经营分析☆ ◇600383 金地集团 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产的开发、经营与销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 97.24亿 62.02 7.36亿 35.49 7.57
物业管理(行业) 39.28亿 25.05 2.73亿 13.16 6.95
其他(行业) 11.22亿 7.16 3.71亿 17.88 33.08
物业出租(行业) 8.93亿 5.70 6.83亿 32.91 76.47
─────────────────────────────────────────────────
华东区域(地区) 59.75亿 38.11 --- --- ---
华南区域(地区) 44.80亿 28.57 --- --- ---
北方区域(地区) 22.56亿 14.39 --- --- ---
东南区域(地区) 19.31亿 12.32 --- --- ---
中西部(地区) 13.70亿 8.74 --- --- ---
其他(补充)(地区) 9.90 0.00 --- --- ---
分部间相互抵减(地区) -3.34亿 -2.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 600.26亿 79.67 84.69亿 74.78 14.11
物业管理(行业) 78.08亿 10.36 7.90亿 6.97 10.11
物业出租及其他(行业) 42.80亿 5.68 23.25亿 20.53 54.32
其他业务(行业) 31.55亿 4.19 -3.32亿 -2.94 -10.54
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 201.82亿 26.79 37.77亿 33.35 18.71
北方(地区) 188.87亿 25.07 29.08亿 25.68 15.40
华南(地区) 136.56亿 18.12 25.16亿 22.22 18.43
东南(地区) 99.52亿 13.21 10.69亿 9.44 10.74
中西部(地区) 94.37亿 12.53 13.13亿 11.59 13.91
其他业务(地区) 31.55亿 4.19 -3.32亿 -2.94 -10.54
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 141.01亿 66.74 13.03亿 55.35 9.24
物业管理(行业) 37.14亿 17.58 2.10亿 8.90 5.64
物业出租及其他(行业) 19.06亿 9.02 10.95亿 46.50 57.45
其他业务(行业) 13.84亿 6.55 -2.77亿 -11.78 -20.05
─────────────────────────────────────────────────
北方(地区) 59.07亿 27.96 8.23亿 34.94 13.93
华南(地区) 45.24亿 21.41 8.66亿 36.76 19.14
华东(地区) 37.17亿 17.59 3.39亿 14.38 9.11
中西部(地区) 36.78亿 17.41 3.72亿 15.81 10.12
东南(地区) 18.96亿 8.97 2.09亿 8.86 11.00
其他业务(地区) 13.84亿 6.55 -2.77亿 -11.78 -20.05
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 854.69亿 87.10 138.16亿 80.43 16.16
物业管理(行业) 77.48亿 7.90 5.92亿 3.45 7.64
物业出租及其他(行业) 46.64亿 4.75 26.08亿 15.18 55.92
其他业务(行业) 1.27亿 0.13 4376.58万 0.25 34.44
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 403.25亿 41.10 82.14亿 47.82 20.37
华南(地区) 148.92亿 15.18 34.37亿 20.01 23.08
东北(地区) 142.34亿 14.51 16.71亿 9.73 11.74
东南(地区) 102.27亿 10.42 14.07亿 8.19 13.76
华北(地区) 97.65亿 9.95 15.30亿 8.91 15.67
西部(地区) 51.30亿 5.23 8.37亿 4.88 16.33
华中(地区) 33.08亿 3.37 -8008.42万 -0.47 -2.42
其他业务(地区) 1.27亿 0.13 4376.58万 0.25 34.44
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售34.75亿元，占营业收入的4.61%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 347505.48│ 4.61│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购1.62亿元，占总采购额的13.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 16156.60│ 13.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况说明
报告期内，宏观经济运行稳中有进，发展质量稳步提升。自2024年9月中央定调房地产“止跌回稳”以
来，行业支持政策力度不断加大。2025年3月，政府工作报告强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，
提出新增专项债重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房等。4月，中央政治局会议指出加快构建房
地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。6月，
国务院常务会议提出进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性、有效性，多管齐下稳定预期、激活需求
、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。
今年以来，随着各项政策的落实，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。2025年上半年，全国房屋
新开工面积为3.04亿平方米，全国房地产开发投资额4.67万亿元。商品住宅销售方面，2025年上半年，全国
新建商品住宅销售面积累计成交3.84亿平方米，累计销售金额为3.88万亿元。销售市场延续分化格局，部分
一线及强二线城市市场相对保持韧性。土地市场成交方面，2025年上半年，涉宅用地成交建面约1.83亿平方
米，随着核心城市销售市场边际改善及优质地块供应力度加大，核心城市优质地块土拍热度较高。
预计未来房地产政策仍围绕“止跌回稳”，通过保交房、防风险、稳投资等手段巩固市场信心，进一步
深化因城施策与需求释放，构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳、健康、高质量发展。
（二）公司主营业务情况说明
公司属于房地产行业，主营业务为房地产开发运营、物业管理服务。其中，房地产开发运营包括销售型
住宅、商业办公、产业园区和租赁住房的开发及运营管理、代建服务等。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司继续聚焦现金流管理的经营策略，坚守财务安全底线。在此基础上，公司聚焦主业，轻
重并举，推动多元化业务协同均衡发展。报告期内，公司实现营业收入156.78亿元，实现签约面积125.4万
平方米，签约金额171.5亿元。公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，使得部分项目
存货可变现净值低于成本，公司基于谨慎性原则计提了资产减值准备，叠加房地产业务结算毛利率降至7.57
%，报告期内归属于母公司所有者的净利润为-37.01亿元。
（一）坚守财务安全，护航经营稳健
公司坚持以现金流为核心的经营策略，积极推动销售去化，精准管控现金回款与开支，按时足额兑付公
开市场到期债务，成功坚守财务安全底线，为稳健经营提供切实保障。公司有息负债规模稳步下降，负债结
构进一步优化。截至报告期末，公司有息负债余额约697亿元，其中98.5%为银行借款，债务融资加权平均成
本为3.96%，相较2024年末下降9个BP。公司负债率指标保持稳定，资产负债率为63.7%，扣除合同负债后的
资产负债率为58.9%，净负债率为54.4%。
（二）聚焦主业，修复经营动能
公司聚焦主业，通过产品力提升、优化资源结构等多种方式，积极修复经营动能。
一方面，公司围绕“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子标准，坚持以更前瞻的市场研判、更敏锐的客
户洞察、更清晰的项目认知为牵引，通过户型创新、健康装修、景观升级、全维度实景示范区及产品价值展
示等方式，全面推动产品力、营销能力提升。天津信达金地中山印项目荣获“2025上半年中国‘社区环境’
好房子”、西安金地清岚颂项目荣膺“2025年人居梦想‘好房子’”大奖，此外还有多个项目入围第十一届
CREDAWARD地建师设计大奖。
另一方面，公司积极致力于盘活存量、做优增量，提升土储结构质量。截至报告期末，公司总土地储备
约2,701万平方米，权益土地储备约1,162万平方米，一、二线城市占比约79%。盘活存量方面，公司通过土
地置换、地块性质规划调整、存量房“收存转保”等多种方式，积极优化存量资产质量。近年来，公司在金
华、常州、青岛、武汉等城市均有项目实现政府收购商品房用作保障性住房的案例；在大连、湛江、沈阳、
长春等地正积极推进商办项目使用性质调整或闲置土地收储。公司分别于2024年12月和2025年7月，通过武
汉当地保障房收储方式置换获取武汉桥梁学校A1和A3-1地块，公司结合武汉市建筑新规及当地客户需求，打
造高品质住宅产品，其中，A1地块于2025年6月首次开盘，首开去化率88%，取得不俗的销售业绩。做优增量
方面，公司坚持安全审慎原则，继续深耕重点城市，挖掘安全边际高、增长潜力大的板块和项目，报告期内
，在杭州临平区和上海松江区获取优质住宅用地。
（三）轻重并举，推动均衡发展
公司紧跟市场需求，探索房地产发展新模式，在持有型资产经营、物业服务、代建等板块进一步发力，
推动业务均衡发展。
报告期内，公司持有型资产整体经营稳健。商业物业方面，通过优化营销策略，强化会员精细化运营，
各项关键经营指标企稳回升，同口径客流同比提升3%，销售额同比提升1%，会员复购人数同比提升16%。写
字楼物业方面，通过优化招商策略、完善租户服务体系等举措，写字楼整体出租率较2024年末提升2.1%，展
现出较强的经营韧性。产业地产方面，公司凭借专业的招商运营能力，核心经营指标保持稳定。报告期内累
计签约13个招商代理及咨询服务类项目，进一步巩固行业竞争优势。长租公寓方面，持续保持高质量运营，
成熟期项目时点出租率96%，续租率同比提升5个百分点至60%，客户满意度96%以上，经营质量稳步提升。
金地智慧服务围绕“深耕存量、优拓增量，坚持高质量发展”的经营路径，持续夯实业务基本盘，注重
有质量的发展。截至报告期末，在管面积约2.72亿平方米。报告期内，公司深耕住宅业务、商服业务及城市
服务三大基础业务板块，共中标14个千万级项目，包括深圳平湖街道城市服务项目、远景能源华北区域生产
基地等，同时在空间科技、体育产业及其他创新型业务领域协同发力，业务融合不断加深。2025年，金地智
慧服务已连续十七年荣获中国物业服务百强企业。
代建业务方面，公司持续夯实以“产品+服务+经营”为核心的能力建设，强化体系赋能与经营管控，以
更灵活的合作模式和更多元的服务内容积极应对市场变化。报告期内，新增签约规模698万平方米，同比增
长52%，其中，商品住宅、商办物业、安置房占比近60%，产业园、中等规模集中商业、市政工程等占比提升
至37%。公司代建业务行业影响力、委托方满意度等均保持较高水平，报告期内荣获“2025年中国代建企业
综合实力TOP3”“2025中国房地产代建运营优秀企业TOP3”等多项行业大奖。
（四）强化管理，以精益促发展
公司持续提升精益化管理水平，以制度构筑精益基础，以流程强化管理支撑。报告期内，公司根据《公
司法》《上市公司章程指引》等相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际情况，对《公司章程》等管理
制度进行修订，进一步提升公司治理水平；结合市场形势变化和业务发展需要，优化完善组织结构，强化组
织效能与运营协同；加强项目穿透式管理，推行同频共创机制，提升产品管理水平与决策效率；强化营销费
用和管理费用控制，提升资源使用效率。
2025年以来，公司在综合实力、稳健发展、品牌建设等方面都取得了广泛认同和赞誉：入选由北京中指
信息技术研究院、中国房地产TOP10研究组评选的“2025中国房地产百强企业”第9名；入选由北京中指信息
技术研究院、中国房地产TOP10研究组评选的“2025沪深上市房地产公司综合实力TOP10”“2025中国房地产
上市公司代建运营优秀企业TOP10”“2025中国房地产上市公司治理TOP10”。
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