经营分析☆ ◇600503 华丽家族 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 3.36亿 95.18 1.35亿 93.17 40.19
其他业务(行业) 1652.79万 4.68 946.93万 6.54 57.29
装修及绿化工程(行业) 28.78万 0.08 25.22万 0.17 87.63
石墨烯衍生品(行业) 17.26万 0.05 16.98万 0.12 98.37
─────────────────────────────────────────────────
苏州(地区) 3.02亿 85.59 1.31亿 90.13 43.24
上海(地区) 3386.56万 9.60 440.56万 3.04 13.01
其他地区(地区) 1670.06万 4.73 963.91万 6.65 57.72
其他华东地区(地区) 28.78万 0.08 25.22万 0.17 87.63
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 1.49亿 94.97 7161.75万 94.69 48.23
其他业务(产品) 769.33万 4.92 385.36万 5.09 50.09
石墨烯衍生品(产品) 16.65万 0.11 16.65万 0.22 100.00
─────────────────────────────────────────────────
上海以外的华东地区(地区) 1.48亿 94.43 7084.41万 93.66 47.98
其他业务(地区) 769.33万 4.92 385.36万 5.09 50.09
上海(地区) 100.85万 0.64 93.99万 1.24 93.20
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 1.46亿 90.64 8697.64万 91.94 59.42
其他业务(行业) 1440.87万 8.92 718.55万 7.60 49.87
石墨烯衍生品(行业) 62.59万 0.39 38.36万 0.41 61.29
装修及绿化工程(行业) 7.75万 0.05 5.06万 0.05 65.35
─────────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 1.46亿 90.64 8697.64万 91.94 59.42
其他业务(产品) 1440.87万 8.92 718.55万 7.60 49.87
石墨烯衍生品(产品) 62.59万 0.39 38.36万 0.41 61.29
装修及绿化工程(产品) 7.75万 0.05 5.06万 0.05 65.35
─────────────────────────────────────────────────
苏州(地区) 1.37亿 84.82 7890.90万 83.42 57.62
其他业务(地区) 1440.87万 8.92 718.55万 7.60 49.87
上海(地区) 948.47万 5.87 811.81万 8.58 85.59
其他华东地区(地区) 31.31万 0.19 7.08万 0.07 22.62
主营业务:其他地区(地区) 31.28万 0.19 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 3640.94万 84.29 --- --- ---
其他(补充)(产品) 655.77万 15.18 --- --- ---
石墨烯衍生品(产品) 14.96万 0.35 --- --- ---
装修及绿化工程(产品) 7.75万 0.18 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海以外的华东地区(地区) 3290.32万 76.18 --- --- ---
其他(补充)(地区) 655.77万 15.18 --- --- ---
上海(地区) 362.24万 8.39 --- --- ---
其他地区(地区) 11.08万 0.26 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.84亿元，占营业收入的23.78%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 8389.56│ 23.78│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购1.96亿元，占总采购额的85.63%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│浙江宝盛建设集团有限公司 │ 11839.04│ 51.72│
│合计 │ 19600.30│ 85.63│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，面对复杂的市场环境和挑战，公司董事会与管理层积极应对，在贯彻落实企业发展战略、聚焦
主营业务的同时，不断扎实推进精细化运营管理，打造品牌优势。报告期内，围绕年初制定的目标，公司有
序推进各项工作。2024年度，公司实现营业收入35,278.77万元，同比上升118.47%；实现归属于母公司股东
的净利润-3,441.90万元。截至2024年12月31日，公司总资产443,472.28万元，净资产358,059.75万元。
公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。其中公司位于上海的项目，为全资子
公司上海华智丽尚与上海盛真置业（保利置业全资子公司）合作开发的上海市杨浦区平凉社区01D4-04地块
，合作权益比例为上海华智丽尚置业51%、上海盛真置业49%。上海杨浦项目位于上海内环内东外滩滨江板块
，地理位置优越，为低密住宅地块。项目在2024年完成方案报批，并获取工规证和施工证，预计2025年入市
销售；公司位于苏州的项目为苏州太湖上景花园，该项目由公司全资子公司苏州华丽及苏州地福进行开发，
产品业态涵盖高层住宅、沿街商铺、别墅以及公寓式住宅等。目前，高层住宅已基本售罄，2024年公司积极
推进独栋别墅和沿街商铺的销售，在市场持续下行的态势下，逆势热销，全年实现销售签约金额约3.3亿元
。公司位于遵义的项目为遵义红花岗区北京路城市更新改造项目，属于遵义中心城区核心地段，地理位置优
越，是贵州省重点工程。遵义项目于2024年6月30日示范区以高品质呈现，2024年7月27日成功首开，是遵义
近3年唯一集中开盘项目。项目开盘后月均去化位居遵义第一梯队，并且在销售周期仅5个月的情况下,在遵
义2024年度项目销售排名中位居前列。
截至2024年12月31日，公司土地储备面积约6.5万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方
米、遵义项目待开发土地面积约4.18万平方米。同时，为夯实房地产主业发展，公司将坚持贯彻执行既定的
投资战略，重视投资的安全性，聚焦中心城市的优质项目。
公司旗下的宁波墨西和重庆墨希主要致力于石墨烯微片及石墨烯薄膜及相关产品的生产、制备及技术应
用。受技术标准、产品成本以及市场拓展等因素的影响，公司石墨烯产品的市场应用尚未形成有效规模，宁
波墨西和重庆墨希目前仍处于持续亏损状态。现阶段，宁波墨西主要致力于盘活闲置存量资产，持续与国家
石墨烯创新中心合作；同时，将根据新材料产业上下游研发、生产、应用的需要，适时启动宁波墨西剩余工
业用地的开发与经营工作。报告期内，重庆墨希联合中科院重庆绿色智能研究院技术团队，聚焦和把握石墨
烯薄膜产品的技术提升，积极拓展目标行业客户及潜在应用市场。公司下属的南江机器人主要着力于拓展潜
在的市场机遇，目前仍处于亏损状态。敬请广大投资者注意投资风险、审慎决策、谨慎投资。
截至本报告期末，公司及子公司金叠房产合计持有厦门国际银行3.40%股权。厦门国际银行成立于1985
年，总部位于厦门，在国内及港澳地区共设有150余家营业性机构网点。厦门国际银行致力于打造成为“华
侨金融优选银行”，并以金融服务为纽带，密切加强内地与港澳的经济金融联系，持续为金融对外开放、国
内国际双循环、福建全方位高质量发展、粤港澳大湾区建设等重大战略贡献力量。根据厦门国际银行2019年
度、2020年度、2021年度股东大会决议，公司和金叠房产合计可收到厦门国际银行2019年度、2020年度、20
21年度分配红利分别约为5,898万元、1,562万元、2,947万元。上述利润分配的实施须经相关审批程序的核
准，截至目前，尚未收到厦门国际银行上述年度（2019年度、2020年度、2021年度）红利分配。根据2024年
6月召开的厦门国际银行2023年度股东大会，厦门国际银行2023年度不进行现金分红。
公司作为瑞力文化有限合伙人持有其27.14%的合伙份额。报告期内，瑞力文化投资的部分项目处于退出
阶段，具体投资收益待瑞力文化的最终决算后方能确认。2024年度，公司收到瑞力文化项目资本金1,487.41
万元。2025年1月至本报告披露日，公司累计收到瑞力文化项目资本金
956.14万元。
二、报告期内公司所处行业情况
2024年，中国房地产政策延续宽松基调，调控重心从“防风险、促转型”转向“稳住楼市、推动市场止
跌回稳”。9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转
行业基本面，为市场注入信心；12月，政治局会议再次提出“稳住楼市”，中央经济工作会议更是强调“持
续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
在楼市宽松政策频繁出台的情况下，市场信心也在逐步提振。根据国家统计局数据显示，2024年1-12月
全国新建商品房销售面积约9.7万亿平方米，同比下降12.9%，但降幅相比2024年1-11月收窄1.4个百分点，
连续7个月出现收窄趋势。新建商品房销售总额约9.7万亿元，同比下降17.1%，但与2024年1-11月相比，降
幅收窄2.1个百分点。同时，根据国家统计局《2024年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数
据显示，2024年12月份70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量比11月增加6个，达到23个，同时有9
个城市二手住宅价格出现环比上涨，其中一线城市新房价格结束之前连续持平状态，在12月份环比首次出现
上涨；二线城市新房价格环比首次保持平稳；三线城市新房价格则已经连续四个月呈现出环比降幅逐渐收窄
的趋势。随着存量政策和增量政策的有效落实，房地产市场态势有望继续改善。
2024年，上海房地产市场从“9?29沪七条”到“11?18取消普通住宅标准”，陆续推出了一系列政策措
施，覆盖限购、信贷和税费等多个维度，维稳楼市经济。2024年上海土地市场继续缩量提质，全年累计出让
76宗涉宅用地（含遴选、城中村等地块），成交计容面积约550万㎡，成交规模连续三年下降。同时土地市
场重回“价高者得”后，高价地频出，土地楼板价记录频繁刷新；新房市场方面，全年供应房源6.1万套、
成交5.75万套，供需基本平稳，成交均价79030元/㎡，同比涨幅17.3%。2024年上海改善市场供应增加，前
期积压的改善需求得以释放，全年3000万以上的改善项目累计认筹超1万组，多个项目开盘即罄；二手房方
面，2024年全年成交
21.6万套、同比上涨20%，创近三年新高。
2024年苏州房地产市场以“化存量、控增量、提质量”为总目标，市场供求结构正在进行调整。政策方
面，除进一步优化首套房认定标准、提高公积金贷款额度、提供新房契税补贴等多项促需求政策外，还发布
了全新的住房品质指引，大力推动“第四代住宅”、“两智一全”的住房建设。土地市场方面，2024年苏州
全年涉宅用地成交48宗，成交计容面积224万㎡，同比下降59%；新房成交方面，2024年全年成交约429万㎡
，同比减少约26%，成交均价约26637元/㎡，同比下跌约5%；二手房方面，2024年全年成交约为657万㎡，同
比减少约4%。在缩量提质的背景下，截至到2024年底，苏州新房库存已跌落至4.4万套，是2020年以来历史
新低；供应端的减少，为存量房去化提供了更大的空间。
2024年遵义市发布了多项促进房地产高质量发展的政策措施，包括首套房商贷首付比例调整为不低于15
%，二套房商贷首付比例调整为不低于25%，执行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，同时提高住房
公积金最高贷款额度，并且持续推动降低存量房贷款利率，全面推行“带押过户”，对购房人子女入学也给
予支持等，在需求端继续释放利好政策。根据遵义房产信息网数据显示，新房市场方面，2024年遵义商品住
宅成交7038套，同比下降约41%，其中红花岗区成交2693套、汇川区成交2521套，两区市场占比超7成。土地
成交方面，2024年全市共计成交商业和住宅类用地36宗，成交计容面积144.22万平方米，同比下降56.9%；
成交楼板价1086元/平方米，同比下降14%。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。公司位于上海的项目，为全资子公司
上海华智丽尚与上海盛真置业（保利置业全资子公司）于2023年12月5日联合竞得的上海市杨浦区平凉社区0
1D4-04地块。该地块土地面积4432.15平方米、容积率1.35、计容面积5983平方米，该项目已于2024年正式
开工，目前现场正在进行连续作业施工，公司以“酒店式别墅”的开发理念，植入高定服务，拟将该项目打
造为板块内品质改善标杆。公司位于苏州的项目为苏州太湖上景花园项目，规划计容面积约76万平方米，产
品涵盖高层住宅、沿街商铺、别墅及公寓式住宅等。目前高层住宅已基本售罄，公寓式住宅正积极推进价值
提升，独栋别墅持续热销，沿街商铺处于尾盘阶段。为进一步加快项目存量去化，践行“一生好宅、华丽生
活”的产品理念，公司正在积极提升项目配套服务，打造良好的社区生活氛围。公司位于遵义的项目为遵义
海上中心，用地面积约6.2万平方米、总建筑面积约28万平方米，其中住宅约19万平方米，商业约2.1万平方
米。项目作为省级重点工程，城市更新示范工程，公司致力于打造一个高品质的居住空间，注重开放、多元
、温暖的社区氛围营造，以酒店式管家服务的理念，将该项目建成为遵义市城市更新新地标，重塑人居典范
。
截至2024年12月31日，公司土地储备面积约6.5万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方
米、遵义项目待开发土地面积约4.18万平方米。目前，遵义项目东区尚有部分拆迁工作未完成，公司将继续
敦促政府加快推进东区剩余动拆迁工作。同时，为贯彻执行既定的发展战略，公司将更加聚焦上海的投资机
会，并且重视投资的安全性，坚持在改善领域深耕，夯实房地产主业，为公司长期发展增加优质土地储备。
四、报告期内核心竞争力分析
公司是一家以房地产开发为主营业务，以改善型产品为主的中小型房地产企业。公司始终坚持在城市核
心板块，致力于改善住宅开发，经过多年发展，凭借匠心的设计理念和对品质的极致追求，成功打造了上海
檀宫、华丽家族浦东花园、华丽家族古北花园等精品楼盘，其中上海檀宫更是奠定了公司在中国豪宅市场的
领先地位。
公司正在销售的太湖檀宫，承袭和延续了上海檀宫的高端改善开发理念；正在建设的遵义北京路城市更
新项目，开启了公司城市更新新征程；上海东外滩项目，公司将以“酒店式别墅”的开发理念，将该项目打
造为区域改善标杆。
公司拥有清晰的发展战略，方向明确；其中，投资战略方面，公司将聚焦上海，坚持实施以投资安全、
经营指标兑现以及产品战略匹配为目标的稳投资策略；产品战略方面，公司持续迭代升级“布局酒店化、建
筑公建化、室内定制化、服务生活化、运维数字化”的“五化”产品执行标准；华丽生活战略方面，在产品
端和服务端，公司已打通销管一体，成功落地生活无忧、居住无忧，并且开发专属于社区运营配套的华丽生
活APP，构建华丽生活服务价值体系；经营战略方面，公司通过大运营管控体系，以经营安全为导向，识别
和管控经营风险，为公司可持续发展提供保障。组织战略方面，公司拥有规范的管理制度和业务流程，组织
精简、执行高效，并且根据业务发展的需要，持续提升组织自驱力。
展望未来，公司将以专业化、市场化理念，践行“一生好宅、华丽生活”的战略愿景，始终坚持以产品
领先、经营安全为底层逻辑的价值创造，夯实房地产主业发展，打造华丽家族区别于传统开发商的核心竞争
力。同时，基于目前地产行业面临的挑战，以及对未来经济形势的判断，公司将努力关注和拓展其他领域的
发展机会，寻求新的利润增长点，不断提高公司的可持续经营能力，为全体股东创造价值。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、行业占位
房地产行业仍是一个近10万亿规模的支柱产业，对宏观经济发展有重大影响；根据国家统计局数据显示
，2024年中国房地产业增加值占GDP的比重为6.3%，对GDP贡献巨大；同时房地产行业直接关联建材、家电、
金融等几十个上下游行业，超强的产业关联性滋生出大量的就业创造力，并且和房地产相关的土地和税金收
入仍是财政收入重要来源；从全局看，房地产的支柱地位不可替代，仍是经济转型中的稳定器，需长期稳定
的健康发展。
2、政策趋势
持续用力推动房地产市场止跌回稳为房地产政策总基调，预计2025年“止跌回稳”仍是政策核心目标，
从推进城市更新、城中村改造、建设“好房子”、存量土地盘活、构建房地产发展新模式等，中央及地方或
将围绕这些政策方向加速落实配套举措，如完善货币化安置城中村改造和危旧房改造的支持政策，进一步优
化核心城市限制性政策，降息、增贷、减税等政策效应充分释放，加速购房需求释放，持续修复企业和购房
者市场预期。
3、市场展望
我国房地产存量建筑面积庞大，但建筑品质不高，居住体验感欠佳，和居民对美好居住生活的期望之间
仍有差距。同时在房地产市场由增量转入存量的大背景下，居民对建筑环境品质改善和居住条件升级的需求
日益旺盛和多元，改善市场将是未来中国住房市场最大的需求支撑；企业在改善领域的迭代创新，也需要从
改善客群的真实生活方式出发，构建生活场景，以适应改善客群不断演进的生活需求和审美趋势，提供超出
预期的居住体验。
4、企业应对
长期看房地产市场规模仍在，改善性需求具备较大的发展空间。在投资策略方面，公司将坚持精准投资
，深耕上海，在成熟板块寻找优质改善项目的投资机会，保障投资安全，稳业绩。同时公司将更加注重以产
品和服务为代表的价值体系打造，在产品端，公司将继续顺应市场需求，持续迭代“五化”标准，力争每一
个项目都能打造成为区域品质、价值以及口碑标杆；在服务端，公司也将持续整合销管一体，持续落地生活
无忧和居住无忧，构建华丽生活价值服务体系，打造企业核心竞争力。
(二)公司发展战略
公司将继续顺应国内经济发展新常态和未来行业发展趋势，夯实房地产开发及相关业务，进一步优化资
产结构，谋求新的发展机会，提升上市公司核心竞争力和盈利能力，实现公司健康、稳健的持续发展，不断
为股东创造更好的回报。
(三)经营计划
2025年，公司将持续关注行业形势和发展趋势，把握市场调整中的结构性机会，坚定贯彻执行三年战略
制定的城市深耕布局，实施以投资安全、经营指标兑现以及产品战略匹配为目标的稳投资策略，适时增加优
质项目储备。同时，提升产品品质和服务体系，重视和强化公司自身能力的建设，在坚持房地产主业发展的
同时，不断完善公司房地产板块资源和产业链，确保公司持续稳健运行。
2025年，公司房地产开发工作主要包括上海项目、苏州项目和遵义项目。其中上海项目计划2025年入市
销售，公司将联合合作方，以酒店式别墅的理念，形成差异化竞争，提升产品性价比；苏州项目将持续推进
独栋别墅和沿街商铺的销售工作，并落地生活无忧和居住无忧，构建华丽生活价值体系，提升项目配套服务
，打造良好的社区生活氛围，助力项目销售。遵义项目持续推进续销，并且力争实现首期交付，公司将坚定
执行将该项目打造为遵义城市更新新地标的方向，扎实推进“一生好宅，华丽生活”的产品理念全方位落地
，真正做到所见即所得，以高品质和高定服务在遵义独树一帜，全面领先市场。
(四)可能面对的风险
1、市场止跌风险
近年来，中国房地产市场经历了显著的波动，目前仍处于调整阶段，随着各项刺激性政策的持续释放，
能否推动房地产市场彻底复苏反弹，仍有不确定性。公司将持续密切关注市场走势，一方面充分预估可能存
在的风险，以政策和市场为导向，及时、灵活调整经营发展策略，做好精准投资、稳健投资；另一方面积极
加强运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作，降低经营风险。
2、行业竞争风险
目前房地产市场集中度进一步提高，企业在品牌、规模和资金等方面的竞争日趋激烈，头部大型房企竞
争优势明显。公司作为区域深耕型中小房企，在品牌、产品、客户等方面具有较强的区域优势，房地产业务
稳健经营，资产负债率显著低于行业平均水平；未来公司将持续提升产品能力和服务能力，以客户需求为导
向，打造客户满意的非同质化产品。
3、项目储备风险
2024年以来，各大企业的投资持续向核心城市、重点板块聚集，并且在土拍市场回归价高者得的环境下
，优质地块竞争激烈，土地获取难度加大；房地产做为公司主营业务，土地储备直接影响公司未来发展；20
25年公司将密切关注土地市场信息，深入研判，积极参加土地竞拍和城市更新机会，推进新增项目的获取，
增加土地储备，为公司未来发展创造有利条件。
4、财务风险
公司主营业务所处的房地产行业属资金密集型行业，土地和建设资金投入量大，现金流充沛是项目顺利
开发的重要保障；受制于宏观经济下行以及消费需求不振，可能会影响项目销售和资金回笼；公司将密切关
注市场走势，及时调整营销策略，加快项目去化；同时加强资金预算管理，严控计划外支出，并且采用合理
的融资方式，确保公司现金流安全。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|