经营分析☆ ◇600280 中央商场 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
百货零售业以及房地产开发业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 20.30亿 88.32 12.02亿 94.89 59.22
商业地产(行业) 2.42亿 10.54 3867.57万 3.05 15.96
服务(行业) 2611.38万 1.14 2611.38万 2.06 100.00
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(产品) 20.22亿 87.97 --- --- ---
房地产(产品) 3.27亿 14.21 --- --- ---
其他(产品) 4739.17万 2.06 --- --- ---
分部间抵销(产品) -9753.44万 -4.24 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 19.07亿 83.00 11.09亿 87.57 58.16
安徽(地区) 2.97亿 12.90 6719.58万 5.30 22.66
湖北(地区) 4601.83万 2.00 4314.66万 3.41 93.76
山东(地区) 2881.80万 1.25 2817.69万 2.22 97.78
河南(地区) 1931.35万 0.84 1889.00万 1.49 97.81
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 15.40亿 85.42 8.91亿 96.01 57.88
商业地产(行业) 2.43亿 13.46 1685.03万 1.82 6.94
服务(行业) 2014.46万 1.12 2014.46万 2.17 100.00
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 15.08亿 83.63 --- --- ---
安徽(地区) 2.26亿 12.54 --- --- ---
湖北(地区) 3346.80万 1.86 --- --- ---
山东(地区) 2088.06万 1.16 --- --- ---
河南(地区) 1474.09万 0.82 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 10.85亿 81.84 6.26亿 93.33 57.67
商业地产(行业) 2.27亿 17.14 3119.77万 4.65 13.73
服务(行业) 1355.60万 1.02 1355.60万 2.02 100.00
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 11.34亿 85.53 --- --- ---
安徽(地区) 1.45亿 10.90 --- --- ---
湖北(地区) 2241.18万 1.69 --- --- ---
山东(地区) 1472.45万 1.11 --- --- ---
河南(地区) 1025.54万 0.77 --- --- ---
其他(补充)(地区) 10.14 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 5.85亿 92.40 3.45亿 94.42 59.00
商业地产(行业) 4082.52万 6.45 1310.48万 3.58 32.10
服务(行业) 730.46万 1.15 730.46万 2.00 100.00
其他(补充)(行业) 32.35 0.00 14.63 0.00 45.22
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 5.43亿 85.68 --- --- ---
安徽(地区) 6416.98万 10.13 --- --- ---
湖北(地区) 1258.57万 1.99 --- --- ---
山东(地区) 816.89万 1.29 --- --- ---
河南(地区) 574.45万 0.91 --- --- ---
其他(补充)(地区) 32.35 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.69亿元，占营业收入的2.98%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 6853.06│ 2.98│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购4.57亿元，占总采购额的53.23%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 45664.18│ 53.23│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，公司围绕“强主业、降成本、稳增长”战略主线，坚守百货零售核心主业，聚焦门店调改升级
，罗森便利产业链协同，以及成本费用优化管控，在行业整体承压背景下，实现了经营韧性提升与高质量发
展。
1、稳中求进，坚持百货主业不动摇
精准定位与调改，公司坚持百货主业不动摇，实施“一店一策”，明确各门店的精准定位，积极进行调
改升级，打造美好生活的第一站。增加餐饮及生活配套业态占比，通过场景化布局增强顾客粘性，兼顾现有
顾客基础，稳步提升商品力。
品牌布局优化，招商工作持续强化优势品类组合，优化妆品、珠宝、运动潮牌等品类结构，持续提升坪
效。争取当地首进品牌及有号召力的品牌，扩大与集团化公司的合作深度，抢先引入各品类头部品牌，增加
特业、配套、杂品、体验等业态，确保在品牌级次上全面覆盖竞争对手。
营运管理强化，以业绩指标为牵引，强化营运管理，提升顾客购物体验，推进S级档期管理，优化星光
品牌库，扶持头部重点品牌，提升其竞争力和业绩规模。加强与供应商的沟通，争取品牌促销、货品、人员
等资源支持，确保业绩增量。
服务与营销提升，围绕经营品质和顾客体验，利用公众号、抖音、视频号、小红书、小程序直播等平台
全渠道引流，扩大自媒体及社交媒体宣传，促进线上线下互动，实现线上引流线下消费。深化VIP会员分层
运营，通过精准营销投入与宣传，会员定制服务、休眠会员激活等手段，提升会员归属感及粘性。
报告期，同步推进了大冶9号楼和海安店招商、装修、筹备等工作，实现年度内顺利开业，进一步巩固
了门店区域竞争优势。
2、协同发展，整合罗森便利产业链
供应链整合与物流升级，着眼顶层设计，深化高质量发展，整合央厨、罗森便利、仓储、物流配送等核
心产业链协同，实现鲜食与低温商品合流配送，有效降低物流费用，提升物流效率。
推进区域化集采与联营深化，扩大与品牌方的联营合作，减少库存压力，同时通过集团化招采，整合资
源，降低采购成本和物流运输费用。
央厨鲜食工厂，从产品研发、规模边际效用等方面提升生产端效益，除满足自身便利门店供应外，还拓
展其他品牌便利店、超市、学校、餐饮连锁企业、外卖平台等新渠道，扩大产量，降低成本，提升经营效益
。
门店拓展，至2024年末，南京罗森门店达295家，门店已基本覆盖南京整个区域。安徽罗森门店达224家
，继续以合肥为中心辐射周边城市。
3、代销代建，推进地产项目保交付
委托协议执行，地产项目继续执行委托代建、委托代销协议。除盱眙华府项目保交付外，其他地产项目
本年已暂停资金继续投入，已完成盱眙华府2.2期竣备，继续推进4.1期竣备验收，确保项目交付。
4、降本增效，保驾公司健康促发展
预算引领与管控，深入开展管理提升，通过招采，细化物业、安保、保洁、维修、电力等服务集中招标
采购，有效实现各项费用降低，同时严控非主营支出。加强财务重点指标数据预测和监控，消减费用预算，
强化预算管控，保驾公司健康促发展。
团队建设与激励，以业绩为导向，强化指标管理考核，提升团队综合能力，实施动态薪酬机制，持续优
化人员结构，提高人效。内部挖潜增效，努力降低经营成本，提升管理效率。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）行业发展情况
2024年，中国百货零售行业呈现“增速放缓、分化加剧、转型深化”的格局。国家统计局数据显示，全
年社会消费品零售总额同比增长3.5%，但限额以上百货店零售额同比下降2.4%，成为下滑最明显的业态。行
业面临多重挑战，线上零售持续挤压线下实体零售，消费者转向电商及直播购物，叠加消费信心不足，导致
线下客流锐减。同时，企业分化显著，头部企业通过精准定位、数字化改造及体验升级维持增长，而尾部企
业因同质化竞争陷入闭店潮。
（二）周期性特点
公司提供的零售商品，行业周期性特征不明显，但在节假日和促销活动期间业绩波动表现较为突出。
（三）公司所处的行业地位
公司在营门店位于所在城市核心商圈，具有一定的区域优势，知名度高，主业突出，管理精细，在所在
区域处于行业前列。
三、报告期内公司从事的业务情况
（一）主要业务
公司主营为百货零售，也在通过同“罗森”的战略合作，拓展便利店业务，兼有部分房地产开发业务。
房地产开发除部分纯住宅项目外，主要为用于新开百货门店的自建综合体。
（二）经营模式
1、百货零售业务
公司目前在营百货门店分别是：南京中心店、山西路奥莱店和河西店；江苏淮安店、徐州天成店、连云
港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店、如东店、海安店；山东济宁店；河南洛阳店；
湖北大冶店；安徽铜陵店。
公司百货零售经营模式有联营、经销、代销、租赁等模式。
联营模式，为主要经营方式，即公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方式
，公司盈利的主要来源是根据供应商的销售额和约定扣率收取的毛利额收益，以及费用承担方式获取的收益
。
租赁模式，指商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租金收入和物业管理费收
入。
经销模式，是指公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，并负责商品的销售，承担商品所有权上
的风险和报酬，其利润来源于公司的购销差价，报告期内，公司有部分化妆品、黄金珠宝、烟、酒，采用经
销模式。
除此之外，兼有部分代销模式，随着百货商场购物中心化和商业街区开业，租赁模式比例不断提高。
报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的73.23%，其中各模式销售占比结构中，联营销售收入占比
36.01%。
2、罗森便利业务
公司与罗森进行战略合作，推进中商罗森便利门店业务拓展。南京罗森，以大加盟模式与上海罗森合作
，所有销售商品、物流配送、业务结算都通过上海罗森完成，盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南京市
场区域品牌管理收入。
安徽罗森，以支付区域品牌代理使用费模式与中国罗森合作，所有门店选址、加盟营运、销售商品、物
流配送、业务结算都由安徽罗森自行主导，盈利来源为自营门店商品销售经营性收入及加盟店品牌授权管理
收入。
3、房地产开发业务
因公司房地产开发业务基本都处于尾盘阶段，目前公司采用委托代建、委托代销模式。委托代建，由江
苏地华房地产开发有限公司代为管理，负责从建筑规划到竣工验收的全过程管理工作。
委托代销，由江苏润地房地产开发有限公司代为管理，负责各项目可销售的商品住宅、商铺、车位等的
销售代理及与营销相关工作。
报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的10.54%。
四、报告期内核心竞争力分析
1、中央商场品牌优势。中央商场的品牌影响力显著，公司作为“中华老字号”百货企业，品
牌文化积淀九十年，品牌形象良好，拥有众多忠诚的消费客群和优质的供应商资源。
2、物业位置优势。公司所持有的物业地理位置优越，所拥有的百货子公司均为当地传统百货
龙头企业和新商圈发展成长企业，所持有的经营物业地理位置具有良好的地域优势和商圈物业稀缺性的
特征。
3、招商营运管理优势。公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成互利互惠的双赢模式，公司
通过集团招商中心和营运中心，对集团内所属门店进行集团化招商和营运，整合供应商和品牌资源，引进诸
多国际和国内一线标杆品牌，招商影响力在江苏区域内处于同行领先的地位。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入22.98亿元，同比下降6.20%；归属于上市公司股东的净利润-1.48亿元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2025年，中国百货零售行业将在消费复苏与结构性调整中呈现“分化整合、数字驱动、体验重构”的新
格局，呈现以下特征与趋势：
行业分化整合加速，百货零售市场规模不断扩大，但线上增速显著高于线下。传统百货零售持续承压，
部分企业通过全渠道融合实现逆势增长，而部分企业因同质化严重加速闭店潮。市场集中度提升，全国性龙
头企业稀缺，区域性特征明显，但国有资本与头部民企通过并购加速整合，推动行业向集约化发展。业态多
元化竞争，仓储会员店、折扣店（如奥莱）及社区生鲜店等新业态崛起，以低价策略与高周转率抢占市场份
额，倒逼传统百货优化供应链与成本结构。技术赋能与消费升级，全渠道深度融合，O2O模式成为标配，企
业通过直播导流、预约到店、即时配送等重构消费场景，线上线下一体化运营。数字化转型深化，AI与大数
据驱动精准营销，物联网技术提升门店运营效率，虚拟试衣、无人收银等应用普及。体验式消费升级，消费
者对品质与场景化需求提升，年轻化IP联名、沉浸式主题空间及绿色消费（环保包装、低碳供应链）成为差
异化竞争关键。政策导向与区域下沉，政策支持新零售创新，三四线城市消费潜力释放，企业通过“本地化
选品+数字化服务”开拓下沉市场。
尽管行业短期面临成本上升与竞争加剧压力，但随着国民经济持续回升向好，城乡居民收入不断增长，
相关提振消费政策不断落地落细，消费新业态新模式逐步培育壮大，消费市场扩大态势有望得到巩固增强。
未来，具备全渠道能力、差异化体验与高效供应链的企业将主导市场。
(二)公司发展战略
公司立足百货零售主业，坚持以业绩为中心，以客户为本，用心服务，清晰定位，稳步推进公司全面发
展，努力将公司建设成行业标杆。发展战略聚焦主业升级、全渠道融合、供应链整合、政策红利响应及风险
管控优化五大方向，旨在巩固区域龙头地位并挖掘增长潜力。
(三)经营计划
2025年，公司将围绕“稳主业、强创新、控风险、提效率”的战略主线，结合百货零售行业复苏分化、
数字化转型深化及政策红利释放的宏观背景，通过主业深耕、全渠道融合与供应链提效，紧密跟踪消费趋势
与技术变革，持续提升品牌价值与经营韧性，以巩固区域竞争优势并挖掘增长新动能，为股东创造长期回报
。
1、主业优化，聚焦消费升级与精准运营
公司将聚焦百货零售主业，以“消费者需求”为核心，持续推进品牌升级与场景重构，基于地理位置、
商圈属性、客群消费力，深化“一店一策”，制定差异化策略。从品牌定位、场景体验、数字化赋能、差异
化运营及生态协同等多维度综合发力。
品牌升级与优化，计划引进国际知名品牌、设计师品牌以及新兴的网红品牌，提升品牌的吸引力和时尚
感，满足年轻消费者对新鲜事物的追求。重点引入区域首进品牌及头部标杆品牌。公司将持续优化品类结构
，定期评估现有品牌的表现，淘汰滞销或不符合市场需求的品牌，引入更具潜力的新品牌，保持品牌的活力
和竞争力，不断提升坪效。
体验式消费场景打造，将根据不同楼层或区域主题，设计具有特色的购物环境，增强消费者的沉浸感和
参与感。打造主题化购物场景，如主题快闪店、夜间经济专区（餐饮+娱乐联动），增加消费者停留时长，
提升消费者的购物体验，吸引更多的年轻客群。
会员深度运营，将通过AI驱动的会员画像分析，精准营销，实现线上引流线下消费。通过积分、折扣、
专属活动等方式，增强会员粘性，提升复购率。利用数据分析为会员提供个性化的推荐和服务，满足不同顾
客的需求。为VIP客户提供一对一的专属服务，提升高端客户的满意度和忠诚度。
2、全渠道融合，加速数字化转型
公司将增加官方直播频次，加大多平台直播投入。加码抖音、小红书等平台直播，通过线上商城、社交
媒体平台、直播带货等方式，拓展销售渠道，强化“种草-转化-复购”链路，实现线上线下无缝对接。通过
直播带货吸引线上流量，引导顾客到线下门店体验和购买，形成线上线下联动的销售闭环。
将利用大数据分析、人工智能等技术手段，优化库存管理、供应链管理和客户服务，提高运营效率，降
低成本。
3、供应链整合与成本管控
公司将继续整合资源，推进央厨、罗森便利、仓储、物流配送核心产业链协同发展，同步推进鲜食供应
链优化。鲜食直配将新增天长、滁州、马鞍山直配线路，推动物流成本降低。
罗森便利将以“拓店提效、商品差异化、全渠道融合”为核心，通过“门店拓展、供应链优化、会员深
度运营”三大抓手发展便利店业务。安徽区域将聚焦合肥、阜阳、滁州等潜力市场以及旅游景点，南京区域
将重点开发高校、产业园区。
继续推进央厨与罗森便利联动，合作开发鲜食标准化产品，缩短供应链链路，降低损耗率。同时将大力
拓展外部渠道，向餐饮连锁、其他品牌便利店、学校等新渠道延伸。
持续降本增效，优化排班，降低人力成本，通过续约降租、转外加盟等措施，减少租金成本支出，强化
加盟商标准化管理培训，确保加盟店运营规范，建立每日自检机制，减少商品废弃率。
4、地产项目代销代建保交付
地产项目继续执行委托代建、委托代销协议，集中资源完成盱眙华府项目竣备交付，暂停其他地产项目
资金投入，避免增加资金沉淀风险。
5、风险控制与资金安全
严格管控对外担保规模，推进银团贷款非银置换，优化融资结构，加大非主营资产处置力度，控制并降
低经营风险，确保资金安全。
(四)可能面对的风险
公司百货门店受限于城市规模、人口和消费水平、消费习惯等因素的变动影响，业绩存在不达预期风险
。
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