经营分析☆ ◇600094 大名城 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产综合开发，建造、销售商品房，物业管理，物业租赁，公共基础设施开发与建设，建筑装饰安装工
程。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产板块(行业) 41.64亿 99.84 6.69亿 100.32 16.06
算力服务板块(行业) 679.02万 0.16 -212.80万 -0.32 -31.34
─────────────────────────────────────────────────
物业开发销售及运营(产品) 41.64亿 99.84 6.69亿 100.32 16.06
算力服务(产品) 679.02万 0.16 -212.80万 -0.32 -31.34
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 30.84亿 73.95 5.29亿 79.16 17.16
东南(地区) 6.82亿 16.34 1.57亿 23.47 23.03
西北(地区) 3.98亿 9.54 -1764.18万 -2.64 -4.43
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产板块(行业) 12.32亿 100.00 2.49亿 100.00 20.21
─────────────────────────────────────────────────
物业开发销售及运营(产品) 12.32亿 100.00 2.49亿 100.00 20.21
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 6.79亿 55.11 1.15亿 46.02 16.87
东南区域(地区) 3.15亿 25.54 9966.70万 40.02 31.67
西北区域(地区) 2.38亿 19.35 3476.65万 13.96 14.58
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产板块(行业) 116.95亿 100.00 18.61亿 99.99 15.91
金控板块(行业) 15.90万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业开发销售及运营(产品) 116.95亿 100.00 18.61亿 99.99 15.91
金融投资及租赁(产品) 15.90万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 99.26亿 84.87 15.24亿 81.88 15.35
东南区域(地区) 9.49亿 8.12 1.86亿 9.99 19.58
西北区域(地区) 8.20亿 7.01 1.51亿 8.13 18.45
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产板块(行业) 52.20亿 99.92 9.67亿 99.95 18.53
其他(补充)(行业) 378.31万 0.07 --- --- ---
金控板块(行业) 17.95万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业开发销售及运营(产品) 52.20亿 99.92 9.67亿 99.95 18.53
其他(补充)(产品) 378.31万 0.07 --- --- ---
金融投资及租赁(产品) 17.95万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 40.72亿 77.95 6.98亿 72.09 17.13
东南区域(地区) 6.66亿 12.74 1.59亿 16.44 23.90
西北区域(地区) 4.82亿 9.24 1.11亿 11.44 22.95
其他(补充)(地区) 378.31万 0.07 33.46万 0.03 8.84
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.67亿元，占营业收入的3.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 6666.92│ 3.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.13亿元，占总采购额的33.65%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 31338.75│ 33.65│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
报告期，房地产行业仍处于筑底阶段，9.26政治局会议首次明确房地产“止跌回稳”目标。全年商品房
销售面积同比下降12.9%至9.7亿平方米，销售额下降17.1%至9.7万亿元，市场库存量仍高达23.8亿平方米，
去化周期长达2.9年。2024年房企融资支持政策虽边际改善，但非银金融规模仍未改下滑趋势，企业仍面临
较大的财务压力，流动性风险还未完全消除。报告期，公司实现合约销售20.25亿元，实现营业收入41.71亿
元，年度归属母公司净亏损23.36亿元。正如行业所见，这样的经营结果令人失望，但我们仍能维持公司在
安全线上运营，已实属不易。
2024年造成亏损的主要原因：首先，自2021年下半年以来房地产行业进入历经三年多的深入调整周期，
为应对行业严峻形势，审慎中求生存，公司连续三年暂停新增房地产投资，导致报告期内竣工交付项目同比
减少。其次，市场持续低迷迫使我们采取降价促销策略，加速资金回笼的同时，也带来存货大幅减值，全年
计提存货及投资性房地产减值准备21.63亿元；同时预期的变化也带来公司未来期间很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，导致需转回以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异
和可抵扣亏损的影响金额5.05亿元，合计对当期利润影响达-26.68亿元。
面对行业的变局，我们始终将现金流管理视作生命线。通过严控开支、优化开工节奏、加速现房去化等
组合拳，在保障基本运营安全的同时，将净负债率压降至行业较优水平。截止2024年末，公司资产负债率43
.52%，扣除预收账款资产负债率37.23%，净负债率15.08%，现金短债比1.72。另一方面，2024年公司面临的
土地增税清算净支出的压力比较大。我们虽灵活调整土地增值税清算策略，尽量通过退税与补征项目的平衡
操作，有效缓解了资金流出压力，但同比上年，2024年土地增值税清算依旧增加支出3.17亿元，下半年更是
全力推进资产盘活，投资性房地产出租率提升了3个百分点，尽管因此增加销售费用，但为公司争取到宝贵
的流动性空间。多种努力下公司在2024年经营活动现金流净额为2234.36万元。
在转型探索方面，本公司展现出破局求生的决心。与福建大数据产业投资公司共建的智算中心已投入运
营，首期配置的NvidiaH800服务器可提供2000P算力，年内实现合同收入3958.86万元。同时，我们联合福州
新区航空城发展公司布局低空经济，拟投资建设"低空城际智慧枢纽机场"项目，同时公司还通过香港子公司
出资1200万美金，布局参与低空飞行器（eVTOL）行业头部公司上海峰飞航空科技有限公司的投资，以谋求
未来低空经济领域的行业综合协同发展。这些战略布局虽暂未形成规模效益，但为集团打开了新质生产力发
展的想象空间。在破局求生谋求可持续发展中，必须清醒认识到，面对中美贸易摩擦加剧等外部风险，当前
的市场修复仍需较长的时间周期。在周期中，活着比什么都重要。值得欣慰的是，集团仍保持行业领先的财
务韧性。流动资产占比超七成，未抵押资产规模充足，与金融机构的战略合作关系稳固。这些优势能够为公
司择时而动开展增量业务，以及未来的战略转型均提供充足的现金流支持。当然，人工智能算力与低空经济
业务探索虽存在诸多不确定性，但基于公司对于业务发展秉持审慎、负责、有效的原则，既注重稳健经营又
积极探索转型，以韧性和灵活适应未来可能出现的市场变化。路虽远行则将至，我们相信，公司终将建立起
新的竞争力。
公司坚持持续、稳定分红政策，自2011年上市以来，公司累计进行现金分红60814.60万元，分红比例符
合《公司章程》和公司三年股东回报规划的规定。2024年中期，在行业现金流普遍紧张的背景下，公司主动
平衡资金留存与股东回报，践行“以投资者为本”、“提质增效重回报”的发展理念，积极实施了2024年中
期现金分红，分红金额6974.85万元。
报告期，持续披露企业可持续发展报告。公司自2013年起连续12年披露社会责任报告/可持续发展报告
，报告通过经济效益、公司治理、产品品质、客户权利、供应商管理计、环境保护、绿色节能、安全生产等
多维度，对非财务信息披露日益细化，切实履行公司社会责任，回应利益相关方诉求。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）关于公司房地产开发业务所处行业情况
2024年，我国经济整体运行仍面临一定挑战，房地产行业仍处于底部筑底阶段。房地产政策方面，宽松
基调延续，2024年中央政府不断出台利好政策救市，“9.26”政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳
”，中央经济工作会议要求“持续用力推动当地产市场止跌回稳”等。陆续推出一揽子增量政策，释放了强
烈的维稳信号，地方政府随之推出各项优化调整政策，包括取消或调减限制性措施，多项举措提振市场信心
。十二月份，中央政府再次强调要“稳住楼市”，释放更加坚定的稳楼市基调。随着利好政策不断出台，市
场信心得到提振，促进核心城市新房销售规模持续改善，中高端改善型产品需求向好。
2024年，全年行业新房成交规模降幅收窄，全国商品房销售面积9.7亿平方米，同比下降12.9%,商品房
销售额9.7万亿元，同比下降17.1%，重点城市方面，2024年重点100城新建商品住宅销售面积同比下降9%，
从需求结构看，改善性需求仍是新房市场重要支撑，核心城市刚需入市节奏加快。从供求关系看，全国库存
规模仍处历史高位，2024年，全国住宅新开工面积5.4亿平方米，同比下降23.0%，截至2024年12月，全国住
宅“已开工未售库存”为23.8亿平方米，出清周期约为2.9年。从房企开发投资看，全国房地产开发投资额
为10.0万亿元，同比下降10.6%，整体表现偏弱，其中，住宅开发投资额为7.6万亿元，同比下降10.5%，占
房地产开发投资比重为75.8%。
（二）关于公司转型业务所处行业情况
人工智能算力业务：随着全球数字化转型加速，人工智能技术的迅速发展推动了各行业的深度变革。AI
算力需求的爆发式增长成为支持大数据处理、智能分析和先进技术应用的关键要素。国家政策的支持以及数
字经济的快速发展，为人工智能算力业务提供了广阔的市场空间和发展机遇。
低空经济业务：低空经济作为国家新质生产力发展的重要组成部分，已经逐步成为未来经济的重要增长
引擎。国家政策的支持，如《国家综合立体交通网规划纲要》和《十四五民用航空发展规划》，为低空经济
的发展指明了方向。福建省独特的区域优势，包括广阔的海岸线、众多岛屿及重要的海防地位，为低空经济
的快速发展奠定了坚实基础。
三、报告期内公司从事的业务情况
面对房地产行业仍处在筑底周期，公司坚持“稳健经营、降本增效”的策略，仍将“去库存、保现金流
”作为未来一个时期核心目标，安全稳健经营；继续坚持对地产业务实施战略优化和精简，聚焦与深耕重点
区域和重点城市，静待时机，适时根据房地产行业的新发展趋势和房地产市场供求关系变化，探索并构建名
城特色的精品地产业务发展新模式。
在稳住“基本盘”的同时，公司审慎探索业务转型，寻求第二增长曲线，积极布局人工智能算力与低空
经济两大领域。智算中心项目首期已投入运营，配备NVIDIAH800服务器，提供2000P算力，并初步验证了商
业化可行性。低空经济方面，公司投资布局了eVTOL飞行器领域，出资参与了对上海峰飞航空科技有限公司
的母公司AutoFlightXInc.的投资。另外公司与福州新区航空城发展公司等合作，计划投资建设“低空城际
智慧枢纽机场”，本事项目前处于前期筹备阶段。尽管转型业务尚未形成规模收入，但符合国家政策导向，
未来有望成为公司新的增长引擎。综上，公司认识到经营的持续发展与适时转型的重要性，积极思考和规划
未来的业务转型与发展策略，探索并尝试与国家战略发展相对应的新领域、新技术或新模式，促使公司业务
能够适应未来可能出现的市场变化为应对行业挑战，实现公司可持续发展。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）资产变现与财务稳健性
公司在资产变现能力上具备一定优势，能够为未来的战略转型提供充足的现金流支持。具体而言，公司
通过较低的负债水平和高比例的净资产，构建了稳健的财务结构。公司净负债率、股东权益比均处于行业较
优水平。此外，公司资产中流动资产占比高，且大部分为销售型存货资产，具备持续的变现能力。通过存货
资产的去化销售以及提高投资性房地产的出租比，公司能够在实现资金回笼的同时，增强财务灵活性，为公
司探索和布局第二增长曲线能够提供有力的资金保障。房地产行业的固有风险并未削弱公司的财务韧性，反
而通过稳健的财务管理策略，使公司在市场波动中保持了较强的抗风险能力和发展潜力。
（二）融资空间与财务灵活性
得益于较低的债务水平，公司保留了广泛的融资空间。得益于公司连续多年的去杠杆，公司持有大量未
抵押资产，这为未来的融资活动提供了强大的增信支持。长期以来，公司与金融机构保持了良好的合作关系
，这进一步巩固了公司的信用评级和融资能力。这些因素共同构成了公司财务灵活性的核心，确保公司在需
要时能够快速、高效地获取资金，提升了公司发展新质生产力所需的财务弹性，满足公司业务转型的持续发
展战略需求。
（三）战略转型与产业资源的高度协同性
公司长期从事地产开发业务，与政府保持了紧密的合作和良性的互动，选择符合国家政策、政府产业导
向的细分行业赛道，在产业政策咨询、招商引资、项目合作伙伴选择、项目落地和建设实施等方面与政府建
立更多的协同和资源互补，为公司的战略转型提供了有力支持。在探索产业转型的过程中，通过不断的探索
和实践，公司虽然经历了不少的困难和挫折，但对不同产业的商业模式的了解和人才梯队的建设方面积累了
些许的经验。这些经验不仅增强了公司在新兴领域的应对能力，还为后续的拓展奠定了基础，确保了转型过
程中的风险管理和长期发展，使公司在面对复杂市场环境时，能够更加稳健地推进各项战略目标的实现。福
建在响应国家发展新质生产力的政策背景下，地方自身也面临着产业转型的需求。福建的地缘优势和优越的
政策环境进一步支持了公司在该地区的战略布局，公司业务转型与地方政府发展新兴产业的方向存在高度的
契合点，共同推动了各方资源在人工智能算力和低空经济领域的顺利合作。福建是公司多年来深根的重要区
域，拥有深厚的业务根基，公司与当地政府及合作伙伴的长期合作关系，为项目的顺利推进提供了坚实保障
。此外，公司的实际控制人作为爱国华侨和爱国闽商，与福建有着深厚的历史和文化联系，这一背景使公司
在推动产业项目落地时具备独特优势。
通过上述三方面的核心竞争力，公司在当前复杂的市场环境中保持了稳健的发展基础，增强了公司在复
杂市场环境下的应变能力，也为公司在探索和实现新的业务增长方面提供了可能性。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
房地产行业在政策护航下逐步企稳，算力与低空经济两大新兴赛道则依托国家战略迎来爆发期。公司将
坚持“稳旧拓新”策略，以科技创新为核心驱动力，把握结构性政策红利，夯实中长期高质量发展根基。
1、房地产行业：政策托底与结构性机遇并存
当前房地产行业正处于深度调整期，但宏观政策的持续发力为市场注入强心剂。中央经济工作会议明确
提出“推动房地产市场止跌回稳”，政策重心围绕“促需求、稳供给”双线展开：需求端：多地已通过下调
房贷利率、降低首付比例、优化限购政策等措施释放合理住房需求，后续差异化政策有望进一步深化，重点
支持刚需及改善型购房；供给端：保交楼专项借款加速落地，优质房企融资支持力度加码，城市更新与保障
性住房建设提速，推动行业向“租购并举”新模式转型。尽管短期市场仍需消化库存压力，但长期来看，城
镇化质量提升、城市群协同发展及存量资产运营需求将持续支撑行业基本面。公司将以稳健经营为底线，积
极参与保障性住房、智慧社区等政策支持领域，同时把握核心城市优质地块的结构性机会，静待行业周期筑
底回升。
2、转型新兴行业：
算力产业：数字经济底座驱动爆发式增长。随着国家“东数西算”工程全面落地及人工智能、元宇宙等
新技术应用深化，算力已成为数字经济的核心生产力。据预测，2025年我国智能算力规模将突破800EFLOPS
，年复合增长率超30%，形成万亿级市场空间。低空经济：政策破冰开启万亿新蓝海。2024年《低空空域管
理改革指导意见》的出台标志着低空经济进入产业化快车道，预计至2025年，无人机物流、城市空中交通（
UAM）、低空旅游等场景将实现规模化商用，带动全产业链产值突破1.5万亿元。
(二)公司发展战略
1、护住“基本盘”
继续秉持谨慎与稳健，控制负债规模，提升利润率，强调精准投资、现金回笼。对地产业务实施战略优
化和精简，坚持深耕重点区域和重点城市，适时根据房地产行业的新发展趋势和房地产市场供求关系变化，
探索并构建名城特色的精品地产业务发展新模式。
2、探索“业务转型”，实现可持续发展
在当前市场环境与行业竞争格局中，公司认识到经营的持续发展与适时转型的重要性，公司将紧密结合
现有的核心竞争力和优势地位，积极思考和规划公司未来的业务转型与发展策略，探索并尝试与国家战略发
展相对应的新领域、新技术或新模式，以推动公司实现长期的可持续发展，促使公司业务能够适应未来可能
出现的市场变化。
(三)经营计划
公司将以“稳根基、促转型、强协同”为经营主线，围绕地产业务的精细化运营与转型业务的战略性突
破，制定务实行动路径，确保企业稳健发展与创新升级的有机统一。
1、地产业务：筑牢基本盘，夯实发展韧性
（1）去库存保现金流生命线
加速存量去化，通过灵活销售策略与差异化产品定位，重点突破滞重资产，优化库存结构；强化现金流
动态管控，严控非必要支出，优先保障优质项目开发与交付，确保资金链安全；积极利用工具箱（如REITs
、资产证券化），盘活自持物业，提升存量资产流动性。
（2）提升投资性物业运营能力
引入专业化资管团队，优化商业、公寓等持有型业态的招商与运营，通过业态组合创新（如“商业+文
化体验”“公寓+共享办公”）提升出租率与租金溢价；打造智慧运营平台，实现租户需求精准匹配、能耗
智能管控，降低空置率与运营成本；通过品牌化、服务化升级，吸引优质租户，构建长期稳定收益来源。
（3）以品质与口碑锻造核心竞争力
坚守“产品力为根”，从设计、施工到交付全流程严控品质，打造绿色健康、智能便捷的标杆项目；交
付后持续跟踪服务体验，形成口碑传播效应；升级物业服务，提供个性化、增值化服务，增强客户粘性与品
牌溢价。
（4）降本增效与精益管理
推行数字化管控，优化开发流程，压缩管理冗余，提升人效与资源利用效率；深化集约化采购，通过战
略集采与供应链协同降低建安成本；强化费用刚性约束，严控非生产性支出，建立全员成本意识文化。
2、转型业务：稳慎布局，强化能力筑基
（1）以算力试水为基，构建渐进扩张模式
公司已通过首期2000P智能算力的投资与商业化运营，成功切入算力服务赛道，并以此为战略支点，逐
步验证新业务逻辑、沉淀行业认知。未来将围绕“夯实试水成果、激活资源协同、稳控扩张节奏”三大方向
，推动转型业务从“点状突破”向“系统化深耕”升级。
（2）强化人才与组织支撑
内部选拔与外部引进结合，打造“懂产业、通技术、善经营”的复合型团队，重点补齐算力运维、低空
运营等领域专业人才缺口；实施独立考核与激励机制，激发团队创新活力。
（3）生态合作：借势共赢降低试错成本
绑定战略伙伴分摊风险，由合作方提供技术标准与客户导流，公司聚焦基础设施运维与属地化资源对接
，共享收益、共担成本。
(四)可能面对的风险
1、政策与行业风险
房地产行业涉及产业链较广，受行业政策、税收、金融、信贷等多种宏观政策影响相对较大，对宏观经
济的变化较为敏感，宏观经济运行所呈现出的周期性波动会使房地产受到较大影响，要求房企在经营过程中
需要具有较好地适应行业调控政策基调的变化的能力。现阶段，房地产行业整体仍处于底部调整阶段，房地
产企业经营业绩普遍出现下降，行业集中度进一步提升，若未来行业整体的不利因素仍未得到改善，公司将
存在业绩波动变大甚至业绩下滑的风险。
2、业务转型风险
公司正处于业务转型，谋求公司长远发展的变革时期，面临的业务转型风险复杂多样，需要从战略层面
、运营执行方面、组织能力与人才培养，财务稳定等多维度认识和预测风险。
3、经营风险
土地储备不足的风险。土地储备是房地产开发企业持续稳定发展的决定因素之一。截至报告期末，公司
在上海等重点发展区域未能新获取土地，未来将影响公司正常的建设开发，进而影响公司的经营业绩。项目
开发风险。房地产开发项目投资大、周期长，涉及环节多，属于较为复杂的系统工程。项目开发往往涉及定
位、规划设计、工程施工、配套设施建设、销售等，每一环节都可能蕴藏着一定的风险。尽管公司具备较强
的项目操作能力，但如果项目的某个开发环节出现问题，如设计方案的更改、气候地质条件与预期不同、施
工方案选定不科学、项目管理和组织不力等都将增加项目的开发成本、延长项目的开发周期。
4、财务与筹资风险
公司业绩波动的风险。公司业绩波动主要受公司主营房地产业务的变化所导致，房地产业务收入的不均
衡主要是房地产项目的开发周期较长且房地产销售收入的确认集中在开发产品竣工验收之后造成。公司房地
产业务毛利率的波动主要受单个房地产项目之间存在个体差异及拿地成本不同等原因造成。受上述因素影响
，预计未来公司房地产业务收入和毛利率仍将呈现一定波动，从而使公司面临业绩波动的风险。筹资风险。
房地产行业属于资金密集型行业，在房地产项目开发过程中需要投入较多的开发资金来保证项目的运营，筹
资能力对公司未来的发展至关重要，对房企的融资能力提出了更高的要求。
〖免责条款〗
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