经营分析☆ ◇600153 建发股份 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
供应链运营业务和房地产业务、家居商场服务等业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
供应链运营业务(行业) 5089.36亿 72.57 112.30亿 27.26 2.21
房地产业务(行业) 1845.84亿 26.32 254.94亿 61.88 13.81
家居商场运营业务(行业) 77.76亿 1.11 44.74亿 10.86 57.53
─────────────────────────────────────────────────
冶金原材料(产品) 2559.72亿 36.50 39.08亿 11.72 1.53
住宅地产(产品) 1683.60亿 24.01 206.28亿 61.86 12.25
农林产品(产品) 1596.34亿 22.76 22.49亿 6.74 1.41
其他(补充)(产品) 1057.53亿 15.08 78.51亿 --- 7.42
其他业务(产品) 62.17亿 0.89 30.40亿 9.12 48.90
美凯龙自营家居商场租金及管理费(产 53.60亿 0.76 35.21亿 10.56 65.69
品)
─────────────────────────────────────────────────
境内(地区) 5841.65亿 83.30 390.92亿 94.89 6.69
境外(地区) 1171.31亿 16.70 21.06亿 5.11 1.80
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
供应链运营业务分部(业务) 4146.65亿 82.58 82.65亿 37.67 1.99
房地产业务分部(业务) 813.66亿 16.20 100.90亿 45.98 12.40
家居商场运营业务分部(业务) 61.05亿 1.22 35.87亿 16.35 58.75
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
供应链运营业务(行业) 2635.69亿 82.62 59.95亿 39.32 2.27
房地产业务(行业) 512.21亿 16.06 67.28亿 44.13 13.13
家居商场运营业务(行业) 42.25亿 1.32 25.22亿 16.54 59.69
─────────────────────────────────────────────────
境内(地区) 2645.56亿 82.93 137.27亿 90.05 5.19
境外(地区) 544.58亿 17.07 15.17亿 9.95 2.79
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
供应链运营业务(行业) 5933.66亿 77.70 120.75亿 36.29 2.04
房地产业务(行业) 1664.50亿 21.80 191.60亿 57.59 11.51
家居商场运营业务(行业) 38.61亿 0.51 20.34亿 6.11 52.68
─────────────────────────────────────────────────
冶金原材料(产品) 3148.03亿 41.22 72.71亿 21.85 2.31
农林产品(产品) 1772.51亿 23.21 20.70亿 6.22 1.17
住宅地产(产品) 1533.34亿 20.08 150.94亿 45.37 9.84
其他(补充)(产品) 1103.82亿 14.45 45.41亿 13.65 4.11
其他业务(产品) 57.27亿 0.75 27.83亿 8.36 48.60
美凯龙自营家居商场租金及管理费(产 21.81亿 0.29 15.11亿 4.54 69.28
品)
─────────────────────────────────────────────────
境内(地区) 6339.78亿 83.02 306.39亿 92.09 4.83
境外(地区) 1297.00亿 16.98 26.32亿 7.91 2.03
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售299.18亿元，占营业收入的4.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 2991808.32│ 4.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购562.18亿元，占总采购额的8.52%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 5621805.89│ 8.52│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，地缘政治冲突加剧，全球经济增长放缓且分化加剧。面对错综复杂的外部形势，公司党委和董
事会带领全体干部员工，聚焦核心主业，稳步推动高质量发展，各项工作初显成效。供应链运营业务在做好
经营风险管控的同时，加快推进海外布局和市场开拓，海外业务规模同比增长约12%，核心品类经营总货量
继续保持增长；地产业务不断精进产品力和服务力，合同销售金额第四季度筑底回升，子公司建发房产全年
销售金额位列全国第7名，较上年提升1名。
（一）2024年度主要经营成果
2024年，公司营业收入达到7,012.96亿元，同比下降8.17%；实现净利润58.20亿元，同比下降65.46%；
实现归属于母公司所有者的净利润（以下简称“归母净利润”）29.46亿元，表观数据同比下降77.52%，剔
除美凯龙重组收益因素后可比口径同比下降17.75%。截至2024年末，公司总资产达到7,678.67亿元，净资产
达到2,281.58亿元，归属于母公司所有者的净资产达到719.86亿元。
1.关于利润基数中重组收益的说明
2023年第三季度，公司及下属子公司联发集团收购美凯龙29.95%股份取得控制权，由于合并对价小于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，确认重组收益96.19亿元，其中归属于上市公司股东的重
组收益为95.22亿元，导致公司2023年度表观净利润较高，2024年净利润不可与之直接计算同比变动。
2.供应链运营业务分部
2024年，供应链运营业务实现营业收入5,089.36亿元，同比下降14.23%；实现归属于母公司所有者的净
利润35.06亿元，同比减少4.47亿元，同比下降11.33%。归母净利润下降主要是由于2023年公司下属子公司
取得联营企业阳光纸业14.34%股权，因投资成本小于取得投资时应享有的被投资单位可辨认净资产公允价值
的份额，产生的收益计入营业外收入，为2023年度贡献归母净利润约3亿元，本年度无此事项。
3.房地产业务分部
2024年，房地产业务分部实现营业收入1,845.84亿元，同比增长10.09%；实现归母净利润3.43亿元，同
比增加1.52亿元，同比增幅79.33%。其中：
（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提37.09亿元存货跌价准备，实现“归母净利润”41.81亿元，
为公司房地产业务分部贡献“归母净利润”20.21亿元，同比减少0.29亿元；
（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提20.92亿元存货跌价准备，房地产业务实现“归母净利润”为
-18.25亿元，为公司房地产业务分部贡献的“归母净利润”为-17.72亿元，同比减亏0.86亿元；
（3）本公司出售天津金晨房地产开发有限责任公司股权，取得投资收益0.94亿元。
4.美凯龙经营损益
（1）2024年度，美凯龙商场租赁及运营业务的营业利润超4亿元；美凯龙根据谨慎性原则计提资产减值
准备和信用减值准备、调整投资性房地产项目带来的公允价值下降，以及由于停止部分回报率不及预期项目
等原因产生的营业外支出，以上四项合计金额为33.90亿元，实现“归母净利润”为-30.46亿元。美凯龙为
建发股份贡献的“归母净利润”为-9.03亿元。
（2）美凯龙为建发股份贡献的“归母净利润”同比减少3.4亿元，主要是由于公司2024年度合并美凯龙
全年的利润表，2023年度仅合并美凯龙9-12月的利润表，由于合并期间的差异导致2024年度美凯龙归属于建
发股份母公司所有者的净亏损有所增加所致。
（二）2024年度重点工作及成效
1.供应链运营业务
公司供应链运营业务保持战略定力，集中优势资源做强核心主业，加快国际市场布局，强化科技、金融
双赋能和投资、物流双支持，加强风险防控与合规监管，多个核心品类实现了经营货量的增长和市场占有率
的提升，稳固了行业龙头地位。主要工作成效如下：
（1）坚持专业化发展，LIFT服务再精进
坚持专业化经营，经营货量持续增长。公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源
化工产品等主要大宗商品的经营货量超2.2亿吨，同比增速近8%，多个核心品类继续保持行业领先地位。其
中：钢材经营货量超7,000万吨，同比增长超15%；农产品经营货量超3,500万吨，同比增长超8.5%；纸浆、
纸张合计经营货量超1,500万吨，同比增长超10%。
加强资源获取力，深化大客户合作。建发钢铁集团与主要国有上市及大型民营钢厂合作货量增幅超20%
，与国际矿山等主要铁矿供应商合作货量增幅超48%，其中向国际矿山直采合作货量增幅超27%；建发浆纸集
团与国内外纸浆供应商合作货量增长近15%；建发农产品集团与大型国际粮商合作货量占比提升9个百分点。
深耕实体产业，提升产业服务力。建发钢铁集团梧州不锈钢产业项目，形成从铬矿、铬铁、镍铁到不锈
钢及不锈钢加工全产业链运营服务。建发矿产集团依托铜冶炼平台，年内新增签约合作12家优质上游原材料
供应商，进一步提升了在铜产业链的服务能力。
（2）加快国际化征程，全球化布局再迈进
公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局，加快推进海外业务布局，提升全球化运营能力。
国内方面：公司持续深耕华东、华南市场，拓展东北和中西部区域业务规模。2024年，公司向中西部供
应商采购、对中西部客户销售的经营规模均达2,000亿元，其中采购金额同比增长约15%。
国际方面：公司加快供应链业务海外布局，积极推进海外业务本土化运营。截至2024年末，公司已有超
50个海外公司和办事处。
公司海外业务规模超过100亿美元，同比增长约12%。业务地区结构方面，与东南亚联盟成员国家的业务
规模同比提升约30%；与RCEP成员国家的业务规模同比提升约28%；与亚太经合组织国家的业务规模同比提升
约17%；与“一带一路”沿线国家的业务规模同比提升17%。
（3）深化数智化应用，生态圈建设再升级
公司持续完善数智化风控体系，推进业务、财务、风控一体化的管理系统，助力业务运营提质增效；上
线“海外综合服务平台”和BI海外业务分析看板，丰富“ERP国际版”功能，提升海外业务管理能力。公司
旗下产业互联网平台引入AI大模型，推出多项AI智能服务，为产业链客户提供更高效、智能的服务，推进产
业互联网新生态的构建。
（4）强化金融赋能，期现结合力再夯实
公司持续拓展境内外金融资源，为业务“走出去”提供金融支持。公司充分运用金融衍生品工具提升盈
利能力，通过优化开仓时点、建立跨市结构等方式增厚期现业务利润，运用期货风险监控平台，多环节实时
监控和管理敞口价格波动、金融衍生品交易和合规性风险。公司年内新增获批锰硅、硅铁、棉纱等多个期货
交割库，进一步提升了供应链服务能力。
（5）锻造物流硬实力，海外物流节点再拓展
公司年内新增境外物流供应商112家，新增海外合作仓储网点141个，重点布局非洲和东南亚等区域的物
流资源，累计海外合作仓储网点已超300个，覆盖全球30余个国家和地区；参股4家综合物流公司，布局泰国
等境外地区物流基础设施。
（6）发力消费品赛道，业务出海再提速
公司聚焦轻纺、泛食品、汽车、家电等板块，并赋能优质国产消费品出海。2024年，公司消费品业务的
营业收入约430亿元，同比增速超10%；出口规模超过15亿美元，同比增长超9%，其中汽车出口及转口规模超
5.3亿美元，同比增长超76%。家电业务持续突破，全年家电业务营业收入超21亿元，同比增长约19%。
2.房地产业务
（1）行业筑底趋势回暖，高效去化排名稳进
2024年，受市场环境影响，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额1,564.60亿元（全口径）【注：
已剔除部分建发房产与联发集团合作项目的重复数据】，同比下降31.82%；全口径销售回款约1,548.34亿元
，回款比例98.96%；回款比例多年来保持高位。其中，子公司建发房产实现合同销售金额1,335.08亿元（全
口径），同比下降29.41%，权益销售金额约1,033.87亿元，同比减少25.14%；子公司联发集团实现合同销售
金额262.24亿元（全口径），同比下降35.00%，权益销售金额约155.65亿元，同比下降13.69%。
得益于9月末政府部门发布的宏观政策和房地产行业政策，公司第四季度销售情况大幅回暖，权益销售
金额同比增长约13%，相较于第三季度环比增长约186%。
公司在一、二线城市的全口径销售金额占比达到82.69%，全口径销售额超30亿元的城市数量达到15个。
其中，建发房产的“杭州璞云”“杭州朗云”项目实现首开即罄；杭州“云湖之城”项目实现八开八罄，为
2024年度浙江省单盘三冠王，单项目全年销售金额达88亿元。2024年度，建发房产在全国44个城市的销售规
模位列业内前10名，且在杭州、厦门、福州等城市的销售规模位列行业前三。根据克而瑞研究中心发布的“
2024年中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，建发房产位列全国第7名，较上年提升1名。
（2）坚守稳健投资策略，土储结构持续优化
在投资拓储方面，公司坚持“以收定支”并加强现金流统筹管理，扎实做好地块价值梳理、风险排查、
客群定位，积极把握优质土地的市场机会，审慎拓展土地储备，确保公司健康发展。
公司聚焦高能级城市的优质地段，年内以多元化方式获取优质土地26宗，全口径拿地金额合计635亿元
，其中一、二线城市拿地金额占比接近97%，新增地块的全口径货值1,157.31亿元，重点布局上海、杭州、
厦门、成都等核心城市。截至2024年末，公司在一、二线城市的全口径土地储备（未售口径）货值占比约80
%，较上年末提高约6个百分点，有效增强了土储安全边际，土储结构不断优化。
（3）塑造行业标杆品质，精进服务口碑提升
公司聚焦产品创新与品质升级，以“好产品+好服务”塑造行业口碑和客户口碑，强化差异化和领先性
竞争优势。
建发房产持续推进“新中式产品”的迭代升级，成功打造了多个灯塔项目，丰富了产品原型库；全新研
发的“海派东方”产品在上海落地，进一步拓宽了产品线，巩固了建发产品的领先性与差异性。2024年，建
发房产总体客户满意度达94分，位列赛惟库内行业第一。联发集团以新青年客户需求为基点完善了产品体系
，同时搭建了产品体系数智化平台，为不断提升产品力打下良好基础。
物业服务方面，建发房产和联发集团坚持以客户为中心，持续精进服务品质，为业主打造安全、舒适、
绿色、智慧的生活空间。2024年，建发物业服务满意度达94分，位列赛惟库内行业第二。良好的物业服务品
质和口碑助力公司品牌在各城市落地深耕。截至2024年末，建发物业和联发物业在管项目数量达733个，在
管项目面积达9,981.86万平方米，较上年末增加1,671.80万平方米。
3.家居商场运营业务（美凯龙）
2024年，美凯龙正式发布“3+星生态”战略，打造家居、家电、家装互为融合的一站式全生态消费场景
，与海尔智家、海信、美的等头部品牌深化合作；在北京、上海、浙江等地打造并开业9家高端生活电器馆
—潮电荟；落成首批16家M+高端家装设计中心，总面积已超70万平方米，完成规划出租率81.3%；新业态“
（含汽车、餐饮等）经营面积为91万平方米，同比提升28.6万平方米；商户全年实现“以旧换新”订单数72
.4万单，销售额66.9亿元。
二、报告期内公司所处行业情况
公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权
，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
（一）供应链运营业务
1.行业及商业模式概要
供应链是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生
产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流、商
流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流
管理、资金融通、数据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。在国内供应链行业生态中，以公司
为代表的供应链运营服务商的市场机遇源于其能较好地整合采购、销售、物流、资金等业务环节，有效匹配
上下游企业供需诉求，实现系统性地降本增效。
针对上游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）为上游客商提供资源整合、物流规划、库存管理
、风险控制、线上交易、成本优化、信息咨询等专业化增值服务，帮助其降低整体运营成本；（2）集合下
游企业分散的需求向上游客商进行集中采购，便于其制定生产计划，及时完成产品销售，缓解库存压力，从
而提升上游客商的生产经营效率。
针对下游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）能够在价格适宜和质量可靠的情况下，稳定向下
游客商及时供应原材料和产品，提升其供应链的韧性；（2）凭借定制化、专业化的供应链服务，帮助下游
企业优化采购、生产、销售等经营计划，协助下游客商提高自身资金使用和存货周转的效率，使其更加专注
于产品质量升级。
因此，供应链运营行业可有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率，在经济全球化及
国内国际双循环发展格局下，其重要性日益受到国家重视。随着我国宏观经济发展、制造业实力增长以及贸
易规模提升，行业发展空间有望被进一步打开。
同时，为寻求高质量、专业化发展，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，通过将
其他环节外包，以追求更稳定的原材料供应和产成品分销渠道、更高效的货物和资金周转、更安全的物流仓
储等等。制造业企业需要实力雄厚的供应链运营商提供稳定可靠的、因“需”制宜的供应链综合服务。
2.行业发展概况和趋势
（1）国内国际双循环战略背景下，我国供应链行业将迎来中国企业“走出去”带来的市场机遇
随着全球产业链上下游协作程度的加深，一个产品可由不同国家、不同地区的成百上千家生产企业联合
完成，交易的频次和周期也更加复杂，各行业企业需要一批具有专业化、海外服务能力的供应链运营服务企
业，为其提供涵盖系统集成、运输、仓储、清关、尾程派送在内的全流程、端到端、自主可控的跨境供应链
解决方案，以满足其全球化的供应链运营需求，增强其在国际产业链中的竞争力。
随着我国建设自由贸易区、提出“一带一路”倡议、签署RCEP协议，逐步构建国内国际双循环的新发展
格局。在此背景下，中国企业纷纷“走出去”，加大对海外市场的开拓力度，自2015年“一带一路”倡议以
来，我国对沿线国家贸易和投资持续增长，2024全年我国对“一带一路”沿线国家进出口总额达22.07万亿
元，比上年同期增长6.4%，占我国进出口总值的比重首次超过50%。借鉴日本发展经验，其本土企业海外扩
张离不开五大综合商社“（三菱商事株式会社、伊藤忠商事株式会社、三井物产株式会社、住友商事株式会
社、日本丸红株式会社）的同步全球拓展，为其在物流、资金流、信息流、商务流等方面提供有力支持。中
国企业的对外贸易和海外投资过程中，催生了物资的采购、加工及跨境物流、信息服务、电子商务等增值服
务需求，国内供应链行业企业（尤其是龙头企业）凭借在行业内多年沉淀的经验及海外客户资源，能为中国
企业的海外事业提供高效、安全且自主可控的解决方案。因此，中国企业的“走出去”加速供应链行业企业
进行国际化布局，为国内供应链行业带来发展新机遇。
（2）作为国家高度重视的战略性产业，供应链行业发展前景广阔
近年来，国家不断提高对产业链供应链的安全与稳定的重视度，在诸多政策扶持的基础上将供应链行业
发展提升至国家战略层面。2022年4月，中共中央、国务院出台了“《加快建设全国统一大市场的意见》，
提出推动第三方物流产业科技和商业模式创新，培育一批具有全球影响力的数字化平台企业和供应链企业，
以促进全社会物流降本增效。同年，中共中央政治局会议明确提出要“提升产业链供应链韧性和安全水平”
，在党的二十大工作报告中更是将“着力提升产业链供应链韧性和安全水平”作为推动高质量发展的重要内
容。2024政府工作报告提出，要大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。供应链行业头部企业
推动产业链供应链优化升级，增强产业链供应链韧性和竞争力，是促进新质生产力的关键支撑之一。2024年
11月，中共中央、国务院印发了“《有效降低全社会物流成本行动方案》提出到2027年的主要目标：培育一
批具有国际竞争力的现代物流企业，国家物流枢纽体系和现代物流服务网络更加健全，统一高效、竞争有序
的物流市场基本形成，现代物流对提升产业链供应链韧性和安全水平的战略支撑显著增强。供应链运营服务
作为一个新的业态，已经成为新时期国家经济和社会发展的重要组成部分。随着供应链行业对国民经济和国
家安全的重要性进一步凸显，行业预计将在政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发展机遇，未来能够提
供高效、安全且自主可控的供应链解决方案的我国供应链企业将会有更为广阔的发展空间。
（3）供应链运营行业集中度提升，利好供应链龙头
经过多年发展，海外供应链市场已孕育出部分巨头企业，市场集中度比较高，呈现“大市场、大公司”
的特点。横向比较境内外市场情况，我国供应链行业虽然市场规模大、参与者众多，但集中度低，未来有较
大的提升空间。
产业集中度的提升将带动供应链服务行业集中度的提升。随着供给侧结构性改革的持续推进、生产企业
的兼并重组，大宗商品采购分销及综合服务将逐步向高效、专业的大企业集中。头部供应链运营企业有望利
用其规模效应在采购价格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等多方面的竞争优势赢得更高的市场
份额，持续为客户提供稳定且高效的服务，助力客户降本提效并分享增值收益，进一步巩固头部供应链运营
企业的行业地位，进而实现业务的良性互利循环。
专业化生产已成为制造业企业获取竞争优势的重要来源，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产
等核心环节，并将采购、销售、物流等其他环节外包给专业的供应链运营商。供应链运营商的专业化服务能
够在帮助制造业企业降低运营成本的同时，协助其提升运营效率；此外，供应链运营商通过为中小企业提供
供应链全流程综合服务，能够帮助中小企业实现高质量发展。在全球化合作、专业化分工的大背景下，供应
链运营业务具有广阔的发展空间。
随着供给侧结构性改革的深入推进，产需结构进一步优化，钢铁、有色金属等产业去产能，传统工业企
业增加中高端供给和有效供给，大宗商品采购分销及配套服务将逐步向高效、专业的大企业集中，头部供应
链企业有望依托其竞争优势赢得更高的市场份额；更进一步，头部供应链企业有望利用其规模效应在采购价
格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等多方面形成优势，持续为客户提供稳定且高效的服务，助
力客户降本提效并分享增值收益，实现双赢，进一步巩固头部供应链企业的行业地位，进而实现业务的良性
互利循环。
根据国际经验，现代供应链企业将持续转型升级，利用市场产业链布局，开展多品种、多形式的相关业
务，不断强化产业链上下游资源整合能力，追求模式创新及业务转型，拓展业务边界向供应链两端延伸并寻
求更丰富的经营品类，打造供应链综合服务平台。供应链运营行业集中度的提升，将推动大宗商品供应链服
务行业深化改革，业务逐渐向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合服务能力强的大企业聚集，龙
头企业的经营规模和市场占有率将极具成长性。
（4）数智化赋能供应链运营，助力制造业企业加快发展新质生产力
全球供应链行业的数智化转型升级呈现蓬勃发展态势。其中，以大模型为核心的生成式AI技术，以及大
数据、物联网等数字技术的广泛应用，共同推动了供应链核心场景的智能化升级，如需求预测、库存管理和
物流调度等。头部企业有望依托历史业务数据、存量客户资源、丰富的应用场景和深厚的运营经验，率先实
现构建起““数智化运营、生态化协同、服务化创新”的新型供应链体系，提升供应链运营业务的综合竞争
力。
（二）房地产业务
2024年，房地产行业在复杂多变的环境中持续调整，中央加强政策预期管理，提出“止跌回稳”的清晰
定调，持续推出一系列宽松的财政、货币等刺激政策，以及一系列稳楼市、促消费的政策，市场在第四季度
开始呈现出止跌回稳的态势，但市场回稳的基础尚未牢固，预计仍将在震荡中逐步调整企稳。国家统计局数
据显示，2024年全年，商品房销售面积97,385万平方米，同比下降12.9%，销售额96,750亿元，下降17.1%；
全国房地产开发投资100,280亿元，同比下降10.6%；其中，住宅投资76,040亿元，下降10.5%；房地产开发
企业房屋施工面积733,247万平方米，同比下降12.7%。
在行业竞争格局方面，行业集中度持续提升，行业分化趋势加剧。根据克而瑞研究中心统计数据，在销
售方面，2024年百强房企实现销售操盘金额38,840亿元，同比下降28%，全口径千亿房企数量再减5家至11家
，TOP30房企商品房销售额占比高达83%，其中TOP10房企占比52%。在新增货值方面，2024年TOP10房企新增
货值占百强货值比例为62%，较上年末增加9个百分点，央国企房企依然是土地市场主力。在房地产企业竞争
格局加速分化的背景下，在产品力、服务力、营运能力和融资能力方面具备优势的房企将更具竞争力。
2025年“《政府工作报告》提出，“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒
适、绿色、智慧的‘好房子’”。这也是“好房子”首次出现在全国两会政府工作报告中，其体现了中国房
地产行业正朝着满足人民群众高品质居住需求的方向发展，从注重住房的数量向注重质量和居住体验转变。
随着房地产市场政策逐步放开，客户对于居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求，房地产行业将进入
新的“品质时代”。在此背景下，行业发展和人民对美好生活的向往息息相关，高品质住宅产品更具有广阔
的市场空间和可持续的业务机会。
（三）家居商场运营业务
2024年全年社会消费品零售总额同比增长3.5%，其中，商品零售同比增长3.2%，家具类同比增长3.6%，
家用电器和音像器材类同比增长12.3%，建筑及装潢材料类同比下降2.0%。房地产对国民经济具有重要影响
，虽然当前处于调整转型的过程中，但房地产市场长期健康发展有比较好的基础，同时也会带动房地产相关
投资消费。此外，存量房市场的红利已经逐渐显现。尽管我国人均住房面积不小，部分住宅功能和结构有待
改善，居民的改善性住房需求仍然存在较大市场空间，这也为家居家具消费带来重要推动力。
长期来看，居民收入水平的增长、高品质需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇
化进程、新的健康的房地产市场的持续建设、存量房翻新需求的持续增长等因素，都将为家居装饰及家具行
业带来持续稳步的发展。美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权
，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
（一）供应链运营业务
作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资
源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“
LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance
）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。公司依托全球化、多品类、专业化
的供应链运营能力，通过数智化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链
上下游企业实现降本、增效。在大宗商品供应链运营行业中，公司凭借专业、优质的供应链服务体系，营收
规模在A股公司中连续多年位于领先阵营，并将“成为国际领先的供应链运营商”作为企业愿景。
主要业务支撑体系有：
1.可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系
建发股份为客户提供“LIFT”供应链服务，以“物流”“信息”“金融”“商务”四类服务要素为基础
为客户整合运营过程中所需的资源，规划供应链运营解决方案，并提供运营服务。建发股份始终坚持以客户
需求为导向，持续推动供应链服务创新。凭借多年来专业化经营累积的丰富行业经验，促进资源稳定高效的
流通，降低业务运营风险，提升运营效率，优化供应链运营模式。公司从供应链出发，走进客户价值链，帮
助客户实现运营模式再造，依靠服务创造价值。
供应链综合服务：以纸浆、纸张产业链为例：
纸浆供应链服务：匹配纸浆生产商销售端和造纸厂采购端的需求。公司与境外多个国家的优质纸浆供应
商深度合作，实现从上游纸浆资源端到中游国内造纸厂的集约化采购和分销，既服务于纸浆厂的销售需求，
又服务于造纸厂对
|