经营分析☆ ◇600325 华发股份 更新日期：2026-08-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 727.64亿 87.22 73.11亿 100.19 10.05
其他(行业) 87.30亿 10.46 -3.16亿 -4.33 -3.62
物业服务(行业) 19.33亿 2.32 3.02亿 4.14 15.64
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 345.01亿 90.32 51.14亿 94.57 14.82
其他(行业) 27.61亿 7.23 1.14亿 2.12 4.14
物业服务(行业) 9.36亿 2.45 1.79亿 3.31 19.11
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 280.51亿 73.43 48.35亿 89.41 17.24
华南地区(地区) 49.96亿 13.08 4.42亿 8.17 8.84
其他业务(地区) 36.97亿 9.68 2.93亿 5.43 7.93
北方地区(地区) 14.54亿 3.81 -1.63亿 -3.01 -11.19
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 557.19亿 92.88 79.74亿 92.84 14.31
其他业务(行业) 42.73亿 7.12 6.15亿 7.16 14.38
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 285.71亿 47.62 51.04亿 59.43 17.86
华东地区(地区) 219.27亿 36.55 20.47亿 23.84 9.34
北方地区(地区) 52.22亿 8.70 8.23亿 9.58 15.76
其他业务(地区) 42.73亿 7.12 6.15亿 7.16 14.38
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 226.71亿 91.26 35.12亿 84.39 15.49
其他(行业) 13.26亿 5.34 4.50亿 10.82 33.96
物业服务(行业) 8.45亿 3.40 2.00亿 4.80 23.62
─────────────────────────────────────────────────
华东及华中地区(地区) 112.36亿 45.23 10.50亿 25.22 9.34
华南地区(地区) 88.54亿 35.64 20.42亿 49.07 23.07
北方地区(地区) 25.82亿 10.39 4.20亿 10.10 16.27
其他业务(地区) 21.71亿 8.74 6.50亿 15.61 29.93
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售99.61亿元，占营业收入的11.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 996100.00│ 11.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购60.60亿元，占总采购额的39.96%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 606000.00│ 39.96│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司主营业务为房地产开发与运营，具备国家房地产开发一级资质，十一度入选《财富》“中国500强
”，控股股东为珠海龙头国企珠海华发集团有限公司。公司立足粤港澳大湾区，聚焦核心城市精准拓展优质
土地，重点布局上海、深圳、成都、杭州等一、二线核心城市，业务覆盖粤港澳大湾区、长江经济带等国家
重点战略区域。
公司率先在行业内发布“科技+”好房子产品体系，坚持以客户需求为导向、以“数字化、智慧化、绿
色化、产业化”为技术支撑，在好标准、好设计、好材料、好建造、好运维等“好房子”建设全链条上全面
发力，推动无人机、智能家居、机器人等前沿科技深度融入“科技+”好房子产品，并在珠海、成都等城市
成功落地。
报告期内，公司在珠海市委、市政府、市国资委和大股东华发集团全力支持下，积极调整经营战略，加
快构建“地产+商业+物业”“三驾马车”齐头并进、第二增长曲线重点突破的全新发展格局。
二、报告期内公司所处行业情况
2026年1月19日，国家统计局公布2025年国民经济运行情况。初步核算，2025年，我国国内生产总值（G
DP）首次突破140万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。这一年中国经济向新向优，预期目标圆满实
现。2025年是“十四五”规划收官之年，也是房地产行业深度调整、持续筑底的一年。
（一）政策环境
当前中央明确“着力稳定房地产市场”的政策基调，为行业平稳健康发展提供了明确指引。政策端围绕
“止跌回稳”目标从供需两侧协同发力。
需求端方面，下调个人住房公积金贷款利率、完善住房租赁条例，同时衔接人口高质量发展政策释放居
住需求潜力。各地持续推出针对性措施，持续降低购房成本。
供给端方面，城市房地产融资协调机制将合规项目“应进尽进、应贷尽贷”。住建部明确“保交房”任
务全面完成，居民购房信心有望得到修复。
产业政策方面，“好房子”建设成为贯穿全年的核心主线，涉及立标准、强科技、抓项目等多个层面，
通过供给革新牵引和带动需求，实现新旧模式的渐进过渡。
2025年底中央政治局会议定调“继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，为2026年宏观
政策指明方向。
（二）市场整体情况
2025年，行业核心指标仍在持续下行，但降幅较2024年有所收窄。
1.开发端
开发端数据持续走低。根据国家统计局数据，全年房地产开发投资完成82,788亿元，同比下降17.2%，
其中住宅投资63,514亿元，下降16.3%。
根据国家统计局数据，房屋新开工面积58,770万平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积42,984
万平方米，下降19.8%。竣工面积60,348万平方米，同比下降18.1%。房企普遍控制增量、消化存量，以稳健
发展为主，行业扩张节奏显著放缓。
2.销售端
根据国家统计局数据，销售市场表现偏弱，全年新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%，
其中住宅销售面积下降9.2%；销售额83,937亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%。年末商品房
待售面积76,632万平方米，同比增长1.6%，其中住宅待售面积增长2.8%。核心城市与优质项目韧性相对较强
。
3.土地市场
2025年土地市场延续缩量提质总基调，供给侧改革特征明显。中指研究院最新数据显示，2025年300城
住宅用地成交规划建筑面积为6.2亿平方米，同比下降13.7%，出让金2.3万亿元，同比下降10.7%。
根据中指研究院数据，2025年，300城推出的容积率在2.0以下的宅地占比达42.3%，较2024年提升7.7个
百分点，为近十年最高水平。这一变化契合“好房子”建设的政策导向，通过降低容积率、优化规划条件，
为高品质住宅开发创造条件。
（三）行业新趋势与新模式
行业正从开发为主，向“开发+经营+服务”全面转型：产品升级，“好房子”成为行业标配。绿色化、
智慧化、产业化、标准化成为趋势，住宅品质底线提升，科技住宅、健康住宅、智慧社区更具溢价空间，产
品力成为穿越周期核心抓手。存量时代，城市更新、资产盘活成为新增长点。城中村改造、老旧小区改造、
历史建筑活化全面推进，土储专项债、商改住、规划调整、资产置换等盘活工具广泛应用，存量价值重估空
间巨大。
发展模式重构，行业转向稳周转模式，代建代管、商业运营、物业服务、冰雪文旅、康养服务等轻资产
业务快速发展，成为“第二增长曲线”。
金融创新推进，REITs打通存量资产退出通道。商业不动产、城市更新、保租房纳入REITs试点，为持有
型资产提供标准化退出路径，推动行业从“重资产持有”向“轻资产运营+资产证券化”转型。
（四）2026年行业展望展望
2026年，随着存量信贷与税收政策加快落地，叠加“好房子”、控增量等供给优化措施的持续发力，加
之2026年1月《求是》杂志发表的重要文章清晰传递出国家宏观政策对房地产的重新定调，释放出稳预期、
稳市场的强烈信号，房地产市场有望迎来新的发展机遇。行业格局持续优化，供给侧将着力盘活存量资产、
优化土地供应节奏；需求侧则将推出更多针对性措施，持续降低购房成本，保障刚性和改善性需求的合理释
放。与此同时，房企转型将获得更多政策支持，保交房“白名单”制度的作用也将进一步发挥。
总体来看，我国经济长期向好的基础条件和基本趋势并未改变。预计未来稳定房地产市场的政策空间将
进一步拓展，市场将逐步回归平稳，并在中长期内保持健康稳定的发展态势。
三、经营情况讨论与分析
2025年，面对复杂严峻的外部挑战，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习
贯彻党的二十大和二十届历次全会、中央城市工作会议等重大决策部署，在珠海市委、市政府、市国资委和
大股东华发集团支持下，全力以赴稳经营、保交付、促销售，持续提升产品力、优化负债结构、积极盘活存
量资产，核心经营基本面保持稳健，彰显出强劲的发展定力与经营韧性，为未来高质量可持续发展筑牢坚实
根基。报告期内，公司实现营业收入834.26亿元，同比增长38.85%；全年销售额达785.6亿元，稳居克而瑞
百强房企前列；经营性现金流净额198.89亿元，资金链始终保持安全可控。
受整体房地产市场下行影响，公司营业毛利率下降，2025年归母净利润为负，系公司2004年上市以来首
次出现年度亏损。公司此次亏损并非经营失速的信号，而是公司在行业转折关键期,主动盘活存量资产的战
略抉择，及按会计准则要求计提资产减值，核心目的是为长期高质量发展“轻装上阵”，实现可持续发展。
（一）全力去化存量，加速销售去化，确保全年经营现金流为正
1.“科技+”好房子领跑产品优势，开发销售保持稳健，销售排名稳居行业前列
纵观房地产行业历次变革，产品力始终是企业穿越周期、实现长远发展的根本支撑。近年来，在政策支
持与消费升级的双重驱动下，楼市正式迈向“好房子”时代。2025年，“好房子”写入政府工作报告，住房
和城乡建设部同步发布《住宅项目规范》，释放出强烈信号——房子不仅要“有得住”，还要“住得好”。
作为国内最早探索“好房子”的房企之一，华发股份持续释放产品创新活力，拓展多元应用场景，引入智慧
家居、无人机、具身智能等前沿技术，打造更具科技感的居住体验，逐步形成差异化竞争优势，提升产品溢
价能力与品牌辨识度。凭借前瞻布局与过硬产品力，公司在重点城市销售表现亮眼，多个标杆项目登顶销冠
，呈现出强劲的结构性亮点，充分印证了核心城市战略的科学性与有效性。2025年全年销售中有81%的销售
额由4个一线城市、杭州、成都、南京、西安、武汉5个重点二线城市及大本营珠海贡献。值得关注的是，珠
海销售金额与面积稳居全市榜首，整体市场占有率约48%；南京、无锡销售排名分列全市第2、第3位，头部
地位持续巩固，其中南京金陵月华登顶全市销冠、全省普通住宅金额第一，无锡华发中央首府斩获单盘销售
面积、金额双料第一；成都、广州等高能级城市亦跻身全市十强，其中成都锦宸院首开即罄，全年热销超40
亿元，稳坐成都4万+高端豪宅销冠。
依托核心项目的强势表现与市场引领力，华发股份全年实现销售额785.6亿元，稳居克而瑞中国房地产
百强企业前列，在行业深度调整期依然保持稳健经营态势，充分展现出穿越周期的强劲发展韧性与综合竞争
实力。
2.存量资产盘活取得突破，资金回笼成效显著
公司全年通过用地收储、调规变性的方式实现4个资产盘活，回笼资金57亿元。珠海新经济总部大厦及
研发中心2宗地块在珠海首批实现专项债收储，深圳前海冰雪世界7宗商业用地成为深圳单笔最大金额的专项
债收储项目，武汉都荟天地AB北地块成功实现商改住、收调供的创新盘活。
3.生产管理提质增效，交付力跻身行业TOP6
公司全面实行公开招标，优化供应商管理体系，通过设立采购委员会和招投标工作小组实行集体决策，
构建规范、公开、透明、高效的招标采购工作体系。持续强化全周期成本精益管控，实现产品和成本高度适
配。加快智能建造技术落地应用，提升工程建设数字化管理水平，全年未发生安全生产责任事故，多个项目
获得省市级质量奖及安全生产奖。
公司坚决贯彻落实“保交楼、保民生”的政策要求，全年累计完成53批次交付，高品质交付住宅2.55万
套，实现100%按时交付，累计交付率80%，以“保交付、提品质”的实际行动筑牢品牌口碑，跻身2025中国
房企超级交付力第6位，以实际行动守护民生福祉、维护社会稳定。
（二）全力优化增量，聚焦产品创新和新增土储，持续增强可持续发展动能
1.聚焦核心城市获取优质土地，为公司未来发展储备动能
夯实市场确定性与支撑产品落地的底层基础，是公司在土地储备端的战略聚焦。公司2025年新增土储已
全面收拢至高能级核心城市。数据显示，截至2025年底，在建面积569.55万m2。公司通过在成都、杭州、武
汉等重点城市核心板块成功获取多宗优质地块，将资本密度锚定于人口净流入与产业密度双高的区域，为未
来去化流速的确定性与利润结转的稳定性提供了更坚实的资源底座。同时，公司在广州、武汉、苏州等城市
获取8个轻资产代建项目，带来优质的业绩增量，特别是广州陈田村旧改项目通过与兴业银行合作，充分发
挥公司在房产开发、工程管理等方面的专业优势，打造旧村改造银企合作新范本。
2.城市更新前瞻创新，文保活化打造城市典范
当前，我国城市发展正经历一场变革。2025年中央城市工作会议旗帜鲜明地将“推进城市更新”定位为
重要抓手，其目标直指“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市。
公司深入贯彻落实中央城市工作会议关于推进城市更新的重要战略部署，前瞻布局新时期城市更新，创
新“地产+文保”融合模式，探索出独具特色的文保改造路径，完成上海静安里、武咸安坊荟等历史建筑活
化项目，既保护历史风貌与文化根脉，又激活老城价值，打造上海、武汉城市更新典范，获央视等主流媒体
多次点赞。
3.深化与头部科技企业合作，新型“四化”住宅产品顺利落地
报告期内，公司全面深化与国内头部科技企业的研发合作，在珠海湾建设全球首个无人机配送社区，率
先将低空经济从“概念”转化为“实用场景”；打造“超低能耗+立体生态”的绿色住宅，将绿色低碳理念
贯穿建筑设计、建造和运营全过程；围绕智慧生活、智慧健康、智慧安防三大维度，联合华为共同研发行业
顶级的全屋智能体系，实现“全域联动、主动适配”的智慧体验；与头部机器人企业合作，在珠海湾、香山
湖壹号、翠湖香山机器人山庄等项目落地具身机器人智能应用，可在社区和住宅户内实现巡逻、迎宾、管家
、清洁、康养等服务场景。
“科技+”好房子产品在珠海、成都、上海等城市成功落地，收获行业高度认可与多项权威荣誉。2025
年，全国首个无人机配送社区——华发·珠海湾项目成功亮相，斩获广东省科学技术奖、美国LEED社区金级
预认证等多项行业权威奖项，获得住建部主管的《中国建设报》专题报道，为行业“好房子”建设提供了可
复制的“华发范本”。成都锦宸院观著项目获评中指研究院2026年人居梦想“好房子”，上海时代之城项目
入选克而瑞2025十大交付力品质作品，珠海华发山庄、上海静安府等项目蝉联广厦奖，上海静安里项目斩获
素有“设计界奥斯卡”之称的德国iF设计奖。
（三）重塑资产经营管理体系，推动商业物业提质增效，为构建“三驾马车”发展格局夯实基础
公司重构资产经营体系，推动从“被动管理”向“主动经营”转型，打造新的收入利润增长极。
1.商业板块经营收益不断提高
华发商业全年实现租金收入8.78亿元，同比增长11.9%，利润贡献基础进一步巩固。主力产品线“华发
商都”“华发新天地”等已进驻全国十余座城市，在管商业面积约201万平方米，年度客流量8,542万人次，
较上年增长24%；南湾商都作为华发商业的核心购物中心，坪效2,000+元/㎡/月，稳居珠海首位，媲美行业
头部；武汉咸安坊、西安锦安坊等文旅商等文商旅融合项目表现突出，成功打造为区域现象级网红打卡地，
广受市民及游客热捧。
2.深圳前海华发冰雪世界顺利开幕
2025年，深圳华发·前海冰雪世界项目于开业首季即确立了大湾区文旅领域的新坐标。该项目获吉尼斯
世界纪录认证为全球规模最大的室内滑雪场，自2025年9月底启幕以来，开业3个月即实现营收超1.6亿。截
至4月中旬，总人流量突破205万人次，其中全球最大的室内雪场共计接待超77万人次。期间九度获央视报道
，并亮相《新闻联播》《焦点访谈》等核心新闻栏目。其构建的“冰雪+旅游+商业”复合模式，被市场视为
南方城市激活冰雪消费场景的有益探索，未来更将成为公司现金流与利润新增长极，并可借助资产证券化等
途径持续释放其商业价值。目前，多家看好冰雪产业的地方政府及相关合作方已与华发接洽，希望引入其成
熟的“投、建、营”体系。
2026年随着超感公园、万豪酒店、FUNMIX潮流街区陆续开业，项目客流与影响力将持续提升，有望成为
大湾区标杆文旅项目。未来不仅是公司重要现金流与利润来源，还可通过资产证券化等方式进一步盘活商业
价值。
3.物业服务业务保持稳健增长
华发物业同步实现稳健发展，2025年营业收入19.32亿元，同比增长15.4%，在管面积超5,948万平方米
，合约面积6,456万平方米，目前服务覆盖44座城市、超445个项目、逾26万户业主，行业认可度与市场影响
力持续提升。同时，加速项目外拓步伐，年内成功中标海南省博物馆、雄安体育中心等多个标杆项目。
（四）提升治理水平，组织架构变革加快推进，管理效能不断提升，降本控费持续深化。
报告期内，公司董事会顺利完成换届，董事数量由14人缩减至9人。总部“大部制”改革取得阶段性成
果，职能部门实现大幅压减；稳步推进“并区并城”，撤销大区管理建制，全新打造七大片区公司，管理半
径进一步缩短。同时，持续精简编制、提升人效，深化薪酬体系改革，推动“能上能下、能进能出、能增能
减”机制落地。通过上述举措，公司自2023年起公司管理、营销等各项费用连续3年稳步下降。其中，管理
费用2023年同比下降15%，2024年下降10%，2025年下降10%，管理费用率从2022年的2.9%，降至2023、2024
年的2.2%，2025年进一步降至1.46%。营销费用率从2023年的3.3%、2024年3%，2025年降至2.02%。
（五）多措并举维持合理融资规模，进一步筑牢资金安全防线
尽管短期利润承压，但公司持续推进现金流管理与资产结构优化，为应对行业下行风险提供充足缓冲。
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额达198.89亿元，持续保持正向流入。同时，公司始终维持稳健
的资产负债结构，剔除预收账款的资产负债率为64.54%，负债指标持续优化。聚焦签约质量，狠抓资金回笼
，2024、2025连续两年当期销售回款率超100%，现金流安全垫持续增厚。与此同时，公司抢抓政策机遇，积
极推进土储专项债、商改住、土地性质调规及以地换地等存量盘活工作，进一步增强了资金流动性。
此外，公司通过审慎的资本运作策略，积极拓展多元融资渠道、严控融资成本，进一步夯实资金保障能
力，为长远发展积蓄充足动能。2025年，公司先后获取100亿元中期票据、78.2亿元公司债等多笔大额融资
批文，定向可转债以2.70%的下限利率实现低成本发行，3年期信用债最低发行利率降至2.9%，充分彰显了监
管部门和资本市场对公司综合实力的高度认可。公司整体融资规模保持平稳，综合融资成本进一步下降至4.
88%，创近五年新低。联合资信2025年持续维持公司主体及相关债项信用AAA评级，展望稳定，在行业信用格
局持续分化的背景下，公司始终保持头部评级优势，信用实力突出。
（六）坚持党建引领，扛牢国企担当，持续推进ESG建设，加强员工关怀，夯实稳健发展根基
公司始终坚持和加强党的全面领导，充分发挥党委把方向、管大局、保落实作用，把党建工作融入生产
经营和公司治理全方位、各环节，推动党建与生产经营深度融合，持续完善党委前置研究讨论企业重大经营
管理事项的工作机制，加强对下属企业班子建设的督促指导，以高质量党建引领保障企业高质量发展。扎实
开展深入贯彻中央八项规定精神学习教育，纵深推进党风廉政建设和反腐败工作，压紧压实“两个责任”，
着力营造风清气正的干事创业环境。坚持不懈抓好基层党建，以珠海湾项目为试点推行“支部建在项目上”
模式，为项目高效推进提供有力支撑。公司始终坚守社会责任、扛牢国企担当，持续推进ESG建设，加快绿
色低碳转型。积极响应国家“双碳”目标，将绿色低碳理念贯穿经营管理全流程，推进各环节节能减排，新
开发建筑符合绿色建筑标准。凭借扎实的绿色发展实践与全面的社会价值创造，公司连续两年入选中国ESG
上市公司大湾区先锋50（2025），蝉联“ESG鲸牛奖·ESG双碳先锋”奖，充分彰显公司在绿色低碳、经营稳
健及社会价值建设等方面的系统能力。
公司加强职工关心关爱，积极组织职工参与运动会、广东省集体协商竞赛、“中国梦劳动美”文艺演出
等各类文体活动，切实做好职工关怀慰问工作，不断增强员工的凝聚力和向心力。
四、报告期内核心竞争力分析
1.品牌与区域深耕优势：深耕房地产46年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑。在珠海大本营保持
绝对龙头地位，同时全国化布局成熟，已获得各重点进入城市市场的广泛认可。
2.战略管控与组织治理优势：主动推进“瘦身健体”改革，总部核心部门数量大幅压减，提升组织效率
；构建总部直管七大片区的两级管控管理体系，精简管理层级，实现高效决策传导；完成董事会年轻化、专
业化换届，董事人数由14人优化至9人。精简高效的组织架构与治理体系，为公司穿越行业周期提供坚实保
障。
3.“科技+”好房子产品体系领先：行业内首发“科技+”好房子产品体系，围绕“安全、舒适、绿色、
智慧”四大维度，推动房地产向新质生产力转型；累计获批相关技术专利870项，牵头编制全国首部《智能
家居技术应用标准》，巩固行业技术与标准优势。珠海湾项目作为全国首个“四化”新型住宅及无人机配送
社区，成为行业标杆。
4.城市更新与历史文化保护活化优势：前瞻布局城市更新新领域，创新“地产+文保”融合发展模式，
成功打造上海静安里、武汉咸安坊等历史建筑活化标杆项目。依托核心老城区存量土地盘活与文化价值再造
能力，形成差异化、稀缺性的核心竞争优势。
5.多元业态优势：加快构建地产+商业+物业“三驾马车”齐头并进、第二增长曲线重点突破的全新发展
格局，商业运营、物业服务等经营性业务持续向好。深圳前海华发冰雪世界成为大湾区文旅新地标。
6.存量资源盘活优势：主动抢抓政策机遇，高效对接各地政府，统筹推进土储专项债、商改住、土地性
质调规以及以地换地等存量盘活工作，有效实现现金回流与资源优化配置。
7.物业服务与社区运营优势：旗下华发物业突破传统安保、保洁基础服务，业务延伸至市政服务、电梯
维保、房屋旧改等多元领域，经营业绩稳步提升。目前服务覆盖44座城市、超445个项目、逾26万户业主，
品牌黏性与社区运营能力持续增强。
8.融资渠道多元优势：拥有AAA主体信用评级，国企背景深厚。成功发行低利率定向可转债、公司债、
中期票据等，获批大额融资额度。综合融资成本持续下降，在行业信用分化格局中保持融资优势。
9.流动性安全垫持续增厚：连续两年当期销售回款率超100%，现金流安全垫持续增厚。剔除预收账款后
的资产负债率持续优化，长期有息负债占比合理，资金安全边际充裕，抗风险能力行业领先。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
展望2026年，随着存量信贷与税收政策加快落地，叠加“好房子”、控增量等供给优化措施的持续发力
，行业格局持续优化。在控制房地产新增供给的同时加快推动存量商品房去库存，以新需求引领新供给、以
新供给创造新需求，已成为行业发展的主旋律。大力发展商业、办公、酒店、文旅、物业、代建、公寓等运
营类业务，已成为多数房企在2026年的重要战略选择。
(二)公司发展战略
公司将围绕巩固提升地产开发板块、加快发展商业运营板块、做大做强物业服务板块协同发力，加快构
建地产+商业+物业“三驾马车”齐头并进、第二增长曲线重点突破的全新发展格局。其中，地产开发板块加
快转向以产品力、服务力和运营力为核心的内涵式、高质量发展模式，聚焦核心城市核心区域深耕细作，通
过优化投拓模式、重塑营销体系、加强产品创新等多维举措夯实主业根基，实现有质量、可持续的发展。商
业管理板块整合集团内部优质商业资源，加快探索轻重资产分离，特别是提炼华发文旅商融合发展新模式，
打造全新的文旅商产品线，充分发挥文旅概念对商业项目的赋能效应，力争以文旅商、大消费业务模式在该
领域实现弯道超车。物业服务板块持续提升传统物业管理品质与标准化水平，依托地产开发主业在上海、杭
州、武汉、成都等核心城市的深入发展，加快拓展在住宅、商业、写字楼、公建、市政等领域的传统业务，
推动其管理规模和经营收益成倍数的增长；充分利用华发庞大的业主资源开展多样化增值服务，加快实现利
润倍增。同时，通过开发与物业人员轮动，全面提升其人才厚度和管理水平。此外，依托自身丰富的科技应
用场景与广阔市场潜力，围绕地产开发产业链的上下游关联领域，积极探索培育第二增长曲线。通过上述核
心发展战略，逐步摆脱房地产开发商的传统定位，实现从以地产开发为主向开发与经营并重、从规模扩张优
先向质量效益为重、从跑马圈地向区域深耕、从同质化竞争向差异化发展的根本性转变，加快实现向打造国
内一流的城市综合运营服务商转型的战略目标。
(三)经营计划
2026年是“十五五”开局起步之年，也是公司向新企稳的关键之年。公司将按照“十五五”时期公司发
展总体战略，围绕确保现金流安全、优化资产结构、盘活滞重资产、降低经营风险等方面，提升公司可持续
经营能力，全力夯实长期发展根基。重点抓好以下几个方面的工作：
1.巩固提升地产开发主业，实现有质量、可持续的发展
（1）坚持现金为王，全力做好销售和回款工作。以资金回笼为核心，加快各类住宅、车位、商办及商
业资产去化变现。创新以旧换新、安居收购等营销模式，抢抓房票安置、政府回购等政策机遇，推进“珠海
住房通”平台建设。整合集团多元业务客户资源，搭建统一会员生态与积分通兑体系，强化数字化营销矩阵
，提升获客、转化与客户复购能力。
（2）优化投资策略，打造“地产+X”投拓新模式，探索城市更新领域投资机会。深耕核心城市核心板
块，创新“地产+X”复合型投拓模式，通过集团资源协同、与地方国企及金融机构合作，以多元方式获取优
质土储。充分借鉴在上海静安里、武汉咸安坊等历史风貌提升标杆项目的实践经验，加快形成可复制的标准
与实施路径，拓展历史建筑活化、老旧小区、城中村及旧厂房改造等城市更新业务，培育持续增长动能。
（3）多措并举盘活滞重资产，加速资金回笼。通过收调供、换地、融资性盘活等举措，加快盘活滞重
存量，实现增量现金流。同步探索采用资产互换等多种方式，努力将沉淀资产转化为资金“活水”。
（4）推动科技与地产融合，锻造产品新优势。加快推进全新产品标准化体系建设，打造标准化产品库
，打造性价比突出的“好房子”；加快科技化、智能化技术应用落地，推动具身机器人、智能家居等场景与
四代宅深度融合；加快产品创新团队重建，统筹推进产品标准化与迭代升级，实现质量、进度与安全统筹兼
顾。通过加快“好房子”产品持续迭代升级，持续带动公司设计、材料、建造、运维、服务等方面能力大幅
提升，为公司在激烈的行业竞争中脱颖而出、实现新一轮高质量发展提供坚实支撑。
2.商业运营提质增效，优化经营管理水平
推进“轻资产运营+重资产持有”模式改革，依托商管平台盘活存量商业资产，提升周转效率与现金流
；对项目实施差异化定位与运营策略，推进品牌焕新、精准招商与精细化运营。以深圳冰雪世界为核心，联
动酒店、公园等配套打造文旅商体融合业态，培育赛事、研学、夜间经济增长点，构建冰雪轻资产运营模式
并向外复制。
3.物业服务精耕细作，推进地物商协同发展
持续提升传统物业管理品质与标准化水平，深耕存量项目精细化运营，稳步推进政府办公楼、校园、医
院、市政道路、园林绿化、环境卫生、水利设施、高速公路管养等全域城市服务项目拓展，加快物业科技化
转型步伐，推动采用智能化、数字化手段赋能物业降本增效。基于地产衍生业务和服务业主需求，延伸提供
绿植、养老、家政、宠物等多元场景增值服务，推动物业从基础服务向“物业+”生态运营升级。加强地物
商联动，深度融入华发股份“好房子”建设全周期，将品质服务、人文关怀、智慧生态、便民配套嵌入社区
营造，以好服务赋能好产品、以好口碑提升好品牌，形成开发与服务相互支撑、价值共创的良性循环。
4.依托主业核心竞争力，积极构建第二增长曲线
在夯实地产主业、商业、物业三大增长极的基础上，围绕地产开发产业链的上下游关联领域，积极探索
培育“第二增长曲线”。立足大股东华发集团产业基础与公司自身资源禀赋，探索科技领域、冰雪经济、康
养领域、代建代管等领域，打造新的利润增长点。
（1）在科技领域，公司依托社区、物业、建造及商业等多元场景，结合集团客户、业主资源，加速推
动技术从实验室走向实际应用，并依托场景优势吸引头部科技企业集聚，联合研发管家机器人、建造机器人
等产品，形成“地产+科技”的协同发展模式，帮助公司切入科技产业链，培育新利润来源。
（2）在冰雪领域，前海冰雪世界的成功运营，标志着公司由重资产开发向轻资产管理输出转型迈出关
键一步，未来可凭借运营管理输出实现快速扩张。同时，随着REITs等资产证券化路径的推进，有望进一步
提升公司估值并引入长期资金，为主业注入长期、稳定的现金流。
（3）在康养领域，顺应银发经济发展趋势，公司创新推出“社区专享养老”模式，通过“机构—社区
—居家”三位一体体系，解决居家养老痛点，具备成为新增长极的潜力。在政策红利与需求爆发的双重驱动
下，其有望成为“下一个房地产级别的增长风口”。
（4）在代建领域，公司于2025年设立建管平台，依托长期城市建设经验，代建业务迅速形成竞争优势
，业务从珠海拓展至上海、广州、武汉等核心城市。目前，已形成政府代建、商业代建、资本代建三大核心
赛道，在“轻重并举”的行业趋势下，有助于公司实现规模与质量双提升。
5.深化财务资金资本运作，筑牢资金安全防线
强化现金流管控，科学铺排资金支付；加强与金融机构合作，深挖融资潜力，提高资金使用效率。全力
推进锁价定增融资落地，依托国资大股东支撑，优化股权结构，提振市场信心，改善现金流。同步探索以资
本运作推动存量资产盘活，全面盘点旗下运营的集中式商业、街区商业、租赁住房、写字楼以及冰雪世界等
运营类资产，择优推进机构间REITS及公募REITS平台的筹备与建设工作。
6.优化组织架构和人事体系，推动降本提效
深化集约型总部建设，强化总部战略引领、资源配置与风险管控功能。进一步优化片区公司管理架构，
深入探索片区公司独立经营模式。加大人力资源管理体制改革力度，持续优化人才梯队结构，加快推进职工
薪酬体系改革，构建以价值创造为导向的差异化薪酬分配机制。
7.积极争取大股东支持，更好发挥上市公司平台功能
积极寻求珠海市及大股东华发集团在政策、资金、资源等方面加大支持力度，加快推动低效资产处置与
业务优化，更深度融入珠海国资国企改革大局，助力公司轻装上阵、提质增效。重新审视并充分发挥上市公
司平台在融资、并购、资源整合等方面的核心功能，加强市值管理与投资者沟通，传递经营价值，稳定市场
预期。
8.坚持党建引领，严守风险防控底线
充分发挥公司党委“把方向、管大局、保落实”作用，将党建融入公司治理全过程，压实全面从严治党
“两个责任”，巩固发展风清气正的政治生态，巩固拓展深入贯彻中央八项规定精神学习教育成果，推进作
风建设常态化长效化。强化合规管理与全面风险预判，系统防范经营、财务、质量与声誉风险。积极履行社
会责任，坚守国企担当本色，为公司健康发展保驾护航。
(四)可能面对的风险
1.政策风险
房地产行业受国家及地方宏观调控政策影响显著。尽管当前政策以“稳市场、防风险、促转型”为主基
调，并在需求端持续释放支持性信号，但未来在行业调整、土地供应、信贷管理、行业税收制度改革及环保
要求等方面仍存在政策调整或区域性差异化的可能。若公司未能及时、准确地研判政策走向并调整经营策略
，可能在土地获取成本、项目盈利水平、销售去化节奏及合规成本等方面面临不确定性，从而对业务发展产
生阶段性影响。公司将根据政策端的变化及时调整经营策略并不断完善产品类型，及时应对政策变动导致的
市场变化，确保实现公司平稳健康发展。
2.市场风险
房地产市场区域分化加剧，客户需求更趋理性与多元化，对产品力、品牌信誉及综合服务能力提出更高
要求。公司项目布局广泛，各区域市场的供求关系、价格承受能力及竞争格局存在差异，若个别区域市场修
复不及预期，或公司项目定位与当地市场需求出现偏差，可能影响项目去化速度与价格实现，进而制约资金
回笼效率。此外，项目开发周期长、环节多，涉及原材料、人工等成本波动，以及与合作方、政府部门等多
方协调，任何环节的迟滞或成本超支均可能对项目效益构成挑战。为此，公司未来将进一步加强各个深耕城
市的销售和回款工作，进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能
力。
3.行业风险
房地产行业正经历深刻洗牌，资源加速向财务安全、运营高效的优质企业集中。竞争不仅体现在规模与
土地获取，更延伸至产品科技含量、资产运营效率、新业务孵化能力等全方位综合实力的比拼。公司在向“
开发与经营”双轮驱动的转型过程中，需持续培育和提升商业运营、物业服务、城市更新等多元业务的盈利
能力与市场竞争力。若公司不能在产品创新、运营提效及战略新兴业务的探索上保持领先，可能面临市场份
额与盈利能力被侵蚀的风险。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管
控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不
断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综
合竞争力。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|