经营分析☆ ◇600153 建发股份 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
供应链运营业务和房地产业务、家居商场服务等业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
供应链运营业务(行业) 5933.66亿 77.70 120.75亿 36.29 2.04
房地产业务(行业) 1664.50亿 21.80 191.60亿 57.59 11.51
家居商场运营业务(行业) 38.61亿 0.51 20.34亿 6.11 52.68
───────────────────────────────────────────────
冶金原材料(产品) 3148.03亿 41.22 72.71亿 21.85 2.31
农林产品(产品) 1772.51亿 23.21 20.70亿 6.22 1.17
住宅地产(产品) 1533.34亿 20.08 150.94亿 45.37 9.84
其他(补充)(产品) 1103.82亿 14.45 45.41亿 13.65 4.11
其他业务(产品) 57.27亿 0.75 27.83亿 8.36 48.60
美凯龙自营家居商场租金及管理费 21.81亿 0.29 15.11亿 4.54 69.28
(产品)
───────────────────────────────────────────────
境内(地区) 6339.78亿 83.02 306.39亿 92.09 4.83
境外(地区) 1297.00亿 16.98 26.32亿 7.91 2.03
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
供应链运营业务分部 (业务) 5331.22亿 89.05 89.21亿 48.89 1.67
房地产业务分部 (业务) 645.60亿 10.78 87.81亿 48.12 13.60
家居商场运营业务分部(业务) 10.22亿 0.17 5.46亿 2.99 53.40
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
供应链运营业务(行业) 3505.14亿 91.42 58.34亿 54.14 1.66
房地产业务(行业) 329.12亿 8.58 49.41亿 45.86 15.01
───────────────────────────────────────────────
供应链运营分部(产品) 3505.14亿 91.42 58.34亿 54.14 1.66
房地产业务分部(产品) 329.12亿 8.58 49.41亿 45.86 15.01
───────────────────────────────────────────────
境内(地区) 3331.03亿 86.88 --- --- ---
境外(地区) 503.24亿 13.12 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
供应链运营业务(业务) 1616.45亿 96.53 30.79亿 76.22 1.90
房地产业务(业务) 58.15亿 3.47 9.61亿 23.78 16.52
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售400.75亿元，占营业收入的5.25%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 4007514.06│ 5.25│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购494.92亿元，占总采购额的6.78%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 4949187.44│ 6.78│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是实施国家“十四五”规划承上启下的关键之年。面
对错综复杂的外部环境，在公司党委和董事会的领导下，公司全体员工坚持“以客户为中心”，深化精益管
理，各项工作稳中有进。供应链业务稳健经营，巩固国内基本盘的同时，积极开拓海外市场；地产业务不断
精进产品力和服务力，合同销售金额实现逆势增长。公司组织完成了五年规划的中期检视与调整，战略规划
的实施举措更加清晰，方向更加明确，信心更加坚定。
（一）2023年度主要经营成果
2023年，公司营业收入达到7636.78亿元，同比下降8.30%；实现净利润168.50亿元，同比增长49.66%；
实现归属于母公司所有者的净利润（以下简称“归母净利润”）131.04亿元，同比增长108.83%。截至2023
年末，公司总资产达到8208.52亿元，净资产达到2246.39亿元，归属于母公司所有者的净资产达到695.11亿
元。2023年，公司位居《财富》评选的“中国上市公司500强”第11位，较上年提升4位。
公司“归母净利润”大幅增长，主要归因于2023年8月完成的美凯龙控制权收购并将其纳入本公司合并
报表所产生的重组收益。剔除该重组收益以及美凯龙9月至12月的经营损益之后，公司本期“归属于上市公
司股东的净利润”为41.45亿元，同比减少21.30亿元，下降比例为33.95%。
1.供应链运营业务分部
2023年，供应链运营业务分部实现营业收入5933.66亿元，同比下降14.79%，实现“归母净利润”39.53
亿元，同比下降1.38%。在大宗商品价格剧烈波动的环境下，公司经营业绩较为平稳，得益于公司稳健的风
控能力，同时也体现出公司专业化、国际化、物流支持、投资支持、金融赋能、科技赋能等战略的落地成效
。
2.房地产业务分部
2023年，房地产业务分部实现营业收入1664.50亿元，同比增长21.94%；实现“归母净利润”1.91亿元
，同比减少20.75亿元。其中：
子公司建发房产实现营业收入1386.60亿元，同比增长29.71%；根据谨慎性原则，计提14.51亿元存货跌
价准备，实现“归母净利润”44.68亿元，为公司房地产业务分部贡献“归母净利润”20.50亿元，同比减少
0.25亿元；
子公司联发集团房地产业务实现营业收入277.90亿元，同比下降6.13%；根据谨慎性原则，计提14.80亿
元存货跌价准备，房地产业务实现“归母净利润”-17.81亿元，为公司房地产业务分部贡献“归母净利润”
-18.58亿元，同比减少20.50亿元。
3.美凯龙相关收益
（1）重组收益
根据《企业会计准则第20号一企业合并》第十三条的规定，“购买方对合并成本小于合并中取得的被购
买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当计入当期损益”。公司及联发集团收购美凯龙29.95%的股份，
交易对价（即合并成本）为62.86亿元，低于取得的美凯龙可辨认净资产公允价值，两者的差额96.19亿元即
为重组收益，其中归属于上市公司股东的重组收益为95.22亿元。
（2）经营损益
2023年度，美凯龙商场租赁及运营业务的营业利润超14亿元；美凯龙根据谨慎性原则计提资产减值准备
和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、停止部分回报率不及预期的项目产生营业外支出，以上四项
合计金额为31.61亿元，实现“归母净利润”为-22.16亿元。2023年9月至12月，美凯龙为建发股份贡献的“
归母净利润”为-5.63亿元。
（二）2023年度重点工作及成效
1.供应链运营业务
公司供应链运营业务坚定贯彻“专业化”与“国际化”发展战略，集中优势资源做强核心主业，加快国
际市场布局，强化科技、金融双赋能和投资、物流双支持，持续完善重大风险管控体系建设。虽处大宗商品
价格下行周期，公司依然巩固了核心品种的市场占有率。
（1）坚持专业化发展，以资源力、服务力巩固核心竞争优势公司坚定不移地推进“专业化”发展战略
，持续优化“七大专业集团+新兴事业部”的组织架构，进一步做实专业集团，做强核心主业，促进各子公
司高质量发展。在2023年商品需求疲软、价格大幅波动、行业竞争加剧的环境下，公司主营商品市场占有率
稳中有升。
持续加强资源获取力，不断深化大客户合作。在资源获取力方面，公司加强与国内外大型供应商的合作
，合作货量不断提升，其中：建发钢铁集团与主要国有上市及大型民营钢厂合作货量增幅超23%，与国际矿
山等主要铁矿供应商合作货量增幅近55%；建发浆纸集团与国内外大型纸浆供应商合作货量增长16%；建发农
产品集团与大型国际粮商合作货量提升近32%。
稳步提升供应链服务力，满足客户多样化需求。公司持续深耕产业，以终端客户需求为导向，不断创新
服务模式。建发钢铁集团细分造船、工程、汽配、风电等行业的价格管理需求，运用衍生品组合工具为大型
终端客户和项目提供价格风险管理服务；建发矿产集团聚焦国内金属核心产业基地，与核心工厂达成项目型
合作，推动供应链业务从前端原料向后端产品延伸，打通铬系、锰系、镍铁等产业链条。
（2）加快国际化布局，以“双循环”“走进去”融入国内国际市场
公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局，持续完善多元稳健的全球供应链体系，不断提升
全球资源配置能力。2023年，公司进出口和国际业务额达到438亿美元，同比增长8.38%。
国内方面：公司深耕国内华东、华南市场，积极开拓中西部区域，充分发挥中西部平台公司优势，布局
西部陆海新通道。2023年，公司向中西部供应商采购、对中西部客户销售的经营规模均超过2000亿元，同比
增长约8%。
国际方面：加快供应链业务海外布局，从东南亚走向美洲、欧洲、非洲等远洋市场。着力拓展南美、非
洲、中亚等地区的农产品、纸浆、煤炭、有色矿产等供应商资源，提升粮食、能源和矿产等关键资源的全球
稳价保供能力，同时积极推进东南亚地区粗铜、原铝、镍铁等初级工业品产能合作。2023年，公司与亚太经
合组织国家贸易规模超290亿美元，同比增长超9%；与“一带一路”沿线国家的贸易规模近170亿美元，同比
增长超16%；与RCEP成员国家的贸易规模超150亿美元，同比增长超10%。
（3）推动科技赋能，以信息化、数智化引领业务提质增效
公司致力于运用物联网、大数据、人工智能等新兴技术，推动供应链运营业务实现线上化、数字化、移
动化和可视化的全面升级。报告期内，“纸源网”“浆易通”等产业互联网平台，加强与上下游客户信息互
联互通，不断降低人工成本、提升运营管理效率。
在赋能经营管理方面，公司已推出容E审、容E录、建发小智机器人（RPA）等智能化应用，全面提升供
应链运营主要场景的流程自动化、智能化水平。
（4）强化金融赋能，以金融资源和期货工具助力产融结合
公司持续扩大银行授信额度，境内境外金融资源两手抓。获得多家境外银行新增授信额度，为国际化业
务发展进一步配备金融资源条件。公司旗下农产品产业研究院、黑色产业研究院和浆纸产业研究院，对内赋
能价格风险管理体系，对外为战略客户提供定制化咨询服务。年内撰写研究报告超320篇，为业务团队提供
日度、周度和月度研究策略，服务众多产业客户。
公司积极应用期货工具为供应链服务和产业投资项目赋能，通过预售反套、基差交易、含权贸易等方式
服务产业客户超400家；新增获批纸浆、碳酸锂、工业硅等期货交割库资质8个，并获批成为上期所“强源助
企”产融服务基地、大商所产融培育基地、郑商所服务实体经济“产业基地”。
（5）提升物流能力，以精益化、全球化保障流通的稳定高效
公司新设立了厦门建发供应链物流科技有限公司，通过货量归集、集采议价、优化物流产品组合等方式
持续优化物流方案，节降物流成本。公司积极推进“供应链物流控制塔”和物流集成平台的建设及应用，持
续迭代“航运、汽运、空运”实时监控系统，助力实现物流资源整合和生态协同。
公司通过与全球各大物流企业建立良好合作关系，持续加强全球关键物流及仓储资源的获取，2023年新
引入海外物流供应商13家，在30多个国家及地区实现物流业务覆盖，合作仓储网点超4700个，其中海外合作
仓储网点164个，覆盖亚洲、欧洲、非洲、北美洲、南美洲。
（6）优化业务结构，以大赛道、跨市场拥抱消费领域机遇
在消费品业务方面，公司正逐步优化业务结构，深耕汽车、机电、家电、轻纺、泛食品等板块，专注提
升业务质量，创新经营模式，拓展产业布局，开发海内外供应链业务机会。2023年，公司在消费品行业的贸
易规模超过540亿元，同比增速约25%。
建发汽车集团二手车出口台数同比增长超260%，位居行业前列。建发消费品集团全年机电设备业务规模
同比增长256%。
2.房地产业务
（1）推动去化高效回款，行业排名稳步提升
2023年，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额2294.79亿元（全口径），同比增长9.42%；全口径
销售回款约2274.55亿元，回款比例约99%；回款比例多年来保持高位。建发房产实现合同销售金额1891.34
亿元（全口径），同比增加6.14%，权益销售金额约1381.06亿元，同比增长约9.07%；联发集团实现合同销
售金额403.45亿元（全口径），同比增加27.97%，权益销售金额约180.33亿元，同比下降7.32%。
公司在一、二线城市的权益销售金额占比近83%，全口径销售额超50亿元的城市数量达到12个。根据克
而瑞研究中心发布的“2023年中国房地产企业项目销售榜”，建发房产与之江城投合作开发的“杭州·之江
未来社区”项目销售金额（177亿元）和销售面积（45万平方米）均位列全国第一，充分彰显了建发房产的
项目运营实力。
（2）坚守稳健投资策略，土储结构安全优质
在投资拓储方面，公司坚持“以收定支”并加强现金流统筹管理，扎实做好地块价值梳理、风险排查、
客群定位，积极把握优质土地的市场机会，稳步拓展土地储备。
公司聚焦高能级城市和优质地段，深度挖掘流动性好、价值突出的优质标的，有效增强土储安全边际，
优化库存结构。公司以多元化方式获取优质土地91宗，全口径拿地金额合计约1320.28亿元，其中一、二线
城市拿地金额占比超90%，重点在上海、厦门、杭州、北京、苏州等地获取多个优质项目。公司年内新增地
块的全口径货值约2553.02亿元。截至2023年末，公司在一、二线城市的全口径土地储备（未售口径）货值
占比约73.57%，较上年末提高5.48个百分点。
（3）降低有息负债规模，经营性现金流持续优化
公司坚守稳健发展的经营思路，致力于保持合理的债务规模，进一步优化融资结构、降低融资成本。20
23年末，公司房地产业务分部有息负债规模合计减少156亿元，同比下降12.53%。其中，建发房产有息负债
规模减少107亿元，同比下降12.09%；联发集团有息负债规模减少49亿元，同比下降13.62%。
公司经营性现金流持续优化，2023年公司房地产业务分部经营活动产生的现金流量净额达182亿元，同
比提升25.46%。其中，建发房产连续六年、联发集团连续两年保持正向经营性现金流。
3.家居商场运营业务
2023年，公司董事会推动实施了重大资产重组暨收购美凯龙控制权事项，公司及控股子公司联发集团合
计收购美凯龙29.95%的股份，公司于第三季度将美凯龙及其控股子公司纳入合并报表范围。
重组完成后，公司董事会积极推进业务协同及并购整合工作，充分发挥公司与美凯龙的协同效应，在保
持美凯龙符合上市公司独立性要求的基础上，参与制定业务发展战略，助力美凯龙优化负债结构、降低融资
成本，并逐步提升美凯龙的管理水平和运营效率。
报告期内，公司家居商场运营业务板块的经营情况详见美凯龙于上海证券交易所（www.sse.com.cn）披
露的2023年度报告。
二、报告期内公司所处行业情况
公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权
，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
（一）供应链运营业务
1.行业及商业模式概要
供应链是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生
产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流、商
流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流
管理、资金融通、数据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。在国内供应链行业生态中，以公司
为代表的供应链运营服务商的市场机遇源于其能较好地整合采购、销售、物流、资金等业务环节，有效匹配
上下游企业供需诉求，实现系统性地降本增效。
针对上游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）为上游客商提供资源整合、物流规划、库存管理
、风险控制、线上交易、成本优化、信息咨询等专业化增值服务，帮助其降低整体运营成本；（2）集合下
游企业分散的需求向上游客商进行集中采购，便于其制定生产计划，及时完成产品销售，缓解库存压力，从
而提升上游客商的生产经营效率。
针对下游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）能够在价格适宜和质量可靠的情况下，稳定向下
游客商及时供应原材料和产品，提升其供应链的韧性；（2）凭借定制化、专业化的供应链服务，帮助下游
企业优化采购、生产、销售等经营计划，协助下游客商提高自身资金使用和存货周转的效率，使其更加专注
于产品质量升级。
因此，供应链运营行业可有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率，在经济全球化及
国内国际双循环发展格局下，其重要性日益受到国家重视，随着我国宏观经济发展、制造业实力增长以及贸
易规模提升，行业发展空间有望被进一步打开。
同时，为寻求高质量、专业化发展，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，通过将
其他环节外包，以追求更稳定的原材料供应和产成品分销渠道、更高效的货物和资金周转、更安全的物流仓
储等等。制造业企业需要实力雄厚的供应链运营商提供稳定可靠的、因“需”制宜的供应链综合服务。
2.行业发展概况和趋势
（1）国内国际双循环战略背景下，我国供应链行业将迎来中国企业“走出去”带来的市场机遇
随着全球产业链上下游协作程度的加深，一个产品可由不同国家、不同地区的成百上千家生产企业联合
完成，交易的频次和周期也更加复杂，各行业企业需要一批具有专业化、海外服务能力的供应链运营服务企
业，为其提供涵盖系统集成、运输、仓储、清关、尾程派送在内的全流程、端到端、自主可控的跨境供应链
解决方案，以满足其全球化的供应链运营需求，增强其在国际产业链中的竞争力。
随着我国建设自由贸易区、提出“一带一路”倡议、签署RCEP协议，逐步构建国内国际双循环的新发展
格局。在此背景下，中国企业纷纷“走出去”，加大对海外市场的开拓力度，自2015年“一带一路”倡议以
来，我国对沿线国家贸易和投资持续增长，2023年我国对“一带一路”沿线国家进出口总额达19.47万亿元
，比上年增长2.8%；2015-2023年，我国对“一带一路”沿线国家投资金额年均复合增速为10.03%。借鉴日
本发展经验，其本土企业海外扩张离不开五大综合商社（三菱商事株式会社、伊藤忠商事株式会社、三井物
产株式会社、住友商事株式会社、日本丸红株式会社）的同步全球拓展，为其在物流、资金流、信息流、商
务流等方面提供有力支持。中国企业的对外贸易和海外投资过程中，催生了物资的采购、加工及跨境物流、
信息服务、电子商务等增值服务需求，国内供应链行业企业（尤其是龙头企业）凭借在行业内多年沉淀的经
验及海外客户资源，能为中国企业的海外事业提供高效、安全且自主可控的解决方案。因此，中国企业的“
走出去”加速供应链行业企业进行国际化布局，为国内供应链行业带来发展新机遇。
（2）作为国家高度重视的战略性产业，供应链行业发展前景广阔
近年来，国家不断提高对产业链供应链的安全与稳定的重视度，在诸多政策扶持的基础上将供应链行业
发展提升至国家战略层面。2017年，国务院办公厅印发了《关于积极推进供应链创新与应用的指导意见》，
将全面提升供应链现代化发展水平，作为贯彻新发展理念、构建新发展格局、实现高质量发展的关键举措。
2022年4月，中共中央、国务院出台了《加快建设全国统一大市场的意见》，提出推动第三方物流产业科技
和商业模式创新，培育一批具有全球影响力的数字化平台企业和供应链企业，以促进全社会物流降本增效。
同年，中共中央政治局会议明确提出要“提升产业链供应链韧性和安全水平”，在党的二十大工作报告中更
是将“着力提升产业链供应链韧性和安全水平”作为推动高质量发展的重要内容。2024政府工作报告提出，
要大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。供应链行业头部企业推动产业链供应链优化升级，
增强产业链供应链韧性和竞争力，是促进新质生产力的关键支撑之一。
供应链运营服务作为一个新的业态，已经成为新时期国家经济和社会发展的重要组成部分。随着供应链
行业对国民经济和国家安全的重要性进一步凸显，行业预计将在政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发
展机遇，未来能够提供高效、安全且自主可控的供应链解决方案的我国供应链企业将会有更为广阔的发展空
间。
（3）供应链运营行业集中度提升，利好供应链龙头
经过多年发展，海外供应链市场已孕育出部分巨头企业，市场集中度比较高，呈现“大市场、大公司”
的特点。横向比较境内外市场情况，我国供应链行业虽然市场规模大、参与者众多，但集中度低，未来有较
大的提升空间，头部供应链运营企业有望利用其规模效应在采购价格、分销渠道、物流资源、资金成本、风
险控制等多方面形成优势，持续为客户提供稳定且高效的服务，助力客户降本提效并分享增值收益，进一步
巩固头部供应链运营企业的行业地位，进而实现业务的良性互利循环。
专业化生产已成为制造业企业获取竞争优势的重要来源，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产
等核心环节，并将采购、销售、物流等其他环节外包给专业的供应链运营商。供应链运营商的专业化服务能
够在帮助制造业企业降低运营成本的同时，协助其提升运营效率；此外，供应链运营商通过为中小企业提供
供应链全流程综合服务，能够帮助中小企业实现高质量发展。在全球化合作、专业化分工的大背景下，供应
链运营业务具有广阔的发展空间。
随着供给侧结构性改革的深入推进，产需结构进一步优化，钢铁、有色金属等产业去产能，传统工业企
业增加中高端供给和有效供给，大宗商品采购分销及配套服务将逐步向高效、专业的大企业集中，头部供应
链企业有望依托其竞争优势赢得更高的市场份额；更进一步，头部供应链企业有望利用其规模效应在采购价
格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等多方面形成优势，持续为客户提供稳定且高效的服务，助
力客户降本提效并分享增值收益，实现双赢，进一步巩固头部供应链企业的行业地位，进而实现业务的良性
互利循环。
根据国际经验，现代供应链企业将持续转型升级，利用市场产业链布局，开展多品种、多形式的相关业
务，不断强化产业链上下游资源整合能力，追求模式创新及业务转型，拓展业务边界向供应链两端延伸并寻
求更丰富的经营品类，打造供应链综合服务平台。供应链运营行业集中度的提升，将推动大宗商品供应链服
务行业深化改革，业务逐渐向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合服务能力强的大企业聚集，龙
头企业的经营规模和市场占有率将极具成长性。
（4）数智化赋能供应链运营，助力制造业企业加快发展新质生产力
随着大数据、云计算、人工智能、物联网、区块链、5G等先进技术应用能力日趋成熟，以数字化、网络
化、智能化为主导的新一轮科技革命已是大势所趋，并加速从市场消费端渗透至供应链各环节，供应链行业
将成为数字经济和实体经济深度融合发展的新蓝海。供应链运营服务企业积极探索互联网、大数据、人工智
能、物联网、自动化等新一代技术在供应链服务中的应用，通过科技赋能极大提高供应链运营管理效率，实
现供应链资源的精准配置，加快生产节奏、促进生产效率、提高各环节响应速度、强化产业链生态整合，有
助于构建更加安全、韧性的供应链体系，助力制造业企业加快发展新质生产力。同时，供应链行业龙头企业
有望依托海量的业务数据、庞大的客户资源、丰富的应用场景和深厚的运营经验，率先实现数智化技术与业
务经营的有效融合，提升供应链运营业务的综合竞争力。
（二）房地产业务
2023年房地产市场继续底部调整，中央政策力度前稳后松，地方政策松绑加力提速，但市场形势依然严
峻，居民消费信心不足，行业整体规模继续萎缩。国家统计局数据显示，2023年，商品房销售面积111735万
平方米，同比下降8.5%，销售额116622亿元，下降6.5%；全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%；
其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%；房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，同比下降7.2%。
在行业竞争格局方面，行业集中度持续提升，行业分化趋势加剧。根据克而瑞研究中心的数据，2023年
末，千亿房企数量进一步减少，TOP10房企新增货值占百强总货值的59%，占比较上年同期提升了8个百分点
，规模房企优势突出，竞争格局分化加剧。2023年拿地金额TOP100的房企中，央企、国企拿地金额占百强比
重达到66%，百强房企格局继续分化，央国企整体表现显著好于混合所有制房企和民营房企。在房地产企业
竞争格局加速分化的背景下，在产品力、服务力、营运能力和融资能力方面具备优势的房企将更具竞争力。
（三）家居商场运营业务
2023年全年社会消费品零售总额同比增长7.2%，其中，商品零售同比增长5.8%，家具类同比增长2.8%，
家用电器和音像器材类同比增长0.5%，建筑及装潢材料类同比下降7.8%。
房地产对国民经济具有重要影响，虽然当前处于调整转型的过程中，但房地产市场长期健康发展有比较
好的基础，同时也会带动房地产相关投资消费。此外，存量房市场的红利已经逐渐显现。尽管我国人均住房
面积不小，部分住宅功能和结构有待改善，居民的改善性住房需求仍然存在较大市场空间，这也为家居家具
消费带来重要推动力。
长期来看，居民收入水平的增长、高品质需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇
化进程、新的健康的房地产市场的持续建设、存量房翻新需求的持续增长等因素，都将为家居装饰及家具行
业带来持续稳步的发展。美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权
，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
（一）供应链运营业务
作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资
源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“
LITF”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance
）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。公司依托全球化、多品类、专业化
的供应链运营能力，通过数字化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链
上下游企业实现降本、增效。在大宗商品供应链运营行业中，公司凭借专业、优质的供应链服务体系，营收
规模在A股公司中连续多年位于领先阵营，并将“成为国际领先的供应链运营商”作为企业愿景。
主要业务支撑体系有：
1.可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系
建发股份为客户提供“LIFT”供应链服务，以“物流”“信息”“金融”“商务”四类服务要素为基础
为客户整合运营过程中所需的资源，规划供应链运营解决方案，并提供运营服务。建发股份始终坚持以客户
需求为导向，持续推动供应链服务创新。凭借多年来专业化经营累积的丰富行业经验，促进资源稳定高效的
流通，降低业务运营风险，提升运营效率，优化供应链运营模式。公司从供应链出发，走进客户价值链，帮
助客户实现运营模式再造，依靠服务创造价值。
（1）供应链综合服务：以纸浆、纸张产业链为例：
纸浆供应链服务：匹配纸浆生产商销售端和造纸厂采购端的需求。公司与境外多个国家的优质纸浆供应
商深度合作，实现从上游纸浆资源端到中游国内造纸厂的集约化采购和分销，既服务于纸浆厂的销售需求，
又服务于造纸厂对原材料的采购需求，同时辅以物流服务、库存管理、信息服务等供应链综合服务协助供应
商和客户解决各类行业痛点。
纸张供应链服务：匹配造纸厂销售端和整合印刷厂、包装厂等下游客户采购端的需求。公司依托在国内
数十个城市的分销网点，整合分散的下游客户需求形成规模，以此向国内造纸厂集中采购各类成品纸，再分
销至印刷厂、包装厂等下游客户，为其降低采购成本和其他交易成本、提升其运营效率，并提供定制化信用
交易方案等供应链综合服务。
公司通过对纸浆、纸张产业链的上下游客户提供定制化、专业化的供应链服务，推动全产业链实现降本
增效、价值提升。
公司在浆纸、农产品、钢铁等行业中深耕多年，并已在规模、专业等方面形成优势。基于成熟的“LIFT
”供应链服务体系，公司可以将供应链运营服务以及价值链解决方案在其他行业持续复制，满足更多行业客
户的需求。同时，公司致力于服务现代化产业体系建设，
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