经营分析☆ ◇600322 津投城开 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产的开发经营、销售与出租等方面。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(产品) 8.13亿 91.36 1.50亿 98.42 18.41
物业管理及其他(产品) 5981.09万 6.72 2433.87万 16.00 40.69
出租(产品) 911.60万 1.02 -2204.49万 -14.49 -241.83
建筑材料(产品) 794.16万 0.89 11.63万 0.08 1.46
─────────────────────────────────────────────────
天津地区(地区) 8.13亿 91.33 1.20亿 78.88 14.76
非天津地区(地区) 7716.46万 8.67 3212.66万 21.12 41.63
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(行业) 29.33亿 96.05 1.75亿 103.52 5.97
物业管理及其他(行业) 8678.16万 2.84 3502.02万 20.72 40.35
出租(行业) 2071.03万 0.68 -4115.47万 -24.35 -198.72
建筑材料(行业) 1295.64万 0.42 18.19万 0.11 1.40
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房地产开发经营(产品) 29.33亿 96.05 1.75亿 103.52 5.97
物业管理及其他(产品) 8678.16万 2.84 3502.02万 20.72 40.35
出租(产品) 2071.03万 0.68 -4115.47万 -24.35 -198.72
建筑材料(产品) 1295.64万 0.42 18.19万 0.11 1.40
─────────────────────────────────────────────────
天津市(地区) 23.88亿 78.22 2.47亿 146.16 10.35
苏州市(地区) 6.65亿 21.78 -7803.19万 -46.16 -11.73
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(销售模式) 29.33亿 96.05 1.75亿 103.52 5.97
物业管理及其他(销售模式) 8678.16万 2.84 3502.02万 20.72 40.35
出租(销售模式) 2071.03万 0.68 -4115.47万 -24.35 -198.72
建筑材料(销售模式) 1295.64万 0.42 18.19万 0.11 1.40
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(行业) 32.08亿 95.46 2.36亿 93.24 7.35
物业管理及其他(行业) 1.19亿 3.53 4591.74万 18.16 38.69
出租(行业) 3370.11万 1.00 -2881.63万 -11.39 -85.51
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(产品) 32.08亿 95.46 2.36亿 93.24 7.35
物业管理及其他(产品) 1.19亿 3.53 4591.74万 18.16 38.69
出租(产品) 3370.11万 1.00 -2881.63万 -11.39 -85.51
─────────────────────────────────────────────────
苏州市(地区) 29.18亿 86.84 9035.48万 35.73 3.10
天津市(地区) 4.42亿 13.16 1.63亿 64.27 36.75
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(销售模式) 32.08亿 95.46 2.36亿 93.24 7.35
物业管理及其他(销售模式) 1.19亿 3.53 4591.74万 18.16 38.69
出租(销售模式) 3370.11万 1.00 -2881.63万 -11.39 -85.51
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(行业) 43.89亿 94.07 8.59亿 95.76 19.58
物业管理及其他(行业) 1.83亿 3.92 5085.37万 5.67 27.80
出租(行业) 5928.22万 1.27 -1330.98万 -1.48 -22.45
建筑材料(行业) 3441.27万 0.74 47.87万 0.05 1.39
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(产品) 43.89亿 94.07 8.59亿 95.76 19.58
物业管理及其他(产品) 1.83亿 3.92 5085.37万 5.67 27.80
出租(产品) 5928.22万 1.27 -1330.98万 -1.48 -22.45
建筑材料(产品) 3441.27万 0.74 47.87万 0.05 1.39
─────────────────────────────────────────────────
天津市(地区) 37.49亿 80.36 9.86亿 109.91 26.31
苏州市(地区) 9.16亿 19.64 -8891.43万 -9.91 -9.70
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(销售模式) 43.89亿 94.07 8.59亿 95.76 19.58
物业管理及其他(销售模式) 1.83亿 3.92 5085.37万 5.67 27.80
出租(销售模式) 5928.22万 1.27 -1330.98万 -1.48 -22.45
建筑材料(销售模式) 3441.27万 0.74 47.87万 0.05 1.39
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售6.08亿元，占营业收入的20.55%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 60775.00│ 20.55│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购4.87亿元，占总采购额的49.44%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 48715.66│ 49.44│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况
在本报告期内，公司所属的房地产行业继续呈现下行趋势，尚未达到市场周期最低点。行业的黄金增长
期已经结束，但市场是否能够实现触底反弹，将对中国宏观经济产生深远的影响。房地产行业正经历一系列
深刻的结构性变革。商品房销售逐渐过渡到现房时代，预示着期房销售减少，这一变化将对开发商的销售策
略和购房者的选购行为产生显著影响。同时，房地产企业将经历一轮激烈的市场洗牌，竞争格局将因此变得
更加紧张。尽管近期政策调整和市场反应带来了一些积极信号，但房地产市场长期面临的下行压力仍未得到
根本性缓解。造成这一局面原因包括就业市场紧缩、居民负债能力限制以及人口增长放缓等。
综合来看，房地产行业正处于调整与转型的关键时期，既包括政策支持下市场活跃度的提振，也面临着
结构性变化带来的挑战。未来市场的走向将密切依赖于经济环境的改善、政策执行的成效以及市场需求的演
变。
（二）公司主营业务情况
公司核心业务是房地产开发及销售，是公司主营业务收入来源。公司经营模式和业务环节主要包括获取
土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。公司其他业务主要包括经营性
资产的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需部分材料及半成品等重点建筑材料的经营销售等业务。
报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。
二、报告期内核心竞争力分析
房地产开发业务是公司自成立以来的支柱产业。经过数十年的稳健发展，公司已经发展成为以房地产开
发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业，形成了强大的资源整合、市场营销、产品开发设计、成本
控制以及风险管理等方面的核心竞争力。
在本报告期内，公司持续深化战略布局，坚持提升资源获取能力、运营效率，完善经营理念，并不断提
高公司管理水平，进一步巩固了公司核心竞争力。此外，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项
目，形成天津、苏州共同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生变化。
三、经营情况的讨论与分析
（一）宏观政策趋势
全球经济环境的不确定性因素增多，国内结构调整持续深化带来新挑战。宏观政策效应持续释放、外需
有所回暖、新质生产力加速发展等因素形成新支撑。
2024年上半年国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、稳中有进。上半年国内生产总值61.7万亿元
，同比增长5%；城镇调查失业率稳中有降，平均值5.1%，比上年同期下降0.2个百分点；居民消费价格（CPI
）同比上涨0.1%。
金融环境方面，社会融资规模增长平稳，金融对实体经济的支持力度保持稳定。2024年6月末，广义货
币（M2）余额305.02万亿元，同比增长6.2%，增速环比下滑0.8个百分点；人民币贷款余额250.85万亿元，
同比增长8.8%；上半年社会融资规模增量累计为18.1万亿元，比去年同期少3.45万亿元；LPR保持稳定：1年
期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.95%。
房地产政策方面，上半年政策较为宽松，侧重去库存。在4月30日的中央会议上将“去库存”作为重要
议题，这标志着政策调控方向的重要转变。居民信贷优化，部分城市首付比例降至15%，取消房贷利率下限
。融资机制加速改革，地方政策宽松，购房限制松绑，财税激励增多。中央推出更多去库存措施，地方优化
调控，加码购房激励，鼓励高品质住宅，完善住房供应体系。
（二）房地产行业全国数据分析
2024年上半年全国房地产市场整体延续调整态势，下行压力仍较大。高层定调楼市政策方向，提出统筹
研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，逐步加码稳市场、去库存等楼市刺激政策，但市场整体尚未
明显改善，政策见效仍需时间。
1、房地产开发投资额情况
房地产开发企业投资额普遍下降，表明投资环境相对严峻。2024年1-6月份，全国房地产开发投资52,52
9亿元，同比下降10.1%，其中住宅投资39,883亿元，下降10.4%；施工面积696,818万平方米，同比下降12.0
%，其中住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%；新开工面积38,023万平方米，下降23.7%，其中住宅新
开工面积27,748万平方米，下降23.6%；竣工面积26,519万平方米，下降21.8%。其中住宅竣工面积19,259万
平方米，下降21.7%。
房地产开发企业到位资金53,538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8,207亿元，下降6.6%；利用外
资13亿元，下降51.7%；自筹资金18,862亿元，下降9.1%；定金及预收款15,999亿元，下降34.1%；个人按揭
贷款7,749亿元，下降37.7%。
2、商品房销售情况
2024年1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%
。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。2024年6月末，商品房待售面积7
3,894万平方米，同比增长15.2%，其中住宅待售面积增长23.5%。
（三）重点关注区域
1、天津市场销售情况
天津楼市政策紧跟中央，在房地产市场供求关系发生重大变化的基调下，相继下调首付比例、贷款利率
、优化限购政策，多举措促进房地产市场稳定。规划部门多次优化住宅建设新规，在阳台、露台、多样化停
车等方面进行调整，为天津住宅多样化、高品质发展提供更大空间，加速天津住宅市场产品迭代，不断涌现
创新产品。新房市场呈点状恢复状态，整体市场尚未充分释放需求。
天津市2024年上半年新房成交349万平方米，同比减少36%。成交均价18,604元/平方米，同比增长5%。
受学籍新政影响、偏改善型住宅价格拉动整体房价上涨作用明显，价格相对保持平稳。
2、苏州市场销售情况
苏州市2024年上半年信贷政策全方位松绑，产品品质升级，高质量楼盘市场认可度提升。苏州市上半年
商品住宅成交263.69万平方米，同比减少39%；成交均价23,492元/平方米，同比增长5%。自2024年6月2日苏
州市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》以来，促进当月苏州新房成
交量同步环比回升，总体呈现逐步复苏态势。相城区为供应成交主力区域，上半年商品住宅供应面积为28.7
5万平方米，成交面积为42.34万平方米，成交均价为21,290元/平方米。
（四）发展趋势
1、宏观市场层面
当前国内经济总体延续回升向好态势，高质量发展扎实推进，但仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等
挑战。下半年经济仍将延续回升向好态势，预计三四季度GDP同比增长或在5%左右，全年增速在5.1%左右。
下半年经济形势的仍面临四个方面的不确定性，关键是房地产和地方财政：其一房地产方面，稳地产政策持
续发力和较长时间的调整后，房地产市场能否企稳回升以及企稳的程度；其二地方财政和基建投资方面，地
方专项债和超长期特别国债发行进度加快，能否顺利形成实物工作量，以及土地财政下行等导致的地方财政
紧平衡能否推动相应投资回升；其三外需方面，贸易摩擦和地缘政治风险显现，是否会对出口造成不利影响
；其四市场主体和预期方面，下阶段宏观政策和改革措施加码，能否有效提振居民和企业信心。
2、行业发展层面
下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。政策趋势层面，
放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策。土地供给方面，
将合理控制、优化新增商品住宅用地供应作为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价政策
、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持。随着房地产开发项目“白名单”政
策深入推进，将进一步降低企业经营压力。
从去库存方面来看，地方按照“以需定购”原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快，
收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地，下半年或有更多城市出台配套政策，进一步
促进置换需求释放。
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