经营分析☆ ◇600383 金地集团 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产的开发、经营与销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 854.69亿 87.10 138.16亿 80.43 16.16
物业管理(行业) 77.48亿 7.90 5.92亿 3.45 7.64
物业出租及其他(行业) 46.64亿 4.75 26.08亿 15.18 55.92
其他业务(行业) 1.27亿 0.13 4376.58万 0.25 34.44
───────────────────────────────────────────────
华东(地区) 403.25亿 41.10 82.14亿 47.82 20.37
华南(地区) 148.92亿 15.18 34.37亿 20.01 23.08
东北(地区) 142.34亿 14.51 16.71亿 9.73 11.74
东南(地区) 102.27亿 10.42 14.07亿 8.19 13.76
华北(地区) 97.65亿 9.95 15.30亿 8.91 15.67
西部(地区) 51.30亿 5.23 8.37亿 4.88 16.33
华中(地区) 33.08亿 3.37 -8008.42万 -0.47 -2.42
其他业务(地区) 1.27亿 0.13 4376.58万 0.25 34.44
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 311.42亿 84.50 46.31亿 75.79 14.87
物业管理(行业) 36.21亿 9.82 2.92亿 4.77 8.06
物业出租及其他(行业) 19.53亿 5.30 10.94亿 17.90 55.98
其他(补充)(行业) 1.39亿 0.38 9424.26万 1.54 67.56
───────────────────────────────────────────────
华东(地区) 151.64亿 41.14 30.32亿 49.62 20.00
华南(地区) 63.92亿 17.34 12.31亿 20.15 19.26
东南(地区) 47.89亿 12.99 4.83亿 7.91 10.09
华北(地区) 43.39亿 11.77 5.47亿 8.95 12.61
东北(地区) 36.85亿 10.00 4.19亿 6.86 11.37
西部(地区) 17.09亿 4.64 2.93亿 4.79 17.14
华中(地区) 6.39亿 1.73 1065.46万 0.17 1.67
其他(补充)(地区) 1.39亿 0.38 9424.26万 1.54 67.56
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 1091.81亿 90.83 217.95亿 87.29 19.96
物业管理(行业) 66.61亿 5.54 6.09亿 2.44 9.14
物业出租及其他(行业) 36.57亿 3.04 20.13亿 8.06 55.03
其他(补充)(行业) 7.09亿 0.59 5.53亿 2.21 77.94
───────────────────────────────────────────────
东南(地区) 320.12亿 26.63 53.06亿 21.25 16.58
华东(地区) 308.02亿 25.62 68.81亿 27.56 22.34
华南(地区) 186.58亿 15.52 43.64亿 17.48 23.39
西部(地区) 129.40亿 10.76 27.16亿 10.88 20.99
东北(地区) 119.65亿 9.95 32.02亿 12.82 26.76
华北(地区) 74.33亿 6.18 13.11亿 5.25 17.64
华中(地区) 56.89亿 4.73 6.36亿 2.55 11.18
其他(补充)(地区) 7.09亿 0.59 5.53亿 2.21 77.94
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 232.51亿 82.71 49.24亿 78.90 21.18
物业管理(行业) 29.63亿 10.54 1.85亿 2.96 6.23
物业出租及其他(行业) 17.52亿 6.23 10.36亿 16.61 59.17
其他(补充)(行业) 1.46亿 0.52 9597.21万 1.54 65.65
───────────────────────────────────────────────
东南(地区) 98.17亿 34.92 17.37亿 27.84 17.70
华东(地区) 66.51亿 23.66 20.06亿 32.14 30.16
华南(地区) 50.65亿 18.02 14.89亿 23.86 29.39
西部(地区) 35.79亿 12.73 4.86亿 7.79 13.58
华北(地区) 13.73亿 4.88 2.62亿 4.21 19.12
东北(地区) 10.91亿 3.88 1.45亿 2.33 13.31
华中(地区) 3.91亿 1.39 1945.04万 0.31 4.98
其他(补充)(地区) 1.46亿 0.52 9597.21万 1.54 65.65
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售3.24亿元，占营业收入的0.33%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 32438.31│ 0.33│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购2.26亿元，占总采购额的10.14%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 22583.30│ 10.14│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，公司围绕着“深炼产品力，激活现金流”的年度工作主题，各职能部门和各子公司根据总体
发展战略和经营导向，优化管理体系，提升经营效率，在严峻复杂的市场环境之下，强化现金流管理，坚持
以销定产、量入为出的经营策略，不断提高经营敏捷度，保持了公司财务基本面的稳健，经营管理能力有了
进一步的提升。
面临充满挑战的行业环境，公司凭借优质的城市布局和灵活的经营管理举措，2023年实现签约金额1,53
5.5亿元，销售业绩依然保持在行业第一梯队。公司生产经营工作调度有序，2023年高质量交付房屋11.3万
余套。公司坚持结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，加强对子公司的业绩督进，持续提升产品力和营
销力，全力以赴完成预定的销售及回款目标。
2023年，公司实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%。公司房地产项目结算面积486.34万平方米，
同比下降21.13%；结算收入854.69亿元，同比下降21.72%。受市场下行影响，公司实现归属于上市公司股东
的净利润8.88亿元，同比下降85.48%。报告期内公司房地产业务结算毛利率为16.16%。
公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过
投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金297.4亿元。公司持续通过项目合作、
拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。公司始终将负债规模和融资成
本保持在合理水平。报告期末，公司计息负债余额为919亿元。公司资产负债率为68.7%，剔除预收款项后的
资产负债率为61.3%，净负债率为53.2%，债务融资加权平均成本为4.36%。
报告期内，公司坚持深耕高能级城市，提高投资标准，量入为出优化配置投资资源。公司在上海、杭州
、南京、西安等核心城市共新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元。截止报告期末，公司总土地
储备约4,100万平方米，权益土地储备约1,800万平方米，其中，一、二线城市占比约73%。
面对行业发展的新形势，公司多管齐下提升产品竞争力，为项目销售实现助力。对于现售项目，通过提
升配置、优化产品、实景展示，提升了客户购房信心以及项目销售流速。对新获取项目，从客户需求出发加
强产品创新，对归家动线以及社区出入口、地下车库入口、架空层等八大部位进行重点打造并实景呈现，打
造产品新特色。公司基于HOME+产品体系研发创新户型，利用平立面一体化设计将露台、户内高厅及错层阳
台等高附加值的空间植入户型中，进一步打造产品亮点。精装修方面持续推行定制化服务，实现居室空间、
收纳、智能化多维度定制，满足客户的个性化需求。公司建立并实施产品力提升激励机制，激发一线各职能
协同围绕产品发力，峯系列、风华宋式方向、第四代住宅、定制化精装等研发成果在项目快速落地，新开示
范区及交付区产品直面行业竞争，助力公司新老项目实现了行业较优的销售业绩。在绿色建筑领域，金地“
G-WISE引领标准”持续深入应用。2023年，G-WISE引领标准聚焦住宅性能，推出核心6项标准，重点针对客
户关注度高的空气质量、新风、水质、隔声、无接触及智能化6维度进行了产品标准的提升，同时形成金地
健康家EcoPro健康装修成果，在项目试点落地。公司在健康科技方面的投入，使产品更加获得客户青睐，为
销售提供有力支持。
工程管理方面，2023年圆满完成全年供货任务，并超计划完成交付目标，为公司经营结果奠定坚实基础
。在质量管理方面，年度第三方客户质量满意度较2022年有大幅提升，同时有7个项目获取房地产开发行业
最高荣誉奖项“广厦奖”，另有5个项目通过“广厦奖”审评。
信息化建设方面，公司以“数据驱动，决策提效”为目标，以数据中台为底座，逐步实现业务协同、业
财一体、数据共享，赋能精细化经营，助力决策提效。公司围绕数字底座和应用系统建设两条主线展开，按
照“在线化”、“一体化”、“智能化”思路稳步推进。报告期内，公司以“业财中台”理念搭建业财一体
化平台，通过标准化数据应用及业财协同流程促进业财协同，实现用计划贯彻战略、用分析掌控经营、用流
程拉通业务、用数据沉淀能力的信息化战略目标。针对自研经分系统，公司通过优化数据模型及数据校验引
擎，进一步提高经营决策的数据质量和效率；基于数据中台，建设数字化经营看板，实现可视化展现集团、
区域、项目经营数据、库存结构、市场波动预警、地理位置及平面图等信息；通过加强与新媒体的连接，打
造抖音矩阵，拓宽获客渠道，同时优化线索判客规则，构建从线索到成交的数字化看板，提高线索转化率；
基于自有研发体系，研发设计管理平台，通过管费用、管进度、管成果，助力设计管理提效，同时通过将施
工验收颗粒度由工序细化到部品部件，严控生产细节，保障产品力。
报告期内，公司持有型物业经营稳健。商业物业方面，凭借日臻成熟的商管体系，打造差异化的商业新
样本和品牌竞争力，抓住消费复苏机会，客流同比提升30%、销售同比提升16%。年内实现苏州SUONE金地广
场、北京赛特项目盛大开业。写字楼物业方面，公司积极应对行业下行和退租影响，通过前瞻性的招商策略
调整和高品质的运营服务，并持续优化租户结构，提升抗风险能力。产业地产方面，金地威新积极应对各类
挑战，持续提升体系化招商能力，同时，金地威新成功探索管理输出及咨询服务业务，全年获取9个轻资产
服务项目。公司产业地产产品力进一步提升，创新落地生物医药主题园产品标准化成果。长租公寓方面，公
司延续轻重并举投资战略，重资产方面获取北京三合庄集体租赁用地项目，轻资产方面落子莘松路委托管理
项目。长租公寓各项目经营质量良好，成熟期项目平均出租率94%，租金收缴率持续保持99%以上。2023年，
公司代建业务规模持续高质量增长，在版图扩张、新业态业务、优质资方机构合作、行业占位及影响力等领
域取得了显著成绩。公司持续深耕广拓，成功进入郑州、长沙、包头、保定、中山和昆明等9个新城市市场
，并在上海、深圳、西安、天津、东莞、温州、南通和台州等一二线城市持续深耕，优化项目地域布局，实
现降本增效。同时，公司代建业务持续培育多元业务能力，积极拓展产业园、存量改造、高端养老和市政工
程等新业态项目，与中国平安、长城资产、东方资产、华融资产、信达资产、武汉金控和厦门资管等机构展
开合作，创新资方资管等服务模式，优质客户占比提升，助力业绩稳健增长。此外，公司行业影响力持续扩
大，树立“代建经营专家”形象，围绕“效益”塑造差异化竞争优势，全年荣获“2023中国房地产代建运营
优秀企业TOP3”、“2023房地产代建管理卓越表现TOP3”等17项行业大奖，排名稳居行业前三，并受邀担任
中房协代建分会副会长单位，持续引领行业发展。截至2023年末，金地集团代建业务已布局全国57座城市，
管理服务项目超190个；累计签约管理面积超2,870万平方米，其中住宅项目累计签约管理面积超1,951万平
方米，商办项目累计签约管理面积超325万平方米，政府公建项目累计签约管理面积超594万平方米；住宅项
目累计签约货值超2,399亿元，商办项目累计签约管理投资规模超742亿元。
2023年，稳盛投资持续严控风险、稳健经营，压降投资规模，加强投资项目的销售回款管理力度，优化
项目债务结构，促进项目安全退出，实现多方共赢。在资金方面，稳盛投资积极拓展机构资金，重点与保险
机构、内资投资机构，及实体资本推进战略合作，共同推进住宅股权、产业园及长租公寓开发、持有类资产
Pre-REITs等领域的合作。报告期内，稳盛投资进一步加强投后与风险管理工作，在管项目运营良好。
物业服务方面，金地智慧服务聚焦深耕基础物业规模的同时，城市服务及非住业态等战略赛道不断突破
，运营效率及数字化能力持续领跑。截至2023年末，金地智慧服务合约管理面积约3.91亿平方米，其中在管
面积约2.31亿平方米。报告期内，公司设施服务（FM）业态中标12个高影响力企业总部项目，城市服务业态
中标深圳坪山街道、深圳南山桃源街道、深圳南山南头街道、武汉十堰等项目，团餐服务业态中标西安交大
阳光学校、中原科技学院许昌校区、南昌中央厨房等项目，并持续获取院校及医院类、政府公建类、产业园
类等优质标杆项目。此外，公司强化赛道协同动作，初步跑通“物业+”模式：形成“物业+城服”、“物业
+团餐”、“物业+空间科技”等拓展协同模式，拉通客户信息、公司政策、渠道资源，助力各项业务发展，
彰显协同效应。
2023年以来，面对严峻的行业环境，公司上下积极应对，在经营上精益管理，协同共进，共克难关，同
时不忘履行应尽的社会责任，在综合实力、稳健发展、产品力等方面都取得了广泛认同和赞誉。2023年5月3
0日，公司入选由上海易居房地产研究院、中房协评选的2023房地产上市公司综合实力50强，位列第八名。2
023年6月8日，公司入选美国《福布斯》杂志发布的2023年“全球上市公司2000强”榜单，排名865位。2023
年7月11日，公司入选由《财富》杂志评选的“2023年中国上市公司500强”榜单，排名第118位。2023年8月
8日，金地集团在2023博鳌房地产论坛上荣获“2023年度影响力地产企业”、“2023年度投资价值地产企业
”荣誉。2023年9月14日，公司入选由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评
选的“2023中国房地产公司品牌价值TOP30”。
二、报告期内公司所处行业情况
2023年，外部环境持续面临逆全球化的全方位调整，国际地缘政治形势依然错综复杂，俄乌冲突持续，
巴以冲突加剧。海外发达经济体加息的累积效应持续显现，全球经济增长动能趋缓，同时高利率下通胀压力
依然存在。整体来看，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。
国内方面，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，2023年国内生产总值达到12
6.06万亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。工业生产保持稳定回升态势，全国规模以上工业增加值同比
增长4.6%。需求端方面，投资规模增加，全国固定资产投资增长3.0%，其中房地产开发投资同比下降9.6%，
制造业投资同比增长6.5%，基础设施投资同比增长5.9%。出口总体平稳，以人民币计价，全年出口总额同比
增长0.6%。消费较快恢复，尤其是服务消费快速增长，全年社会消费品零售总额同比增长7.2%，其中服务零
售额较2022年增长20.0%。
金融环境方面，央行坚决贯彻稳健的货币政策，加强逆周期调节，巩固经济回升向好态势。2023年末，
广义货币(M2)余额292.27万亿元，同比增长9.7%。狭义货币(M1)余额68.05万亿元，同比增长1.3%。2023年
新增社融35.59万亿元，增量较2022年多3.41万亿元。央行分别于2023年3月、9月两次全面下调金融机构存
款准备金率各0.25个百分点，共释放长期流动性超1万亿元。2023年，1年期和5年期以上LPR分别下降20和10
个基点，持续释放贷款市场报价利率改革效能，实际贷款利率稳中有降。
房地产政策方面，2023年年初，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求、发展新模式成为行业
政策主题。3月两会政府工作报告强调“有效防范化解优质头部房企风险”、“加强住房保障体系建设”、
“支持刚性和改善性住房需求”。4月中央政治局会议在房地产方面的表态支持刚性和改善性住房需求，引
导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险。7月中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。10月的中央金融工作会议及12月的中央经济工作会议均强调
“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，同时要求加快推进保
障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。此外，各地政策以“一城一
策”调整优化为主，如进一步放松限购，多市落实房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度、出台购房
补贴等。
从房地产行业开发投资指标来看，2023年全国房屋新开工面积为9.54亿平方米，同比下降20.4%，全国
房地产开发投资额11.09万亿，同比下降9.6%，增速在低基数下继续走弱，连续两年处于负增长区间。2023
年全国房屋竣工面积9.98亿平方米，同比增长17.0%，“保交楼”工作稳步推进，竣工表现保持良好。整体
来看，2023年房地产行业开发投资持续低迷。
从商品住宅市场规模来看，2023年全国商品住宅销售面积累计成交9.48亿平方米，同比下降8.2%；累计
销售金额为10.30万亿元，同比下降6.0%。房地产销售市场在2-3月份局部反弹后，自二季度起持续降温，景
气度依旧偏低。市场呈现分化格局，分能级看，部分一线及强二线城市市场相对保持韧性，而三四线城市整
体成交情况仍较为疲弱；分区域看，长三角销售市场相对韧性较强，上海、合肥、杭州等城市保持了一定的
景气程度，而珠三角市场修复较为缓慢，中西部地区除成都、西安外大部分城市销售市场仍较为疲弱。
从成交价格来看，70个大中城市新建商品住宅价格同比全年持续处于负增长区间，上半年同比跌幅虽有
所收窄但改善有限，下半年跌幅再次扩大，2023年12月当月价格同比下降0.9%，单月价格环比自6月起持续
处于负值区间。各梯队城市中，一线城市边际走弱，二线城市改善放缓，三四线城市依旧承压。12月末一线
城市价格同比下降0.1%，较2022年末下跌2.6个百分点；二线和三四线城市价格指数同比分别上涨0.1%和下
跌1.8%，较2022年末分别提升1.2和2.1个百分点。
2023年土地市场延续低迷走势，参拍活跃度仍疲弱。据统计，全年涉宅用地成交建面约9.2亿平方米，
同比缩量23.8%，成交规模为2010年以来最低水平；涉宅用地成交金额累计3.75万亿元，同比下降14.2%。溢
价率方面，2023年全国平均溢价率约为4.62%。
融资方面，2023年以来融资支持政策频出，但行业融资面仍然疲软。2023年全年房地产开发企业到位资
金为12.7万亿元，同比下降13.6%。各分项指标同比数据全面下滑：国内贷款同比下降9.9%，自筹资金同比
下降19.1%，金融机构对房企融资的态度依然谨慎。受销售疲软影响，定金及预收款、个人按揭贷款增速累
计同比分别下降11.9%及9.1%，非国有房企融资更加困难。
整体来看，2023年房地产市场继续经历深度调整，中央经济工作会议强调“我国发展面临的有利条件强
于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变，要增强信心和底气”。房地产是国民经济的支
柱产业，地产产业链的修复仍高度掣肘内需释放和整个宏观经济修复的预期，预计在从中央到地方多层级政
策的支持引导下，房地产市场将逐步恢复平稳，在中长期保持健康稳定的发展态势。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开
发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
公司以“科学筑家”为使命，以“智美精工，健康生活”为产品理念，提供多元化的住宅、写字楼、商
业等多种物业类型，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前，公司已
形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局。公司的产品系列历经迭代发展，
形成欧陆、中式、现代三大产品风格，涵盖“褐石”“名仕”“风华”“格林”“峯系列”“御系列”六大
系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前
已推出“HOME+户型创新”“Flexible+可变户型”“五芯精装家”“Life智享家”“MicroClimate微气候智
慧决策系统”“玩呗社区生活系统”“G-WISE引领标准”等各专业研发体系成果，令更国际、更健康、更智
慧的设计理念渗透到城市、社区、住宅的方方面面，高度契合客户的生活形态。
公司商业地产、产业地产、租赁住宅业务主要由旗下的香港上市公司——金地商置进行运营，其集地产
综合开发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓等多元物业的开发
销售、投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下运营管理着北京金地中心
、上海九亭金地广场、上海喜悦荟、南京新尧金地广场、南京河西金地广场、西安金地广场、杭州金地广场
、武汉金地广场、苏州金地广场等商业物业。公司产业地产项目包括深圳威新软件科技园、上海嘉定智造园
、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园等项目。
金地集团代建业务从2006年发展至今，已深耕代建领域18年。专属经营代建业务的平台——金地管理，
依托集团多元化业务板块协同能力、项目价值发掘能力以及适配代建业务打造的团队综合能力，专注于为全
国范围客户提供房地产开发管理服务，开展商业代建、政府代建、资本代建三大代建业务，提供项目管理和
顾问咨询等多元服务。凭借不断积累的代建实力和品牌价值，金地管理多年来稳居行业第一梯队，连续五年
荣获“中国房地产代建运营优秀企业”，并获得“2023中国房地产代建经营质量领军品牌TOP1”“2023中国
代建服务商综合实力TOP2”“2023中国房地产政府代建运营优秀企业TOP3”“2023房地产开发企业代建地产
TOP3”“2023房地产代建管理卓越表现TOP3”等多项荣誉，赢得了市场、社会和政府的高度肯定。金地管理
不断强化代建领先优势，积极践行“用心·诚信·追求共赢”的价值观，以委托方的利益为出发点，力争成
为代建行业领先的项目经营专家，持续以专业创造价值，向“做备受信赖的不动产开发管理者”的宏伟愿景
持续迈进。
公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在2006年开始房地产金融领域的探索，成立了专注
于中国房地产市场投资的私募基金管理公司，2008年稳盛投资与国际知名的瑞银环球资产管理集团（UBS）
合作设立美元基金（UG基金），并于2010年开始拓展人民币基金业务。稳盛投资充分发挥在房地产业务上积
累的投资与资产管理经验，逐步开发出“投资＋代建”、股权投资、城市更新及证券化业务等投资方向。稳
盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于为全球投资者打造稳健、专业的投资平台，为投资者创造
最大化的收益。2012年至2023年先后被清科集团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权
威机构评为人民币房地产基金TOP10。
金地智慧服务始创于1993年，是金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，中国物
业管理一级资质企业，中国物业管理协会名誉副会长单位，广东省物业管理协会副会长单位，深圳、南京、
武汉等物业管理协会副会长单位。截至目前，金地智慧服务已服务近500家政府机构、开发商、知名大型企
业总部、物业企业，服务覆盖近200余个大中城市，管理项目包括住宅、产业园、学校、商写、政府机关、
城市服务、团餐等多种业态。秉承“精品服务，真情关爱”的服务理念，金地智慧服务30年来坚守初心、秉
持匠心，基于对行业发展大势的研判以及人民对美好生活的向往，致力于成为多业态覆盖的综合服务运营商
。面向未来，金地智慧服务启动“3+X”战略布局，住宅物业、商业物业、城市服务、空间科技及团餐服务
五大业务版块全面发力，重新定义物业服务的广度和深度。
此外，公司稳步探索多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合的创新产业
板块，有计划分步骤地在医疗养老、体育产业、家居生活等产业领域探索实践。
公司设立了集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元
化等方面持续探索和布局，助力公司竞争力的进一步提升。
四、报告期内核心竞争力分析
1、稳健审慎的财务管控力
公司多年来坚守稳健的财务政策，杠杆水平持续保持合理低位，在面对行业下行的冲击时，切实保障了
自身的财务安全。公司始终高度重视现金流管理，紧抓销售回款，强化资金动态统筹安排能力。凭借良好的
信用水平，公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有优势
。公司有息负债规模稳步下降，负债结构进一步优化，保持了稳健的财务基本面。
2、科学的投资策略和优质的土地储备
公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中
西部和东北核心城市为主的区域布局，助力公司把握城市轮动机会，平稳穿越行业周期。公司对宏观经济和
市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提高投资质量。近年来，公司通过公开市
场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富、质地优良的土地，为公司
持续发展提供有效的资源保障。截至2023年末，公司总土地储备约4,100万平方米，其中一、二线城市占比
约为73%。
3、良好的品牌影响力
公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与品牌实力，公司屡创佳绩。
公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”“中国地产金砖奖”“品牌价值百强企业”“年度影响力地产公司
”等殊荣。金地智慧服务已连续十五年登榜中指研究院“中国物业服务百强企业”榜单，获评观点指数研究
院“2023年度影响力物业服务企业”，年度收获各权威媒体及机构颁发的奖项达40余项。中国房地产已经迈
入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续
强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。
4、卓越的产品创新能力
公司立足长远，从客户需求出发，以实现产品力全面领先为目标，提出“智美精工，健康生活”的产品
理念，在健康、精工、美学和创新4个维度梳理提炼形成产品品牌特色因子，形成有锐度、有刺破力的产品
特色，力求在市场波动下形成长期的产品品牌效应，从而实现长远的销售优势。公司的产品系列以精准的定
位、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。在产品系列标准化方面，公司已
形成了多个产品系列，在市场中树立了良好口碑，系列不断迭代推陈出新。智能化方面，将前沿智能科技与
智慧人居理念相结合，在市场较早推出了“Life智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业管理等一
站式解决方案。户型方面，形成“HOME+”户型研发体系，针对首置首改型、改善型等不同购房人群打造人
性化细节设计，同时考虑家庭生命周期的变化推出“Flexible+”可选可变户型。在精装修方面，推出了“
五芯精装家”品牌，提供品味与品质兼具的全屋精装，并推行可选择的定制化装修套餐，满足客户的个性化
需求。景观设计方面，开创性推出“MicroClimate微气候智慧决策系统”和“玩呗”社区生活系统。为了响
应国家“3060”双碳节能政策，公司建立了“G-WISE引领标准”及健康装修企业标准，大力开发绿色健康社
区。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活的发展新趋势。
2023年，金地集团于第九届地产设计大奖，共计斩获包含综合商办类别及居住项目类别的5金奖5银奖及
19项优秀奖。在2023年克而瑞研究中心中国房地产企业产品力榜单中，金地集团峯系列、格林系列获得年度
十大产品系，9个项目获得克尔瑞年度十大产品力或交付力作品，连续六年获得“中国房地产企业产品力TOP
10”。
5、高效、专业的管理团队
公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高的专业水平和丰富的经验，部
分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国际化视野。董事和高管人员来自战略管理、财务管理
、投资银行、项目管理、土木工程、建筑设计、工程设计等多个相关领域，具有较高的专业造诣和理论建树
。高管团队在公司的平均工作时间已超过二十年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核
心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地产市场，具有准确把控房地产开发
与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，管理团队精诚团结，协同
配合，保证了公司管理的高效性和执行力，不断提高经营能力。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
展望2024年，国际经济政治格局依然复杂严峻，外部环境仍存在较大的不确定性与挑战。国内经济整体
延续修复，房地产市场的企稳将成为提振内需的重点。2023年12月的中央经济工作会议强调“积极稳妥化解
房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、“加快推进三大工程”、“完善相关
基础性制度，加快构建房地产发展新模式”均释放出房地产政策调整力度或将加大的积极信号。随着中国宏
观经济的持续恢复，叠加行业政策支持，房地产市场有望逐步回归平稳。
房地产行业整体规模增速显著放缓，从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，仍有大量的改善
需求和城镇化需求支撑行业发展。有质量的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点，也是企业平
稳穿越行业周期的必要保障。开发企业应继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，在立足住宅主业的前提下，
紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对地产行业的变化，探索行业新发展模式，在三大
工程建设、轻资产业务、强化服务与运营能力等方面发力，更好地顺应行业周期变化进行多元化发展。
(二)公司发展战略
面对行业发展的新形势，以及更为复杂的内外部经营环境，公司经营工作将牢牢紧抓现金流指标，进一
步发挥职能协同作用，加强精细化管理水平，齐心协力度过行业调整期，
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