经营分析☆ ◇600325 华发股份 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 166.34亿 87.41 6.01亿 59.23 3.61
其他(行业) 13.79亿 7.24 2.08亿 20.47 15.08
物业服务(行业) 10.17亿 5.34 2.06亿 20.30 20.26
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 727.64亿 87.22 73.11亿 100.19 10.05
其他(行业) 87.30亿 10.46 -3.16亿 -4.33 -3.62
物业服务(行业) 19.33亿 2.32 3.02亿 4.14 15.64
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 345.01亿 90.32 51.14亿 94.57 14.82
其他(行业) 27.61亿 7.23 1.14亿 2.12 4.14
物业服务(行业) 9.36亿 2.45 1.79亿 3.31 19.11
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 280.51亿 73.43 48.35亿 89.41 17.24
华南地区(地区) 49.96亿 13.08 4.42亿 8.17 8.84
其他业务(地区) 36.97亿 9.68 2.93亿 5.43 7.93
北方地区(地区) 14.54亿 3.81 -1.63亿 -3.01 -11.19
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 557.19亿 92.88 79.74亿 92.84 14.31
其他业务(行业) 42.73亿 7.12 6.15亿 7.16 14.38
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 285.71亿 47.62 51.04亿 59.43 17.86
华东地区(地区) 219.27亿 36.55 20.47亿 23.84 9.34
北方地区(地区) 52.22亿 8.70 8.23亿 9.58 15.76
其他业务(地区) 42.73亿 7.12 6.15亿 7.16 14.38
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售99.61亿元，占营业收入的11.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 996100.00│ 11.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购60.60亿元，占总采购额的39.96%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 606000.00│ 39.96│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内所属行业情况
公司所属行业为房地产业。根据国家统计局公告，报告期内全国房地产市场情况如下：
1.房地产开发投资完成情况
2026年1-6月，全国房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29,300亿元，下降17
.8%。
1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积554,049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384,4
53万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23,239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16,900万平
方米，下降24.1%。房屋竣工面积17,221万平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积12,148万平方米，下降
25.3%。
2.新建商品房销售和待售情况
1-6月份，新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建
商品房销售额37,945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。
6月末，商品房待售面积76,315万平方米，同比下降0.9%。其中，待售3年以下面积56,167万平方米，下
降3.5%。
（二）报告期内公司主营业务情况
公司主营业务为房地产开发与运营，具备国家房地产开发一级资质，十一度入选《财富》“中国500强
”，控股股东为珠海龙头国企珠海华发集团有限公司。公司立足粤港澳大湾区，聚焦核心城市精准拓展优质
土地，重点布局上海、深圳、成都、杭州等一、二线核心城市，业务覆盖粤港澳大湾区、长江经济带等国家
重点战略区域。
公司率先在行业内发布“科技+”好房子产品体系，坚持以客户需求为导向、以“数字化、智慧化、绿
色化、产业化”为技术支撑，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维等“好房子”建设全链条全面
发力，推动无人机、智能家居、机器人等前沿科技深度融入“科技+”好房子产品，并在珠海、成都等城市
成功落地。
报告期内，公司在珠海市委、市政府、市国资委和大股东华发集团全力支持下，积极调整经营战略，加
快构建“地产+商业+物业”“三驾马车”齐头并进、第二增长曲线重点突破的全新发展格局。
二、经营情况的讨论与分析
（一）销售业绩保持行业前列，经营基本盘持续稳固
坚持分类施策与创新营销协同发力，持续推进营销体系改革，加快销售去化与资金回笼。上半年，累计
实现全口径销售金额221.4亿元，稳居克而瑞百强房企前列，品牌影响力和市场认可度稳居行业第一阵营，
核心城市市场份额维持领先。珠海片区大本营优势持续巩固，包揽1-6月全市房企成交面积、套数、金额三
冠王，全市房地产项目销售金额榜单中，华发项目占据6席；同时深度挖掘港人北上政策赋能价值，助力项
目实现热销。上海静安里项目销售金额登顶上海风貌别墅榜首，同时斩获多个国内外顶级设计奖项；成都锦
宸院延续红盘势头，入选2026上半年全国十大轻奢作品、中国好房子作品TOP20榜单；杭州武林宸院纯墅房
源首开告罄。凭借核心项目亮眼的市场表现与行业领跑优势，在行业深度调整的大环境下，公司经营运行平
稳有序，凸显了较强的周期抵御能力、发展韧性与整体综合竞争力。
（二）综合施策全力攻坚，资产盘活取得阶段性突破
抢抓政策窗口与市场机遇，综合运用土地收储、调规变性、政府回购、大宗交易、退地退股、安居收购
、资产交易、资产置换等举措，“一项目一策”精准制定盘活方案，推动各项存量资产盘活工作实现多点突
破。
（三）经营业务保持增长势头，“三驾马车”发展格局加速成型
在深耕开发主业的同时，紧扣资产全生命周期管理要求，分级分类强化持有经营资产管控，以精细化运
营不断提升资产经营质效，经营板块发展态势稳中有进。商业运营方面，上半年实现租金收入3.8亿元，核
心商业客流量约4,448万人次。公司旗下深圳华发·前海冰雪世界项目经营态势向好，2026年上半年实现营
收2.97亿元。其在今年6月顺利完成品牌焕新和自营自管，截至今年8月室内滑雪场入园游客总量正式突破11
0万人次，港澳游客占比约30%，有力巩固了项目作为大湾区文旅地标的影响力。物业服务方面，上半年实现
营收10.17亿元，同比增长8.6%，住宅整体客户满意度稳步提高，物业智能化服务形成差异化优势，服务底
盘不断筑牢；生活服务、资管服务、零售服务、美居服务、空间服务等增值业务全面发力，多元业务协同赋
能，拓宽物业服务营收边界，持续夯实公司存量资产运营的综合竞争力。
（四）“科技+健康好房子”备受认可，持续巩固华发产品竞争优势
立足人民美好生活需要，紧密围绕“安全、舒适、绿色、智慧”等“好房子”建设标准，围绕“AI+健
康人居”持续推进好房子产品体系迭代创新，一批标杆项目相继落地，多项创新成果获得政府、行业及主流
媒体的关注和认可。今年，珠海市住建局发布了《珠海市推进“好房子”建设技术指引（试行）》，珠海华
发香山湖壹号作为该技术指引的首个实景示范样板项目，获得央视财经《潮起珠海》直播报道，全面展现了
公司打造高品质好房子的实践成果。珠海华发翠湖香山项目创新打造的“机器人山庄”实景体验区，将覆盖
多领域的机器人深度融入社区和家庭全场景，相继获得央视新闻、《人民日报》等权威媒体报道。
（五）强化开发建设全链条管控，筑牢产品质量护城河
聚焦项目开发建设全周期，强化工程、招采、成本等全流程管控，全方位筑牢项目品质根基。一是强化
工程管控。不断健全质量管控、进度管控、安全监管相关制度体系，深入推进智能建造技术应用。上半年，
全国在建工程项目标段共获得质量安全省级奖项12项、市级奖项34项；高品质交付房源6000套，交付规模位
居典型房企前列，切实扛牢“保交付、保民生”政治责任。二是抓实成本压降。切实将成本管控理念融入生
产经营各环节，重点聚焦设计、施工、招采等关键环节精准施策、深挖潜力。三是提升招采规范化水平。严
格落实公开招标制度要求，持续扩充优质供应商库，不断优化评价管理机制，健全全流程招采监督体系，从
采购源头夯实项目成本和质量管控基础。
（六）精细化管控资金，全力保障现金流安全
公司常态化抓实现金流统筹管控，坚守科学统筹、以收定支工作准则，双向推进开源增收、节流降本重
点工作，持续夯实资金安全管理体系。
一是多维施策攻坚融资工作，筑牢资金保障体系。公司持续拓展多元化融资渠道、优化融资布局。在控
股股东华发集团支持下，稳步推进大股东定向增发相关工作。同时，抢抓市场有利窗，积极发行标准化债券
类直接融资产品，稳定信用债存量规模，保障直接融资渠道持续畅通，上半年获批60亿元私募债额度，为未
来一年内到期公司债储备发行空间；截至6月末，公司在手未发行债券额度合计超260亿元，融资储备充足，
为公司经营发展提供有力支撑。
二是通过精细化管控融资成本、优化融资结构、压降费用等多项举措，在行业融资环境持续收紧的形势
下，牢牢稳住融资基本盘，为公司日常经营及项目高效运转提供坚实资金支撑。报告期内，公司销售费用同
比下降25.73%、管理费用同比下降10.61%；截至2026年上半年末，公司有息负债规模1,397.29亿元，较上年
末下降1.46%，综合融资成本较2025年末下降42个基点。
（七）坚持轻重并举拓展思路，不断积累发展动能
结合公司自身实际，在积极推进“地产+X”复合型投拓的同时，持续推进轻资产业务布局。上半年，华
发代建跻身中国代建企业销售规模TOP7，代建品牌影响力持续提升；武汉华发·外滩玺、广州雲山境、苏州
四季听澜等代建项目坚持高标准建设，实现“一个项目一个标杆”，获得行业高度关注。与此同时，借鉴业
内标杆房企探索转型的实践经验，以冰雪、科技等为重点方向，加快布局关系公司未来发展的新领域、新赛
道、新产业，积极打造第二增长曲线。
（八）持之以恒推进瘦身健体，激发组织内生动力
严格落实“瘦身健体”，压降组织层级，深入推进“大部制”改革、房产主业公司和职能公司分类处置
。进一步精简总部职能部门，加快实施撤区并城，对低效职能公司及时关停并转，进一步优化资源配置、提
升组织效能。同时不断优化薪酬激励机制，紧扣业绩导向调整薪酬分配体系，充分调动全员积极性和主动性
；严控人员编制与人力成本，健全干部进退考评机制，打造精干高效的团队。
（九）坚持党建引领，筑牢国企担当
公司始终把党的政治建设摆在首位，坚定不移把党的领导贯穿企业经营管理各环节、各方面，确保公司
始终沿着正确的道路前进。一是全面加强基层党建。坚持“第一议题”制度常态化、规范化。严格执行“三
重一大”决策制度，不断完善党委前置研究讨论事项清单。扎实开展树立和践行正确政绩观学习教育，驰而
不息纠治“四风”。健全纪审协同联动机制，常态化开展专项审计和离任审计，严肃查处违规违纪问题。二
是坚持党建带工建。充分发挥工会桥梁纽带作用，扎实做好员工关心关爱和帮扶慰问工作。积极开展形式多
样的职工文化活动，丰富职工业余文化生活，凝聚起团结奋进的强大合力。
三、报告期内核心竞争力分析
1.品牌与区域深耕优势：深耕房地产46年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑。在珠海大本营保持
绝对龙头地位，同时全国化布局成熟，已获得各重点进入城市市场的广泛认可。
2.战略管控与组织治理优势：主动推进“瘦身健体”改革，总部核心部门数量大幅压减，提升组织效率
；构建总部直管七大片区的两级管控管理体系，精简管理层级，实现高效决策传导。精简高效的组织架构与
治理体系，为公司穿越行业周期提供坚实保障。
3.“科技+”好房子产品体系领先：行业内首发“科技+”好房子产品体系，围绕“安全、舒适、绿色、
智慧”四大维度，推动房地产向新质生产力转型；累计获批相关技术专利870项，牵头编制全国首部《智能
家居技术应用标准》，巩固行业技术与标准优势。珠海湾项目作为全国首个“四化”新型住宅及无人机配送
社区，成为行业标杆。
4.城市更新与历史文化保护活化优势：前瞻布局城市更新新领域，创新“地产+文保”融合发展模式，
成功打造上海静安里、武汉咸安坊等历史建筑活化标杆项目。依托核心老城区存量土地盘活与文化价值再造
能力，形成差异化、稀缺性的核心竞争优势。
5.多元业态优势：加快构建地产+商业+物业“三驾马车”齐头并进、第二增长曲线重点突破的全新发展
格局，商业运营、物业服务等经营性业务持续向好，深圳前海华发冰雪世界成为大湾区文旅新地标。
6.存量资源盘活优势：主动抢抓政策机遇，高效对接各地政府，统筹推进土储专项债、商改住、土地性
质调规以及以地换地等存量盘活工作，有效实现现金回流与资源优化配置。
7.物业服务与社区运营优势：旗下华发物业突破传统安保、保洁基础服务，业务延伸至市政服务、电梯
维保、房屋旧改等多元领域，经营业绩稳步提升。目前服务覆盖44座城市、超445个项目、逾26万户业主，
品牌黏性与社区运营能力持续增强。
8.融资渠道多元优势：拥有AAA主体信用评级，国企背景深厚。成功发行低利率定向可转债、公司债、
中期票据等，获批大额融资额度。综合融资成本持续下降，在行业信用分化格局中保持融资优势。公司有息
负债规模持续降低。
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