经营分析☆ ◇600325 华发股份 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发和销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 226.71亿 91.26 35.12亿 84.39 15.49
其他(行业) 13.26亿 5.34 4.50亿 10.82 33.96
物业服务(行业) 8.45亿 3.40 2.00亿 4.80 23.62
─────────────────────────────────────────────────
华东及华中地区(地区) 112.36亿 45.23 10.50亿 25.22 9.34
华南地区(地区) 88.54亿 35.64 20.42亿 49.07 23.07
北方地区(地区) 25.82亿 10.39 4.20亿 10.10 16.27
其他业务(地区) 21.71亿 8.74 6.50亿 15.61 29.93
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 683.50亿 94.74 122.92亿 93.95 17.98
其他业务(行业) 37.95亿 5.26 7.92亿 6.05 20.88
─────────────────────────────────────────────────
华东及华中地区(地区) 341.64亿 47.35 41.68亿 31.85 12.20
华南地区(地区) 284.97亿 39.50 71.02亿 54.28 24.92
北方地区(地区) 56.90亿 7.89 10.23亿 7.82 17.97
其他业务(地区) 37.95亿 5.26 7.92亿 6.05 20.88
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 293.36亿 93.19 52.28亿 88.12 17.82
其他(补充)(行业) 21.42亿 6.81 7.05亿 11.88 32.90
─────────────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 153.77亿 48.85 28.02亿 47.23 18.22
华东及华中地区(地区) 107.88亿 34.27 19.59亿 33.03 18.16
北方地区(地区) 31.72亿 10.08 4.67亿 7.86 14.71
其他(补充)(地区) 21.42亿 6.81 7.05亿 11.88 32.90
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 567.84亿 95.94 114.96亿 96.23 20.25
其他(补充)(行业) 24.06亿 4.06 4.51亿 3.77 18.74
─────────────────────────────────────────────────
华东及华中地区(地区) 360.69亿 60.94 70.01亿 58.60 19.41
华南地区(地区) 107.82亿 18.22 20.25亿 16.95 18.78
北方地区(地区) 99.34亿 16.78 24.70亿 20.68 24.87
其他(补充)(地区) 24.06亿 4.06 4.51亿 3.77 18.74
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售18.12亿元，占营业收入的2.51%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 181200.00│ 2.51│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购70.89亿元，占总采购额的33.32%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 708900.00│ 33.32│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以
自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚
焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略
大本营，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线城市及重点二线城市为公
司战略发展城市。
二、报告期内核心竞争力分析
1.公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区
域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
2.公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长
三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区及北方区域的
“3+1”全国性战略布局。
3.公司以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，
形成七重合力，赋能公司高质量发展。公司始终将产品品质视为发展重心，依托“七力”不断精研革新，围
绕“产品力、配套力、服务力”，持续完善产品体系。2024年4月，首次在业内发布“华发科技+好房子产品
体系技术标准”，携手华为、顺丰、亿航等头部企业，将鸿蒙系统、无人机配送等AI时代科技植入科技+好
房子、第四代住宅建造。以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化为经，以数字智慧社区、智能家居、
超高实得率、智慧无人机服务、专享养老社区、绿色低碳、质美生态规划、科技精工建筑、健康可变户型、
高定品质精装、智慧绿色园林、优+生活配套、优质物业管理、安全私密设计、高质量细部设计及施工等十
五个方面为纬度，在户型设计、建造工艺、材料材质、智能系统、通信连接等数十个细分科技领域实现了创
新突破，为中国房地产行业高质量发展新模式、引领新质生产力发展打造“珠海范本”。
4.公司在深耕房地产开发主业的同时，积极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业
务战略格局。公司以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特
竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地
产业务产业链，推动主业升级发展；持续提升物业公司的业务拓展能力和服务品质，涵盖住宅物业、商办公
建物业、资产运营、城市及市政服务、电梯工程、楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮服务等全链
条服务体系，形成立足大湾区、涵盖全国的业务格局；持续推动上下游产业链实现提质增效，营销公司、更
新公司、设计公司、华实中建、代理公司、香港公司、澳门公司等上下游产业链公司及境外公司均取得不错
的经营成果。公司形成以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链等为支撑的“1+3”发展格局，
为公司发展培育新优势，助力公司长效发展。
三、经营情况的讨论与分析
2024年上半年，房地产市场环境错综复杂，市场下行压力依然较大，在公司董事局及经营班子的坚强领
导下，公司围绕销售去化、融资盘活、利润提升等核心任务，抢抓机遇、迎难而上，扎实推进经营管理各项
工作，加速开启公司高质量发展新局面。上半年，公司实现营业收入248.42亿元，净利润17.35亿元，归母
净利润12.65亿元；上半年末预收楼款余额（含销项税）963.94亿元。报告期内，公司新开工面积75.63万平
方米，竣工面积303.92万平方米。截至报告期末，公司在建项目面积1,007.67万平方米，待开发土地计容建
筑面积364.66万平方米。
（一）分类施策，销售排名稳步提升
上半年，公司以销售去化为核心，实现销售452亿元，位列克而瑞销售榜单第11位，较2023年度提升3位
。其中，珠海大区完成销售120.25亿元，销售占比26.6%；华南大区完成销售160.49亿元，销售占比35.5%；
华东大区完成销售162.34亿元，销售占比35.9%；北方区域完成销售8.91亿元，销售占比2.0%。报告期内，
公司抢抓机遇率先推出“以旧换新”，首创“直收+帮卖”模式，助力销售破局；通过租售并举、地物联动
等方式，分类推进存量住宅、非住、车位等的盘活去化；不断加大数字化营销活动力度，持续扩大品牌声量
，布局多平台自媒体，加大内容获客力度。
（二）开源节流，牢筑资金安全防线
公司不断加强现金流管理和提质增效，严守现金流安全防线，确保公司运作平稳有序。截止上半年末，
公司剔除预收款的资产负债率61.31%，较2023年末下降109BPs，长期有息负债占有息负债总额的比例保持在
八成以上，持续保持稳健的资产负债结构。报告期内，公司持续强化资金管控，优化融资成本，上半年综合
融资成本5.13%，较2023年下降35BPs；成功落地创新型建信华金-华发股份消费类基础设施Pre-reits21.25
亿元；保持优质的资信基本面，2024年主体及债项评级结果维持为AAA；积极打造绿色融资产品体系，印发
《华发股份绿色信贷操作指引》；成立资产盘活专项工作小组，多措并举有效处置存量资产；根据公司及市
场情况，审慎把控投资拓展工作。
（三）“新智”赋能，助力公司笃行致远
公司升级打造“数字化”“智慧化”“绿色化”“产业化”新一代“四化”转型住宅产品体系，以产品
力、配套力和服务力提升为内核支撑，同步提升运营力和交付力，建造更高品质、更宜居的好房子，夯实核
心竞争力。报告期内，公司顺利举办“华发科技+好房子产品体系标准”发布会、新品发布会和2024中国智
能家居产业发展论坛，引发行业热潮；公司三个项目成功入选2024年上半年度“十大作品”。公司不断完善
优质配套助力美好生活，加快推进商业、办公等相关配套筹建；抢抓“港车北上”“澳车北上”机遇，珠海
南湾华发商都推出穿梭巴士等港澳客群专属权益服务。公司坚持稳健运营，确保交付“又好又快”，进一步
推广优+5g高质量建造体系应用，扎实开展进度、安全、质量检查，全国在建工程项目标段共获得质量及安
全方面奖项119个。
（四）精细化管理，夯实高质量发展根基
公司持续从组织架构、团队建设、数智赋能、风险防控等方面发力，不断提升内部管控水平，上半年管
理费用率2.28%，同比下降44BPs。报告期内，公司完成组织架构方案更新，落地组织架构设立及调整的常态
化管理机制，确保权责明晰；外引内育焕新人才团队，系统引入领军管理与关键岗位优秀人才，落地“山海
计划”，助推青年人才成长；稳步推进数字资产建设和数据安全管理工作；不断加强纪审联动，有效防控风
险。
（五）多元并进，巩固“三大支撑”发展格局
公司以住宅主业为依托，推动商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”提质增效，激发业绩增长新动
能。
商业运营方面，公司上半年实现租金收入3.68亿元，同比增长45.45%；华发商办荣膺“2024年中国不动
产商管综合实力TOP30”称号，成为珠海首个获此荣誉的商办运营企业。
物业管理方面，物业服务上半年实现营收8.45亿元，同比增长26.69%；截至6月末收费建筑面积达3,654
万平方米，同比增长21.9%。服务满意度进一步提升，荣获“2024中国物业服务百强企业”第13名、“2024
中国物业服务百强满意度领先企业”等荣誉。
上下游产业链及境外公司报告期内持续发力、做强做优。更新公司重点项目取得积极进展；设计公司完
成专利挖掘及申报20件；华实中建通过2023年度广东省专精特新中小企业认定，荣获香港杰出宜居城市建筑
贡献金章等四大奖项；优生活公司长租公寓新店顺利开业；香港公司、澳门公司等业务持续稳步推进。
（六）党建引领，用实干擦亮国企本色
公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，积极承担和履
行社会责任，致力于实现经济效益与社会效益的有机统一。公司全覆盖式开展下属党支部基层党组织规范化
检查，党建制度体系进一步健全，基层党建走深走实，纵深推进党风廉政建设和反腐败工作，做到风清气正
。报告期内，公司继续扎实推进安全生产，持续完善各级安全生产机构，不断完善安全生产规章制度及标准
，认真开展各类专项检查、主题培训等。公司践行绿色低碳发展理念，积极投身公益事业，ESG年度报告成
功入选“中国ESG上市公司先锋100（2024）”。公司积极组织员工参与职工运动会等各类体育赛事和积极向
上的文娱活动，丰富员工业余生活；切实做好员工关怀慰问工作，协助员工做好重大疾病补助申请，为员工
提供多维度关心关怀，增强员工的凝聚力和向心力。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|