经营分析☆ ◇600280 中央商场 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
百货零售业以及房地产开发业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 10.15亿 86.96 5.83亿 96.84 57.38
商业地产(行业) 1.39亿 11.94 616.06万 1.02 4.42
服务(行业) 1287.22万 1.10 1287.22万 2.14 100.00
其他(补充)(行业) 32.32 0.00 28.01 0.00 86.66
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 9.75亿 83.51 --- --- ---
安徽(地区) 1.45亿 12.40 --- --- ---
湖北(地区) 2620.01万 2.24 --- --- ---
山东(地区) 1267.80万 1.09 --- --- ---
河南(地区) 884.02万 0.76 --- --- ---
其他(补充)(地区) 32.32 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 5.38亿 83.19 3.17亿 97.78 58.96
商业地产(行业) 1.02亿 15.76 36.49万 0.11 0.36
服务(行业) 684.36万 1.06 684.36万 2.11 100.00
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 5.54亿 85.56 --- --- ---
安徽(地区) 6781.40万 10.48 --- --- ---
湖北(地区) 1393.76万 2.15 --- --- ---
山东(地区) 688.34万 1.06 --- --- ---
河南(地区) 475.93万 0.74 --- --- ---
其他(补充)(地区) 4.25 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 20.30亿 88.32 12.02亿 94.89 59.22
商业地产(行业) 2.42亿 10.54 3867.57万 3.05 15.96
服务(行业) 2611.38万 1.14 2611.38万 2.06 100.00
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(产品) 20.22亿 87.97 --- --- ---
房地产(产品) 3.27亿 14.21 --- --- ---
其他(产品) 4739.17万 2.06 --- --- ---
分部间抵销(产品) -9753.44万 -4.24 --- --- ---
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江苏(地区) 19.07亿 83.00 11.09亿 87.57 58.16
安徽(地区) 2.97亿 12.90 6719.58万 5.30 22.66
湖北(地区) 4601.83万 2.00 4314.66万 3.41 93.76
山东(地区) 2881.80万 1.25 2817.69万 2.22 97.78
河南(地区) 1931.35万 0.84 1889.00万 1.49 97.81
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 15.40亿 85.42 8.91亿 96.01 57.88
商业地产(行业) 2.43亿 13.46 1685.03万 1.82 6.94
服务(行业) 2014.46万 1.12 2014.46万 2.17 100.00
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 15.08亿 83.63 --- --- ---
安徽(地区) 2.26亿 12.54 --- --- ---
湖北(地区) 3346.80万 1.86 --- --- ---
山东(地区) 2088.06万 1.16 --- --- ---
河南(地区) 1474.09万 0.82 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.69亿元，占营业收入的2.98%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 6853.06│ 2.98│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购4.57亿元，占总采购额的53.23%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 45664.18│ 53.23│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况说明
2025年上半年，全国社会消费品零售总额245458亿元，同比增长5.0%。其中，除汽车以外的消费品零售
额221990亿元，增长5.5%。商品零售额217978亿元，增长5.1%；餐饮收入27480亿元，增长4.3%。限额以上
零售业单位中便利店、超市、百货店、专业店、品牌专卖店零售额同比分别增长7.5%、5.4%、1.2%、6.4%、
2.4%。
全国网上零售额74295亿元，同比增长8.5%。其中，实物商品网上零售额61191亿元，增长6.0%，占社会
消费品零售总额的比重为24.9%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长15.7%、1.4%、
5.3%。
（二）主要业务及经营模式
公司主业为百货零售，同时通过同“罗森”的战略合作拓展便利店业务，兼有部分房地产开发业务。房
地产开发除部分纯住宅项目外，主要为用于新开百货门店的自建综合体。
1.百货零售业务
公司目前在营百货门店分别是：南京中心店、山西路奥莱店、河西店；江苏淮安店、徐州天成店、连云
港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店、如东店、海安店；山东济宁店；河南洛阳店；
湖北大冶店；安徽铜陵店。
公司百货零售经营模式主要包括联营、租赁、经销、代销。
联营模式：指公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方式。公司的利润来源
于按供应商销售额和约定扣率收取的毛利额，以及费用承担方式获取的收益。租赁模式：指商户在公司的门
店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租金收入和物业管理费收入。随着公司调改升级和商业街区
发展，租赁模式比例不断提高。
经销模式：指公司直接采购商品，验收入库后进行库存管理，并负责商品的销售，承担商品所有权上的
风险和报酬，利润来源于公司的购销差价。报告期内，公司有部分化妆品、黄金珠宝、烟、酒，采用经销模
式。
代销模式：公司接受供应商委托销售商品，商品售出前所有权归供应商，售出后按约定比例获取佣金。
该模式占比较小。
报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的72.74%。
2.罗森便利业务
公司与罗森进行战略合作，推进中商罗森便利门店业务拓展。南京罗森：采用大加盟模式与上海罗森合
作。所有销售商品、物流配送、业务结算均通过上海罗森完成，盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南京
市场区域品牌管理收入。安徽罗森：以支付区域品牌代理使用费模式与中国罗森合作。所有门店选址、加盟
运营、销售商品、物流配送、业务结算均由安徽罗森自行主导。盈利来源为自营门店商品销售经营性收入及
加盟店品牌授权管理收入。
3.房地产开发业务
因公司房地产开发业务基本处于尾盘阶段，目前公司采用委托代建和委托代销模式。
委托代建：由江苏雨润润生房地产开发有限公司代为管理，负责从建筑规划到竣工验收的全过程管理工
作。
委托代销：由江苏润地房地产开发有限公司代为管理，负责各项目可销售的商品住宅、商铺、车位等的
销售代理及与营销相关工作。
报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的11.94%。
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年，国内消费市场正处于结构升级的关键阶段：服务消费提速，假日消费拉动作用增强，部
分升级类消费增速加快，绿色消费渐成风尚，“中国游”、“中国购”持续升温；与此同时，以个人满足和
情感价值为核心的悦己消费、情绪消费兴起，个性化、多元化消费模式蓬勃发展。然而，市场整体也呈现复
苏动力趋缓态势，社会零售总额增速放缓，消费者行为更趋理性化与性价比导向。
在此背景下，百货零售行业面临着消费结构转型、线上分流加剧以及同业竞争白热化等多重挑战。公司
聚焦百货主业转型升级，坚持“稳存促新、降本增效”的核心策略：一方面，通过深化招商调改优化商品与
服务结构，优化运营体系提升效率与精细化水平，创新消费场景增强顾客体验和消费粘性，持续夯实经营基
本盘；另一方面，在稳固现有业务的同时，积极寻求和培育新的增长点。
（一）百货主业，调结构强运营，夯实韧性基础
1.招商调改双轨并进
招商调改工作坚持稳定存量与拓展增量双轨并举。
稳定存量：系统推进空铺消减专项计划，显著降低整体空置率。部分门店通过引入创新业态实现空间价
值重塑。针对部分区域门店的空置难题，制定针对性解决方案重点突破。拓展增量：成功引进多个标杆品牌
与区域首店，品牌焕新计划稳步落地。合同续签率保持稳定高位，并通过租金条款优化提升收益质量。
2.运营体系精细优化
品类结构调整：实施品类结构战略性调整，适度优化传统零售（如服饰）比重，显著增强高粘性配套业
态占比，重点提升餐饮、亲子娱乐、科技体验等业态比重，报告期内相关品类收益贡献显著提升。针对黄金
珠宝品类推出专项服务政策，化妆品品类深化异业合作资源整合。成本管控与增效：坚持“提质增效”原则
，在能源管理、人力配置等方面实施系统性优化，在节降费用与保障顾客体验间寻求最佳平衡。通过自主维
修、跨门店闲置资源调拨利用等方式拓展节支创收途径。
会员价值深化：持续完善会员生态体系，优化积分价值体系与兑换场景。策划并落地面向会员的高端圈
层活动，有效提升会员粘性与复购贡献。
3.场景营销多维突破
营销活动创新：借势“苏超”大型体育赛事热点，打造主题营销活动，实现流量争夺与场景破圈；通过
打造“夜经济”主题，客流显著提升，夜间经济业务增长显著；暑期创新推出城市乐园IP、萌宠公益等特色
项目，有效激活客流动能。
数字化营销深化：进入数字化时代，人工智能快速发展，数据作为生产要素的重要性凸显。公司深度运
用数字化营销手段，提升线上引流效率及团购券核销率，利用社交媒体话题营销扩大品牌曝光量。社交媒体
话题传播与直播销售已成为重要增长渠道。
区域差异化策略：区域差异化策略成效显现。中心店、淮安店等核心市场，聚焦引入高端美妆、名表及
首店品牌，强化高端商品力与首店经济；县域市场以特色定位（如“奶茶广场”）突围，结合地摊经济、教
培联动等方式拉动客流增长；应对新竞争者，通过争取品牌独家合作、加速补充餐饮和体验业态进行阻击。
多经创收：通过外广场主题市集运营、广告资源深度开发等方式实现创收增长。与地方政府合作承接消
费券发放项目，成效显著，有效拉动消费。
（二）罗森便利，拓门店提效能，深化区域覆盖
继续推进央厨、罗森便利、仓储、物流配送核心产业链协同发展。罗森便利店业务持续完善区域布局，
新拓城市稳步推进。
供应链优化：持续推进供应链提质增效，通过物流外包整合与区域化集中招采，有效降低物流费用及采
购成本，提升整体运营效率。
门店拓展：持续加密区域覆盖网络，新拓城市（黄山、池州）稳步推进。至2025年6月底，南京罗森门
店达314家，门店已基本覆盖南京全市，安徽罗森门店223家，继续以合肥为中心向周边城市辐射。
（三）地产尾盘，聚焦交付去化，严控新增风险
地产项目继续执行委托代建、委托代销协议。报告期内，重点完成与盱眙城投国联公司的合作开发协议
签署，集中资源保障盱眙华府4期项目竣备交付。对其他地产项目秉持审慎原则，暂停新增资金投入，严格
控制新增资金沉淀风险。
（四）降本增效，刚性管控挖潜，筑牢安全底线
持续推进全面降本增效。强化预算与管控，加强预算引领和刚性约束，对关键财务指标实施滚动预测与
动态监控。严控重点费用，严格控制招采、物业、维修、保安、保洁、能耗、广宣等重点费用支出。优化激
励机制，坚持以业绩为导向，完善考核评价体系，推行动态薪酬激励机制。深化内部挖潜，持续优化管理流
程，提升运营效率，降低综合经营成本，为公司持续健康发展筑牢安全底线。
三、报告期内核心竞争力分析
1.中央商场品牌优势
公司“中央商场”品牌影响力显著。作为“中华老字号”百货企业，拥有九十年品牌文化积淀，品牌形
象良好，积累了众多忠诚的消费客群和优质的供应商资源。
2.物业位置优势
公司持有的物业地理位置优越。旗下百货子公司均为当地传统百货龙头企业或新商圈发展成长企业，所
持有的经营物业具有显著的地域优势和商圈稀缺性特征。
3.招商营运管理优势
公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成互利互惠的双赢模式。通过公司招商中心和营运中心
，对所属门店实施集团化招商与营运管理，有效整合供应商和品牌资源，引进了诸多国际和国内一线标杆品
牌。公司在江苏省内的招商影响力处于行业领先地位。
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