经营分析☆ ◇600185 珠免集团 更新日期：2025-05-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
免税品销售业务、大消费产业。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
免税商品销售(行业) 24.41亿 46.27 12.47亿 76.83 51.10
房地产(行业) 22.30亿 42.27 2.79亿 17.19 12.51
其他(行业) 6.05亿 11.47 9706.44万 5.98 16.04
─────────────────────────────────────────────────
免税(产品) 26.08亿 49.42 12.62亿 77.76 48.41
房产板块(产品) 23.09亿 43.76 3.23亿 19.90 13.99
大消费(产品) 4.56亿 8.64 4436.24万 2.73 9.73
其他(产品) 1123.19万 0.21 1109.91万 0.68 98.82
分部间抵销(产品) -1.07亿 -2.04 -1746.00万 -1.08 16.26
─────────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 35.67亿 67.60 13.93亿 85.79 39.05
上海地区(地区) 12.46亿 23.62 1496.66万 0.92 1.20
其他地区(地区) 4.64亿 8.79 2.16亿 13.29 46.55
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产收入(行业) 16.68亿 88.09 1.46亿 79.57 8.74
其他收入(行业) 2.26亿 11.91 3741.48万 20.43 16.59
─────────────────────────────────────────────────
房地产板块(产品) 16.97亿 89.63 1.64亿 89.56 9.67
大消费(产品) 2.28亿 12.05 2117.05万 11.56 9.28
其他(产品) 467.70万 0.25 467.70万 2.55 100.00
大健康(产品) 27.20万 0.01 16.35万 0.09 60.11
分部间抵销(产品) -3683.94万 -1.95 -689.76万 -3.77 18.72
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 12.00亿 63.37 1457.42万 7.96 1.21
珠海地区(地区) 6.03亿 31.85 1.42亿 77.36 23.50
其他地区(地区) 6602.62万 3.49 827.68万 4.52 12.54
其他业务(地区) 2451.84万 1.29 1860.63万 10.16 75.89
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 42.33亿 89.45 9.16亿 89.34 21.63
其他(行业) 4.99亿 10.55 1.09亿 10.66 21.89
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 42.33亿 89.45 9.16亿 89.34 21.63
其他(产品) 4.99亿 10.55 1.09亿 10.66 21.89
─────────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 31.64亿 66.85 8.91亿 86.94 28.17
上海地区(地区) 11.69亿 24.70 2867.97万 2.80 2.45
其他地区(地区) 4.00亿 8.46 1.05亿 10.26 26.28
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产收入(行业) 15.63亿 84.22 5.02亿 92.77 32.10
其他收入(行业) 2.69亿 14.48 1819.93万 3.37 6.77
其他(补充)(行业) 2415.65万 1.30 2089.79万 3.86 86.51
─────────────────────────────────────────────────
房地产板块(产品) 15.99亿 86.16 5.24亿 96.95 32.79
大消费(产品) 2.92亿 15.76 3509.25万 6.49 12.00
大健康(产品) 632.64万 0.34 -393.23万 -0.73 -62.16
其他(产品) 575.38万 0.31 559.93万 1.04 97.31
其他(补充)(产品) 45.85 0.00 19.01 0.00 41.46
分部间抵销(产品) -4756.84万 -2.56 -2027.56万 -3.75 42.62
─────────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 17.80亿 95.94 5.03亿 93.08 28.27
其他地区(地区) 2647.55万 1.43 870.23万 1.61 32.87
上海地区(地区) 2462.84万 1.33 781.05万 1.44 31.71
其他(补充)(地区) 2415.65万 1.30 2089.79万 3.86 86.51
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售2.08亿元，占营业收入的3.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 20807.39│ 3.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购10.57亿元，占总采购额的38.22%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 105704.24│ 38.22│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，是公司全面贯彻党的二十大精神，响应新一轮国企改革深化提升行动号召，细致落实省委“13
10”具体部署和市委“1313”思路举措，全力推进重组转型、谋求高质量发展的攻坚之年。公司管理层带领
全体干部同心协力，面对严峻复杂的外部形势，上下坚定改革重组信心，全力推动重大资产重组工作，通过
深化运营管理、强化人才梯队建设、完善内控体系等，持续夯实经营发展底盘，为企业可持续发展构筑了扎
实根基。2024年12月31日，公司披露《重大资产置换暨关联交易实施情况报告书》，重大资产置换实施完成
，珠海免税成为公司合并报表范围内子公司，未来公司将逐步退出房地产业务，战略转型为以免税业务为核
心，围绕大消费产业发展，推动国有上市公司高质量发展。
2024年，公司实现营业收入52.77亿元，同比下降24.59%；实现归属于上市公司股东的净利润-15.15亿
元；经营活动产生的现金流净额7.69亿元，同比下降86.22%。截至2024年12月31日，公司总资产为195.54亿
元，归属于上市公司股东的净资产为11.65亿元。
（一）公司各业务板块经营情况
免税业务。2024年，公司通过重大资产置换，新增核心免税业务板块。子公司珠海免税依托自身在免税
品经营领域的优势，充分挖掘粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略发展机遇，通过
打造和深度融合“免税+文旅”消费场景以及实施数字化转型等策略，推动免税业务转型升级。报告期内拱
北口岸进境免税店销售额同比提升8.8%，港珠澳大桥珠港出入境免税店和珠澳入境店在“两车北上”、“经
珠港飞”等利好政策影响下，销售额同比大幅增长约67%。报告期内，珠海免税在全国重点口岸、机场拓展
免税店布局，相继中标揭阳潮汕国际机场、广州南沙港客运口岸、宜昌三峡国际机场、青茂口岸等免税店项
目，加速筹建新店落地开业，夯实免税业务营收新增量。
大消费业务。2024年，公司加快构建适应新消费时代特色的多元化商业运营模式，旗下海控商业进一步
提升商业管理专业化能力，积极推进格力海岸·新新里MALL、格力·海岸小镇等商业项目的招商工作，进一
步丰富消费场景，提高消费品类的多元化和全面性；在加快产业数智化转型升级方面，珠海免税已与阿里云
、银泰商业集团合作建设珠海首个“数实一体化智能新零售平台”，携手阿里云在业务云、AI场景应用等方
面进行深入合作，与银泰商业集团在围绕零售商业的数字化转型和消费者体验提升等方面开展合作，创新打
造智慧新零售场景，提升零售运营效率；海洋板块根据市委市政府对于海洋强市的战略部署，做强海洋产业
集群，进一步完善粤港澳大湾区海产品交易平台，同时大力推进精准化招商，充分整合粤港澳大湾区海产品
交易中心、粤港澳冷链仓储加工基地及商业地块资源，推动一批优质企业进驻洪湾中心渔港；海控科技公司
结合注入免税业务的机遇，全力推进线上线下流量融合，完成门店导流架构体系建设，实现线上线下用户流
量闭环，差异化引入旅游零售关联品类和优质供应商，进一步满足消费者多样化需求。
房地产业务。2024年，公司通过重大资产置换，置出上海、三亚、重庆区域房地产业务。报告期内，公
司全面加大销售力度，创新升级营销模式，推动存量房地产业务的销售去化；物业公司成功晋级至新三板创
新层，获得广东省物业管理行业协会颁发“诚信标杆企业”等五项大奖，所管辖的物业项目也获得“五星级
物业管理服务小区”等多项荣誉。
（二）重大资产重组情况
2024年，在珠海市委、市政府的大力支持和市国资委统筹指导下，公司秉持重组优先原则，在新“国九
条”“并购六条”等政策新环境背景下，于2024年7月8日公告拟对重大资产重组方案进行重大调整，将原发
行股份重组方案调整为资产置换方案，即公司置入珠海免税51%股权，同时置出非珠海区域房地产子公司100
%股权以及公司相关对外债务。此后，在多方的大力支持与保障下，公司迅速完成重组预案、草案及其修订
稿披露、问询函回复、股东大会召开、重组实施情况报告书发布等一系列工作，于2024年12月底圆满完成重
组事宜落地。
（三）社会责任履行情况
2024年1月，公司设立了董事会品牌与ESG委员会，全力推动公司在环境、社会和治理方面的可持续发展
，将ESG理念持续融入公司的运营管理、产品创新及服务提供的全流程中，坚持关注绿色建筑、职业健康与
安全、依法纳税等ESG议题，积极与利益相关方沟通，共同实现可持续发展的绿色未来。报告期内，公司入
选“国有企业上市公司ESG·先锋100指数”，同时获得2024年度上市公司ESG价值传递奖，子公司珠海免税
入选《粤港澳大湾区国有企业社会价值蓝皮书（2024）》“助力乡村振兴篇”十佳案例。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）免税及大消费产业方面
近年来，国家从战略全局出发，高度重视扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置，打出了一系
列促消费、扩内需的政策组合拳。为优化和扩大服务供给，释放服务消费潜力，更好满足人民群众个性化、
多样化、品质化服务消费需求，国务院于2024年8月3日印发《国务院关于促进服务消费高质量发展的意见》
。2024年底召开的中央经济工作会议强调，“创新多元化消费场景，扩大服务消费”。今年3月，中共中央
办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，把“服务消费提质惠民行动”作为提振消费的一项
重要工作。随着稳增长、扩内需等一系列政策落地实施，国内消费市场在新业态新热点带动下实现平稳增长
。根据国家统计局数据，2024年，社会消费品零售总额达48.79万亿元，比上年增长3.5%。
免税行业同样在政策端持续发力。2024年7月，财政部、海关总署及税务总局发布公告，自2024年7月7
日起，自香港、澳门进境居民旅客携带行李物品免税额度提高至12,000元。同时，在设有进境免税店的口岸
，允许上述旅客在口岸进境免税店购买一定数量的免税商品，连同在境外获取的个人合理自用行李物品总值
在15,000元以内（含15,000元）的予以免税放行。12月17日，国家移民管理局发布公告，即日起全面放宽优
化过境免签政策，将过境免签外国人在境内停留时间由原72小时和144小时均延长为240小时。过境免签政策
的实施可能会增加外籍人士在中国的停留时间，从而提高他们在中国免税店的消费机会，这项政策可能为公
司免税业务带来积极影响。此外，2024年8月27日，为进一步激发消费活力、扩大内需和引导消费回流，五
部委正式下发了《关于完善市内免税店政策的通知》，随着我国出入境人数快速增长和市内免税店业务日益
完善，市内免税店将在促进出入境旅客消费和引导消费回流等方面发挥重要作用。根据权威研究机构Genera
tionResearch2024年11月发布的预测数据，2024年全球免税及旅游零售市场销售额为737.3亿美元（约合5,3
00亿元人民币），较2023年增长2.5%。
综上所述，政策端持续发力引导消费回流，形成强大国内市场，构建以国内大循环为主体、国内国际双
循环相互促进的新发展格局，为免税业良好发展提供新动能。出入境政策持续优化、跨境旅行限制逐步放宽
预计将为口岸免税店带来更多客流量和潜在消费者。
（二）房地产业方面
2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。根据国家统计局的数据，2024年全国房地产开发投资总
额为100,280亿元，比上一年下降了10.6%；房地产开发企业的房屋施工面积、新开工面积和竣工面积均同比
下降，分别下降12.7%、23.0%和27.7%。在销售方面，2024年新建商品房销售面积为97,385万平方米，下降1
2.9%，销售额为96,750亿元，下降17.1%。9月26日，中央政治局首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后
，为市场注入信心，四季度以来，核心城市新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所
趋稳。12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止
跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。各类支持性政策接连出台，如降低首付比例
、降低房贷利率、下调公积金贷款利率；同时金融支持政策加码，房企“白名单”政策落地实施，以及允许
地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房等。
综上，报告期内，房地产市场仍处在底部修复、改善企稳的阶段，随着一系列支持性政策密集释放的企
稳信号，为市场信心和购房预期的修复注入动力。
三、报告期内公司从事的业务情况
截至本报告期末，公司所处行业分类仍为房地产业，公司已在2024年完成重大资产置换，主营业务结构
相应调整，公司拟向中国上市公司协会申请行业分类变更，如能通过申请批准，公司所处行业将调整为“商
务服务业”。报告期内，公司从事的业务有：免税业务、大消费业务及房地产业务。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）优越的地理位置
公司位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海，毗邻中国香港、中国澳门、深圳三大湾区中心城市，地理位
置优越，能够持续享受粤港澳大湾区发展红利。免税行业属于旅游零售行业，门店人流量是决定免税企业盈
利能力的重要因素，珠海市各口岸庞大的人流量为珠海免税收入增长提供源源不断的动力。未来，公司将加
强各免税门店的店面管理及成本控制管理，提高旅客进店率和入店客流的转化率，公司免税业务仍将具备良
好业务增长潜力，成为上市公司重要的盈利来源，提升上市公司的持续经营能力。
（二）品牌优势
子公司珠海免税作为中国免税行业代表企业，在大品牌供应商中的知名度高，积累了较强的品牌资源，
与全球千余个知名品牌建立了稳定的合作关系，拥有成熟的运营团队和高效的管理体系。这种广泛的品牌合
作确保了商品的质量和多样性，满足了不同消费者的需求。会员高复购率显示了公司免税业务在市场上强大
的竞争力和用户满意度，全国近20个口岸和机场的布局，年服务合计超2亿人次，进一步证明公司免税业务
的市场影响力和用户基础。
（三）经营资质优势
免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质需有关部门的批准，具有较强稀缺
性。公司旗下子公司珠海免税系国内最早一批从事免税品经营的公司，积累了较强的先发竞争优势，能够在
宏观政策大力支持免税行业快速发展的机遇中，利用自身品牌资源、供应链渠道管理等优势提高品牌知名度
以及市场占有率。
（四）优秀的管理团队和人才培养体系
公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队，为公司战略的有效实施奠定了
坚实的基础。免税业系旅游零售业的子行业，对员工的销售技巧、专业知识要求较高，公司旗下珠海免税经
过多年积累已具备成熟的管理团队和丰富的专业人才储备，已建立了一整套规范的人才专项培训体制和人才
引进制度，能够有效地为整个业务体系运行持续输送人才。优秀的管理团队和专业人才培训体系是公司重要
的核心竞争力，为公司高质量转型发展提供澎湃动能。
五、报告期内主要经营情况
2024年，公司实现营业总收入52.77亿元，同比下降24.59%；归属于上市公司股东的净利润-15.15亿元
。截至2024年12月31日，公司总资产为195.54亿元，归属于上市公司股东的净资产为11.65亿元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
《科尔尼全球旅游零售业深度报告》指出（内容来源：科尔尼管理咨询），由于多方面的原因，例如中
产阶级壮大、亚洲机场设施完善等，亚太地区有望成为全球航空交通的主要枢纽。预计到2030年，中国的航
空客运量将达到21亿人次，相较于2019年的6.47亿有明显增长，中国仍然是全球旅游业的主要增长引擎。科
技创新成为旅游零售业的重要推手，行业的未来将取决于新技术应用、利益相关者合作及对旅行趋势的深刻
理解。
中国旅游研究院预判，2025年旅游经济会有更为乐观的预期，更高质量的发展。国内出游人次、旅游总
花费、节假日出游距离、目的地停留时间、新增就业人员、新增固定资产投资、旅游景区、度假区、旅行社
、星级酒店、等级民宿等旅游市场经营主体数量，以及出入境旅游人数、旅游外汇收入等主要指标有望创下
历史新高。2025年春节假期8天，我国国内游、入境游、出境游三大市场出游人次和人均消费明显增长。
中央经济工作会议在部署2025年重点任务时，把扩大国内需求摆在首位，强调“大力提振消费、提高投
资效益，全方位扩大国内需求”，同时提出文化旅游业要“创新多元化消费场景，扩大服务消费，促进文化
旅游业发展”，彰显出文旅产业在当下经济格局中的重要地位与深远意义。展望2025年，粤港澳大湾区融合
不断深入，给通关客流带来增长新动力；海南自贸港政策持续发力，推动高端消费品销售增长。市内免税店
加速布局，北上广深等城市试点“即购即提”模式，并与跨境电商融合，形成“离岛+市内+口岸”多场景生
态，给国内免税行业带来了新的发展机遇。
(二)公司发展战略
2024年公司实施完成重大资产置换，推动战略转型升级，未来公司将逐步退出房地产业务，以免税业务
为核心，围绕大消费运营等产业发展。同时，通过产业整合和资源优化，强化上市公司竞争优势和盈利模式
，提高可持续发展能力。公司亦谋划在横琴、海南布局网点，强化业务管理运营团队，为后续做强免税、保
税、完税等大消费运营业务奠定基础。
(三)经营计划
2025年，公司将加快退出房地产业务步伐，锚定做强、做精免税业务，围绕大消费产业发展，以数智技
术创新驱动消费升级，以战略为引领，加大内部资源整合力度，推动关键资源向主责主业集中，持续加强产
业链竞争力，充分发挥业务协同和区域联动优势，促进提质增效。
(四)可能面对的风险
1、市场风险
国内外大型免税运营商经过多年发展，经营模式较为成熟，已具备一定竞争优势，并占据较大的市场规
模，形成较强的规模效应。若国内外大型免税运营商市场份额进一步增加，供应链议价能力进一步增强，其
销售的免税商品全球比价竞争优势将持续提升，免税行业市场竞争将加剧。公司若无法准确把握行业发展趋
势以快速应对市场竞争状况的变化，可能面临盈利能力下降风险。
2、政策风险
免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质需获得有关部门的批准。如果未来
国家调整免税行业的管理政策，例如免税行业的市场准入条件、口岸出入境免税店招投标规则等，免税行业
的市场竞争格局可能发生变化。若未来不能采取有效措施增强自身竞争优势以提高公司在行业中的竞争地位
，经营业绩可能会受到不利影响。
3、汇率风险
公司子公司珠海免税的免税品采购和销售的主要结算货币及记账本位币为港币，但同时珠海免税持有较
大规模的人民币净头寸，人民币对港币的汇率波动可能导致汇兑损失。若未来人民币对港币汇率出现大幅波
动，将对公司经营业绩产生一定影响。
4、房地产行业调整风险
随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，与此同时，二手房市场挂牌量持续增加，以价换
量特征更为突出，对新房市场成交进一步形成压制。虽然公司已通过本次交易置出部分房地产子公司股权，
且未来将逐步处置去化存量房地产业务，但房地产行业的波动变化将对公司后续经营产生一定影响。
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