经营分析☆ ◇600325 华发股份 更新日期：2025-09-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发和销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 345.01亿 90.32 51.14亿 94.57 14.82
其他(行业) 27.61亿 7.23 1.14亿 2.12 4.14
物业服务(行业) 9.36亿 2.45 1.79亿 3.31 19.11
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 280.51亿 73.43 48.35亿 89.41 17.24
华南地区(地区) 49.96亿 13.08 4.42亿 8.17 8.84
其他业务(地区) 36.97亿 9.68 2.93亿 5.43 7.93
北方地区(地区) 14.54亿 3.81 -1.63亿 -3.01 -11.19
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 557.19亿 92.88 79.74亿 92.84 14.31
其他业务(行业) 42.73亿 7.12 6.15亿 7.16 14.38
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 285.71亿 47.62 51.04亿 59.43 17.86
华东地区(地区) 219.27亿 36.55 20.47亿 23.84 9.34
北方地区(地区) 52.22亿 8.70 8.23亿 9.58 15.76
其他业务(地区) 42.73亿 7.12 6.15亿 7.16 14.38
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 226.71亿 91.26 35.12亿 84.39 15.49
其他(行业) 13.26亿 5.34 4.50亿 10.82 33.96
物业服务(行业) 8.45亿 3.40 2.00亿 4.80 23.62
─────────────────────────────────────────────────
华东及华中地区(地区) 112.36亿 45.23 10.50亿 25.22 9.34
华南地区(地区) 88.54亿 35.64 20.42亿 49.07 23.07
北方地区(地区) 25.82亿 10.39 4.20亿 10.10 16.27
其他业务(地区) 21.71亿 8.74 6.50亿 15.61 29.93
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 683.50亿 94.74 122.92亿 93.95 17.98
其他业务(行业) 37.95亿 5.26 7.92亿 6.05 20.88
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华东及华中地区(地区) 341.64亿 47.35 41.68亿 31.85 12.20
华南地区(地区) 284.97亿 39.50 71.02亿 54.28 24.92
北方地区(地区) 56.90亿 7.89 10.23亿 7.82 17.97
其他业务(地区) 37.95亿 5.26 7.92亿 6.05 20.88
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售15.21亿元，占营业收入的2.54%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 152100.00│ 2.54│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购54.17亿元，占总采购额的21.47%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 541700.00│ 21.47│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以
自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务精
准聚焦珠海、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、武汉、西安等一线城市及重点二线城市。
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年，在公司董事局及经营班子的坚强领导下，公司围绕开发、盘活、经营三项核心工作，稳
健经营，精益管理，提质增效，继续保持高质量发展良好态势。上半年，公司实现营业收入381.99亿元，净
利润7.59亿元，归母净利润1.72亿元；上半年末预收楼款余额（含销项税）745.43亿元。
（一）加快销售去化，销售业绩稳居行业前列
上半年，公司以销售去化为核心，精准推动项目加快去化，坚决推进尾货清盘；通过租售并举、地物联
动等方式，分类推进存量住宅、非住、车位等产品的盘活去化；营销策略推陈出新，实现华发品牌与城市价
值共振。报告期内，公司实现销售502.2亿元，位列克而瑞销售榜单第11位，稳居行业前列。
（二）投拓策略多元，积攒可持续发展动能
报告期内，公司精准把握政策导向与市场趋势的双重机遇，全力做好存量资产盘活和经营工作，不断创
新多元投资策略，为公司高质量发展注入新动能。通过专项债收储、地块性质规划调整、土地置换等方式多
措并举，盘活存量闲置资产；全面分类梳理项目，以系统化管控提升经营效益，持续激发存量资产价值；审
慎推动土地拓展工作，聚焦深耕核心城市核心区域，推动土地储备结构不断优化。
（三）牢筑资金安全防线，财务结构持续优化
公司不断加强现金流管理和提质增效，严守现金流安全防线，确保公司运作平稳有序。报告期内，公司
持续强化资金管控，优化融资成本，上半年综合融资成本4.76%，较2024年末下降46BPs。截至上半年末，公
司长期有息负债占有息负债总额的比例保持在八成以上，持续保持稳健的资产负债结构；剔除预收款的资产
负债率63%，现金短债比为1.34，偿债能力稳定。
（四）加快构建综合产品力，厚植产品竞争新优势
公司全面提升新形势下客户适配、竞品适配、成本适配的综合产品力，加快推进“科技+”好房子产品
体系在全国的推广落地，不断筑就华发“好房子”实践范本，塑造华发产品竞争新优势。报告期内，公司迭
代完善华发“科技+”好房子产品体系2.0，并于珠海、成都、西安等地成功落地实践，多个项目获得意大利
国际设计大奖、克而瑞2025年上半年“全国十大作品”等国内外知名奖项。公司扎实推进全国在建项目标段
开发建设，运用智能化手段开展实测检查，持续做好进度、安全、质量管理，上半年多个在建工程项目标段
获得质量及安全方面奖项。报告期内，公司全面提升服务水平，进一步健全客户关系管理体系，切实维护客
户权益，持续开展社群活动，客户满意度持续提升。
（五）精益管理，提质增效
公司持续夯实精细化管理，不断提高公司抗风险能力。报告期内，公司结合市场形势变化和实际情况进
一步完善优化管控体系、组织架构、分级授权机制，推动全过程、闭环式运营管理体系不断提升，切实降低
管理成本、提升运营效率，为稳健发展注入内生动力。公司持续完善市场化选人用人机制，打造市场化、专
业化、年轻化的干部人才团队；加力提速信息化赋能，在保障常规业务需求迭代与系统稳定运行的基础上，
加快推进AI技术的探索及营销场景快速赋能落地；深入推进风险防控工作，根据《公司法》《上市公司章程
指引》等相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际情况，对《公司章程》及《股东会议事规则》等管理
制度进行修订、制定及废止，进一步提升公司治理水平。
（六）联动聚力，经营业务蓄势再发
公司积极响应国家产业政策，加快转型升级，致力推动产业多元化，在做优主业的基础上，进一步提升
商业和物业的经营管理水平，形成以房产主业和商业、物业的经营业务新格局，为公司长期可持续发展筑牢
根基。商业运营方面，上半年集中商业招商面积8.5万平方米，累计客流量3,359万人次，同比增长24%；引
入首进品牌66家，通过首店经济活力成功拉动消费热力。物业管理方面，截至2025年上半年末，合约面积和
在管面积分别约为6,320万平方米和5,850万平方米，物业管理业务已进驻全国42个城市，服务项目超400个
，客户满意度同比大幅提升，服务对象包含海南省博物馆、珠海传媒文化综合体、横琴粤澳深度合作区城市
规划建设局等多个单位/项目。
（七）党建引领，彰显新时代国企责任担当
公司深刻领会全面从严治党工作要求，以高质量党建引领高质量发展，推动党建与中心工作深度融合。
始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为根本遵循，深入开展中央八项规定精神学习教育，推动公司作
风建设持续向好；进一步修订完善党委议事决策机制，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的核心作
用；结合公司业务发展与组织架构优化，大力加强基层党组织建设，不断提升标准化、规范化水平；公司纵
深推进党风廉政建设，着力涵养风清气正的干事创业生态。
公司积极开展安全生产治本攻坚三年行动、消防安全治本攻坚三年行动以及2025“隐患排查治理年”等
专项检查，累计开展17次专项检查行动。公司践行绿色低碳发展理念，积极投身公益事业，报告期内，公司
编制并发布《珠海华发实业股份有限公司2024年可持续发展（ESG）报告》，书写双碳目标下的高质量发展
路径。公司积极组织员工参与文体活动，满足职工多样化精神文化需求；扎实做好员工关怀慰问工作，协助
员工做好重大疾病补助申请，多维度关心关爱员工，不断增强团队凝聚力和向心力。
三、报告期内核心竞争力分析
1.公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区
域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
2.公司高度重视产品与服务质量的升级优化，积极顺应时代发展趋势，大力践行“科技+”战略。公司
的“科技+”好房子产品体系依托“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化技术支撑，构建“安全、舒适
、绿色、智慧”的“四方面十五优”技术标准，全方位提升产品品质，驱动住宅产品迭代升级。公司多个项
目获得亚洲不动产奖、新加坡“室内设计卓越奖”等知名奖项。
3.公司在深耕房地产开发主业的同时，极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务
战略格局。公司以精品住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独
特竞争力的商业地产综合运营商；持续提升物业管理的业务拓展能力和服务品质，涵盖住宅物业、商办公建
物业、资产运营、城市及市政服务、电梯工程、楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮服务等全链条
服务体系，形成立足大湾区、涵盖全国的业务格局。进入房地产发展新阶段，公司在做优主业的基础上，进
一步提升商业和物业的经营管理水平，形成以房产主业和商业、物业的经营业务新格局，为公司长期可持续
发展筑牢根基。
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