经营分析☆ ◇600322 津投城开 更新日期：2026-09-19◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发及销售业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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物业管理(产品) 4283.71万 94.81 843.83万 103.77 19.70
租赁(产品) 232.95万 5.16 -31.36万 -3.86 -13.46
其他(产品) 1.47万 0.03 6742.29 0.08 45.93
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天津地区(地区) 4518.13万 100.00 813.14万 100.00 18.00
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截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(行业) 8.47亿 87.70 -1.02亿 76.80 -12.08
物业及出租(行业) 1.07亿 11.13 -3799.55万 28.53 -35.36
其他(行业) 1136.01万 1.18 709.24万 -5.33 62.43
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房地产开发经营(产品) 8.47亿 87.70 -1.02亿 76.80 -12.08
物业及出租(产品) 1.07亿 11.13 -3799.55万 28.53 -35.36
其他(产品) 1136.01万 1.18 709.24万 -5.33 62.43
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苏州市(地区) 7.31亿 75.66 -1.14亿 85.55 -15.59
天津市(地区) 2.35亿 24.34 -1924.78万 14.45 -8.19
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房地产开发经营(销售模式) 8.47亿 87.70 -1.02亿 76.80 -12.08
物业及出租(销售模式) 1.07亿 11.13 -3799.55万 28.53 -35.36
其他(销售模式) 1136.01万 1.18 709.24万 -5.33 62.43
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截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产开发经营(产品) 4.78亿 92.48 -8367.03万 91.95 -17.49
其他(产品) 2879.62万 5.57 919.54万 -10.11 31.93
出租(产品) 1007.93万 1.95 -1651.62万 18.15 -163.86
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非天津地区(地区) 4.12亿 79.74 -7699.77万 84.62 -18.67
天津地区(地区) 1.05亿 20.26 -1399.34万 15.38 -13.36
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产开发经营(行业) 26.24亿 96.77 5.59亿 107.76 21.30
其他(行业) 6758.70万 2.49 1536.28万 2.96 22.73
出租(行业) 1990.74万 0.73 -5560.58万 -10.72 -279.32
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房地产开发经营(产品) 26.24亿 96.77 5.59亿 107.76 21.30
其他(产品) 6758.70万 2.49 1536.28万 2.96 22.73
出租(产品) 1990.74万 0.73 -5560.58万 -10.72 -279.32
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天津市(地区) 18.17亿 66.99 6.26亿 120.69 34.45
苏州市(地区) 8.95亿 33.01 -1.07亿 -20.69 -11.99
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房地产开发经营(销售模式) 26.24亿 96.77 5.59亿 107.76 21.30
其他(销售模式) 6758.70万 2.49 1536.28万 2.96 22.73
出租(销售模式) 1990.74万 0.73 -5560.58万 -10.72 -279.32
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.51亿元，占营业收入的5.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 5088.93│ 5.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购7.74亿元，占总采购额的72.30%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 77373.34│ 72.30│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况
物业管理行业全面进入运营新时代，以民生保障、协同基层治理为主线，推动物业服务深度融入城市更
新、保障性住房运营管理。业主对服务品质、服务公开透明的诉求持续提升，人力成本刚性上涨、物业费收
缴难度加大成为行业共性挑战，基础住宅物业服务仍是行业发展基本盘，公建配套物业、城市综合服务、社
区增值服务逐步成为重要增长方向，行业高质量发展，有赖于企业服务能力升级、内部精细化成本管控以及
相关配套政策的协同落地。
（二）公司主营业务情况
津投城开完成重大资产重组后，公司主营业务实现由房地产开发销售向综合物业管理服务的整体切换，
构建形成“基础物业服务为底盘、多元增值服务为补充”的业务模式。业务覆盖住宅、保障房、公建等多类
业态，涵盖物业项目承接、现场售楼处运营管理、社区综合服务等全流程工作。公司稳固存量住宅及配套物
业服务项目，筑牢业务基本盘，同时积极参与市场化项目拓展，持续优化现有项目结构。后续公司将打造以
住宅物业为基础、以公建物业为补充、以多元服务为助力的业务格局，持续深耕本地市场，推进服务标准化
与智慧化升级，保障企业经营稳健运行。
二、经营情况的讨论与分析
（一）宏观政策趋势
物业管理作为重要的民生服务业，国家层面持续推进老旧小区连片改造、保障性住房体系建设，行业监
管不断完善，着力推动物业服务收费与服务品质相匹配，逐步走品质化规范化发展路径。房地产存量时代背
景下，存量住宅、保租房改造后社区带来大量物业服务需求；同时，智慧物业、绿色物业获得政策鼓励，数
字化降本工具得到推广应用。但对于社会消费预期偏弱的大环境下，物业费调价存在现实阻力，人力成本持
续上行，行业普遍面临增收难度提升、盈利承压的经营现状。
对于当前物业服务企业而言，应更加关注现金流稳定性、项目质量、收缴率指标，不能单纯追求规模扩
张。如果盲目拓展质量较差的项目，不仅无法带来实际收益，还会持续消耗企业人力、管理资源，拉低整体
盈利水平，甚至造成现金流承压。市场认可的物业服务企业也将发展重心逐步从“做大规模”转向“做优质
量”，通过优化项目结构、巩固现金流安全、提升项目经营质量来夯实自身的核心竞争力。
（二）物业管理行业全国数据分析
全国物业管理行业整体保持发展态势，但企业之间经营分化持续加大，市场主体不断优化自身项目结构
，主动退出收缴情况差、持续亏损的低效项目，行业整合仍在持续推进。
基础物业服务依旧是行业收入的核心来源，社区增值服务、公建及城市服务成为企业重点开拓的业务赛
道。老旧小区类项目运营矛盾较为突出，对企业现金流形成一定考验。人力相关成本持续抬升，一线岗位人
员流动性较高，同时行业加快数字化、智慧化工具落地应用，依靠技术手段实现降本提效。
（三）重点关注区域——天津物业服务市场
天津市整体经济运行保持平稳，就业与居民收入保持平稳态势，为本地区物业服务行业发展打下坚实基
础。本地市场存量居住物业体量较大，老旧小区占比相对较高，市场内不同项目经营状态分化明显。部分老
旧小区存在物业费标准与运营成本不匹配的现实问题，项目收缴情况参差不齐；品质商品房小区业主对于物
业服务响应效率、服务质量提出更高要求。
整体来看，天津物业服务市场存量发展空间充足，但同时面临成本高企、物业费收缴等现实经营挑战，
行业实现良性发展，需要政策配套引导、业主共识形成以及企业精细化运营多方共同发力。
三、报告期内核心竞争力分析
公司正处于区域协同和专业能力共同增强的有利阶段。公司深耕天津、协同京津冀，与政府部门和体系
内单位形成良好协同，并在天开高教科创园等公建项目服务中积累了专业经验和品牌口碑，为做强主业、拓
展城市服务奠定了基础。重大资产重组完成后公司主业清晰，经营稳健，资产质量明显改善、债务风险有效
可控。
公司将依托国资体系优质资源与区域政策优势构筑发展支撑。公司控股股东津投资本作为天津市属国有
资本投资运营平台，资产规模超2300亿元，主体信用评级AAA，在公用事业、城市运营、资产管理等领域资
源丰富。2026年，天津市将“物业服务质量提升”列为住建领域重点任务，明确在全市100个物业小区推行
党建引领的“阳光物业”治理新模式。公司经过多年培育已经建立起“红心向党、服务万家”的红色物业党
建品牌。公司将充分利用政策机遇，积极参与试点推广，持续扩大品牌效应，努力成为党建引领的“阳光物
业”。
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