经营分析☆ ◇600533 栖霞建设 更新日期：2024-04-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营、租赁及物业管理业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 65.62亿 94.87 12.15亿 98.48 18.51
其他(补充)(行业) 3.55亿 5.13 1872.16万 1.52 5.28
───────────────────────────────────────────────
南京瑜憬尚府(产品) 24.58亿 35.54 1.55亿 12.53 6.29
其他(补充)(产品) 11.90亿 17.20 4.07亿 33.02 34.23
南京瑜憬湾(产品) 7.80亿 11.27 4.21亿 34.10 53.95
南京栖樾府(产品) 7.48亿 10.81 7064.37万 5.73 9.45
南京星叶欢乐花园(产品) 6.63亿 9.59 6597.68万 5.35 9.94
苏州栖园(产品) 5.46亿 7.89 6031.26万 4.89 11.05
无锡天樾雅苑(产品) 5.32亿 7.69 5411.60万 4.39 10.17
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南京(地区) 52.57亿 76.01 10.09亿 81.79 19.19
无锡(地区) 7.55亿 10.91 1.44亿 11.63 19.02
苏州(地区) 5.50亿 7.95 6234.85万 5.05 11.34
其他(补充)(地区) 3.55亿 5.13 1872.16万 1.52 5.28
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(业务) 22.07亿 93.05 6.70亿 98.05 30.35
物业经营管理(业务) 1.08亿 4.54 726.75万 1.06 6.75
其他(补充)(业务) 3617.64万 1.53 405.31万 0.59 11.20
建筑服务收入(业务) 2024.41万 0.85 160.57万 0.24 7.93
酒店经营管理(业务) 91.78万 0.04 41.95万 0.06 45.71
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截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 28.58亿 89.41 10.42亿 95.22 36.46
其他(补充)(行业) 3.38亿 10.59 5229.14万 4.78 15.45
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无锡栖庭(产品) 13.28亿 41.55 5.48亿 50.11 41.30
其他(补充)(产品) 9.92亿 31.05 3.24亿 29.63 32.67
南京星叶枫庭(产品) 8.76亿 27.40 2.22亿 20.26 25.32
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无锡(地区) 16.52亿 51.68 6.69亿 61.15 40.52
南京(地区) 11.92亿 37.28 3.67亿 33.53 30.79
其他(补充)(地区) 3.38亿 10.59 5229.14万 4.78 15.45
苏州(地区) 1468.51万 0.46 600.68万 0.55 40.90
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
无锡栖庭(产品) 13.36亿 53.46 5.60亿 62.79 41.92
南京枫庭(产品) 6.74亿 26.98 1.66亿 18.65 24.68
其他(补充)(产品) 2.20亿 8.81 5079.04万 5.70 23.08
南京羊山湖花园(产品) 7587.62万 3.04 4161.41万 4.67 54.84
无锡栖园(产品) 7483.87万 3.00 2344.92万 2.63 31.33
无锡东方天郡(产品) 5659.89万 2.27 2098.10万 2.35 37.07
其他项目(产品) 3705.11万 1.48 1570.00万 1.76 42.37
南京瑜憬湾花园(产品) 2416.32万 0.97 1296.05万 1.45 53.64
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房地产开发(业务) 22.78亿 91.19 8.41亿 94.30 36.91
物业经营管理(业务) 1.04亿 4.18 1482.89万 1.66 14.20
其他(补充)(业务) 7616.41万 3.05 3420.43万 3.84 44.91
建筑服务收入(业务) 3789.18万 1.52 78.78万 0.09 2.08
酒店经营管理(业务) 160.93万 0.06 96.94万 0.11 60.23
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售0.59亿元，占营业收入的0.90%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 5930.00│ 0.90│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购2.95亿元，占总采购额的12.82%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 29479.13│ 12.82│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业情况说明
2023年上半年，房地产市场表现为先扬后抑，改善性住房需求韧性较强。一季度，在积压需求集中释放
以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，2月份和3月份，热点城市出现“小阳春”行情；二
季度，受宏观经济下行压力较大、居民收入预期减弱、居民购房偏好下降等因素影响，购房者观望情绪浓厚
，市场下行压力加大。2023年1-5月，房地产开发景气指数均持续好于2022年12月的94.36，6月底，房地产
开发景气指数下滑至94.06。
根据国家统计局数据，2023年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销
售额63092亿元，增长1.1%；6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。房地产开发投资5855
0亿元，同比下降7.9%；全国房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积分别为791548万平方米、49880万平
方米，同比分别下降6.6%和24.3%；全国房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。数据表明，2023年1-6月
，国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%；百强房企拿地金额同比下降9%。供给端的恢复弱于
销售端，热点城市的可售库存有所回落，但仍处于高位，三四线城市的去化压力进一步凸显。
2023年7月24日，中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求
关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改
善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平
急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。中央层面对房地产形势的重磅定调，为后续房地产
政策的持续优化提供了风向标，地方政府加快“因城施策”，优化当地房地产政策，积极推进落地。
（二）报告期内公司所从事的主要业务情况说明
公司以房地产为主业，拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务
，在南京、苏州、无锡开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司坚定实施“一业为主，
多元发展”战略，致力于为客户营造更加和谐宜居的生活空间，打造高品质兼具高性价比的住宅产品和服务
。
二、报告期内核心竞争力分析
1、良好的品牌优势
长期以来，公司在区域内专注于住宅产品的开发建设，“星叶”住宅以高品质和高性价比深入人心。较
强的品牌影响力来自于持续提升的主业产品力，报告期内，公司推出了“玥府”系产品，逐步实现产品的迭
代升级，在中高端市场的竞争力显著增强。
2、优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，提出了“成就优质生活空间，给您一个温馨舒适的
家”等发展理念，管理团队稳定，员工凝聚力强，和谐向上的企业文化氛围也获得了合作伙伴、客户及社会
各方面的高度认可。
3、成熟的管理模式
公司将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等
开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升
住宅产品附加值。
4、持续创新的产品建造能力
公司长期致力于产业转型升级，以客户需求为导向，提升产品品质，优化建造过程与建造成果，推进工
程项目建设全生命周期管理，重视精益建设理念，完善绿色建筑的施工与管理，在探索装配式建筑的项目管
理模式的同时，不断采用新技术，着力降低建造成本、提高建设效率。
三、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
报告期内，面对宏观经济形势复杂严峻、房地产市场波动加大带来的风险挑战，公司董事会团结带领全
体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻“一业为主，多元发展”战略，谨慎防范风险
，保证了公司稳中求进的良好发展态势。
1、稳步推进经营工作
报告期内，公司紧盯市场变化，抓住2-3月份的“小阳春”机遇，加快楼盘去化和资金回笼；另一方面
，3月份以后，市场行情持续低迷，公司调整营销策略，加大优惠力度，拓展销售渠道，推动存量项目去化
和新项目发售。1-6月份，公司完成商品房权益合同销售面积5.40万平方米，权益合同销售金额20.41亿元。
同时，公司高标准推进项目建设，星叶翰锦院、星叶栖悦湾、燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府按计划开展施
工，星叶云汇府完成主体验收，南京栖樾府基本完成交付，彰显了公司“讲信用、守规则、负责任、有担当
”的企业形象。
2、全面提升开发主业产品力
公司以追求高品质和高性价比为主线，精定位、优设计、提效率、保品质、控成本，精心打造了燕尚玥
府、半山玥府和枫情玥府项目，实现了不同层次、不同定位的住宅产品的迭代升级，增强了在中高端市场的
竞争力。同时，公司进一步提升在建产品的工程质量及服务品质，报告期内，南京瑜憬尚府3项单体工程荣
获南京市优质工程“金陵杯”。
3、推动物业服务实现质量和效益的双提升
报告期内，栖霞物业利用区域内资源，首创“生活服务中心”，受到业主欢迎，并被南京市政府升级为
2023年十大民生实事之——“睦宁里”便民服务站点；积极推行片区合伙人经营模式；以“红色物业”创建
为契机，将党建引领融入社区治理。报告期内，栖霞物业实现营业收入1.45亿元。
4、持续优化内部管理
报告期内，公司进一步健全前期、规划部门与主要业务部门的联调联控机制，全面梳理设计管理流程，
提高管理的精细化水平，加强设计变更管理，进一步提高前期规划的工作效率。客户需求至上，关注用户体
验与服务，以客户需求作为推动产品创新和产品力提升的原动力。继续完善工程管理片区负责人制度，增强
项目管控能力。
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