经营分析☆ ◇600393 ST粤泰 更新日期：2023-07-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产。
【2.主营构成分析】
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 141241.39 24487.68 17.34 97.24
服务业(行业) 3385.23 1307.92 38.64 2.33
建筑施工及林业(行业) 623.36 59.31 9.51 0.43
──────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 139025.76 24162.45 17.38 95.71
其他(产品) 3385.23 1307.92 38.64 2.33
房地产出租(产品) 2215.63 325.24 14.68 1.53
建筑安装及苗木销售与绿化工程( 623.36 59.31 9.51 0.43
产品)
──────────────────────────────────────────
华南(地区) 95343.24 18677.06 19.59 65.64
华中(地区) 49760.35 7036.26 14.14 34.26
境外(地区) 146.39 141.59 96.72 0.10
──────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 83176.64 19838.96 23.85 93.59
建筑施工业及林业(行业) 4331.53 -31.51 -0.73 4.87
服务业(行业) 1365.13 -412.97 -30.25 1.54
──────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 82711.82 23332.51 28.21 93.07
建筑安装及苗木销售与绿化工程( 4331.53 -31.51 -0.73 4.87
产品)
其他(产品) 1365.13 -412.97 -30.25 1.54
房地产出租(产品) 464.83 -3493.55 -751.58 0.52
──────────────────────────────────────────
华南(地区) 87542.63 24362.38 27.83 98.50
华中(地区) 1187.58 -5106.41 -429.99 1.34
境外(地区) 143.09 138.52 96.80 0.16
──────────────────────────────────────────
截止日期:2020-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 293817.22 46614.22 15.87 97.51
建筑施工业及林业(行业) 4534.04 1524.87 33.63 1.50
服务业(行业) 2979.75 -640.86 -21.51 0.99
──────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 291209.59 46283.47 15.89 96.64
建筑安装及苗木销售与绿化工程( 4534.04 1524.87 33.63 1.50
产品)
其他(产品) 2979.75 -640.86 -21.51 0.99
房地产出租(产品) 2607.63 330.75 12.68 0.87
──────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 298434.76 47251.37 15.83 99.04
华中地区(地区) 2706.82 42.62 1.57 0.90
境外(地区) 189.43 204.24 107.82 0.06
──────────────────────────────────────────
截止日期:2019-12-31
项目名 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 收入比例(%)
──────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 453098.95 163720.71 36.13 98.93
服务业(行业) 4435.07 -2248.43 -50.70 0.97
建筑施工业及林业(行业) 473.16 28.07 5.93 0.10
──────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 450432.26 163644.60 36.33 98.35
其他(产品) 4435.07 -2248.43 -50.70 0.97
房地产出租(产品) 2666.70 76.11 2.85 0.58
建筑安装及苗木销售与绿化工程( 473.16 28.07 5.93 0.10
产品)
──────────────────────────────────────────
华南地区(地区) 381567.81 153196.15 40.15 83.31
华中地区(地区) 69181.17 9067.84 13.11 15.10
境外(地区) 7258.20 -763.64 -10.52 1.58
──────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2014-12-31
前5大客户共销售0.21亿元，占营业收入的2.39%
┌──────────────┬────────────┬────────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├──────────────┼────────────┼────────────┤
│合计 │ 2126.87│ 2.39│
└──────────────┴────────────┴────────────┘
【4.前5名供应商采购表】 暂无数据
【5.经营情况评述】
截止日期:2022-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到实现房地产销售需
要大量的资金投入，之前几年受宏观经济、行业、融资环境等因素的叠加影响，公司融资渠道受
阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性持续较为紧张。2022年以来国家及地方政府支持房地产
行业发展的政策陆续出台，但政策的逐步落实以及市场消化政策信息需要相应的时间，目前公司
的融资环境及流动性仍未得到实质性改善。
报告期末，公司归属于上市公司股东净利润为-134,660.66万元，归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润为-86,836.59万元。
面对压力与困难，公司积极开展自救。报告期内，公司以稳经营、保交付为工作重心，通过
推盘强化回款，努力保障在建项目的开发销售。并协调各方积极筹措资金，增强公司流动性，全
力保障项目按时交楼，切实担负起公司的社会责任。公司湖南郴州天鹅湾项目在报告期内争取到
首批“保交楼”专项贷款资金后，对需要交楼的A1、A2、A8栋开始全面施工，目前施工状态正常
，计划于2023年6月30日前完成交付。通过努力，报告期内，公司房地产开发企业一级资质延续
申请获得顺利通过。公司年度的营业收入较上一年度有所增长，但受报告期内土地增值税清算、
实体商铺及公寓计提资产减值损失、财务费用等因素影响，致使报告期内形成一定程度的亏损。
报告期内，鉴于公司海南及三门峡项目已进入开发尾期，项目资产质量较差及资产变现能力
较弱，同时面临较多诉讼、税收等后续问题影响。公司对外出售了所持有的海南及三门峡项目的
全部股权，用以改善公司流动性、优化项目资产结构。
目前公司业务范围主要集中在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、郴州等城市以及柬埔
寨的金边等地。2022年度，公司在调控好资源配置的前提下对存量项目加大销售力度，尽量保证
按时按约完成项目进度及销售回款。同时加强对运营费用支出的严格控制，压缩成本，减少不必
要的开支，控制运营及行政成本。2022年度，公司淮南地区项目在开发进度及销售上取得了一定
的成绩。淮南洞山天鹅湾项目3#-4#楼、11#-13#住宅楼等取得《安徽省建设工程规划核实合格证
》，建设规模为97,066.8平方米（其中地下面积4,421.6平方米）；淮南公园天鹅湾项目A-6#商
住楼、A-7#、11#、12#住宅楼、A地块一期地下室、淮南洞山天鹅湾项目3#、4#商住楼、11#-13#
住宅楼取得竣工验收备案表，建筑面积分别为73,377.03平方米、96,393.35平方米；淮南公园天
鹅湾项目A-1#、A-5#住宅楼、洞山天鹅湾项目1#住宅楼取得《淮南市商品房预售许可证》，预售
总建筑面积分别为30,887.01平方米（304套）、32,113.02平方米（270套）。
2021年度，公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司及其一致行动人广州城启集团有限公司
、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州建豪房地产开发有限公司由于
债务问题被债权人向法院申请破产清算。2022年11月12日，管理人广东东方昆仑律师事务所公告
了上述五家破产公司的相关财产调查报告、阶段性工作报告及《城启集团、粤泰控股等五家破产
企业公开预招募重整投资人公告》等。2023年2月，管理人收到意向投资人的《延期申请》，意
向投资人请求将提交重整投资方案的时间延长至2023年5月30日。目前上述五家破产公司正在进
行破产清算程序，能否转入破产重整程序尚存在重大不确定性。上述法人股东的破产清算未来不
排除会导致公司的控制权发生变化，但公司具有独立完整的业务及自主经营能力，在业务、人员
、资产、机构、财务等方面与控股股东及其一致行动人相互独立，各自独立核算，独立承担责任
和风险，因此预计股东破产清算事项不会对公司日常生产经营产生影响。
虽然经过公司的努力，2022年度在经营上取得了一定的成绩，主营收入较上一年度有所增长
。但公司流动性紧张的局面未能得到有效的缓解。截至目前，公司对恒大的大额应收款仍未能收
回，融资功能并未完全恢复。由于公司自身的债务问题，部分债权人及合作方已开始对公司提起
了诉讼，导致公司及个别公司下属控股公司存在银行账户被冻结，项目资产被查封的情况。同时
，公司大部分项目存货、在建工程、存量物业等资产都已分别为上述存量债务进行质押或抵押。
由于公司回笼的现金绝大部分用于还款付息，导致部分项目建设资金往往不能如期到位，项目未
能按照计划的进度进行施工建设。
面对上述困难，公司管理层未来将积极采取应对措施，包括：1、加大各项应收款项，特别
是对恒大诉讼执行的回款力度，通过和解、诉讼等各种途径积极回笼资金并逐步化解逾期债务问
题，大力改善现金流；2、把握目前政策窗口期，结合公司实际情况，研究制定拓展融资渠道，
切实增强资金保障能力的相关融资计划；3、加大销售力度，积极推进销售回款工作，公司计划
未来将持有的部分项目及存量物业资产进行出售变现，以保障、充实公司的流动性。目前公司正
在和相关潜在买家积极沟通协商，并就部分项目、物业的出售达成初步的意向；4、积极与债权
人协商，采取灵活方式，通过置换、处置抵押或质押物等方式，实现部分债务的清偿；5、精准
施策，做好现有地产项目的管理工作，继续推动降本增效，加强成本费用管理，努力提升运营质
量，确保公司可持续发展。未来公司将改善经营环境和持续性经营能力列为公司首要解决问题，
力争尽早消除上述风险，切实维护公司及全体股东的利益。
二、报告期内公司所处行业情况
2022年，受宏观经济、行业、融资环境等不利因素影响，全国房地产市场面临前所未有的挑
战，房地产开发投资、商品房销售等规模大幅下降。国家统计局数据显示：
2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元
，下降9.5%。
2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工
面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新
开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣
工面积62539万平方米，下降14.3%。
2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%
。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18
.4%。
2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿
元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款
49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。
2022年12月份，房地产开发景气指数为94.35。
公司主要业务区域的房地产市场情况：
1、安徽淮南
淮南地区政策环境相对宽松，无限售政策，地方调控主要以公积金贷款额度调整为主，对于
改善性购房客户的购房成本有所增加，限价政策重心偏向到“限制价格优惠”。2022年淮南市场
（不含凤台、寿县）成交商住用地16宗，总成交面积1223.47亩，成交金额31.88亿元。5月份土
拍成交，全部为山南成交，下半年土地成交主要集中在年终11、12月，且全年土地成交多为城投
、国企取得。
2022年上半年淮南房地产市场受年初封控的影响，整体较为萎靡，下半年市场开始逐步回升
，2022年淮南住宅成交12599套，同比下跌5.38%；成交面积累计151.8万㎡，同比上涨2.19%；成
交均价5950元/㎡，同比下跌6.62%；成交金额90亿元，同比降低4.23%。
2、广东广州
2022年“以土地调控放宽+房贷利率下调+价格监管优化”为主，湾区城市佛山、东莞、珠海
等政策支持力度大，广州仍相对平稳，与其他一线城市保持一致调性。2022年挂出的58宗地中，
48宗地成功出让，8宗地流拍，2宗地终止出让。宗地总面积474.83万㎡，成交金额达1221.43亿
元，相对比2021年（86宗地、614.09万㎡、1981.1亿元）均有所下降。天河、荔湾、海珠优质片
区的地块仍以溢价成交，郊区部分地块则遭遇流拍。
2022年1-12月，广州累计成交新房65729宗，同比下降40%，其成交货量整体集中在海珠、黄
埔、番禺等板块。本年度广州全市新房均价为37444元/㎡（套均价为329万元），其中海珠89152
元/㎡，越秀91519元/㎡，荔湾60461元/㎡，白云49514元/㎡，花都21891元/㎡，从化15866元/
㎡，增城19254元/㎡，黄埔41176元/㎡，天河75647元/㎡，番禺42380元/㎡，南沙30231元/㎡。
2022年广州商业市场持续复苏,其中今年广州商铺市场供应回落，入市3353套31.8万㎡，面
积同比跌24%；成交5130套60.3万㎡，同比下降11%。写字楼市场全年入市2335套57.1万㎡，同比
下降48%；全年成交2552套62万㎡，同比下降23%。公寓市场全年供应13307套65.8万㎡，同比跌3
2%；市场成交12265套65.1万㎡，同比下降34%，为近六年低位。
3、广东江门
据市住建数据，2022年江门全市商品房网签面积达689万㎡，同比减少12.2%，其中商品住房
成交面积约496万㎡，同比减少16.9%。其中蓬江区同比增长两成，江海区和新会区保持平稳，四
市减幅较明显。
成交套数方面，2022年江门商品房住宅网签成交共计46107套，同比去年（55211套）跌约16
.5%。从全年成交走势来看，自6月1日江门全面解除限购后，再加上各区域出台买房补贴政策，
以及2成首付等刺激之下，当月成交突破4700套，为年内成交量最高月份。其余月份的成交基本
徘徊在3/4千套左右，整体的成交量对比前两年都有所下降。
成交均价方面，1-12月全市商品住房成交均价8073元/㎡，同比下降2.7%，降幅比1-11月收
窄0.4个百分点。西部三市相对平稳，东部三区一市降幅较明显。2022年江门商品房价格起起落
落，波动较大，仅在4-6月呈缓慢上涨，进入8月出现下降幅度，直至12稍有回升，但涨势依旧不
明显。不过整体上，2022年的成交量价同比虽有较明显下滑，但价格表现得相对平稳。
4、湖南郴州
2022年的郴州楼市，调控政策频出。3月31日，郴州住房公积金新政出台，提高贷款额度、
恢复异地贷款政策、放宽提取次数限制。6月8日，《关于促进房地产市场良性循环和健康发展的
若干措施》出台，包含实施购房补贴政策、保障业主子女就近入学、优化预售资金监管等十条措
施。10月13日，市住房公积金管理中心发布通知，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15%。最
后是房贷利率下调，5年期以上LPR已历经1月、5月、8月的三次调降，共下行35个基点，达4.3%
水平。目前，郴州房贷利率为：首套4.1%（LPR-20基点），二套4.9%（LPR+60基点），创历史新
低。
受销售持续下行及融资受限等因素影响，2022年郴州市房企投资拿地大幅缩量，土地市场供
需均表现低迷。据统计，2022年度郴州市本级供应110宗地块，成交82宗地块，其中有18宗涉宅
用地，成交总面积约84.7万㎡，成交总金额约25.96亿元，且全部地块均为底价成交，没有溢价
。地方城投成为拿地主力，土拍托底现象较多。
受经济下行及市场信心缺失等多重因素影响，今年以来，郴州楼市持续低位运行。据郴房网
房地产销售网签数据，2022年郴州楼盘住宅总计成交10361套，总金额约69.72亿元，总面积约12
2万㎡。其中，成交套数高位回落，同比2021年住宅17112套，下降39%；同比2020年住宅21100套
，下降51%。成交均价同样有所下跌，2022年郴州市新房均价为5714元/㎡，同比2021年的6006元
/㎡，降幅达292元/㎡，下跌约5%。
5、北京
2022年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数66050套，较2021年减少20660套，同比
下降23.83%；销售面积达766.51万平方米，同比下降24.11%；销售金额累计人民币3842.19亿元
，同比下降20.29%。2022年，北京新房成交价格涨幅保持稳定，较去年小幅增长，北京商品住宅
（不含保障性住房）成交均价为50126元/平方米，同比上升5.03%。
2022年，商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积为668.12万平方米，同比下降12.42%。
2022年商品住宅市场销供比为1.15。2022年，商品住宅（不含保障性住房）库存量为1263.35万
平方米，同比上涨8.19%，再次回归到高位，截至12月底出清周期降至18.3月，目前库存去化时
间超出正常水平，整体去化风险较为突出。
6、柬埔寨金边
柬埔寨经济与财政部近期发布社会经济趋势，据柬埔寨国土规划和建设部发布的报告，2022
年柬埔寨全国共有3827个新建筑项目获得批准，建筑项目总面积为650万平方米，投资总额为26
亿美元，同比下降11.4%。
2022年，COVID-19危机的负面溢出效应，使全球经济持续低迷，俄乌战争爆发导致世界经济
体系动荡，经济复苏缓慢，受世界经济大环境影响柬埔寨本地通货膨胀严重，民众资产缩水。投
资者降低投资额，放缓投资进度，市场持续低迷。在销售价格方面，2022年金边各类型公寓的房
价下降比例相较2021年，平均跌幅为1.2%，租金平均跌幅为1.1%。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。公司业务范围主要集中在国内的
北京、广州、深圳、江门、淮南、郴州等城市以及柬埔寨的金边等地。主要以开发商住类型的住
宅产品为主，经营模式以自主开发房地产项目为主。截至本报告披露日，公司拥有66家含全资、
控股下属公司，经营范围涵盖房地产开发经营、房地产中介服务、房地产咨询服务、物业管理、
场地租赁(不含仓储)、房屋租赁、自有房地产经营活动、房屋建筑工程施工、企业自有资金投资
、商品批发贸易〈许可审批类商品除外〉、非金属矿及制品批发(国家专营专控类除外)、金属及
金属矿批发(国家专营专控类除外)、企业管理咨询服务、园林绿化工程服务、林木育种、林木育
苗等方面。
（一）报告期内公司旧改项目储备及开发情况
1、公司子公司北京东华虹湾房地产开发有限公司开发的北京虹湾国际中心项目位于朝阳区
百子湾路，地处东三环中路以东，西大望路以西，通惠河南岸，紧临CBD，地理位置极为优越，
占地面积19,622.9平方米，规划建设成集中分组式公寓、酒店、商业设施相结合的业态，目前公
司取得了该地块其中一部分土地的商业性质土地使用权证，另外一小部分土地尚未拆迁纳入，虹
湾项目仍需经过政府的招拍挂程序方可重新取得二级开发的土地使用权证，目前该项目仍未进入
招拍挂阶段。
2、公司深圳龙岗区横岗镇贤合村项目目前仍处于前期拆迁阶段，单元范围面积：145,872.0
㎡，拆迁用地范围面积：122,259.1㎡。目前公司持有上述项目公司40%股权。
（二）报告期内公司待开发项目储备情况
1、公司在柬埔寨金边分别拥有柬埔寨金边189、195号地块，土地面积为15,383平方米；柬
埔寨磅湛粤泰城项目，土地面积为132,493平方米。
2、夏茅地块项目坐落于广州市白云区夏茅村畜牧场，土地面积62490.999平方米，规划计容
建筑面积（待定），规划用途住宿餐饮用地、坑塘水面。公司持有其项目公司广州市东御房地产
有限公司85.63%股权。
（三）报告期内公司主要开发的房地产项目开发投资情况
1、公司在广州越秀区分别拥有雅鸣轩项目和东华西项目，其中雅鸣轩项目占地6,036平方米
，总建筑面积40,118.10平方米。东华西项目占地面积5,057.55平方米，总建筑面积37,754平方
米。目前雅鸣轩项目已取得建设工程施工许可证，处于项目建设阶段，东华西项目已完成竣工验
收。截至报告期末，东华西项目剩余可供出售面积为5,967.70平方米（住宅及车位）。
公司在广州从化区拥有亿城泉说项目，项目占地面积84,522平方米，总建筑面积为70,206.7
平方米，目前已完成竣工验收。截至报告期末，亿城泉说项目剩余可供出售面积为24,018.95平
方米。
2、公司在江门拥有江海花园和悦泰·珠西商务中心2个项目。悦泰·珠西商务中心土地面积
104,627平方米，项目规划计容面积327,483平方米，总建筑面积479,681.26平方米，目前尚未完
工。公司持有悦泰·珠西商务中心项目公司50%的股权。
江海花园土地面积351,266平方米，项目规划计容面积590,019平方米，总建筑面积763,496
平方米，目前处于在建状态。截至报告期末，公司在江门的江海花园项目（含车位）剩余可供出
售面积为36,040平方米。
3、公司在淮南分别拥有洞山天鹅湾及公园天鹅湾两个项目，其中公司持有洞山天鹅湾项目
公司80%的股权，公园天鹅湾项目公司20%的股权。洞山天鹅湾项目占地面积87,130.83平方米，
总建筑面积411,084.07平方米。截至报告期末,洞山天鹅湾剩余可供出售面积为40,901平方米。
4、公司在湖南郴州拥有华泰城（高璧综合大市场）和天鹅湾两个项目。华泰城（高璧综合
大市场）项目土地面积为198,822平方米，项目规划计容建筑面积为524,480.33平方米。天鹅湾
项目位于北湖区土地面积为56,192平方米，项目规划计容建筑面积为168,527.52平方米。
截至报告期末，公司在郴州的华泰城（高璧综合大市场）项目剩余可供出售面积为349,928.
03平方米（为公寓、车位、仓储等商业物业），天鹅湾项目剩余可供出售面积为34,815.32平方
米。
（四）报告期内公司物业租赁业务情况
截至2022年12月31日，公司对外出租的物业主要包括广州市的城启大厦部分单元、信龙大厦
、侨林苑、侨城花园二楼；郴州华泰城；江门江海花园会所及子公司零星物业等。
（五）多元化业务方面
1、公司下属全资公司广东新豪斯建筑设计有限公司具备建筑行业建筑工程甲级设计资质，
装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格。广东新豪斯建筑设计有限公司以配合
公司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务同时积极开展对外项目拓展工作，加强
团队技术力量和日常管理。
2、公司下属全资公司广东国森林业有限公司属广东省林业龙头企业，业务涉及容器苗培育
、工程绿化、山地设计、技术服务等多项领域；公司下属全资公司广东省富银建筑工程有限公司
拥有建筑工程施工总承包二级、建筑装修装饰工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包二
级等资质。广东国森林业有限公司及广东省富银建筑工程有限公司将全面配合集团地产项目的建
设开发，结合园林绿化建设及工程建筑等方面业务，通过多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄
的风险，挖掘未来新利润增长点。
3、公司控股子公司广州普联房地产开发有限公司投资的从化亿城泉说温泉酒店项目位于广
州市从化区温泉旅游区中心，委托广州白天鹅酒店管理公司经营管理，为酒店提供专业的开发和
管理经验。2022年度广州亿城泉说酒店有限公司荣获广东省人力资源管理专业委员会优秀会员单
位称号。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）长期从事房地产行业带来的综合优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，目前已有三十多年住宅
小区项目开发建设的经验，是广州市最早取得房地产开发一级资质的少数几家公司之一。公司在
多年的城市开发建设历程中，取得了丰厚的经营成果和瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理
和开发经验，凝聚了大批的专业人才和精英，为公司的发展打下了坚实的基础。而公司“天鹅湾
”品牌的设计，具有时尚前瞻的风格，公司所开发的项目在全国多地与同档次的房地产产品相比
具有较强的市场竞争力。
（二）经验丰富、决策灵活的管理团队
公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部分人员都经历过房
地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验，丰富的
管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证。
（三）规范治理优势
公司具有较为完善、系统的公司治理模式。公司已形成股东大会、董事会、监事会、及经营
管理层各司其职、相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合法利益，保证了公司持续、独
立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明、设置合理、决策科学、分配合理的运行
机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，
公司已经初步形成一套较为完善的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入145,249.98万元，比上年同期增加63%，主要原因是本年度淮
南洞山项目开始交付，实现销售收入近4.36亿元。2022年度归属母公司净利润-134,660.66万元
。
公司主要业务区域的房地产销售情况
报告期内公司主要房地产业务区域为海口、湖南郴州、河南三门峡、江门、广州、淮南等，
报告期内上述区域的房地产销售概况如下：
（1）海南地区公司：海南天鹅湾项目控制期内签约销售面积716.18平方米，签约金额289.2
2万元,全年实现结转销售收入521.19万元；海口滨江花园项目全年签约销售面积296.34平方米，
签约金额384.90万元,全年实现结转销售收入51,189.39万元；海口福嘉花园项目全年签约销售面
积308.89平方米，签约金额328.80万元,全年实现结转销售收入0.00万元。
（2）郴州公司：郴州华泰城及天鹅湾项目全年签约销售面积24,956.70平方米，签约金额10
,420.21万元，全年实现结转销售收入-344.97万元。
（3）三门峡公司：三门峡天鹅湾项目控制期内签约销售面积2,227.18平方米，签约金额1,0
42.79万元，全年实现结转销售收入4,267.06万元。
（4）江门地区公司：江门项目全年签约销售面积14,383.01平方米，签约金额6,193.00万元
，全年实现结转销售收入10,133.75万元。
（5）广州项目公司：从化亿城泉说项目全年签约销售面积9,373.97平方米，签约金额6,868
.00万元，全年实现结转销售收入10,413.90万元；广州东华西路项目全年签约销售面积1,109.76
平方米，签约金额7,813.91万元，全年实现结转销售收入9,819.51万元。
（6）淮南公司：淮南洞山项目全年签约销售面积44,340.00平方米，签约金额30,052.00万
元，全年实现结转销售收入43,622.62万元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
截至2022年底，房地产行业下行阶段的政策环境、信用环境以及需求环境已有所转变，但全
面放宽的信号并不明确，对市场预期改善也受到多重制约：一方面，城镇化进程放缓及人口老龄
加剧使得行业需求整体放缓，居民杠杆水平升至高位叠加收入增速放缓制约住房消费能力恢复。
另一方面，持续多年的信用扩张，使得房企积累了较高的信用风险，随信用风险的加速释放，短
期行业信用收缩趋势难以逆转。
但2022年7月以来各地加大“保交楼”举措，同时主要监管机构开始引导专业增信机构为重
点房企发债融资提供担保增信服务，9月末房地产新政进一步释放出策宽松信号，当前市场预期
或较前期有所改善，加之持续大幅的回落已经使得商品房销售额处于较低的基数水平；此外，随
着相对宽松政策逐步出台，房地产市场整体处于筑底阶段。不过，当前房地产市场需求恢复能力
及信用扩张能力均不及从前，同时在“房住不炒”政策基调下，政府各项调控政策均将以“稳房
价”、“稳预期”、“维护房地产市场平稳健康发展”为目标，整体刺激空间有限。
综上，展望未来，当前市场预期或较有所改善，加之持续大幅的回落使得商品房销售额处于
较低的基数水平，随着后续政策效果的释放，预计商品房销售额逐步筑底，但在“房住不炒”的
政策基调以及需求整体放缓、行业信用收缩压力下，短期内市场全面、大幅回暖的可能性不大，
销售金额难回历史高位。
(二)公司发展战略
目前公司已在广东广州、深圳、江门、安徽淮南、湖南郴州等地推进房地产项目开发，短期
内，公司经营方针以「稳」为准，经营、运营好现有项目，各地项目公司也将充分发挥其辐射作
用，在周边地区获取优质项目，提升公司的持续经营能力。
未来本公司将密切把握国家宏观调控政策，与国家城镇化发展战略保持同步，在适度关注其
它区域发展机会的同时，坚持在粤港澳大湾区投资布局，持续深耕粤港澳大湾区及一线城市，培
育公司区域优势，同时兼顾二、三线重点城市的发展机遇。公司未来将寻求合适的机会，并以适
合公司的方式取得房地产开发项目，并逐步提升公司核心竞争力，实现公司稳健发展。
目前鉴于公司的实际经营情况和流动性状况，且公司近几年也未能通过对外投资的方式获取
新的开发项目，未来公司经营重点将放在改善经营环境和持续性经营能力上，包括采取：1、加
大各项应收款项，特别是对恒大诉讼执行的回款力度，通过和解、诉讼等各种途径积极回笼资金
并逐步化解逾期债务问题，大力改善现金流；2、把握目前政策窗口期，结合公司实际情况，研
究制定拓展融资渠道，切实增强资金保障能力的相关融资计划；3、加大销售力度，积极推进销
售回款工作，公司计划未来将持有的部分项目及存量物业资产进行出售变现，以保障、充实公司
的流动性。目前公司正在和相关潜在买家积极沟通协商，并就部分项目、物业的出售达成初步的
意向；4、积极与债权人协商，采取灵活方式，通过置换、处置抵押或质押物等方式，实现部分
债务的清偿；5、精准施策，做好现有地产项目的管理工作，继续推动降本增效，加强成本费用
管理，努力提升运营质量，确保公司
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