经营分析☆ ◇600463 空港股份 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
园区开发建设
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(行业) 2.35亿 42.74 -1823.32万 -20.74 -7.75
供热(行业) 1.76亿 31.99 2695.85万 30.67 15.31
租赁(行业) 1.06亿 19.25 5328.40万 60.61 50.31
物业管理及其他(行业) 4965.82万 9.02 2305.70万 26.23 46.43
平衡项目(行业) -1654.80万 -3.01 284.02万 3.23 -17.16
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(产品) 2.35亿 42.74 -1823.32万 -20.74 -7.75
供热(产品) 1.76亿 31.99 2695.85万 30.67 15.31
租赁(产品) 1.06亿 19.25 5328.40万 60.61 50.31
物业管理及其他(产品) 4965.82万 9.02 2305.70万 26.23 46.43
平衡项目(产品) -1654.80万 -3.01 284.02万 3.23 -17.16
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 5.45亿 98.96 8439.49万 96.01 15.50
其他地区(地区) 2227.63万 4.05 67.13万 0.76 3.01
平衡项目(地区) -1654.80万 -3.01 284.02万 3.23 -17.16
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
热力服务(产品) 9700.58万 37.37 1355.33万 23.75 13.97
建筑施工(产品) 8216.64万 31.65 -327.23万 -5.74 -3.98
租赁(产品) 5494.03万 21.16 3380.53万 59.25 61.53
物业管理及其他(产品) 2201.75万 8.48 1058.86万 18.56 48.09
其他业务(产品) 347.35万 1.34 238.19万 4.17 68.57
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 2.55亿 98.22 5474.19万 95.94 21.47
其他地区(地区) 461.41万 1.78 231.49万 4.06 50.17
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(行业) 3.44亿 71.50 1252.09万 14.02 3.63
租赁(行业) 1.05亿 21.76 6089.72万 68.18 58.10
物业管理及其他(行业) 3737.47万 7.76 1267.23万 14.19 33.91
平衡项目(行业) -489.51万 -1.02 322.31万 3.61 -65.84
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(产品) 3.44亿 71.50 1252.09万 14.02 3.63
租赁(产品) 1.05亿 21.76 6089.72万 68.18 58.10
物业管理及其他(产品) 3737.47万 7.76 1267.23万 14.19 33.91
平衡项目(产品) -489.51万 -1.02 322.31万 3.61 -65.84
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 3.93亿 81.55 8344.55万 93.43 21.24
其他地区(地区) 9377.05万 19.46 264.50万 2.96 2.82
平衡项目(地区) -489.51万 -1.02 322.31万 3.61 -65.84
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(产品) 9034.49万 55.72 218.59万 5.08 2.42
租赁(产品) 4516.32万 27.86 2996.86万 69.69 66.36
物业管理及其他(产品) 1668.21万 10.29 546.45万 12.71 32.76
其他业务(产品) 994.44万 6.13 538.22万 12.52 54.12
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 1.48亿 91.08 3998.37万 92.98 27.08
其他业务(地区) 994.44万 6.13 538.22万 12.52 54.12
其他地区(地区) 451.59万 2.79 -236.47万 -5.50 -52.36
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售2.23亿元，占营业收入的40.58%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 22330.24│ 40.58│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.52亿元，占总采购额的32.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 15156.55│ 32.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司作为临空型园区类上市公司，立足临空经济区，以园区开发建设为起点，依托园区建设发展建筑施
工、产业载体租赁、物业管理、供热服务及投资业务，形成资源协同、效能一体的发展服务产业链。
（一）工业地产开发业务
工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房
、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的产业载体总称，其
功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济
效益的服务。
（二）建筑施工业务
公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建筑拥有建筑
工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、市政公用工程施工总承包贰级、钢结构工程专业承
包贰级、消防设施工程专业承包贰级、防水防腐保温工程专业承包贰级、电子与智能化工程专业承包贰级、
施工劳务、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。
（三）产业载体运营业务
租赁业务的实施主体为公司本部及全资子公司天瑞置业，公司本部负责位于空港开发区A区、B区和北京
天竺综合保税区内的产业载体出租经营；天瑞置业负责空港融慧园项目的产业载体出租经营。公司在物业租
赁方面与众多业主和合作伙伴建立了长期稳定的合作关系，拥有丰富的产业载体和行业资源。
公司物业管理业务的实施主体为全资子公司天地物业，天地物业拥有一支经验丰富、专业过硬的团队，
秉承客户至上的理念，采用先进的物业管理系统和技术手段，提高管理效率和服务质量，为客户提供高效、
优质的服务。
（四）供热服务业务
公司的供热服务业务的实施主体为全资子公司天利动力，以企业及居民供热服务为主，天利动力拥有市
政公用工程施工总承包贰级、建筑机电安装工程专业承包贰级、施工劳务以及承压类特种设备安装、修理、
改造（GC2、GB2）资质，业务范围主要覆盖了顺义空港开发区A区、B区和北京天竺综合保税区，天利动力是
该区域内唯一一家供暖公司，获得了北京市供热运行单位备案登记证。
二、报告期内公司所处行业情况
我国产业园区运营行业全面进入存量博弈与价值重塑的决胜期。面对供需结构性失衡，市场加速出清，
缺乏产业内核的传统园区面临淘汰，同时在政策引导下向数字化、绿色化、专业化加速升级，行业格局持续
分化。
依据工信部、发改委于2025年9月印发的《工业园区高质量发展指引》，要引导工业园区特色化、集约
化、数智化、绿色化、规范化发展，加快提质增效升级，为推进新型工业化、发展新质生产力提供有力支撑
。《指引》明确要求编制园区产业发展规划，着力打造特色突出、优势明显、效益显著的主导产业；强调强
化产业链式集聚，推动产业链上下游集聚发展；要求完善园区空间治理，优化空间布局，提升园区综合承载
能力；提出培优园区企业主体，完善生产生活配套设施；并鼓励提高开放合作水平，推动园区间产业协作。
行业逻辑由“重开发”转向“重运营”，盈利模式经历根本性重构。依托“基地＋基金”模式的产业集
群招商、资产证券化（REITs）及产业投资已成为主流打法。传统租金收入占比持续收缩，取而代之的是以
供应链金融、技术转化为代表的专业化服务收益，以及通过股权投资分享企业成长红利的资本回报。运营机
构正加速以空间运营向产业运营转型，构建“投融管退”闭环，以服务深度与投资广度确立核心竞争壁垒。
随着顺义区加快构建以新能源智能汽车、航空航天、第三代半导体、智能装备、医药健康五大高端制造
业和航空服务、商务会展、产业金融、科技服务四大现代服务业为核心的“5＋4”现代化产业体系，以及北
京首都国际机场临空经济区推出以航空服务为核心，以医药健康、临空智造、物流贸易、商务消费为支撑，
着力构建“1+4”临空产业体系，区域经济发展已全面聚焦新质生产力与未来产业。
三、经营情况讨论与分析
2025年，我国产业园区发展步入了一个深化转型与动能重塑并存、新质生产力加速形成的关键阶段。公
司在党委、董事会的带领下，全面秉承“园区发展运营商、区域经济供应商、政府需求服务商”的经营宗旨
，以及“产业促进类”的企业使命，公司紧密围绕科技产业聚集发展的迫切需求，通过深度耕耘产业园区项
目，积极推动园区向特色化、智慧化转型，并拓展其功能多元性与复合性。同时，公司致力于提升智慧化运
营水平和生态服务能力，为园区的可持续发展注入强劲动力，报告期内公司主要经营情况如下：
（一）贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
报告期内，公司依据《公司法》《证券法》等相关法律法规，及证监会《关于新〈公司法〉配套制度规
则实施相关过渡期安排》等规范性文件要求，依规取消监事会，并同步更新《公司章程》及《股东会议事规
则》《董事会议事规则》《独立董事制度》等30余项内部制度，持续健全公司治理体系，以规范化治理标准
推动企业运营透明化、管理高效化，切实维护股东及其他利益相关方的合法权益。严格按照内控规范制度及
流程要求，对公司的工作流程及工作方式进行了全面的梳理。各所属公司按照新的法规要求，完成了各自章
程的修订工作。
报告期内，公司严格按照内控规范制度及流程要求，确保公司在实施重大事项前的决策、审批手续的办
理，关联交易的管理，以及报批事项的审批均能得到有效保障。未来，公司将持续深化内控体系的建设与完
善。
（二）扎实推进各项业务开展
1.产业园区开发运营业务
报告期内，产业园区开发业务围绕园区规划、工程建设、招商运营、物业管理全链条推进。公司精准对
接临空区域产业政策，完成闲置地块的前期调研、规划设计工作；招商端聚焦生物医药、高端制造、智能制
造等主导产业，搭建政企对接渠道。同时完善园区物业服务、基础设施运维与产业配套服务，强化成本管控
与风险防范。
公司产业载体可出租面积共计约23.93万平方米（不含天瑞置业开发的空港融慧园项目），出租率维持
在70%左右。公司全资子公司天瑞置业空港融慧园内楼宇出租7栋，出租面积约2.7万平方米。此外，针对其
他存量资产，公司多元化探索实施路径，力求加速释放资产价值，优化资源配置。
报告期内，公司MAX－B研发楼已实现功能布局及招商突破，打造成为顺义（空港）生物医药科技产业园
创新中心，构建链接政务机构及企业成长需求的综合运营服务平台，配套创新中心项目将可满足干细胞、疫
苗研发、基因治疗等细分领域高洁净实验需求，目前已完成5家生物医药企业入驻，租赁面积2783平方米。
天地物业公司物业服务面积约47.6万平方米，年内新落地中德大厦、跨境电商等项目服务面积约9.4万
平方米，服务规模持续扩大，有效带动营业收入稳步提升。
2.供热服务
报告期内，公司为进一步丰富业务结构、完善园区综合服务体系并深化运营产业链布局，正式将供热服
务板块纳入核心业务范畴，全资子公司天利动力作为集管道建设、供热制冷专业安装及智慧运维于一体的专
业供热综合服务公司，截至2025年末，其服务覆盖面积（含居民小区及公建项目）已达约414万平方米。
面对园区企业用能需求结构性调整，以及新业态对传统集中供能依赖度降低、用户自主采用新能源技术
趋势日益凸显的多重挑战，天利动力主动求变、积极破局，坚定贯彻“稳存量、拓增量”的经营策略，全力
拓展外部增量市场。报告期内，天利动力成功引入国门商务区集体宿舍等多个重点民生与商业项目，不仅实
现了服务规模的逆势增长，也提升了该业务板块的整体运营规模与盈利水平。
3.建筑施工业务
报告期内，受房地产行业深度调整、市场需求持续收缩及行业周期下行等多重因素叠加影响，建筑施工
领域竞争日趋白热化，利润空间受到进一步挤压。面对严峻复杂的外部环境，公司控股子公司天源建筑坚持
“稳字当头、进中提质”的经营方针，主动识变应变，稳步推进生产经营基本盘。在市场开拓方面，聚焦有
流动性保障的优质客户与重点项目，成功承接北京中德产业园高端智能装备制造标准厂房施工项目、清华大
学国家重点实验室施工项目等工程，新接业务量较上一年度实现显著增长，订单结构持续优化。在风险管控
方面，公司与天源建筑全面深化供应链精细化管理，通过集采降本、工序优化及动态成本监控等举措，全方
位严控成本支出，切实提升项目盈利水平与抗风险能力，确保公司在行业调整期行稳致远。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为北京市顺义区区属国有控股上市公司，深度扎根临空经济区，依托区域扎实稳固的产业基础与
突出的区位优势，形成了较强的资源整合能力与产业集聚效应。公司立足区域发展大局，精准定位为政府需
求服务商、区域经济供应商、园区发展运营商。依托临空经济区开放平台与高端产业集聚优势，公司已构建
“工业地产开发—建筑工程施工—产业载体租赁与管理—园区供热服务”全链条闭环体系，各业务板块协同
联动、高效赋能，形成显著的产业链协同优势，全面推进产业投资、产业服务、产业运营一体化布局。公司
自有的产业载体分布在综合保税区、空港开发区A区、B区重点产业服务区域，载体类型丰富，包含海关监管
库、多功能库房、标准化厂房、配套公寓、企业独栋等，可满足产业不同需求。2025年公司将原MAX-B研发
楼打造成为顺义（空港）生物医药科技产业园创新中心，以专业化、高品质载体承接生物医药、医疗器械新
兴领域企业集聚，形成了以生物医药为特色的产业园区。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司按照年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展，实现营业收入55032.70万
元，实现利润总额-11522.28万元，实现归属于上市公司股东的净利润-10193.99万元。本报告期末，公司总
资产269265.92万元，归属于上市公司的股东权益88115.76万元。与2024年追溯调整数据相比营业收入指标
同比减少10238.48万元，利润总额同比减亏653.77万元。与2024年末追溯调整数据相比总资产增加1325.15
万元，归属于上市公司的股东权益指标同比减少17635.99万元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
随着顺义区“5＋4”现代化产业体系和北京首都国际机场临空经济区“1＋4”临空产业体系的加快构建
，空港股份作为国有控股上市公司，自成立以来一直立足于临空经济区，依托自身产业载体资源和完备的“
工业地产开发－建筑工程施工－产业载体租赁与管理－园区供热服务”产业链开展产业园区运营业务。临空
经济区高端产业的发展契机为空港股份的产业园区开发运营业务提供了机遇。
受宏观经济和供需失衡因素影响，产业园区租赁市场呈现竞争激烈、同质化严重、租金有所下滑、去化
周期延长的境况，对公司产业载体的租赁业务和物业服务业务在一定程度上造成了挑战。与此同时，受建筑
行业整体下行的影响，公司建筑施工业务持续承压，回款周期延长、成本增长、竞争加剧的冲击，成为建筑
施工业务收益减少的不利因素。
面对市场情况，公司依托自身传统载体资源承接临空经济区高端产业，将B区标厂内MAX－B项目进行了
装修改造，打造为顺义（空港）生物医药科技产业园创新中心，为早期生物医药企业提供一站式办公研发支
撑服务。公司立足于特色园区的建设，将不断引入符合区域产业布局的新质生产力和战略性新兴产业，助力
区域形成高端产业的集聚效应，从而提高租赁、服务水平，为建筑施工带来业务机会，使公司业务与产业发
展深度融合。
(二)公司发展战略
公司未来将始终秉持国家创新驱动发展战略的引领方向，坚定不移地遵循“园区发展运营商、区域经济
供应商、政府需求服务商”的战略定位，精准把握政策导向脉搏，深耕产业服务、产业投资与产业运营三大
核心业务领域。全面推行“投资＋招商＋运营”三位一体的创新业务运营模式，精心构建高效协同的产业生
态体系，推动资本与产业形成良性循环。
与此同时，公司将以专业化、系统化、高效化的管理理念，全力构筑“科技创新服务生态圈”与“产业
投资运营生态圈”的双轮驱动发展格局，为区域经济持续提供创新发展的平台。通过持续优化科技产业资源
整合机制，提升资本运作效率，公司将进一步拓展科技发展空间运营的深度与广度，巩固并扩大在科技服务
领域的领先优势，为推动区域科技创新与产业升级贡献更大力量。通过资本运作等多元化手段，积极开拓新
的业务领域，推动公司科技服务业务向更高层公司将致力于构建一个与现代经济发展需求高度契合、与政策
导向紧密相连的赋能生态，以高质量的科技服务助力产业升级与区域经济发展。
(三)经营计划
2026年，行业政策持续向好、新质生产力加速崛起，产业升级需求日益迫切，既是公司巩固发展成果的
关键之年，也是实现提质增效、突破升级的攻坚之年。公司将持续坚守双轮驱动发展战略，深化“科技创新
服务生态圈”与“产业投资运营生态圈”融合发展，聚焦核心任务、强化执行落实，推动公司发展再上新台
阶。2026年重点工作计划如下：
1.深化内控体系建设
在2026年公司将进一步完善内控规范体系，实现内控管理“提质、增效”。结合公司业务发展和组织结
构优化成果，细化内控流程，加强内控执行监督与考核，持续提升公司治理规范化、精细化水平。
2.聚焦园区提质升级
坚持特色园区建设方向，重点推动生物医药产业园的招商工作，聚焦创新研发型产业和生物医药核心领
域，完善产业链布局，提升产业链完整性和附加值。深化“以商招商”模式，加强上下游企业对接引进，进
一步扩大产业集聚规模，打造具有行业影响力的园区品牌。
3.强化财务管理效能
在夯实预算管理、拓宽融资渠道的基础上，持续深化财务管理改革，提升财务工作精细化、智能化水平
，为公司发展提供坚实财务保障。结合2026年公司战略和业务计划，科学编制年度预算，通过搭建预算管理
平台增强预算科学性与可执行性。完善预算考核机制，强化考核结果运用，发挥预算在成本管控、效益提升
中的作用，提高财务管理效率。围绕“稳资金、降成本”，加强与各类金融机构合作，拓展多元融资渠道，
降低对单一渠道依赖。优化资产负债结构，严控资产负债率，统筹债务置换与期限调整，稳定资金链，增强
抗风险能力。
4.强化协同保障，推动战略落地见效
加强部门协同，健全工作推进机制，明确各部门工作职责和工作时限，强化重点工作的统筹协调和督促
检查，确保各项工作落地落细、取得实效。加强人才队伍建设，引进培育专业技术人才、管理人才和招商人
才，完善人才培养、激励、考核机制，提升全员专业素养和履职能力。加强企业文化建设，为公司2026年各
项工作的顺利推进提供强有力的组织保障、人才保障和文化保障。
(四)可能面对的风险
1.宏观环境及政策风险
2026年宏观经济整体稳定向好，但房地产行业持续承压，公司产业地产、房屋租赁、建筑施工等业务与
宏观经济、区域经济及行业政策高度相关。市场需求下降，行业竞争激烈，对公司主营业务持续稳定发展产
生不利影响。公司将持续跟踪宏观经济与政策变化，灵活调整经营策略，积极应对市场波动。
2.原材料及劳务价格波动风险
公司房地产开发、建筑工程施工业务成本受钢材、水泥等主要原材料及劳务、机械租赁价格波动影响较
大。若未来原材料及劳务价格大幅上涨，将直接增加项目建设成本，加大资金压力，压缩毛利空间，进而影
响公司整体盈利水平。公司将通过优化供应商体系、推进集中采购、完善成本管控机制等方式，稳定采购成
本，降低价格波动带来的经营风险。
3.应收款项回收及流动性风险
公司建筑施工等业务具有资金投入大、周期长、结算节点集中等特点，易受上游业主资金状况影响。若
项目回款进度、股权投资退出节奏不及预期，或外部融资环境发生不利变化，可能导致公司资金周转压力加
大，影响正常经营与项目投入。公司将加强应收账款全流程管理，完善收款与结算机制，严控资金风险，保
障现金流安全稳定。
4.投资管理风险
公司持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，其收益随资本市场波动存在较大不确定
性。受市场环境等因素影响，公司所投资的资产未来收益情况存在不确定性，可能对公司净利润及经营业绩
造成不利影响。公司将持续完善投资决策与风险控制体系，优化投资组合，强化投后管理与退出规划，提升
投资业务稳健性。
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