经营分析☆ ◇600153 建发股份 更新日期：2026-08-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
应链运营业务和房地产业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
供应链运营业务分部(业务) 1319.09亿 94.13 35.79亿 60.35 2.71
房地产业务分部(业务) 66.86亿 4.77 13.43亿 22.64 20.08
家居商场运营业务分部(业务) 15.45亿 1.10 10.08亿 17.00 65.26
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
供应链运营业务(行业) 5083.42亿 75.73 110.06亿 29.47 2.17
房地产业务(行业) 1563.59亿 23.29 224.98亿 60.24 14.39
家居商场运营业务(行业) 65.69亿 0.98 38.44亿 10.29 58.52
─────────────────────────────────────────────────
冶金原材料(产品) 2471.69亿 36.82 48.88亿 13.09 1.98
农林产品(产品) 1564.31亿 23.30 20.15亿 5.40 1.29
住宅地产(产品) 1440.76亿 21.46 168.88亿 45.22 11.72
其他(补充)(产品) 1108.47亿 16.51 67.66亿 18.11 6.10
美凯龙自营家居商场租金及管理费(产 65.69亿 0.98 38.44亿 10.29 58.52
品)
其他业务(产品) 61.78亿 0.92 29.48亿 7.89 47.71
─────────────────────────────────────────────────
境内公司(地区) 5461.83亿 81.37 342.42亿 91.68 6.27
境外公司(地区) 1250.87亿 18.63 31.07亿 8.32 2.48
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
供应链运营分部(业务) 4299.76亿 86.17 83.91亿 42.24 1.95
房地产业务分部(业务) 640.39亿 12.83 84.61亿 42.59 13.21
家居商场运营分部(业务) 49.69亿 1.00 30.13亿 15.17 60.65
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
供应链运营业务(行业) 2678.45亿 84.94 53.86亿 40.55 2.01
房地产业务(行业) 441.39亿 14.00 58.85亿 44.31 13.33
家居商场运营业务(行业) 33.37亿 1.06 20.11亿 15.14 60.27
─────────────────────────────────────────────────
境内(地区) 2637.67亿 83.65 117.02亿 88.10 4.44
境外(地区) 515.54亿 16.35 15.80亿 11.90 3.06
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售272.61亿元，占营业收入的4.06%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│HONOUROUND (H.K) INTERNATIONAL TRADE CO.，LIMI│ 793621.84│ 1.18│
│TED │ │ │
│温氏食品集团股份有限公司 │ 540340.98│ 0.80│
│河北鑫海化工集团有限公司 │ 515782.30│ 0.77│
│中粮集团有限公司 │ 507637.67│ 0.76│
│LOUIS DREYFUS COMPANY SUISSE SA │ 368743.88│ 0.55│
│合计 │ 2726126.67│ 4.06│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购539.13亿元，占总采购额的8.50%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│宜宾五粮液集团 │ 1772651.53│ 2.80│
│河钢集团有限公司 │ 962564.84│ 1.52│
│GLENCORE INTERNATIONAL AG │ 923458.40│ 1.46│
│LOUIS DREYFUS COMPANY SUISSE SA │ 885828.22│ 1.40│
│DGLORY INTERNATIONAL LIMITED │ 846811.58│ 1.34│
│合计 │ 5391314.57│ 8.50│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权
，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
1.供应链运营业务
作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资
源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“
LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance
）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。公司依托全球化、多品类、专业化
的供应链运营能力，通过数智化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链
上下游企业实现降本、增效。在大宗商品供应链运营行业中，公司凭借专业、优质的供应链服务体系，在A
股公司中连续多年位居营收规模领先阵营，并围绕着“成为国际领先的供应链运营商”这一企业愿景持续进
发。
（1）业务模式
公司在做好风控管理、夯实数智化建设的基础上，以客户需求为导向，为客户提供全流程、定制化的“
LIFT”供应链综合服务。
（i）可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系
建发股份为客户提供“LIFT”供应链服务，以“物流”“信息”“金融”“商务”四类服务要素为基础
、以客户需求为导向，为客户整合运营过程中所需的资源，规划供应链运营解决方案，并提供运营服务。公
司从供应链出发，走进客户价值链，凭借多年来专业化经营累积的丰富行业经验，促进资源稳定高效的流通
，帮助客户降低业务运营风险，提升运营效率，依靠服务创造价值。
公司在浆纸、农产品、钢铁等行业中深耕多年，并已在规模、专业等方面形成优势。基于成熟的“LIFT
”供应链服务体系，公司可以将在传统优势领域中沉淀下来的供应链运营服务以及价值链成熟解决方案在其
他行业持续复制，满足更多行业客户的需求。同时，公司致力于服务现代化产业体系建设，构建更加安全、
更具韧性的供应链体系，通过供应链服务积极支持高科技、高效能、高质量的新质生产力企业业务发展。目
前，公司已成功将服务领域拓展至消费品领域和新能源产业链，取得良好成效。
供应链综合服务案例：
①纸浆、纸张产业链：
纸浆供应链服务：匹配纸浆生产商销售端和造纸厂采购端的需求。公司与境外多个国家的优质纸浆供应
商深度合作，实现从上游纸浆资源端到中游国内造纸厂的集约化采购和分销，既服务于纸浆厂的销售需求，
又服务于造纸厂对原材料的采购需求，同时辅以物流服务、库存管理、信息服务等供应链综合服务协助供应
商和客户解决各类行业痛点。
纸张供应链服务：匹配造纸厂销售端和整合印刷厂、包装厂等下游客户采购端的需求。公司依托在国内
数十个城市的分销网点，整合分散的下游客户需求形成规模，以此向国内造纸厂集中采购各类成品纸，再分
销至印刷厂、包装厂等下游客户，为其降低采购成本和其他交易成本、提升其运营效率，并提供定制化信用
交易方案等供应链综合服务。
公司通过对纸浆、纸张产业链的上下游客户提供定制化、专业化的供应链服务，推动全产业链实现降本
增效、价值提升。
建发股份“LIFT”供应链服务案例视频：
钢铁行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry1
浆纸行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry2
农产品行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry3
消费品行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry4
矿产行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry5
物流行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry6
（ii）数智化、多应用场景的供应链服务体系
公司加大力度打造具有建发特色的数智化供应链服务体系，持续丰富产业互联网平台功能，助力产业链
客商协同发展；大力建设数智化风险防控体系，为实现合规管理与风险防控提供坚实支撑；积极探索并应用
前沿数字技术，助力供应链业务运营提质增效。
深耕产业互联网平台，构建共享共赢的产业链生态圈：公司积极打造共享共赢的产业链生态圈，持续升
级“建发云钢”、“纸源网”、“浆易通”、“农E点”、“建发物流控制塔”等产业互联网平台，为客户
提供涵盖行业资讯、在线交易、智慧物流、供应链金融、供应链管理系统等领域的一站式供应链服务，助力
产业链客商协同与发展。
优化数智化风控体系，护航供应链业务稳健发展：公司持续优化涵盖信用、货权、价格、履约等关键风
控要素的“E风控”体系，基于体系沉淀的风控数据+AI形成智能风控模型，形成“预防-预警-处置”全流程
闭环管理，为供应链业务稳健运营提供数智化保障。
运用先进的数智化技术，助力业务运营提质增效：公司引入AI人工智能、RPA、大数据等技术，推出“
容E录”、“容E审”等智能问答、自动录单及审批工具，提升供应链运营自动化与智能化水平，赋能业务运
营提质增效。
公司数智化成果案例视频：
“纸源网”数智化平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-35.html
“浆易通”产业互联网平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-38.html
“农E点”客户服务平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-43.html
（iii）专业化、分级化、流程化的风险管控体系
在多品类布局的基础上，公司推行专业化经营的战略，成立“七大集团+新兴事业部”从事细分品类的
经营，各经营单位通过“公司化”运作进行独立核算。通过推动各子公司专业化发展，公司针对不同的行业
搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。
风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力，而专业化运营战略是公司的风
险控制体系的核心基础。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层
面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。
（2）国际化战略
跟随中国产业链的全球化延伸，公司的国际化布局走在行业前列。通过合作优质龙头企业，公司不断加
快全球的扩张步伐，目前已与超过170个国家和地区建立了业务关系，产品品类深入到国民经济发展的各个
细分领域，涉及金属材料、浆纸产品、矿产品、农副产品、能源化工产品、机电产品、轻纺产品、泛食品、
汽车、家电、美妆个护等品类，初步实现大宗商品至消费品的多品类、全球化布局。
公司通过实施全球化、多品类的发展战略，满足制造业企业多元化的商品采销需求，持续增强客户黏性
；同时不断提升业务规模，并通过规模效应助力客户降本增效、分享增值收益，从而实现规模和效益的良性
循环。另一方面，全球化、多品类的业务布局，能够提升业务发展的抗风险能力和增长速度，有利于平滑周
期性波动，避免单一市场、单一产业链、单一品种占比过高带来的系统性风险。
未来，公司将继续发挥全球化供应链运营平台优势，根据不同行业的特性进行差异化产业链布局、提供
差异化供应链服务，整体实现各业务板块行业地位提升。
2.房地产业务
公司房地产业务涵盖房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程与设计服务等
业务。
房地产开发：公司坚持区域深耕战略，主要布局了福建省以及上海、北京、杭州、成都、苏州等高能级
城市。公司致力于成为“中国优秀的房地产运营商”，旗下拥有建发房产和联发集团两大开发品牌。根据克
而瑞研究中心发布的“2025年中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，子公司建发房产位列全国
第7名。子公司联发集团连续19年荣膺“中国房地产百强企业”，并荣获“2025年房地产开发企业综合实力
”第26位。
城市更新改造：建发房产和联发集团积累了丰富的城中村改造、旧城改造经验，并将业务拓展至基础设
施建设、公共配套建设等领域。
物业管理：由公司旗下“建发物业”和“联发物业”运营，不仅能够提供中高端住宅的高品质物业服务
，还涉及商业、医院、写字楼、产业园区、工业园区、学校等公共建筑的物业管理，并以专业的服务覆盖了
物业项目全生命周期服务。
商业管理：建发房产和联发集团在厦门、上海、成都、南宁等多个城市管理76个商业项目，包括商业、
写字楼、主题街区等，管理面积超260万平方米。
代建运营：建发房产和联发集团业务涵盖了投资、建设、销售、运营、物业管理等全流程专业服务，代
建项目业务涵盖了住宅以及会议中心、酒店、产业园区、医院、学校、写字楼等类型公共建筑。
工程与设计服务：公司旗下控股子公司建发合诚（603909.SH）是综合性工程咨询集团、国家高新技术
企业，主要从事设计与工程管理、检测服务、运维服务、建筑施工等业务。2025年新签合同115.2亿元，同
比增长107%，全年荣获25个国家及省市级专业奖项，并成功设立“福建省博士后创新实践基地”。
3.家居商场运营业务
公司旗下家居商场运营业务由美凯龙运营。美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业
务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者
和合作方提供全面服务。同时，美凯龙还提供包括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。美凯龙专注于
集家电、家居、家装于一体的商场运营、互联网零售、M+高端设计等泛家居消费服务，以“运营+服务”模
式，致力于打造国内领先的全国性中高端耐用消费品场景体验连锁企业。
作为全国性家居装饰及家具商场运营商，美凯龙商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大，在我国稳
健发展的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。
截至2025年12月末，美凯龙经营74家自营商场，平均出租率85.0%；运营218家不同管理深度的委管商场
，平均出租率82.9%；通过战略合作经营7家家居商场，并以特许经营方式授权19个家居建材项目。美凯龙自
营及委管业务总计覆盖全国30个省、直辖市、自治区的181个城市，总经营面积19134757平方米。
二、报告期内公司所处行业情况
公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权
，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
1.供应链运营业务
（1）行业及商业模式概要
供应链体系是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购
、生产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流
、商流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、
物流管理、资金融通、数据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。在国内供应链行业生态中，以
公司为代表的供应链运营服务商能较好地整合采购、销售、物流、资金等业务环节，有效匹配上下游企业供
需诉求，协助其实现系统性的降本增效。
针对上游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）为上游客商提供资源整合、物流规划、库存管理
、风险控制、线上交易、成本优化、信息咨询等专业化增值服务，帮助其降低整体运营成本；（2）集合下
游企业分散的需求向上游客商进行集中采购，便于其专注生产环节，释放规模效应，及时完成产品销售，缓
解库存压力，从而提升其生产经营效率。
针对下游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）能够在价格适宜和质量可靠的情况下，稳定、及
时地向下游客商供应原材料和产品，提升其供应链的韧性；（2）凭借定制化、专业化的供应链服务，帮助
下游企业优化采购、生产、销售等经营计划，协助下游客商提高自身资金使用和存货周转的效率，使其更加
专注于产品质量升级。
因此，供应链运营行业可有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率，在经济全球化及
国内国际双循环发展格局下，其重要性日益受到国家重视。随着我国宏观经济发展、制造业实力增长以及贸
易规模提升，行业发展空间有望被进一步打开。
同时，为寻求高质量、专业化发展，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，通过将
其他环节外包给专业深耕、综合实力雄厚的供应链服务商以实现更稳定的原材料供应和产成品分销、更高效
的货物和资金周转、更安全的物流仓储等，由此派生出对专业化、定制化程度更高的供应链服务需求。
（2）行业发展概况和趋势
①国内国际双循环战略背景下，我国供应链行业将迎来中国企业“走出去”带来的市场机遇
随着全球产业链上下游协作程度的加深，一个产品可由不同国家、不同地区的成百上千家生产企业联合
完成，交易的频次和周期也更加复杂，各行业企业需要一批具有专业化、海外服务能力的供应链运营服务企
业，为其提供涵盖系统集成、运输、仓储、清关、尾程派送在内的全流程、端到端、自主可控的跨境供应链
解决方案，以满足其全球化的供应链运营需求，增强其在国际产业链中的竞争力。
随着我国建设自由贸易区、提出“一带一路”倡议、签署RCEP协议，逐步构建国内国际双循环的新发展
格局。在此背景下，中国企业纷纷“走出去”，加大对海外市场的开拓力度，自2015年“一带一路”倡议以
来，我国对沿线国家贸易和投资持续增长，2025全年我国对“一带一路”沿线国家进出口总额达23.6万亿元
，比上年同期增长6.3%，占我国进出口总值的比重约52%。当前中国企业出海正处于从产品出海向品牌、产
能出海乃至生态出海转型的阶段。中国企业在对外贸易和海外投资过程中，催生了物资的采购、加工及跨境
物流、信息服务、电子商务等增值服务需求，国内供应链行业企业（尤其是龙头企业）凭借在行业内多年沉
淀的经验及海外客户资源，能为中国企业出海提供高效、安全且自主可控的解决方案。因此，中国企业的“
走出去”加速供应链行业企业进行国际化布局，为国内供应链行业带来发展新机遇。
②作为国家高度重视的战略性产业，供应链行业发展前景广阔
近年来，国家不断提高对产业链供应链的安全与稳定的重视度，在诸多政策扶持的基础上将供应链行业
发展提升至国家战略层面。2022年4月，中共中央、国务院出台了《加快建设全国统一大市场的意见》，提
出推动第三方物流产业科技和商业模式创新，培育一批具有全球影响力的数字化平台企业和供应链企业，以
促进全社会物流降本增效。同年，中共中央政治局会议明确提出要“提升产业链供应链韧性和安全水平”，
在党的二十大工作报告中更是将“着力提升产业链供应链韧性和安全水平”作为推动高质量发展的重要内容
。2024年《政府工作报告》提出，要大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。供应链行业头部
企业推动产业链供应链优化升级，增强产业链供应链韧性和竞争力，是促进新质生产力的关键支撑之一。20
24年11月，中共中央、国务院印发了《有效降低全社会物流成本行动方案》提出到2027年的主要目标：培育
一批具有国际竞争力的现代物流企业，国家物流枢纽体系和现代物流服务网络更加健全，统一高效、竞争有
序的物流市场基本形成，现代物流对提升产业链供应链韧性和安全水平的战略支撑显著增强。
供应链运营服务作为一个新的业态，已经成为新时期国家经济和社会发展的重要组成部分。随着供应链
行业对国民经济和国家安全的重要性进一步凸显，行业预计将在政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发
展机遇，未来能够提供高效、安全且自主可控的供应链解决方案的头部供应链企业将会有更为广阔的发展空
间。
③反内卷政策稳步推进，助力供应链运营行业景气度修复
近年来，国内有效需求疲软、产能持续累积，部分行业出现恶性“内卷式”竞争。在行业供需错配加剧
的背景下，2025年7月中央财经委员会第六次会议强调，纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，
依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出。2026年《政府工作报告
》强调2025年综合整治“内卷式”竞争成效显现，2026年将继续深入整治“内卷式”竞争，营造良好市场生
态。
伴随反内卷政策的稳步推进，部分行业的供给压力逐步缓解、行业竞争趋于良性，叠加经济企稳回升带
动需求端稳定增长，商品整体供需局面有望逐步修复，大宗商品现货价格或在中长期维度延续中枢修复的趋
势，或将推动供应链运营行业盈利水平回升至合理水平。
④供应链运营行业集中度提升，利好供应链龙头
经过多年发展，海外供应链市场已孕育出部分巨头企业，市场集中度比较高，呈现“大市场、大公司”
的特点。横向比较境内外市场情况，我国供应链行业虽然市场规模大、但参与者众多、集中度低，未来有较
大的提升空间。
产业集中度的提升将带动供应链服务行业集中度的提升。随着供给侧结构性改革的深入推进，大宗商品
采购分销及综合服务将逐步向高效、专业的上下游大企业集中。头部供应链运营企业有望利用自身在采购价
格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等方面的规模优势持续为客户提供稳定且高效的服务，助力
客户降本提效并分享增值收益，进一步巩固头部供应链运营企业在产业链大客户体系中的市场份额，进而实
现业务的良性互利循环。
产业链的专业化提升亦将带动供应链服务需求向综合实力更加突出的企业集中。专业化生产已成为制造
业企业获取竞争优势的重要来源，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，并将采购、销
售、物流等其他环节外包给专业的供应链运营商。综合实力雄厚的头部供应链运营商能够为制造企业提供供
应链全流程、一站式综合服务，从而更加高效地帮助上下游实现降本增效。
根据国际经验，现代供应链企业将持续转型升级，利用市场产业链布局，拓展业务边界向供应链两端延
伸并寻求更丰富的经营品类，追求模式创新及业务转型，打造供应链综合服务平台、提升综合服务实力。上
下游产业链行业集中度的提升以及客户对于“专业化、国际化、定制化和一站式”供应链服务需求的日益增
长，将推动大宗商品供应链服务行业深化改革，业务逐渐向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合
服务能力强的大企业聚集，龙头企业的经营规模将持续扩大，市场占有率将不断提升。
⑤数智化赋能供应链运营，助力制造业企业加快发展新质生产力
全球供应链行业的数智化转型升级呈现蓬勃发展态势。2025年3月商务部等8部门联合印发了《加快数智
供应链发展专项行动计划》，提出要运用人工智能、物联网、区块链等新技术，“一链一策”推进供应链数
字化、智能化、可视化改造，到2030年，形成可复制推广的数智供应链建设和发展模式，在重要产业和关键
领域基本建立深度嵌入、智慧高效、自主可控的数智供应链体系，培育100家左右全国数智供应链领军企业
，进一步提升国家产业链供应链韧性和安全水平。近期，以大模型为核心的生成式AI技术，以及大数据、物
联网等数字技术的广泛应用，共同推动了供应链核心场景（如需求预测、库存管理和物流调度等）的智能化
升级。头部企业有望依托历史业务数据、存量客户资源、丰富的应用场景、深厚的运营经验以及优质的人才
储备，率先构建“数智化运营、生态化协同、服务化创新”的新型供应链体系，提升供应链运营业务的综合
竞争力。
2.房地产业务
2025年，房地产市场仍面临市场信心修复与发展转型双重挑战，居民购房投资消费意愿偏弱，使得房地
产企业在资金回笼、项目去化、转型发展等方面均面临巨大的压力。国家统计局数据显示，2025年，商品房
销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，下降12.6%；全国房地产开发投资82788亿元，同
比下降17.2%；其中，住宅投资63513亿元，下降16.3%；房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同
比下降10.0%，全年数据较上半年降幅有所扩大。
在行业竞争格局方面，房地产行业竞争格局已深度调整，市场资源加速向财务稳健、布局优质的企业集
中，千亿房企数量大幅缩减，头部房企市场份额进一步提升。根据克而瑞研究中心统计数据，在销售方面，
2025年全年仅有10家房企跻身“千亿俱乐部”，TOP10房企销售金额占百强比例持续提升，强者恒强态势确
立。在新增货值方面，2025年TOP10房企新增货值占百强货值比例超70%，拿地集中度进一步提升，央国企房
企依然是土地市场主力。在房地产企业竞争格局加速分化的背景下，在产品力、服务力、营运能力和融资能
力方面具备优势的房企将更具竞争力。
行业发展逻辑已然转变，“品质时代”全面来临。2025年《政府工作报告》首次明确提出建设“安全、
舒适、绿色、智慧”的“好房子”；2026年《政府工作报告》继续强调有序推动安全舒适绿色智慧的“好房
子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。新《住宅项目规范》于2025年5月1日开始生效
，更加细致地提出了“好房子”的建设要求。随着房地产市场政策逐步放开，房地产行业将进入新的“品质
时代”，更加贴近客户需求的高品质住宅产品更具有广阔的市场空间和可持续的业务机会。
3.家居商场运营业务
2025年社会消费品零售总额同比增长3.7%，其中，商品零售同比增长3.8%。在家电、家居产品以旧换新
补贴的拉动下，家具、家电类消费保持了较高的景气度，2025年限额以上家具类商品零售额同比增长14.6%
，家用电器和音像器材类商品零售额同比增长11.0%。
长期来看，居民收入水平的增长、消费结构的持续优化、对一站式家居解决方案及绿色智能化产品的偏
好增强、持续推进的城镇化进程、可持续房地产市场的建设、存量房翻新需求的持续增长等因素，都将为家
居装饰及家具行业带来持续稳步的发展。美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。
三、经营情况讨论与分析
2025年，公司外部环境依旧复杂多变，全球经济低速增长与内部分化的态势仍在延续。面对错综复杂的
外部形势，公司党委、董事会带领全体干部员工，聚焦核心主业，坚持业务开拓与风险防范两手抓，筑牢稳
健运营的基石。供应链运营业务坚持专业化经营，加快国际化布局，强化科技、金融双赋能和投资、物流双
支持，实现本轮五年规划平稳收官；房地产业务深耕核心城市，持续优化资产结构，不断完善“好房子”产
品体系，创新产品设计、塑造品牌口碑，进一步夯实发展根基、积蓄发展动能。
在董事会的领导下，公司各业务板块分别完成了新一轮五年战略规划。供应链业务将在“成为国际领先
的供应链运营商”的愿景引领下，从规模驱动转向效益驱动和创新驱动，朝着“提升经济效益、提升市场地
位、提升海外规模”三大战略目标砥砺前行；房地产业务将在“成为中国优秀的城市建设运营商”的愿景引
领下，坚持以优质的产品和服务打动客户，做优做强房地产开发主业，聚焦房地产产业链协同发展，实现第
二曲线业务规模和经营质量的创新突破。
（一）2025年主要经营成果
2025年，公司营业收入为6712.70亿元，同比下降4.28%；归属于母公司所有者的净利润为（以下简称“
归母净利润”）-108.15亿元。截至2025年末，公司总资产为7331.24亿元，净资产为1843.67亿元，归属于
母公司所有者的净资产为614.04亿元。
从营业收入的构成来看，供应链运营业务分部、房地产业务分部和家居商场运营业务分部的营业收入占
比分别为75.73%、23.29%和0.98%。
从归母净利润的构成来看，2025年的归母净利润主要由供应链运营业务分部贡献。其中，供应链运营业
务分部的归母净利润为32.62亿元，房地产业务分部的归母净利润为-69.42亿元，家居商场运营业务分部的
归母净利润为-71.35亿元。
公司2025年归母净利润同比减少137.61亿元，主要系房地产业务子公司联发集团年内结算利润为负、存
货跌价准备计提增加，以及家居商场运营业务子公司美凯龙投资性房地产公允价值变动损失、各类减值准备
计提增加所致，供应链运营业务继续保持稳健盈利。具体情况如下：
1.供应链运营业务分部
2025年，供应链运营业务实现营业收入5083.42亿元，同比下降0.12%；实现归母净利润32.62亿元，同
比下降6.95%。
2.房地产业务分部
2025年，房地产业务分部实现营业收入1563.59亿元，同比下降15.29%；归母净利润为-69.42亿元，同
比减少72.85亿元。其中：
（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提41.50亿元存货跌价准备，实现归母净利润33.33亿元，剔除
永续债利息并综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为19.65亿元，同比减少0.56
亿元；
（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提71.18亿元存货跌价准备，其房地产业务的归母净利润为-93.
34亿元，综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为-89.07亿元，同比减少71.35亿
元。联发集团归母净利润为负，主要系联发集团地产项目2025年结转收入规模同比下降，叠加前期高地价项
目集中结转的影响，整体结算利润为负；同时受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团计提的
存货跌价准备大幅增加，导致业绩进一步承压。
3.家居商场运营业务分部（美凯龙）
2025年，美凯龙亏损主要系投资性房地产公允价值变动和相关减值损失所致。受房地产市场持续低迷、
家居零售市场需求减弱影响，美凯龙持续通过减免租金及管理费的方式稳商留商，加之美凯龙积极调整战略
与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁
及管理收入受到较为明显的影响。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已
需要进行调整，致使投资性房地产价值显著下降。2025年，美凯龙因投资性房地产公允价值变动合计损失23
4.42亿元。同时，美凯龙根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025年末的可回收金额进行了测算
，计提了相应的减值准备，2025年美凯龙各项减值合计损失39.04亿元。投资性房地产公允价值变动和相关
减值损失等事项不直接影响美凯龙经营活动产生现金流的能力，美凯龙2025年经营活动产生的现金净流入为
8.16亿元，相较2024年的2.16亿元实现了较大增长。2025年，美凯龙归母净利润为-237.22亿元，在建发股
份家居商场运营业务分部中美凯龙对应的归母净利润为-71.35亿元。
（二）2025年重点工作及成效
1.供应链运营业务
在全球地缘政治冲突与国际贸易政策博弈长期化的宏观背景下，公司供应链运营业务始终保持战略定力
，持续强化经营风险防范体系。公司专门组建了价格风险管理小组和国别风险管理小组，进一步细化风险管
理制度与操作规范，织密织牢风险防控网络。在坚守风控为先的原则基础上，公司多个核心品类实现了经营
货量的稳健增长与市场占有率的持续提升，进一步稳固了行业龙头地位。主要工作成效如下：
（1）坚持专业化经营，筑牢高质量根基
巩固立业之本，核心品类货量稳中有升。公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能
源化工产品等主要大宗商品的经营货量约2.3亿吨，同比增长约3%，多个核心品类继续保持行业领先地位。
其中：钢材经营货量超7500万吨，同比增长约7%；农产品经营货量超3800万吨，同比增长超13%；纸浆、纸
张合计经营货量超1500万吨，同比增长约6%。
聚力资源拓展，持续深化大客户合作。建发钢铁集团与前十大钢厂合作货量增幅超8%，与前十大铁矿供
应商合作货量增幅超5%；建发农产品集团与前十大粮商合作货量提升17%；建发浆纸集团与前十大供应商合
作货量增长超33%。
延伸产业链条，拓宽供应链服务边界。建发能化集团自主建设运营的建发橡胶（泰国）工厂于年内顺利
开机投产，日产能超210吨，“建发橡胶”品牌在市场初具知名度。营口铜冶炼项目及配套磷化工项目，一
期建设有序推进中，预计于2026年下半年竣工投产。此外，公司取得了中利集团（002309.SZ）控制权，进
一步延伸光伏新能源领域产业链布局，为实现上下游资源整合与业务协同筑牢根基。
（2）加速国际化布局，深耕本土化运营
公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局，持续加快海外业务拓展步伐，着力提升全球化运
营能力与海外市场本土化服务水平。
国内布局：公司深耕长三角和粤港澳大湾区核心市场，积极拓展中西部内陆地区业务。2025年，公司向
中西部地区供应商采购额超过2500亿元，同比增长超6%。
国际拓展：公司加速构建国际化人才团队，延伸全球业务网络。截至2025年末，公司已有超80个境外公
司和办事处，其中28家为具备区域辐射能力的境外平台公司。
公司持续深化全球化战略布局，加速拓展海外资源网络，积极推进海外业务本土化运营，精准把握国际
市场机遇，国际化业务实现跨越式发展。2025年，公司进出口和转口的业务总额约426亿美元，其中境外业
务总额突破140亿美元，同比增长约40%，创历史新高（注：境外业务指的是最终销售目的地在境外的业务，
主要包括中国出口业务、境外国际业务和境外属地业务）。
在资源拓展方面，公司聚焦南美洲、非洲及中亚等关键区域，着力提升资源获取与整合能力。2025年，
公司对中亚地区商品采购总额同比增长超260%，其中，铅矿、农产品等品类的采购量显著提升，区域布局成
效显著；对非洲地区商品采购总额同比增长超40%，其中，咖啡豆、有色金属矿产品等品类的采购量实现大
幅跃升；对南美洲地区的商品采购总额同比增长约3%，保持稳定增长态势。
在市场开拓方面，公司聚焦欧盟等消费力旺盛的发达市场，深度挖掘客户需求，产品与服务受到当地客
户的广泛认可。2025年，公司对欧盟地区的商品销售总额同比增长超77%，其中，钢材、生物柴油、服饰等
商品销售量大幅提升，市场渗透率持续增强。
在本土化运营方面，公司全面布局东南亚、“一带一路”及RCEP沿线等高增长潜力区域，着力构建本地
化供应链综合服务体系，提升属地化服务能力。2025年，公司在东南亚地区的本土运营业务总额同比增长超
300%，区域深耕取得突破性进展，为全球化可持续发展奠定了坚实基础。
（3）深化数智化赋能，构建智慧供应链
公司致力于推动数智技术与供应链主业的深度融合，构筑数智化供应链服务新优势，促进生态协同与产
业价值共创。
为支撑全球化战略落地，公司全力打造国际版ERP，重点提升其“全球适配性”，构建起覆盖多语言、
多时区、多货币的全球化能力体系，并建立了国际化多准则核算体系。在业务生态协同方面，公司搭建的“
E建通”平台已在物流、资金、财务、海关等关键业务领域实现47个外部系统对接，与多家大客户的直连合
作成为行业标杆案例；同时，为快速响应多元化业务需求，公司搭建了“建发云商”供应链在线服务平台，
实现签约电子化、交易线上化。在合规风控方面，公司持续完善数智化风控体系，推进业务、财务、风控一
体化的管理系统建设，并运用AIGC与智能技术赋能产研分析，助力业务运营提质增效。
在供应链智能运营方面，公司建成了“建发云智”AI综合服务平台，实现从传统自动化向AI大模型应用
落地的重要跨越，覆盖AI录单、AI审批、AI问答等核心功能，有效提升了业务运营效能。该项目在国家级赛
事“第六届中国人工智能大赛”中荣获A级证书。此外，公司深度参与厦门市人工智能中试基地项目建设，
以农产品业务为试点场景，实现对产量、价格、物流风险等关键指标的动态分析与前瞻预判，赋能精准决策
与生态协同。
（4）织密全球物流网，提升属地化效能
公司持续深化全球物流能力建设，致力于打通国际国内双循环链路，构建高效协同的物流服务体系。
国内物流网络优化：公司进一步完善多式联运网络布局，强化成本竞争优势，提升内贸集装箱与散货运
输的规模效应。年内，公司新增获批铸造铝合金期货交割库资质，进一步丰富了供应链服务功能。截至2025
年末，公司已累计获得铸造铝合金、纸浆、合成橡胶、PTA、瓶片、棉纱、硅铁、锰硅、工业硅和多晶硅等1
1个期货品种的交割库资质，服务能力持续增强。
国际物流网络拓展：公司积极完善海外物流服务网络，加强关键物流资源布局，重点在非洲、东南亚、
中东等区域获取自营物流资源，提升属地化物流服务能力。2025年，公司新增签约海外物流供应商约200家
，新增海外仓超200个。在东南亚地区，公司已打通泰国、老挝、柬埔寨、越南等中南半岛四国的物流通路
。公司成立了集装箱班轮公司，积极布局集装箱班轮业务，与全球头部航运公司开展合作。截至目前，已稳
定运营三条航线，运力规模稳定提升中。
数智物流平台建设：“供应链物流控制塔”项目实现落地，初步建成了贯通“供应商准入—订单执行—
运输协同—费用结算”的全链条一体化数字平台，有效提升了物流协同效率。
（5）深耕消费品赛道，赋能中国品牌出海
在消费品业务板块，公司聚焦轻纺、泛食品、机电三大核心领域，积极把握中国产能出海机遇，赋能优
质中国品牌开拓国际市场。2025年，公司消费品供应链业务实现业务总额约766亿元，同比增长超17%；消费
品出口业务总额超16亿美元，同比增长约4%。
轻纺板块持续开拓海外生产资源，已在孟加拉、柬埔寨、越南等东南亚国家合作70余家核心工厂，构建
“中国+N”双轨并行的全球化供应链体系。市场开拓方面，在深耕欧美等成熟市场的基础上，公司进一步加
大对东南亚、非洲、拉美等新兴市场的拓展力度，全球业务版图持续扩大。2025年轻纺板块实现业务总额约
257亿元，同比增长约24%。
泛食品板块持续强化上游核心品类资源布局，聚焦细分领域头部品牌的市场需求，全面提升全产业链综
合服务能力。2025年泛食品板块业务总额突破250亿元，同比增长约25%，其中咖啡豆业务总额同比增长超10
0%，咖啡豆进口量和国内销售量均位居国内第一。在资源端，公司深耕中国云南、埃塞俄比亚、巴西、哥伦
比亚等全球核心产区，全年咖啡豆采购量同比增长超300%；在市场端，公司与瑞幸、蜜雪冰城、古茗、肯德
基、山姆等知名餐饮品牌及大型烘焙企业建立稳定合作关系，并成功开拓海外市场，年内开始向可口可乐供
应云南咖啡生豆。
机电板块紧抓中国商用车产业出海窗口期，持续深化与江淮汽车、一汽集团、陕汽集团、东风集团等国
内主机厂的战略合作，提供多元化供应链服务解决方案，2025年车辆出海业务总额近8亿美元，同比增长超3
5%。
2.房地产业务
（1）攻坚克难稳健运营，砥砺奋进稳固市场地位
2025年，房地产市场整体延续下行态势，行业挑战持续加剧。面对严峻形势，公司主动作为、积极应对
，始终坚持以客户需求为导向，持续打造高品质产品，以扎实的产品力筑牢经营基本盘。
2025年，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额1434.42亿元（全口径），同比下降8.32%；全口径
销售回款1488.79亿元，同比下降8.63%；回款比例103.79%，多年来持续保持高位水平。其中，子公司建发
房产实现合同销售金额1222.88亿元（全口径），同比下降8.40%；子公司联发集团实现合同销售金额257.79
亿元（全口径），同比下降1.70%，权益销售金额175.82亿元，同比增长12.96%。
公司在一、二线城市的全口径销售金额占比超过90%，全口径销售额超50亿元的城市达6个，分别为杭州
、上海、厦门、北京、福州、南京。根据克而瑞研究中心发布的相关数据，建发房产全口径销售金额位列全
国第7名。同时，建发房产在全国22个城市的销售规模跻身行业前三（含县级市）；依托“海晏”“观宸”
等标杆项目，在北京市的操盘市占率位列全市前五。联发集团厦门“嘉悦里”项目作为新澍产品原型，2025
年单盘销售金额位列福建省第一；南昌“嘉和府”销售金额及销售单价均位列当地第一。
（2）聚焦核心城市布局，夯实土地储备价值基础
公司坚持在高能级城市择优布局，通过做深价值研判、做透客群研究、做全风险排查，保障投资项目质
量与发展潜力。同时，公司根据市场行情变化动态调整去化策略，提升资产流动性，筑牢财务安全防线。
年内，公司通过多元化方式获取优质土地51宗，全口径拿地金额合计788.25亿元，新增地块全口径货值
约1567亿元（货值为预估金额，下同），为可持续发展奠定基础。其中，一、二线城市拿地金额占比约90%
。公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都等核心城市。
截至2025年末，公司在一、二线城市的全口径土地储备（未售口径）货值占比约85%，较上年末提升5个
百分点；2022年及以后获取的土地货值占比约76%，有效增强了土储安全边际，土储结构持续优化。
（3）客研为先铸就标杆，匠心服务焕新人居体验
公司始终坚持以打造“好房子”为核心理念，将产品力与服务力作为发展的核心驱动力，持续构建差异
化、领先型的竞争优势，不断提升行业影响力、客户满意度和品牌口碑。
产品力方面：建发房产系统构建“好房子”体系，坚持客研先行，全年开展超过20万份线上调研与2000
余组线下访谈，凝练形成“恒、尊、智、美、悦”五大生活价值主张，致力于打造引领市场需求、穿越行业
周期的灯塔级产品。建发房产在厦门、北京、上海、成都、杭州等高能级城市加速灯塔产品落地，其中厦门
宸启瑞湖、北京海晏、上海海宸、成都海耀四大灯塔项目展示区率先亮相，不仅成为年度市场亮点案例，更
成为行业争相学习的标杆范本。2025年，建发房产住宅客户总体满意度达95分，继续位居行业前列。
服务力方面：建发物业继续打造“天天好”服务体系，通过标准化服务流程、个性化服务方案和智能化
服务手段，打造“好房子”时代下的高品质服务样本。2025年，建发房产物业服务满意度同样达到95分，继
续位居行业前列。联发物业以客户需求为核心导向，持续迭代全生命周期服务体系，提出“新生活、新服务
”的品牌主张，向智慧化生活服务转型。2025年，联发物业被评为“克而瑞物业服务力百强TOP20”。卓越
的物业服务品质和口碑有力支撑了公司品牌在各城市的深耕发展。截至2025年末，建发物业和联发物业在管
项目数量达802个，在管项目面积达1.18亿平方米，较上年末增加1811.80万平方米。
3.家居商场运营业务（美凯龙）
2025年，美凯龙高端电器战略全速推进，电器馆经营面积达140.5万平方米，可租面积占比提升至10.1%
；新零售家具品类面积同比增长51.5%，达18.4万平方米，成为增速最快的二级品类；M+高端家装设计中心
总面积达70.5万平方米，通过小程序矩阵数字化赋能，汇聚逾6300位专业设计师，全年开展500余场IP活动
增强粘性，最终撬动带单销售额超过1.5亿元；汽车经营面积实现翻倍增长，从16万平方米增至32万平方米
，覆盖全国46座城市；餐饮配套业态全面覆盖，全国餐饮业态面积达9.2万平方米，自营商场餐饮覆盖率提
升至96%。美凯龙率先响应国家“以旧换新”政策，通过政企双补、全员直播及全国联动，打造了行业领先
的“焕新”声量，全年全国商场累计实现国补销售订单102.9万单，累计销售金额达99.1亿元。
美凯龙与供应链运营业务协同发展情况：美凯龙与公司消费品集团携手合作，联合打造高端生活电器馆
“潮电荟”，共同探索家电行业新业态。通过此项合作，美凯龙可进一步吸引小家电品牌入驻合作，消费品
集团则依托该渠道为品牌方提供供应链运营服务，实现双方优势互补。
美凯龙与地产业务协同发展情况：美凯龙与建发房产、联发集团达成深度合作，以“服务业主、双向赋
能、共赢发展”为核心，围绕房产案场、样板间打造、集中交房、楼盘驻点服务、业主尊享活动（含购房赠
送装修储值卡）及广告投放等多元场景，为建发房产和联发集团的准业主及业主提供VIP专属服务与专属权
益。此举既助力建发房产、联发集团提升业主满意度、优化营销成本，也帮助美凯龙精准触达目标客群、有
效引导到店消费，最终实现双方资源互补、流量互导、互利共赢的发展格局。
四、报告期内核心竞争力分析
公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权
，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
（一）供应链运营业务
1.规模制胜：全球化、多品类的资源整合能力和品牌影响力
在大宗商品供应链运营行业，公司业务规模在A股公司中连续多年位于领先阵营。公司作为行业内资深
的供应链运营商，拥有多年沉淀的企业文化、人才资源和行业经验，具有多品类、跨行业整合商品、市场、
物流、金融和信息资源的能力，善于为客户定制供应链解决方案和服务产品，提供稳健高效的供应链运营服
务。
公司秉承“成为国际领先的供应链运营商”的理念，积极布局全球化采购渠道和销售网络，构建起了全
球化的供应链服务体系，供应链服务辐射全球超过170个国家和地区。公司最近五年内签约合作的境内外供
应商和客户数量超过15万家，其中境外的供应商和客户数量超2万家，在浆纸、农产品、钢铁、能化产品、
矿产品、汽车、机电、轻纺、泛食品等业务领域拥有了良好的品牌影响力。
公司连续多年位居《福布斯》“全球企业2000强”；2021年至2025年，公司连续五年荣登“中国上市公
司品牌价值榜TOP100”，品牌价值位列第69位。公司连续多年被评为“全国守合同重信用单位”、“全国外
经贸质量效益型先进企业”，并先后入选“中国对外贸易500强”、商务部首批“全国供应链创新与应用示
范企业”、“5A级供应链服务企业”等榜单。子公司拥有物流行业国家标准认证的“5A级综合物流企业”资
质。
2.深挖拓益：定制化的“LIFT”供应链服务平台
公司长期致力于供应链服务平台的构建，打造国内领先的“LIFT”供应链服务体系，将供应链服务拓展
至合作伙伴的业务全流程，同时运用物联网、互联网技术推进全球产品信息资源和合作伙伴资源整合、共享
。公司从四大类供应链基础服务出发，走进客户价值链，为客户整合物流、信息、金融、商品、市场五大资
源，以客户需求为导向，提供定制化解决方案，推动了资金、资源、服务的良性循环，不断挖掘潜在的增值
机会。
3.行稳致远：专业化、分级化、流程化的风险管控体系
风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力。公司根据数十年的行业经验，
将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体
系。
在风控理念方面，公司秉持“专业化”的运营战略，针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市
场、深入行业中心，做到“入行入圈”。
在风控体系方面，公司采用三级风险管理架构：第一级由董事会下设的风险控制委员会履行风险管控职
责；第二级由公司经营班子和总部多个职能管理部门履行风险管控职责；第三级由子公司经营管理层和相关
职能部门履行风险管控职责；通过分级管理，公司在防范风险的同时兼顾灵活、适度和高效。
在风控实施方面，公司已制定并持续完善内控制度及各项业务管理流程，具有“流程化”的特点。公司
制定了《内控手册》《供应链业务运作管理条例》《供应链业务流程管理条例》《物流管理条例》《信用管
理条例》《期货业务管理规定》《供应链业务价格风险管理办法》等系列制度，并不断加强、优化流程管控
和关键风险点的管控。公司动态调整关键风险指标，并将关键风险指标与薪酬挂钩，促进经营单位重视并加
强风险防范。依托数据挖掘、机器学习等大数据技术，公司搭建形成了以E风控系列产品为代表的“智能风
控体系模型”，为公司经营决策提供有力支持。
从理念、制度到执行，公司完成了对业务全流程、全生命周期的风险管控体系建设，为公司实现基业长
青提供了坚实保障。
4.科技赋能：数智化的供应链运营管控平台
公司坚定围绕“科技赋能”战略，持续加码数字技术应用投入，通过迭代数智化供应链运营管控平台及
产业链协同平台，提升平台洞察力、协同力及敏捷力，取得LIFT供应链组合服务与业务效率、服务成本的较
优平衡：
支撑业务创新发展：依托公司供应链协同平台，链接上下游关键利益相关方，以提高供应链业务服务质
量及资源配置效率，提升供应链服务价值，同时为业务创新发展提供技术支撑，构建差异化竞争优势。
赋能业务风险管控：深度应用数智化技术，建立覆盖风控管理中信用、货权、价格、履约等要素的智能
风控体系，并基于体系沉淀的风控数据结合AI技术构建智能化风控数据模型，为实现精细化、高效率的合规
管理与风险防控提供坚实支撑。
助力管理提质增效：深度拓展生成式AI、电子签约、RPA机器人等数智化技术应用场景，全面提升供应
链运营流程的自动化、智能化水平，降低各环节运营成本，助力业务运营提质增效。
5.金融赋能：资源优势叠加产研联动赋能业务发展
“研究-业务-风控”联动实现期货赋能。公司聚焦产业服务，将期货衍生品工具应用于黑色金属、农林
产品、能源化工、有色金属等60多个品种的产业服务环节中，通过基差点价等专业化成熟模式满足多行业客
户的价格风险管理、稳定主营业务收益等多元需求，带动终端客户服务规模不断提升。
同时，公司还成立了黑色产业研究院、农产品研究院和浆纸产业研究院，几大研究院着力于产业研究和
大宗商品价格分析，研究内容涵盖宏观经济、产业动态和商品期货等。基于专业化运营经验和产业研究成果
，公司持续探索使用期货衍生工具创新业务模式，在含权贸易中通过多种期权组合交易为客户增厚利润、降
低风险。
（二）房地产业务
1.重点城市布局能力突出
公司房地产业务已有数十年历史，秉持“布局全国、区域聚焦、城市深耕”战略，现已布局海西、长三
角、粤港澳大湾区等核心城市群，包括福建省以及上海、北京、杭州、成都、苏州、南京等高能级城市，形
成一、二线城市强有力的互补优势。
2025年，公司以多元化方式获取优质土地51宗，全口径拿地金额合计788.25亿元，新增地块的全口径货
值超1567.13亿元；权益拿地金额合计639.69亿元，其中一、二线城市拿地金额占比超95%，新增地块的权益
货值1245.04亿元。公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都、南京等核心城市；截至2025年末，公司
在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比约86%，较上年末提高6个百分点；2022年及以后
拿地货值占比约78%，有效增强了土储安全边际，土储结构不断优化。
2.高品质住宅，成长新赛道
当前，在房地产行业新形势下，市场需求发生了新变化，客户从追逐房产增值转变为重视居住价值，居
住需求由“有没有”转向“好不好”。时代在变，但人民对美好生活的向往始终不变，客户对“好房子”的
需求日益提升，房地产行业将进入新的“品质时代”。在此背景下，只有始终以客户为中心、长期注重产品
品质的房地产企业，才能抓住发展机遇，提升竞争优势。
公司房地产业务充分发挥住宅产品户型研发、风格设计等方面的优势，开发出独特、优质的产品，现已
形成良好的客户口碑。
建发房产
子公司建发房产拥有房地产全业态开发经验，产品类型涵盖高品质的住宅、写字楼、品牌酒店、会议场
馆、大型购物商场等，业务深耕全国主要核心城市。公司以“打造有品质的建筑和生活空间，成就更多的钻
石人生”为使命，构建“文化-价值-策略-技术”四维一体的“建发房产好房子体系框架”，以钻石级标准
重新定义当代东方品质人居，持续夯实产品力和服务力优势。
在住宅营建方面，围绕“新中式生活匠造者”的品牌定位，以建筑为载体，探索东方美学与智慧，提出
“建识东方·发献大美”的产品主张，提炼“儒门、道园、唐风、华纹”的专属匠造理念；坚持创新式传承
，以现代材料与工艺复刻中国传统建筑文化精髓，形成“新材料·精工艺·承古法·展国风”的专属匠造特
质，打造有时代特色的新中式产品。目前凝练了「锦·秀·华·章」四大产品系列，包括王府中式、盛世唐
风、禅境中式、风雅宋韵、海派东方、诗意东方等不同风格的新中式住宅产品。
联发集团
子公司联发集团始终坚持以客户为中心，深度洞察城市主流客群在情绪价值、产品功用、健康智慧等生
活需求，差异化打造适配不同人群的好房子。在产品营造端，联发从客户居住痛点出发，不断创新产品设计
，为客户打造更多元的生活场景，并以新工艺、新技术匠心筑造，实现“所见即所得”的实景交付。在服务
运营端，通过打造多功能公共空间及配套运营服务，与业主携手共建品质生活。
3.综合实力强劲驱动可持续发展
房地产行业加速洗牌，房企分化日益明显，竞争格局日益清晰。产品力、服务力、营运能力和融资能力
等综合实力强的房企，将更具备竞争优势。公司作为国有控股上市公司，能够结合国有体制和市场化机制的
双重优势，让公司在实现稳健经营的同时也具备市场化经营管理的活力。在当前房地产行业下行周期中，公
司能够保障各项财务指标稳健运行，同时持续优化市场研判能力、不断精进库存管理能力、全力加快周转速
度，凭借强劲的综合实力穿越周期实现可持续发展。
公司地产业务以房地产开发为主业，同时布局城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程设
计与服务，完善房地产开发和房地产产业链服务布局，发挥联动和协同效应，在持续强化核心主业的同时，
发挥在产品研发和增值服务方面的竞争优势，培育公司未来新的增长点。
（三）家居商场运营业务
1.全国性品牌影响力与深厚的行业资源壁垒
公司经营的“红星美凯龙”品牌已成为国内家居装饰及家具行业的代名词。依托数十年的深耕，公司构
建了极高的准入门槛。资源号召力方面，公司积淀了深厚的家居、建材、电器行业资源，品牌库拥有超4100
0个品牌。2025年，公司利用品牌优势深度响应国家“以旧换新”政策，成为政府补贴发放与品类换新的首
选线下平台。IP化文化运营方面，通过“爱家日”、“M+设计大赛”、“超级星主播”等成熟IP，将单纯的
购物场景转化为家文化与美学文化的体验中心，增强了消费者的情感粘性与品牌忠诚度。
2.“自营+委管”双轮驱动，核心资产构建经营护城河
公司拥有行业内稀缺的优质物业资源，形成了难以复制的线下渠道网络。
公司在全国主要城市落地64座自持家居商场，多位于一、二线城市核心地段。此外，公司通过成熟的委
管及特许经营模式，利用标准化招商与管理体系，实现在三线及以下下沉市场的低投入布局，保持了全国范
围内的网络覆盖广度。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权
，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
1.供应链运营业务
供应链运营服务作为一个新的业态，已经成为全球经济和社会发展的重要组成部分。随着国家层面对供
应链行业发展的重视，行业将从政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发展春天，重点产业的供应链竞争
力将进入世界前列。
目前国内供应链运营商数量众多，大致分为央企、地方国企和大量中小规模的民营企业，部分由贸易商
转型而来，部分由物流企业转型而来，行业集中度较低。
产业集中度的提升将带动供应链服务行业集中度的提升，随着供给侧结构性改革的持续推进、生产企业
的兼并重组，大宗商品采购分销及综合服务将逐步向高效、专业的大企业集中，头部供应链企业有望依托其
竞争优势赢得更高的市场份额。根据国际经验，宏观经济波动、生产企业兼并重组等因素会推动供应链运营
行业集中度提升。大宗商品供应链服务业务将向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合服务能力强
的大企业集中，龙头企业的经营规模和市场占有率将极具成长性。
2.房地产业务
从行业发展来看，房地产行业作为国民经济长期的支柱性产业的地位没有改变，对稳增长、保民生具有
重要作用。2026年《政府工作报告》明确“着力稳定房地产市场”，坚持“因城施策控增量、去库存、优供
给”，政策重心从“防风险、保交房”转向“好房子、新模式”建设，在保持调控连续性的同时，赋予地方
更大自主权，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等用途。
国家不断倡导和推动“好房子”建设，客户对居住产品的品质、功能、配套及服务等方面提出更高要求
，改善型、品质型需求成为市场重要驱动力。在当前的行业环境下，中小房地产企业生存困难加剧，行业将
不断整合，部分兼具规模、资金和运营优势的企业竞争优势将可能持续增强，“马太效应”是行业未来发展
趋势。
3.家居商场运营业务
随着房地产市场进入存量时代，家居行业增长动能发生根本性转换。未来，基于存量房产的翻新改造、
局部更新将逐步成为市场的核心增量。家居行业渠道边界亦变得有些模糊。在流量端，头部家居卖场正向多
端引流、全域运营转型，进一步靠近前端流量入口；在品类端，头部家居卖场逐步重视“大家居”生态建设
，提供全品类集成、一站式交付的平台。此外，数字化技术正在深度赋能行业，数据驱动的精准营销和智慧
运营将成为头部家居卖场提升坪效、降低获客成本的关键武器。
(二)公司发展战略
1.供应链运营业务
公司将在“开拓新价值，让更多人过上更有品质的生活”的公司使命与“成为国际领先的供应链运营商
”的公司愿景的引领下，坚持专业化经营，加快国际化布局，加强数智化能力，提升预见力与资源力，培育
第二增长曲线，从规模驱动转向效益驱动和创新驱动，朝着“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模
”三大战略目标砥砺前行。
（1）坚持专业化经营，推进差异化管理：公司未来将继续深耕专业化经营模式，做大做强核心品类，
丰富“LIFT+”服务内涵，深度整合物流、信息、金融和商务等服务要素，进一步提升产业链服务价值，构
建差异化竞争优势。同时，为适配未来发展战略，公司将持续优化组织架构与差异化管控模式，推动各专业
集团不断深入产业链，提升专业化水平。
（2）加快国际化布局，深耕本土化运营：公司将继续推进国际化战略，分区域（国别）、分阶段推进
海外布局与海外一线风控体系建设，如在南美、非洲及中亚区域重点提升资源获取能力，在消费力旺盛的区
域重点挖掘市场需求，全面拓展东南亚、“一带一路”及RCEP沿线等高增长潜力区域；此外，公司将继续推
进海外本土化运营，聚焦“团队、资源、市场”的本土化能力构建，强化海外市场的本土化供应链综合服务
能力。
（3）加强数智化能力，赋能供应链生态：公司未来将以用户需求为导向，以技术创新为引擎，以数据
要素为基座，以数智平台为载体，推动业务全流程的数智化升级，最终构建覆盖“研判决策-业务运营-风险
管控”的全域数智化平台，为公司经营决策、业务研判、全球运行、智能风控及生态链接提供有力支撑。
（4）增强内生预见力，优化全盘资源力：在预见力层面，公司将重点提升战略规划与产业研究能力，
高效赋能内部经营决策与战略布局，增强公司穿越周期波动的能力。在资源力层面，公司将统筹、优化全盘
资源配置，并通过股权投资、战略合作和自主建设等方式，获取并整合产业链上下游关键节点的重要物流与
产业资源，提升供应链安全性与稳定性；此外，公司将主动链接外部资源，构建独特的资源组合与产业生态
，增强行业话语权和影响力。
（5）加强创新发展，培育第二曲线：公司将依托主业积淀的产业基础、资源优势、渠道网络、风控能
力和品牌背书，系统性地规划和拓展第二增长曲线，推动各专业集团在传统优势领域向产业链上下游延伸，
挖掘高潜品类；与此同时，公司将重点聚焦“新消费”、“人工智能”等发展空间广阔的细分赛道，秉承“
洞察—孵化—规模化”全周期构建创新机制，配套相适应的人才、资源配置与管理、考核模式，力争在未来
为公司注入长期增长新动能。
2.房地产业务
公司将一如既往以坚定的信念和追求向上突破，不断优化资源配置，以优质的产品和服务打动客户；持
续改善体系，以精益的运营和创新提高效率；强化房开主营业务，加快培育第二曲线，深化产业链协同布局
。
（1）房开主业：存量做优，增量做强，向精细化、体系化管理转型发展
①持续产品创新、技术创新：持续强化公司的产品领先性与差异化优势，并以灯塔项目为引领，带动常
规项目的品质与口碑提升，在市场竞争中赢得发展先机，打造出更多客户心目中认可的“好房子”；积极引
入前沿新技术，关注智能建筑、绿色建筑的应用，将先进技术融入产品设计与生产环节，不断提高产品的科
技含量，打造“健康住宅”，为客户带来更具差异化的产品体验，满足客户日益增长的高品质生活需求。
②推进供应链生态建设，深化数智化应用：持续优化建造体系，推进“设计-施工-采购-运维”一体化
建设。通过推进战略供方管理，扩大集采的使用率，加强新材料、新技术的落地应用，不断完善供应链建设
。
③积极审慎、强化客研、精准布局，提升投资的精准度：继续实施审慎的土地拓展策略，提升拿地精准
度和兑现度，投资强度上与资产负债保持适配合理；在城市选择上，聚焦深耕城市，把握机会型城市的结构
性机会，稳步提升市占率；提升多元的投资能力，重视城市更新、勾地、集团资源协同的拓展方式和渠道。
④运营提质增效，提升运营效能：提高项目前端决策效率，持续提升运营效率。强化项目全维展示管控
，提升动态纠偏能力，做好库存健康度管理。强化前端设计与施工交底，抓好生产交付，严守安全生产，兑
现品质承诺，维护品牌与资产价值。深化成本管理，优化成本结构，实施全周期管控，推动控本增效。
（2）第二曲线：战略引导，赋能支持创新探索，构建产业链协同机制，不断提升规模
公司将聚焦房地产产业链协同发展，持续提升物业、工程管理、城市更新、代建运营及商业管理等板块
的综合服务能力，提升第二曲线业务规模和经营质量；强化板块间资源共享、能力互补，增强企业抗周期能
力，为应对市场波动、实现可持续发展提供坚实支撑；积极发展新质生产力，布局以AI技术、智能制造、智
慧生活为核心的新兴领域，推进AI技术在各业务板块的场景应用落地，以科技创新赋能业务发展，持续做大
做强第二增长曲线。
3.家居商场运营业务（美凯龙）
美凯龙未来战略定位明确为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”。“家居生活新商业运营
商”：聚焦家居行业为用户提供更美好的生活，通过提升商业内容、做好商业运营、闭环商业模式、提升空
间价值；“家居产业生态服务商”：与家居商业同频共振，打造第二增长曲线平衡整体业务规模，承担服务
型角色定位，将服务范围拓展至产业链上游如品牌工厂等，提升全产业链整体运作效率。
未来美凯龙将立足“十五五”战略全局，突破局部战略修补的传统框架，构建清晰的战略重构路径，分
阶段推进系统性进化，完成全面升级，夯实行业引领地位。
（1）聚焦商业模式构建，推进轻重资产分离，分拆两大专业化主体，实现重资产经营与轻资产运营双
轮驱动，破解重资产困境，夯实“人-货-场”核心能力，筑牢转型基础。
（2）强化商业内容供给，通过套餐化、场景化、家居生活百货化实现内容破局，重塑卖场吸引力，优
化商户运营与转化效率，打通“内容-流量-变现”链路。
（3）深耕存量精准捕捉改善需求，布局前置触点织密获客网络，聚焦流量拦截、深挖存量痛点、迭代
产品服务，巩固存量市场份额与商业模式闭环稳定性。
（4）拓展第二增长曲线，依托积淀优势发展家居供应链业务，探索生态圈要素型业务，拓宽收入来源
，增强抗风险韧性，实现全生态服务跨越。
(三)经营计划
2026年，公司董事会将指导各业务板块聚焦主业，资源共享，打造产业生态圈，协同发展。
2026年经营预算目标：力争实现营业收入6200亿元，预计成本费用（营业成本+税金及附加+销售费用+
管理费用+研发费用+财务费用）共计6090亿元。
工作总方针：战略引领，提质增效；整合资源，创新发展。
1.供应链运营业务
（1）坚持创新发展理念，深化“专业化”战略。供应链运营业务持续优化专业集团组织架构和管控模
式，夯实管理基础，聚焦核心品类和具有发展潜力的产品，扩大经营规模，提高市场份额，争取做到行业前
三或细分市场前三。
（2）加强海外布局，强化本土运营。供应链运营业务深耕国内市场，进一步开发中西部地区资源及市
场；加快推进海外业务布局，加大国际化业务人才的引进和培养；搭建海外业务资源收集与分析整合平台，
为决策提供信息支持；在海外建设本土化运营团队，构建符合当地特点的供应链服务能力，逐步实现运营属
地化。
（3）加强科技赋能，提升金融赋能。加速推进从信息化、数字化到数智化的转型升级，打造数据驱动
、智能决策的智慧供应链运营体系；拓展并优化境内外金融资源，为海外业务发展赋能。
（4）加强产业研究，统筹资源配置。加强产业研究能力，系统性研判宏观趋势、产业动态与潜在风险
，增强公司穿越周期波动的能力；加速关键区域的物流资源获取及属地化运营能力建设，推进物流资产及运
营团队整合。
（5）加强创新发展，培育第二曲线。推动主营业务在专业化前提下持续进行模式创新与优化，不断拓
展新品类，挖掘新的利润增长点；聚焦“新消费”、“人工智能”等发展空间广阔的细分赛道，探索培育“
第二曲线”。
（6）加强差异管理，完善风控体系。基于多元化业务的不同特点，制定分级分类的管控模式；深化供
应链业务全周期穿透式风险管理，坚决防范重大风险；深化干部及员工的培训教育，营造风清气正、依法合
规的经营氛围，强化业务合规的全流程跟踪管控。
2.房地产业务
（1）销售：稳住规模，重构营销体系，加快库存去化。以市占率为目标，重构营销体系，稳定销售规
模；完善社群运营模式，提高活动策划效果和费效，提升销售转化；统筹数字营销工作，增强团队自拓能力
，降低分销占比；建立库存分类管理体系，加强滞重库存的去化；持续推进高品质交付，做实做细物业服务
，以优质交付赋能品牌口碑，提升“老带新”转化率。
（2）投资：审慎拓地、精准布局，提升前端谋划能力。深化拿地前的深度调研与客群定位，提升拿地
精准度和兑现度；集中资源做好重点城市的投资布局，以销定投，把握好土地市场的结构性机会，平衡好规
模与利润；确保项目定位与总平规划准确，规划持有物业的长期运营方案，持续提升公司“开发+服务+运营
”综合能力。
（3）产品研发：沉淀成果、迭代产品，落地健康住宅体系。系统性沉淀和梳理灯塔项目的研发成果，
加快在常规项目的复制和应用，带动常规项目的品质与口碑提升；实现中式产品的迭代升级落地，重视对存
量库存的老盘新作，提升产品价值与服务价值；推进“好房子”体系落地实施，建立健康住宅标准，将先进
技术深度融入产品设计与建造全过程；紧扣行业发展趋势，深度挖掘客户需求，通过科学前瞻的资源投入，
推动产业链与产品力的迭代升级，使得产品打造与产业链布局更加贴合行业方向，持续引领市场与客户需求
。
（4）运营管理：提质增效，推进供应链生态建设，深化数智化应用。提高项目前端的决策效率，持续
提升运营效率；强化项目全维展示管控，提升动态纠偏能力，做好库存健康度管理；推进供应链生态建设，
优化建造体系，建立战略供方管理；扩大集采，优化工艺，加强新材料、新技术的应用；加强数字化平台数
据和分析的应用，让数据更好地发挥推动经营、改善经营的作用；加强AI在各业务环节的应用，提升整体工
作效率。
（5）第二曲线：加强战略研究，整合内外资源，寻求拓展突破。
物业管理：深化基础服务体系，构建灯塔服务能力；扩大增值服务，加大非居业务拓展，寻求并购扩大
管理规模；优化管理模式，扩大集采，增加科技赋能，实现降本增效。
工程管理：加快市场布局，挖掘市场机会，加大存量业务拓展；不断提升技术能力，强化“工程医院”
特色能力打造；强化业务合同风控，加大应收账款催收。
更新建管：加强政策链接能力，挖掘政府需求，主动创造业务机会；探索更新政策的突破和盈利模式的
创新；提升从“规划-征拆-建设-运营管理”的全链条服务能力。
商业管理：确定转型升级发展方向，存量商业打造一店一特色标签；强化对标，加强招商与运营能力，
提升资产收益率；提升人效，增强轻资产接盘与管理输出能力。
3.家居商场运营业务（美凯龙）
（1）推进家居核心主业高质量发展。美凯龙将提升专业化经营能力，学习商业综合体“首店经济”模
式；重点打造13家电器2.0智电绿洲样板商场，推进电器新场景体验和生态创新；加强精细化管理能力，发
挥集采优势降低采购成本。
（2）盘活存量资产，释放资产价值。美凯龙将聚焦存量资产精细化运营，通过资产焕新、委托运营等
盘活手段提升优质低效资产收益，以股权转让、资产置换等出清方式优化资产组合，借助REITs发行、股权
合作等资本化路径实现项目退出。
（3）夯实轻资产运营业务。美凯龙将推动各省轻资产运营公司投拓业务的开展，推进新委管模式的标
准化建设，加速轻资产项目优质高效落地，聚焦商业内容再造，包括但不限于套餐化、场景化、家居生活百
货化在内的三大战略，持续释放轻资产运营价值，扩大经营规模、提升经营质量。
（4）推进商业内容、商业模式创新。美凯龙积极开拓新品牌、新品类、新商户，深耕导购资源，促进
业务工作创新。把握行业发展规律和市场发展趋势，适时调整商业模式，提升竞争力，从租赁业务向商业运
营转型。
（5）孵化第二曲线：美凯龙将积极拓展产业生态、供应链服务、装饰业务与海外业务。
（6）强化金融和科技赋能。美凯龙将以多元化、低成本和结构优化为核心，持续提升资金配置效率与
融资能力。积极推进REITs发行上市，拓展权益融资渠道；积极利用境内外资本市场平台进行再融资，发挥
资本平台的价值。推进科技赋能，增加业务一线急需的项目投入，深化商场全周期管理系统建设；深挖高价
值AI应用业务场景，实现业务赋能和用户体验双提升。
(四)可能面对的风险
公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权
，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
1.供应链运营业务面临的主要风险
（1）价格风险
公司供应链运营业务面临的价格风险主要是大宗商品价格波动可能对公司造成损失的风险。
主要应对措施：
针对大宗商品的价格风险，公司根据不同的商品和业务模式采取相应的管理方案：
对于上下家客户锁定的业务，通过选择优质客户、收取保证金和跌价追补的方式进行管控，并对履约异
常业务及时进行处置止损；
对于非上下家客户锁定的业务，进行单边敞口量控制，善用浮动定价和指数定价的结算方式，同时对单
边敞口价格风险进行合理的期货套保或期权保护；
同时，公司密切关注相关商品市场价格和外界形势变化，严格控制现货敞口，督促经营单位加快周转，
以降低价格风险。
（2）信用风险
信用风险是指交易对方（供应商或客户）未能按时履行约定义务（供货、提货、付款等）而对公司造成
损失的风险。
主要应对措施：
公司根据各业务板块的商品特性和交易特征，建立与行业相匹配的交易客商准入制度，充分评估客户资
质和信用风险。
公司制定了完善的授信管理办法，执行严格的集中授信方式，由总部统一管理信用额度审批。公司通过
内外部信息渠道获取行业变化及客商信息，动态跟踪并及时调整客商授信策略和管控方案。
此外，公司还借助出口信用险、国内信用险等多种措施，严控信用风险。
（3）货权风险
公司供应链运营业务的货权风险主要是交易中的货权失控风险以及货物运输、仓储等环节中的货物损失
风险。
主要应对措施：
公司建立了覆盖业务全流程的货权风险管控体系，相关职能管理部门从事前、事中、事后进行业务风险
评估、物流方案制定、货物安全检查和执行规范稽核，主要采取了以下措施：
①注重业务模式的合理性评估和交易条件控制，主动回避高风险业务。
②实行严格的物流供应商准入标准，优先选择资质良好的大型国有物流企业作为物流供应商，在国内各
主要港口及物流节点城市和主要的国外业务区域建立了高效、优质的物流服务网络，同时通过自管仓项目的
推进，完善公司自身仓储物流资源的布局，为公司供应链业务提供物流支持和安全保障。
③设立了公司总部、下属专业集团、经营单位三级物流管理体系，通过授权管理，加强业务一线的物流
管理职能和风险防范意识。
④建立了存货盘点检查制度，由专职巡库团队对公司存货安全情况进行日常监管和巡查。
⑤推进可第三方存证的远程视频盘点工具，以及具备场景分析的智能监控技术应用。
⑥投保“存货财产一切险”，加强货物安全保障。
⑦通过多种措施加强业务执行中物权凭证等重要履约单据的管理，规范业务操作。
（4）汇率风险
随着公司国际化战略的推进，公司以美元等外币结算的业务规模不断增长，公司在日常经营中面临汇率
波动的风险。
主要应对措施：
公司对汇率风险实行总部统一管理，并制定相关的管理规定和执行细则。公司根据风险承受能力、整体
资金状况、汇率趋势等综合因素，统筹涉及汇率风险的各类外汇业务的总量限额，对各经营单位涉及汇率风
险的业务由公司总部资金部根据具体情况逐笔审批。公司资金部在对冲风险原则下审慎地运用衍生金融工具
，规避汇率波动风险。近年来，汇率波动对公司生产经营影响较小。
（5）行业竞争加剧的风险
公司供应链运营业务处于高度市场化、充分竞争的格局。近年来，各细分品类的行业格局在不断变化，
新兴的经营业态开始出现，公司面临的行业竞争不断加剧。
主要应对措施：
公司在供应链运营行业深耕多年，已经积累了渠道优势和品牌优势，建立了多品类的供应链服务业务矩
阵，形成了规模化和专业化的竞争优势。
作为行业内龙头企业，公司积极响应国家政策，加速布局“一带一路”和其他国际市场，探索新模式和
新业务领域，持续扩大业务版图和市场空间。
此外，公司加强信息化建设，提高业务运作效率；提升服务方案附加价值，增加客户粘性并提升行业影
响力，加强整体业务的竞争力。
2.房地产行业面临的主要风险
（1）政策调控风险
房地产行业是国民经济的重要行业，与民生和社会经济紧密相关，这决定了政府对行业的关注及适时调
控的可能性较大。中央和地方持续出台“稳市场、去库存、防风险”的组合政策，涵盖限购限贷优化、首付
比例下调、房贷利率市场化、政府收购存量房、专项债收储闲置土地、城中村改造及房票安置等新工具，引
导房地产市场的稳定发展。行业受国家宏观调控政策影响较大。
主要应对措施：
公司密切关注宏观经济形势、跟踪行业监管动态，顺应宏观调控政策导向，根据政策变化及时制定应对
措施，在拿地环节充分考虑政策风险，预留足够的安全边际。
同时，公司将持续优化运营管理，提升产品、服务品质和开发效率，积极拓展多元化的房地产相关业务
布局，在确保发展质量的前提下增强企业抗风险能力。
（2）市场竞争风险
房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，政策调控的不确定性进一步加剧了
行业竞争风险。未来房地产行业集中度的不断提升，行业发展格局进一步分化，头部效应的局面将进一步强
化，房地产市场的竞争将更加激烈。
主要应对措施：
公司将深化拿地前的深度调研与客群定位，继续实施审慎的土地拓展策略，提升拿地精准度和兑现度，
投资强度上与资产负债保持适配合理；集中资源做好重点城市的投资布局，以销定投，把握好土地市场的结
构性机会，适度聚焦有需求的、低总价、低容积率的短平快小规模项目，平衡好规模与利润；继续提升多元
的投资能力，重视城市更新、勾地、集团资源协同的拓展方式和渠道；确保项目定位与总平规划准确，同时
规划好持有物业的长期运营方案，持续提升公司“开发+服务+运营”综合能力。
同时，公司将持续研发特色产品，强化品牌特色，系统地提升产品力、服务力和品牌力。在产品研发方
面，系统性地沉淀和梳理灯塔项目的研发成果，实现中式产品的迭代升级落地、提升产品价值与服务价值；
推进“好房子”体系落地实施，建立健康住宅标准，将先进技术深度融入产品设计与建造全过程；紧扣行业
发展趋势，深度挖掘客户需求，通过科学前瞻的资源投入，推动产业链与产品力的迭代升级，使得产品打造
与产业链布局更加贴合行业方向，持续引领市场与客户需求。
（3）管理风险
房地产项目开发具有前期投入资金大、开发周期长、合作方多等行业特征，地产公司在项目开发周期、
项目销售进度、工程质量等方面面临较大的管理压力。
主要应对措施：
公司将整合资源，强化体系建设，提升运营效率，继续加快集采平台与建造体系的建设步伐，优化成本
，提高运营效率，提升公司在供应链环节的核心竞争力。在设计环节推进模块化与标准化，减少冗余成本；
加强新材料研究与应用，形成技术储备；完善施工建造体系，做好设计与供应的衔接；优化供方管理，培育
战略合作供方，深化与央国企优质供方的合作。
（4）市场需求风险
经济尚未复苏，居民收入预期仍未改善，不动产抛压沉重，导致居民的房产消费信心尚未恢复。在政策
调控持续深化、市场信心逐步修复的背景下，房地产行业整体呈现企稳态势，但市场分化特征显著：一二线
城市因高得房率住宅及“四代宅”等创新产品集中入市，去化率保持相对高位；而多数三四线城市成交量仍
处历史低位，市场持续低迷。当前全国楼市仍处复苏通道，购房者信心修复仍需时日，对项目销售节奏和价
格策略带来挑战。
主要应对措施：
公司加强市场调研，深化拿地前的深度调研与客群定位，深入了解不同区域市场需求特点和变化趋势，
优化产品结构，根据市场需求和新《住宅项目规范》调整户型、面积、产品档次等，开发更贴近客户需求的
“好房子”产品。同时保障按时高质量交付，以交付口碑提升品牌力，实现客户对公司产品的高美誉度与“
好口碑”的目标。
根据不同城市的特点和需求，制定灵活定价策略及差异化的去库存策略，提高去库存效果。
通过线上线下多种渠道，完善社群运营模式，加强营销推广，提高品牌知名度和市场影响力，吸引更多
潜在客户。
3.家居商场运营行业面临的主要风险
（1）宏观经济波动及房地产行业周期性波动所导致的风险
宏观经济波动及房地产行业周期性波动所导致的不利变动都可能削弱家居装饰及家具零售行业的需求，
从而给本公司的经营业绩带来一定的负面影响。
应对措施：
美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇，通过坚守主赛道、拓展新品类、进入新
领域，巩固市场领导地位。同时，美凯龙将努力提升规模效益和经营效率，加强盈利能力的稳定性，从而更
好应对和抵御宏观经济和行业波动的风险。
（2）其他风险
美凯龙投资性房地产公允价值变动受到中国宏观经济增长态势、城镇化进程、居民可支配收入水平、房
地产市场调控政策和景气程度以及家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。若上述因素发生重大
不利变动，美凯龙以公允价值计量的投资性房地产价值将随之向下波动，计入当期损益的公允价值变动收益
将相应减少甚至产生损失，从而对美凯龙的财务状况和经营业绩造成不利影响；投资性房地产公允价值下降
将影响美凯龙可供分配利润，从而可能会对美凯龙未来分红产生不利影响。
此外，美凯龙投资性房地产采用公允价值模式后续计量，与同行业A股上市公司普遍采用成本模式计量
的方式缺乏可比性，敬请投资者注意。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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