经营分析☆ ◇600533 栖霞建设 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营、租赁及物业管理业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产开发(产品) 4.73亿 48.94 1.08亿 59.99 22.78
建筑服务收入(产品) 2.44亿 25.23 752.56万 4.19 3.09
物业经营管理(产品) 1.33亿 13.78 1082.10万 6.03 8.13
处置投资性房地产收入(产品) 8347.47万 8.64 4968.65万 27.68 59.52
其他(产品) 3111.72万 3.22 261.16万 1.45 8.39
酒店经营管理(产品) 159.37万 0.16 93.89万 0.52 58.91
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 39.79亿 83.42 5.79亿 78.62 14.54
建筑服务(行业) 2.96亿 6.20 1543.91万 2.10 5.22
其他业务(行业) 2.80亿 5.87 1.34亿 18.14 47.67
物业经营管理(行业) 2.09亿 4.38 337.77万 0.46 1.62
其他(补充)(行业) 623.50万 0.13 497.84万 0.68 79.85
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南京栖樾府(产品) 23.51亿 49.27 2.45亿 33.35 10.44
其他(补充)(产品) 12.92亿 27.09 2.93亿 39.83 22.68
无锡天樾雅苑(产品) 6.07亿 12.73 5624.14万 7.64 9.26
其他业务(产品) 2.80亿 5.87 1.34亿 18.14 47.67
南京星叶欢乐花园(产品) 2.40亿 5.04 765.23万 1.04 3.19
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南京(地区) 31.75亿 66.55 4.65亿 63.17 14.64
无锡(地区) 7.13亿 14.94 9597.51万 13.04 13.47
其他(补充)(地区) 5.11亿 10.71 2379.52万 3.23 4.66
其他业务(地区) 2.80亿 5.87 1.34亿 18.14 47.67
苏州(地区) 9167.78万 1.92 1773.98万 2.41 19.35
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 65.62亿 94.87 12.15亿 98.48 18.51
其他(补充)(行业) 3.55亿 5.13 1872.16万 1.52 5.28
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南京瑜憬尚府(产品) 24.58亿 35.54 1.55亿 18.71 6.29
其他(补充)(产品) 11.90亿 17.20 4.07亿 --- 34.23
南京瑜憬湾(产品) 7.80亿 11.27 4.21亿 50.90 53.95
南京栖樾府(产品) 7.48亿 10.81 7064.37万 8.55 9.45
南京星叶欢乐花园(产品) 6.63亿 9.59 6597.68万 7.99 9.94
苏州栖园(产品) 5.46亿 7.89 6031.26万 7.30 11.05
无锡天樾雅苑(产品) 5.32亿 7.69 5411.60万 6.55 10.17
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南京(地区) 52.57亿 76.01 10.09亿 81.79 19.19
无锡(地区) 7.55亿 10.91 1.44亿 11.63 19.02
苏州(地区) 5.50亿 7.95 6234.85万 5.05 11.34
其他(补充)(地区) 3.55亿 5.13 1872.16万 1.52 5.28
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截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产开发(业务) 22.07亿 93.05 6.70亿 98.05 30.35
物业经营管理(业务) 1.08亿 4.54 726.75万 1.06 6.75
其他(补充)(业务) 3617.64万 1.53 405.31万 0.59 11.20
建筑服务收入(业务) 2024.41万 0.85 160.57万 0.24 7.93
酒店经营管理(业务) 91.78万 0.04 41.95万 0.06 45.71
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.03亿元，占营业收入的2.63%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10312.71│ 2.63│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购3.43亿元，占总采购额的16.31%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 34348.08│ 16.31│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所处行业情况2024年上半年，中央政府延续房地产政策宽松的总基调。4月30日，
中央政治局会议定调了楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；5月17
日，央行和国家金融监管总局提出“一揽子”新政，聚焦稳市场、去库存；6月7日，国常会再次明确“对于
存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。地方政府从地
产供需两端持续发力，在需求端，陆续推进落实“517”信贷宽松政策，围绕去库存，信贷政策全面松绑，
房贷利率历史新低；在供给端，“以旧换新”政策不断扩围加码，保障性住房再贷款计划稳步推进，加快推
动存量商品房去库存；针对新建商品房，提出要提高品质，支持需求多样化。
2024年上半年，国民经济运行总体平稳，转型升级稳步推进。初步核算，上半年国内生产总值616836亿
元，按不变价格计算，同比增长5.0%。同时也要看到，当前外部环境错综复杂，国内有效需求依然不足，经
济回升向好基础仍需巩固。房地产行业处在调整转型过程中，各项数据仍在低位徘徊（以下数据来源均为国
家统计局）。
从销售端来看，1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米、销售额47133亿元，同比分别下降19.0%
和25.0%，其中住宅销售面积和销售额分别下降21.9%和26.9%；6月末，商品房待售面积73894万平方米，同
比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。6月份的房地产开发景气指数为92.11。
受市场低迷影响，行业供给端收缩明显。开发投资方面，2024年以来，土地成交仍在下滑，1-6月份全
国（300城）土地成交总价同比下降33%。受房地产企业拿地意愿持续低迷的影响，1-6月份，全国房地产开
发投资52529亿元，同比下降10.1%；房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%；房屋
新开工面积38023万平方米，同比下降23.7%；房屋竣工面积26519万平方米，同比下降21.8%。其中：住宅投
资39883亿元、施工面积487437万平方米、新开工面积27748万平方米、竣工面积19259万平方米，分别下降1
0.4%、12.5%、23.6%、21.7%。
1—6月份，房地产开发企业到位资金53538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8207亿元，同比下降
6.6%；利用外资13亿元，同比下降51.7%；自筹资金18862亿元，同比下降9.1%；定金及预收款15999亿元，
同比下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元，同比下降37.7%。其中，定金及预收款、个人按揭贷款降幅较5月
分别收窄12.3个百分点、16.8个百分点，表明城市房地产融资协调机制快速落地及推进产生了一定边际效果
。
2024年7月21日，新华社受权发布《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》。其
中提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工
薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，
因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资
方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
公司认为，随着“去库存”的政策定调和核心住房政策的优化调整，房地产行业将随着多项政策的持续
推进企稳回升，重回平稳健康发展的轨道。
（二）报告期内公司从事的主要业务情况
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营和租赁、工程建造及物业管理业务。公司
项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持
续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现
可持续发展的战略。
二、报告期内核心竞争力分析
1.创新的开发建设模式
作为国家企业集团型住宅产业化基地和国家住宅产业基地技术创新联盟成员，公司长期致力于产业转型
升级，拓宽新型建设方式的应用深度和宽度，推广新型建设方式适宜技术，培养满足新型建设方式发展需求
的技术和管理人才，通过房地产产业链上下游的紧密结合、优势互补，实现新型建设方式联盟发展。
2.成熟的工程管理体系
公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品质。“标准化
、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理体系的各个环节，对建设全过程进行质量管控。
同时，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智
能化工程项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了建造和运维成本。
3.优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳模精神、主人翁精神
、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为企业抓机遇促发展、更好地应对复杂的市场环
境，凝心聚力，造就了一支稳定向上、和谐奋进的员工队伍。
4.良好的品牌优势
公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，多年来实现了
社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅在区域内拥有较高的认知度。
三、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
2024年上半年，面对市场持续低迷带来的困难与挑战，公司董事会带领全体员工，以习近平新时代中国
特色社会主义思想为指导，贯彻“一业为主、多元发展”战略，开源节流，扎实推进促销售、保交楼、防风
险等重点工作，实现了公司的平稳发展。
积极促进项目去化一方面动态调整优化各项目销售策略，加快去化；另一方面积极响应政府号召，积极
参与南京市商品房“以旧换新”工作和房票安置工作。
扎实推进项目建设目前所有项目均按既定的开发计划有序推进的同时，根据市场情况亦可进行动态调整
。依照主管部门关于住宅品质提升的相关文件及第四代住宅标准，对在建项目方案进行优化调整，提升产品
的市场竞争力。
稳步开展工程建造业务控股子公司栖霞建工保持了良好的发展势头，上半年完成施工产值6.62亿元，在
建项目52.04万平方米，竣工面积27.14万平方米。
持续提升物业服务品质以业主需求为关注焦点，持续开展“五心服务”，不断完善服务体系；升级企业
VI，扩大品牌影响力；做好各管理项目的定岗定员，落实合伙人制度，提高员工积极性；重视高质量发展，
将降本增效落到实处。
加强投融资保障支持继续实施稳健的财务政策，多措并举，确保公司现金流安全。2024年2月，公司成
功发行10.40亿元公司债券，期限3+2年，票面利率3%，进一步降低了融资成本。做好对外投资项目的风险管
控工作，强化项目投后管理，切实维护公司利益。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
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