经营分析☆ ◇600185 珠免集团 更新日期：2025-08-27◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
免税品销售业务、大消费产业。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
免税商品销售(行业) 10.68亿 61.40 5.44亿 86.43 50.92
房地产收入(行业) 4.25亿 24.43 4926.73万 7.83 11.59
其他收入(行业) 2.47亿 14.17 3613.54万 5.74 14.65
─────────────────────────────────────────────────
免税(产品) 11.31亿 65.02 5.49亿 87.20 48.51
房产板块(产品) 4.52亿 25.99 6622.34万 10.52 14.65
大消费(产品) 1.96亿 11.28 2156.69万 3.43 10.99
其他(产品) 568.67万 0.33 542.79万 0.86 95.45
分部间抵销(产品) -4554.29万 -2.62 -1263.89万 -2.01 27.75
─────────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 16.23亿 93.32 5.51亿 87.61 33.96
其他地区(地区) 1.12亿 6.43 7732.83万 12.29 69.15
上海地区(地区) 438.98万 0.25 65.26万 0.10 14.87
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
免税商品销售(行业) 24.41亿 46.27 12.47亿 76.83 51.10
房地产(行业) 22.30亿 42.27 2.79亿 17.19 12.51
其他(行业) 6.05亿 11.47 9706.44万 5.98 16.04
─────────────────────────────────────────────────
免税(产品) 26.08亿 49.42 12.62亿 77.76 48.41
房产板块(产品) 23.09亿 43.76 3.23亿 19.90 13.99
大消费(产品) 4.56亿 8.64 4436.24万 2.73 9.73
其他(产品) 1123.19万 0.21 1109.91万 0.68 98.82
分部间抵销(产品) -1.07亿 -2.04 -1746.00万 -1.08 16.26
─────────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 35.67亿 67.60 13.93亿 85.79 39.05
上海地区(地区) 12.46亿 23.62 1496.66万 0.92 1.20
其他地区(地区) 4.64亿 8.79 2.16亿 13.29 46.55
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产收入(行业) 16.68亿 88.09 1.46亿 79.57 8.74
其他收入(行业) 2.26亿 11.91 3741.48万 20.43 16.59
─────────────────────────────────────────────────
房地产板块(产品) 16.97亿 89.63 1.64亿 89.56 9.67
大消费(产品) 2.28亿 12.05 2117.05万 11.56 9.28
其他(产品) 467.70万 0.25 467.70万 2.55 100.00
大健康(产品) 27.20万 0.01 16.35万 0.09 60.11
分部间抵销(产品) -3683.94万 -1.95 -689.76万 -3.77 18.72
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 12.00亿 63.37 1457.42万 7.96 1.21
珠海地区(地区) 6.03亿 31.85 1.42亿 77.36 23.50
其他地区(地区) 6602.62万 3.49 827.68万 4.52 12.54
其他业务(地区) 2451.84万 1.29 1860.63万 10.16 75.89
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 42.33亿 89.45 9.16亿 89.34 21.63
其他(行业) 4.99亿 10.55 1.09亿 10.66 21.89
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 42.33亿 89.45 9.16亿 89.34 21.63
其他(产品) 4.99亿 10.55 1.09亿 10.66 21.89
─────────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 31.64亿 66.85 8.91亿 86.94 28.17
上海地区(地区) 11.69亿 24.70 2867.97万 2.80 2.45
其他地区(地区) 4.00亿 8.46 1.05亿 10.26 26.28
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售2.08亿元，占营业收入的3.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 20807.39│ 3.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购10.57亿元，占总采购额的38.22%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 105704.24│ 38.22│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）免税及大消费产业方面
2025年上半年，国家延续促消费政策导向，通过多项政策措施促进消费，提升居民收入，优化消费环境
，以推动经济增长和消费市场的全面发展。2025年《政府工作报告》将“大力提振消费”作为首要任务，并
提出“创新和丰富消费场景，加快数字、绿色、智能等新型消费发展”的目标。2025年3月，国务院办公厅
印发《提振消费专项行动方案》，提出大力提振消费，全方位扩大国内需求，增收减负提升消费能力，以高
质量供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿。据统计，2024年，国内社会消费品零售总额达47.1
5万亿元，同比增长6.6%；2025年上半年，国内社会消费品零售总额达24.55万亿元，同比增长5.0%。
免税行业近年来呈现出稳定发展的态势，跨境旅游复苏、消费者购买力提升以及政策环境优化，为行业
带来新的发展机遇。2025年，市内免税店政策加速落地，北京、上海、广州、深圳等一线城市新增市内免税
店试点，购物限额提升至1.5万元，叠加“即购即提”便利化措施，推动境外消费回流。海南自贸港离岛免
税政策进一步优化，年购物额度提高至10万元，品类持续扩容，带动消费回流。同时，跨境电商与免税渠道
深度融合，形成“线上下单+线下提货”新模式，覆盖人群持续扩大。2025年6月，广东省获批设立5家口岸
出境免税店，持续优化口岸免税购物服务，降低消费成本，释放内需潜力。
2025年4月，珠海市启动新一轮国企改革，加快全市国资国企的战略性重组，珠海市国资委无偿将公司
控股股东海投公司股权无偿划转至华发集团。公司作为全市唯一以大消费为主业的国有资本投资运营平台公
司，战略发展定位聚焦于“免税+商管+商贸”，全力打造以免税业务为亮点、围绕大消费产业链布局的国内
领先的消费运营、商业和商贸的大型企业集团。免税业务作为公司的核心业务板块，已形成覆盖口岸免税、
跨境商务、商业综合体及线上渠道的全产业链布局。2025年7月，珠海免税青茂口岸出境免税店开业运营，
为免税消费深度融入区域经济注入新动能，为出境旅客及珠澳市民带来更加便捷、多元的购物选择，持续激
发口岸经济新活力。2025年8月，珠海首单境外旅客购物离境退税“即买即退”业务在公司托管单位珠海免
税商场成功落地，标志着这一惠民政策在珠海实现首个场景化应用，为旅客带来了更加高效、便捷的购物新
体验。
（二）房地产业方面
2025年上半年，房地产政策延续“止跌回稳”导向，中央与地方协同发力。2025年《政府工作报告》提
出“更大力度促进楼市健康发展”，并从需求端、供给侧、风险防范、好房子概念和行业长远发展给出了指
导。2025年一季度房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得一定成效。年初以来，市场恢复更多集中于核心
城市，“好城市+好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复，但二季度以来市场边际效应有所减弱。
上半年政策定调持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加
大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月国常会再次强调“更大力度推动房地产
市场止跌回稳，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化
供给、化解风险”的政策发力方向，为市场注入信心。根据统计局的数据，2025年上半年全国商品房销售面
积4.6亿平方米，同比下降4%，降幅较2024年全年收窄9.4个百分点；商品房销售金额4.4万亿元，同比下降6
%，降幅较2024年全年收窄11.6个百分点。自“止跌回稳”政策定调后，全国商品房销售面积与销售金额累
计同比降幅均有所改善。
2025年上半年，珠海市发布《关于珠海市促进房地产高质量发展的若干措施》，从支持住房消费、优化
土地管理、加速存量去化、强化要素保障等五大方面政策，旨在推动房地产市场止跌回稳，通过置换、出租
出售、收购、改造等路径，加速存量去化，推动行业转型，构建高质量发展新模式。亦为公司存量房地产项
目加速去化，提供了政策指引。
当前房地产市场仍处在底部修复、改善企稳的阶段，随着一系列支持性政策密集释放的企稳信号，2025
年下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给
偏弱，重点城市中二手房对新房“替代效应”明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市+
好房子”仍具备结构性机会。
二、经营情况的讨论与分析
（一）免税业务
2024年末，公司通过重大资产置换新增核心免税业务板块，子公司珠海免税凭借免税品经营优势，深挖
粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略机遇，持续推动业务升级。报告期内，公司顺
应免税行业最新政策，优化采购结构引入香槟等新品，持续拓展跨境电商、完税贸易渠道，探索白兰地完税
销售模式；重点提升香化、食品等产品销售占比，调整免税店经营布局、实施差异化品类经营提升坪效；优
化促销策略，依托互动营销、HPP联展等提升香化客单价与消费体验。此外，公司深化与保乐力加、轩尼诗
等国际集团的合作，整合免税资源赋能线上及消费品贸易业务，构建大供应链体系，为降本增效奠定规模基
础。2025年7月，珠海免税青茂口岸出境免税店开业运营，为出境旅客及珠澳市民提供更便捷多元的选择，
持续激发口岸经济活力。免税公司依托政策利好与区位优势，持续优化销售管理职能，推动销售管理专业化
，围绕运营精细化管理，提升信息化、数智化赋能，挖掘经营潜力。
报告期内，公司免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4
.56亿元，有效改善公司整体财务状况和经营成果。
（二）商管业务
报告期内，为加快构建适应新消费时代特色的多元化商业运营模式，公司下属子公司珠海珠免商业运营
管理股份有限公司进一步提升商业管理专业化能力，积极推进格力海岸·新新里MALL、格力·海岸小镇等商
业项目的招商工作，进一步丰富消费场景，提高消费品类的多元化和全面性；在加快产业数智化转型升级方
面，珠海免税已与阿里云、银泰商业集团合作建设珠海首个“数实一体化智能新零售平台”，携手阿里云在
业务云、AI场景应用等方面进行深入合作，与银泰商业集团在围绕零售商业的数字化转型和消费者体验提升
等方面开展合作，创新打造智慧新零售场景，提升零售运营效率。后续，公司将持续优化商管业务经营模式
，重塑经营管理体系，引入信息化管理模式，建立商户评估机制，结合消费者行为大数据优化业态布局。全
力推进项目招商与筹备，升级品牌伙伴合作模式，共同开发定制化商品、联名主题活动，打通线上线下会员
体系，并动态优化品牌组合，持续深入挖掘商管潜能。
（三）房地产业务
2024年末，公司通过重大资产置换，置出上海、三亚、重庆区域房地产业务。报告期内，公司持续加大
销售力度，通过数字化营销升级与渠道资源整合，创新营销模式，加速推动存量房地产销售去化，全力履行
五年房地产业务有序退出承诺。受房地产行业整体深度调整影响，公司本期房地产项目结转收入和毛利较上
年同期下降，房地产业务收入持续下降，经营持续亏损。
三、报告期内核心竞争力分析
（一）国资整合协同优势
2025年4月，珠海市启动新一轮国资国企战略性重组，市国资委将公司控股股东海投公司股权无偿划转
至华发集团，开启资源协同新篇章。依托华发集团雄厚产业生态，公司加速优化调整战略运营体系，构建“
免税+商管+商贸”生态建设，对接粤港澳消费升级机遇与政策红利。此次整合强化公司跨领域资源协同效能
，助力公司获取更丰富的资源禀赋及金融工具支持，依托集中采购与供应链优化，建立成本管控体系，全面
提升抗风险能力，为可持续发展提供坚实保障。
（二）优越的地理位置
公司位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海，毗邻中国香港、中国澳门、深圳三大湾区中心城市，地理位
置优越，能够持续享受粤港澳大湾区发展红利。根据珠海边检总站公布数据，2025年1-6月经拱北、港珠澳
大桥、横琴等珠港珠澳口岸出入境人员数量约1.1亿人次，同比增长12%，查验出入境车辆和船舶等交通运输
工具超647万辆/艘次，同比增长25%，其中查验经港珠澳大桥珠海公路口岸出入境的“港车北上”“澳车北
上”车辆数量超187万辆次，同比大幅增长31%。
自珠海赴澳门旅游“一签多行”政策实施以来，截至2025年6月30日，该总站已查验持用该签注人员107
万人次，年内该总站查验出入境港澳居民和出入境内地居民达4660万人次和6070万人次，分别同比增长12%
和14%。公司口岸免税店依托拱北、港珠澳大桥等枢纽口岸日均数十万人次的跨境人流，形成稳定的客流。
未来，公司将依托政策红利与区位优势，继续强化门店运营效能，运用信息系统与场景化陈列提升旅客进店
率，争取持续扩大市场份额，成为上市公司核心利润增长点。
（三）品牌优势
公司子公司珠海免税作为国内免税行业代表企业，积累了较强的品牌资源，与全球千余个知名品牌建立
了稳定的合作关系，与香化、酒水等国际大牌长期深度合作，确保商品品质与品类丰富度，满足各类消费者
的需求。公司免税商品会员高复购率印证了公司免税业务在市场上强大的竞争力和用户满意度，全国近20个
口岸和机场的布局，年服务超2亿人次，进一步证明公司免税业务的市场影响力和用户基础。
（四）经营资质优势
免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，且免税店开业后到实现盈亏平衡亦需花费较长时间。公
司旗下子公司珠海免税系国内最早一批从事免税品经营的公司之一，积累了较强的先发竞争优势，能够在宏
观政策大力支持免税行业快速发展的机遇中，利用自身品牌资源、供应链渠道管理等优势提高品牌知名度以
及市场占有率。
（五）优秀的管理团队和人才培养体系
公司深耕免税行业40余年，搭建了覆盖采购、仓储到销售的全链条管理体系，保障高效运营。
公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队，建立了敢于担当、勇于挑战、
充满斗志的人才队伍，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。公司不断深化内部人才行业认知和商业运
营实战演练，实现人才培养与公司战略的精准对接。
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