经营分析☆ ◇600340 *ST华幸 更新日期：2026-09-19◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
服务业务:物业管理服务(行业) 6.49亿 39.14 8672.37万 44.81 13.37
服务业务:产业招租服务(行业) 3.87亿 23.34 9227.94万 47.68 23.86
其他业务(行业) 2.20亿 13.26 786.78万 4.07 3.58
开发业务:基础设施建设(行业) 1.63亿 9.84 340.69万 1.76 2.09
开发业务:房地产开发(行业) 7080.44万 4.27 -326.85万 -1.69 -4.62
开发业务:综合服务(行业) 5737.94万 3.46 0.01 0.00 0.00
运营业务:产业园运营(行业) 4919.98万 2.97 273.45万 1.41 5.56
运营业务:酒店及学校运营(行业) 4309.34万 2.60 321.67万 1.66 7.46
开发业务:土地整理(行业) 1849.26万 1.12 56.23万 0.29 3.04
─────────────────────────────────────────────────
服务业务(业务) 10.59亿 63.92 --- --- ---
开发业务(业务) 3.15亿 19.03 --- --- ---
其他(业务) 2.49亿 15.02 --- --- ---
运营业务(业务) 9757.64万 5.89 --- --- ---
分部间抵销(业务) -6404.87万 -3.87 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 46.45亿 54.00 -2.63亿 203.27 -5.66
其他(行业) 20.83亿 24.22 -1.30亿 100.84 -6.26
物业管理服务(行业) 13.84亿 16.08 2.48亿 -191.67 17.92
土地整理(行业) 2.50亿 2.91 1609.14万 -12.44 6.43
基础设施建设(行业) 1.35亿 1.57 0.00 0.00 0.00
综合服务(行业) 1.06亿 1.23 0.00 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 53.15亿 61.78 -2.42亿 187.40 -4.56
外埠(地区) 25.15亿 29.23 2.15亿 -166.57 8.57
其他业务(地区) 7.73亿 8.99 -1.02亿 79.17 -13.25
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 51.77亿 60.18 -118.40亿 93.63 -228.72
服务业务(业务) 23.51亿 27.32 5639.42万 -0.45 2.40
其他(业务) 8.94亿 10.39 -2.18亿 1.72 -24.35
运营业务(业务) 3.90亿 4.54 -6.28亿 4.97 -161.01
分部间抵销(业务) -2.09亿 -2.43 -1547.40万 0.12 7.41
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务:房地产开发(行业) 8.53亿 29.37 6259.66万 21.38 7.34
服务业务:物业管理服务(行业) 6.66亿 22.96 8802.06万 30.06 13.21
服务业务:产业招租服务(行业) 4.24亿 14.61 9905.62万 33.83 23.36
其他业务(行业) 3.21亿 11.06 -1727.87万 -5.90 -5.38
运营业务:产业园运营(行业) 2.00亿 6.89 4937.10万 16.86 24.67
开发业务:土地整理(行业) 1.98亿 6.83 869.01万 2.97 4.38
开发业务:基础设施建设(行业) 1.56亿 5.38 1161.50万 3.97 7.44
运营业务:酒店及学校运营(行业) 4891.17万 1.68 -924.76万 -3.16 -18.91
开发业务:综合服务(行业) 3539.35万 1.22 0.00 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 15.76亿 54.30 1.35亿 46.08 8.56
外埠(地区) 10.05亿 34.64 1.75亿 59.82 17.42
其他业务(地区) 3.21亿 11.06 -1727.87万 -5.90 -5.38
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 12.46亿 42.93 -54.56亿 -1863.36 -437.88
服务业务(业务) 11.43亿 39.37 1884.07万 6.43 1.65
其他(业务) 3.02亿 10.40 -11.18亿 -381.95 -370.65
运营业务(业务) 2.58亿 8.90 -7104.55万 -24.26 -27.51
分部间抵销(业务) -4602.70万 -1.59 -3079.32万 -10.52 66.90
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 164.68亿 69.29 66.82亿 74.90 40.57
其他(行业) 24.27亿 10.21 5.66亿 6.35 23.34
产业发展服务(行业) 18.34亿 7.72 14.17亿 15.89 77.29
物业管理服务(行业) 13.66亿 5.75 2.12亿 2.38 15.52
土地整理(行业) 9.01亿 3.79 164.54万 0.02 0.18
基础设施建设(行业) 5.82亿 2.45 4165.38万 0.47 7.16
综合服务(行业) 1.88亿 0.79 54.65万 0.01 0.29
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 166.26亿 69.96 52.85亿 59.24 31.79
外埠(地区) 64.46亿 27.12 32.50亿 36.43 50.42
其他业务(地区) 6.93亿 2.92 3.86亿 4.33 55.74
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 200.48亿 84.36 -38.01亿 -42.61 -18.96
服务业务(业务) 25.64亿 10.79 4399.82万 0.49 1.72
其他(业务) 12.58亿 5.29 -1.28亿 -1.43 -10.15
运营业务(业务) 4.52亿 1.90 -6.90亿 -7.74 -152.81
分部间抵销(业务) -5.56亿 -2.34 -3.47亿 -3.89 62.49
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售4.01亿元，占营业收入的4.67%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 40136.92│ 4.67│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购8.72亿元，占总采购额的17.03%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 87183.14│ 17.03│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司经营情况
（一）全力推动公寓项目交付
自公司发生阶段性流动性风险以来，公司始终以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，协调各方
资源，主动化解项目风险。通过销售回款、资产处置专项资金、欠款催收、存量资产盘活、跨区域资源调配
等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，坚决完成交付任务，保障业主利益。截
至报告披露日，公司已完成全部住宅项目交付，剩余3个公寓项目/2,185套/16万平方米待交付。
（二）债务重组进展情况
公司重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展如下：
1、重组签约进展。截至报告披露日，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）
中2,192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1,926.69亿元（含公司及下属子
公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.3
2亿元）债券重组）。
2、以股抵债进展。
截至报告披露日，《以股抵债方案》中公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务
金额（本息合计，下同）约为人民币174.54亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为43.0
0%；
公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币62
.08亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.83%，获得“幸福优选平台”股权比例约为
11.56%。
3、资产交易进展。公司目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台
公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，其中广阳产业新城平台公司、丰台及国际业务
部分地产项目交易已完成，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。
4、信托抵债交易已实施完毕。公司于2026年4月18日披露《华夏幸福关于重大资产出售暨关联交易实施
完成的公告》（公告编号：2026-032）等相关公告，公司已通过信托偿债的方式完成对223.48亿元金融债务
的清偿。根据股东会授权，公司决定不再实施剩余16.52亿元信托受益权份额的抵债交易，该部分信托受益
权份额由华夏幸福（固安）信息咨询服务有限公司继续持有，公司重大资产出售方案的主要内容已实施完毕
。
（三）有序推进业务经营
1、开发业务。产业新城开发方面，公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，
兑价优质资源；坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。报告期内，产业新城综合性
开发协议委托区域内共新增18家入园企业，新增签约投资额115.35亿元，签约4个投资规模达10亿元的项目
。住宅开发方面，已完成全部住宅项目交付，剩余3个公寓项目/2,185套/16万平方米待交付。
2、运营业务。公司统筹开展产业园、创新中心、酒店及教育等多类资产的运营管理。2026年上半年，
环京区域产业园实现新增招商签约项目78个，合同签约面积约6.3万平方米；华夏幸福固安创新中心在管面
积约2万平方米。
3、服务业务。产业发展服务方面，公司打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业
发展能力，全面覆盖京津冀、大湾区、长三角等重点区域；物业服务方面，幸福基业物业服务有限公司（以
下简称“幸福物业”）2026年上半年营业收入约6.72亿元（含幸福物业为其他关联单位提供服务产生的营业
收入），净利润约0.35亿元，其中，第三方业务营业收入1.09亿元，同比增长约25%。城市服务和产业园服
务在管面积约5,216万平方米，住宅服务在管面积约5,878万平方米，持续外拓市场，新增签约35个项目，签
约额达4.70亿元。不动产服务方面，公司积极探索不动产代建、营销服务等业务，北京幸福安基建设管理有
限公司（以下简称“幸福安基”）完成产值约0.22亿元；北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“
幸福安家”）成交额约1.5亿元。
4、园区衍生业务。公司基于产业与园区优势，持续探索园区相关高潜力领域。报告期内，苏州火炬孵
化集团有限公司（以下简称“苏州火炬”）实现营业收入1.30亿元，经营性回款1.37亿元，新增2个工信部
标准级孵化器。
（四）坚定战略转型方向
1、坚定战略转型方向。依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自持及运营服务的大量产
业园区资源，全面转型“产业新城服务商”。
2、纵深推进转型落地。一是轻资产化输出，公司基于二十多年的丰富经验，对产业新城相关业务环节
进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业
服务等。二是持续挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及园区新能源
、数字化等优质资源，以合作方式切入新赛道。三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售
服务等产业链上下游环节。
（五）积极推进预重整工作
公司于2025年11月17日披露了《华夏幸福关于公司被债权人申请预重整及重整暨法院受理公司预重整的
公告》（公告编号：2025-067），河北省廊坊市中级人民法院（以下简称“廊坊中院”）决定受理对公司进
行预重整。2025年11月18日披露了《华夏幸福关于法院指定公司预重整临时管理人的公告》（公告编号：20
25-070），廊坊中院依法指定华夏幸福司法重整清算组担任公司预重整期间的临时管理人。2026年3月2日披
露了《华夏幸福关于临时管理人公开招募和遴选重整投资人暨风险提示的公告》（公告编号：2026-022），
临时管理人参照《中华人民共和国企业破产法》等相关法律法规的规定，决定在预重整程序中采取公开方式
招募意向重整投资人。
2026年6月11日，公司披露了《华夏幸福关于公司被债权人申请预重整及重整的进展公告》，经华夏幸
福预重整案重整投资人遴选评审委员会评审，确定杭州骋风而来数字科技有限公司与南阳木兰花置业有限公
司联合体为中选重整投资人。目前，正在临时管理人的组织协调下推进相关工作，公司持续将积极推进本次
预重整及重整（如有）工作顺利实施，最大限度保障公司及全体债权人和股东的利益。
目前公司正在全力配合法院及临时管理人开展预重整相关工作，在临时管理人的监督下，稳定公司经营
，并严格按照法律法规及监管要求，履行信息披露义务。
二、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)宏观经济情况回顾
1、国民经济稳定运行、向新向优。根据国家统计局2026年7月15日发布数据，2026年上半年国内生产总
值695,704亿元，按不变价格计算，同比增长4.7%。分产业看，第一产业增加值31,522亿元，同比增长3.7%
；第二产业增加值250,473亿元，增长3.9%；第三产业增加值413,709亿元，增长5.2%。分季度看，一季度国
内生产总值同比增长5.0%，二季度增长4.3%。从环比看，二季度国内生产总值增长0.9%。中国经济顶住压力
，延续了总体平稳、向新向优的发展态势，展现出强大的韧性和活力。
2、地产行业深度调整。近年来，各地区按照党中央的决策部署因城施策，持续优化调整房地产的政策
，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障房住房供给，推动实
施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组合拳”。2026年1-6月，房地产市场呈现以下
变化：一是一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨。3月份以来，一线城市新建商品住宅、二手住宅
销售价格环比均连续4个月上涨。二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。从同比看，二线城市新建商
品住宅销售价格、二三线城市二手住宅销售价格同比降幅均比上月收窄。二是全国商品房待售面积连续4个
月下降。6月末，全国商品房待售面积同比下降0.9%，降幅比上月扩大0.5个百分点。三是二手房交易比较活
跃。根据有关部门数据显示，当前二手房交易面积已和新房销售面积相当。2026年1-6月，二手房网签面积
同比增长10.2%，增速比1-5月份加快2.5个百分点。
3、新动能加快成长壮大。2026年1-6月，中国新旧动能转换的步伐加快，科技和产业创新亮点诸多。一
是一批技术含量高、韧性强的新产业支撑有力。1-6月，规模以上高技术制造业增加值、数字产品制造业增
加值分别增长13.3%和12.3%；全球人工智能技术变革带来高端算力芯片和存储芯片的需求爆发，我国规模以
上工业企业的集成电路产量增长23.1%，产量规模达到2,798亿块。二是一批契合绿色低碳趋势的新产品快速
成长。清洁能源的发展带动核发电机组、水轮发电机组的产量分别增长92.0%和51.9%。新能源汽车和储能需
求增加，带动锂离子电池产量增长39.3%。传统产业通过改造提升、数字化改造也能够释放新动能，如规模
以上石油加工行业中的生物质燃料加工行业增长33.0%，传统的化纤行业中的生物基材料制造行业增长21.9%
。三是一批适配产业升级和品质消费的新需求加快释放。从投资领域来看，企业更加注重研发的创新，1-6
月，知识产权产品投资在固定资产投资当中的比重达到13.8%，比一季度提高1.4个百分点。从消费来看，智
能绿色健康消费逐渐成为新的消费风尚，包括智能眼镜在内的可穿戴智能设备零售额增长超过1倍，高能效
等级家电零售额增长超过30%。四是一批创新活力充沛，深耕细分领域的新企业崭露头角。1-6月，规模以上
专精特新“小巨人”工业企业增加值同比增长10.4%。6月22日世界经济论坛发布的16家新增的全球灯塔工厂
有半数来自中国，目前我国灯塔工厂数量稳居全球第一，表明人工智能、数字技术赋能制造业转型的突出成
效。
(二)公司所处行业情况回顾
1、产业新城及相关行业
（1）产业新城建设符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。2026年是“十
五五”规划开局之年，我国新型城镇化战略持续深化。《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划
》提出要协调推进潜力地区新型工业化城镇化，培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈。产业新城作为
新型城镇化的重要载体，通过产业集聚、科技创新和城市环境优化等手段，成为推动地方经济高质量发展的
重要力量。未来，产业新城将更加注重培育壮大新兴产业和未来产业，因地制宜发展新质生产力，推动产业
结构深度调整和转型升级。随着全国统一大市场建设纵深推进，公平竞争市场秩序不断完善，招商引资正加
速从依赖政策优惠向构建完整产业生态、提升服务效能转变。产业链招商、资本招商和场景招商成为新时期
招商引资的关键路径。各地积极应对招商引资新形势，相继出台创新举措，如2026年2月，上海提出建立市
区统筹协调机制，坚持招商服务一体化，将招商工作重点从土地、政策竞争转向提升全生命周期企业服务水
平；2026年5月，北京发布《北京市平原新城高质量发展2026年工作要点》，突出主导产业发展、重点产业
功能区建设、宜居宜业环境建设三大方向，推动平原新城综合承载能力跃上新台阶。
（2）REITs成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。2026年上半年，中国REITs市场在政策层面持续
获得重磅支持，推动市场从“试点探索”向“常态化发展”全面迈进。2025年12月31日，中国证监会发布《
关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号），同时
出台《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》；沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则。商
业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向
着全门类、全资产的成熟方向迈进。2026年3月发布的“十五五”规划纲要将基础设施REITs常态化发行纳入
国家中长期发展顶层设计。2026年5月发布的《城市更新“十五五”规划》，再次明确推动符合条件的城市
更新项目发行REITs及资产证券化产品。监管导向从“试点探索”转向“常态化推进”，重点支持符合政策
导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率。根据Wind数据统计，截至2026年6月
末，全市场已上市公募REITs共86只，总市值超2,222亿元，资产类型覆盖交通基础设施、能源、市政环保、
产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施以及新增商业不动产，形成多元支撑格局。2026年1-
6月，已有8只REITs产品正式上市，合计募资297.38亿元，其中，4只商业不动产REITs合计募资203.32亿元
，2只消费基础设施REITs、1只能源基础设施REIT、1只保障性租赁住房REIT分别募资71.55亿元、13.24亿元
、9.27亿元。我国公募REITs市场用五年时间完成了从“小众试点”到产品数量“亚洲第一”的跨越式成长
。
2、园区及企业服务行业
（1）园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规划、招商
、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。全国产业园区总量已突破8万家，全国产业园区总供应量
将突破62亿平方米，在规模持续扩张的同时，供给过剩与需求收缩的结构性矛盾日益突出——省级以上开发
区平均空置率突破35%，部分远郊新建园区空置率高达40%。增量叠加存量，招商难度显著增加，传统“房东
模式”难以为继，行业正经历从“拼政策”向“拼服务”的深刻转型。产业运营和产业服务价值进一步凸显
，以深度运营为核心的园区通过精准产业服务、数字化管理与企业全生命周期孵化，实现资产价值与服务粘
性的双重提升。AI驱动的智慧安防、大数据赋能的精准招商、物联网支撑的能效管理已从试点走向规模化应
用。
（2）园区高质量发展势在必行。在绿色低碳转型方面，党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积
极稳妥推进碳达峰碳中和”，产业园区成为实践国家双碳战略的重要抓手。2026年3月政府工作报告明确提
出“深入推进零碳园区和工厂建设”；“十五五”时期，国家力争建成100个左右国家级零碳园区，各地纷
纷出台零碳园区建设规划，如山东省2026年打造20家省级以上零碳园区，广东省到2027年建设25个左右零碳
园区。在数字化智慧化方面，2025年11月，工信部印发《高标准数字园区建设指南》，提出到2027年建成20
0个左右高标准数字园区，实现园区规上工业企业数字化改造全覆盖。在国家标准层面，《工业互联网平台
园区数字化服务规范》已正式发布，《物联网园区智能用电监控系统技术要求》于2026年3月发布。2026年2
月，商务部印发《深化国家级经济技术开发区改革创新以高水平开放引领高质量发展工作方案》，明确鼓励
国家级经开区通过数智技术、绿色技术改造提升传统产业。围绕数字经济和绿色经济打造示范园区，通过数
字化、绿色低碳赋能产业园区高质量发展势在必行。
3、物业服务行业
（1）城市物业服务市场容量潜力可期。近年来，中国物业服务行业市场规模持续扩大，已成为国民经
济中不可或缺的重要组成部分。根据中指研究院发布的《2026中国物业服务百强企业研究报告》，截至2025
年12月31日，全国物业服务行业管理面积达327.36亿平方米，预计到2030年将达到近400亿平方米。2026年
，物业服务行业迎来历史性的政策窗口：物业服务首次被写入“十五五”规划纲要，作为“住房制度核心环
节”和“生活性服务业重点”双重定位；“实施物业服务质量提升行动”首次被纳入政府工作报告；行业分
类正式由“物业管理”更名为“物业服务”，行业定位从“房地产配套”跃升为“民生服务商”。在城市服
务领域，物业服务企业正突破传统住宅小区服务边界，主动向街区、园区、会展体育场馆、交通枢纽、城市
公园、公共空间等领域延伸，“物业城市”一体化模式在多地落地实践。非住宅领域涉及多元业态及众多场
景，服务浓度整体不足，巨大的蓝海空间有待挖掘。
（2）社区物业服务模式创新。2026年，“好房子”连续第二年写入政府工作报告，表述从2025年的“
推动建设”优化为“有序推动”，并新增“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”的重点部署。
2025年12月31日，住建部印发《关于提升住房品质的意见》，明确要求实施物业服务质量提升行动，推动物
业服务企业按照合同约定提供优质服务，拓展物业服务内容，推动物业服务进家庭，引导有条件的物业服务
企业提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务。为推动“好服务”落地，“品质提升”成为当下物业企业战
略聚焦的核心方向。行业从“追求规模扩张”转向“聚焦质量提升”，百强企业正围绕“好服务”开展系统
性重构，推动行业从基础保障迈向品质体验。与此同时，物业管理公司加速推进智慧化升级，运用5G、物联
网、云计算、人工智能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”。通过整合线上及线下信息资源，物业管理
公司致力于各项服务的数字化、自动化、现代化，并向业主、住户及租户提供一站式服务平台，以科技驱动
智慧物业创新发展，实现服务更精细化、场景更多元化、居住更便捷、服务成本更优的目标。
4、住宅开发及相关行业
（1）房地产行业深度调整。2026年1—6月份，全国房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%（按可
比口径计算）；其中，住宅投资29,300亿元，下降17.8%。根据国家统计局数据，2026年1—6月份，房地产
开发企业房屋施工面积554,049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384,453万平方米，下降12.
9%。房屋新开工面积23,239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16,900万平方米，下降24.1%。房
屋竣工面积17,221万平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积12,148万平方米，下降25.3%。2026年1—6月
份，新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售
额37,945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。6月末，商品房待售面积76,315万平方米，同比下
降0.9%。其中，待售3年以下面积56,167万平方米，下降3.5%。
（2）积极探索房地产发展新模式。随着房地产政策围绕激活需求、优化供给两大方向调整，以代建为
代表的轻资产业务模式正成为行业转型的重要方向。根据中指研究院统计，2026年1-6月份，房地产代建企
业前五名累计规模为680万平方米，较2025年上半年下降17.7%。房地产代建已由规模竞速逐渐向“重服务、
重兑现”的价值提升转变，部分企业主动放弃规模扩张，更加专注于产品和服务提质、管理提效。在政府代
建方面，2026年4月，国务院办公厅印发的《关于深化投资审批制度改革的意见》明确提出，对非经营性政
府投资项目，主要推行“代建制”。各地加大保障性住房、城市更新等民生工程建设力度，政府代建成为上
半年代建行业最活跃的细分赛道。总体来看，代建行业正处于从“规模驱动”向“价值驱动”转型的关键阶
段。
(三)公司所从事的主要业务情况、经营模式说明
公司以“产业新城服务商”为战略转型方向，秉持“服务即未来”的理念和“服务实体企业、发展县域
经济”的使命，以产业新城为平台，基于价值链各环节，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍
生业务”四类业务组合。公司四类业务的模式特点、盈利模式等内容如下：
1、开发业务
A、产业新城开发
公司采取综合性片区开发模式，致力于实现区域高质量可持续发展。政府和社会资本建立长期合作关系
，提供以产业发展为核心的城市基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投
资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核
心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业
加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。
（1）模式特点
第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上
是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人
才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、
商务、商业、居住等城市设施，更需要为其量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城
市文化、城市品位为一体的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展需
要为核心的、以高质量发展为目标的、具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和
社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府
和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了
政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，
激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要
引入“三高”，发展实体经济，为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支
出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。
第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的
履行完毕，整个过程中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的
长期回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，
而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国
际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力提升，同时也可以更高效
地为所有合作的地方政府提供更具针对性和区域特色的高品质服务。
（2）运作机制
在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设
施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体
，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设
计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营管理服务共六大类、全流
程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心平台，积极拓展市场化新业务，探索区域发展新引
擎。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业
定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
公司通过上述一体化综合解决方案为区域注入了强劲的发展动力，促进了区域经济可持续发展。华夏幸
福与地方政府双方资源共享、优势互补，成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的价值，共同推动区
域发展迈向新高度。
（3）盈利模式
公司将根据各区域相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈
利模式主要包括以下六个方面内容：
1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和
服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算。
2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本
和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算。
3）就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收
益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。
4）就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收
益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。
5）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额
，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）。
6）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国
家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告
为准。
上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运
营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。
（4）收费来源
本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”的原则，地方政府承诺将合作区域内所新产
生收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理
，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用
的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政
府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入
、专项收入和专项基金。
B.住宅开发
公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展住宅业务，
形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、
品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时，在房地产行业发展的新模式和新常态下，公司不断寻求结构
性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚
持客户为本、极致用心的服务理念，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。
2、运营业务
A、产业园运营
（1）模式特点
产业园运营业务聚焦公司经营性存量资产盘活，通过精细化运营服务能力提升资产经营收益，获取持续
稳定的现金流，项目成熟后探索资产退出路径，兑换资产增值收益，实现“募投管退”全生命周期管理。
（2）盈利能力
经营期以精细化运营管理能力保收、降本，凭借多年专业招商经验快速招商，提升资产出租率，以有效
服务实现入驻客户满意度及收缴率提升的良性循环，通过专业的空间运维能力、物业管理能力、能耗管理能
力，提升管理效率降低经营性支出。通过长期运营和管理，提升物业的使用价值，实现资产的增值，在适当
时机通过资产剥离退出，完成资本循环并获得变现收益。
（3）核心竞争力
凭借多年产业园开发、建设、招商、运营、服务全流程经验，具有精准定位、高标准建设、快速招商、
精细运营、高效服务等竞争优势，资产回报稳定可靠，能够保障经营收益与资产增值收益的兑现。
B、创新中心运营
主要包含核心城市产业综合体的招商运营服务，涵盖园区规划咨询、楼宇开发、产业招商与园区运营、
产业服务、产业投资、资产管理等全链条的专业服务。同时，为中小型创新创业企业提供空间服务、企业孵
化、产业资源整合、产业投资等服务，以获取租金、孵化平台、股权投资等多元化收益。
3、服务业务
A、产业发展服务
（1）产业招商服务
华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）是公司产业发展服务的企业化实体，也
是国内领先的招商引资服务商，专注为政府与企业提供产业发展与投资选址综合解决方案，持续为区域导入
先进产业集群。幸福招商依托深圳总部辐射全国，与公司传统产业新城重资产业务形成互补。
幸福招商在产业招商领域已深耕二十余年，依托专业的行业研究、区域禀赋分析与项目评估体系，为区
域政府及产业园区提供全周期招商服务，并配备经验丰富的落地执行团队，保障项目高效转化、签约即落地
。
1）模式特点
幸福招商以“产业优先”为核心策略，紧扣国家战略性新兴产业和未来产业方向，聚焦新质生产力培育
，在区域产业布局上系统实施“建链、强链、补链、延链”，通过高标准产业定位、精准企业匹配与全流程
落地服务，打造“研—谋—找—谈—签-落”一体化招商闭环，为区域持续注入高质量发展动能。
2）业务版图及盈利模式
1产业招商服务：聚焦大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商三大领域，为政府和企业提供从
项目谋划、资源对接到签约落地的全流程闭环服务。服务收益按单体项目实际落地固定资产投资总额的一定
比例收取，模式清晰、可复制。
2产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、政企互访撮合、招商物料设计、产业招商培训等
场景，提供产业发展综合产品及服务包，根据服务体量与客户价值差异化定价。
3招商兑换资源服务：针对部分财政承压区域，幸福招商创新"资源换招商"模式，通过引入光伏、风力
发电、低空经济、储能、算力基建等优质资源型项目，与地方政府实现“资源项目落地产业招商服务”双向
兑换，既缓解地方短期财政支付压力，也保障优质产业项目快速导入。收益来源于资源项目落地后的运营分
成及综合服务回报。
3）收费来源
本着诚实守信、合作共赢、共同发展的原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过规
范的预算安排与收支手续，确保服务费用及时、合规支付。
4）核心竞争力
1专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦招商标准产品单元（以下
简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程精准招商引资服务。
2真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。
3团队优：招商团队成员90%来自行业领军企业，具有丰富的招商操盘经验，通过差异化考核与激励机制
凝聚核心战力。
4生态广：构建多元产业资源枢纽，通过“八大合伙人网络”与多维平台矩阵，链接超10,000产业合伙
人与150圈层网络，持续扩大招商“朋友圈”与落地转化能力。5经验丰：聚焦核心都市圈，与世界500强、
上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。
5）能力精进
2026年上半年，幸福招商紧扣“十五五”开局战略要求，持续加速新质生产力布局，推动新一轮SPU研
究与应用迭代——截至2026年6月，SPU覆盖已拓展至230个，全面涵盖人工智能、新一代信息技术、新能源
汽车、新能源等核心赛道及未来产业赛道；完成中国半导体供应链全景图谱8份、输出行业专题研究报告17
份，覆盖AI算力、先进封装、储能、光通信、玻璃盖板与基板等重点赛道前沿动态与区域招商实操指引。组
织端，研发设计“五力素质模型”并嵌入招管一体化流程，持续修炼内功、提升单兵产出与团队复购率。
（2）产业招租服务
1）幸福蓝线
幸福蓝线（北京）信息咨询服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）致力于成为中国领先的产业园运营
服务商，专注于为产业园区提供精细化招商、专业化运营以及独家销售代理等全链条衍生服务，为企业提供
选址、租售、财税等全周期配套服务。通过多维赋能，助力园区资产保值增值与可持续发展，推动产业集群
向更高能级跃升，实现区域经济的协同共赢。
幸福蓝线秉承“聚焦产业园资产，承接委托招商运营管理，提升资产价值”的发展理念，不断打造自身
综合的产业发展能力，重塑环京、长三角两大核心战略区域，通过集群招商、园区运营、企业服务，助力产
业园区高质量可持续发展。集群招商方面，以服务制造业企业和科技型产业为重点，锚定行业赛道，深耕地
缘资源，通过自主招商、圈层招商、渠道招商等多种途径，快速提升园区出租率。园区运营方面，围绕园区
核心需求，专注完成出租率和收缴率等核心指标，通过行业长期领先的运服经验，实现保收降本，创造远超
预期的资产稳健收益。企业服务方面，通过基础服务标准化、品质服务定制化、专业服务有严选实现企业快
速落地，助推企业蓬勃发展，富有创新活力。
2）深圳伙伴
深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、
移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。
a.模式特点
深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过有效的合伙人利益分配方式和租赁型业务管
控方法论，实现在粤港澳大湾区、长三角等全国重点城市的拓展；基于核心业务平台，围绕载体端和企业端
客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。
1产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托产业空间数
字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推
荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。
2企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，延伸“选址
后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等13大类服务，满足企业全生命周期发展
需求。
3园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物业的长期租
赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢
价增值。
4业务拓展：依托载体资源拓展新业务，构建以新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电、储
能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。
b.核心竞争力
1开创独立经纪人模式：创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共享盘源数据
库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系建设，实现经纪业务流
程的标准化、合作化。
2打造产业空间数字平台：自主研发中工招商网、选址易APP、伙伴人APP、伙伴管理信息系统（PMIS）
等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字化、业务流程线上化。
3建立专业的服务体系：实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务动作，输出
标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服务的标准化和专业化。
（3）产业新城服务
产业新城服务主要以华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）为依托开展业
务。以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式，以优质精准的服务助力区域实现高质量发展。
1）模式特点
幸福产城依托华夏幸福产业新城开发经验，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发
经验凝聚成为七大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、
代营代建、综合融资、园区推广与土地营销及数字招商。
幸福产城为协助园区解决新形势下的发展问题，进行运营前置、建设后行的模式探索，提出“以运营为
导向的”的OOD模式（Operation-Oriented-Development,运营导向的开发），该模式以打造新质生产力为目
的，以运营为导向进行园区开发，通过园区封闭运作、自我造血，为园区高质量发展保驾护航。
2）盈利模式
幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务
，主要服务盈利模式为：
①园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开发策略、项
目策划等相关服务，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。
②招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，优化招商方向、打造产业集群，按项目落地投资额
的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。
③园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等服务，按服
务面积收取服务费。
④代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按项目投资额
收取一定比例服务费。
⑤城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入收取服务费
。
⑥融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。
⑦数字招商：为客户提供数字招商服务，依托人工智能与大数据，构建数字招商体系，实现平台引流、
区域推介、招商落地、管理提效，按项目服务规模收取服务费。
3）收费来源
主要面向区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来源
主要为企业收入。
B、物业服务
公司承担物业服务业务的实体为幸福物业。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，围绕城市
综合治理核心需求，凭借一体化、专业化、智慧化服务能力，覆盖城市公共空间、产业园区、居民社区等全
业态场景，构建多维协同的城市幸福服务生态，全方位赋能城市高质量发展。目前，公司物业服务主要涵盖
住宅服务、城市服务及园区服务三大核心业务板块。
（1）模式特点
幸福物业坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以市场化机制为基
础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市为载体，用优质服务推动民生建设、维护社
会和谐、促进城市可持续发展。
（2）盈利模式
幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。
幸福物业在确定具体收费模式时，结合政府、企业和业主等客户需求，综合考虑包括在管物业的种类及
阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求，同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率
、预计盈利能力、竞争对手收取的费率等方面对潜在客户进行评估。
（3）核心竞争力
幸福物业通过不断整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，打造自身核
心竞争力。
1）完善的产品体系：幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，并依据
管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。
2）强大市场拓展能力：幸福物业业务布局拓至全国17省45市。未来，将深耕京津冀、长三角、粤港澳
三大都市圈，并将业态结构向多元化延伸，聚焦医疗、教育、轨交等业态突破，进一步增强幸福物业服务能
力在不同场景下的可迁移性与竞争能力。
3）领先的城市服务赛道品牌：幸福物业是国内率先开展城市服务的物业百强企业，长期服务于中国城
市化进程。幸福物业具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会理事单位、2026年荣膺中国产业园区
物业服务企业TOP20、中国物业低碳运营领军企业、中国物业服务企业华北30强等荣誉。
4）专注科技园区企业服务：幸福物业已服务包括中科智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业
园、无锡传感设备产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，为企业提供全场景、全生命周期服
务，助力高新科技企业的升级发展。
5）高效的管理团队：幸福物业拥有经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和市场拓展
团队。
6）科技赋能助力经营管理水平提升：幸福物业自主规划建设综合智能管理系统“幸福e管家”，以服务
为核心，拉通内外部生态，将面向业主的服务平台与物业管理系统深度融合，在客户体验、管理效能与业务
协同等维度持续创造价值，显著提升了客户满意度及物业管理效率与水平。
C、不动产服务
（1）不动产代建服务
不动产代建服务以幸福安基为依托开展业务。幸福安基以EPC施工为核心，聚焦一、二线城市，依托多
年积累的房地产开发经验及资产盘活能力为政府、企业提供不动产代建全流程、全价值链服务，主要业务包
括片区综合开发、商业代建、产业代建、纾困保交付、施工建设等不动产开发经营全流程服务。
现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团队基本管理费、委托开
发管理费、咨询服务费等项目代建服务费以及获取施工承包收益。
（2）不动产销售服务
幸福安家主营都市圈不动产销售服务业务。公司依托庞大的线下销售服务体系和线上直播平台，为客户
提供一站式的一手房代理、线上销售等不动产销售服务。
现阶段通过向委托方提供上述服务，收取销售代理服务费。
4、园区衍生业务
（1）科创园区运营
科创园区运营业务主要代表为苏州火炬。苏州火炬为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智
慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商及运营管理，致力于打造完
善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造苏州火炬独有的新业态、新模式。苏州火炬为政府提供“闲
置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地
业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、
科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。
苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有
建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文创、科创企业提供舒适
的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运营”和“受托运营”两种经营模式
。
承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重
新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为
符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区
商业，从而提升该物业的商业价值。通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收
入等。
受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程
管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。
（2）其他园区衍生业务
产业园区作为产业聚集的主要载体，是区域经济发展、产业调整升级的空间形式，发挥着聚集创新资源
、培育新兴产业、发展新质生产力的重要作用。公司基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索并投资园
区新能源、园区数字化等新赛道。
三、经营情况的讨论与分析
（二）2026年下半年经营计划
1、全力攻坚公寓项目收尾，筑牢责任根基。进一步巩固成果，全方位筹措资金，清理排查遗留问题，
推进公寓项目交付工作，切实履行房企职责，维护社会稳定。
2、聚焦转型落地，打造园区服务生态。围绕“产业+园区”，以高质量招商为引领，以优质园区为开发
平台，以园区优质衍生赛道为投资对象，打造园区服务生态，通过持续导入并转化优质资源，实现企业可持
续、高质量经营，持续落地全面转型战略。
3、强化综合能力建设，以机制迭代、数字赋能促进稳健发展。围绕战略落地与业务转型需求，从“效
能提升”与“风险防控”双维度优化管理。一方面优化管理，降本增效；另一方面，健全内控合规体系与风
险管控机制，预防投资与经营风险，促进转型“稳中有进”，为公司战略落地和高质量发展夯实内生支撑。
4、积极推动预重整及重整（如有）。廊坊中院已决定受理对公司进行预重整，并依法指定华夏幸福司
法重整清算组担任公司预重整期间临时管理人。2026年6月11日，公司披露了《华夏幸福基业股份有限公司
关于公司被债权人申请预重整及重整的进展公告》，经华夏幸福基业股份有限公司预重整案重整投资人遴选
评审委员会评审，确定杭州骋风而来数字科技有限公司与南阳木兰花置业有限公司联合体为中选重整投资人
。目前，正在临时管理人的组织协调下推进相关工作，公司持续将积极推进本次预重整及重整（如有）工作
顺利实施，最大限度保障公司及全体债权人和股东的利益。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
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