经营分析☆ ◇600533 栖霞建设 更新日期：2026-05-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营、租赁及物业管理业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 41.60亿 84.36 6.01亿 64.84 14.44
建筑装饰服务(行业) 3.76亿 7.63 2.41亿 25.98 63.93
物业经营管理(行业) 2.09亿 4.23 1694.30万 1.83 8.12
处置投资性房地产收入(行业) 1.38亿 2.79 6608.31万 7.13 47.98
其他业务(行业) 4800.34万 0.97 155.24万 0.17 3.23
─────────────────────────────────────────────────
其他业务(产品) 15.22亿 30.87 4.74亿 51.16 31.13
南京云汇府(产品) 13.71亿 27.81 7386.15万 7.97 5.39
南京翰锦院(产品) 11.59亿 23.50 3.09亿 33.36 26.66
南京栖悦湾(产品) 8.78亿 17.81 6902.44万 7.45 7.86
─────────────────────────────────────────────────
南京(地区) 40.35亿 81.82 5.81亿 62.74 14.40
其他业务(地区) 7.71亿 15.64 3.34亿 36.10 43.36
无锡(地区) 1.25亿 2.53 1024.34万 1.11 8.20
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 31.74亿 82.59 5.03亿 73.62 15.85
建筑服务收入(产品) 4.07亿 10.58 1.09亿 15.93 26.77
处置投资性房地产收入(产品) 1.20亿 3.13 5687.38万 8.32 47.24
物业经营管理(产品) 1.18亿 3.07 1300.56万 1.90 11.02
其他(产品) 2283.09万 0.59 51.47万 0.08 2.25
酒店经营管理(产品) 124.80万 0.03 77.14万 0.11 61.81
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 8.68亿 40.98 2.23亿 52.82 25.75
建筑服务(行业) 6.76亿 31.90 2959.60万 6.99 4.38
处置投资性房地产收入(行业) 2.86亿 13.52 1.62亿 38.19 56.42
物业经营管理(行业) 2.34亿 11.03 845.19万 2.00 3.62
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 11.56亿 54.60 1.20亿 28.45 10.39
南京栖樾府(产品) 4.41亿 20.82 5767.53万 13.65 13.08
其他业务(产品) 3.37亿 15.92 1.59亿 37.54 47.03
南京瑜憬湾(产品) 1.06亿 5.02 4513.04万 10.68 42.45
南京羊山湖花园(产品) 7719.51万 3.64 4089.88万 9.68 52.98
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(地区) 9.13亿 43.10 4038.86万 9.56 4.42
南京(地区) 6.85亿 32.33 1.74亿 41.28 25.47
其他业务(地区) 3.37亿 15.92 1.59亿 37.54 47.03
无锡(地区) 1.44亿 6.79 3659.05万 8.66 25.44
苏州(地区) 3943.14万 1.86 1247.87万 2.95 31.65
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 4.73亿 48.94 1.08亿 59.99 22.78
建筑服务收入(产品) 2.44亿 25.23 752.56万 4.19 3.09
物业经营管理(产品) 1.33亿 13.78 1082.10万 6.03 8.13
处置投资性房地产收入(产品) 8347.47万 8.64 4968.65万 27.68 59.52
其他(产品) 3111.72万 3.22 261.16万 1.45 8.39
酒店经营管理(产品) 159.37万 0.16 93.89万 0.52 58.91
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.09亿元，占营业收入的2.21%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10911.86│ 2.21│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.74亿元，占总采购额的23.19%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 17354.14│ 23.19│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司设立于1999年12月，2002年1月上市，是核准制下首家上市的房地产企业经营范围涵盖房地产开发
经营、租赁及物业管理业务，始终深耕于江苏省，项目均布局于南京市、无锡市和苏州市。公司拥有国家一
级房地产开发资质，产品以住宅为主，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，在项目
所在地拥有较强的市场影响力和良好的品牌美誉度。公司秉承“一业为主，多元发展”战略，坚持以房地产
为主业，持续升级盈利模式，以创新促转型，以转型促发展，稳中求进，勇于创新，努力实现从住宅开发企
业向多业态并举的创新型城市运营商转变。
二、报告期内公司所处行业情况
根据国家统计局公布的数据，2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；房地产开发
企业房屋施工面积659,890万平方米、新开工面积58,770万平方米，竣工面积60,348万平方米，同比分别下
降10.0%、20.4%、18.1%。全国新建商品房销售面积88,101万平方米、销售额83,937亿元，同比分别下降8.7
%、12.6%。从供给端来看，房地产开发投资持续承压；从销售端来看，指标跌幅进一步扩大，市场继续呈现
深度调整态势。
2025年，全国房地产开发企业到位资金93117亿元，比上年下降13.4%。其中，国内贷款14094亿元，下
降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33149亿元，下降12.2%；定金及预收款28089亿元，下降16
.2%；个人按揭贷款12852亿元，下降17.8%。从到位资金情况来看，指标连续下行，行业资金压力加大。202
5年12月份，国房景气指数为91.45，持续下滑。
2025年，房地产政策持续托底，在防范化解行业风险的同时，进一步明确了房地产行业高质量发展的方
向。从中央层面来看，3月，全国两会《政府工作报告》明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需
求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并提出“有序搭建相关基础性制度”；4月，中央政治局
会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，明确“优化存量商品房收购政
策”；7月，中央城市工作会议定调“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增
量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，部署城市工作7个方面的重要任务；10月，党的二十届四中全
会审议通过的“十五五”规划建议首次将“推动房地产高质量发展”系统性融入“保障和改善民生”框架，
明确完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给，建设安全舒适、绿色智慧的“好房子
”；12月，中央经济工作会议进一步明确，要“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险，推动房
地产行业向新发展模式平稳过渡”。从地方层面来看，地方政府通过城市取消限购、限售政策，将首付比例
下调并取消房贷利率下限等方式，进一步释放刚性和改善性住房需求。
三、经营情况讨论与分析
2025年，面对严峻的房地产市场形势和巨大的经营压力，董事会团结带领全体员工，以习近平新时代中
国特色社会主义思想为指导，坚定实施“一业为主，多元发展”战略，继续扎实推动“促销售、保交楼、稳
融资、防风险”等重点工作，稳步推进公司高质量可持续发展。公司2025年主要经营情况如下：
（一）坚持党建引领，以高质量党建保障公司高质量发展报告期内，公司党委带领全体党员以习近平新
时代中国特色社会主义思想为指导，学习贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，贯彻落实党中央和上级党
委各项决策部署，扎实开展深入贯彻中央八项规定精神学习教育，充分发挥国有企业党组织对国企工作的领
导作用。
（二）顺应市场变化，全力以赴促进楼盘销售2025年，公司加大营销工作推进力度，继续推进“全员营
销”和“工抵”工作，参与地方政府商品房“以旧换新”和“人才房票”安居保障活动，及时调整各楼盘销
售策略，努力推动楼盘去化工作。全年共实现商品房合同销售10.24亿元，回笼资金11.13亿元。
（三）聚焦项目交付，项目建设工作有序推进2025年，南京星叶云墅、星叶栖悦湾、星叶翰锦院三个项
目圆满交付，星叶半山玥府完成部分住宅竣工交付。星叶燕尚玥府、星叶枫情玥府、星叶欢乐花园等在建项
目依照计划推进开发建设。与此同时，公司集中力量加强对高品质住宅的研究，致力于产品力提升，为获取
项目储备做好准备。
（四）强化综合管控，工程建设管理板块稳步发展公司控股子公司栖霞建工生产经营状况良好，房建总
承包资质由二级晋升为一级。全年完成施工产值5.3亿元，回收工程款3.8亿元，竣工25.4万平方米，在建项
目23.6万平方米，施工进度全部达到业主方要求。
（五）优化项目结构，物业管理板块经营质量持续提升2025年，公司控股子公司栖霞物业以“安全、经
营、服务”为核心，秉承“服务至上、专业高效”的企业宗旨，全力推行“物业+生活”服务模式。一方面
，加强经营管理，注重成本管控，另一方面，完善服务体系，加强员工培训，健全品质管控，积极开展阳光
物业项目试点，持续开展“五心服务”和“我为业主办实事”等系列活动，提升业主满意度。2025年实现营
收2.45亿元，并荣获“栖霞区光彩事业工作优秀集体”称号。截至目前，公司在管及签约项目共88个，服务
面积约957万平方米。
（六）强化风险管控，投融资工作保障有力2025年，公司完成了3.6亿元中期票据（期限3年，票面利率
2.90%）的发行工作和1.6亿元公司债的回转售工作（利率由3.75%降至2.11%），为公司实现平稳发展提供了
有力保障。报告期内，公司密切关注棕榈股份、河北银行、中城投资、飞马基金等投资项目进展。为进一步
优化资源配置、提高资金使用效率，公司完成了对部分控、参股公司的股权调整。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）专业的房地产开发能力公司自设立以来，坚持以房地产为主业，坚持客户需求为导向，注重住宅
产品的高品质、高标准、高性价比，积累了丰富的项目开发建设经验。公司拥有成熟的工程管理体系，运用
“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质，在建设过程中加强信
息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程项目协同管理，将
“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于精益建设管理体系的各个环节，保证了安全施工，节
约了建造和运维成本，实现了对建设全过程的质量管控。
（二）良好的品牌信誉公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住
宅小区，“星叶”住宅在江苏省内拥有较高的认知度，在区域房地产市场有重要地位，深得客户喜爱。
（三）优秀的企业文化公司拥有专业、务实、创新的经营管理团队和稳定、高效、团结的员工队伍，形
成较强的企业凝聚力。公司倡导以“家”为核心的企业文化，弘扬劳模精神、主人翁精神、工匠精神，努力
打造企业与员工共同成长的命运共同体。公司践行“员工随企业成长、建筑与时代同步”的发展宗旨，不断
健全人才体系，充分激发人才活力，将人力资源作为实现高质量可持续发展的第一要素，是我国首个设立国
家级博士后工作站的房地产企业。
（四）持续的科技创新能力公司作为国家企业集团型住宅产业化基地、国家住宅产业基地技术创新联盟
成员，多年来，紧跟国家建筑产业现代化转型升级的步伐，深化绿色发展理念，以绿色建造为核心，持续将
建筑产业化和装配式建造技术应用作为推动建筑业转型升级的重要路径，助力建筑行业绿色发展。
五、报告期内主要经营情况
2025年度，公司营业收入为49.31亿元，同比增加132.85%；归属于母公司所有者的净利润为-18.45亿元
。
截至报告期末，公司货币资金为13.59亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为
25.37亿元。
截至报告期末，公司总资产为170.41亿元，归属于母公司所有者权益为13.81亿元，存货为
124.08亿元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2025年12月，全国住房城乡建设工作会议明确“着力稳定房地产市场”“推动房地产高质量发展”，是
2026年工作的重中之重。各地也结合自身实际发展陆续发布了“十五五”规划建议，将促进住房消费、构建
发展新模式、完善基础制度、建设“好房子”、盘活存量、化解房地产风险等作为重要目标。
2026年作为“十五五”规划开局之年，全国两会《政府工作报告》明确将房地产行业纳入“风险防范化
解”核心框架，定调“着力稳定房地产市场”，推动行业加快构建发展新模式，存量资产盘活、保障性住房
建设、城市更新等领域成为政策支持的新增长点，为房地产行业加速出清，向高质量发展转型营造了更有利
的政策环境与市场空间，成为房地产企业由“高负债、高杠杆、高周转”向高品质、适度杠杆、合理回报模
式转变的重要契机。
2026年4月16日，国家统计局发布2026年一季度宏观经济和房地产数据，供需两端均显著改善：1—3月
份，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%；房地产开发企业房屋施工面积541737万平方米，房屋
新开工面积10373万平方米，房屋竣工面积9789万平方米，同比分别下降11.7%、20.3%、25.0%；新建商品房
销售面积19525万平方米，新建商品房销售额17262亿元，同比分别下降10.4%、16.7%。3月末，商品房待售
面积78601万平方米，同比下降0.1%，这是自2021年7月全国商品房待售面积同比转增以来的首次下降；其中
，待售3年以下面积59012万平方米，同比下降1.8%。2月末降幅为1.6%，说明主力库存在加速去化，全国层
面的待售库存总量或将进入缓慢下降通道。数据表明，多项核心指标迎来了显著改善，核心城市楼市呈现点
状修复，京沪市场率先回暖，市场交易活跃度有望回升，房地产行业在构建发展新模式进程中稳步前行，市
场筑底企稳态势将进一步明确。
(二)公司发展战略
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，贯彻
高质量发展要求，探索实践新形势下实施“一业为主，多元发展”战略的新路径，统筹发展和安全，稳中求
进、开源节流，全力做好促销售、保交楼、稳融资、防风险、谋转型等重点工作，确保公司行稳致远。
(三)经营计划
1、楼盘销售领域
一方面，根据政策和市场变化，创新工作思路，及时优化调整销售策略，继续开展“全员营销”和“以
旧换新”活动，针对人才房票安居保障工作，组织大客户拓展团队，全力做好楼盘销售和回款工作，力争销
售工作取得突破。另一方面，进一步提升持有型物业的运营质量，持续优化社区商业招商运营，拓宽招商渠
道，提升业态适配性与商业活力，增加租金收入。
2、项目建设领域
有序推进星叶燕尚玥府、星叶半山玥府等在建项目的建设，按计划完成相关项目的竣工备案。在条件允
许、风险可控的前提下，获取优质土地储备。
3、工程建设管理领域
控股子公司栖霞建工一方面确保安全生产、工程进度符合业主方要求，另一方面密切关注市场需求，跟
踪对接2026年度栖霞区重点投资项目，力争承接新的总包业务。
4、物业服务领域
控股子公司栖霞物业坚持以高品质、新科技、好服务引领服务升级，深化阳光物业项目试点工作，继续
推进智慧物业发展，加强员工培训，规范服务流程，不断满足业主多样化的服务需求。同时，提供增值服务
，盘活闲置资源，拓展优质项目，推动物业服务领域营收规模的持续增长。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
2025年，我国房地产政策体系以“稳市场、惠民生、防风险、促转型”为四大核心目标，构建了“需求
端激活、供给端优化、风险端防控、长效机制完善”的四维发力框架，既达成了市场短期止跌的迫切需求，
又着眼于行业长期健康发展的底层逻辑，形成了多点突破、协同发力的政策格局。在货币政策方面，灵活高
效运用降准、降息等多种政策工具，保持流动性充裕，畅通货币政策传导机制，对房地产企业的资金成本产
生了积极的影响。公司将持续加强对货币政策和融资政策的跟踪研究，密切与金融机构的交流合作，持续拓
展融资渠道，加强对资金的精细化管控，降低资金成本，确保现金流安全。
2、行业风险
房地产行业正在经历持续调整，市场景气度持续下降，行业竞争格局发生了根本性变化。一方面，房地
产企业从过去追求全国化扩张转向深耕核心城市群的优质地块，加剧了区域分化。另一方面，头部企业凭借
资金优势和融资便利性，在市场调整期逆势布局，持续补充优质土储，呈现强者恒强的发展态势，中小规模
企业受限于现金流压力，在土储市场处于弱势，进一步加剧了行业分化。公司将采取灵活的营销策略，加大
存量去化力度，积极盘活存量资产，加快资金回笼，以多元化方式、适时增加优质地块储备，保障公司的可
持续健康发展。
3、市场风险
当前，房地产行业处于构建发展新模式的转型阶段，市场竞争从规模化向“好房子”建设和物业服务质
量提升转变，若房地产企业在产品力、存量运营等方面未能及时高效地应对市场变化，将存在客户流失、去
库存困难的风险。公司将从客户的核心需求出发，持续优化产品结构，聚焦于产品质量和服务水平的提升，
提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险的影响。
(五)其他
关于“提质增效重回报行动方案”的执行情况
为进一步推动公司可持续高质量发展，切实履行上市公司责任，维护全体股东利益，公司于2025年4月3
0日披露了“提质增效重回报”行动方案。2025年度，公司贯彻落实行动方案，现将报告期内执行情况报告
如下：
1、聚焦主责主业，提升发展质量
报告期内，公司坚持“一业为主，多元发展”战略，聚焦房地产开发主业，以高质量发展为主线，致力
于产品力提升，扎实推动保交楼工作，保证了南京星叶云墅、星叶栖悦湾、星叶翰锦院和星叶半山玥府部分
住宅的高品质交付。同时，面对市场深度调整，公司加快推动楼盘去化，及时调整各楼盘销售策略，继续推
进“全员营销”，参与地方政府商品房“以旧换新”和“人才房票”安居保障活动。全年共实现商品房合同
销售10.24亿元，回笼资金11.13亿元。2025年度，公司实现营业收入49.31亿元，同比增加132.85%，归属于
母公司所有者的净利润为-18.45亿元。基于谨慎性原则，公司对存在减值迹象的资产新增计提减值损失21.9
3亿元，导致公司本期合并财务报表利润总额减少21.93亿元。
2、坚持规范运作，完善公司治理
公司始终严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及其他有关法律、法规、规范性文
件的要求，不断完善相关制度。2025年，根据最新修订的《公司法》及中国证监会《上市公司章程指引》等
相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际情况，公司提前完成监事会改革，由审计委员会行使监事会职
权，并相应修订《公司章程》、《股东会议事规则》、《董事会议事规则》。公司对各项制度进行梳理，修
订了《独立董事工作制度》、《董事会专门委员会议事规则》、《信息披露管理办法》、《内幕信息知情人
登记管理办法》、《关联交易管理制度》，制定了《信息披露暂缓与豁免事务管理制度》。
3、提高信息披露质量，加强与投资者沟通
公司以高质量信息披露为抓手，以投资者需求为导向，秉持“公平、公正、公开”的原则，不断增强信
息披露的有效性和针对性，优化投资者关系工作，提高上市公司透明度，切实维护全体股东特别是中小股东
的知情权。公司全年共完成36份临时公告和4份定期报告发布。为及时回应投资者关切，公司在定期报告披
露后常态化地组织召开业绩说明会，报告期内召开了2024年年报暨2025年一季报业绩说明会、半年报业绩说
明会、三季报业绩说明会。
4、强化“关键少数”责任，提升履职能力
2025年，公司与控股股东、董事、高级管理人员等“关键少数”密切沟通，定期组织学习法律法规及相
关规则，及时传达监管动态，强化“关键少数”人员合规意识，切实推动公司高质量发展，维护全体股东的
利益。报告期内，公司聚焦董事、高级管理人员等“关键少数”，持续夯实主体责任，不断完善履职能力建
设，督促其切实履行忠实勤勉义务。面对复杂严峻的市场形势，公司进一步完善风险管理体系，加强对重点
领域的监督检查，强化对“关键少数”履职监督，确保公司各层级的决策部署落地见效，确保公司可持续健
康发展。
上述行动执行情况为2025年度行动方案的总结，公司将持续践行“提质增效重回报”行动方案的相关举
措，继续专注主业和降本增效，着力于进一步改善公司经营质量，致力于通过良好的业绩表现、规范的公司
治理、稳健的投资者回报，切实履行上市公司的责任和义务。
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