经营分析☆ ◇600533 栖霞建设 更新日期：2025-06-28◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营、租赁及物业管理业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 8.68亿 40.98 2.23亿 52.82 25.75
建筑服务(行业) 6.76亿 31.90 2959.60万 6.99 4.38
处置投资性房地产收入(行业) 2.86亿 13.52 1.62亿 38.19 56.42
物业经营管理(行业) 2.34亿 11.03 845.19万 2.00 3.62
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 11.56亿 54.60 1.20亿 28.45 10.39
南京栖樾府(产品) 4.41亿 20.82 5767.53万 13.65 13.08
其他业务(产品) 3.37亿 15.92 1.59亿 37.54 47.03
南京瑜憬湾(产品) 1.06亿 5.02 4513.04万 10.68 42.45
南京羊山湖花园(产品) 7719.51万 3.64 4089.88万 9.68 52.98
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(地区) 9.13亿 43.10 4038.86万 9.56 4.42
南京(地区) 6.85亿 32.33 1.74亿 41.28 25.47
其他业务(地区) 3.37亿 15.92 1.59亿 37.54 47.03
无锡(地区) 1.44亿 6.79 3659.05万 8.66 25.44
苏州(地区) 3943.14万 1.86 1247.87万 2.95 31.65
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 4.73亿 48.94 1.08亿 59.99 22.78
建筑服务收入(产品) 2.44亿 25.23 752.56万 4.19 3.09
物业经营管理(产品) 1.33亿 13.78 1082.10万 6.03 8.13
处置投资性房地产收入(产品) 8347.47万 8.64 4968.65万 27.68 59.52
其他(产品) 3111.72万 3.22 261.16万 1.45 8.39
酒店经营管理(产品) 159.37万 0.16 93.89万 0.52 58.91
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 39.79亿 83.42 5.79亿 78.62 14.54
建筑服务(行业) 2.96亿 6.20 1543.91万 2.10 5.22
其他业务(行业) 2.80亿 5.87 1.34亿 18.14 47.67
物业经营管理(行业) 2.09亿 4.38 337.77万 0.46 1.62
其他(补充)(行业) 623.50万 0.13 497.84万 0.68 79.85
─────────────────────────────────────────────────
南京栖樾府(产品) 23.51亿 49.27 2.45亿 33.35 10.44
其他(补充)(产品) 12.92亿 27.09 2.93亿 39.83 22.68
无锡天樾雅苑(产品) 6.07亿 12.73 5624.14万 7.64 9.26
其他业务(产品) 2.80亿 5.87 1.34亿 18.14 47.67
南京星叶欢乐花园(产品) 2.40亿 5.04 765.23万 1.04 3.19
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 31.75亿 66.55 4.65亿 63.17 14.64
无锡(地区) 7.13亿 14.94 9597.51万 13.04 13.47
其他(补充)(地区) 5.11亿 10.71 2379.52万 3.23 4.66
其他业务(地区) 2.80亿 5.87 1.34亿 18.14 47.67
苏州(地区) 9167.78万 1.92 1773.98万 2.41 19.35
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 65.62亿 94.87 12.15亿 98.48 18.51
其他(补充)(行业) 3.55亿 5.13 1872.16万 1.52 5.28
─────────────────────────────────────────────────
南京瑜憬尚府(产品) 24.58亿 35.54 1.55亿 18.71 6.29
其他(补充)(产品) 11.90亿 17.20 4.07亿 --- 34.23
南京瑜憬湾(产品) 7.80亿 11.27 4.21亿 50.90 53.95
南京栖樾府(产品) 7.48亿 10.81 7064.37万 8.55 9.45
南京星叶欢乐花园(产品) 6.63亿 9.59 6597.68万 7.99 9.94
苏州栖园(产品) 5.46亿 7.89 6031.26万 7.30 11.05
无锡天樾雅苑(产品) 5.32亿 7.69 5411.60万 6.55 10.17
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 52.57亿 76.01 10.09亿 81.79 19.19
无锡(地区) 7.55亿 10.91 1.44亿 11.63 19.02
苏州(地区) 5.50亿 7.95 6234.85万 5.05 11.34
其他(补充)(地区) 3.55亿 5.13 1872.16万 1.52 5.28
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.95亿元，占营业收入的8.61%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 9547.00│ 8.61│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购2.73亿元，占总采购额的19.44%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 27258.49│ 19.44│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，是房地产行业面临更加严峻挑战的一年，面对市场持续低迷带来的巨大经营压力，董事会带领
全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“一业为主，多元发展”战略，扎实推进促
销售、保交楼、稳经营、防风险等重点工作，保持公司平稳健康发展态势。
楼盘去化寻求突破一方面针对不同区域的市场特点，动态优化调整各楼盘销售策略，启动全员营销，多
渠道推进在售楼盘和存量房去化；另一方面，积极响应政府号召，参与“商品房以旧换新”和房票安置工作
。
项目建设统筹推进根据市场情况，动态调整在建项目的开发建设进度。星叶翰锦院、星叶云墅、星叶栖
悦湾基本完成分部分项验收，星叶燕尚玥府主体封顶、二次结构完成，星叶半山玥府和枫情玥府均完成主体
验收，星叶欢乐城二期完成主体结构施工。所有竣工项目合格率100%，栖樾府和欢乐城的4个单体工程荣获
南京市优质工程“金陵杯”。公司控股子公司栖霞建工保持良好发展势头，全年完成施工产值11.2亿元，在
建项目49万平方米，竣工30.2万平方米，并有2个项目获得2024年度江苏省文明工地称号。
物业服务稳步提升公司控股子公司栖霞物业以业主需求为关注焦点，全面实行“物业+生活”服务模式
，持续开展“五心服务”、“我为业主办实事”系列活动，致力于提高基础服务；同时，通过控制运营成本
，优化奖惩机制，全年实现经营收入2.53亿元。
融资工作扎实开展为确保资金链安全，公司继续通过多样性的融资工具完善融资结构：2024年2月，发
行10.4亿元公司债，期限3+2年，票面利率3%；8月和11月，发行2024年度第一期和第二期中期票据，金额分
别为10亿元和8.3亿元，利率分别为2.28%和2.88%。
党建工作持续加强持续加强基层党组织建设，充分发挥国有企业党组织对国企工作的领导作用。公司党
总支带领全体党员深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大、二十届二中、三中全会
精神，贯彻落实党中央和上级党委的各项决策部署，扎实开展党纪学习教育，切实做好党的二十届三中全会
精神学习宣讲工作。
二、报告期内公司所处行业情况
2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，中央政府坚持稳中求进工作总基调，国民
经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新进展，得益于中央及时部署出台一揽子增量政策，推动社
会信心有效提振、经济明显回升，全年国内生产总值1349084亿元，比上年增长5.0%。
2024年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.78，行业有望出现积极变化，但
投资信心仍不足。
从销售端来看，新建商品房销售面积97385万㎡，同比下降12.9%，跌幅比1-11月收窄1.4pct，销售降幅
连续7个月收窄；新建商品房销售额96750亿元，同比下降17.1%，降幅较1-11月收窄2.1pct。销售端作为止
跌回稳的先行指标，降幅收窄在一定程度上体现了行业销售已进入底部区域。2024年末，商品房待售面积75
327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
从投资端来看，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；房地产开发企业房屋施
工面积733247万平方米，比上年下降12.7%；房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0%；房屋竣工面积737
43万平方米，下降27.7%。2024年新开工面积低于新房销售面积，行业库存压力或将在中期迎来回落。
2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%。其中，定金及预收款33571亿元，下
降23.0%；个人按揭贷款15661亿元，下降27.9%。销售回款的边际改善带来开发资金降幅整体较1-11月收窄
，同时，“白名单”融资对接机制取得了积极效果。
从供给端来看，在自然资源部“以房定地”的要求下，2024年，土地市场供需两端延续缩量态势，溢价
率低位徘徊。根据中指研究院数据，2024年，300城住宅用地出让金达2.08万亿元，同比下降27.81%；成交
楼面均价为5443元/平方米，同比下跌5.91%；平均溢价率为4.29%，较2023年同期下降0.35个百分点。
从政策端来看，2024年上半年，房地产政策延续宽松主基调，央行、金监总局等部门持续推出多项金融
举措，下调LPR基点、降低最低首付比，取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率等，旨在降低购房门
槛、减轻居民按揭负担。下半年，政策力度和频次均显著增强，特别是9月26日中央政治局会议提出“用好
国债和地方政府专项债；实施有力度的降息；房地产止跌回稳，商品房控增量、优存量、提质量，盘活闲置
地；调整限购政策，完善土地、财税等”，政策从央行的全面托举，到政治局会议定调“止跌回稳”，“托
举并用”明确了房地产发展方向，有效提升了市场预期。2024年12月，中央经济工作会议提出“明年实施更
加积极财政政策，适度宽松货币政策，持续用力推动房地产市场止跌回稳”。全年中央稳地产政策力度空前
，全面减负效果明显，基本达到了稳市场、扩融资、防风险等目标。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品
的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀
住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮
大公司实力，实现可持续发展的战略。
四、报告期内核心竞争力分析
1、良好的品牌优势
公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，多年来实现了
社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅在区域内拥有较高的认知度。
2、成熟的工程管理体系
公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质。“标准
化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理体系的各个环节，对建设全过程进行质量管控
。同时，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的
智能化工程项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了建造和运维成本。
3、优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳模精神、主人翁精神
、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为企业抓机遇促发展、更好地应对复杂的市场环
境，凝心聚力，造就了一支稳定向上、和谐奋进的员工队伍。
4、多元的融资模式
公司凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行建立了长期稳定的战略合作关系。同时，公司积
极开拓中期票据、公司债券等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效
增强公司的抗风险能力。
五、报告期内主要经营情况
2024年度，公司营业收入为21.18亿元，同比减少55.59%；归属于母公司所有者的净利润为-9.38亿元。
截至报告期末，公司货币资金为17.11亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为34.88亿元。
截至报告期末，公司总资产为232.92亿元，归属于母公司所有者权益为32.42亿元，存货为175.88亿元
。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2025年1月3日，国常会提出“城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手”。3
月5日，李强总理在政府工作报告中对房地产延续了2024年9月政治局会议以来的政策基调，强调“稳住楼市
”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，中央首次将“稳住楼市”写入政府工作报告总体要求，依然将
“防风险”列为房地产行业首要任务，进一步强调稳地产对稳经济的重要性。同时，政府工作报告分别从需
求端、供给端和融资端提出：调减限制性措施、加力“两旧一村”更新力度，释放刚性和改善需求；优化增
量、盘活存量，加大土地和存量商品房收储力度；利用房地产融资协调机制保交房、保主体，继续防范房地
产企业债务违约风险。在风险防范与稳定市场的基础上，政府工作报告提出“有序搭建相关基础性制度，加
快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智
慧的‘好房子’”。从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”，中央和各监管
部门持续释放“稳楼市”信号，各项配套措施陆续出台落地，推动房地产行业向高质量发展的方向转变。
国家统计局披露数据显示，一季度，全国新建商品房销售面积同比下降3.0%，降幅比去年全年收窄9.9
个百分点，比1-2月份收窄2.1个百分点；销售额同比下降2.1%，降幅比去年全年收窄15个百分点，比1-2月
份收窄0.5个百分点。国房景气指数延续回升，一季度40个重点城市新建商品房销售面积和销售额分别增长1
.2%和4.4%；一线城市一季度新建商品房销售面积增长0.6%，市场交易趋于活跃。市场销售的回暖，加之“
白名单”支持政策落地，房地产企业经营状况和资金状况得到改善：一季度，房地产开发企业到位资金中，
国内企业贷款降幅比1-2月份收窄3.8个百分点，个人按揭贷款降幅收窄4.7个百分点。综合来看，促进房地
产止跌回稳的政策效果持续显现，叠加行业供给收缩的背景和政策助力，市场预期或将转好，去库存有望加
速，供需渐趋平衡，行业信用风险持续缓解。
(二)公司发展战略
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，不断推动高质量发展，
坚定实施“一业为主，多元发展”战略，谨慎防范风险，坚持稳中求进，以提升产品品质和性价比为主线，
切实做好促销售、提效率、保品质、控成本、求创新等工作，进一步提升房地产开发主业，积极培育新的利
润增长点，努力开创高质量发展新局面。
(三)经营计划
细化举措，持续加快楼盘去化公司明确项目去化是2025年的首要工作。根据政策和市场变化，及时调整
和创新工作思路，组建线上线下获客团队，制定行之有效的销售方案，继续开展全民营销，找准切入点，全
力以赴做好销售及回款工作。
强调品质，统筹推进项目建设切实把好品质关、进度关，完成星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶栖悦湾和
星叶半山玥府首期交付楼栋的竣工交付工作；完成南京地区全部在建项目的主体封顶；继续推进第四代住宅
的研究工作，为后续建设新项目和优化在建项目进行技术储备。
以人为本，推动物业做优做强坚持“以人为本、尊重多数、公平公正、质优相符”的物业服务经营理念
，进一步完善“物业+生活”服务体系，推动智慧物业建设，不断用高品质、新科技、好服务满足业主多样
化的需求，提升业主满意度；加大项目、尤其是非住宅项目市场拓展力度。
防范风险，提升管理效能强化风险防范意识，确保公司持续稳健发展；统筹资金安排，提高资金使用效
率，保障资金链安全；持续优化融资结构，拓宽融资渠道，尝试新的融资方式，降低资金成本；加大对投资
项目的投后管理力度，积极主动地行使股东权利；提升企业内部管理的精细化水平，加强对在建项目的全过
程成本管理。
求真务实，切实做好党建工作公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大
和二十届二中、三中全会精神，以党的政治建设统领党的建设各项工作，巩固主题教育成果，推进党纪学习
教育常态化长效化，推动全面从严治党向纵深发展，更好发挥党组织对工作的全面领导作用。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
2024年12月份召开的中央经济工作会议指出“当前外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍
面临不少困难和挑战”，但是“我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜力大，长期向好的支撑条件和基本趋
势没有变。”为应对国内外复杂严峻的困难和挑战，中央在抓存量政策落地的同时，又及时果断地出台实施
了一系列增量政策，对房地产行业从供需两端和融资端持续发力，推动行业重回良性循环和平稳健康发展的
轨道。公司将密切关注宏观调控政策的出台、落地和效果的动态变化，有效应对。
2、行业风险
受国内外经济形势、人口周期以及市场基础等因素影响，房地产行业经历了深度调整，市场景气度下降
、市场供求关系和市场格局发生了根本性变化，行业前景面临不确定性。值得关注的是，虽然房地产行业对
经济贡献下降，但仍为基础和支柱行业，在稳字当头的基础上，构建房地产行业发展新模式将成为行业发展
的新方向。以“好房子”建设为切入点、逐步改善房地产企业经营模式粗放、产品同质化等问题，提升产品
力，适应市场需求，主动去杠杆，加速产能出清，将可促进行业的可持续健康发展。
3、经营风险
国内外经济形势的复杂性与不确定性、资产价格预期不稳定，叠加房地产项目资金投入多、开发周期长
等固有特征，对当下房地产企业的经营形成了严峻的挑战。公司一方面将顺应市场变化，适时增加土地储备
，加大对“安全、舒适、绿色、智慧的好房子”的研究；另一方面持续优化资源配置，提升运营效率，完善
风险防范措施，提升抗风险能力，确保企业稳健发展。
4、资金风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设过程中需要较多的资金投入。当下，尽管需求端及信贷
环境持续优化，但房地产市场弱复苏的态势仍未改变，销售回款仍为房地产企业的重要资金来源。公司一方
面将继续加强存量盘活能力，加快去化和资金回笼；另一方面，合理安排资金计划，加强资金的精细化管控
，优化融资结构，拓宽融资渠道，尝试新的融资模式，降低资金成本，确保现金流安全。
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