经营分析☆ ◇600159 大龙地产 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发和建筑施工。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(行业) 6.37亿 84.68 3086.66万 44.75 4.85
房地产开发(行业) 9939.71万 13.22 3631.62万 52.65 36.54
其他业务(行业) 1585.74万 2.11 178.98万 2.59 11.29
─────────────────────────────────────────────────
建筑工程施工(产品) 6.37亿 84.68 3086.66万 44.75 4.85
房地产开发(产品) 9939.71万 13.22 3631.62万 52.65 36.54
租金收入(产品) 1585.74万 2.11 178.98万 2.59 11.29
─────────────────────────────────────────────────
北京市顺义区(地区) 6.42亿 85.30 3271.84万 47.44 5.10
广东省中山市(地区) 9287.33万 12.35 3436.65万 49.83 37.00
其他业务(地区) 1585.74万 2.11 178.98万 2.59 11.29
内蒙古满洲里(地区) 180.65万 0.24 9.80万 0.14 5.43
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑工程施工(产品) 2.81亿 81.46 1384.64万 37.34 4.93
房地产开发(产品) 5618.47万 16.30 2262.82万 61.03 40.27
租金收入(产品) 772.40万 2.24 60.44万 1.63 7.82
─────────────────────────────────────────────────
北京市顺义区(地区) 2.92亿 84.76 2137.74万 57.65 7.32
广东省中山市(地区) 5205.47万 15.10 2103.61万 56.73 40.41
内蒙古满洲里(地区) 49.41万 0.14 -533.45万 -14.39 -1079.60
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(行业) 5.81亿 81.85 2006.60万 23.35 3.46
房地产开发(行业) 1.06亿 14.95 5061.00万 58.89 47.73
其他业务(行业) 2268.46万 3.20 1526.47万 17.76 67.29
─────────────────────────────────────────────────
建筑工程施工(产品) 5.81亿 81.85 2006.60万 23.35 3.46
房地产开发(产品) 1.06亿 14.95 5061.00万 58.89 47.73
租金收入(产品) 1680.39万 2.37 995.32万 11.58 59.23
其他收入(产品) 588.07万 0.83 531.15万 6.18 90.32
─────────────────────────────────────────────────
北京市顺义区(地区) 5.94亿 83.79 2519.42万 29.32 4.24
广东省中山市(地区) 9159.78万 12.91 4543.45万 52.87 49.60
其他业务(地区) 2268.46万 3.20 1526.47万 17.76 67.29
内蒙古满洲里(地区) 67.03万 0.09 4.73万 0.06 7.06
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工收入(产品) 2.01亿 74.25 --- --- ---
房地产开发收入(产品) 5936.06万 21.94 --- --- ---
租金收入(产品) 1032.55万 3.82 681.77万 14.75 66.03
─────────────────────────────────────────────────
北京市顺义区(地区) 2.25亿 83.10 --- --- ---
广东省中山市(地区) 4492.98万 16.60 --- --- ---
内蒙古满洲里(地区) 81.66万 0.30 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售5.51亿元，占营业收入的74.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户1 │ 39641.19│ 53.84│
│客户2 │ 12004.03│ 16.30│
│客户3 │ 1356.75│ 1.84│
│客户4 │ 1033.86│ 1.40│
│客户5 │ 1026.16│ 1.39│
│合计 │ 55061.98│ 74.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购0.44亿元，占总采购额的20.61%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 4426.80│ 20.61│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，公司董事会立足高质量发展主线，科学统筹发展全局，各部室、各分子公司和全体职工迎难而
上、实干担当，在保障重点项目高质量建设、推动在售项目去化回款的同时，进一步完善公司治理结构，提
升内部控制水平，着力干部队伍建设，全面夯实企业发展内生动能，实现经营质效与治理水平双轨并进。
报告期内，公司房地产开发业务在建项目1项，在建总建筑面积54390.53平方米，年度累计投资金额为1
0194.18万元。
报告期内，公司房地产开发业务共计实现销售金额13854.76万元，销售面积16018.27平方米，实现结转
收入金额9939.72万元，结转面积12576.63平方米，报告期末待结转面积3736.38平方米。
报告期内，公司建筑施工类重要在施项目4项，在施面积40.51万平方米，竣工项目20项，竣工金额3526
.77万元，新签约项目32项，签约金额16819.82万元。
公司坚持“以人为本”理念，高度重视对于人才特别是年轻人才的培养。报告期内，公司吸收2名年轻
骨干进入管理层，进一步优化了管理层的年龄梯队结构。
内部控制方面，通过长效机制强化日常监管与专项监督，确保按时完成内控自评和内控审计工作，切实
做到将内控建设工作常态化。报告期内，公司对内控制度进行了全面梳理，结合新《公司法》的有关规定，
新增或完善内控制度25项，公司治理水平得到有效提升。
二、报告期内公司所处行业情况
政策环境情况：
2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。部分城市放宽购房政策，降低首付和利率，支持首套房
和改善型需求。鼓励长租公寓，增加租赁房源，推动“租购并举”。前三季度新房销售同比下降明显，二手
房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，但9月市场也出现降温。随后9月26日政治局会议提出“要促进房
地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。四季度以来
，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市
”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。从市场表现来看，一线城市房价基
本稳定，部分二三线城市因库存压力出现小幅下跌。一线城市成交量相对稳定，二三线城市受政策和需求影
响，波动较大。
开发商拿地谨慎，地价涨幅放缓。部分房企面临融资困难，债务风险增加，行业整合加速。开发商转向
轻资产、多元化经营，涉足物业管理、商业地产等领域。
市场环境情况：
2024年全国房地产市场经历了开发投资的下跌和销售面积的减少，新开工面积大幅缩水，房地产开发企
业到位资金大幅减少。国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%
；其中，住宅投资76040亿元，下降10.5%。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年
下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0%
。其中，住宅新开工面积53660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，住
宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%。
2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建
商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75327万平方
米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15217亿元，下降6.
1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37746亿元，下降11.6%；定金及预收款33571亿元，下降23.0%
；个人按揭贷款15661亿元，下降27.9%。
2024年12月份，房地产开发景气指数为92.78。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。
房地产开发业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产
项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。
建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工合同模式，主要以房
屋建设为主。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）区域深耕与国资背景优势
1.区属国资背书：作为北京市顺义区区属国有控股上市企业，公司在产品质量、客户服务等方面具备先
天优势，尤其在属地市场中享有较高的信任度与资源整合能力。
2.属地化深耕积淀：多年扎根区域市场，对属地政策、客户需求、土地价值等具有深刻理解，形成了“
区域资源-项目开发-品牌输出”的闭环生态，为后续项目落地提供稳定支撑。
（二）品牌口碑与开发经验沉淀
1.产品品牌优势：公司开发的项目在属地市场积累了良好的口碑，产品品质与服务标准在区域内具有一
定竞争力。通过多年经验积累，形成了符合本地居民需求的产品设计与开发能力，对区域居住习惯、户型偏
好及配套需求有着较为精准的把控，提升了客户满意度和项目溢价能力。
2.规模化开发经验：公司累计开发400余万平方米项目，覆盖从土地获取、规划报建、施工管理到销售
运营的全流程，积累了丰富的全周期开发经验。
（三）建筑施工领域的专业资质与行业认可
1.高资质与技术实力：公司具备建筑施工总承包一级资质，通过严格的施工管理流程与技术创新，确保
工程质量和效率，年施工能力达百万平方米级，能够承接大型复杂项目。
2.专业化人才团队：公司注重人才队伍建设，拥有初中高级专业技术人员114人、一二级建造师43人、
一二级造价师4人，形成了一支经验丰富、技术过硬的团队，为施工质量与项目交付提供了人才保障。
3.施工质量与行业荣誉：公司以“质量为本”为核心，承建工程多次荣获北京市“结构长城杯金奖”等
权威奖项，施工质量与安全管理水平得到政府及行业协会的高度认可。近年来，公司获评“全国优秀施工企
业”“北京市优秀施工企业”“全国合同守信企业”等荣誉称号，进一步强化了行业信誉与品牌影响力。
（四）信誉与社会责任的长期积累
1.信用评级与合规经营：公司在施工领域凭借规范的管理、稳健的财务及良好的履约记录，获得“工程
建设企业AAA级信用等级评价”、“北京建设行业AAA信用企业”、AAA质量资质等级证书等权威认证，提升
了公司在招投标、融资及合作中的议价能力。
2.社会责任履行：多年来，公司积极参与属地民生工程、保障性住房建设，公司党员干部积极参与社区
志愿服务，树立了负责任、有担当的国企形象。这种社会价值的创造增强了政府与公众对公司的信任。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入75210.26万元，比上年同期70927.20万元增加6.04%；利润总额-18497.79
万元，较上年同期-30314.18万元减亏11816.39万元；实现净利润-20051.10万元，较上年同期-32860.68万
元减亏12809.58万元；归属母公司净利润-19944.03万元，较上年同期-33079.26万元减亏13135.23万元；归
属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-20059.58万元，同比减亏13634.82万元。
截至2024年12月31日，公司资产总额为33.45亿元，较年初34.71亿元减少1.26亿元；负债总额15.43亿
元，较年初14.67亿元增加0.76亿元；净资产18.03亿元，较年初20.03亿元减少2.00亿元，其中归属于母公
司的所有者权益为17.27亿元，较年初19.27亿元减少2.00亿元；资产负债率为46.11%，较年初上升3.83个百
分点。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
当前阶段，房地产行业在深度调整中呈现“困难与机遇交织”的格局。一方面，市场修复基础尚不稳固
，行业基本面面临多重挑战。商品房销售规模出现较大幅度下滑，房企债务风险持续处于高位，存量资产消
化周期明显延长。尽管四季度政策效应逐步显现推动局部回暖，但整体仍存在有效需求不足、资金周转压力
较大等问题；另一方面，政策调控体系持续完善，中央经济工作会议明确提出构建房地产发展新模式，通过
供需两端协同发力，行业正加速向集约化、可持续方向转型升级。
1.短期行业特点：政策托底与市场承压并存
一是政策环境持续优化，需求端支持力度显著增强。本年度中央及地方政府密集推出多项支持措施，通
过优化限购限售政策覆盖范围，实施差别化信贷政策，调整公积金使用规则等方式，有效激活合理住房需求
。货币政策层面通过阶段性降息、放宽首套房认定标准等举措，切实降低购房者置业成本。
二是投资动能减弱，企业经营压力持续存在。受销售回款及偿债压力影响，房地产开发投资增速明显放
缓。企业战略转向审慎经营，土地购置行为更加理性，资源配置向高流动性城市及核心地段集中，土地市场
呈现供需双向调整态势。
三是土地市场回归理性，区域分化特征显著。土地交易价格总体保持平稳，核心城市优质地块竞争热度
回升，部分重点区域出现溢价成交现象，而三四线城市土地流拍现象依然突出，市场参与者更加注重投资回
报测算和风险管控。
2.长期发展趋势：结构性调整与模式创新深化
一是住房供应体系持续完善。政策层面强化保障性住房建设，通过扩大保障性租赁住房供给规模，完善
共有产权房制度设计，着力解决新市民、青年人等群体住房问题。重点城市加大保障性住房土地供应力度，
建立多元化房源筹集机制。
二是产业升级方向日益明晰。行业加速推进绿色低碳转型，新建建筑普遍采用节能环保技术标准，超低
能耗建筑技术研发应用取得积极进展。智慧社区建设全面铺开，智能化配套设施成为项目核心竞争力要素之
一，相关应用场景不断拓展。
三是区域协同发展深化。经济发达地区城市群持续发挥产业集聚效应，头部房企强化区域深耕战略，重
点布局核心都市圈。轻资产运营模式快速发展，物业管理、代建服务等专业领域市场集中度显著提升，形成
差异化竞争优势。
四是社区经济生态重构。房地产开发与社区服务深度融合，便民商业配套建设投入持续增加，涵盖生活
服务、健康管理等多元功能的复合型社区形态加速成型。长租公寓行业规范化进程加快，租金定价机制趋于
科学合理，市场秩序逐步完善。
总体来看，房地产行业正处于政策引导下的市场出清与结构优化并行阶段。短期内需密切关注政策传导
效率及企业现金流安全边际，中长期则需把握住房保障体系建设、绿色低碳转型、专业化服务升级等核心发
展方向。随着新型城镇化战略推进及数字化技术深度应用，行业有望实现发展模式的根本性转变，培育可持
续增长新动能。
(二)公司发展战略
当前阶段，公司将继续以北京市顺义区和广东省中山市作为核心发展区域，依托两地差异化优势深化布
局。顺义区作为北京市重点发展的新城，具备新城规划及产业升级红利；中山市地处粤港澳大湾区核心区位
，享有政策赋能与要素流通便利。公司将充分发挥在品牌信誉、运营管理及产品品质等方面的既有优势，紧
密对接区域发展规划与市场需求，巩固现有市场基础，推动业务稳健发展。
同时，公司将强化对京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设等国家战略的研判，动态跟踪两区域周边市场
变化，加大调研深度与精准度，科学评估潜在机遇，审慎拓展资源储备与项目机会，为可持续发展夯实基础
。
(三)经营计划
2025年，公司将以项目建设为核心抓手，统筹推进项目获取、开发建设、销售回款等关键环节，深化内
部管理改革与创新驱动，全面提升经营质效，为股东价值持续赋能。
1.强化在建项目全周期管理。以质量、进度、成本、安全、环保为核心管控维度，完善项目全流程内部
控制体系，优化施工标准与监督机制，确保项目高效推进、保质交付。
2.加速销售回款与市场响应。
顺义区：胡各庄限价房项目提速手续办理。
中山市：结合粤港澳大湾区市场需求，创新营销渠道与合作模式，提升项目流动性与回款速度。
满洲里地区：深挖区域市场潜力，通过精准定位与差异化营销策略，加速存量项目销售。
3.审慎拓展项目储备。紧密跟踪京津冀地区及中山市土地市场动态，聚焦核心城市优质地块，通过精准
研判与风险评估，择机参与土地竞拍，优化土地储备结构。
4.延伸建筑施工产业链价值。充分利用顺义市场积累的施工口碑与品牌优势，强化市场拓展能力，扩大
业务覆盖范围，提升建筑施工业务的市场竞争力与利润贡献。
5.深化内部控制与合规管理。完善业务流程与风险管控机制，强化财务、采购、合同等环节的内控标准
，确保合规经营与资源高效配置。
6.优化公司治理与制度建设。
修订公司章程：根据新公司法和证监会最新修订的上市公司章程指引对公司章程进行修订，进一步完善
公司治理架构与决策机制，提升治理透明度与规范性。
调整内部机构：根据监管要求，稳妥推进取消监事会事宜。整合监督资源，强化董事会与管理层的协同
效能，提升决策效率与执行质量。
(四)可能面对的风险
1.宏观政策与市场波动风险
房地产行业长期存在的供需结构性矛盾及政策调控动态，可能对项目开发节奏与收益预期产生阶段性影
响。公司将强化政策前瞻研究，动态优化区域布局与产品结构，提升经营韧性。
2.融资渠道与流动性风险
作为中小型房企，公司融资工具相对单一，融资成本控制难度较高。未来将通过加快销售回款、探索资
产证券化、拓展政策性银行合作等方式，保障资金链安全。
3.区域市场竞争加剧风险
核心布局城市中头部企业资源集聚效应显著，可能导致市场份额挤压。公司将深化属地化运营能力，依
托品质口碑，巩固差异化竞争力。
4.项目开发与运营风险
土地成本攀升、工程周期延长等因素可能影响项目盈利水平。公司将完善全周期成本管控体系，强化供
应链协同，严格把控开发节点与质量安全标准。
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