经营分析☆ ◇600082 海泰发展 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
工业园区运营、高新技术产业投资、孵化服务、贸易等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
内销(地区) 2683.62万 100.00 893.84万 100.00 33.31
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房产销售(业务) 1494.99万 55.71 372.64万 41.69 24.93
房产租赁(业务) 1158.12万 43.16 490.70万 54.90 42.37
商品销售(业务) 30.50万 1.14 --- --- ---
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
科技园区开发(行业) 2.31亿 50.07 1.12亿 88.82 48.55
商品销售业务(行业) 2.05亿 44.39 182.07万 1.44 0.89
科技园区运营(行业) 2554.46万 5.54 1229.63万 9.74 48.14
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科技园区开发(产品) 2.31亿 50.07 1.12亿 88.82 48.55
商品销售业务(产品) 2.05亿 44.39 182.07万 1.44 0.89
科技园区运营(产品) 2554.46万 5.54 1229.63万 9.74 48.14
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内销(地区) 4.61亿 100.00 1.26亿 100.00 27.37
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房产销售(业务) 2.31亿 50.07 1.12亿 88.82 48.55
商品销售(业务) 2.05亿 44.39 182.07万 1.44 0.89
房产租赁(业务) 2554.46万 5.54 1229.63万 9.74 48.14
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品批发兼零售(行业) 3.19亿 64.58 251.18万 2.42 0.79
科技园区开发(行业) 1.63亿 33.11 9719.68万 93.67 59.50
科技园区运营(行业) 1138.61万 2.31 405.19万 3.91 35.59
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商品批发兼零售(产品) 3.19亿 64.58 251.18万 2.42 0.79
科技园区开发(产品) 1.63亿 33.11 9719.68万 93.67 59.50
科技园区运营(产品) 1138.61万 2.31 405.19万 3.91 35.59
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华北地区(地区) 4.93亿 100.00 1.04亿 100.00 21.03
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截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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商品批发兼零售(行业) 7.23亿 79.31 351.39万 3.12 0.49
科技园区开发(行业) 1.58亿 17.36 9744.00万 86.46 61.57
科技园区运营(行业) 3035.17万 3.33 1174.42万 10.42 38.69
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商品批发兼零售(产品) 7.23亿 79.31 351.39万 3.12 0.49
科技园区开发(产品) 1.58亿 17.36 9744.00万 86.46 61.57
科技园区运营(产品) 3035.17万 3.33 1174.42万 10.42 38.69
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华北地区(地区) 9.12亿 100.00 1.13亿 100.00 12.36
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售4.29亿元，占营业收入的92.93%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 42884.25│ 92.93│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购1.60亿元，占总采购额的75.97%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 15997.67│ 75.97│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）所处行业情况
随着国家深入实施创新驱动发展战略，聚集土地、产业、技术、人才等多重因素的产业园区已经愈发成
为培育产业新动能、体现新质生产力的重要载体之一。为提升产业园区竞争力，园区运营行业逐渐聚焦园区
综合服务和园区内生价值的提升，运营管理思维模式已逐渐完成从“重资产”到“重服务”的过渡。园区运
营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点。
园区运营行业具有显著的区域性特征，产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区
所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区
的稳固发展，因此要提升产业园区运营质量，不仅要将产业园区自身战略规划的制定与国家发展战略、产业
发展战略叠加融合，更要深度结合区域市场发展战略、为园区高质量发展赋能。
（二）主营业务情况
报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，致力于由产业园区开发商逐步向产业园
区运营商及资本运营商转型，积极探索产业运营与产业投资相结合的发展新模式。
一是以产业运营，构筑独特优势，驱动资产增值。深度融入滨海高新区城市更新和产业升级，以园区载
体运营为基础，强化配套供给与物业服务，通过业务数据化、数据资产化，持续创新资产管理模式，加速存
量资产盘活与增量园区开发。同时，深化产业生态运营，构建开放、合作、共赢的产业环境，促进园区信息
共享与资源互补。结合产业运营服务，全力为驻区企业和产业发展提供人才、金融、第三方服务等要素支撑
。以产业运营形成独特竞争优势，推进科技创新与产业发展，实现公司的稳定发展与产业生态价值提升。
二是以产业投资，参与创新型企业孵化，实现招投联动。在坚守产业运营业务基础上，通过参与布局以
新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区相关产业及企业开展投资，形成协同效应，助力创新型与科技
型企业的孵化与发展。通过资本服务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动，最大化利用资
源，支撑企业成长，为公司带来长期投资回报与产业协同效益。
二、报告期内核心竞争力分析
公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集
效应，布局产业基金实现招投联动协同等方面形成了公司独特的核心竞争力。
（一）公司主要项目坐落区域具备可持续发展的空间优势。多年来，公司开发运营的蓝海科技园、国家
软件服务外包基地（BPO）、精工国际等百余万平方米工业园区项目，主要位于天津滨海高新区华苑科技园
，2024年2月，天津市政府批复同意将滨海高新区华苑科技园纳入天开高教科创园“一核两翼多点”空间发
展布局。滨海高新区叠加天开·华苑园的区域及政策优势，将更加提升公司项目所在区域的招商吸引力。
（二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在园区项目运营、创新型企业孵
化服务、产业投资管理等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕公司在
所属区域内形成领先的品牌优势，聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业。
（三）拥有专业产业投资基金助力优势。公司参股的产业基金均由投资经验丰富的专业基金管理人团队
运营管理，且天津市政府引导基金—海河产业基金均参与其中。强大的基金品牌效应与专业的投资能力助力
公司利用市场化手段挖掘优质项目资源，促进产业投资与产业招商的高效联动。
（四）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系
。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。
三、经营情况的讨论与分析
2024年是全面贯彻落实党的二十大精神的关键之年，是实施“十四五”规划的攻坚之年。公司切实按照
天津市委市政府“十项行动”及天津滨海新区、滨海高新区高质量发展决策部署，坚持“三新”并举、“三
量”共进，全力以赴推动资产盘活攻坚任务，全神贯注培育园区运营优质增量，深入拓展产业投资空间，持
续发挥党建保障引领作用，在市场竞争日趋激烈的发展条件下，各项工作稳步推进。
（一）聚焦存量资产盘活，加强房产招商租售。
公司依托区域创新生态和产业生态布局，充分挖掘存量资产市场价值。一是密切与政府产业招商部门联
动协作机制，发挥产业集聚效应。报告期内，公司与滨海高新区生物医药局协同打造“医疗器械产业聚集平
台”，带动多家医疗器械企业落户公司园区项目。二是树立随行就市的市场化理念，坚定以市场化定价、市
场化租售和市场化营销等“三个市场化”的模式推动资产盘活，形成了定制装修、分拆租售等市场化租售策
略，盘活效果显著。三是主动融入天开·华苑园空间发展布局，加强与天津天开发展集团有限公司沟通合作
，拓宽招商渠道，打造天开园溢出成果重要承载地。
（二）立足科创生态建设，完善营商软硬件环境。
公司聚焦企业所需，抢抓华苑科技园片区城市更新机遇，竭力提速园区服务升级转化，通过强化硬实力
、提升软服务和丰富新业态，稳步推进产业生态创新发展，为园区企业提供增值服务。
一是夯实硬基础，着力打造质量过硬高品质工程，通过楼宇夜景形象焕新、停车管理系统升级、消防系
统改造、外檐提升维修等方面开展园区综合服务，提升园区观感、智能、安全等方面水平。二是提升软环境
，着手商业配套更新迭代及服务升级，持续加强商业招商力度，成功引进各类商业品牌进驻园区，极大丰富
区内商业业态。三是打造新动能。着手园区产业及设施转型升级，丰富多种业态组合产品。报告期内，公司
通过公开竞拍新增土地储备，用于建设天开·华苑园科技创新人才公寓及配套设施；立足产城融合发展新要
求，对部分储备土地尝试进行“工业上楼”产品方案设计。
（三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。
充分发挥参股产业基金在创新型企业调研投资方面的专业优势，建立联席工作机制，加强信息交流和资
源共享，借助基金市场化运作，筛选并建立高潜力投资“项目库”。深化招投联动，推动双向赋能，激发“
基金招商”效能。报告期内，公司取得新格局2023年度基金分红96.42万元。
（四）发挥党建引领作用，夯实转型工作基础。
积极拓展“党建+”模式，推进党建与经营、队伍建设、企业文化融合互促。不断强化深化企业文化建
设，制定年度培训计划，组织开展“海泰发展大讲堂”系列讲座，多角度提升干部业务能力及专业知识储备
，进一步加强人才队伍梯队建设，为公司经营发展提供有力支撑。加强制度建设，梳理完善多项公司制度，
保证公司治理与业务开展的合规运行。
（五）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。
创新融资方式，优化公司融资结构，主动对接相关金融机构，强化资金运营能力，提升资金利用效率，
持续推进降本增效。同时，加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金保障。
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