经营分析☆ ◇600266 城建发展 更新日期：2026-05-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、对外股权投资和商业地产经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 296.22亿 97.82 55.65亿 92.07 18.79
租赁(行业) 5.45亿 1.80 4.50亿 7.45 82.57
其他业务(行业) 6752.81万 0.22 768.16万 0.13 11.38
物业管理(行业) 4600.00万 0.15 2100.00万 0.35 45.65
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 296.22亿 97.82 55.65亿 92.07 18.79
租赁(产品) 5.45亿 1.80 4.50亿 7.45 82.57
其他业务(产品) 6752.81万 0.22 768.16万 0.13 11.38
物业管理(产品) 4600.00万 0.15 2100.00万 0.35 45.65
─────────────────────────────────────────────────
北京(地区) 293.57亿 96.95 58.07亿 96.08 19.78
海南(地区) 3.44亿 1.14 1.17亿 1.94 34.01
青岛(地区) 1.68亿 0.55 3600.00万 0.60 21.43
天津及其他(地区) 1.54亿 0.51 1800.00万 0.30 11.69
成都(地区) 1.17亿 0.39 5700.00万 0.94 48.72
重庆(地区) 7300.00万 0.24 100.00万 0.02 1.37
其他业务(地区) 6752.81万 0.22 768.16万 0.13 11.38
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房地产开发(销售模式) 296.22亿 97.82 55.65亿 92.07 18.79
租赁(销售模式) 5.45亿 1.80 4.50亿 7.45 82.57
其他业务(销售模式) 6752.81万 0.22 768.16万 0.13 11.38
物业管理(销售模式) 4600.00万 0.15 2100.00万 0.35 45.65
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截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
望坛项目(产品) 95.52亿 74.86 16.25亿 66.80 17.01
龙樾天元项目(产品) 8.58亿 6.72 1.83亿 7.52 21.34
龙樾合玺项目(产品) 4.83亿 3.78 1148.47万 0.47 2.38
动感花园项目(产品) 4.13亿 3.24 1.54亿 6.32 37.21
租赁收入(产品) 2.73亿 2.14 2.38亿 9.78 87.22
红塘湾项目(产品) 2.52亿 1.97 8393.68万 3.45 33.33
顺义北小营项目(产品) 2.05亿 1.61 -536.58万 -0.22 -2.62
府前龙樾项目(产品) 1.43亿 1.12 4080.45万 1.68 28.50
仁和镇平各庄项目(产品) 1.36亿 1.07 1657.37万 0.68 12.18
东坝项目(产品) 7790.48万 0.61 -464.79万 -0.19 -5.97
成都国誉府(产品) 4274.29万 0.33 1544.83万 0.63 36.14
管庄项目(产品) 4018.94万 0.31 88.53万 0.04 2.20
汇景湾项目(产品) 3100.46万 0.24 405.15万 0.17 13.07
世华龙樾项目(产品) 3099.27万 0.24 1684.32万 0.69 54.35
珑玺家苑项目(产品) 2968.08万 0.23 238.16万 0.10 8.02
其他业务(产品) 2873.96万 0.23 793.19万 0.33 27.60
物业管理(产品) 2533.09万 0.20 1292.51万 0.53 51.03
龙樾生态城项目(产品) 2137.61万 0.17 75.97万 0.03 3.55
澜湖庭苑项目(产品) 1957.43万 0.15 222.88万 0.09 11.39
代建项目收入(产品) 1349.01万 0.11 1093.13万 0.45 81.03
青岛龙樾湾项目(产品) 1239.05万 0.10 19.43万 0.01 1.57
成都熙城项目(产品) 1207.39万 0.09 306.29万 0.13 25.37
东黄山国际小镇项目(产品) 1187.40万 0.09 191.71万 0.08 16.15
怀柔新城棚改项目(产品) 1173.74万 0.09 387.94万 0.16 33.05
青岛国誉府(产品) 760.00万 0.06 7.11万 0.00 0.94
重庆龙樾熙城项目(产品) 728.27万 0.06 57.77万 0.02 7.93
樾府项目(产品) 719.31万 0.06 215.86万 0.09 30.01
龙樾湾（成都）项目(产品) 475.04万 0.04 95.62万 0.04 20.13
上河湾项目(产品) 310.15万 0.02 229.50万 0.09 74.00
南湖1号项目(产品) 224.12万 0.02 77.63万 0.03 34.64
龙樾湾（重庆）项目(产品) 196.44万 0.02 -40.37万 -0.02 -20.55
樾郡项目(产品) 122.06万 0.01 38.27万 0.02 31.35
门头沟永定镇项目(产品) 80.68万 0.01 -8.32万 0.00 -10.31
重庆熙城项目(产品) 25.14万 0.00 17.12万 0.01 68.09
北七家项目(产品) 7.50万 0.00 --- --- ---
北京密码项目(产品) --- --- --- --- ---
南京浦口项目(产品) --- --- --- --- ---
徜徉集项目(产品) --- --- --- --- ---
理工大学2号地项目(产品) --- --- --- --- ---
大兴海子角棚改项目(产品) --- --- --- --- ---
奥体文化园项目(产品) --- --- --- --- ---
通州老城棚改项目(产品) --- --- --- --- ---
未来科学城项目(产品) --- --- --- --- ---
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北京(地区) 122.84亿 96.27 22.99亿 94.52 18.72
海南(地区) 2.52亿 1.98 8432.06万 3.47 33.43
成都(地区) 6878.16万 0.54 2651.52万 1.09 38.55
天津(地区) 5149.63万 0.40 538.67万 0.22 10.46
重庆(地区) 3213.45万 0.25 236.50万 0.10 7.36
青岛(地区) 3046.47万 0.24 486.72万 0.20 15.98
其他业务(地区) 2873.96万 0.23 793.19万 0.33 27.60
黄山(地区) 1187.40万 0.09 191.71万 0.08 16.15
南京(地区) --- --- --- --- ---
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 247.52亿 97.29 34.91亿 86.67 14.10
租赁(行业) 5.64亿 2.22 5.01亿 12.44 88.83
其他业务(行业) 7784.40万 0.31 1310.85万 0.33 16.84
物业管理(行业) 4900.00万 0.19 2300.00万 0.57 46.94
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 247.52亿 97.29 34.91亿 86.67 14.10
租赁(产品) 5.64亿 2.22 5.01亿 12.44 88.83
其他业务(产品) 7784.40万 0.31 1310.85万 0.33 16.84
物业管理(产品) 4900.00万 0.19 2300.00万 0.57 46.94
─────────────────────────────────────────────────
北京(地区) 237.53亿 93.36 35.87亿 89.05 15.10
海南(地区) 8.42亿 3.31 2.94亿 7.30 34.92
重庆(地区) 4.54亿 1.78 8300.00万 2.06 18.28
成都(地区) 2.20亿 0.86 5100.00万 1.27 23.18
其他业务(地区) 7784.40万 0.31 1310.85万 0.33 16.84
青岛(地区) 6100.00万 0.24 100.00万 0.02 1.64
天津及其他(地区) 3500.00万 0.14 -100.00万 -0.02 -2.86
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(销售模式) 247.52亿 97.29 34.91亿 86.67 14.10
租赁(销售模式) 5.64亿 2.22 5.01亿 12.44 88.83
其他业务(销售模式) 7784.40万 0.31 1310.85万 0.33 16.84
物业管理(销售模式) 4900.00万 0.19 2300.00万 0.57 46.94
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
望坛项目(产品) 36.83亿 56.49 5.43亿 44.13 14.73
红塘湾项目(产品) 4.43亿 6.80 1.53亿 12.41 34.42
顺义北小营项目(产品) 4.23亿 6.48 2277.09万 1.85 5.39
龙樾生态城项目(产品) 3.47亿 5.32 7471.70万 6.08 21.53
租赁收入(产品) 2.85亿 4.37 2.61亿 21.25 91.60
平各庄B地块一级开发项目(产品) 2.48亿 3.81 -505.51万 -0.41 -2.04
仁和镇平各庄项目(产品) 2.19亿 3.36 4330.27万 3.52 19.74
府前龙樾项目(产品) 2.19亿 3.36 2383.00万 1.94 10.88
东坝项目(产品) 2.08亿 3.19 1343.58万 1.09 6.45
成都国誉府(产品) 8765.03万 1.34 974.70万 0.79 11.12
重庆龙樾熙城项目(产品) 7774.19万 1.19 351.63万 0.29 4.52
其他业务(产品) 4346.82万 0.67 1580.05万 1.29 36.35
汇景湾项目(产品) 3977.08万 0.61 809.69万 0.66 20.36
成都熙城项目(产品) 3760.86万 0.58 -384.05万 -0.31 -10.21
物业管理(产品) 2549.90万 0.39 829.97万 0.68 32.55
门头沟永定镇项目(产品) 2351.73万 0.36 997.34万 0.81 42.41
未来科学城项目(产品) 2144.74万 0.33 678.96万 0.55 31.66
海梓府项目(产品) 1747.53万 0.27 920.09万 0.75 52.65
代建项目收入(产品) 1349.01万 0.21 1319.35万 1.07 97.80
澜湖庭苑项目(产品) 1212.07万 0.19 -53.03万 -0.04 -4.38
兴悦居项目(产品) 1109.09万 0.17 181.86万 0.15 16.40
上河湾项目(产品) 689.12万 0.11 405.19万 0.33 58.80
青岛国誉府(产品) 604.88万 0.09 76.16万 0.06 12.59
樾府项目(产品) 527.42万 0.08 91.58万 0.07 17.36
宽院国誉府项目(产品) 520.18万 0.08 1367.98万 1.11 262.98
龙樾湾（重庆）项目(产品) 380.05万 0.06 34.38万 0.03 9.05
龙樾湾（成都）项目(产品) 222.08万 0.03 -43.42万 -0.04 -19.55
樾郡项目(产品) 212.15万 0.03 46.91万 0.04 22.11
青岛龙樾湾项目(产品) 157.81万 0.02 -4.94万 0.00 -3.13
管庄项目(产品) 115.93万 0.02 9.10万 0.01 7.85
北京密码项目(产品) 67.40万 0.01 -15.87万 -0.01 -23.55
徜徉集项目(产品) 2.48万 0.00 -165.72万 -0.13 -6692.53
天成家园项目(产品) -151.96万 -0.02 -3.54万 0.00 2.33
北七家项目(产品) --- --- --- --- ---
动感花园项目(产品) --- --- --- --- ---
马池口项目(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
北京(地区) 54.36亿 83.38 9.62亿 78.26 17.69
海南(地区) 4.44亿 6.80 1.53亿 12.44 34.47
重庆(地区) 4.30亿 6.59 7982.61万 6.50 18.57
成都(地区) 1.37亿 2.10 1405.14万 1.14 10.28
其他业务(地区) 4346.82万 0.67 1580.05万 1.29 36.35
青岛(地区) 1804.29万 0.28 511.74万 0.42 28.36
天津(地区) 1212.07万 0.19 -53.03万 -0.04 -4.38
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售9.73亿元，占营业收入的3.22%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 97277.70│ 3.22│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购33.83亿元，占总采购额的72.37%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│城建集团控股或最终控股公司 │ 178728.30│ 38.23│
│北京城建六建设集团有限公司 │ 143351.86│ 30.66│
│广州鹏烨贸易有限公司 │ 9243.46│ 1.98│
│上海上房装饰有限公司 │ 3489.81│ 0.75│
│北京中利基业建设工程有限公司 │ 3485.67│ 0.75│
│合计 │ 338299.10│ 72.37│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房
地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域
遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定、黄山等重点区域，逐步形成了以龙樾和国
誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以黄山为代表的文旅地产布局
初步形成，商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，行业进入深度调整期，企业发展困难挑战前所未有。面对严峻复杂形势，公司保持战略定力，
顺势而为、逆境求生，经受住了各类考验和冲击，实现稳健发展局面。公司荣获2025房地产开发企业综合实
力TOP500第37名、房地产上市公司综合实力50强第21名、房地产开发企业品牌价值50强第27名，公司品牌价
值持续保持在300亿元以上。
三、经营情况讨论与分析
2025年公司紧紧围绕稳健发展大局，坚持适度规模战略，着力去库存防风险，围绕提质提速、降本增效
，集全公司之力提升产品力，坚持管理创新创效，发展内生动力持续增强，以效益效率为目标不断提升运营
能力，主业核心竞争力不断提升。商业地产初具规模，保持较好出租率，股权投资收益稳定，文旅板块加速
培育，各项工作高效推进，较好地完成了“十四五”各项任务。
四、报告期内核心竞争力分析
运营管控持续优化。坚持高效运作、精准管控，多个业务系统通力协作，以全景计划为抓手对项目关键
节点全程把控；坚持经济分析制度，从销售、财务等多维度动态把控各单位、各项目运营情况；修订完善全
过程考核办法，考核指挥棒作用更加彰显。
全面加强成本管控。持续优化战采流程，加快完善标准细则制定，高效推进总分包招标与管理指导办法
编制。围绕精装配套战略采购品类持续升级。贯彻全员、全过程成本管控意识，完成多个项目方案和施工图
版目标成本审核，强化日常洽商变更管理，结合成本控制情况对运作过程中的各类风险点进行预警。
产品体系加速向新。举全公司之力提升产品力，新获取项目以专班形式牵头方案设计，实现建筑、精装
、景观的全专业、全过程管控。深度介入投拓前端，严格执行“三会一复盘”制度，高质量完成“北京城建
好房子”标准编制。持续加强四个研究，出版《城建地产研究》4期。
协同发展稳步推进。高站位推进产业协同，坚持市场导向，以共赢发展为目标，研究协同发展工作实施
办法，完善招标及履约评价管理，为高质量协同构建科学模式。
内控管理规范有序。适应新形势，启动总部组织架构优化；顺利通过一级资质复评，按要求完成监事会
改革；完成内控报告及社会责任报告，信息披露高效准确，派出董监事履职能力持续提升；持续优化人才队
伍结构，获得集团内训师大赛优秀组织奖；稳步推进信息化建设；接诉即办实现“两升一降零扣分”。
五、报告期内主要经营情况
多措并举去库存。主动应对市场深度调整严峻形势，根据在手项目分门别类拟定专项措施应对外部变化
，全力推动去库存专项行动，全面盘点各项目货值，灵活销售策略，充分利用销售“四件套”、自销自渠、
多盘联动、特价房活动、专项劳动竞赛等举措促进项目去化。积极探索跨区域工抵房，出台多盘联动工作指
引、价格调整管理细则等办法。整体库存较年初实现较好去化和优化。
资源拓展更加科学。加强市场研判，强化价值导向，更加谨慎理性调整投资策略，“三个主流”深度内
化，加大资源统筹，合作阵营进一步扩大。紧盯北京内城核心优质项目，以底价或低溢价获取北四村、岳各
庄、东小口和祈西地块共4宗用地。
城更赛道起步成势。巩固棚改经验优势，密切关注城更政策落地，成立城市更新工作专班，组织开展专
题研讨，对在手城更项目全面梳理，明确后续发展方向。代建项目高效推进，为轻资产运营模式积累经验。
工程质量争先创优。统筹推进质量、安全、进度管理，全年实现质量零事故。成功举办北京住建系统“
质量月”活动，海辛家园、国誉颂圆满承办施工质量和安全管理观摩会，文源府、国誉燕园被属地列为交付
标杆项目，多个项目获得结构长城杯金奖。
房屋交付优质有序。围绕高标准交付目标，各系统通力协作、高效统筹，强化交付前风险排查与防控。
星誉BEIJING、国誉燕园、国誉朝华、国誉上城等多个项目实现平稳集中交付。
资金统筹安全规范。加强资金集中和存款收益率管理，扎实推进全面预算和季度分析工作。
多渠道开展融资，综合融资成本持续优化。精准把握税收政策，高效推动多个项目办理税收清算。
股权投资收益向好。整合股权投资板块，提升投资收益潜力，高效完成北科建、骏泰置业股权转让，减
持变现国信证券回笼资金支持地产主业，提升投资价值。
文旅项目多点发力。黄山项目国际会展中心高标准推进建设装修，完成对东黄山小镇主要出入口及主干
道沿线景观提升，首个住宅项目全盘交付运营。建国酒店成功中标三亚2025-2026年党政机关会议定点酒店
。
商业运营逆境保收。以稳租保商为工作主线，应对商业租赁下行局面。城悦荟区域影响力持续扩大；城
奥大厦保持90%出租率；成都、青岛商业街实现较好出租率。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2025年，中国房地产行业处于深度调整与模式转型的关键节点。中央调控政策以"稳市场、惠民生、防
风险、促转型"为核心，延续“稳字当头、稳中求进”的调控基调，以“止跌回稳”为短期目标，以“高质
量发展”为长期导向，通过精准调控和供需协同，构建高质量发展新格局。
地方层面依托“因城施策”的更大自主权，精准发力刚需与改善性需求释放，同步推进风险化解与供给
端优化。但受居民收入预期弱、房价下跌等因素影响，市场仍维持底部调整。
(二)公司发展战略
2026年是公司“十五五”规划谋篇开局之年，公司将更加谨慎地对待复苏进程中的不确定性，更加清晰
地洞察行业深度变革期的机遇与挑战，把握发展主动权，坚持投资提质、经营提质、产品提质、组织提质，
不断增强生存力、竞争力、发展力、持续力，密切关注城市更新行业新风口，积极探索与集团产业链延伸发
展相关的智能建造等业务领域，持续提升品牌形象，保持北京市房地产开发领先地位，努力成为高质量发展
的城市房地产投资运营综合服务商。
(三)经营计划
2026年，公司将聚焦房地产开发主业，以创新发展、激发活力、优化机制、提质增效为主线，坚持投资
、经营、产品全面升级，狠抓精细管理和高效运营，统筹做好稳健发展与风险控制，努力控制成本、增加效
益，打造满足人民群众高品质居住需要的“好房子”。立足北京大本营，密切关注重点、热点城市，持续优
化“区域布局、结构布局、产品布局”，打造充分发挥集团产业链优势的地产开发、城市更新运作平台，不
断夯实可持续发展根基，提升企业核心竞争力和集团化、专业化、精细化运作水平。
(四)可能面对的风险
政策风险：房地产行业将向新发展模式平稳过渡，行业变革持续深化，带来新挑战，不确定因素依然存
在，政策的变化和调整将持续影响公司发展。
市场风险：行业分化加剧，受经济复苏进程、市场供应、同行业竞争等多种因素影响，新产品面临的市
场风险将直接影响公司销售业绩。
经营风险：毛利率下滑、高库存、精细化管理等压力依然存在，要继续加快项目周转速度，提升盈利能
力，同时加快商业地产的运营模式研究，探索新的利润增长点。
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