经营分析☆ ◇600376 首开股份 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发及持有物业经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产销售 (产品) 82.96亿 94.37 7.42亿 88.97 8.94
酒店物业经营等(产品) 4.28亿 4.86 4029.62万 4.83 9.43
其他业务(产品) 6771.65万 0.77 5164.69万 6.20 76.27
─────────────────────────────────────────────────
京外地区(地区) 63.85亿 72.63 5.57亿 66.88 8.73
北京地区(地区) 23.39亿 26.60 2.24亿 26.93 9.60
其他业务(地区) 6771.65万 0.77 5164.69万 6.20 76.27
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 474.89亿 99.43 53.47亿 97.43 11.26
其他业务(行业) 2.74亿 0.57 1.41亿 2.57 51.50
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 466.87亿 97.75 52.36亿 95.41 11.22
酒店物业经营等(产品) 8.02亿 1.68 1.11亿 2.02 13.81
其他业务(产品) 2.74亿 0.57 1.41亿 2.57 51.50
─────────────────────────────────────────────────
京外地区(地区) 280.38亿 58.70 30.31亿 55.22 10.81
北京地区(地区) 194.51亿 40.72 23.16亿 42.21 11.91
其他业务(地区) 2.74亿 0.57 1.41亿 2.57 51.50
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 188.51亿 97.16 20.00亿 90.15 10.61
酒店物业经营等(产品) 4.42亿 2.28 1.38亿 6.20 31.10
其他(补充)(产品) 1.08亿 0.56 8094.76万 3.65 74.63
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 136.07亿 70.13 14.69亿 66.24 10.80
京外地区(地区) 56.86亿 29.31 6.68亿 30.11 11.75
其他(补充)(地区) 1.08亿 0.56 8094.76万 3.65 74.63
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 474.15亿 98.94 76.47亿 96.04 16.13
其他(补充)(行业) 5.06亿 1.06 3.16亿 3.96 62.44
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 467.79亿 97.62 75.00亿 94.18 16.03
酒店物业经营等(产品) 6.36亿 1.33 1.47亿 1.85 23.17
其他(补充)(产品) 5.06亿 1.06 3.16亿 3.96 62.44
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 275.45亿 57.48 47.74亿 59.95 17.33
京外地区(地区) 198.71亿 41.47 28.73亿 36.08 14.46
其他(补充)(地区) 5.06亿 1.06 3.16亿 3.96 62.44
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售3.63亿元，占营业收入的0.76%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 36293.17│ 0.76│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购42.10亿元，占总采购额的28.55%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 421014.60│ 28.55│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新等创新业务等。具体
可以分解为以下几个业务板块：
1、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）155个，总建
筑面积超4400万余平方米，其中当期在建约983万平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、长三角、大湾区、海西、长江中
游、川渝等多个区域协同发展。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目80个，总建筑面积近1900万平方米
；长三角片区包括南京、苏州、杭州等多个城市，主要项目25个，总建筑面积630余万平方米；大湾区片区
包括广州、珠海等多个城市，主要项目7个，总建筑面积约160万平方米；海西片区包括福州、厦门、温州等
城市，主要项目21个，总建筑面积约500万平方米；川渝片区包括成都、绵阳、重庆等城市，主要项目9个，
总建筑面积约350万平方米；长江中游片区以武汉等城市为重点，主要项目4个，总建筑面积近320万平方米
；其他片区主要项目9个，总建筑面积约585万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入82.96亿元、结算
成本75.55亿元。
2、物业经营
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水
平逐步提升，租金收入保持增长。
2024年公司酒店总体客源接待量保持稳定；绵阳喜来登酒店打造西南片区亲子酒店样板；国家速滑馆接
待团体及个人游客21万人次；昌平首开Long街经营成绩优异；丰台宋家庄福茂商场、东城京宝大厦等项目实
现满租，丰台璞瑅商街、朝阳国奥村商街等项目出租率达到95%以上。
报告期末，公司实现物业租赁面积154.8万平方米，酒店客房销售数量15.4万间·天。报告期内，公司
酒店物业经营等结算收入4.28亿元、结算成本3.87亿元。
3、城市更新、长租公寓、养老与文创等创新业务
在“做城市复兴官”的发展理念下，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做标杆、创模
式的站位，在城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、
合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作，相继启动实施多个项
目。
报告期内，首开乐尚10家长租公寓整体出租率90%、租金收缴率100%，新增福州香悦店入市，另有其他
项目正在筹备；首开寸草9家养老院整体入住率76%；顺义十號国际养老项目准备竣工验收；其他项目按照年
度计划顺利推进。
4、承接重点工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服务首都城市发展战略。报告期内，各级重点项目高标准落实
：通州首开万象汇积极筹备开业，通州西集观山水、宋庄小堡村及房山熙悦丽博等项目稳步推进；其他重点
工程进展顺利。
二、报告期内核心竞争力分析
公司秉承首开地产多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重
点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先
优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。
（一）公司品牌
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年努力，公司践行“责任地
产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省
区市的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈
的竞争中稳步壮大的保证。
（二）在北京区域具有综合优势
公司多年深耕北京，在区域内具有明显的资源整合优势；凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一
直是结算收入的重要组成部分。作为北京国有龙头房企，公司一贯坚持立足北京、服务首都的主导思想。
公司成立至今始终以北京作为核心区域和业务根据地。经过30多年的运营，公司对北京的新房市场、存
量资源情况有了全面和深刻的了解；与各区主管部门互联互通，共同为地区繁荣发展作出积极贡献；形成业
务、品牌、规模的领先优势；经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。
未来，公司将继续坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。同时，
公司自身在区域内的整合优势，将有助于公司精准寻找新赛道、快速介入新业务；该优势将在城中村改造、
平急两用、城市更新等业务的扩展中，发挥重要的作用。
（三）融资能力
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互
利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类
融资工具。报告期内，公司加强融资统筹，与金融机构广泛接洽、主动沟通，保证各产品的顺利发行。公司
在报告期内继续保持最高的AAA级企业主体评级。
三、经营情况的讨论与分析
（一）国内房地产市场情况
当前，经济持续回升向好面临诸多挑战。虽然房地产政策利好持续释放，但市场信心和预期尚未根本恢
复，房地产市场仍在深度调整，上半年全国新建商品房销售额同比下降25%，百强房企销售额同比下降42%。
从政策导向看，宏观政策注重固本培元，长短结合、标本兼治打好政策“组合拳”。房地产“去库存”
再次成为政策重心。包括“北上广深”在内的全国城市楼市优化举措相继落地。这为公司促去化、拓融资带
来了新的政策契机。
从行业发展看，中央强调“加快构建房地产发展新模式，完善‘市场+保障’的住房供应体系”，建立
租购并举的住房制度；建立“人、房、地、钱”要素联动机制，完善房屋全生命周期管理机制；有力有序推
进现房销售；进一步推进“三大工程”，重点拓展配售型保障房；下力气建设好房子，“高质量、新科技、
好服务”将成为市场竞争制胜的核心要素。这为公司推进产品升级与业务转型、拓展市场空间明确了方向与
路径。
从市场情况看，房地产市场维持下行态势的同时，结构性特征更加凸显：高能级城市核心区新房价格相
对稳定，高端改善需求表现更好，具备“好位置、好产品”特征的项目更受购房者青睐；一二线核心城市成
为投资焦点，土拍方式向“市场化”回归；民营房企面临流动性危机，央国企相对稳定。区域、产品与企业
的不断分化为公司精准投资、优化产品、甄选合作提供了有益参考。
1、2024年上半年全国商品房销售
2024年上半年，全国商品房销售面积为4.8亿平方米，同比下降19.0%。其中，新建住宅销售面积为4.0
亿平方米，同比下降21.9%；办公楼销售面积同比下降4.8%，商业营业用房销售面积同比下降3.5%。全国商
品房销售额为4.7万亿元，同比下降25.0%。其中，新建住宅销售额为4.1万亿元，同比下降26.9%；办公楼销
售额同比下降9.0%，商业营业用房销售额同比下降9.7%。
2024年上半年，北京商品房销售面积509.9万平方米，同比下降2.5%。其中，住宅销售面积355.3万平方
米，下降6.2%；办公楼37.8万平方米，增长14.4%；商业营业用房28.8万平方米，下降5%。北京商品房销售
额为1642.6亿元，同比下降22.5%，其中，住宅销售额为1368.8亿元，同比下降28.7%。
2、百城(全国100个重点城市)住宅价格
2024年6月，百城新建住宅平均价格为16421元/平方米，环比上涨0.15%。从涨跌城市个数看，39个城市
环比上涨，35个城市环比下跌，26个城市持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上
涨1.50%。从市场表现来看，受部分城市优质改善项目入市影响，百城新建住宅价格环比上涨。
2024年6月，北京新建住宅平均价格为45482元/平方米，环比微降0.11%；同比上涨1.64%，涨幅收窄0.1
5个百分点；1-6月，北京新建住宅价格累计上涨1.09%，较去年同期扩大0.94个百分点。
3、上半年新开工面积和开发投资额
2024年上半年，全国房屋新开工面积为3.8亿平方米，同比下降23.7%。其中，住宅新开工面积为2.8亿
平方米，同比下降23.6%。全国房地产开发投资额为5.3万亿元，同比下降10.1%。其中，住宅开发投资额为4
.0万亿元，同比下降10.4%，占房地产开发投资比重为75.9%。
2024年上半年，北京房地产开发企业房屋新开工面积725.4万平方米，同比增长20.1%。其中，住宅新开
工面积459.4万平方米，增长41%；办公楼19.1万平方米，下降41.6%；商业营业用房30.6万平方米，增长7.4
%；北京房地产开发投资额为2228.0亿元，同比下降1.7%。其中，住宅开发投资额为1535.8亿元，同比增长7
.7%，占房地产开发投资比重为68.9%。
4、上半年房企到位资金情况
2024年上半年，房地产开发企业到位资金为5.4万亿元，同比下降22.6%。国内贷款为8207亿元，同比下
降6.6%；占比为15.3%，比上年同期提升2.7个百分点；自筹资金为1.9万亿元，同比下降9.1%；占比为35.2%
，比上年同期提升5.3个百分点；定金及预收款为1.6万亿元，同比下降34.1%；占比为29.9%，比上年同期下
降5.4个百分点；个人按揭贷款为7749亿元，同比下降37.7%；占比为14.5%，比上年同期下降3.6个百分点。
2024年上半年，北京房地产开发企业本年到位资金1878.4亿元，同比下降30.8%。其中，定金及预收款7
85亿元，下降47.1%；自筹资金383.1亿元，增长19.5%；国内贷款350.3亿元，下降18.3%。
（二）公司经营业绩回顾
面对内外部异常严峻形势，公司领导班子团结带领全体员工，认真落实上级决策部署，着力统筹发展和
安全，克难奋进顶住市场冲击、主动作为深化管理创效，在保障资金安全、实现融资拓展、加快去化盘活、
促进控本增效等方面付出超常规努力，坚守住了不发生系统性风险的底线，公司生产经营保持平稳，为全年
工作奠定了良好基础。
今年上半年，一系列稳市场的政策举措，一定程度上提振了市场销售热度、缓解了房企资金压力。但当
前房地产市场良性循环与健康发展的基础尚不稳固。在严峻复杂的形势下，近期公司结利项目毛利率持续下
滑、业绩压力不断增大。
上半年公司总体销售任务计划完成率较低，同比下降明显；商办滞重资产依然去化困难。围绕房地产主
业的多元化转型力度和成效不够，尚未形成对冲传统开发业务业绩下滑的有效载体。持有物业项目毛利率水
平与标杆企业相比存在差距。
面对困难，公司攻坚克难加强项目去化和资产的盘活处置。积极应对不利局面，及时研究审议并调整近
百个营销方案，加强监测监督、加大去化力度、加快销售回款。公司1-6月份共实现签约面积73.32万平方米
；签约金额152.34亿元，行业排名保持稳定。同时，积极推进资产盘活与处置，实施经营性资产清单化管理
；朝阳云锦铂郡商街以溢价成交；多个项目处置仍在进行中。
积极调整营销策略，加大经营业绩的考核力度。按照“一项目一策”制定差异化营销策略，下沉指导、
坚决去化重点项目，强调主体责任、加强去化督导。主动应对市场情况、综合研判，优化决策流程、抓住时
机及时决策、调整营销策略。改进月度绩效考核方法，提高各项目的营销回款积极性；建立健全自销团队与
物业经营人员市场化的绩效薪酬体系。
成本费用控制压紧压实。从严从紧控制“两费”（管理费、营销费）支出，上半年销售费用、管理费用
支出同比均有所下降。明确建造成本管控要点，加强考核；多个项目实现控本增效。控本增效成果获北京市
企业联合会、企业家协会表彰。
资金安全保障有力，融资拓展取得成效。强化资金动态监管、严控支出；积极争取外部支持，多元拓展
融资渠道。积极响应“城市房地产融资协调机制”，15个项目纳入“白名单”，累计获得授信额度80.1亿元
；落地49.38亿经营性物业贷、城市更新贷等长期限融资品种，首次发行5年期中票15亿元，融资期限结构进
一步优化；随着高成本非标融资占比大幅下降，以及各类债券的接续成本大幅下降，报告期末平均融资成本
较年初有所下降。
报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率未达标，现金短债比持续达标。（根据监管要
求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共23.89亿元，
增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金104.17亿元，以及股东借款18亿元；在计算净负债率时，增加
了长期应付款中股东借款29亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债
以及待转销项税额。）
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