经营分析☆ ◇600266 城建发展 更新日期：2024-04-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、对外股权投资和商业地产经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 195.14亿 95.83 35.70亿 85.98 18.29
租赁(行业) 5.62亿 2.76 5.02亿 12.09 89.32
其他业务(行业) 2.47亿 1.21 5013.52万 1.21 20.33
物业管理(行业) 4000.00万 0.20 3000.00万 0.72 75.00
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 195.14亿 95.83 35.70亿 85.98 18.29
租赁(产品) 5.62亿 2.76 5.02亿 12.09 89.32
其他业务(产品) 2.47亿 1.21 5013.52万 1.21 20.33
物业管理(产品) 4000.00万 0.20 3000.00万 0.72 75.00
───────────────────────────────────────────────
北京(地区) 154.88亿 76.06 32.14亿 77.41 20.75
成都(地区) 17.75亿 8.72 2.43亿 5.85 13.69
重庆(地区) 13.04亿 6.40 2.79亿 6.72 21.40
海南(地区) 8.02亿 3.94 2.96亿 7.13 36.91
青岛(地区) 5.90亿 2.90 10000.00万 2.41 16.95
其他业务(地区) 2.47亿 1.21 5013.52万 1.21 20.33
天津(地区) 1.02亿 0.50 -2200.00万 -0.53 -21.57
南京(地区) 5500.00万 0.27 -900.00万 -0.22 -16.36
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(销售模式) 195.14亿 95.83 35.70亿 85.98 18.29
租赁(销售模式) 5.62亿 2.76 5.02亿 12.09 89.32
其他业务(销售模式) 2.47亿 1.21 5013.52万 1.21 20.33
物业管理(销售模式) 4000.00万 0.20 3000.00万 0.72 75.00
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发（房屋销售）(产品) 92.56亿 94.96 --- --- ---
其他(补充)(产品) 4.60亿 4.72 --- --- ---
物业管理(产品) 1739.89万 0.18 --- --- ---
代建项目收入(产品) 1349.01万 0.14 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
北京(地区) 78.67亿 80.72 --- --- ---
重庆(地区) 10.05亿 10.31 --- --- ---
其他(补充)(地区) 4.60亿 4.72 --- --- ---
海南(地区) 2.11亿 2.16 --- --- ---
成都(地区) 7896.26万 0.81 --- --- ---
天津(地区) 7496.95万 0.77 --- --- ---
南京(地区) 3901.57万 0.40 --- --- ---
青岛(地区) 1052.59万 0.11 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 237.24亿 96.59 26.67亿 79.06 11.24
租赁收入(行业) 4.03亿 1.64 3.39亿 10.05 84.12
其他(补充)(行业) 3.99亿 1.62 3.36亿 9.97 84.29
物业管理(行业) 3600.00万 0.15 3100.00万 0.92 86.11
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 237.24亿 96.59 26.67亿 79.06 11.24
租赁收入(产品) 4.03亿 1.64 3.39亿 10.05 84.12
其他(补充)(产品) 3.99亿 1.62 3.36亿 9.97 84.29
物业管理(产品) 3600.00万 0.15 3100.00万 0.92 86.11
───────────────────────────────────────────────
北京(地区) 211.71亿 86.19 23.34亿 69.19 11.02
重庆(地区) 15.19亿 6.18 3.76亿 11.15 24.75
海南(地区) 6.88亿 2.80 3.02亿 8.95 43.90
其他(补充)(地区) 4.00亿 1.63 3.37亿 10.00 84.33
南京(地区) 3.69亿 1.50 -4800.00万 -1.42 -13.01
成都(地区) 2.56亿 1.04 6000.00万 1.78 23.44
天津(地区) 9300.00万 0.38 -300.00万 -0.09 -3.23
青岛(地区) 6600.00万 0.27 1500.00万 0.44 22.73
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(销售模式) 237.24亿 96.59 26.67亿 79.06 11.24
租赁收入(销售模式) 4.03亿 1.64 3.39亿 10.05 84.12
其他(补充)(销售模式) 3.99亿 1.62 3.36亿 9.97 84.29
物业管理(销售模式) 3600.00万 0.15 3100.00万 0.92 86.11
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发（房屋销售）(产品) 62.42亿 74.34 --- --- ---
房地产开发（土地一级开发）(产 15.70亿 18.70 --- --- ---
品)
其他(补充)(产品) 5.66亿 6.75 --- --- ---
物业管理(产品) 1848.56万 0.22 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
北京(地区) 56.87亿 67.73 --- --- ---
重庆(地区) 12.03亿 14.32 --- --- ---
其他(补充)(地区) 5.66亿 6.75 --- --- ---
海南(地区) 4.90亿 5.83 --- --- ---
成都(地区) 2.09亿 2.49 --- --- ---
南京(地区) 2.02亿 2.41 --- --- ---
青岛(地区) 3976.45万 0.47 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售12.60亿元，占营业收入的6.19%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 126000.00│ 6.19│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购37.73亿元，占总采购额的46.92%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 377286.49│ 46.92│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产
市场平稳运行，行业宽松政策暖风频吹，但整体呈现强信号、弱反应态势，居民收入预期弱、房价下跌预期
仍在等因素依然制约着市场修复节奏，全年房地产投资、销售规模继续下降，房企流动性吃紧、退市潮蔓延
，市场持续筑底。公司上下抢抓市场机遇，主动适应新发展格局，以做优资本、稳固大盘、提高效益为主基
调，以强主业、精运营、提能力为抓手，保持战略定力，发扬斗争精神，顶住了压力，较好地完成了全年任
务目标，巩固了稳健发展局面，巩固了在北京的行业地位。
二、报告期内公司所处行业情况
公司连续多年荣获中国房地产开发企业500强、中国房地产上市公司综合实力50强、中国房地产开发企
业品牌价值50强(国企TOP10)及2023年度品牌典范国企等荣誉称号，克而瑞北京房企排名连续3年位列第二。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房
地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域
遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定、黄山等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系
列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布
局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断
落地。
四、报告期内核心竞争力分析
创新管理不断深化。以效益效率为导向，以提质增效为目标，新获取项目全面推行全景化运营体系，不
断提高项目运作效率；对标头部企业优秀做法，筹建自销团队并在香山樾项目进行试点；持续推动管理下沉
，各系统全面实现跟班作业，大大提高协作效率。
运营体系稳健有力。强化总部管控职能，从业务板块、城市区域、子公司、项目等多维度按月度进行经
济分析，根据关键节点进行动态监控和季度考核；完善工程第三方评估办法，开展工程管理交流观摩会，多
个项目获得省部级以上质量奖和安全施工创优奖。
成本管控成效显著。加强全过程的成本管控，全覆盖进行动态成本巡检，高效完成对棚改项目、一级开
发项目、二级项目开展动态成本分析，开展第三方成本巡检；加强集采单位履约评价管理，及时优化升级集
采库，不断巩固集采成果。
人才强企持续赋能。严控人员规模，优化人才结构，提升人均效能，灵活用工机制，加强人才培养，组
织各类专业培训。
基础管理规范有序。高效推进合规体系建设，“三重一大”决策程序严谨合规；严格对合作、控股、参
股公司派出董监事履职管理；推动以法治企，不断提升法务在经营工作中的把关审核作用。
五、报告期内主要经营情况
房屋销售再攀新高。深化“开年即冲刺”策略，提升市场灵敏度，抢抓市场复苏期，在北京热销楼盘排
行榜中占据多个席位，形成“南天坛、北燕园、东星誉、西香山”产品布局。天坛府六开六捷，是北京首个
连续两年单盘销售过百亿元的高端项目；香山樾树立海淀豪宅新形象；星誉BEIJING精准定位，下半年网签
套数位居北京第一；国誉燕园四开四罄，引入北大教育资源；文源府项目延续热销局面，保持区域标杆；成
都国誉府始终引领区域市场。
土地拓展更加谨慎。深入研究土拍政策变化，深度整合内、外部资源，积极发声、精心测算，通过股权
收购、摇号、联合竞买等方式获得海淀双新村、朝阳奶西、三亚抱坡、黄山谭家桥4宗用地。通过地下空间
价值研究、项目案例卡等专项工作，提升土地投拓判断力；关注热点城市和地区，持续跟踪热点地区和项目
。
产品研发立体提升。关注市场前沿，持续加大产品研究力度，全面推进设计管理和产品体系标准化建设
。严格实施产品评审专家会机制，国誉府门IP完美对外亮相；香山樾、望京国誉府产品发布会被业界广泛关
注；多个爆款户型引领市场。公司品牌和产品品质赢得客户和同行高度认可。
棚改和一级开发高效推进。望坛回迁房、临河安置房克服多重不利因素影响实现平稳移交和入住，赢得
政府和业主高度赞誉；临河棚改锁定管理费并取得政府审定纪要，为项目后续结算打下坚实基础；土城新村
一级开发完成全部宅基地腾退；海子角现房安置全部入住，荣登“全国乡村振兴优秀案例”榜首；密云大小
王回迁区域完成腾退并实现管理费计提。
保交付工作成效显著。高效统筹保品质交付工作，坚持各系统专业条线合力作战，以“智慧风控”平台
为抓手，严格落实“业主开放日”制度，加大交付前的自查和风险防控，开展业主满意度专项调查，不断提
升品牌接受和价值认同度。全年办理入住超14000套，入住面积约130万㎡。国誉万和城、成都国誉府、公园
都会、重庆龙樾生态城等多个项目实现提前交付，树立责任国企良好形象。
商业地产逆势突围。规模持续上升，压舱石地位逐步显现。以稳商、保商为目标，挖掘在手资产价值，
提升服务水平，保持了较好的出租率；以商业自营为目标，提升团队运营能力，推动商业发展战略落地。公
司首个自营项目城悦荟实现盛大开业，成为北苑区域商业新地标；城奥大厦荣获2022-2023年国家优质工程
奖，综合租赁水平位居区域前列；三亚建国酒店抢抓市场窗口期，实现GOP回正，全年营收额创开业以来最
高；成都漫悦里、熙悦中心招商突破4万㎡，租金涨幅超市场同类项目。
资本运作不断强化。积极开展与投资者交流，与房地产板块指数上市对标企业相比，公司股价表现稳健
。全年分3次完成45亿元公司债券发行，利率优于市场同期水平，存续规模和用途实现突破，进一步优化了
公司财务结构。
文旅地产稳步推进。黄山项目乘索道开工建设及区域功能定位利好，发挥黄山公司和首联公司联合优势
，加快项目整体建设进度，首批住宅实现顺利开盘，签订酒店委托管理协议。云蒙山景区开源节流、降本增
效，全面构筑安全运营防线，不断丰富旅游业态产品，树立起北京近郊旅游标杆形象。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2023年，从中央到地方均出台了针对房地产业更大刺激力度的政策，对市场情绪产生了一定积极效果，
但对新房销售的实质性带动较为有限，全国房地产市场调整压力依然较大。总体来看，当前多数城市房地产
调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。预计2024年全国商品房销
售规模将缓慢修复，由于当前购房者置业情绪仍受居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂
尾的担心仍较明显等多个因素影响，这些因素能否好转以及政策优化力度的大小直接影响着2024年房地产市
场走势。
(二)公司发展战略
2024年是房地产行业支持政策落地发酵大年，是公司实施“十四五”规划的关键之年。稳健是公司的标
签，作为行业和区域深耕的长期主义者，公司要深刻把握行业变与不变的内在趋势，深刻把握市场重塑机遇
期，加快适应行业深度变革，从赛道、能力、策略三个方面，把业务抓好、把基础夯牢、把制度立稳、把优
势做实，最大可能地遵循行业发展规律和企业成长逻辑，推动企业提质增效，穿越发展周期。
(三)经营计划
2024年，是公司全面提升管理之年。公司将聚焦主责主业，加大板块协同，以优化资源配置、加强资产
管理、提高资金效率、释放资本价值为主线，坚持投资、经营、产品、组织全面升级，狠抓精细管理和高效
运营，进一步增强法人意识、责任意识、危机意识、目标意识、成本意识、创新意识，不断夯实企业可持续
发展的根基。
(四)可能面对的风险
政策风险：2024年房地产行业调控政策将继续优化，随着行业变革持续深化带来新挑战，不确定因素依
然存在，政策的变化和调整将持续影响公司发展。
市场风险：行业分化加剧，规模房企从负增长困局走出需要提振市场信心，受经济复苏进程、市场供应
、同行业竞争等多种因素影响，新产品面临的市场风险将直接影响公司销售业绩。
经营风险：毛利率下滑、高库存、精细化管理等压力依然存在，公司要继续加快项目周转速度，提升盈
利能力，同时还需要加快文旅地产和商业地产的运营模式研究，探索新的盈利增长点。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|
