经营分析☆ ◇600503 华丽家族 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 1.49亿 94.97 7161.75万 94.69 48.23
其他业务(产品) 769.33万 4.92 385.36万 5.09 50.09
石墨烯衍生品(产品) 16.65万 0.11 16.65万 0.22 100.00
─────────────────────────────────────────────────
上海以外的华东地区(地区) 1.48亿 94.43 7084.41万 93.66 47.98
其他业务(地区) 769.33万 4.92 385.36万 5.09 50.09
上海(地区) 100.85万 0.64 93.99万 1.24 93.20
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 1.46亿 90.64 8697.64万 91.94 59.42
其他业务(行业) 1440.87万 8.92 718.55万 7.60 49.87
石墨烯衍生品(行业) 62.59万 0.39 38.36万 0.41 61.29
装修及绿化工程(行业) 7.75万 0.05 5.06万 0.05 65.35
─────────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 1.46亿 90.64 8697.64万 91.94 59.42
其他业务(产品) 1440.87万 8.92 718.55万 7.60 49.87
石墨烯衍生品(产品) 62.59万 0.39 38.36万 0.41 61.29
装修及绿化工程(产品) 7.75万 0.05 5.06万 0.05 65.35
─────────────────────────────────────────────────
苏州(地区) 1.37亿 84.82 7890.90万 83.42 57.62
其他业务(地区) 1440.87万 8.92 718.55万 7.60 49.87
上海(地区) 948.47万 5.87 811.81万 8.58 85.59
其他华东地区(地区) 31.31万 0.19 7.08万 0.07 22.62
主营业务:其他地区(地区) 31.28万 0.19 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 3640.94万 84.29 --- --- ---
其他(补充)(产品) 655.77万 15.18 --- --- ---
石墨烯衍生品(产品) 14.96万 0.35 --- --- ---
装修及绿化工程(产品) 7.75万 0.18 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海以外的华东地区(地区) 3290.32万 76.18 --- --- ---
其他(补充)(地区) 655.77万 15.18 --- --- ---
上海(地区) 362.24万 8.39 --- --- ---
其他地区(地区) 11.08万 0.26 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 1.96亿 92.59 8839.02万 97.75 45.15
其他(补充)(行业) 1180.35万 5.58 464.07万 5.13 39.32
非金属矿物制品业(行业) 175.46万 0.83 -86.19万 -0.95 -49.13
建筑装饰业(行业) 142.28万 0.67 -13.47万 -0.15 -9.46
机械制造业(行业) 68.82万 0.33 -160.67万 -1.78 -233.45
─────────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 1.96亿 92.59 8839.02万 97.75 45.15
其他(补充)(产品) 1180.35万 5.58 464.07万 5.13 39.32
石墨烯衍生品(产品) 175.46万 0.83 -86.19万 -0.95 -49.13
装修及绿化工程(产品) 142.28万 0.67 -13.47万 -0.15 -9.46
搬卸机器人(产品) 68.82万 0.33 -160.67万 -1.78 -233.45
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 1.21亿 57.44 3196.55万 35.35 26.32
除上海以外的华东地区(地区) 7694.27万 36.39 5259.56万 58.16 68.36
其他(补充)(地区) 1180.35万 5.58 464.07万 5.13 39.32
其他(地区) 126.12万 0.60 122.58万 1.36 97.19
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.55亿元，占营业收入的34.30%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 5539.04│ 34.30│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购0.41亿元，占总采购额的68.60%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 4056.04│ 68.60│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，稳定房地产对于稳定宏观经济大盘至关重要。上半年全国
房地产政策优化力度增强，约180省市（县）出台政策超360条，5.17新政后，多地快速落实降低首付比例、
降低商贷利率和公积金贷款利率等，带动购房需求的释放，政策效果已开始显现。
2024年上半年，全国房地产市场在持续调整中出现了积极的信号，其中房地产销售端数据跌幅总体收窄
。根据国家统计局数据显示，今年1—6月份，全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%；全
国新建商品房销售额47133亿元，同比下降25.0%，降幅较1—5月份分别收窄1.3和2.9个百分点。当前在政策
推动下，核心城市二手房市场活跃度保持在较高水平，新房市场活跃度亦出现一定边际改善。下半年“稳市
场”“去库存”政策有望继续落地，随着各项举措积极显效以及高基数效应的减弱，房地产市场销售规模下
行态势有望进一步放缓，重点城市的市场活跃度或将有所修复。
2024年上半年，上海楼市政策持续宽松，5月27日“沪九条”从限购、限贷、以旧换新等多方面放松限
制，释放购买力、增加房票、降低购房门槛和盘活置换链条。土地市场方面，上半年土拍转向“少量多批”
，供应显著减少，涉宅地块成交建筑面积122.46万㎡，同比下降38%；同时，上半年土拍规则出现多次调整
，“7090”政策松绑、取消双限，重回“价高者得”等，进一步提升土地资源市场化配置效率，其中三批次
杨浦区两宗地块分别溢价率21.18%和17.12%，凸显在市场下行阶段，上海仍是企业投资重心；根据同策数据
显示，新房市场方面，上半年供应3.1万套、成交2.59万套，成交均价79481元/㎡、同比上涨24%；同时区域
分化加剧，市区及部分近郊热门板块仍受市场追捧，外围板块热度普降；二手房方面，上半年成交9.7万套
、同比上涨1.5%，均价54453元/㎡、同比下降10.9%，以价换量持续；同时在“沪九条”新政作用下，6月单
月二手房成交2.4万套，环比上涨38.7%，同比上涨90%。
2024年上半年，苏州房地产市场仍在低位波动；政策方面，苏州全面取消限购，利率、首付比例、公积
金贷款额度等持续松绑，整体置业环境宽松。土地市场方面，供应持续缩量提质，从源头端响应“稳市场、
去库存”的政策导向，上半年市区涉宅地块成交建筑面积26.71万㎡，同比下降85%；出让地块多为核心优质
地块，平均溢价11.36%，同比上涨84%。根据天元地产研究中心数据，新房市场方面，苏州市区（不含县级
市）新房供应1.88万套，同比下降28%、环比下降45%；新房成交1.43万套，同比下降45%、环比下降24%。二
手房市场方面，上半年成交2.92万套，同比下降21%、环比上涨5%，相较于2023年下半年基本保持稳定状态
。整体看，核心区/次核心区、配套全、有产品力的项目依然具备更好的销售行情。随着各类促需求、去库
存、调结构等措施发力，预计将对稳定苏州市场起到积极作用，有利于楼市的企稳恢复。
2024年上半年，遵义房地产市场政策环境持续宽松，在需求端继续释放利好政策，包括延续50%契税补
贴、公积金继续实施“又提又贷”、利率下调、商转公等政策，并且积极跟进住房信贷政策调整，取消首套
及二套住房贷款利率下限，首付降低5%，实现首套首付15%，二套25%。根据遵义房产信息网数据显示，新房
市场方面，1-6月遵义新房成交3592套，同比下降50%；其中红花岗区成交1445套、汇川区成交1390套，两区
市场占比近8成。二手房市场方面，1-6月二手房网签成交2952套，同比下降13%。
公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。公司位于上海的项目为杨浦区平凉社
区01D4-04地块（平凉街道71街坊东），由公司和保利置业合作开发，项目土地面积4432.15平方米、容积率
1.35、计容面积5983.4平方米，报告期内公司积极推进方案深化和报批，以及开工前的各项准备工作。公司
位于苏州的项目为苏州太湖上景花园项目，规划计容面积约76万平方米，目前高层住宅已基本售罄，沿街商
铺处于尾盘，公寓式住宅正推进价值提升，独栋别墅经改造后重新入市。公司位于遵义的项目为遵义市北京
路城市更新项目，地处红花岗区中心城区核心地段，和汇川区交界，项目用地面积62117平方米、容积率3.5
、地上地下总建筑体量约28万平方米，公司拟将该项目打造为遵义市城市更新地标。
截至2024年6月30日，公司土地储备面积约7.29万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方
米、遵义项目待开发土地面积约4.53万平方米以及上海项目土地面积约0.44万平方米；遵义项目方面，公司
正敦促当地政府加快推进东区剩余房屋的拆迁工作；同时，报告期内，公司积极关注上海、苏州、杭州以及
成都的投资机会，为公司长期发展增加优质土地储备。
二、报告期内核心竞争力分析
公司是一家以房地产开发为主营业务，以建筑装饰和绿化环保为配套的中小型房地产企业。公司始终坚
持在城市核心板块，致力于改善住宅开发，经过多年发展，凭借匠心的设计理念和对品质的极致追求，成功
打造了上海檀宫、华丽家族浦东花园、华丽家族古北花园等精品楼盘，其中上海檀宫更是奠定了公司在中国
豪宅市场的领先地位。
公司正在销售的太湖檀宫，承袭和延续了上海檀宫的高端改善开发理念；正在建设的遵义北京路城市更
新项目，开启了公司城市更新新征程；上海东外滩项目，公司将以“城市风貌别墅”的开发理念，将该项目
打造为区域改善标杆。
公司拥有清晰的发展战略，方向明确、路径精准；其中，投资战略方面，公司选择上海+苏州、杭州、
成都1+3城市布局，坚持实施以投资安全、经营指标兑现以及产品战略匹配为目标的稳投资策略；产品战略
方面，公司细化了“布局酒店化、建筑公建化、室内定制化、服务生活化、运维数字化”的“五化”产品执
行标准，并持续迭代升级；华丽生活战略方面，在产品端和服务端，公司已打通销管一体，成功落地生活无
忧、居住无忧，构建华丽生活价值体系；经营战略方面，公司通过大运营管控体系，以经营安全为导向，识
别和管控经营风险，为公司业务的可持续发展提供保障。组织战略方面，公司拥有规范的管理制度和业务流
程，组织精简、执行高效，并且根据业务发展的需要，持续提升组织自驱力。
展望未来，公司将以专业化、市场化理念，践行“一生好宅、华丽生活”的战略愿景，始终坚持以产品
领先、经营安全为底层逻辑的价值创造，夯实房地产主业发展，打造华丽家族区别于传统开发商的核心竞争
力。
三、经营情况的讨论与分析
近年来，在经济周期与行业周期的双重叠加下，房地产行业基本面发生了深度调整。面对房地产市场供
求关系发生重大变化的新形势，公司董事会与管理层积极应对，坚持贯彻企业发展战略，践行“一生好宅、
华丽生活”的战略愿景、聚焦主营业务，不断扎实推进精细化运营管理，打造品牌优势。
报告期内，苏州项目的别墅销售较去年同期取得较大幅度增长，公司实现营业收入15,636.46万元；实
现归属于母公司股东的净利润308.44万元，与上年同期相比，实现扭亏为盈。截至2024年6月30日，公司总
资产406,697.75万元，净资产364,215.35万元。
公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。公司位于上海的项目，为全资子公司
上海华智丽尚与上海盛真置业（保利置业全资子公司）合作的上海市杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街
道71街坊东），合作权益比例为上海华智丽尚置业51%、上海盛真置业49%。杨浦项目位于上海内环内东外滩
板块，地理位置优越，公司将联合保利置业，发挥各自优势，以“城市风貌别墅”的开发理念，将该项目打
造为板块内改善标杆，目前项目方案已公示。公司位于苏州的项目为苏州太湖上景花园，由公司全资子公司
苏州华丽及苏州地福进行开发，报告期内公司积极推进独栋别墅和沿街商铺的销售，在苏州楼市延续低迷的
态势下，上半年实现签约金额约1.19亿元、回款金额约1.2亿元，同比增长67%。同时，为加快存量去化，践
行“一生好宅、华丽生活”的产品理念，公司正在积极推进综合用房（檀宫客厅）和商业综合体（华丽天地
）的改造升级。公司位于遵义的项目为遵义市北京路城市更新项目，位于遵义市红花岗区中心城区核心地段
，为了将项目打造成为遵义市城市更新地标，项目引入上海时尚海派潮奢生活及融合遵义当地特色文化，为
业主提供可定制、可持续生长型户型，和高定便捷生活方式。2024年上半年遵义项目实现超1万平方米的实
景示范区整体开放，呈现品质效果佳，受到市场的广泛好评，项目于7月份进入预售阶段。
截至2024年6月30日，公司土地储备面积约7.29万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方
米、遵义项目待开发土地面积约4.53万平方米以及上海项目土地面积约0.44万平方米。为夯实地产主业发展
，公司将坚持贯彻执行既定的投资战略，重视投资安全性，坚持在核心城市寻找优质项目。
公司旗下的宁波墨西和重庆墨希主要致力于石墨烯微片及石墨烯薄膜的生产、制备及应用。受技术标准
、产品成本以及市场拓展等因素的影响，公司石墨烯产品的销售尚未形成有效规模，宁波墨西和重庆墨希目
前仍处于持续亏损状态。现阶段，宁波墨西主要致力于盘活闲置存量资产，持续与国家石墨烯创新中心合作
；同时，将根据新材料产业上下游研发、生产、应用单位的需要，适时启动宁波墨西剩余工业土地的开发与
经营工作。报告期内，重庆墨希联合中科院重庆绿色智能研究院技术团队，聚焦和把握产品技术提升，积极
拓展目标行业客户及潜在应用市场。公司下属的南江机器人主要着力于拓展潜在的市场机遇，目前仍处于亏
损状态。敬请广大投资者注意投资风险、审慎决策、谨慎投资。
截至本报告期末，公司及子公司金叠房产合计持有厦门国际银行3.40%股权。厦门国际银行成立于1985
年，总部位于厦门，在国内及港澳地区共设有140余家营业性机构网点。厦门国际银行致力于打造成为“华
侨金融优选银行”，并以金融服务为纽带，密切加强内地与港澳的经济金融联系，持续为金融对外开放、国
内国际双循环、福建全方位高质量发展、粤港澳大湾区建设等重大战略贡献力量。根据厦门国际银行2019年
度、2020年度、2021年度股东大会决议，公司和金叠房产合计可收到厦门国际银行2019年度、2020年度、20
21年度分配红利分别约为5,898万元、1,562万元、2,947万元。上述利润分配的实施须经相关审批程序的核
准，截至目前，尚未收到厦门国际银行上述年度（2019年度、2020年度、2021年度）红利分配。根据2024年
6月召开的厦门国际银行2023年度股东大会，厦门国际银行2023年度不进行现金分红。
公司作为瑞力文化有限合伙人持有其27.14%的合伙份额。报告期内，瑞力文化投资的部分项目处于退出
阶段，具体投资收益待瑞力文化的最终决算后方能确认。2024年上半年，公司收到瑞力文化项目资本金1,31
9万元。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|