经营分析☆ ◇600533 栖霞建设 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营、租赁及物业管理业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 31.74亿 82.59 5.03亿 73.62 15.85
建筑服务收入(产品) 4.07亿 10.58 1.09亿 15.93 26.77
处置投资性房地产收入(产品) 1.20亿 3.13 5687.38万 8.32 47.24
物业经营管理(产品) 1.18亿 3.07 1300.56万 1.90 11.02
其他(产品) 2283.09万 0.59 51.47万 0.08 2.25
酒店经营管理(产品) 124.80万 0.03 77.14万 0.11 61.81
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 8.68亿 40.98 2.23亿 52.82 25.75
建筑服务(行业) 6.76亿 31.90 2959.60万 6.99 4.38
处置投资性房地产收入(行业) 2.86亿 13.52 1.62亿 38.19 56.42
物业经营管理(行业) 2.34亿 11.03 845.19万 2.00 3.62
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其他(补充)(产品) 11.56亿 54.60 1.20亿 28.45 10.39
南京栖樾府(产品) 4.41亿 20.82 5767.53万 13.65 13.08
其他业务(产品) 3.37亿 15.92 1.59亿 37.54 47.03
南京瑜憬湾(产品) 1.06亿 5.02 4513.04万 10.68 42.45
南京羊山湖花园(产品) 7719.51万 3.64 4089.88万 9.68 52.98
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其他(补充)(地区) 9.13亿 43.10 4038.86万 9.56 4.42
南京(地区) 6.85亿 32.33 1.74亿 41.28 25.47
其他业务(地区) 3.37亿 15.92 1.59亿 37.54 47.03
无锡(地区) 1.44亿 6.79 3659.05万 8.66 25.44
苏州(地区) 3943.14万 1.86 1247.87万 2.95 31.65
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截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 4.73亿 48.94 1.08亿 59.99 22.78
建筑服务收入(产品) 2.44亿 25.23 752.56万 4.19 3.09
物业经营管理(产品) 1.33亿 13.78 1082.10万 6.03 8.13
处置投资性房地产收入(产品) 8347.47万 8.64 4968.65万 27.68 59.52
其他(产品) 3111.72万 3.22 261.16万 1.45 8.39
酒店经营管理(产品) 159.37万 0.16 93.89万 0.52 58.91
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产开发(行业) 39.79亿 83.42 5.79亿 78.62 14.54
建筑服务(行业) 2.96亿 6.20 1543.91万 2.10 5.22
其他业务(行业) 2.80亿 5.87 1.34亿 18.14 47.67
物业经营管理(行业) 2.09亿 4.38 337.77万 0.46 1.62
其他(补充)(行业) 623.50万 0.13 497.84万 0.68 79.85
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南京栖樾府(产品) 23.51亿 49.27 2.45亿 33.35 10.44
其他(补充)(产品) 12.92亿 27.09 2.93亿 39.83 22.68
无锡天樾雅苑(产品) 6.07亿 12.73 5624.14万 7.64 9.26
其他业务(产品) 2.80亿 5.87 1.34亿 18.14 47.67
南京星叶欢乐花园(产品) 2.40亿 5.04 765.23万 1.04 3.19
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南京(地区) 31.75亿 66.55 4.65亿 63.17 14.64
无锡(地区) 7.13亿 14.94 9597.51万 13.04 13.47
其他(补充)(地区) 5.11亿 10.71 2379.52万 3.23 4.66
其他业务(地区) 2.80亿 5.87 1.34亿 18.14 47.67
苏州(地区) 9167.78万 1.92 1773.98万 2.41 19.35
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.95亿元，占营业收入的8.61%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 9547.00│ 8.61│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购2.73亿元，占总采购额的19.44%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 27258.49│ 19.44│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所处行业情况
2025年，房地产政策仍保持宽松基调，二季度以来，政策面推进速度明显加快，相关政策的支持力度进
一步加大。7月，中央城市工作会议召开，从中央层面全方位部署城市工作，将“城市更新”写入总体要求
，意味着我国城市发展逐渐进入城市更新的重要时期。会议指出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存
量提质增效为主的阶段”，同时提出“高质量开展城市更新”、“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城
中村和危旧房改造”。8月8日，北京发布楼市新政，主要内容为放松五环外限购、加大公积金支持力度。
根据国家统计局公布的数据：2025年6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.60；
1-6月，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%；房
屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%；新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房
销售额44241亿元，下降5.5%；房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。从销售端来看，新房销
售面积和销售金额同比保持稳定；从供给端来看，土地交易量持续低位，拟收储宅地快速推进，有利于推进
行业的去库存，房地产市场供求关系正在持续加速修复。
2025年5月起，“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施。这一规范的落地，为住宅建设树立了
更高标准，标志着住宅产品正式迈入高质量发展的新阶段，为房地产市场的稳定和健康发展提供了有力保障
。
（二）报告期内公司从事的主要业务情况
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营和租赁、工程建造及物业管理业务。公司
项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持
续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现
可持续发展的战略。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
2025年上半年，公司董事会带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“一业
为主，多元发展”战略，面对房地产市场延续深度调整带来的经营压力，综合施策，扎实推进促销售、保交
楼、稳经营、防风险等重点工作，保持公司的平稳健康发展。
楼盘去化加快进行根据项目所在区域市场变化，及时调整楼盘销售策略，加大推进全员营销力度，继续
参与商品房“以旧换新”和房票安置活动，上半年实现商品房合同销售金额7.5亿元，资金回笼7.81亿元。
项目建设有效推进报告期内，依照计划完成了南京星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶栖悦湾的竣工交付，
项目的高品质和高标准获得了业主的普遍赞誉，集中体现了公司的责任担当和产品力优势。同时，在建项目
也按计划施工建设，如南京燕尚玥府主体全部封顶、南京枫情玥府主体验收完成等。
工程管理稳步发展报告期内，控股子公司栖霞建工完成竣工面积18.4万平方米，在建项目30.5万平方米
，实现营业收入5.9亿元，被栖霞区住建局评为“2024年栖霞区经济贡献突出建筑企业”。
物业经营质量持续提升报告期内，控股子公司栖霞物业以业主需求为关注焦点，继续推行“物业+生活
”服务模式，持续开展“五心服务”和“我为业主办实事”系列活动，实施提升品质综合大检查，进一步优
化在管项目结构，提升经营质量。
管理效能进一步优化在前期规划环节开展项目规划理念、技术体系和管理模式创新，提升设计精细度；
在材料采购环节开展采购模式创新，提升供应链管理水平；在工程建设环节建立“合并检查”工作机制，提
高管理效率。
党建工作扎实开展深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大、二十届二中、三中
全会精神，贯彻落实党中央和上级党委各项决策部署，扎实开展深入贯彻中央八项规定精神学习教育，充分
发挥国有企业党组织对国企工作的领导作用。
三、报告期内核心竞争力分析
1.良好的品牌优势
公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，多年来实现了
社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅品牌在区域内拥有较高的认知度。
2.成熟的工程管理体系
公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质。“标准
化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理体系的各个环节，对建设全过程进行质量管控
。同时，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的
智能化工程项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了建造和运维成本。
3.优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳模精神、主人翁精神
、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为企业抓机遇促发展、更好地应对复杂的市场环
境，凝心聚力，造就了一支稳定向上、和谐奋进的员工队伍。
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