经营分析☆ ◇600533 栖霞建设 更新日期：2026-09-19◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营、租赁及物业管理业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 6.25亿 79.95 7992.42万 76.98 12.79
物业经营管理(产品) 1.06亿 13.62 813.87万 7.84 7.65
其他(产品) 3242.41万 4.15 782.82万 7.54 24.14
建筑服务收入(产品) 1044.08万 1.34 388.74万 3.74 37.23
处置投资性房地产收入(产品) 647.20万 0.83 308.88万 2.98 47.73
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截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 41.60亿 84.36 6.01亿 64.84 14.44
建筑装饰服务(行业) 3.76亿 7.63 2.41亿 25.98 63.93
物业经营管理(行业) 2.09亿 4.23 1694.30万 1.83 8.12
处置投资性房地产收入(行业) 1.38亿 2.79 6608.31万 7.13 47.98
其他业务(行业) 4800.34万 0.97 155.24万 0.17 3.23
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其他业务(产品) 15.22亿 30.87 4.74亿 51.16 31.13
南京云汇府(产品) 13.71亿 27.81 7386.15万 7.97 5.39
南京翰锦院(产品) 11.59亿 23.50 3.09亿 33.36 26.66
南京栖悦湾(产品) 8.78亿 17.81 6902.44万 7.45 7.86
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南京(地区) 40.35亿 81.82 5.81亿 62.74 14.40
其他业务(地区) 7.71亿 15.64 3.34亿 36.10 43.36
无锡(地区) 1.25亿 2.53 1024.34万 1.11 8.20
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截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 31.74亿 82.59 5.03亿 73.62 15.85
建筑服务收入(产品) 4.07亿 10.58 1.09亿 15.93 26.77
处置投资性房地产收入(产品) 1.20亿 3.13 5687.38万 8.32 47.24
物业经营管理(产品) 1.18亿 3.07 1300.56万 1.90 11.02
其他(产品) 2283.09万 0.59 51.47万 0.08 2.25
酒店经营管理(产品) 124.80万 0.03 77.14万 0.11 61.81
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产开发(行业) 8.68亿 40.98 2.23亿 52.82 25.75
建筑服务(行业) 6.76亿 31.90 2959.60万 6.99 4.38
处置投资性房地产收入(行业) 2.86亿 13.52 1.62亿 38.19 56.42
物业经营管理(行业) 2.34亿 11.03 845.19万 2.00 3.62
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其他(补充)(产品) 11.56亿 54.60 1.20亿 28.45 10.39
南京栖樾府(产品) 4.41亿 20.82 5767.53万 13.65 13.08
其他业务(产品) 3.37亿 15.92 1.59亿 37.54 47.03
南京瑜憬湾(产品) 1.06亿 5.02 4513.04万 10.68 42.45
南京羊山湖花园(产品) 7719.51万 3.64 4089.88万 9.68 52.98
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其他(补充)(地区) 9.13亿 43.10 4038.86万 9.56 4.42
南京(地区) 6.85亿 32.33 1.74亿 41.28 25.47
其他业务(地区) 3.37亿 15.92 1.59亿 37.54 47.03
无锡(地区) 1.44亿 6.79 3659.05万 8.66 25.44
苏州(地区) 3943.14万 1.86 1247.87万 2.95 31.65
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.09亿元，占营业收入的2.21%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10911.86│ 2.21│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.74亿元，占总采购额的23.19%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 17354.14│ 23.19│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所处行业情况
2026年上半年，房地产政策延续“稳字当头、精准施策”的核心导向，政策重心进一步向“促发展、提
品质、转模式”倾斜。中央层面持续释放“稳楼市”明确信号，3月份两会政府工作报告首次将“鼓励收购
存量商品房用于保障性住房”、“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，并时隔十年再提“去库存”；
4月份中央政治局会议部署稳定房地产市场重点任务；5月份国务院印发《城市更新“十五五”规划》，确立
房地产市场中长期稳定发展框架；6月份《求是》杂志发表文章明确要求“加快修复居民资产负债表，着力
稳定房地产市场”。多部委持续出台系统性稳楼市组合政策。各地方政府持续优化调整房地产政策，控增量
、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障性住房供给，推动实施城市更
新改造，从供需两端双向发力，出台了一系列配套政策和举措。
2026年上半年，根据国家统计局发布的数据，全国新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%
，其中住宅销售面积下降12.4%；新建商品房销售额3.79万亿元，同比下降13.6%，其中住宅销售额下降13.7
%；房地产开发投资额3.81万亿元，同比下降18.0%，其中住宅开发投资额同比下降17.8%，房地产开发企业
到位资金40233亿元，同比下降20.2%。销售端与投资端持续收缩，房地产市场仍处于深度调整。
随着政策累积效应逐步显现，6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个
月下降，其中，待售三年以下面积56167万平方米，下降3.5%，部分城市库存去化周期已回落到12个月至18
个月的相对合理区间，库存去化效果明显；3—6月份，一线城市新建商品住宅销售价格月环比涨幅在0.1%至
0.2%之间，并连续4个月上涨，二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。市场中出现的积极变化从一定
程度上说明市场已处于筑底过程中。
（二）报告期内公司从事的主要业务情况
公司经营范围涵盖房地产开发经营、租赁及物业管理业务，拥有国家一级房地产开发资质，产品以住宅
为主。公司始终深耕于江苏省，项目分布在南京市、无锡市和苏州市，开发建设了包括多项国家示范工程在
内的多个优秀住宅小区，在省内拥有较强的市场影响力和良好的品牌美誉度。公司秉承“一业为主，多元发
展”战略，以创新促转型，以转型促发展，稳中求进，勇于创新，努力推进从住宅开发企业向城市建设与运
营企业转变。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
1、全面从严治党向纵深推进
报告期内，公司党委以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实新时代党的建设总要求，
切实履行全面从严治党主体责任，努力发挥党组织在国企工作中的领导作用。深入树立和践行正确政绩观学
习教育，进一步健全反腐长效机制。
2、楼盘销售持续攻坚
2026年上半年，公司持续开展销售攻坚，“调策略、促去化、控成本、保回款”，以数据和AI持续提升
数字化能力，将线上营销嵌入日常营销，参与地方政府商品房“以旧换新”和“人才房票”安居保障活动，
及时调整各楼盘销售策略，努力推动楼盘去化工作。
3、项目建设和工程建设管理业务稳步推进
报告期内，公司按计划推进南京星叶燕尚玥府、星叶半山玥府、星叶枫情玥府、星叶欢乐城等项目的建
设和管理工作，加强对住宅项目的全生命周期管理，做好星叶翰锦院、星叶云墅、星叶栖悦湾等项目的维护
。持续加强对“好房子”的研究，为获取项目储备做好准备。
报告期内，栖霞建工坚持安全生产和能力提升两手抓，确保各项目施工进度达到业主方要求，上半年实
现施工产值0.8亿元，在建项目面积23.05万平方米。
4、栖霞物业经营质效持续提升
2026年上半年，栖霞物业持续推行“物业+生活”服务模式，多策并举，提升服务品质，稳步推进民生
工程，扎实推进“阳光物业”示范点建设，推动物业智能化转型，在提升业主幸福感的同时，努力提升经营
质效，报告期内实现营业收入1.22亿元。
二、报告期内核心竞争力分析
（一）专业的房地产开发能力
公司自设立以来，坚持以房地产为主业，坚持以客户需求为导向，注重住宅产品的高品质、高标准、高
性价比，积累了丰富的项目开发建设经验。公司拥有成熟的工程管理体系，运用“住宅全寿命周期精益建设
”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，
应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程项目协同管理，将“标准化、模块化、专业化
、信息化、产业化”贯穿于精益建设管理体系的各个环节，保证了安全施工，节约了建造和运维成本，实现
了对建设全过程的质量管控。
（二）良好的品牌信誉
公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，“星叶”住宅
在江苏省内拥有较高的认知度，在区域房地产市场有重要地位，深得客户喜爱。
（三）优秀的企业文化
公司拥有专业、务实、创新的经营管理团队和稳定、高效、团结的员工队伍，形成较强的企业凝聚力。
公司倡导以“家”为核心的企业文化，弘扬劳模精神、主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成
长的命运共同体。公司践行“员工随企业成长、建筑与时代同步”的发展宗旨，不断健全人才体系，充分激
发人才活力，将人力资源作为实现高质量可持续发展的第一要素，是我国首个设立国家级博士后工作站的房
地产企业。
（四）持续的科技创新能力
公司作为国家企业集团型住宅产业化基地、国家住宅产业基地技术创新联盟成员，多年来紧跟国家建筑
产业现代化转型升级的步伐，深化绿色发展理念，以绿色建造为核心，持续将建筑产业化和装配式建造技术
应用作为推动建筑业转型升级的重要路径，助力建筑行业绿色发展。
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