经营分析☆ ◇600185 格力地产 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
实业投资、投资及投资管理、房地产开发经营、物业管理等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 42.33亿 89.45 9.16亿 89.34 21.63
其他(行业) 4.99亿 10.55 1.09亿 10.66 21.89
───────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 42.33亿 89.45 9.16亿 89.34 21.63
其他(产品) 4.99亿 10.55 1.09亿 10.66 21.89
───────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 31.64亿 66.85 8.91亿 86.94 28.17
上海地区(地区) 11.69亿 24.70 2867.97万 2.80 2.45
其他地区(地区) 4.00亿 8.46 1.05亿 10.26 26.28
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产收入(行业) 15.63亿 84.22 5.02亿 92.77 32.10
其他收入(行业) 2.69亿 14.48 1819.93万 3.37 6.77
其他(补充)(行业) 2415.65万 1.30 2089.79万 3.86 86.51
───────────────────────────────────────────────
房地产板块(产品) 15.99亿 86.16 5.24亿 96.95 32.79
大消费(产品) 2.92亿 15.76 3509.25万 6.49 12.00
大健康(产品) 632.64万 0.34 -393.23万 -0.73 -62.16
其他(产品) 575.38万 0.31 559.93万 1.04 97.31
其他(补充)(产品) 45.85 0.00 19.01 0.00 41.46
分部间抵销(产品) -4756.84万 -2.56 -2027.56万 -3.75 42.62
───────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 17.80亿 95.94 5.03亿 93.08 28.27
其他地区(地区) 2647.55万 1.43 870.23万 1.61 32.87
上海地区(地区) 2462.84万 1.33 781.05万 1.44 31.71
其他(补充)(地区) 2415.65万 1.30 2089.79万 3.86 86.51
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 34.13亿 84.35 9.41亿 96.05 27.56
其他(行业) 5.49亿 13.55 747.10万 0.76 1.36
其他(补充)(行业) 5264.85万 1.30 3595.16万 3.67 68.29
受托开发项目(行业) 3200.00万 0.79 -470.00万 -0.48 -14.69
───────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 34.13亿 84.35 9.41亿 96.05 27.56
其他(产品) 5.49亿 13.55 747.10万 0.76 1.36
其他(补充)(产品) 5264.85万 1.30 3595.16万 3.67 68.29
受托开发项目(产品) 3200.00万 0.79 -470.00万 -0.48 -14.69
───────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 38.37亿 94.81 8.96亿 91.43 23.35
上海地区(地区) 1.10亿 2.72 3348.71万 3.42 30.40
其他(补充)(地区) 5264.85万 1.30 3595.16万 3.67 68.29
其他地区(地区) 4721.50万 1.17 1447.35万 1.48 30.65
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产收入(行业) 16.85亿 78.18 6.08亿 93.76 36.08
其他收入(行业) 4.45亿 20.64 2764.57万 4.26 6.21
其他(补充)(行业) 2524.03万 1.17 1282.86万 1.98 50.83
───────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 21.00亿 97.46 6.27亿 96.75 29.87
其他地区(地区) 2945.76万 1.37 824.15万 1.27 27.98
其他(补充)(地区) 2524.03万 1.17 1282.86万 1.98 50.83
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售3.22亿元，占营业收入的6.79%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 32155.78│ 6.79│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购7.23亿元，占总采购额的41.98%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 72308.26│ 41.98│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是新一轮国企改革深化提升行动“冲锋号”吹响之
年。这一年，在公司董事会和经营层的带领下，格力地产紧紧围绕党中央决策部署，紧扣省委“1310”具体
部署和市委“1313”思路举措，面对严峻复杂的外部形势，公司上下坚定改革重组信心，凝聚转型发展共识
，全力推动公司重大资产重组工作；坚持稳中求进工作总基调，持续夯实经营发展底盘、推动产业整合部署
结构优化、发力人才队伍建设、规范公司内部管理，为企业高质量发展打下了坚实的基础。
2023年，公司实现营业收入473,237.99万元，同比增加16.95%；实现归属于上市公司股东的净利润-73,
313.43万元，同比实现减亏132,419.34万元；经营活动产生的现金流净额499,872.53万元，同比增加201.14
%。截至2023年12月31日，公司总资产为2,633,232.00万元，归属于上市公司股东的净资产为556,618.49万
元。
（一）公司各业务板块经营情况
房地产板块是公司核心产业板块之一，2023年，公司房地产板块以“抓销售、促回款、控成本、止出血
”为工作重点，强化改革、整合资源、谋求发展，全面做好经营管理工作。
海洋产业板块是公司在海洋业务方面的重大部署，2023年，公司海洋板块在全力做好渔港委托运营服务
、自营业务转型拓展等工作的同时，根据市委市政府对于海洋强市的战略部署，深入落实“产业第一”发展
目标，确保粤港澳大湾区海产品交易中心项目顺利开业、并积极推进供港澳水产品仓储加工基地等项目建设
。
商业管理和现代服务业务是公司在房地产业务的延申，2023年，海控商业管理公司在贯彻落实加速盘活
格力地产商业资产，进一步提升商业管理专业化能力、市场竞争力、服务管理品质和经营效益整体工作。保
联（珠海横琴）商业零售有限公司按照集团整体部署，搭建跨境供应链渠道，开展了以香港为基地的国际贸
易业务，以及境内完税渠道批发零售业务。格力物业公司坚持围绕主业，效益导向，多措并举促增收。全年
营业收入及净利润完成率均为100%，同比均实现了双位数增长。
信息技术业务是公司在跨境电商领域的重要探索，2023年，珠海海控科技有限公司重点以跨境业务为切
入点，深入整合现有数字化技术能力和线上业务运营能力，围绕互联网电商、智慧门店、全域会员运营、供
应链、物流以及客服，为集团旗下各商业形态、门店、商圈、物业服务单位输出差异化的线上运营解决方案
，本年度运营的各平台业务平稳上升。
（二）重大资产重组情况
为进一步推动公司产业转型升级，打开高质量发展新局面。公司积极推进购买珠海免税集团100%股权并
募集配套资金的重大资产重组工作。报告期内，公司董事会秉持重组优先原则，克服诸多困难，在短时间内
完成了方案优化、专项核查、评估审计等重要工作，并于4月14日获得上交所受理，处于全国同期领先。
此后，公司高效配合监管部门完成了过往年度存货减值相关问题的调查和办理结案，让重组工作具备了
恢复申请审核的重要条件之一。通过本次重组，将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，公
司基本面将得到改善，盈利能力和抗风险能力将显著提升，有望为全体股东带来持续稳定的回报，促进公司
高质量发展。
此外，公司全面加强合规治理和内部管理，并提前谋划重组后的战略方向，报告期内启动了产业布局、
整合发展的谋划、研究相关工作，并同步推动商业和大健康板块等业务领域先行先试改革，稳步推动促进产
业协同、团队协作、资源整合、效率提升，为公司实现转型发展定良好基础。
（三）社会责任履行情况
公司结合发展战略规划，将ESG理念融入公司的运营管理、产品创新及服务提供的全流程中，坚持关注
绿色建筑、职业健康与安全、依法纳税等ESG议题，积极与利益相关方沟通，共同实现可持续发展的绿色未
来。为进一步完善公司ESG治理体系，2024年初，公司董事会设立了董事会品牌与ESG委员会，全面统筹公司
ESG管理的战略规划，更好提升公司在ESG领域的表现。
2023年公司在ESG治理方面取得显著成效，发布了首份ESG报告并入选《珠海市国资国企社会价值》白皮
书。12月，入选“国有企业上市公司ESG·先锋100指数”，该榜单由国务院国资委社会责任局指导、责任云
研究院执行，首次在《国资国企社会责任蓝皮书（2023）》中发布。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）房地产业方面
2023年房地产市场出现了一些积极变化，但居民收入预期弱、房价下行压力等因素依然制约着市场修复
节奏。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发投资持续承压，跌幅从-5.7%扩大至-9.6%，商品房销售面
积和销售额分别较上年下降8.5%、6.5%，行业整体维持底部震荡格局。
在政策端，2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施
策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策。7月，中央政治局会议定调“房地
产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策”。此后，国家和地方政府从供给端和需求端
同时发力，陆续出台政策刺激楼市，支持刚性和改善性合理住房需求，居民购房需求有所释放。10月，中央
金融工作会议提出健全房地产企业主体监管制度和资金监管，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足
不同所有制房地产企业合理融资需求，同时要求加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设
、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
综上，报告期内，房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，市场信心和购房预期的修复正在
持续进行。
（二）大消费产业方面
2023年，国家从战略全局出发，高度重视在稳增长中着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位
置，打出了一系列促消费、扩内需的政策组合拳。1月，商务部将2023年定位为“消费提振年”，以此为主
线，统筹开展全国性消费促进活动；7月，国办转发发改委《关于恢复和扩大消费的措施》（20条），提出
要把恢复和扩大消费摆在优先位置，充分发挥消费对经济发展的基础性作用，不断增强高质量发展的持久动
力。
随着稳增长、扩内需等一系列政策落地实施，2023年我国消费复苏步伐稳健。据国家统计局统计，2023
年社会消费品零售总额超过47万亿元，总量创历史新高，比上年增长7.2%。2023年，最终消费支出对经济增
长的贡献率为82.5%，消费重新成为经济增长的主动力。
综上，报告期内，消费市场呈现持续回暖、平稳向好态势。
（三）大健康产业方面
生物医药与健康产业是关系国计民生的重要产业，是我国重点发展的战略性新兴产业之一，发展潜力巨
大。近年来，多地依托优势，大力发展生物医药与健康产业。《广东省发展生物医药与健康战略性支柱产业
集群行动计划（2021—2025年）》已提出，要打造以广州、深圳市为核心，以珠海、佛山、惠州、东莞、中
山市等为重点的产业创新集聚区。到2025年，广东将实现生物医药与健康产业规模、集聚效应、创新能力国
内一流，体制机制、服务体系、市场竞争力国际领先，打造万亿级产业集群，加快进位赶超，建成具有国际
影响力的产业高地。2023年珠海市政府工作报告提到，要加快打造“4+3”产业集群，为“产业第一”战略
打好基础，生物医药与健康产业正是四大主导产业之一。目前，珠海在生物医药与健康领域已突显集群效应
，医药创新生态逐步形成。
综上，报告期内，生物医药大健康产业正在进入高质量发展阶段，具有良好发展前景。
三、报告期内公司从事的业务情况
（一）房地产业方面
报告期内，房地产开发业务仍是公司营业收入和利润主要来源。公司房地产业务经营模式以自主开发销
售为主，主要产品为中高端住宅，项目主要集中在珠海、上海、重庆、三亚。销售方面，报告期内，公司通
过加推开盘、创新营销、渠道拓展、质控提升，全力推进项目入市销售。上半年，上海海德壹号开盘，受到
市场良好反响，开盘当日实现售罄；下半年，格力海云居、格力海岸6期、平沙九号新天地、三亚湾壹号写
字楼（三亚合联中央商务区项目）等项目相继进入市场，以优质设计、精工品质、完善配套备受市场好评。
此外，公司切实提升交付力，全力以赴“保交楼”，重庆两江新区总部公园怡湖居、上海公园海德顺利完成
交付；工程建设方面，公司按照降本增效原则，对包括设计、工程、招采和成本管控等领域进行了专项改革
，三亚湾壹号、格力海岸S7、上海海德壹号项目建设稳步推进，其中三亚湾壹号项目于2023年底完成主体结
构全部封顶工作。
公司积极拥抱数字技术，通过数字化赋能项目高效建设及运维。在三亚湾壹号项目中，公司首次将BIM
技术贯穿于工程设计、施工管理、项目协同作业等全过程。报告期内，格力地产与同济大学建筑设计研究院
共同申报的“三亚合联中央商务区项目设计阶段BIM应用分析与精细化管理”项目，荣获“2023年全国BIM高
峰论坛暨‘龙图杯’全国BIM大赛”设计组三等奖；格力地产物业启用全新智慧物业信息化系统，提升居民
居住体验和服务运营效率，助力公司住宅项目实现从“好房子”向“好社区”升级。
报告期内，公司“精工质本”建设理念及物业服务质量均获得社会认可。2023年6月，格力海岸S6地块
一标段项目荣获2023年度“广东省建设工程金匠奖”和“广东省建设工程优质奖”，是广东省建筑行业工程
质量的最高荣誉；格力海岸、格力广场（一、二期）、格力香樟、平沙九号广场获“物业服务五星级”评定
。
（二）大消费产业方面
商业运营方面，公司充分利用海南自贸港、粤港澳大湾区的区位联动优势，稳步推进三亚湾壹号、格力
海岸S7等项目的商业规划筹开工作。同时，为进一步满足消费群体个性化消费需求，以及为入驻商家营造良
好营商环境，公司对格力海岸滨海商业一期项目——格力·海岸小镇进行了全新规划、焕新升级。
渔港运营方面，公司海洋板块进一步完成从建设到运营的转型升级。报告期内，洪湾中心渔港正式挂牌
“国家中心渔港”，同时，依托洪湾中心渔港打造的粤港澳大湾区海产品交易中心开业，线下实体交易平台
、线上电子交易平台全部建成并投入使用，助力海洋经济高质量发展；公司积极探索构建洪湾中心渔港消费
中心，通过打造生鲜市场、海鲜餐厅，举办816开渔节系列活动等，进一步丰富了洪湾中心渔港文旅消费供
给。
跨境电商方面，公司通过搭建私域流量运营体系、设立线下跨境展销店和自主运营跨境保税仓等，完善
“珠海免税MALL”线上平台的运营体系和产品渠道；基于微信小程序的网上商城、位于港珠澳大桥口岸、珠
海免税商城等多处线下体验店，实现线上线下联动，免税有税互通。业务范围拓展至进口完税、跨境保税，
产品涵盖美妆个护、酒水饮品、日用百货类别，为消费者提供更加全面、便捷的服务。
报告期内，公司积极推进与珠海免税集团重大资产重组工作，本次重组将向公司注入盈利能力较强、发
展前景广阔的免税业务，强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业。
（三）大健康产业方面
对科华生物的股权投资是公司发展生物医药大健康产业的核心布局。报告期内，公司通过加强股权管理
，助推科华生物妥善化解有关风险，实现科华生物“脱星摘帽”，通过优化资本布局，依法依规推动公司持
有的5%科华生物股权转让工作，通过专业团队管理，为科华生物后续健康、稳定经营奠定治理基础。
四、报告期内核心竞争力分析
(一)高品质的品牌影响力
公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了高品质的知名度和美誉度。公
司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获
中国建筑行业工程质量的最高荣誉——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个
层面提升城市发展。报告期内，公司建设的“珠海市东澳岛重点海湾整治”项目被列为自然资源部公布的“
2023年海洋生态保护修复十大典型案例”之一，成为广东省唯一入选的案例。
（二）严谨的质量管理体系
公司以“精工质本”为项目建设开发理念，“精工质本”理念贯穿于整个开发流程，从设计、施工到售
后服务，形成了一套精细化、标准化、科技化、人本化的管理系统，严格把控产品的每一个环节。报告期内
，公司积极开展房产项目质量工作，对业务流程中的现场质量管理、工程验收、工程质量问题处置等实行全
流程管理，持续改进质量管理体系，并通过了GB/T19001-2016/ISO9001:2015质量管理体系认证。
（三）丰富的管理经验
公司在多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经验。在口岸经济产业、海洋经济产
业、现代服务业、大消费产业等发展过程中，积累了与港澳互通交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、物
业服务、精品酒店管理、高端旅游服务、电商运营、商业运营等业务领域的宝贵经验。
（四）优秀的管理团队和人才培养体系
公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队。公司核心管理团队对当下市场
环境中公司发展现状做出科学把控，立足公司新发展阶段，适时调整经营策略，真抓实干推动公司高质量转
型发展。公司以“忠诚、创新、有为、廉洁”的用人观，建立了敢于担当、勇于挑战、充满斗志的人才队伍
，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。
（五）前瞻性布局和产业转型升级
公司自2014年起进行房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业布局。在此基础上，2020年
公司开始构建房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业的战略版图，业务涵盖地产开发、商业运营、跨
境电商、文旅消费、民生消费等领域。同时，公司充分挖掘粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由
贸易港等战略发展机遇，积极布局与公司发展战略相匹配的项目资源。2023年，为促进公司产业结构优化升
级，强化核心竞争力，公司积极推进重大资产重组工作，致力于发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产
业，以及坚持精品化路线的房地产业等布局的大型上市公司。
五、报告期内主要经营情况
2023年，格力地产实现营业总收入47.32亿元，同比上升16.95%；归属于上市公司股东的净利润-7.33亿
元，同比减亏13.24亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比减亏7.82亿元，主要原因
系报告期内，公司存货等资产计提减值较上年同比减少，投资性房地产公允价值下降幅度同比缩窄；同时公
司经营层加强经营管理，持续推进各项降本增效措施，经营亏损同比减少。
截至2023年12月31日，公司总资产为263.32亿元，归属于上市公司股东的净资产为55.66亿元，同比下
降12.14%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、房地产业方面
2023年我国房地产业增加值为7.4万亿元，房地产仍是国民经济的支柱产业。2024年，中央经济工作会
议和全国两会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求，要求适应新型城镇化的发
展趋势和房地产市场供求关系的变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房的建设和供给，完善商
品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，这些政策措施的落实，将会有助于
房地产市场平稳健康和高质量发展。
国家统计局方面认为，构建房地产发展新模式潜力巨大。目前，新模式正在积极构建当中，这是破解房
地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策。随着“三大工程”有力有序推进，将有利于解决人民群众
在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。
此外，2023年，支持房地产开发企业融资的有关政策被不断释放。2024年初，住房城乡建设部和金融监
管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。业内认为，新政将有利于更加精准支持房
地产项目的合理融资需求，若相关支持政策真正落地，房地产企业资金压力有望进一步好转。但房地产市场
修复节奏仍依赖于购房者置业预期能否改善。
2、大消费产业方面
消费是拉动经济增长的“三驾马车”之一。2023年，消费回升态势明显，对经济增长的拉动作用增强。
2023年底举行的中央经济工作会议将“着力扩大国内需求”列为2024年经济工作九大重点任务之一，并强调
：“要激发有潜能的消费，扩大有效益的投资，形成消费和投资相互促进的良性循环。”另外，继“消费提
振年”后，商务部将2024年进一步确定为“消费促进年”，将坚持“政策和活动”双轮驱动，顺应消费新需
求，积极发展数字消费、绿色消费、健康消费、国货“潮品”等新的消费增长点，进一步扩大国内需求。
业内人士认为，中国作为全球第二大商品消费市场、第一大网络零售市场，不仅消费规模庞大，消费结
构也在快速迭代，多元化的消费需求将加快释放。国家统计局认为，从未来走势看，支撑消费稳定增长的有
利条件还比较多，消费领域出现的积极变化有望得到持续。但恢复和扩大消费的基础仍待巩固，居民消费能
力和信心有待进一步提升，供给质量结构仍需优化。
跨境电商方面。跨境电商已连续第11年被写入政府工作报告，从“跨境电子商务”，到“数字贸易”，
再到“促进跨境电商等新业态健康发展”，充分展现了我国对这一新兴业态的重视。随着国家对跨境电商的
支持力度不断加大，业内预期跨境电商仍将保持快速发展势头，市场空间广阔。
3、大健康产业方面
在经济高速发展、人们健康观念变化、人口老龄化进程加快的时代背景下，我国生物医药大健康产业发
展潜力将加速释放。近年来，得益于促进健康产业发展的系列政策的持续推出，我国生物医药大健康产业加
速发展，研发创新实力稳步增强，产业规模不断扩大，成为推动经济增长、科技创新的重要新引擎。未来，
我国生物医药大健康产业将继续保持高速发展态势，在优质扶持、高质量研发和多方资源有效协同的支撑下
，产业活力进一步激活、产业生态进一步优化。
(二)公司发展战略
公司作为一家以房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业为发展核心的集团化企业，坚持“立足珠
海，区域布局”的企业战略，从“区域战略”“产业战略”“资本战略”“‘+互联网’战略”“人才战略
”着手，全面构建产业融通、高效联动的新产业发展模式。
区域战略：公司依托良好的品牌影响力和产品美誉度，坚持“立足珠海、区域布局”的战略，紧抓“一
带一路”、粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自贸港等发展机遇，以珠海、上海、重庆为中心将业
务辐射至珠三角，长三角和西南地区。此外，公司结合大消费产业发展方向，已经实现了海南区域的突破。
未来，公司将根据市场环境及公司情况寻求其他区域的拓展。
产业战略：公司在稳步发展房地产业的同时，不断强化核心竞争力，优化产业结构，促进转型升级，确
立了以免税业务为主导的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业、坚持精品化路线的房地产业的全新
战略格局，进一步增强公司的盈利能力和可持续发展能力。
资本战略：根据公司产业升级及战略转型的实际需求，公司紧抓资本市场机遇，通过证券及金融市场，
实施资本扩张战略，增加资产规模，健全资本运营体系，融通资源合理配置，进一步提高公司的资产质量和
盈利水平。同时，公司加快产业资本化速度，形成母公司在主板市场发展，
二、三级公司在新三板等发展的双向资本扩张模式。
“+互联网”战略：以实体产业为根基，通过互联网助推实现产业联动的战略发展方向。改革销售方式
，利用互联网优势创造营销价值；创新服务平台，采用互联网方式提供优质的产品和服务；丰富传播渠道，
借用网络媒体高效传播品牌。通过“+互联网”战略，公司最终达到市场拓展、盈收增加、提速增效、品牌
提升的目的。
人才战略：公司重视员工的培养和发展，提出“789”人才战略，搭建以“70”年代员工为核心力量、
“80”年代员工为中坚力量、“90”年代员工为骨干力量的人才成长梯队。通过深挖人才，唯贤是用，为人
才的健康成长开辟“绿色通道”，形成富有年轻、活力，充满激情、斗志的人才团队，发挥集群效应，提升
公司人才素质，为公司跨越发展注入不竭动力。
目前，公司正在全力推动重大资产重组和战略转型，谋划未来新的战略发展方向。重组完成后，公司将
实现资源优化配置和产业结构升级，依托全新战略，引领实现公司高质量可持续发展。
(三)经营计划
2024年，公司将继续按照重组优先原则，稳妥推进重大资产重组工作，打造以免税业务为主导的大消费
产业以及坚持精品化路线的房地产业核心业务板块，进一步优化和升级产业结构，强化公司竞争优势和盈利
能力。
大消费产业方面，公司将持续做好现有商业项目招商运营及相关规划工作，提升商业运营能力水平，强
化打造商管核心竞争力，形成较强线上、线下品牌影响力；持续做好洪湾中心渔港各项管理工作，积极优化
、调整海洋板块经营模式，做大做强粤港澳大湾区海产品交易中心，加快推进渔港经济区建设；加快公司及
相关业务领域数字化建设，持续推动珠海免税MALL平台做强做优。
房地产业方面，公司将在坚持精品化路线的同时，稳步推进珠海、上海、重庆、三亚房产项目的建设工
作，推动打造在工程管理建设领域的核心竞争力；以销售为中心，充分整合住宅销售、商业运营、物业管理
等多板块内容，积极变革营销方式，加快可售项目去化，推进存量资产盘活，加速销售资金回笼；改变传统
开发模式，深挖潜在优质房地产资源，探索创新多种开发合作模式，进一步增强房地产业务板块盈利能力。
生物医药大健康产业方面，公司将以科华生物的股权投资为载体平台，以投资为手段，吸引和聚集创新
要素，推动股权投资价值稳步提升。
公司还将继续做好降本增效及管理改革工作，做好转型战略谋划和增量产业布局，在服务粤港澳大湾区
、横琴粤澳深度合作区、海南自贸港建设上展现新担当新作为。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受宏观经济环境和国家政策调控影响较大，近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家通
过经济、行政、法律等多种方式对城镇化、土地、住宅供应结构、信贷、税收等领域进行调控。公司将持续
密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对以提高公司抗风险能力，并做好科学研究，促进区域合理布
局，紧抓市场机遇，实现公司稳健发展。
2、市场风险
中长期来看，我国房地产市场城市分化趋势将愈加明显，一线城市及重点城市房地产市场持续健康发展
的同时竞争也愈发激烈；短期来看，房地产市场的回升仍有赖于经济复苏和居民消费信心恢复的情况，而国
内外错综复杂的经济形势也使得经济复苏和行业发展存在较大的不确定性。公司将继续秉承专筑之精神、专
谨之态度、专业之品质，积极创新产品，提高产品竞争力，夯实公司房地产业务发展。同时，公司将借助大
湾区、横琴深合区、海南自由贸易港发展机遇，实现各产业相互联动，提高公司整体竞争力。
3、财务风险
房地产开发属于资金密集型行业，项目开发周期相对较长，建设资金投入量大，加上公司正处于转型升
级时期，充足的资金是公司各项目的顺利实施的重要保障。公司一方面将在加快项目开发进度的同时积极调
整营销策略和项目定位，加快存货去化，盘活公司资产，增加销售收入和回款速度；另一方面将整合自身资
源优势，优化项目投资结构，加强各项目的资金统筹规划，拓宽融资渠道，为公司发展提供助力。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市
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