经营分析☆ ◇600185 格力地产 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
实业投资、投资及投资管理、房地产开发经营、物业管理等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产收入(行业) 16.68亿 88.09 1.46亿 79.57 8.74
其他收入(行业) 2.26亿 11.91 3741.48万 20.43 16.59
─────────────────────────────────────────────────
房地产板块(产品) 16.97亿 89.63 1.64亿 89.56 9.67
大消费(产品) 2.28亿 12.05 2117.05万 11.56 9.28
其他(产品) 467.70万 0.25 467.70万 2.55 100.00
大健康(产品) 27.20万 0.01 16.35万 0.09 60.11
分部间抵销(产品) -3683.94万 -1.95 -689.76万 -3.77 18.72
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 12.00亿 63.37 1457.42万 7.96 1.21
珠海地区(地区) 6.03亿 31.85 1.42亿 77.36 23.50
其他地区(地区) 6602.62万 3.49 827.68万 4.52 12.54
其他业务(地区) 2451.84万 1.29 1860.63万 10.16 75.89
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 42.33亿 89.45 9.16亿 89.34 21.63
其他(行业) 4.99亿 10.55 1.09亿 10.66 21.89
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 42.33亿 89.45 9.16亿 89.34 21.63
其他(产品) 4.99亿 10.55 1.09亿 10.66 21.89
─────────────────────────────────────────────────
珠海地区(地区) 31.64亿 66.85 8.91亿 86.94 28.17
上海地区(地区) 11.69亿 24.70 2867.97万 2.80 2.45
其他地区(地区) 4.00亿 8.46 1.05亿 10.26 26.28
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产收入(行业) 15.63亿 84.22 5.02亿 92.77 32.10
其他收入(行业) 2.69亿 14.48 1819.93万 3.37 6.77
其他(补充)(行业) 2415.65万 1.30 2089.79万 3.86 86.51
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房地产板块(产品) 15.99亿 86.16 5.24亿 96.95 32.79
大消费(产品) 2.92亿 15.76 3509.25万 6.49 12.00
大健康(产品) 632.64万 0.34 -393.23万 -0.73 -62.16
其他(产品) 575.38万 0.31 559.93万 1.04 97.31
其他(补充)(产品) 45.85 0.00 19.01 0.00 41.46
分部间抵销(产品) -4756.84万 -2.56 -2027.56万 -3.75 42.62
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珠海地区(地区) 17.80亿 95.94 5.03亿 93.08 28.27
其他地区(地区) 2647.55万 1.43 870.23万 1.61 32.87
上海地区(地区) 2462.84万 1.33 781.05万 1.44 31.71
其他(补充)(地区) 2415.65万 1.30 2089.79万 3.86 86.51
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 34.13亿 84.35 9.41亿 96.05 27.56
其他(行业) 5.49亿 13.55 747.10万 0.76 1.36
其他(补充)(行业) 5264.85万 1.30 3595.16万 3.67 68.29
受托开发项目(行业) 3200.00万 0.79 -470.00万 -0.48 -14.69
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房地产(产品) 34.13亿 84.35 9.41亿 96.05 27.56
其他(产品) 5.49亿 13.55 747.10万 0.76 1.36
其他(补充)(产品) 5264.85万 1.30 3595.16万 3.67 68.29
受托开发项目(产品) 3200.00万 0.79 -470.00万 -0.48 -14.69
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珠海地区(地区) 38.37亿 94.81 8.96亿 91.43 23.35
上海地区(地区) 1.10亿 2.72 3348.71万 3.42 30.40
其他(补充)(地区) 5264.85万 1.30 3595.16万 3.67 68.29
其他地区(地区) 4721.50万 1.17 1447.35万 1.48 30.65
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售3.22亿元，占营业收入的6.79%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 32155.78│ 6.79│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购7.23亿元，占总采购额的41.98%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 72308.26│ 41.98│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)报告期内公司所属行业情况
房地产业方面，2024年上半年，全国房地产市场整体仍处于深度调整阶段。中指研究院发布报告称，20
24年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房
地产整体下行压力仍较大。2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。根据国家
统计局数据显示，2024年1-6月，商品房销售面积47,916万㎡，同比下降19.00%，其中商品房住宅销售面积4
0,114万㎡，同比下降21.9%。
2024年上半年，房地产政策频繁出台并延续上年的宽松基调。4月30日中央政治局会议强调“统筹消化
存量房产和优化增量住房”，5·17房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6·7国常会再次明确“对
于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落
地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。展望下半年，
预计在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱
走势，市场仍处筑底阶段。
大消费产业方面，2024年政府工作报告提出，从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策
，激发消费潜能。商务部把2024年定为“消费促进年”，各级商务主管部门深入贯彻落实党中央、国务院决
策部署，扎实推动消费品以旧换新政策落地见效，促进消费平稳增长。据国家统计局数据，1-6月，社会消
费品零售总额23.6万亿元，同比增长3.7%，其中6月社会消费品零售总额4.07万亿元，同比增长2.0%，为经
济回升向好提供有力支撑。
2024上半年的消费市场整体是稳定向好的态势，随着政策持续发力显效，消费潜力有望进一步释放。20
24年下半年消费市场具备向好的基础，然而，居民对收入预期偏弱，储蓄意愿强劲，对自身消费增长的预期
相对谨慎；同时消费者趋向于更加理性和冷静，重视消费的性价比和实用性。
大健康产业方面，生物医药产业不仅是关系国计民生和国家安全的战略性新兴产业，也是一项治疗、疾
病预防、卫生保健的社会事业。从中长期看，人口老龄化使行业有了上行走势的中长期趋势；从短期看，近
几年居民的健康意识和疾病防控意识均有所提高。2024年政府工作报告明确了将“大力推进现代化产业体系
建设，加快发展新质生产力”作为2024年的首要工作任务。《广东省发展生物医药与健康战略性支柱产业集
群行动计划（2021—2025年）》也提出，要打造以广州、深圳市为核心，以珠海、佛山、惠州、东莞、中山
市等为重点的产业创新集聚区。国家层面出台政策鼓励生物医药行业创新，省委省政府将生物医药产业发展
放在重要的战略规划中，为生物医药大健康产业发展提供蓬勃的动能，助力迈向新的高质量发展台阶。
（二）报告期内公司主营业务情况
2024年上半年，公司经受住了外部环境不确定性带来的考验，全力推动重组改革取得了突破性的进展；
同时持续推动降本增效和资产盘活、加强内控管理、拓宽融资渠道，防范和化解了公司经营相关的重大风险
，为后续企业改革转型工作打下了坚实的基础。
房地产业方面，报告期内，房地产业务仍是公司主要的收入来源，公司秉承“精工质本”建筑精神，坚
持精品化设计理念，长期以自主开发销售的模式向市场推出精品住宅项目，在珠海、上海、重庆、三亚等地
形成了良好的品牌形象。上半年，公司房地产板块以促回款为目标，通过创新变革营销模式、拓展营销渠道
、提升产品质控等措施，借助AI看房、直播促销等创新手段，多管齐下，全力推进销售去化，其中三亚项目
销售去化表现突出。同时，公司切实提升产品“交付力”，通过产品力、服务力、保障力三大内核支撑，为
客户和业主创造更加美好的人居生活体验。
大消费产业方面，公司一方面持续做好线下商业地产项目的招商运营或筹开工作，以三亚湾壹号商业项
目及格力海岸S7商业项目为重点，进一步强化和巩固与现有合作方的良好合作基础，以市场为导向，不断提
升各在营商业项目的招商运营状况；另一方面公司持续创新和优化“珠海免税MALL”线上平台的直播模式和
营效策略，积极拥抱数字化变革，并通过“走出直播间”等创新方式推动公司大消费项目与数字电商的融合
发展。洪湾渔港公司积极推进“智慧渔港”建设，运用现代信息技术和智能化手段，对渔港进行全方位、高
效的管理和运营，促进渔业经济的持续发展。
大健康产业方面，公司对科华生物的股权投资是公司发展生物医药大健康产业的重要布局。报告期内，
公司通过加强股权管理，依法依规推动公司持有的5%科华生物股权转让工作，通过专业团队管理，为科华生
物后续健康、稳定经营奠定治理基础。
（三）公司重大资产重组情况
重大资产重组方面，在夯实主业发展基础、持续防范和化解各类风险的同时，公司践行二十届三中全会
精神，根据中央全面深化改革的总体要求，紧抓重组改革的战略机遇，全力化解各项难点，与免税集团的重
大资产重组取得重要进展。2024年7月，在新“国九条”政策环境下，基于公司逐步退出房地产开发业务实
现主业转型的整体战略考量，公司拟对重组方案进行重大调整。2024年8月31日，公司披露调整后的重组预
案，公司拟将持有的上海保联100%股权、上海合联100%股权、上海太联100%股权、三亚合联100%股权、重庆
两江100%股权及相关对外债务，与海投公司持有的免税集团51%股权进行资产置换，资产置换的差额部分以
现金方式补足。若本次重大资产置换实施完成，公司将转型为以免税业务为主导的大消费产业为主业，整体
盈利能力和持续经营能力将得到改善，现金分红能力明显加强，迈入高质量发展新阶段。
二、报告期内核心竞争力分析
1、知名的品牌影响力
公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了高品质的知名度和美誉度。公
司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获
中国建筑行业工程质量的最高荣誉——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个
层面提升城市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境。公司积极践行国企社会责任，助推珠海市渔业
高质量发展，报告期内，以公司旗下洪湾中心渔港为核心的珠海市渔港经济区，入选国家级沿海渔港经济区
试点名单，是今年广东省两个入选的渔港经济区之一。
2、严谨的质量管理体系
公司以“精工质本”为建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的精神贯穿于整个开发流程，从设计
、施工到售后服务，形成了一套精细化、标准化、科技化、人本化的管理系统，严格把控产品的每一个环节
。公司持续改进质量管理体系，并已通过GB/T19001-2016/ISO9001:2015质量管理体系认证。公司树立优秀
的质量标杆样板，对水电预埋、装修装饰、铝合金窗等三十多道主要工序采用“样板引路”，严格遵守程序
规范要求。
3、丰富的管理经验
公司在多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经验。在口岸经济产业、海洋经济产
业、现代服务业、大消费产业等发展过程中，积累了与港澳互通交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、物
业服务、精品酒店管理、高端旅游服务、电商运营、商业运营等业务领域的宝贵经验。若未来公司重大资产
重组完成，还将引入丰富的免税行业管理经验，为公司大消费产业的发展提供强有力的支撑。
4、优秀的人才管理和培养体系
公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队。公司核心管理团队对当下市场
环境中公司发展现状做出科学把控，立足公司新发展阶段，适时调整经营策略，真抓实干推动公司高质量转
型发展。公司以“忠诚、创新、有为、廉洁”的用人观，建立了敢于担当、勇于挑战、充满斗志的人才队伍
，为企业发展保驾护航。公司坚持以新发展理念激发人才活力，奖优罚劣、奖勤罚懒，注重差异，兼顾公平
，为企业持续稳健发展提供良好制度保障。
5、前瞻性布局和产业转型升级
公司持续优化战略产业布局，已构建房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业的战略版图，业务涵
盖地产开发、商业运营、跨境电商、文旅消费、民生消费等领域。同时，公司充分挖掘粤港澳大湾区、横琴
粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略发展机遇，积极布局与公司发展战略相匹配的项目资源。公司进行
重大战略布局调整，拟逐步退出房地产开发业务并实现向以免税为主导的大消费业务转型。若重大资产重组
实施完成，公司将逐步退出房地产业务，并形成以免税业务为主导的大消费产业发展格局，整体盈利能力和
持续经营能力将得到改善，现金分红能力明显加强，迈入高质量发展新阶段。
三、经营情况的讨论与分析
2024年半年度，公司实现营业收入18.93亿元，同比增加2.05%，实现归属于上市公司股东的净利润-7.7
7亿元，较上年同期亏损增加5.65亿元。经营活动产生的现金流量净额4.47亿元。截至2024年6月30日，公司
总资产为246.68亿元，归属于上市公司股东的净资产为47.80亿元，剔除合同负债后的资产负债率为77.31%
，比上年末增加2.58个百分点。
〖免责条款〗
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
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据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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