经营分析☆ ◇600340 华夏幸福 更新日期：2025-05-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业新城及相关业务和商业地产及相关业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 164.68亿 69.29 66.82亿 74.90 40.57
其他(行业) 24.27亿 10.21 5.66亿 6.35 23.34
产业发展服务(行业) 18.34亿 7.72 14.17亿 15.89 77.29
物业管理服务(行业) 13.66亿 5.75 2.12亿 2.38 15.52
土地整理(行业) 9.01亿 3.79 164.54万 0.02 0.18
基础设施建设(行业) 5.82亿 2.45 4165.38万 0.47 7.16
综合服务(行业) 1.88亿 0.79 54.65万 0.01 0.29
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 166.26亿 69.96 52.85亿 59.24 31.79
外埠(地区) 64.46亿 27.12 32.50亿 36.43 50.42
其他业务(地区) 6.93亿 2.92 3.86亿 4.33 55.74
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 200.48亿 84.36 -38.01亿 -42.61 -18.96
服务业务(业务) 25.64亿 10.79 4399.82万 0.49 1.72
其他(业务) 12.58亿 5.29 -1.28亿 -1.43 -10.15
运营业务(业务) 4.52亿 1.90 -6.90亿 -7.74 -152.81
分部间抵销(业务) -5.56亿 -2.34 -3.47亿 -3.89 62.49
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务:房地产开发(行业) 29.23亿 49.45 10.72亿 59.56 36.67
服务业务:物业管理服务(行业) 8.06亿 13.63 1.37亿 7.62 17.02
服务业务:产业招租服务(行业) 4.80亿 8.12 1.07亿 5.92 22.21
开发业务:产业发展服务(行业) 4.10亿 6.94 3.79亿 21.08 92.52
开发业务:土地整理(行业) 4.09亿 6.92 145.25万 0.08 0.35
开发业务:基础设施建设(行业) 3.46亿 5.85 2230.09万 1.24 6.45
其他业务(行业) 2.77亿 4.69 1320.84万 0.73 4.76
运营业务:产业园运营(行业) 1.35亿 2.29 5987.88万 3.33 44.20
开发业务:综合服务(行业) 7340.07万 1.24 92.91万 0.05 1.27
运营业务:酒店及学校运营(行业) 4495.96万 0.76 252.20万 0.14 5.61
服务业务:其他服务业务(行业) 646.21万 0.11 457.67万 0.25 70.82
─────────────────────────────────────────────────
外埠(地区) 28.24亿 47.77 8.73亿 48.47 30.89
环北京(地区) 28.10亿 47.54 9.14亿 50.79 32.53
其他业务(地区) 2.77亿 4.69 1320.84万 0.73 4.76
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 41.81亿 70.72 -28.88亿 -160.44 -69.07
服务业务(业务) 13.30亿 22.50 1058.91万 0.59 0.80
其他(业务) 2.74亿 4.63 -13.05亿 -72.52 -476.39
运营业务(业务) 2.04亿 3.46 -3.26亿 -18.13 -159.75
分部间抵销(业务) -7752.69万 -1.31 -1620.08万 -0.90 20.90
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 297.55亿 82.87 67.33亿 81.77 22.63
其他(行业) 20.22亿 5.63 5.84亿 7.09 28.88
物业管理服务(行业) 16.71亿 4.65 3.76亿 4.57 22.50
基础设施建设(行业) 8.31亿 2.31 6583.03万 0.80 7.92
土地整理(行业) 6.64亿 1.85 2310.61万 0.28 3.48
产业发展服务(行业) 6.58亿 1.83 4.52亿 5.49 68.76
综合服务(行业) 3.06亿 0.85 0.00 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 222.79亿 62.05 54.64亿 66.35 24.52
杭州都市圈(地区) 37.93亿 10.56 9.14亿 11.10 24.10
合肥都市圈(地区) 31.78亿 8.85 6.58亿 7.99 20.71
外埠其他(地区) 31.28亿 8.71 4.39亿 5.33 14.02
郑州都市圈(地区) 19.11亿 5.32 1.27亿 1.54 6.65
其他业务(地区) 6.57亿 1.83 3.37亿 4.09 51.23
南京都市圈(地区) 5.97亿 1.66 1.91亿 2.32 31.95
武汉都市圈(地区) 3.63亿 1.01 1.05亿 1.27 28.91
─────────────────────────────────────────────────
住宅开发及相关业务(业务) 297.95亿 82.98 37.00亿 44.93 12.42
产业新城及相关业务(业务) 25.06亿 6.98 -64.46亿 -78.29 -257.25
物业服务业务(业务) 19.26亿 5.36 3.60亿 4.37 18.70
其他(业务) 14.95亿 4.16 -39.58亿 -48.07 -264.75
投资业务(业务) 10.40亿 2.90 -755.78万 -0.09 -0.73
分部间抵销(业务) -8.55亿 -2.38 -7391.28万 -0.90 8.64
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 74.47亿 70.15 9.60亿 73.20 12.89
其他(行业) 8.29亿 7.81 4879.29万 3.72 5.89
物业管理服务(行业) 8.06亿 7.59 2.11亿 16.10 26.20
基础设施建设(行业) 5.58亿 5.25 3841.28万 2.93 6.89
土地整理(行业) 5.00亿 4.71 1495.56万 1.14 2.99
其他(补充)(行业) 2.60亿 2.45 5247.96万 --- 20.16
综合服务(行业) 1.65亿 1.56 0.00 0.00 0.00
产业发展服务(行业) 5060.26万 0.48 3814.06万 2.91 75.37
─────────────────────────────────────────────────
外埠(地区) 65.78亿 61.96 9.76亿 71.54 14.84
环北京(地区) 37.78亿 35.59 3.36亿 24.61 8.88
其他(补充)(地区) 2.60亿 2.45 5247.96万 3.85 20.16
─────────────────────────────────────────────────
住宅开发及相关业务(业务) 74.47亿 70.15 -7.37亿 -54.00 -9.89
创新业务(业务) 13.81亿 13.01 1.12亿 8.19 8.09
产业新城及相关业务(业务) 12.74亿 12.00 -34.78亿 -255.02 -273.10
其他(业务) 11.20亿 10.55 -7.77亿 -56.95 -69.38
分部间抵销(业务) -6.05亿 -5.70 -4442.40万 -3.26 7.34
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售24.06亿元，占营业收入的10.13%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 240633.90│ 10.13│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购14.80亿元，占总采购额的20.78%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 147964.69│ 20.78│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，华夏幸福始终牢记初心，秉承信念，一面埋头坚守，一面展望向前。华夏幸福的坚守，是对广
大业主誓言不变，高质量推进“保交楼”；是对债权人承诺不变，继续坚持“不逃废债”，坚定推进债务重
组；是对政府和社会初心不变，坚决履行企业社会责任。华夏幸福的展望，是蓄力发展，坚定“全面转型产
业新城服务商”战略定位，是稳健推进产业新城业务发展的同时，积极布局高潜力产业领域，全面推动转型
落地。
公司在稳步推进“保交楼”和债务重组各项工作的同时，全力落实“全面转型产业新城服务商”发展战
略，持续优化业务模式、强化核心能力，推动转型落地和业务发展。一是始终将“保交楼”作为公司第一要
务，切实保障客户权益；二是稳步推进债务重组工作，方案项下的重组签约、以股抵债、资产交易、信托计
划等各项工作均平稳推进；三是产业新城主营业务稳健经营，探索升级业务模式、强化平台属性；四是全面
战略转型成效显著，依托产业和园区资源，布局园区新能源、园区数字化、低空经济等高潜力领域。
未来，公司将继续坚定“产业新城服务商”战略定位，持续强化以招商为核心的全流程产业发展服务能
力，持续优化产业新城业务模式，同时积极探索园区相关业务领域，支撑公司全面转型和业务发展。
(一)高质量推进“保交楼”
公司以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，协调各方资源，主动化解项目风险。通过销售回款
、资产处置回款、欠款催收、借助政府平台存量资产融资、跨区域资源调配等多种方式筹集资金，在项目属
地政府的支持和资源单位的配合下，坚决完成交付任务，保障业主利益。公司自2020年底至报告披露日，已
累计交付项目137个/14.7万套/1819万平方米，“保交楼”整体交付任务已完成97%。
(二)持续推进债务重组
公司始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。为妥善化解债务风险，在
省市政府及专班的指导支持下，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）已于2021年
9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好地保障债权人利益，公司
在《债务重组计划》的基础上推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下简称“《补充方案》”）、《
经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》
合称“《以股抵债方案》”），重组方案项下的重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展
如下：
1、重组签约进展。截至报告披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务
重组的金额累计约为人民币1922.73亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及
境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组）。
2、以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，依托《
以股抵债方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，积极推
进金融及经营债务重组。
3、资产交易进展。公司目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台
公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，其中丰台及国际业务部分地产项目交易已完成
，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。
4、信托计划进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的信托计划工作。2023年11月21日，公司完成
信托计划设立，信托规模为25584674850.75元。
(三)有序推进业务经营
公司在稳步推进债务重组的同时，有序推进业务经营，持续提升经营造血能力。基于业务价值链环节重
塑业务组合，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四大业务板块；在继续开展开发业
务的同时，大力发展运营业务、服务业务及园区衍生业务，全面转型“产业新城服务商”。
1、开发业务。主要包括产业新城开发、住宅开发。产业新城开发方面，一是针对产业新城实施分级分
类管理，依据各地实际情况制定相应策略；二是以产业服务为核心，结合各区域产业定位及自身禀赋，高效
推进优质企业落地合作区域。报告期内，产业新城综合性开发协议委托区域内共新增67家入园企业，新增签
约投资额207.77亿元，固定资产投资规模超20亿元的龙头项目共4个。住宅开发方面，以“保交楼”为第一
要务，确保高质量完成房屋交付（“保交楼”。
2、运营业务。公司运营管理产业园、创新中心、酒店、教育等多类资产。产业园运营方面，在管产业
园资产面积约191万平方米，2024年新增招商签约项目254个，合同签约面积约20.34万平方米；在创新中心
运营方面，共运营三个创新中心，在管面积约15万平方米，其中华夏幸福丰台创新中心及华夏幸福固安创新
中心出租率均超80%。
3、服务业务。主要包括产业发展服务、物业服务、不动产服务等三类服务。产业发展服务方面，公司
打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业发展能力，全面覆盖京津冀、大湾区、长三角
重点区域。物业服务方面，幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）2024年城市服务和产业园
服务在管面积约6334万平方米，住宅服务在管面积约5991万平方米，持续外拓市场并强化城市服务，城市服
务新增签约项目67个、签约额9.3亿元。不动产服务方面，公司积极探索不动产代建、营销服务等业务，北
京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基”）新增签约项目29个，签约金额约2.58亿元；北京幸
福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）直播卖房签约额近2.5亿元，完成北京首家新房评
测优选平台上线，实现客户从线上看房到线下买房的业务闭环。
4、园区衍生业务。公司基于产业与园区优势，持续探索园区相关高潜力领域。报告期内，公司投资的
苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称“苏州火炬”）实现营业收入3.32亿元，经营性回款3.68亿
元。此外，公司基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索园区新能源、园区数字化、低空经济等潜力领
域。
(四)深入推进全面转型
1、坚定战略转型方向。依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自持及运营服务的大量产
业园区资源，全面转型“产业新城服务商”。
2、明确重点转型路径。一是轻资产化输出，公司基于二十多年的丰富经验，对产业新城相关业务环节
进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业
服务等。二是挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及园区新能源、数
字化等优质资源，以合作方式切入新赛道。三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务
等产业链上下游环节。
3、按照价值链环节重塑业务组合。公司基于价值链各环节，重塑业务组合，形成了“开发业务、运营
业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务。一是开发业务，主要包括产业新城开发和住宅开发。二是运营
业务，主要包括产业园运营、创新中心运营等。三是服务业务，主要包括产业招商、产业招租、产业新城服
务等全流程产业发展服务，物业服务以及代建服务和营销服务等不动产相关服务。四是园区衍生业务，主要
包括科创园区运营及其他围绕低空经济、园区新能源、园区数字化建设等方向的园区衍生业务。
4、匹配发展需求，持续推进机制创新。承接公司全面转型需求，公司在组织机制、经营管理、财务管
理等方面持续探索，以多样化的机制与模式，吸纳和绑定优秀人才，激发发展活力，促进业务快速升级发展
。
二、报告期内公司所处行业情况
(一)宏观经济情况回顾
1、宏观经济运行总体平稳、稳中有进。根据国家统计局发布数据，2024年我国国内生产总值达到134.9
1万亿元，按不变价格计算，比上年同期增长5.0%，较2023年增速减缓0.2个百分点，经济运行保持稳定，经
济总量稳步提升。分产业看，第一产业增加值91414亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值492087亿元，增
长5.3%；第三产业增加值765583亿元，增长5.0%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.3%；二季度增
长4.7%；三季度增长4.6%；四季度增长5.4%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.6%。
2、地产行业持续调整。土地方面，2024年全国房地产用地供应量7.2万公顷，同比下降14.7%；全国土
地出让收入48699亿元，同比下降16%；地产销售方面，全年新建商品房销售面积9.74亿平方米，金额为9.68
万亿元，分别较2023年下降12.9%和17.1%。
3、现代化产业体系加速建设。一是国家推进制造业技术改造升级，2024年制造业投资同比增长9.2%，
高技术产业投资同比增长8.0%，高技术制造业增加值增长8.9%，增速快于规模以上工业3.1个百分点；数字
经济核心产业增加值占国内生产总值比重达到10%左右。二是高质量发展作为全面建设社会主义现代化国家
的首要任务，产业结构转型和新型城镇化建设构成其有力支撑。三是“专精特新”成为企业发展重要方向，
党的二十届三中全会，明确提出“构建促进专精特新中小企业发展壮大机制”，并指出“加快推进新型工业
化，培育壮大先进制造业集群，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展”。
三、报告期内公司从事的业务情况
在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，公司基于价值链环节，重塑业务组合，形成了“开发业
务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四大业务板块。报告期内，公司业务情况如下：
（一）开发业务主要包括产业新城开发、住宅开发。
1、产业新城开发
公司采取综合性片区开发模式，致力于实现区域高质量可持续发展。政府和社会资本建立长期合作关系
，提供以产业发展为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、
建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，
综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速
服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。
（二）运营业务公司运营业务主要包括产业园、创新中心等各类资产运营。
1、产业园运营
（1）模式特点产业园运营业务聚焦公司经营性存量资产盘活，通过精细化运营服务能力提升资产经营
收益，获取持续稳定的现金流，项目成熟后探索资产退出路径，兑换资产增值收益，实现“募投管退”全生
命周期管理。
（2）盈利能力经营期以精细化运营管理能力保收、降本，凭借多年专业招商经验快速招商，提升资产
出租率，以有效服务实现入驻客户满意度及收缴率提升的良性循环，通过专业的空间运维能力、物业管理能
力、能耗管理能力，提升管理效率降低经营性支出。通过长期运营和管理，提升物业的使用价值，实现资产
的增值，在适当时机通过资产剥离退出，完成资本循环并获得变现收益。
（3）业务特点和核心竞争力凭借多年产业园开发、建设、招商、运营、服务全流程经验，具有精准定
位、高标准建设、快速招商、精细运营、高效服务等竞争优势，资产回报稳定可靠，能够保障经营收益与资
产增值收益的兑现。
2、创新中心运营
主要包含核心城市产业综合体的招商运营服务，涵盖园区规划咨询、楼宇开发、产业招商与园区运营、
产业服务、产业投资、资产管理等全链条的专业服务。同时，为中小型创新创业企业提供空间服务、企业孵
化、产业资源整合、产业投资等服务，以获取租金、孵化平台、股权投资等多元化收益。
（三）服务业务主要包括产业招商、产业招租、产城服务等全流程产业发展服务，物业服务，以及代建
、营销等不动产相关服务。
1、产业发展服务
（1）产业招商服务华夏幸福旗下华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）作为
中国领先的招商引资服务商，在推进区域产业高质量发展的征程中，紧紧围绕9大新质生产力方向，凭借专
业强、真招商的丰富实践经验，全力服务实体企业，助力县域经济发展，持续为区域导入先进产业集群。
产业招商服务主要以幸福招商为依托开展业务。幸福招商在产业园区的建设与运营领域深耕20余年，积
累了丰富的经验，并构建了一套高效成熟的招商策略体系。通过专业的行业研判、区域分析和项目研判，为
产业园区提供前瞻性的招商指导，精准定位招商方向。同时，依托新质招商模式、项目甄选模型、区域匹配
模型等6大模型工具，有效解决项目来源、区域匹配等关键问题，从数字化、智能化角度赋能招商业务。此
外，幸福招商还拥有一支专业化的落地团队，确保项目从规划到实施每一步的稳健落地，为项目的成功保驾
护航。
1)模式特点
幸福招商以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链
、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群，为区域发展注入活
力。
2)业务版图及盈利模式
1高品质产业招商服务：围绕大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商、产业链招商四大领域，
为政府和企业提供涵盖项目谋划、摸排、洽谈、签约、落地的全流程招商引资服务。服务收益按单体项目实
际落地固定资产投资总额的一定比例进行收取。鉴于产业项目落地具有一定的不确定性，单项目招商佣金按
照多退少补的调整机制调整结算。
2高标准产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、项目考察团组、政企互访撮合、项目甄别
论证、招商物料设计、产业招商培训等，提供高标准的产业发展综合产品及服务，并根据各项服务提供数量
确定最终价格。
3)收费来源
本着诚实守信、合作共赢、共同发展原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过安排
预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障各项服务费用的顺利支付。
4)核心竞争力
1专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦招商标准产品单元（以下
简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程精准招商引资服务。
2真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。3团队优：幸福
招商精英荟萃，招商团队成员60%来自行业领军企业，40%来自国内产业活跃地区招商相关岗位。通过建设阿
米巴组织、差异化考核与激励等创新管理机制，凝聚核心力量，提升作战能力。
4经验丰：聚焦15个核心都市圈，与超过100家政府和产业园区保持深度合作，累计输出超过1000份行业
研究和定位报告，推动超20000次的政企互访，构筑400多个产业集群，签约超5000家企业。与世界500强、
上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。
5智慧化：秉承“科技创新+产业发展”深度融合原则，依托海量产业大数据、人工智能、模型算法等世
界领先科技打造智能招商平台，全方位展现区域优质营商环境，精准预测企业选址需求，帮助企业落位适合
地区，实现精准招商。
6平台大：汇聚上万名高能合伙人，超104家顶级圈层资源，打造数十万优质项目、万亿级产业平台。
5)能力精进
幸福招商紧跟时代趋势，发布《2024SPU产业指数报告》《中国城市营商指数报告》《低空经济产业发
展白皮书》三大重磅报告。聚焦新兴产业赛道，完成30余篇研究成果，联合南方日报发布19篇行业研究成果
。凭借各领域的卓越表现与突出贡献，集团荣膺南方报业传媒集团颁布的年度服务新质生产力贡献奖。
（2）产业招租服务
1）幸福蓝线
北京幸福蓝线企业管理服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）致力于打造中国领先的产业资产服务商
，以企业选址落地和园区运营管理能力为基础，以产业资产交易信息平台为依托，为资产持有方提供研究策
划、招商落地、运营维护等载体招商运营服务，为企业提供选址、租售、运营、投融资、财税、人力等服务
。
幸福蓝线聚焦园区发展的各个环节，构建了“研招落运维”五大服务体系。研策环节，依托深厚的行业
研究积累和园区规划实践经验，推动产业园区精准匹配，发展有“路”可循；招商环节，圈层招商、以商招
商、服务招商、大数据招商多措并举，快速形成招商规模；落地环节，推进政策落实、载体落实、空间定制
、资质办理等加快企业选址落地，缩短回款周期；运营环节，搭建“一中心、四平台”建设，精益管理，提
升园区品质；维护环节，实现资产能保值、客户有粘性。幸福蓝线将凭借“定位准、招商强、回款快、品质
优、盈利久”核心能力及优势，保障资产收益长期可持续增长，实现资产的保值增值。
2）深圳伙伴
深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、
移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。a.模式特点
深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过自身有效的合伙人利益分配方式和租赁型业
务管控方法论，实现在粤港澳大湾区、长三角等全国重点城市的拓展；基于核心业务平台，围绕载体端和企
业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。
1产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托产业空间数
字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推
荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。
2企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，延伸“选址
后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等13大类服务，满足企业全生命周期发展
需求。
3园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物业的长期租
赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢
价增值。
4业务拓展：同时依托载体资源拓展新业务，构建以新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电
、储能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。
（3）产业新城服务产业新城服务主要以华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产
城”）为依托开展业务。以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式变化，以优质精准的服务助力区域实
现高质量发展。
1)模式特点
幸福产城业务依托华夏幸福二十年产业新城开发经验，为华夏幸福轻资产政府服务平台，是华夏幸福轻
资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为五大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、
产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、综合融资、园区推广与土地营销。
此外，幸福产城为协助园区解决新形势下的发展问题，进行运营前置、建设后行的模式探索，提出“以
运营为导向的”的OOD模式（Operation-Oriented-Development,运营导向的开发），该模式以打造新质生产
力为目的，以运营为导向进行园区开发，通过园区封闭运作、自我造血，为园区高质量发展保驾护航。
2)盈利模式
幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务
。其中包括六大服务：园区开发综合解决方案、招商引资与集群打造、园区综合运营、代建代营、城市营销
及融资服务。此六大类服务分解成为120项专项服务，构建成为幸福产城整体服务体系。
3)服务费支付来源
|