经营分析☆ ◇600340 华夏幸福 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业新城及相关业务和商业地产及相关业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务:房地产开发(行业) 8.53亿 29.37 6259.66万 21.38 7.34
服务业务:物业管理服务(行业) 6.66亿 22.96 8802.06万 30.06 13.21
服务业务:产业招租服务(行业) 4.24亿 14.61 9905.62万 33.83 23.36
其他业务(行业) 3.21亿 11.06 -1727.87万 -5.90 -5.38
运营业务:产业园运营(行业) 2.00亿 6.89 4937.10万 16.86 24.67
开发业务:土地整理(行业) 1.98亿 6.83 869.01万 2.97 4.38
开发业务:基础设施建设(行业) 1.56亿 5.38 1161.50万 3.97 7.44
运营业务:酒店及学校运营(行业) 4891.17万 1.68 -924.76万 -3.16 -18.91
开发业务:综合服务(行业) 3539.35万 1.22 0.00 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 15.76亿 54.30 1.35亿 46.08 8.56
外埠(地区) 10.05亿 34.64 1.75亿 59.82 17.42
其他业务(地区) 3.21亿 11.06 -1727.87万 -5.90 -5.38
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 12.46亿 42.93 -54.56亿 -1863.36 -437.88
服务业务(业务) 11.43亿 39.37 1884.07万 6.43 1.65
其他(业务) 3.02亿 10.40 -11.18亿 -381.95 -370.65
运营业务(业务) 2.58亿 8.90 -7104.55万 -24.26 -27.51
分部间抵销(业务) -4602.70万 -1.59 -3079.32万 -10.52 66.90
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 164.68亿 69.29 66.82亿 74.90 40.57
其他(行业) 24.27亿 10.21 5.66亿 6.35 23.34
产业发展服务(行业) 18.34亿 7.72 14.17亿 15.89 77.29
物业管理服务(行业) 13.66亿 5.75 2.12亿 2.38 15.52
土地整理(行业) 9.01亿 3.79 164.54万 0.02 0.18
基础设施建设(行业) 5.82亿 2.45 4165.38万 0.47 7.16
综合服务(行业) 1.88亿 0.79 54.65万 0.01 0.29
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 166.26亿 69.96 52.85亿 59.24 31.79
外埠(地区) 64.46亿 27.12 32.50亿 36.43 50.42
其他业务(地区) 6.93亿 2.92 3.86亿 4.33 55.74
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 200.48亿 84.36 -38.01亿 -42.61 -18.96
服务业务(业务) 25.64亿 10.79 4399.82万 0.49 1.72
其他(业务) 12.58亿 5.29 -1.28亿 -1.43 -10.15
运营业务(业务) 4.52亿 1.90 -6.90亿 -7.74 -152.81
分部间抵销(业务) -5.56亿 -2.34 -3.47亿 -3.89 62.49
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务:房地产开发(行业) 29.23亿 49.45 10.72亿 59.56 36.67
服务业务:物业管理服务(行业) 8.06亿 13.63 1.37亿 7.62 17.02
服务业务:产业招租服务(行业) 4.80亿 8.12 1.07亿 5.92 22.21
开发业务:产业发展服务(行业) 4.10亿 6.94 3.79亿 21.08 92.52
开发业务:土地整理(行业) 4.09亿 6.92 145.25万 0.08 0.35
开发业务:基础设施建设(行业) 3.46亿 5.85 2230.09万 1.24 6.45
其他业务(行业) 2.77亿 4.69 1320.84万 0.73 4.76
运营业务:产业园运营(行业) 1.35亿 2.29 5987.88万 3.33 44.20
开发业务:综合服务(行业) 7340.07万 1.24 92.91万 0.05 1.27
运营业务:酒店及学校运营(行业) 4495.96万 0.76 252.20万 0.14 5.61
服务业务:其他服务业务(行业) 646.21万 0.11 457.67万 0.25 70.82
─────────────────────────────────────────────────
外埠(地区) 28.24亿 47.77 8.73亿 48.47 30.89
环北京(地区) 28.10亿 47.54 9.14亿 50.79 32.53
其他业务(地区) 2.77亿 4.69 1320.84万 0.73 4.76
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 41.81亿 70.72 -28.88亿 -160.44 -69.07
服务业务(业务) 13.30亿 22.50 1058.91万 0.59 0.80
其他(业务) 2.74亿 4.63 -13.05亿 -72.52 -476.39
运营业务(业务) 2.04亿 3.46 -3.26亿 -18.13 -159.75
分部间抵销(业务) -7752.69万 -1.31 -1620.08万 -0.90 20.90
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 297.55亿 82.87 67.33亿 81.77 22.63
其他(行业) 20.22亿 5.63 5.84亿 7.09 28.88
物业管理服务(行业) 16.71亿 4.65 3.76亿 4.57 22.50
基础设施建设(行业) 8.31亿 2.31 6583.03万 0.80 7.92
土地整理(行业) 6.64亿 1.85 2310.61万 0.28 3.48
产业发展服务(行业) 6.58亿 1.83 4.52亿 5.49 68.76
综合服务(行业) 3.06亿 0.85 0.00 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 222.79亿 62.05 54.64亿 66.35 24.52
杭州都市圈(地区) 37.93亿 10.56 9.14亿 11.10 24.10
合肥都市圈(地区) 31.78亿 8.85 6.58亿 7.99 20.71
外埠其他(地区) 31.28亿 8.71 4.39亿 5.33 14.02
郑州都市圈(地区) 19.11亿 5.32 1.27亿 1.54 6.65
其他业务(地区) 6.57亿 1.83 3.37亿 4.09 51.23
南京都市圈(地区) 5.97亿 1.66 1.91亿 2.32 31.95
武汉都市圈(地区) 3.63亿 1.01 1.05亿 1.27 28.91
─────────────────────────────────────────────────
住宅开发及相关业务(业务) 297.95亿 82.98 37.00亿 44.93 12.42
产业新城及相关业务(业务) 25.06亿 6.98 -64.46亿 -78.29 -257.25
物业服务业务(业务) 19.26亿 5.36 3.60亿 4.37 18.70
其他(业务) 14.95亿 4.16 -39.58亿 -48.07 -264.75
投资业务(业务) 10.40亿 2.90 -755.78万 -0.09 -0.73
分部间抵销(业务) -8.55亿 -2.38 -7391.28万 -0.90 8.64
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售24.06亿元，占营业收入的10.13%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 240633.90│ 10.13│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购14.80亿元，占总采购额的20.78%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 147964.69│ 20.78│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、公司经营情况及全面转型
2025年上半年，公司在稳步推进“保交楼”和债务重组各项工作的同时，全力落实“全面转型产业新城
服务商”发展战略，持续优化业务模式、强化核心能力，推动转型落地和业务发展。
未来，公司将继续坚定“产业新城服务商”战略定位，持续强化以招商为核心的全流程产业发展服务能
力，持续优化产业新城业务模式，同时积极探索园区相关业务领域，支撑公司全面转型和业务发展。
(一)持续推进“保交楼”
公司以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，协调各方资源，主动化解项目风险。通过销售回款
、资产处置专项资金、欠款催收、存量资产盘活、跨区域资源调配等多种方式筹集资金，在项目属地政府的
支持和资源单位的配合下，坚决完成交付任务，保障业主利益。公司自2020年底至报告披露日，全部住宅项
目已完成交付，剩余待交付4个公寓项目/1.2万套/84万平方米。
(二)持续推进债务重组
公司始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。为妥善化解债务风险，在
省市政府及专班的指导支持下，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）已于2021年
9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好地保障债权人利益，公司
在《债务重组计划》的基础上推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下简称“《补充方案》”）、《
经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》
合称“《以股抵债方案》”），重组方案项下的重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展
如下：
1、重组签约进展。截至报告披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务
重组的金额累计约为人民币1926.69亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及
境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组）。
截至2025年7月31日，公司及下属公司九通投资发行的境内公司债券存续余额为251.15亿元。公司境外
间接全资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENTLTD.在中国境外发行的美元债券协议安排重组已完成重组交割。
2、以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，依托《
以股抵债方案》搭建“幸福精选平台”和“幸福优选平台”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务
，积极推进金融及经营债务重组。
截至报告披露日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下
同）约为人民币174.54亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为43.00%；
公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币61
.74亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.90%，获得“幸福优选平台”股权比例约为
11.85%。
3、资产交易进展。公司目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台
公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，其中丰台及国际业务部分地产项目交易已完成
，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。
4、信托计划进展。2024年3月7日，公司第八届董事会第十八次会议审议通过《关于本次重大资产出售
暨关联交易报告书（草案）及其摘要的议案》等相关议案，公司拟以上述信托计划受益权份额抵偿“兑抵接
”类金融债权人合计不超过240.01亿元金融债务，相关方案已于2024年3月29日经公司2024年第二次临时股
东大会审议通过。截至公司于2025年8月9日披露的最新《华夏幸福关于重大资产出售暨关联交易实施进展的
公告》（公告编号：2025-042），公司或其指定主体已向全部交易对方发出了书面通知，对应信托抵债金额
240.01亿元；根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为223.48亿元，相关信托受益权份额在
建信信托的受益人变更登记仍在进行中。
(三)有序推进业务经营
公司在稳步推进债务重组的同时，有序推进业务经营，提升经营造血能力，在继续开展开发业务的同时
，大力发展运营业务、服务业务及园区衍生业务，全面转型“产业新城服务商”。
1、开发业务。产业新城开发方面，一是针对产业新城分类实施管理，依据各地实际情况制定相应策略
，精细化操盘；二是以产业服务为核心，结合各区域产业定位及自身禀赋，高效推进优质企业落地合作区域
。报告期内，产业新城综合性开发协议委托区域内共新增18家入园企业，新增签约投资额136.6亿元，固定
资产投资规模超20亿元的龙头项目签约1个。住宅开发方面，以“保交楼”为第一要务，持续推动“保交楼
”工作，同时持续探索地产及产业链上下游优质机会。
2、运营业务。公司运营管理产业园、创新中心、酒店、教育等多类资产。环京产业园2025年新增招商
签约项目65个，合同签约面积约18.7万平方米；在创新中心运营方面，共运营三个创新中心，在管面积约15
万平方米，其中华夏幸福固安创新中心出租率超80%，华夏幸福丰台创新中心打造了一个环境佳、配套全的
商务配套街区。
3、服务业务。产业发展服务方面，公司打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业
发展能力，全面覆盖京津冀、大湾区、长三角等重点区域。物业服务方面，幸福基业物业服务有限公司（以
下简称“幸福物业”）2025年上半年城市服务和产业园服务在管面积约6569万平方米，住宅服务在管面积约
5924万平方米，持续外拓市场并强化城市服务，城市服务新增签约项目43个、签约额2.5亿元。不动产服务
方面，公司积极探索不动产代建、营销服务等业务，北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基
”）上半年新增产值约2200万元，同比增长25%；北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安
家”）直播卖房成交额约1.6亿元。
4、园区衍生业务。公司基于产业与园区优势，持续探索园区相关高潜力领域。报告期内，公司投资的
苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称“苏州火炬”）实现营业收入1.42亿元，经营性回款1.53亿
元。此外，公司持续基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索园区新能源、园区数字化、低空经济等潜
力领域。
(四)深入推进全面转型
1、坚定战略转型方向。依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自持及运营服务的大量产
业园区资源，全面转型“产业新城服务商”。
2、夯实重点转型路径。一是轻资产化输出，公司基于二十多年的丰富经验，对产业新城相关业务环节
进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业
服务等。二是持续挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及园区新能源
、数字化等优质资源，以合作方式切入新赛道。三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售
服务等产业链上下游环节。
二、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)宏观经济情况回顾
1、国民经济迎难而上、稳中向好。根据国家统计局2025年7月15日发布数据，2025年上半年国内生产总
值（以下简称“GDP”）660536亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。分产业看，第一产业增加值31172亿
元，同比增长3.7%；第二产业增加值239050亿元，增长5.3%；第三产业增加值390314亿元，增长5.5%。分季
度看，一季度GDP同比增长5.4%，二季度增长5.2%。
2、地产行业深度调整。第一，市场交易量有所改善，商品房销售降幅同比收窄。上半年，全国新建商
品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5%，比去年全年收窄9.4%；新建商品
房销售额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅比去年同期收窄19.5%，比去年全年收窄11.6%。商品房交易较活
跃，尤其是二手房交易量较去年同期有所增长。第二，房地产市场价格降幅整体收窄，部分城市有所上涨。
根据国家统计局发布的2025年6月份70个大中城市房价数据来看，一二三线城市新建商品住宅销售价格虽然
有所波动，但同比降幅都较去年同期收窄。数据显示，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降
幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点。第三，房地产市场资金来源有所改善。在“白名单”政策以及
房地产市场销售回暖的带动下，房地产企业相关工作有序推进，主要表现在上半年房地产开发企业到位资金
降幅比去年同期收窄16.4%，比去年全年收窄10.8%，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右
，去库存也取得了积极成效。6月末，全国商品房待售面积比5月末减少479万平方米，连续四个月减少。
3、新质生产力继续加快培育和成长。发展新质生产力是推动高质量发展的内在要求，各地因地制宜发
展新质生产力，推动技术创新，推动产业创新和技术创新融合，改造提升传统产业。第一，创新成果不断涌
现。各地继续加大创新投入，我国现在科学研究与试验发展投入（即R&D经费投入）占GDP比重接近2.7%，已
超过欧盟平均水平，接近经济合作与发展组织（即“OECD”）国家平均水平。据相关部门统计，2025年1-5
月份，我国有效发明专利申请量接近500万件，增长12.8%，一批创新成果在涌现。今年以来，从Deepseek大
模型到机器人马拉松赛，从航空航天到无人驾驶，一系列科技创新成果引起了国内外广泛关注。第二，新兴
产业茁壮成长。上半年，规模以上高技术制造业增加值增长9.5%，1—5月份，规模以上战略性新兴服务业企
业营业收入增长接近10%，这些创新成果和产业融合带动了高技术产业发展。第三，数字经济快速发展。进
入数字化时代，人工智能加快发展，数据也是生产要素，各地加快推进数字产业化和产业数字化。数字经济
核心产业增加值占GDP比重达到10%左右。第四，绿色发展提质增效。各地贯彻新发展理念，加快推进绿色产
业发展，以新能源汽车、锂电池、太阳能为代表的“新三样”继续保持较高增长速度。新能源汽车产量同比
增长超过30%，汽车用锂离子动力电池产量同比增长达53.3%。第五，产业改造升级加快。今年上半年，各地
继续实行传统产业更新改造，尤其是在国家“两重”（即国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）、“
两新”（即推动新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新）政策支持下，改造步伐加快，各地积极对接“互
联网+”“AI+”“数字+”改造和提升传统产业。
(二)公司所处行业情况回顾
1、产业新城及相关行业
（1）产业新城建设符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。我国的新型城
镇化进程正处于一个追求高质量且持续发展的关键阶段，并不断释放巨大内需潜力。新型城镇化战略五年行
动计划持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，提出协调推进潜力地区新型工业化城镇化，培育形
成一批辐射带动力强的现代化都市圈。产业新城作为新型城镇化的重要载体，通过产业集聚、科技创新和城
市环境优化等手段，成为推动地方经济发展的重要力量。2025年4月，天津市人民政府发布《关于支持武清
京津产业新城高质量发展的政策措施》，提出要加快培育发展新质生产力，建设高端产业集聚新高地。未来
，我国产业新城将更加注重高端制造、科技创新、绿色低碳等领域的发展，推动产业结构深度调整和转型升
级。随着《公平竞争审查条例》等一系列规范措施的出台，国家正构建全国统一大市场，完善公平竞争市场
秩序，产业链招商、资本招商和场景招商成为未来招商引资的关键路径。为积极应对新时期招商引资工作面
临的新形势、新挑战，各地政府相继出台指导意见。2025年1月，中共甘肃省委办公厅、甘肃省人民政府办
公厅发布《关于新形势下进一步加强招商引资工作的意见》，提出要突出产业发展，提升内外资招引质量：
围绕优势资源重点招商，实施产业链精准招商，推动产业资本运作招商，加力科技产业引导招商，释放开放
平台功能招商；2025年4月，河南省人民政府发布《关于新时期推动招商引资高质量发展的指导意见》，紧
扣建设全国统一大市场循环枢纽和打造国内国际市场双循环支点要求，聚焦构建链群支撑、资本赋能、创新
策源、生态聚势的招商引资新路径，提出链群、资本、场景、科创、平台等招商引资新模式，推进招商引资
高质量发展。
（2）REITs成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。2025年上半年，中国REITs市场在政策层面持续
获得支持，推动市场扩容和提质发展。2025年5月发布的《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市
更新行动的意见》中，首次明确提出符合条件的城市更新项目可发行REITs，为园区REITs提供了新的资产来
源和发展空间。根据Wind（万得）数据统计，截至2025年6月30日，我国公募REITs产品数量达69支，总市值
2054.75亿元，其中2025年上半年首发上市10支，总市值207.52亿元，其中园区基础设施2支，仓储物流3支
，消费基础设施2支，保障性租赁住房2支，市政设施1支。
2、园区及企业服务业务
（1）园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规划、招商
、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。2025年4月20日，《公平竞争审查条例实施办法》正式落
地实施，推动着整个行业从“拼政策”向“拼服务”转型，从服务商数量来看，园区运营企业的注册数量已
经超过开发企业。新增园区面积持续增长，根据Wind（万得）机构数据测算，预计到2025年全国产业园区的
总建筑面积将突破62亿平方米。增量叠加存量，产业园招商难度增加，产业运营和产业服务价值得到进一步
凸显。
（2）园区高质量发展势在必行。党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中
和”，产业园区成为实践国家双碳战略的重要抓手。2024年12月，中央经济工作会议提出“建立一批零碳园
区”，为国家层面首次明确提及“零碳园区”概念。2025年7月，国家发展和改革委员会（以下简称“国家
发改委”）、工业和信息化部（以下简称“工信部”）、国家能源局发布《关于开展零碳园区建设的通知》
，规范了零碳园区建设基本条件、国家级零碳园区建设指标体系、零碳园区碳排放核算方法等内容，为推进
零碳园区建设、实现园区高质量发展提供坚实有力支撑。此外，国家标准化管理委员会等部门发布了智慧产
业园区标准体系研究报告和建设标准，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全方位赋
能数字化园区建设。2025年4月，工信部组织开展工业互联网一体化进园区“百城千园行”活动，促进广大
企业特别是中小企业数字化转型，加速工业互联网与人工智能深度融合。2025年6月，工信部、国家发改委
、国务院国有资产监督管理委员会等部门联合开展智能工厂梯度培育行动，推动制造业数字化转型智能化升
级。围绕数字经济和绿色经济打造示范园区，通过数字化、绿色低碳赋能产业园区高质量发展势在必行。
3、物业服务行业
（1）城市物业服务市场容量潜力可期。近年来，中国物业服务行业市场规模持续扩大，已成为国民经
济中不可或缺的重要组成部分。根据中研普华产业研究院预测，2025年中国物业服务行业市场规模将突破2.
2万亿元，年复合增长率保持在10%以上。随着城镇化推进，物业公司逐步扩展到城市服务领域，服务空间不
断拓展。城市服务市场较住宅市场拥有物业费高、收缴率高、市场空间广阔的特点，全国多地先后探索“物
业城市”模式，推动城市管理一体化。国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，自2024年
2月1日起施行，将物业服务纳入“鼓励类—商务服务业”，首次明确将非住宅物业纳入鼓励发展范畴。在后
勤服务社会化改革和国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营的政策导向下，以及产业开发运营商向轻资
产运营转型、与物业企业合资合作需求逐步提升的情况下，城市物业服务市场容量潜力可期。
（2）社区物业服务模式创新。2025年3月，政府工作报告指出，要适应人民群众高品质居住需要，完善
标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。同月，住建部部长倪虹提到，好房子不仅要有
好标准、好建造，还要有好的服务。为了推动“好服务”的落地，“品质提升”成为当下物业企业战略聚焦
的重点方向，下大力气提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务，通过好服务构建
良好的社区生态，形成美好、和谐的人文环境。此外，物业管理公司对传统设备进行智能化升级，运用5G、
物联网、云计算、人工智能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”，利用科技驱动智慧物业创新发展，以
实现服务更精细化、场景更多元化、业主居住更便捷、服务成本更优等功能。通过整合线上及线下信息资源
，物业管理公司致力于各项服务的数字化、自动化、现代化，并向业主、住户及租户提供一站式的服务平台
。
4、住宅开发及相关行业
（1）房地产行业深度调整。2025年上半年，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%（按可比
口径计算），其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。根据国家统计局数据，2025年上半年，房地产开发企
业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%，其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新
开工面积30364万平方米，下降20.0%，其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22
567万平方米，下降14.8%，其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。2025年上半年，新建商品房销
售面积45851万平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.
5%，其中住宅销售额下降5.2%。2025年6月末，商品房待售面积76948万平方米，比5月末减少479万平方米，
其中，住宅待售面积减少443万平方米。
（2）积极探索房地产发展新模式。随着房地产政策围绕激活需求、优化供给两大方向调整，传统地产
开发模式难以持续，积极探索新的发展模式势在必行。根据中指研究院统计，2025上半年，房地产代建企业
新签规模TOP30的总新签约代建规划建筑面积为11638万平方米，其中前五名企业占比46.5%，门槛超800万平
方米，集中度较高。通过对典型代建企业（2024上半年和2025上半年均在代建企业新签规模排行榜的企业)
统计，2025年上半年，代建新增规划建筑面积同比增长17.6%。随着行业进入调整期，代建作为轻资产业务
之一，被放在重要的战略位置。代建企业在政府代建方面主要以保障房、学校、体育场馆等为主，部分企业
也在探索城市更新中的代建机遇。近年来，交付力成为行业关键词，日益受到房企重视。房地产代建企业亦
十分重视代建项目的交付力，一方面，部分企业参与到纾困项目代建中，助力“保交楼”；另一方面，部分
企业通过严把产品质量、加快工期、强化交付细节等多手段，实现高质量交付。
(三)公司所从事的主要业务情况、经营模式说明
1、开发业务
（1）产业新城开发
公司采取综合性片区开发模式，致力于实现区域高质量可持续发展。政府和社会资本建立长期合作关系
，提供以产业发展为核心的城市基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投
资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核
心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业
加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。
1)模式特点
第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上
是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人
才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、
商务、商业、居住等城市设施，更需要为其量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城
市文化、城市品位为一体的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展需
要为核心的、以高质量发展为目标的、具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和
社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府
和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了
政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，
激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需
要引入“三高”，发展实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳
入财政预算支出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。此外，根据政府与公司的协议约定，合
作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金用以支付协议约定的服务费
用，政府应当足额支付且不受协议期限限制。
第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的
履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风
|