经营分析☆ ◇600383 金地集团 更新日期：2026-09-09◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产行业，主营业务为房地产开发运营、物业管理服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 69.89亿 55.73 6.93亿 32.74 9.92
物业管理(行业) 38.86亿 30.98 2.85亿 13.46 7.33
其他(行业) 8.57亿 6.84 5.01亿 23.64 58.39
物业出租(行业) 8.09亿 6.45 6.38亿 30.14 78.93
─────────────────────────────────────────────────
华东大区(地区) 64.50亿 51.43 --- --- ---
华南大区(地区) 39.31亿 31.34 --- --- ---
北方大区(地区) 15.99亿 12.75 --- --- ---
中西部大区(地区) 9.72亿 7.75 --- --- ---
分部间相互抵减(地区) -4.10亿 -3.27 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 238.90亿 66.62 18.95亿 39.98 7.93
物业管理(行业) 80.60亿 22.48 6.63亿 13.99 8.23
物业出租及其他(行业) 36.08亿 10.06 20.96亿 44.23 58.09
其他业务(行业) 2.36亿 0.66 2175.98万 0.46 9.23
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 167.43亿 46.69 15.12亿 31.90 9.03
华南(地区) 91.86亿 25.62 17.74亿 37.44 19.32
北方(地区) 52.37亿 14.61 6.12亿 12.91 11.68
中西部(地区) 43.93亿 12.25 7.56亿 15.95 17.21
其他业务(地区) 2.36亿 0.66 2175.98万 0.46 9.23
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 97.24亿 62.02 7.36亿 35.49 7.57
物业管理(行业) 39.28亿 25.05 2.73亿 13.16 6.95
其他(行业) 11.22亿 7.16 3.71亿 17.88 33.08
物业出租(行业) 8.93亿 5.70 6.83亿 32.91 76.47
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 59.75亿 38.11 --- --- ---
华南区域(地区) 44.80亿 28.57 --- --- ---
北方区域(地区) 22.56亿 14.39 --- --- ---
东南区域(地区) 19.31亿 12.32 --- --- ---
中西部(地区) 13.70亿 8.74 --- --- ---
其他(补充)(地区) 9.90 0.00 --- --- ---
分部间相互抵减(地区) -3.34亿 -2.13 --- --- ---
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 600.26亿 79.67 84.69亿 74.78 14.11
物业管理(行业) 78.08亿 10.36 7.90亿 6.97 10.11
物业出租及其他(行业) 42.80亿 5.68 23.25亿 20.53 54.32
其他业务(行业) 31.55亿 4.19 -3.32亿 -2.94 -10.54
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 201.82亿 26.79 37.77亿 33.35 18.71
北方(地区) 188.87亿 25.07 29.08亿 25.68 15.40
华南(地区) 136.56亿 18.12 25.16亿 22.22 18.43
东南(地区) 99.52亿 13.21 10.69亿 9.44 10.74
中西部(地区) 94.37亿 12.53 13.13亿 11.59 13.91
其他业务(地区) 31.55亿 4.19 -3.32亿 -2.94 -10.54
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售9.16亿元，占营业收入的2.56%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 91646.00│ 2.56│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.43亿元，占总采购额的12.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 14263.00│ 12.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况说明
报告期内，宏观经济运行在合理区间，总体向稳、动能向新、结构向优。房地产行业经历持续调整后，
进入筑底修复阶段。自2025年12月中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”以来，行业支持政策力度
持续加码。2026年3月，政府工作报告延续“着力稳定房地产市场”核心表述，提出因城施策控增量、去库
存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。4月，政治局会议
强调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，一线及强二线城市进入新政集中落地窗口期，核心城市
相继出台楼市优化政策。6月初，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，进一步深化住
房公积金制度改革。
随着各项稳地产政策加快落地见效，房地产市场供需关系逐步改善，市场预期边际修复，行业显现积极
变化，同时呈现显著的结构分化特征。商品住宅销售方面，2026年上半年，全国新建商品住宅销售面积3.33
亿平方米，同比下降12.4%；销售金额3.33万亿元，同比下降13.7%，同比跌幅持续收窄。销售市场分化态势
延续，一线及强二线城市市场韧性较强，其中，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比连续4个月
上行。商品房去库存持续推进，政策效能不断释放，全国商品房待售面积连续4个月回落。土地市场成交方
面，2026年上半年，涉宅用地成交建面约1.44亿平方米。地方政府更加注重优化供地节奏、提升供地质量，
优质地块持续向核心区域集聚，行业由规模扩张向质量提升转型的趋势愈发清晰。
整体来看，上半年房地产市场仍处于筑底调整进程，但行业向好的积极因素不断积累，政策端持续释放
更加坚定的稳楼市信号，有望进一步提振市场信心，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳、健
康、高质量发展。
（二）公司主营业务情况说明
公司属于房地产行业，主营业务为房地产开发运营、物业管理服务。其中，房地产开发运营包括销售型
住宅、商业办公、产业园区和租赁住房的开发及运营管理、代建服务等。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司坚持“聚焦主业，轻重并举”的发展战略，多措并举盘活存量资产，统筹推动多元化业
务协同发展，严守财务安全底线，优化负债结构，经营发展保持稳健。受可售资源减少、市场仍处于调整阶
段等因素影响，公司近年销售规模和可结转规模下降。报告期内，公司实现签约金额95.3亿元，实现营业收
入125.4亿元。公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，基于谨慎性原则计提了资产减值损失，报告期
内归属于母公司所有者的净利润为-27.5亿元，亏损规模较去年同期有所收窄。
（一）持续聚焦主业，筑好经营底盘
公司以优化资产结构、提升经营质量为导向，紧抓各地土地置换、商改住、存量房收储、自持转可售等
政策机遇，多措并举推进存量资产盘活。报告期内，公司通过土地置换、商改住规划调整后出让等方式获取
大连啤酒厂项目和青岛李沧区地块，完成沈阳江山风华项目商改住规划调整，成功摘牌西安市大寨路地块，
推动资产实现价值修复与运营效率提升。报告期末，公司总土地储备约2,333万平方米，权益土地储备约996
万平方米，一、二线城市占比约79%。公司立足客户需求推进产品创新迭代，聚焦低密人文住区、活力品质
住区、垂直天际住区三大产品，打造差异化产品体系，面向安居、改善型主流客群，从示范区规划、景观场
景、精装模块、配套功能等维度优化产品设计，持续增强产品核心竞争力。
（二）坚持轻重并举，培育发展动能
公司坚持轻重并举，稳步推动代建业务、持有型物业经营、物业服务等领域协同发展。代建业务方面，
公司强化全周期精细化管理，积极探索业务模式创新，稳步提升项目履约质量，打造以履约促拓展的良性循
环。报告期内，公司新增签约服务面积738万平方米，同比增长5.7%。住宅代建夯实业务基础，商办、产业
园、安置房及长租公寓等多元业态协同布局。委托方结构持续优化，国央企及城投平台委托方项目占比同比
提升9个百分点，存量客户复订率显著提升，持续贡献稳定增量。公司代建业务行业地位保持领先，在2026
年中国房地产协会开展的首批代建企业综合能力星级评定中获评最高等级“三星级企业”，荣获“2026年中
国代建企业综合实力TOP3”“2026房地产代建管理卓越表现TOP3”等多项行业荣誉。
持有型物业方面，整体经营稳中有进。商业物业精细化运营策略取得积极成效，整体出租率达91%，同
比提升4.5%，同口径客流、会员复购人数分别同比提升4%、5%。写字楼物业方面，上半年新租及续租面积合
计近10万平方米，整体出租率同比提升4.3%。深圳金地威新中心凭借卓越的运营能力，荣获首届CVU（世界
垂直城市学会）中国奖运营最高奖。威新产业方面，上半年新入驻客户集聚多家国家级、市级高新技术企业
与优质科创企业，覆盖AI存储、光子技术、具身智能硬件等前沿赛道。威新产业轻资产业务稳步拓展，上半
年累计签约9个招商代理及咨询服务类项目，获评“2026全国产业园区优秀轻资产服务商TOP3”。长租公寓
业务经营持续向好，成熟期项目期末出租率达96%，新获取深圳沙井公寓大型社区轻资产项目，拓宽业务布
局。物业服务方面，金地智慧服务坚持“品牌成就价值、管理创造效益”，经营质量稳步提升。截至报告期
末，公司在管面积约2.75亿平方米，住宅业务稳健发展，商服、城市服务业务保持增长。报告期内，公司中
标8个千万级项目，包括广州白云机场第一航站区航站楼、中芯国际上海总部园区、福建省中国移动、小鹏
汽车、缘溪堂等。战略客户结构持续优化，涵盖通信、交通、汽车制造等多个领域。增值业务、保险服务、
空间科技、体育产业等多元业态稳步发展，“物业＋”业务深化融合，综合服务能力持续提升。金地智慧服
务已连续十八年荣获中国物业服务百强企业，并获评“2026中国物业企业综合实力TOP6”“2026中国住宅物
业服务领先企业”“2026中国商业物业服务领先企业”等多项荣誉。
（三）坚守财务稳健，优化融资管理
公司坚守财务安全底线，推动负债成本下降。2026年4月，公司最后一期公司债顺利兑付，所有公开市
场到期债务实现清零，其他有息负债规模也在有序压降。截至报告期末，公司有息负债余额约648亿元，其
中99.32%为银行借款，债务融资加权平均成本为3.37%，相较2025年末下降55个BP。公司负债率指标保持稳
定，资产负债率为64.21%，扣除合同负债后的资产负债率为62.23%，净负债率为69.99%。
（四）加强能力建设，提升管理效能
公司聚焦管理效能提升，着力强化专业能力建设，优化人才配置，完善工作协同机制。公司常态化落实
降本增效举措，深化全面预算管理，持续挖掘成本优化与运营提效潜力，严控营销费率并强化业绩导向，加
强管理费用和人力成本管控，提升费效水平与人均效能。依托精益管理落地见效，报告期内公司经营活动现
金流量净额相较去年同期由负转正，销售费用和管理费用同比分别下降62%和18%。
三、报告期内核心竞争力分析
（一）稳健审慎的财务管控力
公司多年来坚守稳健的财务政策，杠杆水平持续保持合理低位，在面对行业下行冲击时，切实保障了财
务安全。公司始终高度重视现金流管理，紧抓销售回款，强化资金动态统筹安排能力。
凭借良好的信用水平，公司与各主要银行建立了长期、稳固的战略合作关系。公司有息负债规模及负债
成本稳步下降，保持了稳健的财务基本面。
（二）专业的开发运营经验和持续的产品创新能力
凭借30余年在房地产行业的深耕经验，公司具备专业的开发运营经验和持续的产品创新能力。住宅开发
主业方面，公司坚持深耕一、二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、珠三角都市
圈以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。凭借良好的投资布局，公司表现出较好的经营稳定性，为持
续发展提供有效的资源保障。公司持续强化对市场和客户需求洞察的更前瞻性认知，立足长远，从客户需求
出发，以实现产品力全面领先为目标，提出“智美精工，健康生活”的产品理念，在健康、精工、美学和创
新4个维度梳理提炼产品品牌特色因子，形成有锐度、有刺破力的产品特色，力求在市场波动下产生长期的
产品品牌效应。公司的产品系列以精准的定位、易于认知的品位、科学的设计、创新的意识，在市场中保持
竞争力。
公司在深耕房地产开发主业的同时，紧跟客户需求，大力发展非住业务，在持有型资产经营、物业服务
、代建等板块持续提升经营管理能力，同时积极推动资产管理能力输出。公司物业服务和代建综合实力位列
行业前列，为公司长期可持续发展筑牢根基。
（三）良好的品牌影响力
公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与品牌实力，公司连续多年荣
获“品牌价值百强企业”“年度影响力地产公司”等荣誉。公司旗下金地智慧服务于2009-2026连续十八年
荣获“中国物业服务综合实力百强企业”，金地管理连续多年名列中国房地产代建企业综合能力前三强。中
国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色
品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。
（四）高效、专业的管理团队
公司始终倡导“用心做事、诚信为人、果敢进取、共赢致远”的核心价值观，拥有一支经验丰富、锐意
进取、年富力强的管理团队。董事和高管人员来自企业管理、财务、法律、项目管理、土木工程、建筑设计
等多个相关领域，有较高的专业造诣和理论建树。部分董事和高管人员有海外留学和工作的经历，具备国际
化视野。多年来，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合、把控房地
产开发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。管理团队精诚团结，协同配
合，保证了公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效率。
（五）健全的公司治理结构
公司严格按照《中华人民共和国公司法》（以下简称“《公司法》”）《中华人民共和国证券法》（以
下简称“《证券法》”）《上市公司治理准则》及《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规要求，以建
立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险。为贯彻落实监管
新规要求，报告期内，公司持续推进制度体系优化工作，修订内容与监管新规方向高度契合，构建健全的治
理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，充分保障中小股东的知情权
和决策权，切实维护广大投资者的利益。
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