经营分析☆ ◇600162 香江控股 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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商品房、商铺及写字楼销售(行业) 12.78亿 66.78 8814.66万 23.64 6.90
商贸流通运营(行业) 4.76亿 24.90 2.58亿 69.25 54.20
其他(行业) 1.59亿 8.32 2650.08万 7.11 16.65
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品房、商铺及写字楼销售(行业) 19.24亿 58.31 5.52亿 45.67 28.66
商贸流通运营(行业) 10.00亿 30.30 5.38亿 44.51 53.77
其他(行业) 3.76亿 11.39 1.19亿 9.81 31.53
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商品房、商铺及写字楼销售(业务) 19.24亿 58.31 3.43亿 28.39 17.82
商贸流通运营(业务) 11.42亿 34.62 8645.09万 7.16 7.57
其他(业务) 4.04亿 12.25 1508.75万 1.25 3.73
分部间抵销(业务) -1.71亿 -5.18 7831.78万 6.49 -45.81
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截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品房、商铺及写字楼销售(行业) 11.13亿 63.24 3.93亿 56.77 35.32
商贸流通运营(行业) 4.89亿 27.81 2.74亿 39.52 55.91
其他(行业) 1.58亿 8.95 2570.78万 3.71 16.32
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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商品房、商铺及写字楼销售(行业) 47.11亿 77.81 12.26亿 63.45 26.02
商贸流通运营(行业) 10.19亿 16.83 5.61亿 29.02 55.02
其他(行业) 3.24亿 5.36 1.45亿 7.52 44.82
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.08亿元，占营业收入的5.82%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10790.00│ 5.82│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购1.24亿元，占总采购额的27.76%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 12424.91│ 27.76│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务
公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司一方面通
过综合家居体验中心经营、商业项目的开发与运营，不断延伸发展，现已成为国内领先的商业及家居连锁卖
场运营商，与知名企业及行业头部企业携手打造高端商住中心项目；另一方面，公司立足于城市发展配套运
营商，从开发城市精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发高端精品住宅，不断创新优化，积极推进战略转
型升级。
（二）报告期内公司的主要经营模式
报告期内，公司的主营业务主要以商贸流通运营为主同时发展城市发展配套建设业务。
1、商贸流通运营
商贸物流及商业运营板块主要包括经营商贸物业及综合家居运营管理。公司在全国多个省市经营的商贸
及家居综合体项目面积近两百万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”模
式，连锁卖场遍布华南、华中、华东、华北、西南、东北等区域，与国内外逾6000家知名品牌战略合作。
在新的挑战与机遇下，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化和丰富，由原来纯家居建材模
式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态。致力打造商业生态链条外
延，构建场域营销新闭环。具体举措包括：
（1）打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，提升C端价格竞争力；
（2）打造展会+贸易双向联动模式，提升B端竞争力；通过展会模式帮助工厂拓展链接更多精准经销商
，为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长；
（3）打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式；通过搭建抖音、小红书、朋友圈、快手等新媒体矩
阵+线上销售多渠道精准引流，与公司线下实体店体验完美结合，促进流量转化成交，实现销量倍增。
2、城市发展配套建设业务
公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江翡翠绿洲、苏州香
江翡翠天辰等超大型高端精品住宅项目，并逐步深耕产城运营发展领域，先后打造珠海横琴金融传媒中心、
南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目运营，打造高端商务主体，推动城市发展。
（三）行业情况说明
1、商业服务行业
2024年上半年，商贸家居运营企业根据消费者的个性化需求，推出更加多样化和创新的产品，加大创新
力度。他们关注家具行业注重设计、品质和功能的提升，推出与消费者生活方式相契合的家具产品。同时，
家居饰品、家纺用品等细分领域也在不断推陈出新，满足人们对于美观性和实用性的追求。
2、房地产行业
2024年上半年，在517新政明确地产决心，限制性政策逐渐取消后，政策效果在成交方面初步显现，销
售降幅持续收窄。全国各地因城施策，通过降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等工具修复
购房者信心，房企盈利能力尚待修复。
在资金压力下房企再投资拓展更谨慎，资金需优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地难度较大
；销售持续下行，在面对未来销售不确定性的情况下需谨慎投资，聚焦于核心城市核心资产，降低经营风险
。
二、报告期内核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优
势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。
1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强
公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响
。
2、较强成本管控能力
公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很
强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。
3、完善的内部管理体系
公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品
销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模
块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手
、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供
决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预
估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。
4、公司拥有良好的市场把握能力
经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发
市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌
控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把
握市场的核心竞争力。
5、公司拥有良好的创新能力
创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产
品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的
竞争优势。
公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛
和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
6、丰富的商户资源及有效的整合能力
公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作
关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互
动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通
运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商
户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。
7、经验丰富的运营管理团队
公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展
奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力
、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。
三、经营情况的讨论与分析
1、土地储备情况：
截至2024年6月30日，公司持有土地储备计容建筑面积约514万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约12
0万平方米，在建工程建筑面积约126万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为268万平方米。公司土地储
备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。
3、销售情况：
受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响，公司报告期内的房地产销售签约速度有所放缓
。
报告期内，即2024年1月1日至2024年6月30日，公司实现房地产签约销售面积约5.00万平方米，签约销
售金额约3.57亿元。
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