经营分析☆ ◇600239 ST云城 更新日期：2026-08-26◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业服务、商业管理、酒店运营
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业管理(产品) 2.94亿 44.43 1.27亿 50.66 43.16
物业服务(产品) 1.94亿 29.38 4936.61万 19.72 25.40
酒店运营(产品) 1.06亿 15.99 4845.17万 19.35 45.80
房地产(产品) 3503.58万 5.30 615.97万 2.46 17.58
其他收入(产品) 1934.90万 2.92 1389.27万 5.55 71.80
利息收入(产品) 1310.08万 1.98 564.57万 2.26 43.09
─────────────────────────────────────────────────
成都地区(地区) 2.57亿 38.81 1.31亿 52.28 50.98
江浙地区(地区) 2.33亿 35.23 7812.16万 31.20 33.52
云南地区(地区) 1.37亿 20.66 3516.96万 14.05 25.73
海南地区(地区) 3434.37万 5.19 599.53万 2.39 17.46
西安地区(地区) 70.81万 0.11 18.03万 0.07 25.46
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业管理(行业) 7.10亿 40.46 2.71亿 46.51 38.12
物业服务(行业) 4.47亿 25.50 5412.43万 9.30 12.10
房地产销售(行业) 2.66亿 15.18 8898.17万 15.29 33.41
酒店运营(行业) 2.48亿 14.16 1.18亿 20.32 47.57
其他业务(行业) 8244.90万 4.70 4991.84万 8.58 60.54
─────────────────────────────────────────────────
商业管理(产品) 7.10亿 40.46 2.71亿 46.51 38.12
物业服务(产品) 4.47亿 25.50 5412.43万 9.30 12.10
住宅销售(产品) 2.66亿 15.14 8738.77万 15.02 32.90
酒店运营(产品) 2.48亿 14.16 1.18亿 20.32 47.57
其他业务(产品) 8244.90万 4.70 4991.84万 8.58 60.54
其他房地产业态(产品) 64.77万 0.04 159.40万 0.27 246.10
─────────────────────────────────────────────────
江浙地区(地区) 6.44亿 36.70 1.19亿 20.54 18.55
成都地区(地区) 5.04亿 28.74 2.53亿 43.50 50.20
云南地区(地区) 2.58亿 14.69 7382.48万 12.69 28.63
海南地区(地区) 2.46亿 14.01 8303.44万 14.27 33.77
其他业务(地区) 8244.90万 4.70 4991.84万 8.58 60.54
西安地区(地区) 2019.68万 1.15 243.48万 0.42 12.06
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业管理(产品) 3.96亿 43.12 1.69亿 52.85 42.57
物业服务(产品) 1.94亿 21.10 1095.67万 3.44 5.66
房地产(产品) 1.81亿 19.73 7248.14万 22.73 40.01
酒店运营(产品) 1.11亿 12.07 4926.46万 15.45 44.47
其他收入(产品) 2319.30万 2.53 1222.49万 3.83 52.71
利息收入(产品) 1346.03万 1.47 546.75万 1.71 40.62
─────────────────────────────────────────────────
江浙地区(地区) 3.47亿 37.77 7471.81万 23.43 21.54
成都地区(地区) 2.52亿 27.48 1.28亿 40.21 50.83
海南地区(地区) 1.81亿 19.75 7264.24万 22.78 40.07
云南地区(地区) 1.38亿 15.00 4334.33万 13.59 31.47
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业运营(行业) 7.77亿 40.25 3.89亿 57.65 50.08
物业管理(行业) 4.53亿 23.48 4912.80万 7.28 10.85
房地产销售(行业) 3.03亿 15.72 5308.43万 7.87 17.51
酒店运营(行业) 2.42亿 12.57 1.19亿 17.61 48.99
其他业务(行业) 1.54亿 7.98 6469.10万 9.59 42.01
─────────────────────────────────────────────────
商业运营(产品) 7.77亿 40.25 3.89亿 57.65 50.08
物业管理(产品) 4.53亿 23.48 4912.80万 7.28 10.85
住宅销售(产品) 2.76亿 14.31 4733.65万 7.02 17.14
酒店运营(产品) 2.42亿 12.57 1.19亿 17.61 48.99
其他业务(产品) 1.54亿 7.98 6469.10万 9.59 42.01
其他房地产业态(产品) 2705.78万 1.40 574.78万 0.85 21.24
─────────────────────────────────────────────────
江浙地区(地区) 7.35亿 38.09 2.14亿 31.78 29.17
成都地区(地区) 4.98亿 25.80 2.62亿 38.91 52.73
海南(地区) 3.02亿 15.68 5278.13万 7.82 17.45
云南地区(地区) 2.40亿 12.44 8026.40万 11.90 33.44
其他业务(地区) 1.54亿 7.98 6469.10万 9.59 42.01
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.37亿元，占营业收入的7.89%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│康旅集团及其下属公司 │ 8458.51│ 4.89│
│博纳影业集团股份有限公司下属公司 │ 1801.51│ 1.04│
│克罗心（北京）商贸有限公司 │ 1296.02│ 0.75│
│成都蔚然汽车销售服务有限公司 │ 1073.52│ 0.62│
│ARC`TERYX │ 1028.38│ 0.59│
│合计 │ 13657.93│ 7.89│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购4.51亿元，占总采购额的44.36%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│康旅集团及其下属公司 │ 29226.96│ 28.72│
│薪班班（安徽）网络科技有限公司 │ 8599.21│ 8.45│
│雅诗兰黛（上海）商贸有限公司 │ 2973.64│ 2.92│
│欧莱雅（中国）有限公司 │ 2891.32│ 2.84│
│香奈儿（中国）贸易有限公司 │ 1449.80│ 1.42│
│合计 │ 45140.92│ 44.36│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业服务、商业管
理及酒店运营管理。
（一）物业服务行业
中指研究院监测数据显示，2026年上半年全国物业服务行业物业招标信息19.70万条，同比增长9.47%，
招投标市场活跃度提升为物业企业提供丰富的拓展窗口。上海、杭州、北京、成都、南京、重庆等城市创新
推进老旧小区“团购物业”与“连片治理”模式，激活存量住宅价值的同时为物业服务企业提供新增长渠道
，办公及产业园物业IFM服务需求旺盛，物业服务企业同步加速渗透城市服务市场。
政策红利持续释放，“十五五”规划纲要首次将物业纳入国家级规划，定位为“住房制度核心环节”与
“生活性服务业重点”，确立行业民生基础地位。国务院印发我国首个城市更新五年专项规划——《城市更
新“十五五”规划》提出，加强物业服务市场监管，推动“物业服务进家庭”，鼓励有条件的物业服务企业
向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸。随着《住房公积金管理条例》修订，首次将“支付自
住住房物业费”纳入法定提取情形，各地差异化探索公积金提取额度及便利度，利好物业服务企业收缴率。
（二）商业管理行业
2026年上半年，国家统计局数据显示，全国社会消费商品零售总额同比增长1.3%，其中商品零售额同比
增长1.1%。业态融合和模式创新有效推动消费市场扩容提质，零售企业积极推进数字化、融合化转型。据赢
商大数据不完全统计数据，全国开业集中式商业（购物中心、独立百货、文旅商业、商业街、创意产业园）
149个，商业体量约868.97万㎡。其中，存量改造再开业项目共40个，占比超26%。新开项目主要聚焦社区型
、主题型的中小型项目，“购物中心社区化”及体验型商业正成为行业趋势，行业聚焦高质量发展，主动退
出低效低质项目，从追求规模转向注重经营质量。
国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》，规划以提升居民消费率为核心目标，统筹商品与服务消
费，多层面构建消费长效增长机制。提出到2030年全社会消费品零售总额达到60万亿元左右的目标，部署了
28条重点任务举措，将服务消费置于突出位置，并提出了促进高质量充分就业、多渠道促进居民增收、完善
社会保障政策等提高消费能力的具体举措。
（三）酒店运营行业
文化和旅游部发布数据显示，2026年上半年国内居民出游人次34.63亿，同比增长5.4%，国内居民出游
总花费3.21万亿元，同比增长2.0%。根据迈点研究院不完全统计，上半年新开业酒店3500+家，新增客房总
量31.6万间，其中奢华酒店占比0.9%。国内酒店市场呈现显著分化格局，豪华、高端酒店受益入境游量价齐
升。
《旅游强国建设“十五五”规划》将旅游业提升为国家战略性支柱产业，推动住宿业提升软硬件的品位
与格调。《扩大消费“十五五”规划》将服务消费提质惠民作为重点，明确“促进住宿业高质量发展”，另
随入境游、休假制度优化及各地促消费政策实施，为酒店业提供广阔的增量预期。
二、经营情况的讨论与分析
2026年是“十五五”规划开局起步的关键之年，公司致力于成为中国领先的文旅商资产运营服务商，构
建了“2+1+3”协同业务布局，即以物业服务与商业管理为两大主业根基，依托现有酒店业务深耕文旅服务
增长极，并前瞻性布局康养服务、会展服务及公共服务三大特色领域。截至2026年6月30日，公司资产总额8
9.96亿元，负债总额降至72.75亿元，资产负债率降至80.87%，公司归母净资产11.01亿元，归母净利润0.68
亿元。
（一）物业服务
公司物管板块业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管
养、产业园区服务、高校服务、企事业单位物业服务等。2026年上半年，物管公司坚持“内生增长+外延扩
张”并重，一是完成公司控股股东体系内相关物业业务整合或提供服务。二是持续加强市场化外拓，积极开
拓公建业务赛道。实现签约面积净增加162.17万㎡，截至2026年6月30日，签约面积共计1,243.43万㎡。
2026年上半年，围绕客户全生活场景、全服务周期核心需求，以社区商业、到家服务、餐饮服务、资产
经营为核心抓手，持续优化“基础物业服务+多元增值服务”双轮驱动的发展格局；聚焦服务质量提升核心
目标，2026年上半年各在管项目团队深耕现场基础物业服务，重点落实园区环境提质美化、公共设施常态化
运维、全域安全风险管控、管网排水升级改造等专项工作；依托精细化、体系化的运营管理手段持续打磨物
业服务品质，筑牢社区安全防线，稳步提升业主居住获得感、安全感与居住满意度。荣获“2026中国物业服
务综合实力百强企业”“2026中国物业品牌影响力百强企业”“2026中国住宅物业服务企业TOP30”等多项
荣誉。
（二）商业管理
截至2026年6月30日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共20个（含代管项目），主要分布于
杭州、宁波、台州、广州、昆明、成都等城市，签约面积246.57万㎡，其中：自持项目3个，受托管理关联
方项目14个，受托管理第三方项目3个。
2026年上半年，公司商管板块持续优化业务结构，扎实落地项目分级标准，稳步提升商业运营规范化、
品牌化水平，整体运营质效持续向好。聚焦存量项目提质升级，围绕消费体验优化，加大首店资源引入与业
态调改力度，有效激活商业活力。in99、临平、苍南、哈尔滨等重点项目累计引进区域及城市首店50个，经
营面积超11000㎡，整体销售额同比企稳回升、实现正向增长。临平项目强化企划活动引流，依托周年店庆
营销造势，单日客流达15.6万人次，创下历史新高；in99购物中心持续迭代空间场景，于2026年1月16日完
成ing巷升级开街，优化街区动线、提升通达性与消费观感，累计客流506.34万人次，同比增长9.81%。ing
巷改造设计方案及案例先后斩获成都市原创方案设计园林景观类二等奖、CSVB年度场景营造设计铜奖，同时
入选成都商业典型案例，摘得年度领军企业、“三新”消费案例、创新人气活动、公益贡献案例四项大奖，
行业影响力持续攀升。
（三）酒店运营
公司已于2026年4月底完成下属大理英迪格酒店的挂牌转让，截至2026年6月30日，公司下属运营酒店为
成都华尔道夫酒店，酒店配备客房289间。2026年上半年，成都华尔道夫酒店深耕外事接待业务优势，依托
本地入境商旅客流回暖，承接涉外高端客源，推出会员体系、长住套餐，持续巩固住宿板块业绩贡献；创新
套餐联名、跨界引流，拓展多元消费场景。荣获第17届Voyage酒店大奖年度精选奢华酒店及漫旅中国·旅行
奖2025中国百佳酒店奖项。
三、报告期内核心竞争力分析
（一）企业文化优势
“十五五”开局，公司秉持“用心做事”的核心价值观，致力于成为中国领先的文旅商资产运营服务商
，践行让每一处资产持续增值、为客户创造有温度的空间和有记忆的体验、推动区域文旅商融合发展的使命
。持续构建战略导向、结果导向型企业文化。通过价值观引领、制度约束与长效激励机制，将服务理念深植
日常经营的全过程和各环节，为公司愿景及使命的实现提供不竭动力。
（二）资源禀赋优势
公司通过多年的服务运营积累，已在物业服务、商业管理及酒店运营等方面具备了一定的资源禀赋优势
。
在物业服务方面，合约规模达1243.43万㎡，服务业态已涵盖住宅、商办、公建、食堂等诸多领域，业
务辐射国内多个省市。下属物管公司精细化运营水平不断提高，多元经营业务得到长足发展，科技赋能成效
显现，企业管理效率、客户满意度及市场影响力持续提升。
在商业管理方面，业务布局广州、杭州、宁波、台州、昆明等一二线城市，通过整合品牌资源，推广协
同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业态，运营“茶马花街”“云泰PARK”等
品牌序列。
在酒店运营方面，公司下属成都华尔道夫酒店位居成都高新区核心地段，依托成熟完善的运营管理模式
，精准贴合市场消费需求，品牌口碑与综合服务实力持续增强，入住率和平均客房单价常年保持稳定，稳固
成都奢华酒店市场的领先地位。
（三）协同发展优势
公司轻资产运营业务涵盖了物业服务、商业管理及酒店运营，拥有较大规模的客户群体，在数字化平台
支持下，以“跨场景消费者画像”为基础，促进各板块之间业务协同，公司下属物管公司及商管公司通过外
部合作和自主研发相结合的方式，持续升级迭代智慧物业运营管理信息系统及智能商业运营管理系统，实现
跨业务流程贯通，为公司精细化运营提供坚实的数字化平台支持。
（四）组织管理优势
紧扣战略转型与行业变革趋势，持续优化本部及下属公司组织架构，完善管理制度与工作流程；围绕关
键岗位精准打磨人才画像，推行编制动态管理，实现人力资源精准配置与有序流动，推动各类资源向价值创
造一线集聚、倾斜，全面激活组织运营效能与核心竞争力。坚持底线思维，着力防范化解经营风险，完善以
风险管理为导向，以合规管理为重点，以内部控制为支撑的“三位一体”风险内控合规管理体系。
（五）国资背景优势
依托省委、省政府有力支持，可借助控股股东在文旅、医疗、会展、地产、教育领域的优质资源，不断
深化产业合力和资源整合，以创新思维叠加国企背景优势，充分发挥资本市场运作优势，助力公司轻资产战
略转型。
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