经营分析☆ ◇600503 华丽家族 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 1.46亿 90.64 8697.64万 91.94 59.42
其他业务(行业) 1440.87万 8.92 718.55万 7.60 49.87
石墨烯衍生品(行业) 62.59万 0.39 38.36万 0.41 61.29
装修及绿化工程(行业) 7.75万 0.05 5.06万 0.05 65.35
───────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 1.46亿 90.64 8697.64万 91.94 59.42
其他业务(产品) 1440.87万 8.92 718.55万 7.60 49.87
石墨烯衍生品(产品) 62.59万 0.39 38.36万 0.41 61.29
装修及绿化工程(产品) 7.75万 0.05 5.06万 0.05 65.35
───────────────────────────────────────────────
苏州(地区) 1.37亿 84.82 7890.90万 83.42 57.62
其他业务(地区) 1440.87万 8.92 718.55万 7.60 49.87
上海(地区) 948.47万 5.87 811.81万 8.58 85.59
其他华东地区(地区) 31.31万 0.19 7.08万 0.07 22.62
主营业务:其他地区(地区) 31.28万 0.19 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 3640.94万 84.29 --- --- ---
其他(补充)(产品) 655.77万 15.18 --- --- ---
石墨烯衍生品(产品) 14.96万 0.35 --- --- ---
装修及绿化工程(产品) 7.75万 0.18 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
上海以外的华东地区(地区) 3290.32万 76.18 --- --- ---
其他(补充)(地区) 655.77万 15.18 --- --- ---
上海(地区) 362.24万 8.39 --- --- ---
其他地区(地区) 11.08万 0.26 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 1.96亿 92.59 8839.02万 97.75 45.15
其他(补充)(行业) 1180.35万 5.58 464.07万 5.13 39.32
非金属矿物制品业(行业) 175.46万 0.83 -86.19万 -0.95 -49.13
建筑装饰业(行业) 142.28万 0.67 -13.47万 -0.15 -9.46
机械制造业(行业) 68.82万 0.33 -160.67万 -1.78 -233.45
───────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 1.96亿 92.59 8839.02万 97.75 45.15
其他(补充)(产品) 1180.35万 5.58 464.07万 5.13 39.32
石墨烯衍生品(产品) 175.46万 0.83 -86.19万 -0.95 -49.13
装修及绿化工程(产品) 142.28万 0.67 -13.47万 -0.15 -9.46
搬卸机器人(产品) 68.82万 0.33 -160.67万 -1.78 -233.45
───────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 1.21亿 57.44 3196.55万 35.35 26.32
除上海以外的华东地区(地区) 7694.27万 36.39 5259.56万 58.16 68.36
其他(补充)(地区) 1180.35万 5.58 464.07万 5.13 39.32
其他(地区) 126.12万 0.60 122.58万 1.36 97.19
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产产品(产品) 1.30亿 95.90 --- --- ---
其他(补充)(产品) 493.53万 3.65 --- --- ---
石墨烯衍生品(产品) 39.33万 0.29 --- --- ---
搬卸机器人(产品) 20.88万 0.15 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 1.20亿 89.18 --- --- ---
上海以外的华东地区(地区) 937.72万 6.94 --- --- ---
其他(补充)(地区) 493.53万 3.65 --- --- ---
其他地区(地区) 30.10万 0.22 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.55亿元，占营业收入的34.30%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 5539.04│ 34.30│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购0.41亿元，占总采购额的68.60%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 4056.04│ 68.60│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
近两年来，在经济周期与行业周期的双重叠加下，房地产行业基本面发生了深度调整。面对房地产市场
供求关系发生重大变化的新形势，公司董事会与管理层积极应对，在贯彻落实企业发展战略、聚焦主营业务
的同时，不断扎实推进精细化运营管理，打造品牌优势。报告期内，围绕年初制定的目标，公司有序推进各
项工作。2023年度，公司实现营业收入16,147.74万元，同比下降23.64%；实现归属于母公司股东的净利润5
,797.34万元，同比下降24.20%。截至2023年12月31日，公司总资产422,303.74万元，净资产364,547.82万
元。
公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。公司位于上海的项目，为全资子公司
上海华智丽尚与上海盛真置业（保利置业全资子公司）于2023年12月5日联合竞得的上海市杨浦区平凉社区0
1D4-04地块（平凉街道71街坊东），合作权益比例为上海华智丽尚置业51%、上海盛真置业49%。杨浦区平凉
社区01D4-04地块位于上海内环内杨浦东外滩板块，地理位置优越，本次公司和保利置业合作，旨在发挥两
家企业各自优势，深耕上海，夯实公司房地产主业发展。公司位于苏州的项目为苏州太湖上景花园，该项目
由公司全资子公司苏州华丽及苏州地福进行开发，产品业态分为高层住宅、沿街商铺、别墅以及公寓式住宅
等。目前高层住宅已基本售罄，独栋别墅重新改造后以新形象、新定位重新入市，沿街商铺处于尾盘销售阶
段。报告期内，公司积极推进独栋别墅和沿街商铺的，在苏州楼市持续下行的环境下，实现销售签约金额2.
1亿元、回款金额2.1亿元。在苏州高端市场成交大幅缩减的情况下，公司苏州项目的独栋别墅产品实现苏州
千万级以及400㎡以上独栋产品销量双冠，市场占比逾3成。公司在遵义的城市更新项目位于遵义市红花岗区
中心城区核心地段，公司于2023年完成了地块内西区剩余房屋的拆迁工作，结合市场情况以及公司“一生好
宅、华丽生活”的产品战略要求，重新调整了项目产品定位和规划方案，并且取得了方案批复。
截止到2023年12月31日，公司土地储备面积为8.53万平方米，包含苏州项目待开发土地面积2.32万平方
米以及遵义项目土地面积6.21万平方米；2024年一季度新增上海项目土地储备面积0.44万平方米。
公司旗下的宁波墨西和重庆墨希主要致力于石墨烯微片及石墨烯薄膜的生产、制备及应用。受技术标准
、产品成本以及市场拓展等因素的影响，公司石墨烯产品的销售未形成有效规模，产能亦未得到充分释放，
宁波墨西和重庆墨希目前仍处于持续亏损状态，财务状况在报告期内未取得显著改善。现阶段，宁波墨西着
力于盘活闲置及存量资产，并在此基础上加强与国家石墨烯创新中心合作，开展持续研发、中试放大、工艺
改进、市场推广等生产经营活动，宁波墨西将根据自身及国家石墨烯创新中心，就新材料产业上下游研发、
生产、应用单位的需要，适时启动宁波墨西剩余工业土地的开发与经营工作。重庆墨希将聚焦自身的优势技
术进行技术攻关，力争尽快形成批量化的销售订单。报告期内，公司下属的南江机器人主要着力于盘活资产
、积极拓展潜在的市场机遇，目前仍处于亏损状态。此外，鉴于公司旗下临近空间飞行器项目已长期处于停
滞状态，为聚焦主业，有效集中资源、提高公司运营效率，公司于报告期内结束了临近空间飞行器项目的经
营，处置完相关资产并完成控股子公司北京南江空天科技股份有限公司的注销。敬请广大投资者注意投资风
险、审慎决策、谨慎投资。
截至本报告期末，公司及子公司金叠房产合计持有厦门国际银行3.40%股权。厦门国际银行成立于1985
年，总部位于厦门，在国内及港澳地区共设有140余家营业性机构网点。厦门国际银行致力于打造成为“华
侨金融优选银行”，并以金融服务为纽带，密切加强内地与港澳的经济金融联系，持续为金融对外开放、国
内国际双循环、福建全方位高质量发展、粤港澳大湾区建设等重大战略贡献力量。根据厦门国际银行2019年
度、2020年度、2021年度、2022年度股东大会决议，公司和金叠房产合计可收到厦门国际银行2019年度、20
20年度、2021年度、2022年度分配红利分别约为5,898万元、1,562万元、2,947万元、1,603万元。上述利润
分配的实施须经相应的审批程序的核准。报告期内，除公司及金叠房产已合计收到厦门国际银行2022年度分
红款人民币1,603万元外，尚未收到厦门国际银行上述其他年度（2019年度、2020年度、2021年度）分配红
利。
公司作为瑞力文化有限合伙人持有其27.14%的合伙份额。报告期内，瑞力文化投资的部分项目处于退出
阶段，具体投资收益待瑞力文化的最终决算后方能确认。2024年2月，公司收到瑞力文化项目资本金910万元
。
二、报告期内公司所处行业情况
2023年，中国房地产市场继续调整，中央政策整体延续宽松基调，“增信心、防风险、促转型”为主线
，政策力度呈现“前稳后松”特征。以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策
力度逐渐转向“托举并用”，供需两端齐发力，其中需求端，降首付、下调房贷利率、认房不认贷、取消限
地价等政策接连出台；供给端，11月以来，央行频发声一视同仁支持房企合理融资需求，金融支持房地产政
策再度发力，促进金融与房地产良性循环。地方政策同步松绑提速，273省市622次政策松绑，限制性行政措
施大范围退出，稳需求、稳市场。在楼市优化政策频繁出台的情况下，根据国家统计局数据显示，2023年房
地产市场已经出现一些积极变化。2023年全国商品房销售面积和销售金额降幅明显收窄，其中2023年全国商
品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%，降幅比上年大幅收窄15.8百分点；销售金额11.7万亿元，同比
下降6.5%，降幅比上年大幅收窄20.2个百分点。同时，2023年8月份以来，新建商品住宅网签备案量整体回
升，12月份比8月份回升了20.2个百分点，并且从70个大中城市监测情况看，新房和二手房的成交量也都在
温和上升。
2023年上海楼市政策呈现由稳趋松的态势，认房不认贷、降利率、降首付、普通住宅标准下调等，整体
楼市政策环境越发宽松。土地市场方面，为加快库存去化，保持房地产市场平稳运行，2023年上海商品住宅
用地供应端缩量提质，成交计容面积996万㎡，环比下降25%，成交规模连续两年下降；新房市场方面，全年
共计供应房源9万套、成交8.1万套，供需基本平稳，成交均价上涨至66479元/㎡，同比涨幅4%。同时，新房
市场分化明显，中心城区去化较好，多数项目日光，远郊区域表现一般；二手房方面，成交17.95万套、同
比上涨13.3%，均价40835元/㎡、同比上涨3.5%，2023年在预期下滑、政策效力一般以及刚需购买力不足的
情况下，二手房成交量价均有不同程度回升，体现了上海市场的韧性。
2023年苏州房地产市场整体承压，但市场改善需求仍在。全年苏州市区新增新房供应约515.45万㎡、成
交约589.54万㎡、销售均价27630元/㎡，供销为历年低位水平，成交均价同比上涨近7％。整体看，苏州新
房市场在2023年迎来了两轮小幅反弹，先是3-4月因疫情解封和政策调整带来了一波刚性、刚改需求的集中
释放；9-10月，随着认房不认贷、限购松绑等政策落地，市场又迎来一轮短暂复苏。其中，新房市场主要依
托改善需求驱动，头部核心的推盘节奏直接决定市场去化，深度分化仍旧是当前新房市场的主要特征，园区
核心、新区狮山等头部价值板块逢开即罄，次核心的强产品力楼盘去化表现也可圈可点，外围板块去化艰难
。
2023年遵义商品住宅成交12111套，同比下降约8%，公司遵义项目所在的红花岗区以住宅签约4621套位
居榜首。土地成交方面，2023年全市共计成交商业和住宅类用地48宗，成交计容面积234.34万平方米，同比
下降56.9%；成交楼板价1266元/平方米，同比上涨8%。政策方面，为促进遵义房地产良性循环和健康发展，
2023年2月17日遵义市政府决定在全市开展“醉美遵义·购房惠民”促消费专项行动，购买新建商品房返50%
契税消费券活动延长至2023年12月31日；降低二套房最低首付款比例、开展公积金贴息贷款、公积金“又提
又贷”、放宽省内异地贷款申请条件、认房不认贷等公积金措施延长至2023年12月31日，同时开展商转公试
点。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。位于公司位于上海的项目，为全资子
公司上海华智丽尚与上海盛真置业（保利置业全资子公司）于2023年12月5日联合竞得的上海市杨浦区平凉
社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东）。该地块土地面积4432.15平方米、容积率1.35、计容面积5983.4平
方米，为出让年限70年的普通商品房用地。杨浦区平凉社区01D4-04地块计划2024年开工，目前正在进行方
案深化，公司将联合保利置业以“城市风貌别墅”的开发理念，将该项目打造为区域内新的标杆。公司位于
苏州的项目为苏州太湖上景花园项目，规划计容面积760,382平方米，产品业态包括高层住宅、沿街商铺、
别墅及公寓式住宅等。目前高层住宅已基本售罄，公寓式住宅正积极推进价值提升，独栋别墅经重新改造后
重新入市，沿街商铺处于尾盘销售阶段。报告期内，苏州项目实现销售签约金额2.1亿元，回款金额2.1亿元
。为进一步加快项目存量去化，践行“一生好宅、华丽生活”的产品理念，公司于报告期内启动了综合用房
（超管中心）和商业综合体（华丽天地）的改造装修筹备工作。遵义项目方面，遵义华丽负责开发的遵义北
京路城市更新项目位于遵义市红花岗区中心城区核心地段，公司于2023年完成了地块内西区剩余房屋的拆迁
工作。目前，项目已获取《建设工程规划许可证》及《施工许可证》，并正式开工建设，计划2024年开盘销
售。遵义北京路城市更新项目用地面积62,117平方米、容积率3.5、地上地下总建筑面积约28万平方米，是
公司开启城市更新的新征程，公司拟将该项目打造为遵义市城市更新新地标。
截至2023年12月31日，公司土地储备面积为8.53万平方米，包含苏州项目待开发土地面积2.32万平方米
以及遵义项目土地面积6.21万平方米。目前，遵义项目东区尚有部分拆迁工作未完成，公司将继续敦促政府
加快推进东区剩余动拆迁工作。同时，为贯彻执行公司新三年发展战略制定的1+3城市投资布局，公司将聚
焦上海，关注苏州、杭州以及成都的投资机会，重视投资的安全性，坚持在核心城市寻找优质项目，夯实地
产主业，为公司长期发展增加优质土地储备。
四、报告期内核心竞争力分析
公司是一家以房地产开发为主营业务，以建筑装饰和绿化环保等为配套的中小型房地产企业。公司始终
坚持在城市优越的位置，打造优秀的产品。经过多年发展，凭借匠心的设计理念以及对品质的极致追求，成
功打造了上海檀宫、华丽家族浦东花园、华丽家族古北花园等沪上精品楼盘，其中上海檀宫更是奠定了公司
在中国豪宅市场的领先地位。
公司正在销售的太湖檀宫，承袭和延续了上海檀宫的高端改善开发理念；正在建设的遵义北京路城市更
新项目，开启了公司城市更新新征程，公司有信心将该项目打造为遵义城市新地标；新获取的上海杨浦东外
滩项目，公司将以前瞻性的眼光和专业能力，以“城市风貌别墅”的开发理念，将该项目打造为区域内新的
改善标杆。
公司制定了清晰完整的发展战略，并且已经落地执行。其中，投资战略方面，公司选择上海+苏州、杭
州、成都的1+3城市布局，实施以投资安全、经营指标兑现以及产品战略匹配为目标的稳投资策略，并且持
续强化资源链接能力和市场研判能力；产品战略方面，公司建立了行业领先的“建筑公建化、布局酒店化、
室内定制化、服务生活化、运维数字化”的“五化”产品标准，并保持产品持续对标迭代的升级能力；华丽
生活战略方面，在产品端和服务端，公司通过销管一体，落地生活无忧、居住无忧，构建华丽生活价值体系
，打造华丽家族区别于传统开发商的核心竞争力；经营战略方面，公司以经营安全为导向，建立大运营管控
体系，强化经营统筹能力和运营协同能力，重视对风险的识别和管控，凭借稳健的财务管理，为公司业务的
可持续发展提供坚实保障。组织战略方面，公司拥有完整规范的管理制度和业务流程，组织架构精简高效，
并且根据自身业务发展的情况和市场变化，持续提升组织自驱能力。
展望未来，公司将以专业化、市场化理念，践行“一生好宅、华丽生活”的战略愿景，始终坚持以产品
领先、经营安全为底层逻辑的价值创造，夯实房地产主业发展。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、行业占位
目前房地产仍是中国国民经济第一大支柱产业，2023年房地产占固定资产投资比重约22.0%，仍在五分
之一以上；房地产行业带动几十个上下游产业链的生产活动，事关经济恢复、民生就业和金融风险。当前我
国经济正处于稳定恢复过程，房地产行业也正处于调整阶段，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重
要。
2、政策趋势
在“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的大背景下，过去市场过热时期出台的限制
性政策正逐步退出，预计2024年政策将持续宽松。其中核心城市限制性政策将继续放宽，下调首付比例、调
整房贷利率、松绑限购限价政策等，让行业更多的回归市场。金融政策也将持续发力，化解房地产市场风险
，支持房企合理融资需求，“三个不低于”落地，民房融资条件有望迎来改善。同时城中村改造、保障性住
房以及“平急两用”的配套措施三大工程进程将会加快，城中村改造建设将对当地的房地产市场带来一定的
刺激利好。
3、市场展望
展望2024年，房地产市场恢复仍旧依赖于行业信心预期能否修复。其中，一线城市限购、限贷等政策仍
有优化空间，且城中村改造进程加快推进，优质供给增加也将对市场形成一定支撑，将保持持续稳定。二线
城市近两年下滑明显，但跌幅在逐步收窄，伴随着政策端持续优化调整，企稳态势渐显。三四线城市市场情
绪持续低迷，需求透支、房价下跌、政策带动效果不足等因素叠加，难有明显改善，或将延续下行态势。
4、企业应对
长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。投资策略方面，当前市
场仍处调整期，公司将坚持精准投资，聚焦核心城市、核心区域的优质项目，保障投资安全。产品策略方面
，在商品住房回归商品属性的趋势下，改善性需求未来具备较大的发展空间，消费者对产品品质和服务品质
的要求也将更高，好产品、好服务是未来企业立足市场的关键。在产品端，公司通过“五化”标准的打造，
力争使每一个项目都能成为区域品质、价值以及口碑标杆。在服务端，公司通过销管一体，执行生活无忧、
居住无忧，构建华丽生活价值体系，打造华丽家族的核心竞争力。
(二)公司发展战略
公司将继续顺应国内经济发展新常态和未来行业发展趋势，夯实房地产开发及相关业务，进一步优化资
产结构，谋求新的发展机会，提升上市公司核心竞争力和盈利能力，实现公司健康、稳健的持续发展，不断
为股东创造更好的回报。
(三)经营计划
2024年，公司将持续关注行业形势和发展趋势，把握市场调整中的结构性机会。公司将坚定的贯彻执行
三年战略制定的1+3城市布局，实施以投资安全、经营指标兑现以及产品战略匹配为目标的稳投资策略，适
时增加优质项目储备。同时，提升产品品质和服务体系，重视和强化公司自身能力的建设，在坚持房地产主
业发展的同时，尝试多种运营模式，不断完善公司房地产板块的产业链，确保公司持续稳健运行。
2024年，公司房地产开发主要工作包括上海项目、苏州项目和遵义项目。其中上海杨浦东外滩项目，公
司将联合保利置业，打造差异化产品，控制总价，提升产品性价比。苏州项目独栋别墅和沿街商铺持续销售
，公司将对综合用房（超管中心）和商业综合体（华丽天地）进行全面改造升级，落地生活无忧、居住无忧
，构建“华丽生活价值体系”，提升整个项目的商业配套，打造良好的社区生活氛围，助力销售。遵义项目
目前已正式开工建设，计划2024年销售，公司拟将该项目打造为遵义市城市更新新地标，落实公司“一生好
宅，华丽生活”理念。项目产品品质和高定服务做到遵义独树一帜，全面领先遵义市场。
(四)可能面对的风险
1、政策调控风险
房地产行业是国民经济的重要组成部分，受国家宏观调控政策的影响较大。短期看来，房地产行业仍处
于调整阶段，随着房地产宽松性政策逐步出台，地方因城施策空间也将进一步打开。各项政策的推行对房地
产企业的经营与管理等方面存在一定的不确定性。公司将持续密切关注政策变化，一方面充分预估可能存在
的风险，以政策和市场为导向，及时、灵活优化经营发展策略，另一方面积极加强运营管理，持续做好风险
的辨识和化解工作，降低公司经营风险。
2、行业竞争风险
近年来，随着房地产行业的发展，房地产市场集中度进一步提高，房地产企业在品牌、规模和资金等方
面的竞争也日趋激烈，头部大型房企相较于中小型房企存在明显的竞争优势。公司作为区域深耕型中小房企
，在品牌、产品、客户等方面具有较强的区域优势，房地产业务稳健经营，资产负债率等财务指标显著低于
行业平均水平，根据目前房地产行业发展趋势，公司及时调整发展策略，聚焦“产品+服务”，以客户需求
为导向，挖掘项目价值，力争打造客户满意的非同质化产品。
3、项目储备风险
2023年年初以来，企业投资向核心城市聚集，土地市场持续分化，一二线城市土拍市场相较于三四线城
市较为活跃，随着行业竞争不断加剧，一二线城市热点地块竞争激烈，土地获取难度加大。土地储备影响着
公司项目开发节奏及未来发展。公司将审慎决策新增项目，密切关注重点城市土地市场信息，根据公司实际
情况，合理研判，适时参加土地拍卖，争取新增土地储备为公司未来发展创造有利条件。
4、财务风险
公司主营业务所处的房地产开发属于资金密集型行业，具有项目开发周期相对较长以及拿地和建设资金
投入量大的特点，充足的现金是项目顺利实施的重要保障。受宏观政策、经济以及消费需求等因素影响，可
能造成已投入项目达不到预期的销售目标，影响资金回笼。公司将密切关注市场，及时调整营销策略，加快
去化速度，提高回款进度；同时，加强资金管理，严格控制成本和费用，采用合理的融资方式拓宽融资渠道
，确保公司现金流的安全，保持公司财务健康稳健。
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