经营分析☆ ◇600463 空港股份 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
土地开发、建筑工程施工、标准厂房经营及物业管理等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
热力服务(产品) 9700.58万 37.37 1355.33万 23.75 13.97
建筑施工(产品) 8216.64万 31.65 -327.23万 -5.74 -3.98
租赁(产品) 5494.03万 21.16 3380.53万 59.25 61.53
物业管理及其他(产品) 2201.75万 8.48 1058.86万 18.56 48.09
其他业务(产品) 347.35万 1.34 238.19万 4.17 68.57
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 2.55亿 98.22 5474.19万 95.94 21.47
其他地区(地区) 461.41万 1.78 231.49万 4.06 50.17
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(行业) 3.44亿 71.50 1252.09万 14.02 3.63
租赁(行业) 1.05亿 21.76 6089.72万 68.18 58.10
物业管理及其他(行业) 3737.47万 7.76 1267.23万 14.19 33.91
平衡项目(行业) -489.51万 -1.02 322.31万 3.61 -65.84
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(产品) 3.44亿 71.50 1252.09万 14.02 3.63
租赁(产品) 1.05亿 21.76 6089.72万 68.18 58.10
物业管理及其他(产品) 3737.47万 7.76 1267.23万 14.19 33.91
平衡项目(产品) -489.51万 -1.02 322.31万 3.61 -65.84
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 3.93亿 81.55 8344.55万 93.43 21.24
其他地区(地区) 9377.05万 19.46 264.50万 2.96 2.82
平衡项目(地区) -489.51万 -1.02 322.31万 3.61 -65.84
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(产品) 9034.49万 55.72 218.59万 5.08 2.42
租赁(产品) 4516.32万 27.86 2996.86万 69.69 66.36
物业管理及其他(产品) 1668.21万 10.29 546.45万 12.71 32.76
其他业务(产品) 994.44万 6.13 538.22万 12.52 54.12
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北京地区(地区) 1.48亿 91.08 3998.37万 92.98 27.08
其他业务(地区) 994.44万 6.13 538.22万 12.52 54.12
其他地区(地区) 451.59万 2.79 -236.47万 -5.50 -52.36
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
建筑施工(行业) 3.55亿 68.78 -2880.66万 -62.38 -8.11
租赁(行业) 7962.59万 15.42 4895.98万 106.02 61.49
物业管理及其他(行业) 6570.10万 12.72 2602.47万 56.36 39.61
其他(补充)(行业) 1592.41万 3.08 1368.16万 --- 85.92
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建筑施工(产品) 3.55亿 68.78 -2880.66万 -62.38 -8.11
租赁(产品) 7962.59万 15.42 4895.98万 106.02 61.49
物业管理及其他(产品) 6570.10万 12.72 2602.47万 56.36 39.61
其他(补充)(产品) 1592.41万 3.08 1368.16万 --- 85.92
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 4.54亿 87.91 4757.36万 103.02 10.48
其他地区(地区) 4652.14万 9.01 -139.58万 -3.02 -3.00
其他(补充)(地区) 1592.41万 3.08 1368.16万 --- 85.92
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售3.03亿元，占营业收入的62.99%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 30348.88│ 62.99│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购0.91亿元，占总采购额的23.12%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 9073.22│ 23.12│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为主营业务，形成了包括
工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁与管理、园区及周边居民供热服务业务在内的园区开发建设和服务
产业链。
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
1.工业地产开发业务
工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房
、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其
功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济
效益的服务。
2.建筑工程施工业务
公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建筑拥有建筑
工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、市政公用工程施工总承包贰级、钢结构工程专业承
包贰级、消防设施工程专业承包贰级、防水防腐保温工程专业承包贰级、电子与智能化工程专业承包贰级、
施工劳务不分等级、特种工程（结构补强）专业承包不分等级等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日
趋完善。
3.物业租赁和管理业务
公司物业租赁业务的实施主体为公司本部及全资子公司天瑞置业，公司本部负责位于原空港开发区A区
、B区和北京天竺综合保税区内的自持物业出租经营；天瑞置业负责空港融慧园项目的自持物业出租经营。
公司在物业租赁方面与众多业主和合作伙伴建立了长期稳定的合作关系，拥有丰富的物业载体和行业资源。
公司物业管理业务的实施主体为全资子公司天地物业，天地物业拥有一支经验丰富、专业过硬的团队，
秉承客户至上的理念，采用先进的物业管理系统和技术手段，提高管理效率和服务质量，为客户提供高效、
优质的服务。
4.供热服务业务
公司的供热服务业务的实施主体为天利动力以企业及居民供热服务为主，天利动力拥有市政公用工程施
工总承包贰级、建筑机电安装工程专业承包贰级、施工劳务不分等级以及承压类特种设备安装、修理、改造
（GC2、GB2）资质，且业务范围主要覆盖了顺义空港工业区A区、B区和天竺综合保税区，天利动力是该区唯
一一家供暖公司，获得了北京市供热运行单位备案登记证。
（二）公司所处行业情况说明
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施及综合配套服
务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、知识、资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的
特定区域。
产业园区经过近四十年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资源、优化产业结构等方面取得
了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重要经验，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。
与此同时，产业园区的发展过程也经历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等
指标衡量用地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全、同质化严重
，导致恶性竞争等问题。
当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要载体，现有产业园区开始摒弃
过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性发展模式转变，部分园区开发商在全国选址建设小型
园区，一批大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式，产业导向性明确的小型园区。
此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存
聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些
产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势向城区传递
，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载
起了新的城市职能。如一些“小园区经济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业
家交流，逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。
2020年，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》旨在推动北京首都国际机场和北京大兴
国际机场联动发展，建设世界级航空枢纽。中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区将依托首都机场
周边区域规划，重点发展数字贸易、文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业。
2022年11月，北京首都国际机场临空经济区成为国家进口贸易促进创新示范区。首都机场临空经济区位
于北京市主城区东北部、顺义区境内，规划范围北至机场北线、六环路，南至京平高速，东至六环路，西至
高白路、榆阳路，规划面积为115.7平方公里。顺义区人民政府作为示范区规划建设管理主体。首都机场临
空经济示范区功能则定位为国家临空经济转型升级示范区、国家对外开放重要门户区、国际交往中心功能核
心区和首都生态宜居国际化先导区。根据区域功能、资源禀赋、产业基础等因素，示范区空间布局为“一港
四区”，即首都空港、航空物流与口岸贸易区、临空产业与城市综合服务区、临空商务与新兴产业区、生态
功能区。
当前产业园区已突破传统“房东经济”模式，正通过“政策红利转化、产业生态构建、服务链延伸”三
重跃迁，向“科技创新策源地+新兴产业培育器”的复合型平台演进。国有控股企业凭借资源协同与政策响
应优势，在引导产业集群化发展、服务国家战略科技力量布局中扮演关键角色。国有控股园区运营企业通过
“空间+服务+资本”生态构建，加速科技成果产业化进程，推动战略性新兴产业集群式发展，成为国家创新
驱动战略的重要实施主体。
公司作为临空型园区类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累了较为丰富的经验，公司将充
分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业园区建设转型升级大势，以优良的经营成果回报社会
，回报广大股东。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司按照年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展，实现营业收入25,960.36
万元，实现利润总额-6,972.56万元，实现归属于上市公司股东的净利润-5,234.55万元；本报告期末，公司
总资产263,302.48万元，归属于上市公司的股东权益93,075.20万元。与2024年半年度披露数据相比营业收
入指标同比上升60.12%；利润总额同比下降4.66%。与2024年末披露数据相比总资产指标上升9.89%；归属于
上市公司的股东权益指标同比下降6.13%。
报告期内公司主要经营情况如下：
（一）贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
报告期内，公司严格按照内控规范制度及流程要求，对公司的工作流程及工作方式进行了全面的梳理。
各所属公司按照新的法规要求，完成了各自章程的修订工作，同时，公司深入各部门及各分子公司，对内控
体系的执行情况进行了严格的测试。确保公司在实施重大事项前的决策、审批手续的办理，关联交易的管理
，以及报批事项的审批均能得到有效保障。
内控成果的实施，不仅为公司经营管理提供了清晰规范的、高效协同的工作指引，更在梳理完善公司内
部关系、提升工作效率、强化风险防控等领域发挥了重要支撑作用。未来，公司将持续深化内控体系的建设
与完善。
（二）扎实推进各项业务开展
1.产业园区开发运营业务
报告期内，面对园区租赁有效需求不足的现状，公司在不断巩固自持产业载体的同时,提升资产运营效
率与质量。为顺应市场需求，公司将MAX-B研发楼项目打造成生物医药产业园，构建链接政务机构及企业成
长需求的“综合运营服务平台”，吸引优质生物医药企业入驻。公司通过制定合理的租金策略以及提供优质
的租后服务，成功吸引更多优质租户入驻，资产运营效益及园区活力得到显著提升。
截至报告期末，公司自持物业可出租面积约23.83万平方米(不含天瑞置业开发的空港融慧园项目)，出
租率约70.91%。公司物业管理面积合计约为40.24万平方米。报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业
务实现收入6,730.93万元，较去年同期增长约900.06万元，营业收入增长的主要原因是本期较同期新增租赁
及物业服务项目。
截至报告期末，公司全资子公司天瑞置业空港融慧园内楼宇出租7栋，出租面积26,970.50平方米。报告
期内，天瑞置业实现营业收入964.85万元，较上年同期减少约135.96万元，本期收入较上年同期减少主要为
客户退租的影响，导致本年租金收入同比减少。净利润-304.69万元，较上年同期减亏20.98万元。亏损同比
减少的主要原因是：本期人工成本同比减少，本期亏损降低。（以上数据为天瑞置业单户财务报表数据）
其他存量业务方面，天瑞置业名下位于顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产，正在与多家意向
方寻求项目合作、探索实施路径。公司控股子公司北京诺丁山置业有限公司开发建设的计算机软件产业园项
目一期，结合产业地产政策和资金情况研讨下一步开发方案。
2.供热服务
报告期内，公司完成天利动力100%股权收购工作，园区供热服务相关业务纳入公司业务体系，有助于丰
富公司业务结构，为园区企业提供更完善和多样化服务，与园区客户建立更稳定的合作关系，完善公司在园
区运营产业链布局，优化提升公司现金流状况。天利动力主要业务开展地为首都机场临空经济区，供热面积
（含居民小区）约314.8万平方米，近年来，天利动力不断拓展首都机场临空经济区区外业务，截至报告期
末，天利动力供热面积为397.54万平方米。
报告期内，天利动力实现营业收入9,733.62万元，较上年同期增加110.84万元；净利润为59.42万元，
较上年同期增加17.27万元，主要系本期落实降本增效措施，提高利润率所致。
3.建筑施工业务
报告期内，公司控股子公司天源建筑实现新开工程、复工工程及竣工工程总面积约42.89万平方米，新
中标项目房屋建设及装饰项目约6.77万平方米。相关资质方面，拥有建筑工程施工总承包壹级、建筑装修装
饰工程专业承包壹级、市政公用工程施工总承包贰级等多项资质，涵盖多个领域。对于建筑工程业务，公司
不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从
工程承建到工程款催缴均各负其责，使得经营决策效率不断提高。
报告期内，天源建筑实现营业收入9,386.17万元，较上年同期减少222.86万元；净利润为-6,954.03万
元，较同期亏损增加1,438.53万元，亏损增加主要系应收款项账龄增加，本期确认的信用减值损失增加所致
。
（三）以主业带动为起点，稳步拓展投资业务有序运营
公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的产业、项目资源，
逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略目标的实现。公司已参与投资包括云鼎基
金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积极行
使出资人权利，定期、全面做好投资项目的投后管理工作。
报告期内，公司投资业务实现公允价值变动损益约-171.11万元。
〖免责条款〗
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