经营分析☆ ◇600280 中央商场 更新日期：2026-05-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
百货零售；同“罗森”的战略合作，拓展便利店业务，兼有部分房地产开发业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 18.97亿 88.77 10.96亿 95.25 57.77
商业地产(行业) 2.16亿 10.09 3045.50万 2.65 14.12
服务(行业) 2427.22万 1.14 2424.98万 2.11 99.91
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(产品) 19.32亿 90.37 --- --- ---
房地产(产品) 2.88亿 13.45 --- --- ---
其他(产品) 4620.22万 2.16 --- --- ---
分部间抵销(产品) -1.28亿 -5.99 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 17.56亿 82.17 9.97亿 86.60 56.75
安徽(地区) 2.89亿 13.51 6503.48万 5.65 22.52
湖北(地区) 5083.18万 2.38 4796.40万 4.17 94.36
山东(地区) 2467.17万 1.15 2447.25万 2.13 99.19
河南(地区) 1679.54万 0.79 1679.54万 1.46 100.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 14.45亿 88.70 8.40亿 96.68 58.15
商业地产(行业) 1.65亿 10.14 994.94万 1.14 6.02
服务(行业) 1893.55万 1.16 1893.55万 2.18 100.00
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 13.36亿 82.00 --- --- ---
安徽(地区) 2.25亿 13.80 --- --- ---
湖北(地区) 3847.69万 2.36 --- --- ---
山东(地区) 1701.87万 1.04 --- --- ---
河南(地区) 1290.95万 0.79 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 10.15亿 86.96 5.83亿 96.84 57.38
商业地产(行业) 1.39亿 11.94 616.06万 1.02 4.42
服务(行业) 1287.22万 1.10 1287.22万 2.14 100.00
其他(补充)(行业) 32.32 0.00 28.01 0.00 86.66
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 9.75亿 83.51 --- --- ---
安徽(地区) 1.45亿 12.40 --- --- ---
湖北(地区) 2620.01万 2.24 --- --- ---
山东(地区) 1267.80万 1.09 --- --- ---
河南(地区) 884.02万 0.76 --- --- ---
其他(补充)(地区) 32.32 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
百货零售(行业) 5.38亿 83.19 3.17亿 97.78 58.96
商业地产(行业) 1.02亿 15.76 36.49万 0.11 0.36
服务(行业) 684.36万 1.06 684.36万 2.11 100.00
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 5.54亿 85.56 --- --- ---
安徽(地区) 6781.40万 10.48 --- --- ---
湖北(地区) 1393.76万 2.15 --- --- ---
山东(地区) 688.34万 1.06 --- --- ---
河南(地区) 475.93万 0.74 --- --- ---
其他(补充)(地区) 4.25 0.00 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.63亿元，占营业收入的2.96%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 6325.60│ 2.96│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购4.21亿元，占总采购额的51.01%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 42115.09│ 51.01│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司主营业务未发生重大变化，核心业务为百货零售，同时通过与“罗森”的战略合作拓展
便利店业务，并兼有部分房地产开发业务。房地产开发业务除部分纯住宅项目外，主要为用于新开百货门店
的自建综合体。
（一）百货零售业务
公司旗下在营百货门店分布于华东、华中等多个省份，多为所在城市的传统百货龙头企业或新兴商圈的
成长性企业。目前在营百货门店包括：南京中心店、山西路奥莱店、河西店；江苏淮安店、徐州天成店、连
云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店、如东店、海安店；山东济宁店；河南洛阳店
；湖北大冶店；安徽铜陵店。
公司百货零售主要采用联营、租赁、经销和代销四种经营模式。随着门店调改升级与商业街区化发展，
租赁模式占比持续提升；经销模式主要用于化妆品、黄金珠宝、烟酒等特定商品；代销模式占比较小。
具体而言，联营模式下，公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方式，公司
的利润来源于按供应商销售额和约定扣率收取的毛利额及相关费用收益。租赁模式下，商户在公司的门店内
租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租金收入和物业管理费收入。经销模式下，公司直接采购商品并
负责销售，承担商品所有权上的主要风险和报酬，利润来源于购销差价。代销模式下，公司接受供应商委托
销售商品，商品售出前所有权归供应商，售出后按约定比例获取佣金。
报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的73.59%。
（二）罗森便利业务
公司与罗森（LAWSON）进行战略合作，共同拓展便利店业务市场。其中，南京罗森采用大加盟模式与上
海罗森合作，所有销售商品、物流配送、业务结算均通过上海罗森完成，盈利来源为自营门店销售毛利额分
成和南京市场区域品牌管理收入。安徽罗森则以支付区域品牌代理费模式与中国罗森合作，自主负责该区域
的全面运营，所有门店选址、加盟运营、销售商品、物流配送、业务结算均由安徽罗森自行主导，盈利来源
为自营门店商品销售经营性收入及加盟店品牌授权管理收入。
（三）房地产开发业务
鉴于房地产开发业务已基本进入尾盘阶段，公司目前采用委托代建、委托代销管理模式。委托代建即委
托江苏地华房地产开发有限公司负责公司项目从建筑规划到竣工验收的全过程管理工作。委托代销即委托江
苏润地房地产开发有限公司负责公司项目可销售的商品住宅、商铺、车位等的销售代理及相关的营销工作。
报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的10.09%。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）行业发展情况
2025年，中国百货零售行业在消费市场稳步复苏的宏观背景下，呈现出“总量稳、结构优、分化显、转
型深”的总体特征。根据《中华人民共和国2025年国民经济和社会发展统计公报》，全年社会消费品零售总
额首次突破50万亿元，达501202亿元，比上年增长3.7%，消费持续发挥经济增长主引擎作用。国家“提振消
费专项行动”及消费品“以旧换新”政策有效激发了市场活力。
行业分化态势显著，市场整合加速。根据统计数据，全年限额以上零售业单位中，便利店、超市、专业
店零售额分别增长5.5%、4.3%、2.6%，而百货店零售额仅微增0.1%，增速在主要实体业态中相对缓慢。同时
，全年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为26.1%，线上渠道渗透率趋于稳定。头部企业及
位于核心商圈、调改成功的项目凭借品牌与体验优势保持增长，而部分同质化严重、转型缓慢的传统百货则
持续承压。
三、经营情况讨论与分析
2025年，我国社会消费品零售总额同比增长，消费对GDP增长的贡献率持续提升。百货零售行业在稳步
复苏的同时，内部结构性分化特征显著，整体仍面临压力。行业正步入以价值驱动与体验创新为核心的提质
复苏新阶段。
未来，细分消费市场仍继续结构性分化，但在消费信心未有明显提升的情况下，预计未来一段时间的社
零增速或保持缓速增长态势，消费市场或进入更常态化的持续改善阶段。消费理性化驱动零售结构性变革，
市场正从品牌驱动转向价值驱动的新阶段，性价比与效率导向的新兴业态正成为核心增长极。零售业态从渠
道对立迈入双轨协同阶段，线上线下深度融合成为结构性定局。增长动能正从商品转向服务，消费分层持续
深化。
百货行业营收规模继续承压，盈利情况有所改善但仍处于较低水平，企业经营依然面对较大压力。未来
，行业内企业仍将不断通过降本增效和多方位业务转型等措施来寻求突破，有待外部环境进一步改善和调改
措施的落地成效缓解经营压力。
百货企业经营调改措施方面，在存量竞争的市场环境下，新渠道的建立很难有更大突破，因此，百货企
业的管理重心移至降本增效，在人力效率提升与组织变革、供应链管理与流程优化、能耗管理与空间重构等
方面着力。同时，在消费需求分化、竞争加剧的当下，百货企业通过多维调改重塑商业，以实体空间、业态
组合、商品品类与战略定位等领域的系统性升级，推动百货行业加速从传统卖场转型。
报告期内，面对复杂严峻的市场环境，公司管理层坚定围绕百货零售主业，将“稳存促新、降本增效”
确立为贯穿全年的核心经营策略。我们深刻认识到，在存量竞争时代，稳固基本盘是生存之基，主动创新是
增长之源，而极致的成本与效率管控则是穿越周期的保障。报告期内，公司的一切经营举措均在此策略框架
下展开，致力于在挑战中夯实韧性，于变局中开拓新机。
（一）百货主业，调结构、强运营，在市场竞争中夯实经营韧性
面对客流分化与同质化竞争，公司对百货主业实施了系统性、精细化的运营重塑。
1.招商调改双轨并进，重塑商品力与收益结构
我们采取“一店一策”，强力推进空铺消减，优化品牌生态。成功引进了泡泡玛特、京东超市、大润发
Super等一批兼具客流号召力与场景创新性的标杆品牌及区域首店。这些引进不仅是简单的品牌填充，更是
对“年轻客群吸引”、“线上线下融合”、“家庭生活服务”等特定消费场景的战略补强。同时，公司通过
主动优化合作条款，提升了优质点位的租金收益质量，实现了从“招商”到“营商”的思维转变。
2.运营体系精细优化，强化体验与效率双引擎
在品类结构上，我们实施了战略性调整，不断提升餐饮、亲子娱乐、科技体验等高黏性、强体验的配套
业态占比，相关品类已成为吸引顾客延长驻留、提升顾客到访频次的关键动力。针对黄金珠宝、化妆品等引
流能力强、销售占比高的零售品类，我们推出专属服务与深度异业合作，巩固其业绩“压舱石”地位。通过
全系统范围的能源管理与人力配置模型优化，我们在保障并提升顾客现场体验的同时，实现了运营成本的有
效集约。
3.场景营销与会员价值深化，激活流量与忠诚度
公司摒弃传统促销思维，转向内容制造与社交传播。借势“苏超”大型体育赛事打造主题营销活动，创
新推出城市乐园IP、萌宠公益、“夜经济”等系列主题活动，使商场从购物地点转变为社交打卡地，并积极
融入大型活动与热门事件，有效提升了场所的活力与话题度。数字化营销工具的全链路应用，显著提升了线
上引流至线下核销的转化效率。会员运营方面，我们正从积分体系升级为全方位会员价值生态，通过高端圈
层活动与精准服务，持续提升高价值会员的黏性与终身价值。
4.区域差异化策略显效，灵活应对多元市场挑战
在核心城市，我们聚焦高端美妆、名表矩阵，强化“首店经济”，巩固时尚引领地位。在县域市场，我
们以特色定位（如“奶茶广场”）结合地摊经济、教培联动等方式突围；面对新竞争者，通过争取品牌独家
合作、加速补充体验业态进行有效竞争。
5.优化存量资产，对低效门店进行经营调整
在持续优化资产质量的背景下，公司对长期面临经营挑战的门店进行了评估。徐州天成店因区域市场竞
争加剧、消费环境变化及物业租赁纠纷等多重因素影响，虽经系列调整，其经营基本面仍未达预期，减亏扭
亏难度较大。为优化整体资源配置并控制亏损，公司基于审慎经营原则，已于2025年12月11日发布公告，决
定暂停该门店营业。
（二）罗森便利，拓网络、提效能，在区域深耕中巩固市场地位
便利店业务是公司布局高频消费、贴近社区生活的重要战略延伸。报告期内，我们持续推进央厨、仓储
、物流配送一体化，通过规模化集中采购与智能化物流路由优化，有效对冲了成本上涨压力。门店拓展坚持
“质量重于数量”，网络稳健加密。截至2025年末，南京罗森门店达324家，安徽罗森门店达228家，在已进
入区域的市场覆盖度与运营基础得到进一步夯实。
（三）房地产开发，以确保交付为首要任务，持续强化风险管控
地产板块继续执行委托代建、委托代销模式。报告期内，公司集中资源保障重点项目的竣备交付。并秉
持审慎原则，对其他地产项目坚持“零新增投入”的底线原则，杜绝了可能的资金沉淀与风险敞口，确保公
司资源与管理重心聚焦于零售主业的发展。
（四）全面强化降本增效，筑牢公司发展的安全底线
公司通过强化全面预算的刚性约束与动态监控，对采购、物业、能耗、营销等重点费用实施穿透式管理
。我们大力推行以业绩和价值创造为导向的动态薪酬与考核机制，持续进行组织流程再造，旨在全面提升全
员劳动生产率与人效，为公司的战略发展与长期竞争构筑坚实的效率护城河。
四、报告期内核心竞争力分析
1.品牌与信誉优势
作为拥有九十年历史的“中华老字号”百货企业，“中央商场”品牌形象与口碑良好，积累了深厚的客
户与供应商资源。
2.稀缺的区位优势
公司持有的百货物业多位于城市核心或新兴商圈，地理位置优越，具备天然的客流优势与商业稀缺性。
3.专业的招商营运能力
公司与众多国内外知名品牌建立了长期稳定的合作关系，拥有专业的商业管理团队，在区域市场具备较
强的资源整合与招商影响力。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入21.37亿元，同比下降6.99%；归属于上市公司股东的净利润-3.93亿元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
根据多家权威机构发布的2026年行业展望报告，中国百货零售行业将延续并深化结构性调整，整体呈现
“弱复苏、强分化、深融合、重体验”的格局。行业正从规模扩张的“流量争夺”时代，全面转向以价值创
造和体验为核心的“智场”时代。预计行业运营重心将继续聚焦于内生效率提升与存量竞争格局重塑，企业
战略将加速从“商业房东”向“内容运营商”转变，通过空间场景化、业态社群化和定位差异化进行系统性
调改。从经营业绩看，行业或将继续呈现复杂的分化局面，收入端整体仍面临压力，但结构将持续优化；利
润端在降本增效推动下或有边际改善，但大规模的转型投入仍将抑制利润反弹空间。
百货行业经营情况仍将是缓慢改善状态，长期发展成效取决于当前深度转型措施能否有效转化为可持续
的盈利能力与竞争优势。企业能否通过数字化工具提升效率、通过场景创新打造差异化体验，将成为决定其
未来发展的关键。
(二)公司发展战略
2026年，公司将继续立足百货零售主业，坚持以客户为中心，以业绩为导向。面对行业变革，公司将持
续深化推进“深耕主业、体验破圈、数字赋能、精益增长”的核心战略，以巩固和提升区域市场领先地位。
深耕主业，聚焦百货零售核心能力，强化区域市场领先优势。通过对存量门店的精细化运营与战略性调
改，提升单店盈利能力和市场竞争力，巩固基本盘。体验破圈，推动门店从传统商品销售场所，向融合购物
、社交、文化与娱乐的“城市品质生活中心”转型。通过引入多元体验业态、打造独特主题场景、深化IP合
作，构建差异化消费体验，突破传统百货的物理与认知边界，吸引并留存更广泛的客群。数字赋能，将数据
驱动与智能技术深度融入业务全链条，构建线上线下融合的会员生态与精准营销体系。致力于利用数字化工
具优化供应链管理、顾客服务与经营决策，全面提升运营效率和市场响应速度。精益增长，在拓展市场的同
时，将效益提升与风险管控置于核心位置。通过全面的预算与成本精细化管控、组织与流程优化，追求有质
量、可持续的内涵式增长，不断夯实公司长期发展的财务基础与抗风险能力。
(三)经营计划
2026年，公司将围绕“稳基本盘、强创新力、控风险点、提运营效”的年度经营方针，系统部署全年工
作。该方针旨在夯实存量业务基本盘，激发创新增长动能，严守各类经营风险，全面提升运营效率与效益。
具体经营计划如下：
1.百货零售业务，深化差异、创新场景，提升体验价值
深化差异化运营，全面推行“一店一策”，根据各门店所在商圈特性与客群结构，持续优化品牌组合与
品类结构，重点加大区域首店、标杆品牌及符合“悦己经济”趋势的新兴品牌的引进力度。创新消费场景与
营销，重点打造一批具有打卡属性的主题街区与常态化营销IP（如“夜经济”专区、艺术展陈空间）。深化
会员全生命周期运营，提供更精准的个性化服务与营销，提升会员黏性与价值贡献。推进全渠道深度融合，
加大多平台内容投入，构建高效的“线上引流、线下体验、即时服务”闭环。深化大数据应用，优化商品库
存、顾客画像及营销策略，实现精准触达与高效转化。
2.罗森便利业务，强链提效、精耕网络，巩固区域优势
强化供应链与商品力，持续深化央厨、鲜食工厂与物流体系的协同，重点优化鲜食、自有品牌等核心品
类的开发与供应效率，拓展B2B业务，提升供应链整体效能与利润水平。稳健拓展与精细运营，在南京、安
徽等已进入区域加密优质点位布局，审慎评估拓展新的潜力市场。加强对加盟店的标准化管理与运营赋能，
着力提升单店销售额与盈利能力，实现门店网络规模与质量的双重提升。
3.房地产开发业务，聚焦交付、严守底线，推进存量去化
对地产项目继续执行委托管理模式，确保存量项目顺利交付。坚持审慎经营原则，对房地产开发业务维
持“零新增投入”的管控策略，全力防范财务与经营风险，确保资源聚焦零售主业。
4.全面强化降本增效，精益运营、激发活力，保障战略执行
实施更严格的全面预算管理与成本管控，聚焦人力、物业、能耗等重点费用项的精细化管理与优化。通
过组织变革、流程再造与技术应用，持续提升全员劳动生产率与整体运营效率。夯实人才与组织基础，完善
与战略和业绩强关联的激励与考核机制，激发组织活力。加强关键人才的培养与引进，为公司的战略转型与
可持续发展提供坚实的组织保障。
(四)可能面对的风险
1.市场竞争风险
百货门店经营业绩受所在城市规模、人口结构、消费水平及习惯变化的影响；面临来自线上平台及其他
线下业态的持续竞争，局部市场竞争可能加剧。
2.宏观环境风险
宏观消费复苏进程若不及预期，可能影响公司整体经营业绩。
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