狠抓精兵简政——决策更简单、授权更清晰、流程更完善；
狠抓政策融资回归与产业和行业相匹配的能力再造；
狠抓证券融资突破——实现和提高企业的资产质量，实现新的风控管理落地；狠抓落地——
对各条线总和区域总提出的问题，逐一拿出具体的解决方案；狠抓对现有资产经营和运营的盘整
。
(四)可能面对的风险
1、政策风险：房地产行业受国家宏观政策影响较大，在融资、拿地、销售等环节均会受到
政策影响从而导致风险增加。这就要求企业对于风险控制、市场把握以及管理效率的能力要进一
步提升。公司将加强政策研究，在市场判断、战略制定、项目销售等各环节做好充分应对措施。
2、市场风险：市场供求关系对房地产业影响巨大，一线热点城市和三四线城市分化严重，
对于不同市场的监测和把握，以及出现风险时的产品结构调整、营销策略调整等提出更高要求。
3、财务风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。财政政策及
融资监管政策对房地产行业的进一步收紧，使得房地产行业竞争压力增大，公司融资及经营性现
金流可能存在一定风险。公司将继续提升资金回笼，加强现金流管控，合理运用融资方式，降负
债、去杠杆，确保公司现金流安全，提高公司面对财务风险的应变能力，保障公司有质量的增长
。
4、经营风险：公司主要以开发住宅项目为主，具有开发周期长、投入资金大、综合性强等
特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。任一开发环节出现问题，都可能会
直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目预期经营目标难以如期实现的风险。
5、公司同日披露了《实施退市风险警示叠加其他风险警示暨停牌的公告》。
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