经营分析☆ ◇600266 城建发展 更新日期：2024-11-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、对外股权投资和商业地产经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
望坛项目(产品) 36.83亿 56.49 5.43亿 44.13 14.73
红塘湾项目(产品) 4.43亿 6.80 1.53亿 12.41 34.42
顺义北小营项目(产品) 4.23亿 6.48 2277.09万 1.85 5.39
龙樾生态城项目(产品) 3.47亿 5.32 7471.70万 6.08 21.53
租赁收入(产品) 2.85亿 4.37 2.61亿 21.25 91.60
平各庄B地块一级开发项目(产品) 2.48亿 3.81 -505.51万 -0.41 -2.04
仁和镇平各庄项目(产品) 2.19亿 3.36 4330.27万 3.52 19.74
府前龙樾项目(产品) 2.19亿 3.36 2383.00万 1.94 10.88
东坝项目(产品) 2.08亿 3.19 1343.58万 1.09 6.45
成都国誉府(产品) 8765.03万 1.34 974.70万 0.79 11.12
重庆龙樾熙城项目(产品) 7774.19万 1.19 351.63万 0.29 4.52
其他业务(产品) 4346.82万 0.67 1580.05万 1.29 36.35
汇景湾项目(产品) 3977.08万 0.61 809.69万 0.66 20.36
成都熙城项目(产品) 3760.86万 0.58 -384.05万 -0.31 -10.21
物业管理(产品) 2549.90万 0.39 829.97万 0.68 32.55
门头沟永定镇项目(产品) 2351.73万 0.36 997.34万 0.81 42.41
未来科学城项目(产品) 2144.74万 0.33 678.96万 0.55 31.66
海梓府项目(产品) 1747.53万 0.27 920.09万 0.75 52.65
代建项目收入(产品) 1349.01万 0.21 1319.35万 1.07 97.80
澜湖庭苑项目(产品) 1212.07万 0.19 -53.03万 -0.04 -4.38
兴悦居项目(产品) 1109.09万 0.17 181.86万 0.15 16.40
上河湾项目(产品) 689.12万 0.11 405.19万 0.33 58.80
青岛国誉府(产品) 604.88万 0.09 76.16万 0.06 12.59
樾府项目(产品) 527.42万 0.08 91.58万 0.07 17.36
宽院国誉府项目(产品) 520.18万 0.08 1367.98万 1.11 262.98
龙樾湾（重庆）项目(产品) 380.05万 0.06 34.38万 0.03 9.05
龙樾湾（成都）项目(产品) 222.08万 0.03 -43.42万 -0.04 -19.55
樾郡项目(产品) 212.15万 0.03 46.91万 0.04 22.11
青岛龙樾湾项目(产品) 157.81万 0.02 -4.94万 0.00 -3.13
管庄项目(产品) 115.93万 0.02 9.10万 0.01 7.85
北京密码项目(产品) 67.40万 0.01 -15.87万 -0.01 -23.55
徜徉集项目(产品) 2.48万 0.00 -165.72万 -0.13 -6692.53
天成家园项目(产品) -151.96万 -0.02 -3.54万 0.00 2.33
北七家项目(产品) --- --- --- --- ---
动感花园项目(产品) --- --- --- --- ---
马池口项目(产品) --- --- --- --- ---
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北京(地区) 54.36亿 83.38 9.62亿 79.28 17.69
海南(地区) 4.44亿 6.80 1.53亿 12.61 34.47
重庆(地区) 4.30亿 6.59 7982.61万 6.58 18.57
成都(地区) 1.37亿 2.10 1405.14万 1.16 10.28
其他(补充)(地区) 4346.82万 0.67 1580.05万 --- 36.35
青岛(地区) 1804.29万 0.28 511.74万 0.42 28.36
天津(地区) 1212.07万 0.19 -53.03万 -0.04 -4.38
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 195.14亿 95.83 35.70亿 85.98 18.29
租赁(行业) 5.62亿 2.76 5.02亿 12.09 89.32
其他业务(行业) 2.47亿 1.21 5013.52万 1.21 20.33
物业管理(行业) 4000.00万 0.20 3000.00万 0.72 75.00
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房地产开发(产品) 195.14亿 95.83 35.70亿 85.98 18.29
租赁(产品) 5.62亿 2.76 5.02亿 12.09 89.32
其他业务(产品) 2.47亿 1.21 5013.52万 1.21 20.33
物业管理(产品) 4000.00万 0.20 3000.00万 0.72 75.00
─────────────────────────────────────────────────
北京(地区) 154.88亿 76.06 32.14亿 77.41 20.75
成都(地区) 17.75亿 8.72 2.43亿 5.85 13.69
重庆(地区) 13.04亿 6.40 2.79亿 6.72 21.40
海南(地区) 8.02亿 3.94 2.96亿 7.13 36.91
青岛(地区) 5.90亿 2.90 10000.00万 2.41 16.95
其他业务(地区) 2.47亿 1.21 5013.52万 1.21 20.33
天津(地区) 1.02亿 0.50 -2200.00万 -0.53 -21.57
南京(地区) 5500.00万 0.27 -900.00万 -0.22 -16.36
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(销售模式) 195.14亿 95.83 35.70亿 85.98 18.29
租赁(销售模式) 5.62亿 2.76 5.02亿 12.09 89.32
其他业务(销售模式) 2.47亿 1.21 5013.52万 1.21 20.33
物业管理(销售模式) 4000.00万 0.20 3000.00万 0.72 75.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发（房屋销售）(产品) 92.56亿 94.96 --- --- ---
其他(补充)(产品) 4.60亿 4.72 --- --- ---
物业管理(产品) 1739.89万 0.18 --- --- ---
代建项目收入(产品) 1349.01万 0.14 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
北京(地区) 78.67亿 80.72 --- --- ---
重庆(地区) 10.05亿 10.31 --- --- ---
其他(补充)(地区) 4.60亿 4.72 --- --- ---
海南(地区) 2.11亿 2.16 --- --- ---
成都(地区) 7896.26万 0.81 --- --- ---
天津(地区) 7496.95万 0.77 --- --- ---
南京(地区) 3901.57万 0.40 --- --- ---
青岛(地区) 1052.59万 0.11 --- --- ---
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 237.24亿 96.59 26.67亿 79.06 11.24
租赁收入(行业) 4.03亿 1.64 3.39亿 10.05 84.12
其他(补充)(行业) 3.99亿 1.62 3.36亿 9.97 84.29
物业管理(行业) 3600.00万 0.15 3100.00万 0.92 86.11
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 237.24亿 96.59 26.67亿 79.06 11.24
租赁收入(产品) 4.03亿 1.64 3.39亿 10.05 84.12
其他(补充)(产品) 3.99亿 1.62 3.36亿 9.97 84.29
物业管理(产品) 3600.00万 0.15 3100.00万 0.92 86.11
─────────────────────────────────────────────────
北京(地区) 211.71亿 86.19 23.34亿 69.19 11.02
重庆(地区) 15.19亿 6.18 3.76亿 11.15 24.75
海南(地区) 6.88亿 2.80 3.02亿 8.95 43.90
其他(补充)(地区) 4.00亿 1.63 3.37亿 10.00 84.33
南京(地区) 3.69亿 1.50 -4800.00万 -1.42 -13.01
成都(地区) 2.56亿 1.04 6000.00万 1.78 23.44
天津(地区) 9300.00万 0.38 -300.00万 -0.09 -3.23
青岛(地区) 6600.00万 0.27 1500.00万 0.44 22.73
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(销售模式) 237.24亿 96.59 26.67亿 79.06 11.24
租赁收入(销售模式) 4.03亿 1.64 3.39亿 10.05 84.12
其他(补充)(销售模式) 3.99亿 1.62 3.36亿 9.97 84.29
物业管理(销售模式) 3600.00万 0.15 3100.00万 0.92 86.11
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售12.60亿元，占营业收入的6.19%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 126000.00│ 6.19│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购37.73亿元，占总采购额的46.92%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 377286.49│ 46.92│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房
地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域
遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系
列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布
局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断
落地。
二、报告期内核心竞争力分析
系统协作更加高效。以效益效率为目标，以全景化运营体系建设为抓手提升项目开发能力，进一步构建
总部各系统、各子公司之间快捷顺畅的交流模式。在前期投拓、产品方案、战略集采、过程管控及交房入住
等各环节的业务协作更加紧密。
产品研发支撑有力。立体式推进产品升级，编制实施《产品力提升实施方案》，实现产品方案从投拓到
方案阶段的精准管控。建立改善类住宅产品户型库及户型价值标准，开展精装、景观分级配置标准研究，完
成地下空间设计管控、研发快速复盘等多项成果，为产品赢得市场打下坚实基础。香山樾等项目精装样板和
实景园林展示引起业界和市场广泛关注和热议。
战略集采优化升级。以市场需求和产品定位为导向，加大集团集采平台协同，细化规则标准，加强供应
商履约评价管理，构建高效、安全、经济的集采链。全面梳理在手新老项目成本数据分析，不断发挥成本收
益预警机制作用，完成多个项目方案和施工图版目标成本审核工作。
资金统筹高效稳健。高度重视资金安全，严格资金预算，高效资金调配，有力保障公司项目拓展和稳健
运营。充分把握货币宽松政策期，通盘谋划融资路径、偿债工作，公司整体融资成本优于同行和对标企业，
公司负债规模合理可控。
项目管控系统到位。深刻剖析、科学研判，对公司在手项目全覆盖开展经济分析，找差距、促提升。持
续加强项目经济数据监测分析和管控措施落位，以节点管控和收益为目标，细化开发链条各环节的实施细则
，全过程考核机制作用显著。常态化推进工程第三方评估、成本第三方监测及项目后评估等工作，项目管控
体系更加健全有力。
内控管理不断完善。按照上市公司监管要求，规范开展信息披露，不断加强参股企业派出董监事履职管
理；深入推进合规体系建设，提升内控管理，强化在股权事务、合作项目、涉诉案件等方面的法务把关，各
类合同审核率100%；开展批量精装修、合作项目管理等专题培训；加强信息化建设，i城建系统稳步推进。
三、经营情况的讨论与分析
上半年，行业延续宽松主基调，各地支持政策密集落地，信贷力度空前利好，购房限制持续松绑，但受
有效需求不足、社会预期偏弱、市场反应滞后等多重因素影响，政策提振效果尚不明显，全国百强房企销售
额、投资规模同比大幅下降，政策之热与市场之冷前所未有，行业仍处于深度调整期。
公司密切关注市场变化，抢抓新政机遇期，主动应对严峻形势，以高效运营为导向，拓市场、强产品、
提经营，各项工作高效推进，在行业普遍大幅下滑形势下取得相对较好业绩，表现出较强的发展韧劲，行业
地位不断巩固并有提升，位居全国百强房企排行榜第36名（中指数据）。
多渠道储备优质资源。坚持深耕北京、拓展热点地区的发展战略，沉着应对供地规则调整，在土地市场
高频发声，强化投前实地考察和论证研究，更加积极理性参与竞买。上半年共跟踪超20宗、参与10宗、建筑
规模超过66万㎡的土地竞买工作。在充分调研基础上科学决策，首次成功进驻上海。截止到2024年半年度报
告披露日，共竞得杨浦区长海、长白、顺义临河A地块、昌平马池口二期地块四宗土地；成立工作专班，积
极跟进城市更新项目，成功取得通州老城平房棚改项目一期主体授权。公司投拓能力赢得行业高度认可。
销售去化奋力功坚。主动应对市场低迷局面，坚定不移推进存量房产去化工作，多个项目在残酷的市场
竞争中表现优异，上半年位列克尔瑞北京地区销售金额排行榜第二名。天坛府、香山樾、星誉BEIJING、府
前龙樾四个项目位居区域销冠；国誉朝华、龙樾天元等项目保持热销态势；结合整盘业态货值，优化销售节
奏，国誉燕园、望坛等项目将车位、仓储与住宅产品同步销售，取得较好效果；扎实推进低效资产去化专项
行动，对在手老项目住宅、办公、车位、仓储进行系统盘点，龙樾西山、成渝公司车位销售实现破局。
棚改和一级开发加速运作。按照巩固成果、攻克难点、高效推进原则，根据各项目开发阶段制定工作方
案。望坛项目围绕销售入住两条主线，快速推进报规、建设工作，110千伏变电站克服多重困难按期完成供
电；临河A地块、马池口A04地块经过与政府反复沟通按预期目标完成入市工作；海子角项目外迁安置房顺利
交付，取得C区征地结案及安置房地块规证；康庄安置房建设进入收尾阶段，全部自有资金及银行展期贷款
已纳入政府隐性债；密云大小王取得政府债资金4.9亿元，已签约户的拆除全部完成；巴威北锅列入2024年
北京折子工程库。
保交付工作平稳有序。围绕年初制订的保品质交付目标，多部门联合协作，强化各环节进度和风险把控
，组织业主开放活动，邀请业主提前验房，细化交房预案，多个项目实现按期平稳入住，上半年共办理入住
3863户，入住面积超37万㎡。
商业地产运营良好。加强资源整合，主导搭建集团所属全部商业资产的线上招租信息共享平台。在手商
业多措并举稳租、保租，城悦荟通过多种活动吸引客流，逐步打造北苑区域商业中心，实现整体出租率87%
；城奥大厦半年接待会议80余次，平均出租率95%。上半年商业地产经营面积56万㎡，经营额3.43亿元，回
款额3亿元。
文旅地产全面提速。黄山项目充分运用区域功能定位和索道建设等利好，完善国际小镇运营组织架构和
运营模式，民宿和商业街建设快速推进，首批住宅入市后持续热销，逐步提升在长三角区域品牌影响力；国
际会展中心精装工作高质量推进，酒店建设即将实现结构完工，酒店运营公司注册完成，招商工作全面启动
。三亚建国酒店营收超去年同期水平，完成年度计划的75%。云蒙山景区坚持运营与安全并重，持续在打造
品牌、吸引客流上下功夫。
股权投资收益稳定。加强投后管理，规范参与决策程序，持续关注中科招商所投资企业和国信证券二级
市场表现；华能资本采用固定分红政策获得全体股东认可并形成决议；稳步推动骏泰置业股权、债权转让工
作；积极谨慎放弃锦州银行退市要约。上半年累计收到非主业参股企业现金分红1.32亿元。
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