经营分析☆ ◇600239 云南城投 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业管理(行业) 4.01亿 42.88 1.82亿 58.07 45.41
物业服务(行业) 2.10亿 22.50 1717.61万 5.48 8.17
房地产(行业) 1.64亿 17.52 3203.20万 10.23 19.58
酒店运营(行业) 1.16亿 12.37 5957.38万 19.02 51.57
其他业务(行业) 4422.91万 4.74 2252.75万 7.19 50.93
─────────────────────────────────────────────────
商业管理(产品) 4.01亿 42.88 1.82亿 58.07 45.41
物业服务(产品) 2.10亿 22.50 1717.61万 5.48 8.17
房地产(产品) 1.64亿 17.52 3203.20万 10.23 19.58
酒店运营(产品) 1.16亿 12.37 5957.38万 19.02 51.57
其他收入(产品) 2809.91万 3.01 1608.18万 5.13 57.23
利息收入(产品) 1613.01万 1.73 644.57万 2.06 39.96
─────────────────────────────────────────────────
江浙地区(地区) 3.73亿 39.89 9225.59万 29.46 24.76
成都地区(地区) 2.56亿 27.44 1.42亿 45.31 55.37
海南地区(地区) 1.64亿 17.52 3200.97万 10.22 19.56
云南地区(地区) 9735.38万 10.42 2450.08万 7.82 25.17
其他业务(地区) 4422.91万 4.74 2252.75万 7.19 50.93
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业运营管理(行业) 7.98亿 40.90 4.00亿 54.18 50.15
物业管理(行业) 4.32亿 22.16 5307.86万 7.19 12.28
房地产(行业) 3.51亿 18.00 1.08亿 14.64 30.80
酒店运营管理(行业) 2.62亿 13.43 1.44亿 19.51 55.02
其他业务(行业) 1.08亿 5.52 3308.80万 4.48 30.72
─────────────────────────────────────────────────
商业运营管理(产品) 7.98亿 40.90 4.00亿 54.18 50.15
物业管理(产品) 4.32亿 22.16 5307.86万 7.19 12.28
住宅销售(产品) 2.99亿 15.33 9795.15万 13.26 32.75
酒店收入(产品) 2.62亿 13.43 1.44亿 19.51 55.02
其他业务(产品) 1.08亿 5.52 3308.80万 4.48 30.72
其他房地产业态(产品) 5209.70万 2.67 1019.04万 1.38 19.56
─────────────────────────────────────────────────
江浙地区(地区) 7.05亿 36.15 1.99亿 27.00 28.28
成都地区(地区) 5.44亿 27.88 3.12亿 42.20 57.30
海南地区(地区) 3.38亿 17.31 7525.45万 10.19 22.28
云南地区(地区) 2.56亿 13.14 1.19亿 16.13 46.47
其他业务(地区) 1.08亿 5.52 3308.80万 4.48 30.72
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业管理(行业) 4.13亿 51.37 2.02亿 57.47 48.87
物业服务(行业) 2.01亿 25.08 4732.31万 13.48 23.49
酒店运营(行业) 1.24亿 15.39 6937.05万 19.76 56.11
其他(补充)(行业) 5657.71万 7.04 2762.18万 7.87 48.82
房地产(行业) 899.13万 1.12 495.57万 1.41 55.12
─────────────────────────────────────────────────
商业管理(产品) 4.13亿 51.37 2.02亿 57.47 48.87
物业综合服务(产品) 2.01亿 25.08 4732.31万 13.48 23.49
酒店收入(产品) 1.24亿 15.39 6937.05万 19.76 56.11
其他(补充)(产品) 5657.71万 7.04 2762.18万 7.87 48.82
住宅销售(产品) 679.45万 0.85 428.08万 1.22 63.00
其他房地产业态(产品) 219.68万 0.27 67.48万 0.19 30.72
─────────────────────────────────────────────────
江浙地区(地区) 3.69亿 45.95 1.30亿 37.16 35.33
成都地区(地区) 2.79亿 34.74 1.63亿 46.52 58.50
云南地区(地区) 9605.21万 11.96 2896.86万 8.25 30.16
其他(补充)(地区) 5657.71万 7.04 2762.18万 7.87 48.82
海南(地区) 250.88万 0.31 70.64万 0.20 28.16
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业运营管理(行业) 9.16亿 35.68 5.27亿 60.04 57.49
房地产(行业) 8.38亿 32.61 2.08亿 23.73 24.86
物业管理(行业) 4.36亿 16.98 7384.90万 8.42 16.94
其他(补充)(行业) 2.23亿 8.68 4287.53万 --- 19.24
酒店运营管理(行业) 1.55亿 6.05 6853.66万 7.81 44.08
─────────────────────────────────────────────────
商业运营管理(产品) 9.16亿 35.68 5.27亿 57.25 57.49
住宅销售(产品) 5.98亿 23.27 1.42亿 15.48 23.84
物业管理(产品) 4.36亿 16.98 7384.90万 8.02 16.94
其他房地产业态(产品) 2.40亿 9.34 6573.20万 7.14 27.39
其他(补充)(产品) 2.23亿 8.68 4287.53万 4.66 19.24
酒店收入(产品) 1.55亿 6.05 6853.66万 7.45 44.08
─────────────────────────────────────────────────
江浙地区(地区) 9.39亿 36.57 3.40亿 36.94 36.20
云南地区(地区) 5.59亿 21.75 1.71亿 18.63 30.70
成都地区(地区) 4.54亿 17.67 2.55亿 27.69 56.15
海南地区(地区) 3.20亿 12.47 6970.19万 7.57 21.76
其他(补充)(地区) 2.23亿 8.68 4287.53万 4.66 19.24
东北及华北地区(地区) 5059.81万 1.97 2947.19万 3.20 58.25
西安地区(地区) 2293.46万 0.89 1198.18万 1.30 52.24
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.66亿元，占营业收入的3.37%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 6578.75│ 3.37│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购3.42亿元，占总采购额的33.87%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 34242.49│ 33.87│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业服务、商业运
营及酒店运营管理。
（一）所属行业发展情况
1．物业管理行业
（1）行业现状政策环境持续优化。报告期内，国家发展和改革委员会发布《产业结构调整指导目录（2
024年本）》，物业服务已纳入到鼓励类商务服务业；同时国家出台了一系列的支持政策，鼓励物管企业开
展多元服务，为行业可持续发展和业主权益提供保障。
回归服务本质。物管企业纷纷选择以“客户满意度”为中心的精细化运营策略，从“做大做全”向“做
实做专”转变，高质量发展成为行业共识。
（2）行业挑战
增量市场放缓。根据国家统计局公布数据，2024年1-6月全国新建商品房销售面积同比下降19%，新开工
房地产项目面积同比下降23.7%，物业管理行业整体面临上游增量市场持续趋弱的挑战，导致行业竞争日益
激烈。
营收增速放缓。根据上市物管企业披露的2023年经营业绩，2023年57家上市物企营收增速较上年同期下
降4.7个百分点，且受房地产市场下行等多重因素影响，13家上市物企归母净利润亏损。
（3）行业机遇
非住存量市场得到不断释放。物业管理行业作为房地产产业链后端服务市场，虽然面临传统住宅市场增
量空间日益紧缩的挑战，但后勤社会化改革不断推动医院、学校、产业园等物业需求的增长，且势头强劲。
多元经营助力行业稳健发展。物业管理行业具备“刚需+长周期”的消费特征，随着人们对居住环境和
生活品质要求的不断提高，养老、育幼、家政等服务扩容提质，多元经营业务成为新的收入增长极。
2．商业运营管理行业
（1）行业现状
社会消费稳步复苏。2024年7月，中央政治局会议再次强调要以提振消费为重点扩大国内需求。根据国
家统计局数据，2024年上半年社会消费品零售总额23.60万亿元，同比增长3.7%；其中：商品零售20.97万亿
元，增长3.2%；餐饮收入2.62万亿元，增长7.9%。
街区商业快速崛起。随着消费需求、消费方式和消费习惯的改变，城市消费中心逐渐从“大盒子”走向
“街道”，街区商业以足够丰富的内容、足够自由的方式、贴近生活的场景、不被固化的动线，在城市消费
场景中脱颖而出。
（2）行业挑战
市场竞争态势依然严峻。报告期内，全国3万㎡以上已开业购物中心总数由年初的6,100个上涨至6,400
个，部分城市存在商业项目过剩的风险。品牌对商业体的客流、预期及入驻条件愈发严苛；各业态开店计划
更加谨慎，零售收缩，餐饮、服务娱乐虽有扩张，但汰换率明显升高。消费结构分化持续加剧。35岁以下客
群占比超过60%，商品质量、购物氛围、交通便利、格局设计成为最重要的需求，消费客群注重更好、更新
的消费体验，对商业体的提档升级提出了更高的要求。
（3）行业机遇
国家宏观经济保持持续增长。2024年8月，国际货币基金组织预测我国2024年GDP增长将在5%左右，商业
运营管理行业将持续得益于经济增长的有力支持。
消费需求升级新增市场机遇。虽然行业发展在持续演变，但企业若能在洞察消费者需求上下功夫，提供
给消费者更多可感知的、细腻的服务，便有机会突出重围、占得市场先机。
3．酒店行业
（1）行业现状
整体经营业绩持续提升。根据文化和旅游部的统计，2024年1季度国内出游人次14.19亿，同比增长16.7
%；出游总花费1.52万亿元，同比增长17.0%。华住集团、首旅酒店和锦江酒店3家上市酒店管理集团2024年1
季度营业收入同比分别增长17.8%、11.47%和6.77%。
头部企业仍在加速拓店。以“连锁化+下沉市场”为主基调，华住集团、首旅酒店和锦江酒店3家上市酒
店管理集团2024年1季度新开业酒店数量分别为569家、205家、222家，进一步抢夺市场份额。
（2）行业挑战
市场竞争持续加剧，盈利水平承压。2023年出行消费复苏后，头部酒店连锁企业凭借强大的品牌竞争力
占领较高市场份额，持续挤压其余酒店的生存空间，市场竞争日益激烈。
（3）行业机遇
市场需求持续扩容。2024年5月党中央首次以旅游发展为主题召开的2024年全国旅游发展大会，旨在推
动旅游业的高质量发展和长期繁荣，随着政策支持力度不断加大和国内经济持续发展，居民商旅出行需求还
将得到进一步释放，中高端酒店市场预期向好，酒店行业将因此长期受益。
二、报告期内核心竞争力分析
（一）企业文化优势
公司聚焦“城市综合服务运营商”的战略转型目标，始终秉持“用心做事”的价值观和“客户至上，追
求卓越”的服务理念，践行“让您人生之旅健康幸福”的使命担当。通过构建与企业战略目标相匹配的企业
文化，充分发挥导向作用、凝聚作用、约束作用、激励作用，将服务意识和服务理念贯穿融入到日常经营的
全过程和各环节，为公司战略转型发展提供不竭动力。
（二）资源禀赋优势
公司通过多年的服务运营积累，已在物业管理、商业运营及酒店运营等方面具备了较强的资源禀赋优势
。
在物业管理方面，签约面积超过800万㎡，服务业态已涵盖住宅、商业、写字楼、高校、会展、产业园
、企事业单位、食堂等诸多领域，服务区域横跨国内多个省市。近年来，下属物管公司服务标准化建设工作
得到全面推进，多元经营业务得到长足发展，客户满意度及市场影响力持续提升。
在商业运营方面，签约面积超过260万㎡，运营管理项目主要分布于广州、成都、杭州、宁波、台州、
昆明、南宁等一二线城市，通过整合品牌资源、推广协同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业及特
色商街等多种业态，打造了“茶马花街”、“云泰PARK”等系列品牌。经过多年的发展，公司培养和锻炼了
一支成建制的专业化运营管理团队，具有较强招商运营能力，品牌资源库共计品牌超7000个，在营合作品牌
超1900个。
在酒店运营方面，公司下属成都华尔道夫酒店作为该品牌在国内布局的第3家酒店（全球第27家），位
居成都高新区核心地段，跻身成都奢华酒店头部，以高水准的贴心服务，连续三年获得希尔顿集团全球至高
荣誉“康尼奖”。公司下属大理英迪格酒店位于洱海南侧，融入苍山洱海的自然之美，以现代奢华的舒适环
境、独树一帜的建筑设计风格，获得了“携程2024年春节最受欢迎酒店”2024亚洲100美景酒店奖。
（三）数智赋能优势
为更好的服务客户，进一步提升运营效能，公司下属物管公司及商业运营公司通过外部合作和自主开发
相结合的方式，不断升级迭代智慧物业运营管理信息系统及智能商业信息管理系统，取得了多项核心系统著
作权，为公司精细化运营提供坚实的数字化平台支持。
（四）组织管理优势
以组织架构改革等系列举措为抓手，公司持续优化部门架构和岗位设置，补充了一批覆盖物业管理、商
业运营及酒店管理等领域的专业人才。同时，通过深度融合信息管理系统，持续优化运营管理体系，消除公
司与部门、项目的壁垒，初步形成统一、高效且相对稳定的组织管理体系，为快速反应提供组织保障。
（五）规范运作优势
经过多年的发展，公司日常运作更为规范，已经形成了内控健全、权责分明、监管有效、协调运作的法
人治理结构；同时，在生产经营发展过程中坚持底线思维，着力防范化解经营风险，维护全体股东的利益。
（六）协同发展优势
公司轻资产运营业务涵盖了物业管理、商业运营及酒店运营，拥有较大规模的客户服务群体，在公司信
息管理系统的支持下，以大数据及“客户画像”为基础，促进各板块业务协同。除此之外，公司始终坚持市
场化发展道路，致力于协同一切有利于公司高质量发展的内外部资源，互利共赢，携手前进。
（七）国资背景优势
公司作为国企背景的上市公司，依托省委、省政府有力支持，可借助控股股东在景区、医院、展馆、地
产、教育、环卫等业务上的优质资源，不断深化产业合力和区域资源整合，以创新的思维叠加国企背景优势
，充分发挥资本市场运作优势，助力公司轻资产战略转型。
三、经营情况的讨论与分析
公司始终将“高质量发展”作为一切工作的出发点和落脚点，聚焦“城市综合服务运营商”战略转型目
标，高效统筹经营业绩发展和服务能力提升，积极拓展业务，寻求业绩增长点。2024上半年，在市场竞争格
局、消费趋势的快速转变的大背景下，公司积极应对，结合各项目自身特点，及时调整经营策略，保障了公
司业务稳健运行。
截至2024年6月30日，公司资产总额117.94亿元，负债总额94.43亿元，资产负债率80.07%，归母净资产
14.08亿元，扣除非经常性损益后归母净利润-0.4亿元。
（一）城市综合服务业务发展情况
1．物业管理业务
公司物管板块业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管
养、产业园区、高校服务、企事业单位物业服务等，管理规模稳步增长；2024年上半年，新增签约项目9个
，新增签约面积38.94万㎡。截至2024年6月30日，签约面积共计803.76万㎡。
2024年上半年，公司围绕“提升标准化、多元化服务能力”，多措并举，驱动管理进阶和服务提质增效
。一是搭建云城臻选、云城餐服、云城物业、云城邻里品牌矩阵，焕新品牌形象；二是划分“舒享、优享、
悦享、臻享、尊享”五个服务等级并制定相应的具体服务标准，持续推进标准化服务全项目覆盖；三是在已
有的房屋租售服务、社区零售、业主食堂、家政保洁等增值服务的基础上，围绕社区“新需求”、开展“新
服务”，搭建“云城臻选”多元化生活服务平台，置入“云彩生活”特色商品销售；四是依托控股股东体系
内云甘美悦养园城康养项目进行长者服务试点，制定《餐饮管理SOP手册》，开展餐服6S体系建设；五是不
断加强人才队伍建设，下属物业公司在岗员工持证率超80%，并形成管家系统业绩评价与管家星级认证体系
。
报告期内，城投物业入选中国物业管理协会会员单位，荣获“2024中国物业国有企业50强”“2024中国
物业团餐服务领军企业”“2024中国物业服务企业西南30强”等荣誉称号。
2．商业运营业务
公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共22个（含筹备项目），签约面积262.66万㎡，其中：自持
项目2个，关联方项目12个，第三方项目8个。
下属云泰商管以委托管理和整租模式，为签约项目提供商业定位策划、业态规划布局、招商、运营管理
、企划推广、会员服务、工程改造、物业维护、安全管理、综合管理等服务，形成云泰PARK、茶马花街两大
自有品牌序列。2024年，云泰商管启动品牌建设工作，构建以“招商管理、风险管控、财务管理、人才管理
、运营管理、信息化管理、工程及安全管理”体系为基础，以“品牌推广及产品架构”体系为重点的“7+2
”品牌体系。面对消费下行、品牌开店计划缩减等市场局面，云泰商管不断提升品牌级次，丰富品牌矩阵，
累计空铺去化超6万m2，标杆品牌引进超30个，区域首店进驻超100家；灵活利用在营项目消费场景，结合当
下旅游时尚热点，创意“造节”，联合100多家旅行社、景区及酒店开展首次云泰“旅游”主题疯抢节，品
牌影响力进一步提升。报告期内，云泰商管在营项目平均出租率与2023年同期持平，租金收缴率同比增长3%
，经营收入同比增长6%，客流、车流及销售额同比增幅均超过20%。
成都in99购物中心通过不断创新升级，持续引领西南消费潮流风向标。2024年上半年，成都in99购物中
心加快推进招商调改，积极洽谈各业态头部品牌，打造差异化竞争优势，新进和调改品牌超40个，极石、3I
、诺尔雪平、登鼎河鲜、KBSPACE等七个品牌签约入驻，成功引入盒马臻选店，填补项目商超业态空白。同
时，借助传统节日和重要体育赛事热度，串联民俗、艺术、设计与潮流等多领域文化内容，策划新春游园盛
典、欧洲杯LIVE餐饮套餐、8小时音乐狂欢派对周年庆、小怪兽西南首展等系列活动。报告期内，尽管市场
竞争进一步加剧，成都in99购物中心平均出租率与2023年同期依然持平；并基本完成潮奢定位转型。
3．酒店运营管理业务
公司旗下管理运营大理英迪格和成都华尔道夫2家高星级酒店，共配备房间数544间。
2024年上半年，为进一步提升客户住宿体验，增加会议、培训类业务的市场竞争力，大理英迪格酒店启
动客房品质提升改造及宴会厅装修改造工程；酒店餐厅结合地方特色按季度更新自助餐主题，餐饮收入显著
增长。国内文旅市场在2023年经历报复式增长后，2024上半年回归理性，大理英迪格酒店经营业绩趋于平稳
。
成都华尔道夫酒店抓住外事、会展机遇，成功接待新加坡政要高访团、美国商务代表团，承办了与四川
省委主要领导的见面交流会等会务活动，实现客房收入和品牌影响力双提升。
（二）多措并举，推动库存去化
目前，受地产市场下行和各类政策限制等影响，公司存续在售地产项目销售承压。2024年上半年，针对
部分困难存货，公司采取更加灵活的激励政策，优化销售策略，实现上客量翻倍，签约金额相较2023年同期
大幅增长84.36%。
（三）继续加强风险、内控、合规“三位一体”体系建设
2024年上半年，公司以“调整权责控风险，优化治理强经营”的思路，优化本部《风险内控合规手册》
和《风险数据库》，推动下属重要子公司权责全面调整工作，进一步建立健全以风险管理为导向，以合规管
理为重点，规范有效的内部控制体系，实现“强内控、促合规、防风险”的管控目标，从框架上和机制上构
建了“权责法定、权责透明、协调运转、有效制衡”的治理结构体系。
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