经营分析☆ ◇600246 万通发展 更新日期：2025-06-28◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、销售与商业物业运营、房地产金融。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 3.06亿 61.79 1.29亿 74.15 42.31
房屋租赁(行业) 1.86亿 37.62 4284.33万 24.55 23.01
其他(行业) 291.41万 0.59 226.91万 1.30 77.87
─────────────────────────────────────────────────
销售开发产品(产品) 3.06亿 61.79 1.29亿 74.15 42.31
物业出租(产品) 1.86亿 37.62 4284.33万 24.55 23.01
其他(产品) 291.41万 0.59 226.91万 1.30 77.87
─────────────────────────────────────────────────
京津地区(地区) 2.64亿 53.41 1.23亿 70.67 46.65
华东地区(地区) 2.27亿 45.89 4844.72万 27.77 21.33
川渝地区(地区) 325.99万 0.66 254.96万 1.46 78.21
其他业务(地区) 21.13万 0.04 18.10万 0.10 85.65
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.28亿 54.29 3448.05万 46.68 27.01
房屋租赁(行业) 1.04亿 44.37 3780.46万 51.18 36.24
其他(行业) 316.19万 1.34 157.81万 2.14 49.91
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发与销售(产品) 1.39亿 59.19 3125.45万 42.31 22.45
城市运营(产品) 1.07亿 45.51 4483.33万 60.70 41.89
其他业务(产品) 208.76万 0.89 167.60万 2.27 80.29
分部间抵销(产品) -1314.48万 -5.59 -390.07万 -5.28 29.68
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 9779.85万 41.59 2568.46万 34.77 26.26
天津区域(地区) 9049.27万 38.48 1464.12万 19.82 16.18
北京区域(地区) 4314.56万 18.35 3149.77万 42.64 73.00
川渝地区(地区) 262.70万 1.12 212.30万 2.87 80.81
其他业务(地区) 109.20万 0.46 -8.33万 -0.11 -7.63
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 2.69亿 55.25 7241.07万 48.09 26.90
房屋租赁(行业) 2.12亿 43.52 7540.71万 50.08 35.57
其他(行业) 602.25万 1.24 274.28万 1.82 45.54
─────────────────────────────────────────────────
物业出租(产品) 2.12亿 43.52 7540.71万 50.08 35.57
住宅(产品) 1.89亿 38.70 5102.35万 33.89 27.07
商业地产(产品) 8063.44万 16.55 2138.72万 14.21 26.52
其他(产品) 602.25万 1.24 274.28万 1.82 45.54
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 1.94亿 39.91 5896.62万 39.16 30.32
北京地区(地区) 1.44亿 29.63 7591.43万 50.42 52.60
天津地区(地区) 1.39亿 28.52 1011.65万 6.72 7.28
川渝地区(地区) 621.06万 1.27 446.88万 2.97 71.96
其他业务(地区) 326.23万 0.67 109.47万 0.73 33.56
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.46亿 57.33 2714.74万 42.00 18.55
房屋租赁(行业) 1.05亿 41.20 3651.31万 56.49 34.72
其他(补充)(行业) 188.50万 0.74 80.97万 --- 42.96
其他(行业) 187.64万 0.73 97.92万 1.51 52.18
─────────────────────────────────────────────────
住宅(产品) 1.10亿 43.14 --- --- ---
其他(补充)(产品) 1.09亿 42.67 --- --- ---
商业地产(产品) 3622.62万 14.19 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
北京区域(地区) 9791.86万 38.35 4312.62万 65.89 44.04
华东区域(地区) 7876.35万 30.85 1567.14万 23.94 19.90
天津区域(地区) 7463.71万 29.23 470.25万 7.18 6.30
川渝地区(地区) 210.90万 0.83 113.95万 1.74 54.03
其他(补充)(地区) 188.50万 0.74 80.97万 1.24 42.96
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.90亿元，占营业收入的27.74%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 9035.91│ 27.74│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购0.12亿元，占总采购额的45.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 1198.39│ 45.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，国内外宏观经济环境依然复杂多变，机遇与挑战交织。公司坚持创新驱动发展理念，紧密围绕
国家关于加快发展新质生产力的战略部署，一方面对传统房地产业务板块进行全面战略性收缩，另一方面推
进公司实现向通信与数字科技行业转型升级的战略目标。未来，公司将继续围绕既定的战略目标，积极推进
业务转型，有序开展各项经营管理工作，提升公司经营业绩和可持续发展能力。报告期内，公司实现营业收
入49491.08万元，较上年同期收入增加773.29万元，同比上升1.59%；实现归属于上市公司股东的净利润为-
45704.18万元，较上年同期下降6689.23万元，同比下降17.15%。
报告期内，公司经营主要围绕经营性物业资产管理、房地产开发与销售、通信与数字科技三大板块开展
工作。
（一）经营性物业资产管理
公司目前布局的自持经营性物业资产，深度聚焦北京、上海、天津、杭州等战略性城市的核心商务区，
其中标志性楼宇以国际化标准践行ESG理念，不仅荣获国际权威的LEED金级及以上或预认证，更通过前沿的
绿色建筑设计和可持续运营体系，在城市核心区打造出兼具生态价值与资产价值的优质资产组合。这些项目
依托稀缺的区位优势和稳定的资本回报率，持续创造可预期的现金流，构筑起公司高质量发展的核心资产支
柱。
（二）房地产开发与销售
报告期内，在公司既定战略目标的指引下，公司管理团队持续推进传统房地产业务的战略性调整，通过
系统收缩业务规模，加快存量项目去化与资金回收，为战略转型提供充裕现金流支撑，确保公司经营活动的
稳健性与可持续性。
（三）通信与数字科技
报告期内，公司在既定战略转型框架下，启动了构成重大资产重组的并购事项，虽最终因客观环境较早
前发生一定变化未达成交易，但为后续科技产业布局积累了宝贵经验。展望未来，公司将进一步深化战略聚
焦，围绕通信与数字科技转型目标，构建系统化支撑体系：通过战略联盟融合产业资源，加大前沿技术研发
投入培育创新优势，建设复合型人才梯队提升运营效能，进一步汇聚关键资源、关键伙伴、关键技术、关键
团队，助推转型成功，提升公司的可持续发展能力以及综合竞争力。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）房地产行业
2024年中国房地产市场深度调整中显现结构性分化。中央政治局会议连续释放“促进房地产市场止跌回
稳”“稳住楼市”政策信号，通过松绑限购、首付利率下调、存量房贷利率调整等组合拳提振市场信心。政
策效应在四季度逐步显现，核心城市成交量环比回升，二手房价格跌幅收窄。但市场复苏基础仍不牢固，国
家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积9.74亿平方米（同比-12.9%），销售额9.68万亿元（同
比-17.1%），有效需求不足仍是行业面临的突出挑战。
商业地产市场延续调整态势。当前写字楼市场供需失衡持续，去化周期延长，租金下行压力未减，但是
行业分化加剧，核心商圈优质资产仍保持较高出租率，而次级商圈空置率持续攀升。市场整体仍处于深度调
整期，去库存与运营能力提升成为行业关键课题。
（二）通信与数字科技
2024年中国通信与数字科技行业在政策赋能与技术创新的双重驱动下实现跨越式发展。党的二十届三中
全会提出“培育全国一体化技术和数据市场、建设和运营国家数据基础设施”等战略部署，旨在加速产业数
字化和数字产业化的进程，为行业高质量发展注入新动能。
国际形势复杂多变、科技竞争加剧以及国内经济结构深度调整的背景下，中国通信与数字科技行业迎来
重要发展机遇。国产替代成为突破发展瓶颈、实现自主创新的关键路径。2024年7月，《中共中央关于进一
步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确要求推进高水平科技自立自强，提出加快形成与新质生产
力更相适应的生产关系，促进各类先进生产要素向发展新质生产力集聚，健全促进实体经济和数字经济深度
融合，完善促进数字产业化和产业数字化政策体系。同时，国家发改委等部门印发的《2025年数字经济发展
工作要点》强调加快释放数据要素价值，提升数字经济核心竞争力，推动实体经济和数字经济深度融合等重
点任务。这些政策为行业国产替代提供了坚实的政策保障。
依托政策支持与持续技术攻关，国内企业在芯片、操作系统、数据库等关键领域取得显著成果，不仅满
足了国内市场需求，更在国际市场上展现了行业竞争力。
2024年，AI技术的广泛应用与快速升级成为行业发展的核心驱动力。智能算力需求激增，带动了数字科
技在通信领域的多层面应用，通信与数字科技行业正逐步成为经济社会发展的重要引擎。随着政策体系深化
与技术的不断创新，中国通信与数字科技行业将在国产替代道路上实现更大突破，为构建数字中国、推动经
济高质量发展做出更大贡献。
三、报告期内公司从事的业务情况
（一）经营性物业资产管理
经过数十载深耕与稳健发展，公司在甲级写字楼及配套商业等经营性物业领域持续构筑核心效力，已形
成颇具行业影响力的专业品牌。报告期内，公司实现合同出租总面积13.09万平方米，实现合同租金收入总
金额18619.33万元，为日常运营和业务拓展提供可靠资金保障，同时还具备通过资产变现和资本运作等手段
实现价值释放，为公司战略转型及可持续发展注入强劲动力。
（二）房地产开发与销售
公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺等。报告期内，公
司房地产项目合同销售面积2.10万平方米、合同销售金额32578.66万元，主要包括北京万通怀柔新新家园产
品、天津万通新新逸墅住宅产品、杭州未来科技城综合产品、北京天竺新新家园住宅产品、天津金府国际公
寓产品等销售项目。
（三）通信与数字科技
在既定的战略转型升级框架下，报告期内，公司开展了构成重大资产重组的光通信领域公司的并购工作
，公司与交易各方及其他相关方就交易方案进行反复磋商和审慎论证，聘请相关中介机构对标的开展了尽职
调查、审计、评估等工作，致在促成本次重大资产重组。尽管最终因客观环境较早前发生一定变化，未能完
成控股权收购，但为科技产业布局积累了宝贵经验。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）立足核心区域的优质资产
公司目前持有的经营性物业均是位于北京、上海、天津、杭州等区域中心城市的优质资产，其带来的稳
定现金流及变现能力是确保未来公司转型发展的基石。
（二）拥有较强的品牌影响力
“万通”具有一定的市场美誉度及用户忠诚度，良好的口碑及信誉搭建起了公司与客户间的信任桥梁，
为未来持续向客户提供优质的产品及服务打下了坚实的基础。
（三）完善的股东产业资源布局
公司得到了股东及战略合作伙伴的有力支持，拥有明确的转型发展目标，共同探索前沿技术，为公司在
关键资源、关键技术、关键团队的聚合上持续发力，瞄准关键市场，完成全面转型助力。
（四）科技转型必要的智力资源支持
在推动公司通信与数字科技战略转型的过程中，公司汇聚通信领域的多位专家，建立核心的专家顾问团
队并成立万通信研院，参与制定公司在相关领域的中长期规划、年度建设规划，组织先进通信技术与应用场
景融合创新的基础理论、重大政策、前沿技术等课题研究，为公司寻找关键资源、关键技术、关键团队提供
前瞻性、高水平的咨询建议和保障，助力公司实现转型升级。
此外，公司拥有来自美国麻省理工、北京大学、人民大学等国际名校的众多人才，组成专业化顶尖管理
团队，在公司转型运营管理、通信科技行业经营等方面有较强的综合性专业能力和资源优势，以及丰富的资
产盘活、赋能升级、激活焕新等管理经验，为公司实现转型提供必要的智力资源支持。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入49491.08万元，较上年同期上升1.59%；实现归属于上市公司股东的净利
润为-45704.18万元，较上年同期下降17.15%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、房地产行业
近年来，房地产行业持续呈现疲软态势。报告期内，我国房地产市场整体仍承受着较大的调整压力。根
据国家统计局数据显示，房地产开发投资、房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、新建商品房销
售面积及销售额等关键指标均出现不同程度的下滑。
2024年4月，中央政治局会议强调“需统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房
地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。同年9月，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回
稳”的目标，随后出台一系列政策工具以持续发力。2024年10月住建部等多部门更是联合推出“四个取消、
四个降低、两个增加”的政策组合拳。将“稳住楼市”确立为当前的主基调。进入2025年，政策导向进一步
明确。2月，中央政治局会议明确提出“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市”的
核心目标。
综合来看，当前房地产行业仍处于下行周期，但随着利好政策的不断出台，房地产行业已初步呈现出阶
段性回暖迹象。展望2025年，预计政策端有望持续发力，推动行业整体筑底企稳。然而，房地产市场的恢复
节奏仍面临诸多不确定性因素。需求端信心修复与供给端库存去化需要形成良性互动，而市场全面企稳仍有
待于宏观经济的回暖与居民收入预期的实质性改善。
2、通信与数字科技
2024年我国通信与数字科技行业呈现出政策引领、技术创新与市场应用深度融合的发展趋势，网络与数
字科技基础设施建设步伐加快。银河证券研报数据显示，2024年通信行业涨幅31.52%，位于全行业第二位，
整体行业表现较好且行情持续性较高。
自2023年初以来，人工智能、大模型、卫星互联网等新兴技术迅猛发展，带动数字经济及算力基础设施
投入不断增加。算力作为未来经济发展的重要基石，其重要性日益凸显。IDC数据报告显示，平均算力每提
高1点，数字经济和GDP将分别增长3.5‰和1.8‰。近年来，国家相继出台多项政策文件，大力推动算力基础
设施建设。据《2023-2024年中国人工智能计算力发展评估报告》显示，中国智能算力规模年复合增长率高
达33.9%。
AI与产业融合成为行业发展的关键突破点。国产大模型已在多个行业实现落地应用，AI与先进通信技术
的结合，将催生出智能网联车、卫星互联网等万亿级产业。展望未来，随着AI技术的日益成熟、先进通信及
算力基础设施的广泛普及，我国必将加速技术变革进程。通信及算力设备作为数字经济算力基础设备的核心
，其需求有望迎来高速增长，相关行业及产业链或将迎来更为广阔的发展机遇。
(二)公司发展战略
公司积极响应国家“十四五”规划提出的“数字经济发展规划”指导方针，以数字与科技为动力促进产
业升级，以可持续发展为目标，以市场化运营为根本，稳步推进整体战略转型。以取得关键科技资源为核心
，以布局先进产业技术为抓手，与相关产业头部力量合作，不断聚合AI时代下符合国家先进生产力发展方向
的关键资源、关键技术、关键团队，推进以数字与科技为驱动力的战略转型，为公司在未来能够分享AI时代
下的科技产业红利打下坚实基础。
(三)经营计划
1、持续对传统地产业务进行战略性收缩
2025年，公司将继续深化战略转型，秉持对传统房地产业务的战略性收缩，加速推进存量开发项目的尾
盘销售以及相关投资性资产的有序出清，确保为公司战略转型提供坚实的财务支撑与成规模的资金支持。
2、深入拓展通信与数字科技业务的战略转型
2025年，公司将继续着力整合AI时代下符合国家先进生产力发展方向的通信与数字科技战略转型核心要
素，全面汇聚关键资源、战略合作伙伴、核心技术及专业团队，积极开拓数字与科技领域的关键市场，持续
推进公司转型升级。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济风险
2024年，全球经济增速低位运行。展望2025年，全球经济下行风险提高，可能出现总需求和总供给同步
回落的特征。贸易保护主义抬头成为全球贸易增长的最大威胁，地缘政治紧张局势、供应链中断等因素也可
能对全球经济造成负面影响。
2024年，中国经济总体保持平稳，全年呈现“V”型复苏态势。前三季度经济增速逐季放缓。9月份以来
，政府出台一系列稳经济政策措施，多个领域出现积极变化。但经济复苏基础尚不稳固；外需拉动作用有限
，难以弥补内需不足；新兴产业发展势头良好，但难以抵消房地产等传统行业下滑带来的影响。经济结构转
型和周期性调整过程中仍存在诸多困难和挑战。2025年，国内外政策变化或将是中国经济发展面临的较大变
量。从内部看，稳经济一揽子政策的实施效果以及未来进一步加大政策力度的空间，将成为推动内需回升、
化解风险、恢复信心的关键因素。从外部看，国际间的贸易摩擦、争端风险不确定，将可能减少有关市场需
求，并增加关键原材料的采购难度，影响我国经济发展。
应对措施：公司将紧跟国家发展战略，进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，聚焦战略转型
，构建企业创新机制，为实现跨越经济周期和行业周期的高质量发展夯实基础。
2、市场风险
2024年，房地产市场持续低迷，整体处于下行通道持续处于下行区间。政府“5.17”和“9.24”两轮房
地产刺激政策出台后，推动市场出现阶段性、结构性回暖，各线城市商品房销售均有所回升，但政策效果持
续性不足，整体市场回暖基础尚不牢固，作用范围有限。房地产市场风险化解仍需要一定时间，2025年房地
产市场整体仍将处于筑底企稳阶段，市场拐点能否确立仍依赖于宏观经济景气改善程度、稳地产政策效果可
持续性、房地产风险化解情况等因素。
应对措施：公司将持续推进传统房地产业务的战略性收缩，重点聚焦存量项目的市场环境监测与风险评
估。通过强化专业化运营管理，加速资金回笼，增强防范政策风险和市场风险的能力，稳步推进转型战略。
3、经营管理风险
公司根据发展需求积极探索业务开拓，尽管公司管理团队经验丰富，公司的经营管理、人力资源、风险
控制和整合管控等依然面临更高的要求。
应对措施：公司致力于加强内部选拔培养与市场化人才引进相结合，选聘职业经理人，全面推行经理层
成员任期制契约化管理，推进高素质专业化领导人员队伍建设，加速人才储备，强化基础人才队伍建设。
4、转型不及预期的风险
近年来，受政策调控、产业升级等因素影响，传统地产行业发展速度放缓。地产公司跨界发展的动作频
出，一方面是为了开辟新的利润增长点，另一方面也是为了降低对单一地产业务过于依赖，而转型过程中不
可避免地会存在诸多风险。能在谨慎有效的对外探索和尽力避免跨界并购等转型手段可能带来的高估值、高
商誉等问题间取得平衡，是当下地产行业转型能否达到预期的关键。
应对措施：公司将依托强大的品牌能力、资源优势，进一步汇聚关键资源、关键伙伴、关键技术、关键
团队，在转型过程中，公司将充分评估各种风险，不断完善防控措施，尽量避免上述风险，保障公司的整体
利益和全体股东特别是中小股东的合法权益。
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