经营分析☆ ◇600463 空港股份 更新日期：2026-10-14◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
园区建设
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(产品) 1.94亿 52.16 630.73万 10.15 3.25
热力服务(产品) 1.01亿 27.18 2361.44万 38.01 23.32
租赁(产品) 4873.93万 13.08 2739.57万 44.10 56.21
物业管理及其他(产品) 2384.55万 6.40 490.44万 7.89 20.57
其他业务(产品) 440.26万 1.18 -9.40万 -0.15 -2.14
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 3.67亿 98.53 6218.48万 100.09 16.94
其他地区(地区) 547.53万 1.47 -5.70万 -0.09 -1.04
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(行业) 2.35亿 42.74 -1823.32万 -20.74 -7.75
供热(行业) 1.76亿 31.99 2695.85万 30.67 15.31
租赁(行业) 1.06亿 19.25 5328.40万 60.61 50.31
物业管理及其他(行业) 4965.82万 9.02 2305.70万 26.23 46.43
平衡项目(行业) -1654.80万 -3.01 284.02万 3.23 -17.16
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建筑施工(产品) 2.35亿 42.74 -1823.32万 -20.74 -7.75
供热(产品) 1.76亿 31.99 2695.85万 30.67 15.31
租赁(产品) 1.06亿 19.25 5328.40万 60.61 50.31
物业管理及其他(产品) 4965.82万 9.02 2305.70万 26.23 46.43
平衡项目(产品) -1654.80万 -3.01 284.02万 3.23 -17.16
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 5.45亿 98.96 8439.49万 96.01 15.50
其他地区(地区) 2227.63万 4.05 67.13万 0.76 3.01
平衡项目(地区) -1654.80万 -3.01 284.02万 3.23 -17.16
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
热力服务(产品) 9700.58万 37.37 1355.33万 23.75 13.97
建筑施工(产品) 8216.64万 31.65 -327.23万 -5.74 -3.98
租赁(产品) 5494.03万 21.16 3380.53万 59.25 61.53
物业管理及其他(产品) 2201.75万 8.48 1058.86万 18.56 48.09
其他业务(产品) 347.35万 1.34 238.19万 4.17 68.57
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 2.55亿 98.22 5474.19万 95.94 21.47
其他地区(地区) 461.41万 1.78 231.49万 4.06 50.17
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(行业) 3.44亿 71.50 1252.09万 14.02 3.63
租赁(行业) 1.05亿 21.76 6089.72万 68.18 58.10
物业管理及其他(行业) 3737.47万 7.76 1267.23万 14.19 33.91
平衡项目(行业) -489.51万 -1.02 322.31万 3.61 -65.84
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建筑施工(产品) 3.44亿 71.50 1252.09万 14.02 3.63
租赁(产品) 1.05亿 21.76 6089.72万 68.18 58.10
物业管理及其他(产品) 3737.47万 7.76 1267.23万 14.19 33.91
平衡项目(产品) -489.51万 -1.02 322.31万 3.61 -65.84
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 3.93亿 81.55 8344.55万 93.43 21.24
其他地区(地区) 9377.05万 19.46 264.50万 2.96 2.82
平衡项目(地区) -489.51万 -1.02 322.31万 3.61 -65.84
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售2.23亿元，占营业收入的40.58%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 22330.24│ 40.58│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.52亿元，占总采购额的32.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 15156.55│ 32.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为起点，依托园区建设发
展建筑施工、产业载体租赁、物业管理、供热服务及投资业务，形成资源协同、效能一体的发展服务产业链
。
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
1.工业地产开发业务
工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房
、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的产业载体总称，其
功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济
效益的服务。
2.建筑施工业务
公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建筑拥有建筑
工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、市政公用工程施工总承包贰级、钢结构工程专业承
包贰级、消防设施工程专业承包贰级、防水防腐保温工程专业承包贰级、电子与智能化工程专业承包贰级、
施工劳务、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。
3.产业载体运营业务
租赁业务的实施主体为公司本部及全资子公司天瑞置业，公司本部负责位于空港开发区A区、B区和北京
天竺综合保税区内的产业载体出租经营；天瑞置业负责空港融慧园项目的产业载体出租经营。公司在物业租
赁方面与众多业主和合作伙伴建立了长期稳定的合作关系，拥有丰富的产业载体和行业资源。
公司物业管理业务的实施主体为全资子公司天地物业，天地物业拥有一支经验丰富、专业过硬的团队，
秉承客户至上的理念，采用先进的物业管理系统和技术手段，提高管理效率和服务质量，为客户提供高效、
优质的服务。
4.供热服务业务
公司的供热服务业务的实施主体为天利动力以企业及居民供热服务为主，天利动力拥有市政公用工程施
工总承包贰级、建筑机电安装工程专业承包贰级、施工劳务以及承压类特种设备安装、修理、改造（GC2、G
B2）资质，且业务范围主要覆盖了顺义空港工业区A区、B区和天竺综合保税区，天利动力是该区唯一一家供
暖公司，获得了北京市供热运行单位备案登记证。
（二）公司所处行业情况说明
我国产业园区运营行业全面进入存量博弈与价值重塑的决胜期。面对供需结构性失衡，市场加速出清，
缺乏产业内核的传统园区面临淘汰，同时在政策引导下向数字化、绿色化、专业化加速升级，行业格局持续
分化。
依据工信部、发改委于2025年9月印发的《工业园区高质量发展指引》，要引导工业园区特色化、集约
化、数智化、绿色化、规范化发展，加快提质增效升级，为推进新型工业化、发展新质生产力提供有力支撑
。《指引》明确要求编制园区产业发展规划，着力打造特色突出、优势明显、效益显著的主导产业；强调强
化产业链式集聚，推动产业链上下游集聚发展；要求完善园区空间治理，优化空间布局，提升园区综合承载
能力；提出培优园区企业主体，完善生产生活配套设施；并鼓励提高开放合作水平，推动园区间产业协作。
行业逻辑由“重开发”转向“重运营”，盈利模式经历根本性重构。依托“基地＋基金”模式的产业集
群招商、资产证券化（REITs）及产业投资已成为主流打法。传统租金收入占比持续收缩，取而代之的是以
供应链金融、技术转化为代表的专业化服务收益，以及通过股权投资分享企业成长红利的资本回报。运营机
构正加速以空间运营向产业运营转型，构建“投融管退”闭环，以服务深度与投资广度确立核心竞争壁垒。
随着顺义区加快构建以新能源智能汽车、航空航天、第三代半导体、智能装备、医药健康五大高端制造
业和航空服务、商务会展、产业金融、科技服务四大现代服务业为核心的“5＋4”现代化产业体系，以及北
京首都国际机场临空经济区推出以航空服务为核心，以医药健康、临空智造、物流贸易、商务消费为支撑，
着力构建“1+4”临空产业体系，区域经济发展已全面聚焦新质生产力与未来产业。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司按照年初制定的年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展，实现营业收入
37,259.81万元，实现利润总额-4,438.00万元，实现归属于上市公司股东的净利润-3,333.76万元；本报告
期末，公司总资产274,001.06万元，归属于上市公司的股东权益84,782.01万元。与2025年半年度披露数据
相比营业收入指标同比上升43.53%；利润总额同比减亏36.35%。与2025年末披露数据相比总资产指标上升1.
76%；归属于上市公司的股东权益指标同比下降3.78%。
报告期内公司主要经营情况如下：
（一）贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
报告期内，公司依据《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等相关法律法规及规范性文件要求，
持续健全公司治理体系，不断完善内控制度建设。公司积极落实上市公司治理专项行动，围绕专项行动的八
大任务制定了《董事和高级管理人员薪酬管理制度》确立效率与公平并重、激励与约束结合、分类分级管理
的薪酬导向，并完善薪酬追索扣回机制，全面压实董监高履职责任。同时，公司制定《未来三年（2026年—
2028年）股东回报规划》，优化利润分配政策，构建科学、持续、稳定的分红决策与监督机制，切实保障投
资者合法权益。此外，公司编制2026年度“提质增效重回报”行动方案，围绕提升经营效率、优化资产质量
及强化投资者回报等维度，明确阶段性目标与实施路径，为公司运营质量与价值创造能力的持续提升提供坚
实指引。
报告期内，公司严格按照内控规范制度及流程要求，对公司的工作流程及工作方式进行了全面梳理，深
入各部门及各分子公司，对内控体系的各项制度进行了严格检查，确保公司在实施重大事项前的决策、审批
手续的办理，关联交易的管理，以及报批事项的审批均能得到有效保障。公司持续深化2025年度制度修订成
果落地，30余项内部制度得到全面执行，取消监事会后的治理架构运行平稳，审计委员会监督职能有效发挥
。内控体系的不断完善，不仅为公司经营管理提供了清晰规范、高效协同的工作指引，更在梳理完善公司内
部关系、提升工作效率、强化风险防控等领域发挥了重要支撑作用。未来，公司将持续深化内控体系的建设
与完善，结合公司业务结构调整及市场环境变化，动态优化内控流程，为公司高质量发展提供坚实的制度保
障。
（二）扎实推进各项业务开展
1.产业园区开发运营业务
报告期内，产业园区开发业务围绕园区规划、工程建设、招商运营、物业管理全链条推进。公司精准对
接临空区域产业政策，完成闲置地块的前期调研、规划设计工作；招商端聚焦生物医药、高端制造、智能制
造等主导产业，构建链接政务机构及企业成长需求的综合运营服务平台。同时完善园区物业服务、基础设施
运维与产业配套服务，强化成本管控与风险防范。
在资产运营方面，公司自持产业载体可出租面积约23.85万平方米（不含融慧园项目），出租率稳健保
持在70%左右。全资子公司天瑞置业融慧园已成功出租6栋楼宇，面积约2.43万平方米。针对其他存量资产，
公司正积极探索多元化路径，力求加速释放资产价值。在物业服务方面，公司整体物业服务面积已拓展至48
.23万平方米。在特色园区建设方面，公司着力打造的顺义（空港）生物医药科技产业园创新中心招商工作
正扎实推进。该园区通过建设高标准B+A级洁净实验室及共享空间，不仅为生物医药产业集群发展筑牢了基
础支撑，更为公司从传统工业地产向科技研发型产业升级提供了平台基础。
2.供热服务业务
面对供热市场新机遇，天利动力贯彻“稳存量、拓增量”策略，多措并举推动业务提质增效。在运营端
，依托智慧供热系统，结合天气与需求对核心参数进行精准调控，实现按需供热与能源高效利用；同时强化
精细化管理，严控中介及财务费用，实现营业与管理费用双降。在拓展端，不仅全力保障国门保障房集体宿
舍等重点民生项目，还与入区企业建立常态化对接机制，提前锁定蒸汽业务接驳节点。上述举措有效提升了
公司供热业务的运营规模与抗风险能力。
3.建筑施工业务
报告期内，受房地产行业深度调整、市场需求持续收缩及行业周期下行等多重因素叠加影响，建筑施工
领域竞争日趋白热化，利润空间受到进一步挤压。面对严峻复杂的外部环境，公司控股子公司天源建筑坚持
“稳字当头、进中提质”的经营方针，主动识变应变，强化生产经营基本盘。稳步推进北京中德产业园高端
智能装备制造标准厂房施工项目、清华大学国家重点实验室施工项目等区重点工程。市场开拓方面，聚焦有
流动性保障的优质客户与重点项目，重点跟踪区级优质项目。在成本核算方面，公司与天源建筑全面深化成
本控制精细化管理，构建“标前预测—责任成本—目标成本—实际成本”的层层约束体系，将成本控制从“
事后核算”转变为“事前规划、事中管控”。通过上述举措，全方位严控成本支出，切实提升项目盈利水平
与抗风险能力，确保公司在行业调整期行稳致远。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
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