经营分析☆ ◇600340 华夏幸福 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业新城及相关业务和商业地产及相关业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务:房地产开发(行业) 29.23亿 49.45 10.72亿 59.56 36.67
服务业务:物业管理服务(行业) 8.06亿 13.63 1.37亿 7.62 17.02
服务业务:产业招租服务(行业) 4.80亿 8.12 1.07亿 5.92 22.21
开发业务:产业发展服务(行业) 4.10亿 6.94 3.79亿 21.08 92.52
开发业务:土地整理(行业) 4.09亿 6.92 145.25万 0.08 0.35
开发业务:基础设施建设(行业) 3.46亿 5.85 2230.09万 1.24 6.45
其他业务(行业) 2.77亿 4.69 1320.84万 0.73 4.76
运营业务:产业园运营(行业) 1.35亿 2.29 5987.88万 3.33 44.20
开发业务:综合服务(行业) 7340.07万 1.24 92.91万 0.05 1.27
运营业务:酒店及学校运营(行业) 4495.96万 0.76 252.20万 0.14 5.61
服务业务:其他服务业务(行业) 646.21万 0.11 457.67万 0.25 70.82
─────────────────────────────────────────────────
外埠(地区) 28.24亿 47.77 8.73亿 48.47 30.89
环北京(地区) 28.10亿 47.54 9.14亿 50.79 32.53
其他业务(地区) 2.77亿 4.69 1320.84万 0.73 4.76
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 41.81亿 70.72 -28.88亿 -160.44 -69.07
服务业务(业务) 13.30亿 22.50 1058.91万 0.59 0.80
其他(业务) 2.74亿 4.63 -13.05亿 -72.52 -476.39
运营业务(业务) 2.04亿 3.46 -3.26亿 -18.13 -159.75
分部间抵销(业务) -7752.69万 -1.31 -1620.08万 -0.90 20.90
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 297.55亿 82.87 67.33亿 81.77 22.63
其他(行业) 20.22亿 5.63 5.84亿 7.09 28.88
物业管理服务(行业) 16.71亿 4.65 3.76亿 4.57 22.50
基础设施建设(行业) 8.31亿 2.31 6583.03万 0.80 7.92
土地整理(行业) 6.64亿 1.85 2310.61万 0.28 3.48
产业发展服务(行业) 6.58亿 1.83 4.52亿 5.49 68.76
综合服务(行业) 3.06亿 0.85 0.00 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 222.79亿 62.05 54.64亿 66.35 24.52
杭州都市圈(地区) 37.93亿 10.56 9.14亿 11.10 24.10
合肥都市圈(地区) 31.78亿 8.85 6.58亿 7.99 20.71
外埠其他(地区) 31.28亿 8.71 4.39亿 5.33 14.02
郑州都市圈(地区) 19.11亿 5.32 1.27亿 1.54 6.65
其他业务(地区) 6.57亿 1.83 3.37亿 4.09 51.23
南京都市圈(地区) 5.97亿 1.66 1.91亿 2.32 31.95
武汉都市圈(地区) 3.63亿 1.01 1.05亿 1.27 28.91
─────────────────────────────────────────────────
住宅开发及相关业务(业务) 297.95亿 82.98 37.00亿 44.93 12.42
产业新城及相关业务(业务) 25.06亿 6.98 -64.46亿 -78.29 -257.25
物业服务业务(业务) 19.26亿 5.36 3.60亿 4.37 18.70
其他(业务) 14.95亿 4.16 -39.58亿 -48.07 -264.75
投资业务(业务) 10.40亿 2.90 -755.78万 -0.09 -0.73
分部间抵销(业务) -8.55亿 -2.38 -7391.28万 -0.90 8.64
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 74.47亿 70.15 9.60亿 73.20 12.89
其他(行业) 8.29亿 7.81 4879.29万 3.72 5.89
物业管理服务(行业) 8.06亿 7.59 2.11亿 16.10 26.20
基础设施建设(行业) 5.58亿 5.25 3841.28万 2.93 6.89
土地整理(行业) 5.00亿 4.71 1495.56万 1.14 2.99
其他(补充)(行业) 2.60亿 2.45 5247.96万 --- 20.16
综合服务(行业) 1.65亿 1.56 0.00 0.00 0.00
产业发展服务(行业) 5060.26万 0.48 3814.06万 2.91 75.37
─────────────────────────────────────────────────
外埠(地区) 65.78亿 61.96 9.76亿 71.54 14.84
环北京(地区) 37.78亿 35.59 3.36亿 24.61 8.88
其他(补充)(地区) 2.60亿 2.45 5247.96万 3.85 20.16
─────────────────────────────────────────────────
住宅开发及相关业务(业务) 74.47亿 70.15 -7.37亿 -54.00 -9.89
创新业务(业务) 13.81亿 13.01 1.12亿 8.19 8.09
产业新城及相关业务(业务) 12.74亿 12.00 -34.78亿 -255.02 -273.10
其他(业务) 11.20亿 10.55 -7.77亿 -56.95 -69.38
分部间抵销(业务) -6.05亿 -5.70 -4442.40万 -3.26 7.34
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 247.58亿 77.51 39.14亿 75.77 15.81
其他(行业) 17.55亿 5.49 1.65亿 3.20 9.42
基础设施建设(行业) 16.89亿 5.29 3049.25万 0.59 1.81
物业管理服务(行业) 13.54亿 4.24 3.62亿 7.00 26.72
其他(补充)(行业) 8.00亿 2.50 2.43亿 4.70 30.34
土地整理(行业) 6.85亿 2.15 1196.82万 0.23 1.75
产业发展服务(行业) 6.30亿 1.97 4.40亿 8.51 69.82
综合服务(行业) 2.72亿 0.85 1.44万 0.00 0.01
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 110.57亿 34.62 17.56亿 33.99 15.88
南京都市圈(地区) 51.09亿 16.00 11.37亿 22.01 22.25
外埠其他(地区) 37.28亿 11.67 12.33亿 23.87 33.08
郑州都市圈(地区) 37.10亿 11.61 1.95亿 3.77 5.25
合肥都市圈(地区) 30.90亿 9.67 3.64亿 7.04 11.77
武汉都市圈(地区) 25.22亿 7.90 2.33亿 4.51 9.23
杭州都市圈(地区) 19.25亿 6.03 557.05万 0.11 0.29
其他(补充)(地区) 8.00亿 2.50 2.43亿 4.70 30.34
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售13.11亿元，占营业收入的3.65%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 131073.56│ 3.65│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购19.63亿元，占总采购额的18.22%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 196324.86│ 18.22│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、公司经营情况及全面转型
2024年上半年，公司管理层及全体员工在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，团结一心，砥砺
前行，全力推动公司的经营与发展。公司以“保交楼”为第一要务，保交付任务完成率已达90%，债务重组
有序推进，主营业务稳定经营，全面战略转型成果显现。目前，公司以产业新城业务为核心，持续改善业务
结构、提升服务业务占比，并不断拓展和丰富园区资源，探索突破不动产发展新模式。
（一）高质量推进“保交楼”
公司以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，协调各方资源，主动化解项目风险。通过销售回款
、资产处置回款、欠款催收、借助政府平台存量资产融资、跨区域资源调配、国家专项借款等多种方式筹集
资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，坚决完成交付任务，保障业主利益。自2020年四季度至
报告披露日，已累计交付项目127个/13.3万套/1,618万平方米，“保交楼”整体交付任务已完成90%，其中
：2024年1-8月，实现12个项目/1.76万套/218万平方米交付，覆盖河北廊坊、张家口怀来、秦皇岛、河南武
陟等地。
（二）债务重组持续推进
公司始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。为妥善化解债务风险，在
省市政府及专班的指导支持下，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）已于2021年
9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好地保障债权人利益，公司
在《债务重组计划》的基础上推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下简称“《补充方案》”）、《
经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》
合称“《以股抵债方案》”），重组方案项下的重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展
如下：
1.重组签约进展。截至报告披露日，《债务重组计划》中2,192亿元金融债务通过签约等方式实现债务
重组的金额累计约为人民币1,900.29亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以
及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组），约占金融债务金额的87%
。
在符合《债务重组计划》总体原则的情况下，公司及下属子公司九通投资发行的公司债券召集债券持有
人会议，相关债券持有人审议并表决通过《关于调整债券本息兑付安排及利率的议案》等议案（以下简称“
债券债务重组安排”）（相关内容详见公司于2023年7月14日披露的临2023-054号公告）。公司境外间接全
资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENTLTD.在中国境外发行的美元债券协议安排重组已完成重组交割（相关内容
详见公司披露的《关于境外间接全资子公司美元债券债务重组进展的公告》（公告编号：临2023-004及临20
23-006））。
2.以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，依托《以
股抵债方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，积极推进
金融及经营债务重组。
截至报告披露日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下
同）约为人民币110.83亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为28.40%；
公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币58
.52亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.69%，获得“幸福优选平台”股权比例约为
11.00%。
3.资产交易进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的资产出售工作。目前已完成丰台、国际业务部
分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署
，其中丰台及国际业务部分地产项目交易已完成，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。公司已收到
华润置地控股有限公司（以下简称“华润置地”）支付的转让价款44.1亿元，具体信息详见公司披露的编号
为临2023-022号及临2023-108号的《华夏幸福关于转让下属公司股权及债权进展的公告》。
4.信托计划进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的信托计划工作。2023年11月21日，公司完成信
托计划设立，信托规模为25,584,674,850.75元（具体内容详见公司2023年11月22日披露的临2023-095号公
告）。2024年3月7日，公司第八届董事会第十八次会议审议通过《关于本次重大资产出售暨关联交易报告书
（草案）及其摘要的议案》等相关议案，公司拟以上述信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类金融债权人合
计不超过240.01亿元金融债务（具体内容详见公司2024年3月8日披露的相关公告），相关方案已于2024年3
月29日经公司2024年第二次临时股东大会审议通过。根据2024年8月27日披露的公司重大资产重组最新进展
情况公告，公司根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为110.21亿元，相关信托受益权份额
在建信信托的受益人变更登记仍在进行中，后续公司将持续积极推进信托受益权份额抵偿金融债务事宜。
（三）业务经营平稳有序
公司在逐步落地债务重组的同时，有序推进业务经营，持续提升经营造血能力。基于业务价值链环节重
塑业务组合，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务；在继续开展开发业务的
同时，大力发展运营业务、服务业务及园区衍生业务，全面转型“产业新城服务商”。
1.开发业务。主要包括产业新城开发和住宅开发。产业新城开发方面，一是有序正常经营产业新城，针
对产业新城实施分级分类管理，依据各地实际情况制定相应策略，保障全国五十四座产业新城有序经营；二
是尝试探索并落地模式转型，现已相继在泾阳、舒城、香河、孝感等区域实现突破。住宅开发方面，以“保
交楼”为第一要务，确保高质量完成房屋交付（“保交楼”具体进展详见本节“（一）、高质量推进“保交
楼””相关内容），同时持续探索地产及产业链上下游优质机会。
2.运营业务。公司运营管理产业园、创新中心、酒店、教育等多类资产。产业园运营方面，在管产业园
资产面积约166万平方米，分布在京津冀、长三角等核心区域，目前运营稳定，报告期内回款金额超过1亿元
；在创新中心运营方面，共运营创新中心三个，在管总面积约15万平方米，其中华夏幸福丰台创新中心及华
夏幸福固安创新中心出租率均超80%。
3.服务业务。主要包括产业发展服务、物业服务、不动产服务等三类服务。产业发展服务方面，公司以
产业为核心，打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业发展能力，并全面覆盖京津冀、
粤港澳大湾区、长三角重点区域。物业服务方面，幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）持
续外拓市场并强化城市服务，城市服务新增外拓签约项目36个、签约额4.97亿元。不动产服务方面，公司积
极探索不动产代建、营销服务等业务，北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）直播
卖房模式走通，签约额近1亿元。
4.园区衍生业务。公司基于产业与园区优势，持续探索衍生机会。报告期内，公司投资的苏州火炬创新
创业孵化管理有限公司（以下简称“苏州火炬”或“火炬孵化”）实现营业收入1.63亿元，同比提升3.5%。
此外，公司基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索园区新能源、园区数字化等新赛道。
（四）深入推进全面转型
1.坚定了战略转型方向：围绕“产业+园区”，依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自
持及运营服务的大量产业园区资源，全面转型产业新城服务商。
2.明确了重点转型路径：一是轻资产化输出，公司基于二十多年的丰富经验，对产业新城相关业务环节
进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业
服务等。二是挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及园区新能源、数
字化等优质资源，以合作方式切入新赛道。三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务
等产业链上下游环节。
3.按照价值链环节重塑业务组合：公司基于价值链各环节，重塑业务组合，形成了“开发业务、运营业
务、服务业务、园区衍生业务”四类业务。一是开发业务，主要包括产业新城开发和住宅开发。二是运营业
务，主要包括产业园运营、创新中心运营等。三是服务业务，主要包括产业招商、产业招租、产业新城服务
等全流程产业发展服务，物业服务以及代建服务和营销服务等不动产相关服务。四是园区衍生业务，主要包
括科创园区运营及其他围绕园区新能源、园区数字化建设等方向的园区衍生业务。
4.匹配发展需求，持续推进机制创新：承接公司全面转型需求，公司在组织机制、经营管理、财务管理
等方面持续探索，以灵活多元的机制与模式，吸纳和绑定优秀人才、激发发展活力，促进业务快速升级发展
。
二、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）宏观经济情况回顾
1.宏观经济延续恢复向好态势，运行总体平稳。根据国家统计局7月15日发布数据，经初步核算2024年
上半年中国国内生产总值（GDP）61,683亿元，按不变价格计算同比增长5.0%，经济运行总体平稳，新质生
产力加快培育发展新动能，高质量发展取得新进展。分产业看，第一产业增加值30,660亿元，同比增长3.5%
；第二产业增加值236,530亿元，增长5.8%；第三产业增加值349,646亿元，增长4.6%。分季度看，一季度国
内生产总值同比增长5.3%，二季度增长4.7%。从环比看，二季度国内生产总值增长0.7%。
2.地产行业持续调整。土地供应方面，上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为2.97
亿平方米，较2023年同期下跌16%，刷新历史同期低位。价格方面，受一二线城市成交规模占比减少的
影响，上半年土地成交平均楼板价为2,555元/平方米，同比下降21%。商品房销售方面，2024年1-6月新建商
品房销售面积4.8亿平米，同比下降19%，新建商品房销售额4.7万亿元，同比下降25%，降幅均收窄。
3.转型升级稳中有进。当前我国正处于转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。一是新
质生产力加速形成、新动能替代效应明显，产业向“新”向“绿”转型态势更加明显，规模以上高技术制造
业增加值占规模以上工业增加值的比重为15.8%，比一季度提高0.6个百分点；大数据、人工智能等新技术催
生新的消费场景，新技术继续赋能绿色发展，清洁能源生产较快增长，节能降碳取得积极进展，经济发展的
绿色含量提升。二是高质量发展作为全面建设社会主义现代化国家的首要任务，产业结构转型和新型城镇化
建设构成其有力支撑。三是“专精特新”成为企业发展重要方向，二十大报告指出“支持专精特新企业发展
，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展”。
（二）公司所处行业情况回顾
1.产业新城及相关行业
（1）产业新城符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。二十大报告提出促
进区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重
大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系；推进以人为核心的新型城镇化
，加快农业转移人口市民化；以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载
体的城镇化建设。产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展
的坚实基础，助力所在区域经济发展和产业升级。
（2）REITs成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。根据Wind（万得）数据统计，截至2024年6月30
日，我国已上市公募REITs共37只，总发行规模达1,245.66亿元，其中首发上市33只，发行规模1,195.02亿
元，扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元，基本已形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局。公募REITs一级
市场发行热度也在进一步升温。特别是2024年以来，产品“上新”节奏明显加快。2024年上半年，中国公募
REITs共上市9只，募资规模达236.6亿元，已超过2023年全年的201.4亿元的规模。另有11只REITs已获批等
待完成发售上市。
2.园区及企业服务行业
（1）园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规划、招商
、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。克而瑞监测数据显示，从产业园供应来看，未来三年预估
全国20城产业园年均新增面积5,600-5,800万平方米，供应相对平稳。从服务商数量来看，超过80%的园区运
营开发商已经拓展了园区轻资产业务，民营企业达到85%，招商运营成为业主方最为看重的环节。
（2）园区高质量发展势在必行。党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中
和”，产业园区成为实践国家“双碳”战略的重要抓手。国家工信部、发改委等各部委聚焦绿色低碳发展，
开展国家低碳工业园区、循环化改造示范园区、绿色产业示范基地建设等多项“低碳”园区建设工作。此外
，全国多省颁布了智慧产业园区建设标准，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全方
位赋能智慧低碳园区建设。围绕数字经济和绿色经济打造示范园区，通过数字化、绿色低碳赋能产业园区高
质量发展势在必行。
3.物业服务行业
（1）城市物业服务市场容量潜力可期。根据北京中指信息技术研究院（以下简称“中指研究院”）测
算，2023年物业服务企业拓展城市服务的市场空间约为5,947亿元，2019-2023年复合年均增长率达35.91%，
预计2025年将增加至9,708亿元，2023-2025年的复合年增长率约为27.76%。城市服务市场较住宅市场，拥有
物业费高、收缴率高、市场空间广阔的特点。全国多地先后探索“物业城市”模式，推动城市管理一体化，
2023年3月四川省住房和城乡建设厅发布《物业城市服务标准》等。国家发改委发布《产业结构调整指导目
录（2024年本）》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，首次明确将非住宅物业纳入鼓励发展范畴。
在后勤服务社会化改革和国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营的政策导向下，以及产业开发运营商向
轻资产运营转型、与物业企业合资合作需求逐步提升的情况下，城市物业服务市场容量潜力可期。
（2）社区物业服务模式创新。国家基层治理政策落地加速，社区服务体系发展规划升级，《完整居住
社区建设指南》发布并开展试点，各地推进社区治理模式创新。住宅物业服务的价值被重新认识，业主不再
满足于传统的住宅物业售后服务管理模式，转而对社区生活、文化享受、精神建设等高附加值服务有更多的
需求。政府相关部门充分认可物业服务在社区管理中的重要作用，积极推动物业服务融入社区基层治理。
4.住宅开发及相关行业
（1）房地产行业深度调整。2024年1-6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%（按可
比口径计算）；其中，住宅投资39,883亿元，下降10.4%。根据国家统计局数据，2024年1-6月份，房地产开
发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%，其中住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%。
房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%，其中住宅新开工面积27,748万平方米，下降23.6%。房屋竣工
面积26,519万平方米，下降21.8%，其中住宅竣工面积19,259万平方米，下降21.7%。2024年1-6月份，新建
商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47,133
亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%，
其中住宅待售面积增长23.5%。
（2）积极探索房地产发展新模式。随着市场从“增量为主”向“增量存量并重”转变，传统地产开发
模式难以持续，积极探索新的发展模式势在必行。根据中指研究院统计，2023年代建行业，房企代建项目新
签约建筑面积约17,312万平方米，同比增长56.3%。2024年1-6月，28家典型房地产代建企业新签约代建规划
建筑面积为7,325万平方米，其中，前五名企业占比55.1%，相较于2024年第一季度，集中度下降2.9个百分
点，但仍保持高位。通过对典型代建企业（2023年上半年和2024年上半年均在代建企业新签规模排行榜的企
业）统计，2024年1-6月，代建新增规划建筑面积同比增长3.0%，小幅增长。
（三）公司所从事的主要业务、经营模式说明
在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，公司基于价值链环节，重塑业务组合，形成了“开发业
务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四大业务板块。报告期内，公司业务情况如下：
1.开发业务
主要包括产业新城开发、住宅开发。
（1）产业新城开发
公司采取综合性片区开发模式，以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关
系，提供以产业发展为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资
、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核心
，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加
速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。
1)模式特点
第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上
是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人
才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、
商务、商业、居住等城市设施，更需要为其量身打造一个集完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的
城市文化、城市品位为一体的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展
需要为核心的、以高质量发展为目标的、具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和
社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府
和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了
政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，
激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需
要引入“三高”，发展实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳
入财政预算支出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。此外，根据政府与公司的协议约定，合
作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金用以支付协议约定的服务费
用，政府应当足额支付且不受协议期限限制。
第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的
履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应
的长期的回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组
织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平
、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更
高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质服务。
2)运作机制
在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设
施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体
，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设
计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的
一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心平台，积极拓展市场化新业务。其中，产业发展服务是
公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划
、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域经济可持续发展。华夏幸福与地方政
府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。
3)盈利模式
公司将根据各区域相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈
利模式包括以下六个方面内容：
①就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服
务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算。
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