经营分析☆ ◇600383 金地集团 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产的开发、经营与销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 141.01亿 66.74 13.03亿 55.35 9.24
物业管理(行业) 37.14亿 17.58 2.10亿 8.90 5.64
物业出租及其他(行业) 19.06亿 9.02 10.95亿 46.50 57.45
其他业务(行业) 13.84亿 6.55 -2.77亿 -11.78 -20.05
─────────────────────────────────────────────────
北方(地区) 59.07亿 27.96 8.23亿 34.94 13.93
华南(地区) 45.24亿 21.41 8.66亿 36.76 19.14
华东(地区) 37.17亿 17.59 3.39亿 14.38 9.11
中西部(地区) 36.78亿 17.41 3.72亿 15.81 10.12
东南(地区) 18.96亿 8.97 2.09亿 8.86 11.00
其他业务(地区) 13.84亿 6.55 -2.77亿 -11.78 -20.05
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 854.69亿 87.10 138.16亿 80.43 16.16
物业管理(行业) 77.48亿 7.90 5.92亿 3.45 7.64
物业出租及其他(行业) 46.64亿 4.75 26.08亿 15.18 55.92
其他业务(行业) 1.27亿 0.13 4376.58万 0.25 34.44
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 403.25亿 41.10 82.14亿 47.82 20.37
华南(地区) 148.92亿 15.18 34.37亿 20.01 23.08
东北(地区) 142.34亿 14.51 16.71亿 9.73 11.74
东南(地区) 102.27亿 10.42 14.07亿 8.19 13.76
华北(地区) 97.65亿 9.95 15.30亿 8.91 15.67
西部(地区) 51.30亿 5.23 8.37亿 4.88 16.33
华中(地区) 33.08亿 3.37 -8008.42万 -0.47 -2.42
其他业务(地区) 1.27亿 0.13 4376.58万 0.25 34.44
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 311.42亿 84.50 46.31亿 75.79 14.87
物业管理(行业) 36.21亿 9.82 2.92亿 4.77 8.06
物业出租及其他(行业) 19.53亿 5.30 10.94亿 17.90 55.98
其他(补充)(行业) 1.39亿 0.38 9424.26万 1.54 67.56
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 151.64亿 41.14 30.32亿 49.62 20.00
华南(地区) 63.92亿 17.34 12.31亿 20.15 19.26
东南(地区) 47.89亿 12.99 4.83亿 7.91 10.09
华北(地区) 43.39亿 11.77 5.47亿 8.95 12.61
东北(地区) 36.85亿 10.00 4.19亿 6.86 11.37
西部(地区) 17.09亿 4.64 2.93亿 4.79 17.14
华中(地区) 6.39亿 1.73 1065.46万 0.17 1.67
其他(补充)(地区) 1.39亿 0.38 9424.26万 1.54 67.56
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 1091.81亿 90.83 217.95亿 87.29 19.96
物业管理(行业) 66.61亿 5.54 6.09亿 2.44 9.14
物业出租及其他(行业) 36.57亿 3.04 20.13亿 8.06 55.03
其他(补充)(行业) 7.09亿 0.59 5.53亿 2.21 77.94
─────────────────────────────────────────────────
东南(地区) 320.12亿 26.63 53.06亿 21.25 16.58
华东(地区) 308.02亿 25.62 68.81亿 27.56 22.34
华南(地区) 186.58亿 15.52 43.64亿 17.48 23.39
西部(地区) 129.40亿 10.76 27.16亿 10.88 20.99
东北(地区) 119.65亿 9.95 32.02亿 12.82 26.76
华北(地区) 74.33亿 6.18 13.11亿 5.25 17.64
华中(地区) 56.89亿 4.73 6.36亿 2.55 11.18
其他(补充)(地区) 7.09亿 0.59 5.53亿 2.21 77.94
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售15.85亿元，占营业收入的7.50%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 158542.00│ 7.50│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-06-30
前5大供应商共采购0.77亿元，占总采购额的7.99%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 7737.00│ 7.99│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1.行业情况说明
报告期内，中国经济运行总体平稳，延续恢复向好态势。同时，仍面临诸多挑战，外部环境错综复杂，
国内有效需求依然不足，经济修复基础仍需巩固。
房地产政策方面，2024年3月，政府工作报告强调优化房地产政策，一视同仁支持房地产企业融资，加
快构建新模式，减少限制性措施，促进市场平稳发展。4月中央政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和
优化增量住房的政策措施”，引导市场预期稳步修复。5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、
住房城乡建设部和自然资源部四部委围绕政治局会议精神出台一系列地产政策“组合拳”（下称“5.17新政
”），包括降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率、央行提供再贷款以支持地方政府收购
部分存量商品房用作保障性住房等。二十届三中全会指出要落实好防范化解房地产领域风险的各项举措，加
快构建房地产发展新模式，加大保租房供给，改革开发融资方式和商品房预售制度，完善税收制度，因城施
策调控房地产市场。
房地产行业开发投资方面，2024年上半年，全国房屋新开工面积为3.80亿平方米，同比下降23.7%；全
国房地产开发投资额5.25万亿元，同比下降10.1%，延续调整态势。商品住宅销售方面，2024年上半年，全
国新建商品住宅销售面积累计成交4.01亿平方米，同比下降21.9%；累计销售金额为4.13万亿元，同比下降2
6.9%。销售市场延续分化格局，部分一线及强二线城市市场相对保持韧性，而三四线城市整体成交情况较为
疲弱。“5.17”新政以来，部分城市带看量增长，二手房销售表现好于新房。土地市场成交方面，2024年上
半年，涉宅用地成交建面同比缩量31.0%，成交金额同比下降39.2%。
2.主营业务情况说明
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开
发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
公司坚持“科学筑家”品牌引领，以“智美精工，健康生活”为产品理念，是中国建设系统企业信誉AA
A单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前，公司已形成华南、北方、华东、中西部、东南五大区域
的全国化布局。公司的产品系列历经迭代发展，形成欧陆、中式、现代三大风格，涵盖“褐石”“名仕”“
风华”“格林”“峯系列”“御系列”六大系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。
基于对客户生活方式的前瞻性研究，公司已推出“HOME+户型创新”“Flexible+可变户型”“五芯精装家”
“Life智享家”“MicroClimate微气候智慧决策系统”“玩呗社区生活系统”“G-WISE引领标准”等研发成
果，使更国际、更健康、更智慧的设计理念渗透到城市、社区、住宅的方方面面，高度契合客户的生活形态
。
公司商业地产、产业地产、租赁住房业务主要由旗下香港上市公司金地商置负责运营，其集地产综合开
发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓等多元物业的开发销售、
投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。目前，金地商置运营管理的商业项目包括北京
金地中心、上海九亭金地广场、上海喜悦荟、南京新尧金地广场、南京河西金地广场、西安金地广场、杭州
金地广场、武汉金地广场、苏州金地广场等，运营管理的产业项目包括深圳威新软件科技园、上海嘉定智造
园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、苏州吴中智造园等。
公司代建业务由金地管理运营，自2006年起至今，公司已深耕代建领域18年。金地管理专注于为全国范
围的委托方提供全过程房地产开发管理服务，依托完善的房地产开发管理体系和强大的资源整合能力，开展
商业代建、政府代建、资本代建三大业务，服务模式包括驻场式项目管理及非驻场式顾问咨询。多年来，金
地管理稳居行业第一梯队，连续六年荣获“中国房地产代建运营优秀企业”，连续五年荣获“中国房地产代
建领先品牌”，并获得“2024年中国代建企业综合实力TOP3”等多项荣誉。
公司房地产金融业务的运营主体是稳盛投资，自2006年开始房地产金融领域的探索，是专注于国内外房
地产投资管理的私募股权投资基金管理人。2008年与瑞银环球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG
基金），并于2010年开始拓展人民币基金业务。稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的资产管理经验，逐
步拓宽“投资＋代建”、股权投资、城市更新及资产证券化等业务领域，以价值发现和价值创造为核心理念
，致力于为投资者打造稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012年至今先后被清科集团、
克而瑞等多家机构评为人民币房地产基金TOP10。
公司物业管理服务板块的运营主体是金地智慧服务，始创于1993年，是中国物业管理一级资质企业、中
国物业管理协会名誉副会长单位，广东省物业管理协会副会长单位，深圳、南京、武汉等物业管理协会副会
长单位。截至目前，服务已覆盖近200座城市、近500家机构和企业，秉承“精品服务真情关爱”的服务理念
，31年来坚守初心、秉持匠心，基于对行业发展大势的研判以及人民对美好生活的向往，致力于成为多业态
覆盖的综合服务运营商。面向未来，持续推动“3+X”战略布局，以住宅物业、商业物业和城市服务三大服
务为基础，综合空间科技、团餐服务及设施服务等多元业务板块协同发力。
公司设立集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕做强地产主营业务，同时在地产新业务和多元化
等方面持续探索和布局，助力公司综合竞争力进一步提升。
二、报告期内核心竞争力分析
1.稳健审慎的财务管控力
公司多年来坚守稳健的财务政策，杠杆水平持续保持合理低位，在面对行业下行的冲击时，切实保障了
自身的财务安全。公司始终高度重视现金流管理，紧抓销售回款，常态化压力测试，为公司发展留足安全边
际。凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系。公司
有息负债规模稳步下降，同时负债结构进一步优化，为公司平稳穿越行业周期奠定了坚实的基础。
2.科学的投资策略和优质的土地储备
公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中
西部和东北核心城市为主的区域布局，助力公司把握城市轮动机会，平稳穿越行业周期。公司对宏观经济和
市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提高投资质量。凭借良好的投资布局，尤
其在上海、广州、北京、深圳、南京、武汉、西安等强能级城市的深厚积累，公司表现出较好的经营稳定性
，为持续发展提供有效的资源保障。截至2024年6月30日，公司总土地储备约3589万平方米，其中一、二线
城市占比约为75%。
3.良好的品牌影响力
公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与品牌实力，公司屡创佳绩。
公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”、“中国地产金砖奖”、“品牌价值百强企业”、“年度影响力地
产公司”等殊荣。公司旗下金地智慧服务于2009-2024连续十六年荣获“中国物业服务综合实力百强企业”
。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化
特色品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。
4.卓越的产品创新能力
公司立足长远，从客户需求出发，以实现产品力全面领先为目标，提出“智美精工，健康生活”的产品
理念，在健康、精工、美学和创新4个维度梳理提炼产品品牌特色因子，形成有锐度、有刺破力的产品特色
，力求在市场波动下产生长期的产品品牌效应，从而实现长远的销售优势。公司的产品系列以精准的定位、
易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场中保持竞争力。为响应国家“3060”双碳节能政策，公
司建立“G-WISE引领标准”及健康装修企业标准，大力开发绿色健康社区，为客户提供更好的绿色健康住宅
产品。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活的发展新趋势。
5.高效、专业的管理团队
公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事和高管人员来自企业管理、财务、法律
、项目管理、土木工程、建筑设计等多个相关领域，有较高的专业造诣和理论建树。部分董事和高管人员有
海外留学和工作的经历，具备国际化视野。多年来，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备
强有力的地产资源整合、准确把控房地产开发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开
发的节奏。管理团队精诚团结，协同配合，保证了公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效
率。
6.健全的公司治理结构
公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》及《上海证券交易所股票上市规则》等法律
法规要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险。
公司已构建健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强
化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，切实维护广大投资
者的利益，为公司的健康发展打下坚实的基础。
三、经营情况的讨论与分析
2024年上半年中国房地产行业在市场调整与政策调控相互作用下，展现出稳中有变的发展趋势。本公司
坚持以现金流为核心的经营策略，持续加强现金流精细化管理，顺利偿付上半年所有公开市场到期债务，经
营表现稳健、充满韧性。面对变化的市场环境，公司持续优化产品竞争力，提高服务质量，通过户型与精装
设计创新，不断提升居住品质和舒适度，满足客户多样化需求。公司注重加强与业主的互动与沟通，上线24
小时云监工项目，帮助业主实时了解工程进度，提升项目的透明度和信任度。报告期间，公司累计实现签约
面积240.3万平方米，签约金额361.1亿元。在整体市场筑底的大背景下，公司销售业绩有所下滑，但仍稳居
行业销售规模第一阵营。
凭借良好的投资布局，尤其在上海、广州、北京、深圳、南京、武汉、西安等强能级城市的深厚积累，
公司表现出较好的经营稳定性。截止报告期末，公司总土地储备约3589万平方米，权益土地储备约1599万平
方米，其中，一、二线城市占比约75%，为公司中长期的平稳发展打下基础。
2024年上半年，公司实现营业收入211.29亿元，同比下降42.67%。公司房地产项目结算面积131.36万平
方米，同比下降27.67%；结算收入141.01亿元，同比下降54.72%。受市场下行影响，公司实现归属于上市公
司股东的净利润-33.61亿元，同比下降319.39%。报告期内公司房地产业务结算毛利率为9.24%。
公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，提升
资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金231.2亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保
持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。报告期内，公司处置了西安西沣路旧改项目DK2-
1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目股权等，并持续推动多个项目的投后管理工作。公司始终将负
债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司计息负债余额为817亿元。公司资产负债率为68.3%，剔
除预收款项后的资产负债率为60.0%，净负债率为53.0%，债务融资加权平均成本为4.38%。
面对行业发展的新形势，公司深入开展行业产品力调研，及时优化产品管理机制，多管齐下提升产品竞
争力。对新开发项目，从客户需求出发加强产品创新，系统地研发建筑、景观、室内各专业产品亮点，打造
竞争性产品策略。公司基于HOME+产品体系研发创新户型，结合第四代住宅设计理念，进一步打造产品亮点
。优秀产品封装成果以及立面品质控制手册落地应用，提升了产品的落地品质。在绿色健康领域，金地G-WI
SE引领标准聚焦住宅性能持续深入应用。同时形成金地健康家EcoPro健康装修成果，为客户提供更好的绿色
健康住宅产品。公司在第十届CREDAWARD地建师设计大奖中斩获多个设计奖项。
报告期内，公司持有型物业经营稳健。商业物业方面，公司通过强化活动资源导入，注重主题性节假日
营销引流，报告期内各项关键经营指标同比持续提升，客流同比提升14%，销售额同比提升3%，会员数量同
比提升11%。写字楼物业方面，通过良好的产品力、服务力和积极的招商政策，写字楼整体出租率较2023年
末提升2.7%。产业地产方面，金地威新核心经营指标继续稳步增长。凭借日臻成熟的体系能力，金地威新在
报告期内获取7个咨询及招商代理类轻资产输出项目，有效支撑公司业务持续发展。长租公寓方面，公司持
续深耕租赁住房赛道，报告期内获取6个轻资产项目，积极响应国家关于保障性租赁住房政策，在运营的长
租公寓项目中已纳保占比达65%。长租公寓经营管理表现良好，成熟期项目保持平均出租率94%、租金收缴率
99%、客户满意度95%以上。
报告期内，稳盛投资持续严控风险、稳健经营，压降投资规模，加强投资项目的销售回款管理力度，优
化项目债务结构，促进项目安全退出。同时，加快存量资产盘活以及融资优化。报告期内，稳盛投资进一步
加强投后与风险管理工作，在管项目平稳运营。
物业服务方面，金地智慧服务持续夯实业务基本盘，注重有质量的发展。截至报告期末，合约管理面积
约3.88亿平方米，其中在管面积约2.41亿平方米。报告期内，公司中标深圳市光明区机关办公区物业管理服
务等多个项目，实现政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务的持续突破，同时保持产业园项目的
稳健获取。此外，在城市服务和团餐业务两大增值业务新赛道发展强劲，获取多个城市服务和大型食材配送
项目，市场拓展能力在行业内保持领先水平。金地智慧服务在坚守行业本质、夯实基本盘的同时，聚焦战略
赛道深耕，“物业+”模式持续发力，业务融合不断加深。
报告期内，代建业务规模持续高质量发展。公司成功进入苏州和深汕合作区等新市场，版图不断扩展，
同时在温州、杭州、武汉、天津、深圳、东莞等城市区域持续深耕，在产业园建设、企业总部打造、存量更
新等项目类型方面取得显著进展，并与多个行业客户展开深度合作，持续创新服务模式。同时，委托方满意
度及口碑维持较高水平，复订成功率显著提升。金地管理行业影响力持续提升，口碑获得多方认可，报告期
内荣获“2024年中国代建企业综合实力TOP3”等十余项行业大奖。截至报告期末，公司代建业务已布局全国
超60座城市，管理服务项目超215个，累计签约管理面积达3328万平方米。
2024年以来，公司上下积极应对，在经营上精益管理，协同共进，共克难关，同时不忘履行应尽的社会
责任，在综合实力、稳健发展、品牌建设等方面都取得了广泛认同和赞誉。2024年3月21日，入选由北京中
指信息技术研究院、中国房地产TOP10研究组评选的“2024中国房地产百强企业”第8名。2024年5月16日，
入选由北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组评选的“2024沪深上市房地产公司综合实力TOP10”
。2024年5月22日，入选由上海易居房地产研究院、中房协评选的“2024房地产上市公司综合实力50强”第1
3名。2024年6月19日，在《经济观察报》主办的第21届蓝筹年会上，公司获评为卓越品牌价值企业。
●未来展望:
展望下半年，国际经济政治格局依然复杂严峻，外部环境仍存在较大的不确定性与挑战。国内经济整体
延续修复，结构调整持续深化带来新挑战，有效需求仍然不足，房地产市场的企稳将成为提振内需的重点。
7月30日中央政治局会议强调“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量
相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”
，继续释放房地产政策部署或更进一步的积极信号。
随着中国宏观经济的持续恢复，叠加行业政策支持，房地产市场有望逐步回归平稳。房地产行业正面临
整体规模增速放缓的发展态势，从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，仍有大量的改善需求和城
镇化需求支撑行业发展。有质量的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点，也是企业平稳穿越行
业周期的必要保障。开发企业应继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，在立足住宅主业的前提下，紧跟客户
需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对地产行业的变化，探索行业新发展模式，更好地顺应行业
周期变化进行多元化发展。
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