经营分析☆ ◇600246 万通发展 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、销售与商业物业运营、房地产金融。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.28亿 54.29 3448.05万 46.68 27.01
房屋租赁(行业) 1.04亿 44.37 3780.46万 51.18 36.24
其他(行业) 316.19万 1.34 157.81万 2.14 49.91
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发与销售(产品) 1.39亿 59.19 3125.45万 42.31 22.45
城市运营(产品) 1.07亿 45.51 4483.33万 60.70 41.89
其他业务(产品) 208.76万 0.89 167.60万 2.27 80.29
分部间抵销(产品) -1314.48万 -5.59 -390.07万 -5.28 29.68
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 9779.85万 41.59 2568.46万 34.77 26.26
天津区域(地区) 9049.27万 38.48 1464.12万 19.82 16.18
北京区域(地区) 4314.56万 18.35 3149.77万 42.64 73.00
川渝地区(地区) 262.70万 1.12 212.30万 2.87 80.81
其他业务(地区) 109.20万 0.46 -8.33万 -0.11 -7.63
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 2.69亿 55.25 7241.07万 48.09 26.90
房屋租赁(行业) 2.12亿 43.52 7540.71万 50.08 35.57
其他(行业) 602.25万 1.24 274.28万 1.82 45.54
─────────────────────────────────────────────────
物业出租(产品) 2.12亿 43.52 7540.71万 50.08 35.57
住宅(产品) 1.89亿 38.70 5102.35万 33.89 27.07
商业地产(产品) 8063.44万 16.55 2138.72万 14.21 26.52
其他(产品) 602.25万 1.24 274.28万 1.82 45.54
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 1.94亿 39.91 5896.62万 39.16 30.32
北京地区(地区) 1.44亿 29.63 7591.43万 50.42 52.60
天津地区(地区) 1.39亿 28.52 1011.65万 6.72 7.28
川渝地区(地区) 621.06万 1.27 446.88万 2.97 71.96
其他业务(地区) 326.23万 0.67 109.47万 0.73 33.56
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.46亿 57.33 2714.74万 42.00 18.55
房屋租赁(行业) 1.05亿 41.20 3651.31万 56.49 34.72
其他(补充)(行业) 188.50万 0.74 80.97万 --- 42.96
其他(行业) 187.64万 0.73 97.92万 1.51 52.18
─────────────────────────────────────────────────
住宅(产品) 1.10亿 43.14 --- --- ---
其他(补充)(产品) 1.09亿 42.67 --- --- ---
商业地产(产品) 3622.62万 14.19 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
北京区域(地区) 9791.86万 38.35 4312.62万 65.89 44.04
华东区域(地区) 7876.35万 30.85 1567.14万 23.94 19.90
天津区域(地区) 7463.71万 29.23 470.25万 7.18 6.30
川渝地区(地区) 210.90万 0.83 113.95万 1.74 54.03
其他(补充)(地区) 188.50万 0.74 80.97万 1.24 42.96
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房屋租赁(行业) 2.05亿 48.53 6907.47万 41.90 33.71
房地产销售(行业) 1.88亿 44.60 8440.32万 51.19 44.82
其他(补充)(行业) 2433.02万 5.76 801.32万 4.86 32.94
其他(行业) 464.15万 1.10 337.96万 2.05 72.81
─────────────────────────────────────────────────
物业出租(产品) 2.05亿 48.53 6907.47万 41.90 33.71
住宅(产品) 1.67亿 39.65 7985.30万 48.43 47.70
其他(补充)(产品) 2433.02万 5.76 801.32万 4.86 32.94
商业地产(产品) 2089.61万 4.95 455.02万 2.76 21.78
其他(产品) 464.15万 1.10 337.96万 2.05 72.81
─────────────────────────────────────────────────
北京区域(地区) 1.80亿 42.70 1.18亿 71.60 65.48
天津区域(地区) 1.09亿 25.77 1065.48万 6.46 9.79
华东区域(地区) 1.06亿 25.19 2736.99万 16.60 25.74
其他(补充)(地区) 2433.02万 5.76 801.32万 4.86 32.94
川渝地区(地区) 241.64万 0.57 79.14万 0.48 32.75
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.39亿元，占营业收入的15.99%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 3937.23│ 15.99│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购0.06亿元，占总采购额的19.54%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 627.55│ 19.54│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
2024年上半年，公司继续对传统房地产业务进行战略性收缩，推进以通信与数字科技为驱动力的公司转
型。公司搭建了新一届董事会和经营管理团队，同时拟通过重大资产重组的方式收购索尔思光电。
报告期内公司各房地产项目均已进入尾盘销售阶段，实现营业收入23,515.58万元，较上年同期收入减
少2,015.73万元，同比下降7.90%；实现归属于上市公司股东的净利润为-7,913.49万元，较上年同期增加1,
733.09万元，同比上升17.97%。
公司当前业务主要围绕经营性物业资产管理、房地产开发与销售、通信与数字科技三大板块开展工作
（一）经营性物业资产管理
1、行业情况
中指研究院《2024中国商业地产发展白皮书》指出，2024年上半年，增量市场方面，商办用地供求规模
处近年来低位，商办用房投资、新开工同比均下降，销售同比小幅增长，头部企业投资布局进一步收缩聚焦
核心城市。存量市场方面，商铺和写字楼租赁需求均延续温和恢复态势，商铺租金涨幅收窄，写字楼租金仍
下跌。大宗交易市场活跃，一线城市商办资产吸引力较强。2024年以来，宏观经济平稳，企业活力恢复，特
别是高新技术企业租赁需求回暖，但租户对租金敏感度高，以及业主降价促成交，导致重点城市写字楼租金
整体下滑。同时，居民收入预期不确定性有所提升，消费信心仍有待提振，企业经营情况需待进一步恢复。
展望下半年，宏观政策预计将继续发力扩内需、促消费，以进一步释放消费潜能并激发经营主体的活力
，这将为商业地产市场的恢复提供有力支撑。商业地产企业应充分把握市场恢复契机和政策机遇，持续强化
自身的运营能力，着力提升业绩表现以实现稳健发展。同时企业也应关注市场动态和消费者需求变化，灵活
调整经营策略以应对市场挑战。
2、业务情况
公司目前自持的经营性物业产品主要集中在北京、上海、天津、杭州等城市的核心商务区。经过数十年
不懈努力与积累，公司在运营甲级写字楼及配套商业等经营性物业产品上拥有较高的品牌知名度和广泛的影
响力。公司始终秉持提升自持经营性物业的服务质量与核心竞争力的宗旨，不断优化管理策略，创新服务模
式，有效保障了自持经营性物业租赁业务的持续增长与稳定收益。
公司所经营的物业项目均位于超一线、准一线城市核心城区的中央商务区，四座标志性楼宇均获得国际
公认的LEED金级认证，项目由全球顶尖的设计师团队，美国AS+GG、英国福斯特等单位担纲建筑设计，进一
步提升了公司的品牌形象与市场价值。
（二）房地产开发与销售
1、行业情况
2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，而二手房市场在“以价换量”政策推动下，虽保持一定
的交易活跃度，但整体而言，房地产行业仍承受着较大的下行压力。针对这一形势，政府密集出台一系列政
策措施以稳定市场。4月30日的政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”
，为楼市政策定下了基调。5月17日推出房地产“一揽子”新政，更是将焦点对准了“稳市场、去库存”这
一目标，6月7日国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要
稳妥把握、扎实推进”。
政策措施密集落地，可市场反应尚显滞后，虽然部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体状
况尚未出现明显改善，政策效果的全面显见仍需时间的积累和市场的进一步消化。从上半年全国新建商品房
销售数据来看，销售规模同比下降超20%，这一数据远超市场预期，凸显了当前房地产市场的严峻形势。
2、业务情况
公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺等。
在公司战略导向的明确指引下，公司的专业管理团队凭借其深厚的行业积淀与丰富的实战经验，正积极
应对市场变化，推动公司房地产业务的战略调整，加速推进出清进程。在当前公司聚焦于对传统房地产业务
实施战略性收缩的背景下，管理团队全面审视并盘整公司整体资产状况，尤为关注并推进非核心物业及传统
地产开发业务的剥离与处置，旨在为公司的战略转型提供强有力的资金保障，确保转型之路的顺畅与高效。
（三）通信与数字科技
1、行业情况
在当今时代，数字经济以其前所未有的活力和变革性，正在成为重组全球要素资源、重塑全球经济结构
、改变全球竞争格局的关键力量。2024全球数字经济大会上，中国信通院发布的《全球数字经济白皮书（20
24年）》揭示了一组令人瞩目的数据：2023年，美国、中国、德国、日本、韩国等5个国家数字经济总量超3
3万亿美元，同比增长超8%，并预计2024年至2025年全球数字产业收入增速回升。
数字经济的蓬勃发展，得益于人工智能大模型等应用的爆发式增长，智能算力需求激增，已成为各国战
略资源和科技竞争的焦点。全球AI企业迅速增长，尤其是中国AI独角兽企业的崛起，展现出在该领域强劲的
创新活力。数字经济占GDP中的占比逐年攀升，其中，产业数字化作为增长主引擎，正引领着经济增长的新
方向。
数字产业化进程中，全球5G网络的部署明显加快我国更是走在前列，已建成全球最大的5G网络体系，截
至今年5月，我国5G基站建成总数达383.7万个，不仅夯实了数字经济的基础设施，也为产业数字化转型提供
了强大的支撑。产业数字化领域内，新兴模式与业态层出不穷，数字化转型的浪潮正驱动着产业创新，为经
济增长注入源源不断的新动力。
尤为值得一提的是，随着生成式人工智能的出现，以ChatGPT为代表的超大算力时代来临，进而拉动了
光传输的需求。2024年上半年，光模块和光芯片行业受益于人工智能、云计算、大数据等技术的发展，市场
需求持续增长。
特别是AI的快速发展，推动了对高速光模块的需求，促进了光模块技术向400G/800G/1.6T等高速率方向
的迭代，带动了光模块及相关器件产品的需求，光模块产业因此得到快速发展。全球光模块市场规模在2023
年达到了约99亿美元，预计在2024年将突破100亿美元，更有望在2027年突破150亿美元。与此同时，中国光
模块市场也展现出强劲的增长势头，2022年市场规模达到489亿元人民币，同比增长17.83%，预计2024年将
超过600亿元人民币。
光芯片作为光模块的核心元件，其国产化进度持续推进，特别是在数据中心设备更新和新建领域，中国
将成为全球增长最快的地区之一。2024年中国光芯片市场规范预计将增长至151.56亿元人民币。国内光芯片
企业在多个细分产品领域取得较大进展，特别是在接入网市场几乎处于垄断地位。随着AI技术的深入应用，
数据中心市场对高速光芯片的需求日益迫切，中国光芯片制造商正面临新的发展机遇，有望在高速数据中心
市场取得进一步突破。
此外，中国卫星互联网行业在国家战略的引领下，依托政策的持续支持与核心技术的不断突破，也迎来
了快速发展的新阶段。据中商产业研究院预测，2024年中国卫星互联网市场规模将达到404亿元人民币，并
有望在2025年进一步增长至447亿元。千帆星座的成功首发标志着中国卫星互联网行业正式迈入批量组网的
新时代，预计到2025年完成648颗卫星的部署，初步实现全球区域网络覆盖，并计划在2030年底实现15000颗
星的宏伟目标。这一系列成就不仅彰显中国在低轨卫星发射领域的强大实力，也预示着卫星互联网产业将迎
来更为广阔的发展空间，成为未来全球通信网络不可或缺的一部分。
2、业务情况
报告期内，拟通过重大资产购买方式收购索尔思光电的控股权，公司召开第九届董事会独立董事2024年
第一次专门会议、第九届董事会第七次临时会议和第九届监事会第四次临时会议，审议通过《关于公司重大
资产重组方案的议案》等与之有关的议案，并签署《股份转让协议》。同时，公司继续培育前期布局的卫星
互联网5G/6G无线通信产业相关公司。公司将持续聚合通信与数字科技行业的关键资源、关键技术、关键团
队，打通关键环节，推进战略转型取得成功。
二、报告期内核心竞争力分析
（一）立足核心区域的优质资产公司目前所持有的经营性物业均是位于北京、上海、天津、杭州等区域
中心城市的优质资产，其带来的稳定现金流及变现能力是确保公司转型发展的基石。未来，公司将继续秉持
稳健经营的理念，充分发挥这些优质资产的价值，推动公司在通信与数字科技领域实现更高质量的发展。
（二）拥有较强的品牌影响力“万通”具有一定的市场美誉度及用户忠诚度，良好的口碑及信誉搭建起
了公司与客户间的信任桥梁，“万通”将继续秉承诚信经营的理念，不断创新，追求卓越，为客户提供更加
优质的产品与服务。同时，公司也将积极应对市场变化，把握发展机遇，不断推动自身转型升级，巩固和扩
大“万通”品牌影响力，为实现可持续发展奠定坚实基础。
（三）完善的股东产业资源布局公司依托股东及战略合作伙伴在通信与数字科技等领域深耕布局，在关
键资源、关键技术、关键团队的聚合上持续发力，瞄准关键市场，为全面转型发展与持续发展筑牢基石。在
未来发展中，公司将继续加强与股东和战略合作伙伴的紧密合作，共同探索前沿技术，以创新驱动发展，为
股东创造更大的价值。
（四）科技转型必要的智力资源支持为推动公司通信与数字科技战略的发展，公司特设立万通信研院，
汇聚多位在通信领域有卓越表现的院士级科学家。他们深度参与制定公司在相关领域的中长期规划、年度建
设规划，组织先进通信技术与应用场景融合创新的基础理论、重大政策、前沿技术等课题研究，为公司寻找
关键资源、关键技术、关键团队提供前瞻性、高水平的咨询建议和保障。未来，万通信研院还将在资源、技
术和人才方面持续赋能，助力公司加速发展，实现转型升级。
同时，公司拥有来自美国麻省理工、北京大学、人民大学等国际知名院校毕业人才组成专业化顶尖管理
团队，在公司转型运营管理、通信科技行业经营等方面有较强的综合性专业能力和资源优势，以及丰富的资
产盘活、赋能升级、激活焕新、业务发展等管理经验，为公司的战略转型和业务发展提供坚实支撑。
三、经营情况的讨论与分析
（一）公司主要业务发展情况
1、经营性物业资产管理
公司经过数十年的积累，在运营甲级写字楼及配套商业等经营性物业产品上拥有较高的品牌知名度和影
响力。截至报告期末，公司实现合同出租总面积13.24万平方米，实现合同租金收入总金额10,432.97万元。
公司持续提升自持经营性物业的服务力和竞争力，持续获取优质物业租赁业务收入，为通信与数字科技等新
业务转型发展助力。
2、房地产开发与销售
公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺等。报告期内，公
司房地产项目合同销售面积0.99万平方米、合同销售金额13,345.10万元，主要包括北京万通怀柔新新家园
产品、杭州万通中心写字楼产品、天津万通新新逸墅住宅产品、杭州未来科技城综合产品、天津金府国际公
寓产品等销售项目。
3、通信与数字科技
公司在通信与数字科技投入方面，依托万通信研院多位院士级科学家的产业科技规划指导，一方面聚合
优势技术和产业能力，一方面在关键资源上进行前瞻布局。
本次收购索尔思光电的交易中，万通信研院的专家凭借深厚的行业洞察力迅速把握了光模块及光芯片行
业的全球发展趋势与竞争格局，为公司管理团队提供了精准的国内外行业发展蓝图。在找寻和分析潜在标的
公司过程中，为公司提供了丰富的标的公司业务与技术的专业咨询，确保收购决策的精准与高效。
（1）以重大资产重组方式推进战略转型报告期内，公司通过重大资产购买方式与全球知名光通信元器
件供应商索尔思光电签署了控股权收购协议，这是公司在既定的通信与数字科技转型战略的指导方向上做出
的主业转型投资决策，公司战略转型进入关键阶段。索尔思光电是一家全球领先的光通信厂家，主要产品包
括光芯片、光器件和光模块，其拥有完整的研发、制造、销售部门，进行全球化布局，解决方案和产品被广
泛应用于数据中心与电信通信场景。
（2）控股子公司成都知融在产品、研发、市场上均有较好成绩报告期内，成都知融成功完成Ku频段收
发一体波束成形芯片、双波束接收芯片的设计流片工作，并实现了芯片产品在大型封测工厂的成功导入，这
两款产品技术指标均达到业界领先水平，进一步丰富了成都知融的产品序列，预计将于下半年陆续推向市场
。目前成都知融已和多家从事宽带卫星通讯业务的重要客户建立了良好合作关系，同时还完成了相关化合物
产品的设计改版工作。成都知融推出的Ka频段氮化镓功放系列芯片、新一代Ka频段低噪声放大器等产品，市
场反应良好，被多家国内主流厂家采用，预计四季度或2025年上半年批量供货。
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