经营分析☆ ◇600503 华丽家族 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产产品(行业) 3.67亿 96.64 1.07亿 94.69 29.18
其他业务(行业) 1270.24万 3.34 596.17万 5.27 46.93
装修及绿化工程(行业) 3.64万 0.01 1.54万 0.01 42.22
石墨烯衍生品(行业) 3.23万 0.01 3.21万 0.03 99.48
─────────────────────────────────────────────────
遵义(地区) 2.07亿 54.56 2922.49万 25.83 14.10
苏州(地区) 1.60亿 42.08 7792.03万 68.86 48.73
其他地区(地区) 1273.46万 3.35 599.38万 5.30 47.07
其他华东地区(地区) 3.64万 0.01 1.54万 0.01 42.22
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 1.33亿 96.26 6516.31万 96.45 49.07
其他业务(产品) 510.13万 3.70 235.60万 3.49 46.18
装修及绿化工程(产品) 3.64万 0.03 1.54万 0.02 42.22
石墨烯衍生品(产品) 2.88万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海以外的华东地区(地区) 1.33亿 96.28 6517.85万 96.47 49.06
其他业务(地区) 510.13万 3.70 235.60万 3.49 46.18
主营业务:其他地区(地区) 2.88万 0.02 --- --- ---
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 3.36亿 95.18 1.35亿 93.17 40.19
其他业务(行业) 1652.79万 4.68 946.93万 6.54 57.29
装修及绿化工程(行业) 28.78万 0.08 25.22万 0.17 87.63
石墨烯衍生品(行业) 17.26万 0.05 16.98万 0.12 98.37
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苏州(地区) 3.02亿 85.59 1.31亿 90.13 43.24
上海(地区) 3386.56万 9.60 440.56万 3.04 13.01
其他地区(地区) 1670.06万 4.73 963.91万 6.65 57.72
其他华东地区(地区) 28.78万 0.08 25.22万 0.17 87.63
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 1.49亿 94.97 7161.75万 94.69 48.23
其他业务(产品) 769.33万 4.92 385.36万 5.09 50.09
石墨烯衍生品(产品) 16.65万 0.11 16.65万 0.22 100.00
─────────────────────────────────────────────────
上海以外的华东地区(地区) 1.48亿 94.43 7084.41万 93.66 47.98
其他业务(地区) 769.33万 4.92 385.36万 5.09 50.09
上海(地区) 100.85万 0.64 93.99万 1.24 93.20
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.63亿元，占营业收入的15.44%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 6294.72│ 15.44│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.73亿元，占总采购额的50.32%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 17343.07│ 50.32│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。公司位于上海的项目为杨浦区平
凉社区01D4-04地块。该地块土地面积4432.15平方米、容积率1.35、计容面积5983平方米。项目已于2025年
入市销售，目前现场正在进行连续作业施工，公司以“酒店式别墅”的开发理念，植入高定服务，拟将该项
目打造为板块内品质改善标杆。公司位于苏州的项目为太湖汇景花园，规划计容面积约76万平方米，产品涵
盖独栋、联排、叠加、高层、商业及公寓式住宅等。目前，联排、叠加已全部售罄，高层住宅基本清盘，独
栋别墅持续热销，商业处于尾盘阶段，公寓式住宅目前已完成自身配套服务的升级。为推进项目存量去化，
公司一方面继续积极提升项目配套服务，提升社区生活氛围；另一方面继续推进商业以租代售，提升商业价
值。公司位于遵义的项目为遵义海上中心，用地面积约6.2万平方米、总建筑面积约28万平方米，其中住宅
约19万平方米，商业约2.1万平方米，2025年项目一批次一次性交房率达95%。该项目作为省级重点工程、城
市更新示范工程，公司致力于将其打造为一个高品质的居住空间，注重开放、多元、温暖的社区氛围营造，
以酒店式管家服务的理念，将该项目建成为遵义市城市更新新地标，重塑人居典范。
截至2025年12月31日，公司土地储备面积约5.29万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方
米、遵义项目待开发土地面积约2.97万平方米。目前，遵义项目东区尚有部分拆迁工作未完成，公司将继续
敦促政府加快推进东区剩余动拆迁工作。
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，是中国房地产市场深度调整与转型的关键年。国家以"稳增长、促消费、保民生"为核心，中央
和地方协同发力，政策逻辑从“救市托底”全面转向“制度优化+高质量发展”，形成覆盖需求端、供给端
、风险防控和长效机制建设的“四维一体”政策体系。年中一线城市限购政策大松绑，二三线城市全面解除
限购，针对首付比例、住房公积金贷款、降低利率、税费减免等角度提供空前力度的金融政策支持。供给端
“好房子”新规正式出台，推动房地产市场从“规模增长”向“品质提升”转型，这些举措有效提振了市场
预期。根据国家统计局数据显示，2025年全国商品房销售面积约8.8亿平方米，同比下降8.7%，自2022年以
来，降幅连续四年收窄。同时，根据国家统计局《2025年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》
数据显示，2025年12月份70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量比11月增加12个；全国70个大中城
市中64城二手住宅价格跌幅仅在1%以内，呈现稳定趋势。随着宏观政策调控的持续加码，市场供需结构的深
层次调整持续，房地产有望在2026年进入稳步回稳阶段。
2025年，上海房地产市场在政策优化与市场修复双重驱动下整体平稳向好。年内“8·25沪六条”从限
购、信贷、公积金、税费等方面全面松绑、稳定预期，“好房子”政策引导行业供给端提质升级，推动市场
向高品质居住转型；土地市场延续“缩量提质、优地优价”态势，全年公开及非公市场合计成交涉宅用地80
宗，总成交计容面积约554.8万平方米，规模与上年基本持平，优质地块价值凸显、楼板价屡创新高，彰显
企业对上海核心资产的坚定信心。新房市场供需基本平衡，全年供应4.06万套、成交4.45万套，成交均价80
966元/平方米，同比上涨3.6%，高端改善需求持续释放，3000万元以上房源成交超2000套；二手房市场韧性
强劲，全年成交25.4万套、同比上涨4.0%，创近三年新高，市场由结构调整稳步转入健康修复通道，整体呈
现量价稳健、结构优化、高质量发展的良好格局。
2025年，苏州房地产市场政策持续优化，8·26新政全面取消新房限售，叠加全域不限购、优化信贷公
积金、降低交易税费、推行卖旧买新补贴等一系列组合举措，有效激活改善需求；同步推进“好房子”建设
与城市更新，引导行业向高品质居住转型。土地市场全年成交48宗涉宅地块，呈现“外围平稳、核心高热”
的分化特征，姑苏区、园区等核心板块优质地块楼板价屡创新高，同时容积率1.01-1.5的低密地块占比持续
提升；新房市场量缩价稳、供需平衡，全年商品住宅供应约268万平方米、成交约283万平方米，成交均价26
500元/平方米，改善型产品成为市场主力，高端需求持续释放。二手房市场筑底企稳、流通性显著提升，全
年成交约5.8万套，成交规模稳居历史中位。整体来看，2025年苏州房地产市场在政策驱动下，逐步走出调
整期，呈现出鲜明的结构性稳健修复态势。2025年遵义市发布了多项促进房地产高质量发展的政策措施，其
中包括首套房公积金利率下调和最高贷款额度提高等。土地市场方面，坚持控总量、优结构、稳预期，合理
控制供应节奏，重点保障核心城区与城市更新地块供给。新房市场去化趋于平衡，根据遵义房产信息网数据
显示，2025年遵义商品住宅成交6640套，同比基本持平；其中红花岗区成交3128套、汇川区成交1962套，两
区市场占比超7成。
三、经营情况讨论与分析
2025年，房地产行业在“三大工程”加速落地与市场信心稳步修复的推动下，迈入供需优化、模式转型
的新阶段。公司董事会与管理层紧扣高质量发展主线，坚守主业定力，深化精细化运营与产品力提升。报告
期内，公司持续优化资产结构，筑牢品牌公信力。全体员工同心奋进，围绕年度战略目标有序推进各项工作
。2025年度，公司实现营业收入37,996.67万元，同比增长7.70%；实现归属于母公司股东的净利润-7,337.8
3万元。截至2025年12月31日，公司总资产465,212.56万元，净资产345,606.01万元。
公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。公司位于上海的项目为杨浦区平凉社
区01D4-04地块。该地块土地面积4432.15平方米、容积率1.35、计容面积5983平方米。项目已于2025年入市
销售，目前现场正在进行连续作业施工，公司以“酒店式别墅”的开发理念，植入高定服务，拟将该项目打
造为板块内品质改善标杆。公司位于苏州的项目为太湖汇景花园，规划计容面积约76万平方米，产品涵盖独
栋、联排、叠加、高层、商业及公寓式住宅等。目前，联排、叠加已全部售罄，高层住宅基本清盘，独栋别
墅持续热销，商业处于尾盘阶段，公寓式住宅目前已完成自身配套服务的升级。为推进项目存量去化，公司
一方面继续积极提升项目配套服务，提升社区生活氛围；另一方面继续推进商业以租代售，提升商业价值。
公司位于遵义的项目为遵义海上中心，用地面积约6.2万平方米、总建筑面积约28万平方米，其中住宅约19
万平方米，商业约2.1万平方米，2025年项目一批次一次性交房率达95%。该项目作为省级重点工程、城市更
新示范工程，公司致力于将其打造为一个高品质的居住空间，注重开放、多元、温暖的社区氛围营造，以酒
店式管家服务的理念，将该项目建成为遵义市城市更新新地标，重塑人居典范。截至2025年12月31日，公司
土地储备面积约5.29万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方米、遵义项目待开发土地面积约
2.97万平方米。目前，遵义项目东区尚有部分拆迁工作未完成，公司将继续敦促政府加快推进东区剩余动拆
迁工作。
公司旗下的宁波墨西和重庆墨希主要致力于石墨烯及相关产品的生产、制备及应用。2025年受市场应用
技术标准、产品生产销售成本以及市场拓展等因素的影响，公司石墨烯产品的销售尚未形成有效规模，宁波
墨西和重庆墨希目前仍处于持续亏损状态。现阶段，宁波墨西和重庆墨希主要致力于盘活闲置存量资产，持
续与国家石墨烯创新中心、科研院所及行业相关企业的合作，聚焦石墨烯技术提升，积极拓展行业目标客户
及潜在应用市场。同时，公司下属的南江机器人主要着力于拓展工业机器人潜在的市场机遇，目前仍处于亏
损状态。敬请广大投资者注意投资风险、审慎决策、谨慎投资。
截至本报告期末，公司及子公司金叠房产合计持有厦门国际银行3.40%股权。厦门国际银行成立于1985
年，总部位于厦门，作为首家在港澳均拥有全功能附属商业银行的城市商业银行，厦门国际银行协同港澳附
属机构形成了“以内地为主体、以港澳为两翼”的战略布局，在北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、厦
门与福建其他8个设区市，以及香港、澳门特别行政区等地共设有150余家营业性机构网点。根据厦门国际银
行2019年度、2020年度、2021年度股东会决议，公司和金叠房产合计可收到厦门国际银行2019年度、2020年
度、2021年度分配红利分别约为5,898万元、1,562万元、2,947万元。上述利润分配的实施须经相关审批程
序的核准，截至目前，尚未收到厦门国际银行上述年度（2019年度、2020年度、2021年度）红利分配。根据
2025年6月召开的厦门国际银行2024年度股东会，厦门国际银行2024年度不进行现金分红。
公司作为瑞力文化有限合伙人持有其27.14%的合伙份额。报告期内，瑞力文化投资的部分项目处于退出
阶段，具体投资收益待瑞力文化的最终决算后方能确认。2025年度，公司收到瑞力文化项目资本金7,974.95
万元。
四、报告期内核心竞争力分析
公司是一家以房地产开发为主营业务、专注高端改善领域的精品房企，始终坚持布局城市核心板块，专
注改善型住宅开发。历经多年深耕，公司凭借前瞻的设计理念与极致的品质追求，成功打造上海檀宫、华丽
家族浦东花园、华丽家族古北花园等标杆作品，其中上海檀宫更是奠定了公司在国内豪宅市场的领先地位。
目前，公司在售的苏州太湖檀宫项目，深度承袭上海檀宫的高端营造理念；在建的遵义北京路海上中心项目
，开启了公司城市更新业务的全新征程；上海滨江东外滩蘭桂坊项目，以“一席一高定”的新城市别墅定位
，致力打造区域改善标杆。公司战略清晰、聚焦主业，形成了多层次、体系化的发展布局；在投资战略上，
始终保持稳健投资定力，强化前置风险研判，坚持在优质地段挖掘投资机会，实施以投资安全、经营指标兑
现、产品战略匹配为目标的稳健投资策略。在产品战略上，紧贴市场需求，围绕“好房子”建设，持续迭代
升级“布局酒店化、室内定制化、建筑公建化、服务生活化、运维数字化”的“五化”产品标准，不断提升
产品核心竞争力。在华丽生活战略上，以“好服务”为目标，依托丽福汇平台，打造专属社区运营服务的华
丽生活APP系统，全面落地华丽生活服务体系，构建高品质生活方式体验。在组织战略上，以“同心、同道
、同行”的企业价值观凝聚发展合力，持续优化组织架构、规范管理制度、提升业务流程效率，不断增强组
织自驱力与执行力。展望未来，公司将坚持专业化、市场化发展理念，践行“一生好宅、华丽生活”的战略
愿景，持续夯实房地产主业，深耕改善赛道，坚守“好地段、好房子、好服务”的产品理念，打造区别于传
统开发企业的核心竞争力，树立“精而美”的优质企业形象。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、行业占位
房地产行业仍维持8万亿规模的支柱产业地位，对宏观经济的直接贡献依然显著。同时，房地产行业超
强的产业关联性带动大量相关岗位就业；与房地产相关的土地出让收入和税金收入，仍是地方财政收入的重
要来源，对地方经济发展和基础设施建设提供有力保障。从全局看，房地产行业的支柱地位仍不可替代，在
经济转型进程中，仍是维护经济稳定、保障民生福祉的关键领域，行业长期稳定健康发展的导向未发生改变
。
2、政策趋势
2026年作为“十五五”开局之年，房地产政策总基调由2025年的“止跌回稳”调整为“着力稳定房地产
市场”，核心导向聚焦于巩固市场企稳态势、优化供求关系、防范行业风险、推动高质量发展，中央统筹引
领、地方精准落地的政策格局进一步深化，各项配套举措将围绕民生保障、存量盘活、品质提升等重点方向
有序推进，整体呈现“稳预期、优供给、强民生、防风险”的四大核心趋势，逐步构建行业发展新模式。
3、市场展望
我国房地产存量建筑面积庞大，但建筑品质不高，居住体验感欠佳，和居民对美好居住生活的期望之间
仍有差距。同时在房地产市场由增量转入存量的大背景下，居民对建筑环境品质改善和居住条件升级的需求
日益旺盛和多元，改善市场将是未来中国住房市场最大的需求支撑；企业在改善领域的迭代创新，也需要从
改善客群的真实生活方式出发，构建生活场景，以适应改善客群不断演进的生活需求和审美趋势，提供超出
预期的居住体验。
4、企业应对
长期看，房地产市场仍保持一定规模，改善性住房需求持续释放。对于房地产企业而言，在改善领域持
续迭代与创新，成为穿越行业周期、实现稳健发展的关键。在投资策略层面，公司将坚持精准投资、稳健布
局，聚焦上海、苏州，在成熟板块挖掘优质改善型项目投资机会，严控投资风险，保障投资安全。同时，公
司将进一步聚焦核心竞争力打造，着力构建以优质产品与高效服务为核心的价值体系，在产品端，公司将持
续顺应市场改善需求，不断迭代“五化”产品标准，力争将每一个项目打造成为区域品质、价值与口碑标杆
；在服务端，公司将持续整合销管一体化资源，全面构建华丽生活价值服务体系，持续提升客户体验，筑牢
企业核心竞争力，实现公司高质量可持续发展。
(二)公司发展战略
公司将继续顺应国内经济发展新常态和未来行业发展趋势，夯实房地产开发及相关业务，进一步优化资
产结构，谋求新的发展机会，提升上市公司核心竞争力和盈利能力，实现公司健康、稳健的持续发展，不断
为股东创造更好的回报。
(三)经营计划
2026年，公司将持续跟踪行业形势与发展趋势，把握市场调整中的结构性机会，坚定落实三年战略规划
中的城市深耕布局，坚持以投资安全、经营指标兑现、产品战略匹配为核心的稳健投资策略，适时补充优质
项目储备。同时，公司将持续提升产品品质与服务体系，强化自身核心能力建设，在坚守房地产主业的基础
上，不断完善资源配置与产业链协同，保障公司持续稳健运行。在项目运营方面，2026年公司房地产开发工
作重点围绕上海项目、苏州项目、遵义项目有序推进。其中上海项目计划于2026年实现交付，公司将围绕交
付节点统筹推进各项工作，严把工程质量与品质关，确保高品质、高满意度顺利交付，切实兑现对客户的承
诺；苏州项目将持续推进独栋别墅及沿街商铺的销售工作，结合市场行情适时启动公寓式住宅销售；同时不
断完善项目配套服务，营造优质社区生活氛围，落地丽福汇服务体系，以服务赋能销售、提升品牌口碑。遵
义项目稳步推进房源续销工作，并完成二批次房屋交付；公司将坚定执行将该项目打造为遵义城市更新新地
标的方向，全面落地“一生好宅，华丽生活”的产品理念，真正实现所见即所得，以高品质产品与定制化服
务树立区域标杆，持续领跑当地市场。
(四)可能面对的风险
1、市场止跌风险
近年来，中国房地产市场经历了显著的波动，目前仍处于调整阶段，随着各项刺激性政策的持续释放，
能否推动房地产市场彻底复苏反弹，仍有不确定性。公司将持续密切关注市场走势，一方面充分预估可能存
在的风险，以政策和市场为导向，及时、灵活调整经营发展策略，做好精准投资、稳健投资；另一方面积极
加强运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作，降低经营风险。
2、行业竞争风险
目前房地产市场集中度进一步提高，企业在品牌、规模和资金等方面的竞争日趋激烈，头部大型房企竞
争优势明显。公司作为区域深耕型中小房企，在品牌、产品、客户等方面具有较强的区域优势，房地产业务
稳健经营，资产负债率显著低于行业平均水平；未来公司将持续提升产品能力和服务能力，以客户需求为导
向，打造客户满意的非同质化产品。
3、项目储备风险
目前各大企业的投资持续向核心城市、重点板块聚集，并且在土拍市场回归价高者得的环境下，优质地
块竞争激烈，土地获取难度加大；房地产作为公司主营业务，土地储备直接影响公司未来发展；2026年公司
将密切关注土地市场信息，深入研判，积极参加土地竞拍和城市更新机会，推进优质项目的获取，合理增加
土地储备，为公司发展创造有利条件。
4、财务风险
公司主营业务所处的房地产行业属资金密集型行业，土地和建设资金投入量大，现金流充沛是项目顺利
开发的重要保障；受制于宏观经济下行以及消费需求不振，可能会影响项目销售和资金回笼；公司将密切关
注市场走势，安排好现金流计划，及时调整运营策略，加快项目去化；同时加强资金预算管理，严控计划外
支出，并且采用合理的融资方式，确保公司现金流安全。
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