经营分析☆ ◇600376 首开股份 更新日期：2024-04-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发及持有物业经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 188.51亿 97.16 20.00亿 90.15 10.61
酒店物业经营等(产品) 4.42亿 2.28 1.38亿 6.20 31.10
其他(补充)(产品) 1.08亿 0.56 8094.76万 3.65 74.63
───────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 136.07亿 70.13 14.69亿 66.24 10.80
京外地区(地区) 56.86亿 29.31 6.68亿 30.11 11.75
其他(补充)(地区) 1.08亿 0.56 8094.76万 3.65 74.63
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 474.15亿 98.94 76.47亿 96.04 16.13
其他(补充)(行业) 5.06亿 1.06 3.16亿 3.96 62.44
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 467.79亿 97.62 75.00亿 94.18 16.03
酒店物业经营等(产品) 6.36亿 1.33 1.47亿 1.85 23.17
其他(补充)(产品) 5.06亿 1.06 3.16亿 3.96 62.44
───────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 275.45亿 57.48 47.74亿 59.95 17.33
京外地区(地区) 198.71亿 41.47 28.73亿 36.08 14.46
其他(补充)(地区) 5.06亿 1.06 3.16亿 3.96 62.44
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房产销售(行业) 67.53亿 95.06 12.22亿 91.97 18.09
酒店物业经营等(行业) 2.96亿 4.17 7666.68万 5.77 25.86
其他(补充)(行业) 5428.66万 0.76 2999.75万 2.26 55.26
───────────────────────────────────────────────
京外地区(地区) 45.61亿 64.21 5.86亿 44.13 12.85
北京地区(地区) 24.88亿 35.03 7.12亿 53.61 28.62
其他(补充)(地区) 5428.66万 0.76 2999.75万 2.26 55.26
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 675.57亿 99.64 132.89亿 98.92 19.67
其他(补充)(行业) 2.45亿 0.36 1.45亿 1.08 59.32
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 668.51亿 98.60 130.26亿 96.96 19.48
酒店物业经营等(产品) 7.06亿 1.04 2.63亿 1.96 37.25
其他(补充)(产品) 2.45亿 0.36 1.45亿 1.08 59.32
───────────────────────────────────────────────
京外地区(地区) 399.56亿 58.93 71.99亿 53.59 18.02
北京地区(地区) 276.01亿 40.71 60.90亿 45.33 22.06
其他(补充)(地区) 2.45亿 0.36 1.45亿 1.08 59.32
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售9.43亿元，占营业收入的1.99%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 94293.40│ 1.99│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购42.10亿元，占总采购额的28.55%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 421014.60│ 28.55│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新业务、房地产金融业
务等。具体可以分解为以下几个业务板块：
1、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近170个，总
建筑面积超4600万平方米，其中当期在建近1500万平方米，期末未售面积近1500万平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。
其中，北京区域（京津冀）目前主要项目83个，总规模超1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州
、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目77个，总建筑面积超
2100万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入188.51亿元、结算成本168.51亿元。
2、物业经营业务
本公司重要的业务板块之一。多年来公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增
长。
公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经营稳定的家
庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变化，针对新商业模式、
新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，保持公司租金水平及出租率在市场前列。
报告期内，公司酒店经营收入快速增长，业绩表现高于市场平均水平。福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉
”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业；各项物业经营管理有效推进。当期公司酒店物业经营
等结算收入4.42亿元、结算成本3.05亿元。
3、城市更新业务
从房地产行业看，在市场持续承压、企业竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧
小区改造等城市更新业务已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育
新动能等方面提出更高要求。
以“城市复兴”为己任，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做标杆、创模式的站位，
积极推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。在城市更新产业细分领域，持续推进
持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资
本，形成多元主体推进城市更新工作。
报告期内，公司继续深度参与北京“回天计划”、方庄地区提升改造，推进长租公寓产品标准化体系建
设，养老项目持续增加，文投文创项目稳步运营，棚改项目高质量推进。
4、房地产金融业务
公司秉承“城市复兴”理念，在2015年开启“城市更新”业务的探索。在此期间，首开盈信成立，作为
首开股份投资平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。
首开盈信自2015年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投
资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取
具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-运营-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上
海等城市先后实践十余个项目的投资。
首开盈信目前累计投资三十余亿元，经过几年的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取
、人员储备、项目运作能力等各个方面积累了丰富经验，也基本形成了比较稳定的业务模式。
公司根据市场情况，审慎投资；强调风险管控、完善流程建设、加大人才储备、加强投后管理，调动自
身资源，在自身熟悉的领域协助各项目提升、退出。报告期内，公司实际退出项目回款近9000万元。
5、服务各类重点工程
公司主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略。报告期内，通州小堡村项
目完成地块内高压线塔拆除和规划图则变更公示、通州新城项目完成集中交用、通州西集项目施工按计划推
进、房山熙悦丽博项目所有楼座结构封顶。公司将全力实现重点工程年度投资额和形象进度“双落地”。
二、报告期内核心竞争力分析
公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重
点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先
优势，为公司未来发展奠定了良好基础。
（一）公司品牌
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任
地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获取方面，公
司得到了业内企业的充分认可：顶层设计谋定“合作共赢”策略路径，巩固扩大“首开朋友圈”，通过双方
、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限
度地发掘地块价值。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省
市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈
的竞争中稳步前进的保证。
（二）立足北京市场
作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来，已在北京形成业务
、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领先地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大
量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分
。未来，公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。
（三）融资能力
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互
利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类
融资工具。
报告期公司创新年期搭配发行模式，市场逆境下累计发行债券产品147亿（含公司债50亿，中期票据97
亿）。挖潜经营性物业贷，以存量资源等作为底层资产，共取得32.2亿融资批复额度，期限最长达18年，实
现期限结构优化。继续对接险资机构，实现多个项目信托、保债共放款64.4亿元。
（四）专业运作能力
公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，具有开发大型居住区的超强能
力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快速发展提供了保障。公司管理运作形成了具有自身特
点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家
企业保持紧密合作关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合作项
目联合操盘，获得了业内多方的认可。
报告期内，公司与时俱进，根据形势变化，启动具有首开特色拳头产品标准化研究、更新北京区域产品
标准化成果、落实全年科技计划和碳规划工作。
三、经营情况的讨论与分析
（一）国内房地产市场情况
今年二季度以来，全国房地产市场持续转弱，各地楼市优化政策出台频次表现不及预期。6月，央行降
低5年期以上LPR10个基点，降息对市场情绪产生积极影响，但对房地产市场销售规模的实质性带动有限。1-
6月，全国商品房销售面积累计同比降幅延续5月以来扩大趋势，商品房销售额同比增幅进一步收窄，其中住
宅销售面积累计同比由正转负。不同区域来看，东部区域表现相对较好，商品房销售面积和销售额均实现累
计同比增长，中部、西部地区销售面积同比降幅均超10%。
供应端，上半年受销售市场修复不及预期、政府推地缩量持续、企业融资状况没有明显改善等因素影响
，1-6月房屋新开工面积和房地产开发投资累计同比降幅分别为24.3%、7.9%，较1-5月分别扩大1.7、0.7个
百分点。企业融资方面，据统计6月企业仍处偿债高峰，信用债到期压力较大，而二季度以来，信用债发行
规模整体呈下降趋势，企业资金仍面临较大挑战。
1、2023年上半年商品房销售情况
2023年上半年，全国商品房销售面积为6.0亿平方米，同比下降5.3%。其中住宅销售面积为5.2亿平方米
，同比下降2.8%，办公楼销售面积同比下降18.8%，商业营业用房销售面积同比下降20.5%；全国商品房销售
额为6.3万亿元，同比增长1.1%，其中住宅销售额为5.7万亿元，同比增长3.7%，办公楼销售额同比下降18.6
%，商业营业用房销售额同比下降17.7%。
2023年上半年，北京商品房销售面积为522.9万平方米，同比增长17.2%。其中，住宅销售面积为378.6
万平方米，增长14.8%；办公楼为33万平方米，增长11.4%；商业营业用房为30.3万平方米，增长41%。北京
商品房销售额为2120.2亿元，同比增加15.0%，其中，住宅销售额为1919.02亿元，同比增加14.8%。
2、2023年上半年百城价格情况
2023年6月，百城（全国100个重点城市）新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅
与上月持平。从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，45个城市环比下跌，18个城市持平。同比来看，百城
新建住宅平均价格较去年同期下跌0.16%。从市场表现来看，年中房企推盘积极性提升，虽然部分重点城市
成交规模环比增长，但整体市场表现仍疲弱。
2023年6月，北京新建住宅平均价格为44748元/平方米，环比微涨0.03%，涨幅收窄0.01个百分点；同比
上涨0.62%，涨幅收窄0.03个百分点。1-6月，北京新建住宅价格累计上涨0.15%，较去年同期收窄0.24个百
分点。
图：2018年1月--2023年6月百城住宅价格指数图：2018年1月--2023年6月北京新建住宅平均价格指数
3、2023年上半年房地产开发情况
2023年上半年，全国房屋新开工面积为5.0亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅新开工面积为3.6亿平
方米，同比下降24.9%；全国房地产开发投资额为5.9万亿元，同比下降7.9%，其中住宅开发投资额为4.4万
亿元，同比下降7.3%，占房地产开发投资比重为75.9%。
2023年上半年，北京房屋新开工面积为604万平方米，同比下降24.8%。其中，住宅新开工面积为325.8
万平方米，下降21.6%；办公楼为32.6万平方米，增长16.3%；商业营业用房为28.5万平方米，下降38.4%。
北京房地产开发投资额为2265.4亿元，同比增长9.8%。其中，住宅开发投资额为1426.2亿元，占房地产开发
投资比重为63.0%。
4、投资房企到位资金情况
2023年上半年，房地产开发企业到位资金为6.9万亿元，同比下降9.8%。国内贷款为0.9万亿元，同比下
降11.1%；占比为12.6%，比上年同期下降0.1个百分点；自筹资金为2.1万亿元，同比下降23.4%；占比为29.
9%，比上年同期下降5.5个百分点；定金及预收款为2.4万亿元，同比下降0.9%；占比为35.3%，比上年同期
提升3.3个百分点；个人按揭贷款为1.2万亿元，同比增长2.7%；占比为18.1%，比上年同期提升2.2个百分点
。
2023年上半年，北京房地产开发企业到位资金为2716.2亿元，同比增长17.9%。其中，定金及预收款为1
485.1亿元，增长28.4%；国内贷款为428.9亿元，下降2.3%；自筹资金为
320.5亿元，下降11.3%。
（二）公司经营业绩回顾
半年来，面对内生动力不足的宏观经济环境和市场调整压力持续加大的房地产行业形势，公司克难奋进
、承压前行，对标市场突破效率瓶颈、上下协同挖掘盈利空间，守住了不发生系统性风险的安全底线，生产
经营整体平稳运行，各项工作取得积极进展，为实现全年任务目标奠定了扎实基础。
——销售排名保持前列。按全口径统计公司上半年完成销售面积131万平米，签约金额349亿元。2023年
上半年，公司在全国及北京等重点城市的第三方销售排行榜上，继续保持行业较前水平。报告期公司全面推
进自销团队组建，强化客户信息积累；梳理项目操盘类别，规范管控标准；完成公司品牌标准化建设；跟踪
市场变化，执行月度销售进度预警机制。北京顺义区湖光玖里、朝阳区望京樾等项目签约额均超30亿元。
——竣工面积同比增长。开复工面积1,471万平米，新开工面积34万平米，竣工面积183万平米。上半年
公司全力落实“保交楼”，竣工面积同比增长48%。
——物业经营业绩回暖。实现物业租赁面积126万平米；酒店客房销售数量13.3万间·天；物业经营管
理经营性收入8.6亿元，同比均有大幅增长。
——新增项目审慎精选。报告期内，以底价获取昌平南邵纯商品住宅地块，地上建筑规模
10.82万平方米。截至报告披露日，公司又在北京、厦门等地获得多块土地。
——资金保持安全稳定。上半年经营性收入378亿元，经营性支出229亿元，经营性收支差149亿元。
——报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为72.16%，净负债率为156.65%，现金短债比为1.21
倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房
款共58.02亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金
104.21亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款18亿元；在计算剔除预收账款后的
资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。）
——品牌信誉继续增强。荣获2023年沪深上市房地产公司“综合实力TOP10”、“投资价值TOP10”，中
国房地产“上市公司治理TOP10”、2023年房地产“卓越企业表现奖”等荣誉。
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