经营分析☆ ◇600565 ST迪马 更新日期：2024-08-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产业务主要从事住宅地产、商业地产及产业地产的开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
城市运营(行业) 158.88亿 86.82 20.57亿 80.78 12.95
智慧民生(行业) 14.03亿 7.67 1.91亿 7.50 13.62
智能制造(行业) 7.91亿 4.32 1.55亿 6.08 19.57
其他业务(行业) 2.19亿 1.19 1.44亿 5.64 65.74
───────────────────────────────────────────────
城市运营(产品) 158.88亿 86.82 20.57亿 80.78 12.95
智慧民生(产品) 14.03亿 7.67 1.91亿 7.50 13.62
智能制造(产品) 7.91亿 4.32 1.55亿 6.08 19.57
其他业务(产品) 2.19亿 1.19 1.44亿 5.64 65.74
───────────────────────────────────────────────
西南区域(地区) 67.96亿 37.14 8.71亿 34.19 12.81
华中区域(地区) 43.90亿 23.99 3.78亿 14.85 8.62
华东区域(地区) 36.31亿 19.84 7.67亿 30.12 21.13
华西区域(地区) 32.66亿 17.85 3.87亿 15.19 11.84
其他业务(地区) 2.19亿 1.19 1.44亿 5.64 65.74
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
城市运营(行业) 84.15亿 87.88 13.44亿 83.93 15.97
智慧民生(行业) 6.78亿 7.08 1.21亿 7.53 17.77
智能制造(行业) 3.96亿 4.14 7754.42万 4.84 19.56
其他(补充)(行业) 8574.61万 0.90 5930.40万 3.70 69.16
───────────────────────────────────────────────
城市运营(产品) 89.70亿 93.68 12.94亿 80.81 14.43
智慧民生(产品) 7.53亿 7.86 1.33亿 8.31 17.68
智能制造(产品) 4.19亿 4.37 8168.11万 5.10 19.51
其他(补充)(产品) 8574.61万 0.90 5930.40万 3.70 69.16
分部间抵销(产品) -6.52亿 -6.81 3326.41万 2.08 -5.10
───────────────────────────────────────────────
华中区域(地区) 26.42亿 27.60 --- --- ---
华东区域(地区) 24.87亿 25.97 --- --- ---
华西区域(地区) 22.92亿 23.94 --- --- ---
西南区域(地区) 20.68亿 21.60 --- --- ---
其他(补充)(地区) 8574.61万 0.90 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业及物业服务(行业) 213.20亿 93.56 48.23亿 93.30 22.62
制造业(行业) 9.61亿 4.22 2.09亿 4.03 21.70
建筑业及其他(行业) 3.25亿 1.43 1972.17万 0.38 6.07
其他(补充)(行业) 1.83亿 0.80 1.18亿 2.29 64.56
───────────────────────────────────────────────
房地产业务及物业服务(产品) 213.20亿 93.56 48.23亿 93.30 22.62
专用车(产品) 9.61亿 4.22 2.09亿 4.03 21.70
建筑装饰工程及其他(产品) 3.25亿 1.43 1972.17万 0.38 6.07
其他(补充)(产品) 1.83亿 0.80 1.18亿 2.29 64.56
───────────────────────────────────────────────
浙江区域(地区) 80.42亿 35.29 24.51亿 47.42 30.48
华中区域(地区) 49.71亿 21.81 8.57亿 16.58 17.24
华西区域(地区) 33.43亿 14.67 4.29亿 8.29 12.82
苏沪区域(地区) 32.05亿 14.06 7.86亿 15.21 24.53
西南区域(地区) 25.79亿 11.32 4.93亿 9.53 19.10
其他区域(地区) 4.66亿 2.04 3537.37万 0.68 7.59
其他(补充)(地区) 1.83亿 0.80 1.18亿 2.29 64.56
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业及物业服务(行业) 94.74亿 92.72 24.94亿 94.12 26.32
制造业(行业) 5.05亿 4.94 9498.16万 3.58 18.81
建筑业及其他(行业) 1.52亿 1.49 568.94万 0.21 3.74
其他(补充)(行业) 8681.01万 0.85 5504.15万 2.08 63.40
───────────────────────────────────────────────
房地产及物业(产品) 96.23亿 94.17 28.25亿 106.61 29.35
建筑业及其他(产品) 11.89亿 11.63 -2.97亿 -11.21 -24.99
制造业(产品) 6.53亿 6.39 9894.60万 3.73 15.14
贸易业(产品) 3.58亿 3.50 1780.18万 0.67 4.98
其他(补充)(产品) 8681.01万 0.85 5504.15万 2.08 63.40
分部间抵销(产品) -16.91亿 -16.55 -4996.83万 -1.89 2.96
───────────────────────────────────────────────
浙江区域(地区) 37.88亿 37.07 --- --- ---
华西区域(地区) 25.19亿 24.65 --- --- ---
华中区域(地区) 20.71亿 20.27 --- --- ---
西南区域(地区) 10.63亿 10.40 --- --- ---
其他区域(地区) 6.90亿 6.76 --- --- ---
其他(补充)(地区) 8681.01万 0.85 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售6.86亿元，占营业收入的3.75%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 68630.68│ 3.75│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购7.16亿元，占总采购额的13.65%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 71552.96│ 13.65│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
公司是一家致力于发展以专用车和机器人制造为核心的智能制造板块、以地产开发和城市更新为核心的
城市运营板块、及以物业服务和医疗康养为核心的智慧民生板块作为三大业务体系，依托各板块的核心技术
与资源优势，多元发展的同时相辅相成，协同构建“城市大服务”生态型能力的综合性发展企业。
2023年实现营业收入183.01亿元，同比下降19.69%，城市运营板块主营业务收入占比87.87%；归属于上
市公司股东的净利润-36.51亿元；资产规模564.89亿元，同比减少19.73%；净资产80.71亿元，同比下降35.
12%；经营性现金净额11.16亿元，同比减少42.19%。
——2023年公司发展面临的外部环境：
2023年宏观经济企稳修复，人均收入温和回升，前期积压的需求也逐步释放，消费温和恢复，基建投资
维持增长，全年GDP增速回升2.2个百分点至5.2%。就房地产行业而言，虽然报告期内稳楼市的政策持续出台
，如央行持续引导贷款利率下行、“认房不认贷”实行、部分地方松绑限购政策等等，但居民处于对于房价
下行的担忧以及对于部分房企交付风险的顾虑，预防式储蓄行为仍然存在。在此背景下，从国家统计局发布
2023年全年房地产开发投资与销售数据来看，全年房地产市场供需两端仍面临压力，数据持续下滑。全国房
地产开发投资额同比下降9.6%；房地产新开工面积同比下降20.4%；全年新建商品房销售金额11.7万亿同比
下降6.5%；其中现房销售同比增长19.3%，期房销售同比下降10.8%，一线城市房价同比下行，二三线城市房
价同比有所回升，但绝对水平仍偏低。房地产开发资金来源中本年到位资金19.1万亿同比下滑13.6%，地产
产业链整体经营压力大。
——2023年公司业绩情况：
受房地产行业整体市场持续下行影响，公司房地产部分项目销售价格存在下降的情况，需根据会计准则
的要求对资产减值测试并提取合理的减值准备，资产减值损失及信用减值损失总额为-29.11亿元，导致公司
利润亏损；另一方面，报告期内并表口径销售金额同比下降约7.65%，相应回款金额的减少对开发支付产生
较大压力，增加了项目营运成本及费用，部分项目开发建设周期有所延长，后续可能进一步降低项目收益。
2023年12月31日，迪马股份合并资产负债表的现金及现金等价物余额为人民币13.00亿元，一年内到期的银
行借款和其他借款合计人民币103.66亿元。基于流动性风险考虑，公司审计机构立信会计师事务所对公司20
23年财务报告发表了带与持续经营相关的重大不确定性部分的无保留意见审计意见。
在房地产业务销售下降及回款压力下，公司持续通过展期、降息及先本后息等方式，保持流动性稳定。
2023年公司有息负债总额143.77亿元，同比下降8.11%，筹资活动产生的现金流净额为-21.89亿元，债务仍
呈现净偿还状态，实现经营性现金流净额11.16亿元。公司在面临巨大流动性压力的情况下，全体管理层与
核心员工始终坚持“不躺平，活下来”，努力稳定生产经营，全力保证项目交付进度和交付品质，以保障财
务安全；提升公司资金管理能力和精细化运营水平，降本增效，颗粒归仓；优化组织结构及绩效，保障核心
骨干人员的稳定及效率，打磨更强的耐力和韧劲；根据市场及自身策略不断灵活变向、变速，拓展轻资产业
务及非房业务，寻找新方向，逐步走出困境。
1、智能制造业务布局“出海”，积极拓展海外市场
报告期内，迪马工业专用车稳定国内市场的同时，逐步聚焦海外，挖掘和探索重点市场，积极建立稳定
的销售渠道和合作伙伴关系，提升品牌在海外市场的知名度，为后期“出海”战略奠定发展基础。公司精心
孵化“廷捷”和“澳汀”两个机器人品牌，配备卓越的研发团队并开拓国内外销售网点，搭建销售平台，通
过果园服务机器人、消防机器人及清洁机器人三大智能产品逐步实现国内国际双向业务的全面发展。
2、持续赋能智慧民生服务，助力未来发展
报告期内，公司旗下物业公司东原仁知在管面积新增近20%，坚持科技投入，打造全方位、立体化的安
全智慧社区，继续实施涵盖住宅、商业、写字楼、政府公建、产业园区、医院、大使馆等多元化服务业态组
合战略；结合医疗康养品牌“常青社”，着力推进医疗康养产业的项目落地和规模化运营，专注医养结合，
研发银发个性化需求的社区居家智慧养老集成平台，双向赋能智慧民生业务稳定增长。
3、拓展建销服业务，重转轻寻求突破
报告期内，面对房地产市场的持续下行压力，公司全力保交楼保交付，发挥在产品力、线上获客力等方
面的竞争优势，拓展代建、代销等轻资产业务，建立建销服运营体系，努力跨越行业转折与阵痛期。
4、维持信用稳定，全力保障流动性安全
报告期内，公司获得远东资信评估有限公司给予的信用跟踪评级维持AA+，维持信用等级不变；报告期
内，公司稳定经营力保交付，力争存续融资展期及续贷，2023年4月中旬中泰资管-SAC大厦信托受益权资产
支持专项计划资产支持证券顺利获得三年续期，完成非公开发行住房租赁专项公司债券的付息支付并获得投
资者不行使回售选择，持续得到金融机构的信任及资本市场的认可。
5、组织结构调整优化，实现高效能管理
报告期内，公司积极应对市场行情现状，持续性完善、优化内部组织架构，实现精简高效管理，深推降
本增效。在组织架构方面，公司报告期内不断进行战略性调整，完成一系列组织变革、战力提升、平稳增效
等动作，保留核心人才的稳定性，保障核心人才的薪酬福利和职业发展。
二、报告期内公司所处行业情况
2023年，国内外环境仍然复杂，全球地缘政治风险、美联储持续加息也带来全球资本市场动荡。出口下
行与国内房地产市场调整一定程度压制了内需恢复，对于经济增长、就业、物价均带来不同程度压力。我国
稳增长政策持续加码，整体经济仍保持回升势头，基本处于稳健区间。
1、智能制造板块
1）专用车制造
从专用车细分领域来看，2023年是新能源车市场占有率继续提升的一年，由2022年25.6%提升至2023年3
1.4%，随着新能源车技术进步、供给升级持续迭代，后续专用汽车市场也逐步从传统能源向新能源继续转型
；专用车出口高速发展也是2023年的重要变化之一，全年专用车出口3.6万台，同比增长高达48%，虽然防弹
车市场因国民支付习惯的改变需求量略有降低，但海外市场空间仍大；同时，在“安全生产”愈加重要的当
下，消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，特别是对医疗救护、消杀防范、
应急通信等专用车辆的需求。此外，伴随居民服务消费逐步恢复，出行需求旺盛，机场客运量较2022年明显
改善，也有利于机场类专用车市场恢复常态化。
2）机器人业务
近两年来，在产业政策的支持下，工业机器人与服务业机器人整体稳健发展。国家不断完善发展智能制
造的产业政策，加快推进传统制造业的智能转型，鼓励支持工业企业向智能化方向发展，虽然2023年工业机
器人产量虽然同比下滑2.2%，但2023年工信部、科技部等多部门发布《“机器人+”应用行动实施方案》，
进一步支持及推动工业机器人发展。2023年服务业机器人产量同比增长23.3%，服务业机器人中医疗机器人
、消防机器人等新型机器人市场规模也逐渐增加。随着新一代信息技术、生物技术、新能源技术、新材料技
术与机器人技术的不断融合，机器人的功能和性能将得到极大的提升，将进一步推动机器人的应用和发展。
2、城市运营板块
1）地产开发
2023年在“因城施策”总基调指导下，除了中央层面加大稳定房地产市场以外，各地方政策也继续出台
大面积利好政策，包括前期政策相对偏紧的一线城市，也放松“认房不认贷”政策，二三线城市也加大支持
力度，包括降低首付比例、降低房贷利率、放松限购限售、增加公积金贷款额度、房票安置、购房补贴等积
极政策。但受居民观望情绪影响，全年整体房地产仍呈现供需两弱，市场持续下行。
1、开发投资
从投资业态看，住宅投资仍是主流。2022年全国房地产开发投资同比下降9.6%，其中住宅投资占比75.6
%，金额较上年下降9.3%，降幅小于商业地产等非住宅投资（-10.5%）。全国住宅类用地成交土地规划建筑
面积同比下降26.4%，在地产销售走弱以及资金周转偏紧背景下，房企拿地意愿也明显降低。
2、施工与新开工
2023年全年施工面积较去年下降7.2%，新开工面积下降20.4%，跌幅明显大于整体施工面积和地产销售
面积，在地产销售持续走弱以及房企流动性压力仍大的背景下，投资回报率下降以及新增融资受限等原因仍
在压制新项目开工意愿。
3、销售面积、销售金额与平均销售价格
全年全国新建商品房销售面积和销售金额分别为11.17亿平方米和11.66万亿元，较上年分别下降8.5和6
.5个百分点。百城样本住宅价格平均为16185元/平方米，同比基本持平2022年。
从地区看各地房地产销售继续走弱，且下滑幅度分化情况明显，一线城市刚需相对较为充足，东部地区
地产销售跌幅相较较小，销售金额同比下滑5.7%，好于全国平均水平，而中部、东北地区销售金额分别同比
下降11.2%、7.8%。
总体而言，房地产市场多方承压，房价和成交规模均偏弱，供应端和需求端的活跃度都较低，居民出现
较明显的观望情绪，地产销售持续走弱。但从长远看，我国居民资产负债表相对健康，近两年储蓄大幅新增
，后续伴随政策持续加码稳定居民预期，以及更平衡的新型城镇化布局铺开，积压在一线城市的地产购买力
有望助推二三四线城市购房需求的逐步释放，地产需求有待稳步。
2）城市更新
2023年城中村改造等“三大工程”建设是稳增长的重要抓手，4月、7月政治局会议均明确强调积极稳妥
推进特大城市城中村改造，7月政策细则出台，中央经济工作会议继续予以强调，央行也新增5000亿PSL额度
支持，各地城市更新有望加快推进。广州等部分城市已先行先试，各地纷纷积极探索新模式、新路径，“政
企合作”成为推动城市更新进入快车道、助力城市高质量发展的重要机制，城市更新为商业管理行业带来新
的发展机遇。
3、智慧民生板块
1）物业服务
2023年，“保交楼”政策积极推进，同时现房销售增加也推动房企加快现房竣工，全年地产竣工面积同
比增长17%。根据中指研究院数据，从港股上市企业管理规模来看，2023年上半年，上市企业在管面积均值
达1.4亿平方米，同比增长27.7%，增速略高于去年同期水平（24.4%）。分结构看，根据已公布的2023年上
半年数据，央企表现依然最为突出，营收保持超20%的速度增长，地方性国企同比增长18.44%，而民营物企
表现也较稳健，营收均值同比增速6.7%，整体体现出集中度提升、强者更强的局面。目前高质量发展成行业
“主旋律”，在行业发展回归服务本质的背景下，物业企业基于自身服务能力形成的差异化服务品质正在成
为评估企业发展能力的重要因素。以品质服务提高满意度，赢得业主信赖是物业服务企业的共识和趋势，并
将引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展。
2）医疗康养
随着我国人口老龄化进程加速，劳动年龄人口的下降，老年人口抚养比上升，根据国家统计局最新人口
数据显示，至2023年末，中国65岁及以上人口2.2亿，占全国总人口的比例由2022年14.9%提升至2023年15.4
%，未来养老需求将逐步增加。与此同时，伴随人均GDP的持续提升，老年群体消费市场不仅体量增加，且需
求更加多元，结合海外经验来看，老年人消费倾向也较高。目前我国的养老相关企业还在不断探索及完善过
程中，配套的专业医护服务人员，老年保健护理用品及成熟市场化的养老保健服务机构都仍较缺乏。目前我
国已逐渐形成的“9073”养老格局，即90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老
，3%的老年人入住机构养老，将伴随康养政策体系的完善，产业生态体系的形成而逐步优化。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内公司从事的智能制造、城市运营和智慧民生三大业务板块的情况如下：
（一）智能制造板块
1、专用车制造
1）业绩基本稳定
迪马工业整体订单收入、毛利润、净利润较去年略有下降，实现营业收入7.91亿元，较去年减少17.70%
，毛利率同比减少2.13百分点。报告期内，随着支付方式的变化，防弹车市场需求下降，但公司消防市场、
应急市场、公安市场及运营商市场仍保持第一的市场占有率；随着应急专用市场需求的提升，大型应急通信
车订单同比增长约39.16%；新能源车订单同比增长177%。
报告期内，迪马工业跻身2023制造业民营企业100强，荣获“重庆市技术创新示范企业”、“重庆市企
业创新奖”、“重庆市人工智能产业发展联盟理事单位”、“重庆市优秀民营企业”等称号，这是对迪马工
业技术实力的认可。
2）持续创新投入，开发新技术
迪马工业生产经营秉承创新理念，持续投入研发费用，报告期内公司开展了应急通信、作业救援、纯电
动飞机牵引车、飞机电源车、安全靠机系统、移动CT医疗车等36个研发项目，开发了增程式防弹运钞车、核
生化多功能侦检消防车、小型器材消防车、超声检查车、移动CT车、多连杆扩展机构等18个新产品。
报告期内，公司申请与授权专利101项，其中发明专利6项。公司自主研制完成全国首台核生化多功能侦
检消防车，具备核生化侦检和核洗消能力；二级/三级侧拉实现性能提升与验证，并实现了产品市场化；纯
电动飞机牵引车应用最新的三电集成技术，提升了电气系统稳定性。
在校企联合研发方面，公司与重庆邮电大学合作承担了重庆市技术创新与应用发展专项重点研发项目《
典型场景下特种车辆多模态协同与载运管控系统研发及应用》项目；由公安部物证鉴定中心牵头，多家相关
研究院所共同承担国家重点研发计划《污水新冠病毒变种的分布与检测》的项目中，迪马工业参与承担其中
子项目《污水中新冠病毒检测分析集成自动化移动装备研究》项目的研究开发。
3）建设质量管理体系，完成大型保障任务
迪马工业深入推进全流程的质量管控体系，在质量体系建设及评价环节，在产品开发、制造过程及供应
商质量管理等环节及质量考核和后期评估等环节，建立一系列细则标准管控文件。报告期内，公司对21个省
市的应急、消防、运营商、电力、卫生领域的灾害救援、大型活动、应急演练进行了31次售后服务技术支持
和保障,包括护航神州十六号发射、杭州亚运会、甘肃地震救援等。
4）积极拓展国外业务，实现出口业务增长
报告期内，迪马工业聚焦非洲、中东及东南亚地区，挖掘重点市场，落地科特迪瓦政府部门项目、香港
电信应急通信车项目等。
2、机器人业务
公司旗下“廷捷”及“澳汀”机器人品牌，产品应用涵盖城市应急管理（消防、通信保障、危险事故处
理）、农业作业、物流作业、安全巡检和清洁维护等领域。
1）提升科研投入，稳步实现产品开发
公司“廷捷”消防机器人秉承迪马工业在公安，应急，通讯等领域深耕20余年优势，消防灭火机器人销
售订单已完成批量下线，其具备流量大、动力强、通过性高、防爆安全等突出优势，有效提高救援效率，保
障生命安全；多功能防暴侦检机器人实现订单合约；前侦测通信机器人等产品亮相第11届中国国际警用装备
博览会，助力智慧公安打造可视、可管、可用信息化能力，为警务实战提供一体化的整体解决方案。
公司“廷捷”研发的智慧农业特种机器人，其自研的“RCU”控制平台技术，打造出行业顶尖的车规级
机器人移动底盘，利用平衡、悬挂、摆臂履带轮设计技术，打造全地形底盘技术平台，满足全场景全地形的
机器人作业需求，其深入探究现代农业需求与前沿科技的融合，推出了一机多能、模块化、高耐用和易维护
的农业植保机器人，为当地农业科技发展提供高效、环保、智能的机器人解决方案。
公司旗下澳汀机器人重点研发无水商用清洁机器人，目前已申请知识产权66余项，致力于为商业和工业
等领域的客户提供“清洁+”智能解决方案，重新定义智能清洁领域的清洁标准，荣获“全球清洁协会ISSA
的INCLEAN创新卓越奖”等。
2）布局国际市场，拓展全球化业务
报告期内，公司正式布局海外市场，产品受到海外客户的一致认可，澳汀清洁机器人产品已出口至新加
坡、香港、台湾、澳大利亚、沙特等地区。公司目前已在全国设立五大销售及售后服务中心，全国现有70+
服务网点，累计服务面积1,100万平方米，累计服务时长6.6万小时。
（二）城市运营板块
1、地产开发
报告期内，受市场持续下行的影响，公司房地产整体营业收入157.42亿元，同比下降22.03%，毛利率12
.47%，减少10.46个百分点。东原地产全年坚定保障交付工作，保持稳健经营和流动性安全，升级调整组织
结构，降本增效，精细化运作，拓展代建、代销业务，助力轻资产业务发展，全力应对行业系统性风险。
1）保障完成交付工作，稳健经营践行长期主义
东原地产结合公司实际情况与市场环境，做好存量项目开发建设，提升工程质量及服务品质，力保项目
按期交付。在依旧严骏的市场环境下，全年共完成41个项目55个组团约2.5万套的交付工作，交付套数较去
年增长约4%。全年完成品质巡检189次，涉及重点关注项目30个，在项目外立面、公区精装等方面的交付品
质较去年提升明显。报告期内，东原地产不断升级融资、投资、营销、运营等各管控体系，力争经营增效提
质，荣获“中国房企综合实力TOP50”、“中国房企品牌价值TOP30”等荣誉。
2）大力拓展“建销服”轻资产业务
在稳定重投项目基本盘运营的同时，建立建销服运营体系，形成建销服业务白皮书、建销服业务管理手
册，坚持价值创造、一项一策，助力轻重并举的战略转型。报告期内，公司累计共承接14个建销服项目，签
约金额2.83亿元，业务涵盖全过程代建、代销、咨询、代管、城市更新等多种类型。
公司积极尝试梦想家业务模式探索及实施，传承东原地产优秀基因，集成东原地产产品研发、精工品质
和供应链优势，致力于为客户提供集设计、定制、软装、家电一体的整施工、主辅材、体家装服务，快速在
成都、重庆、武汉、绵阳等10余座城市完成布局，累计签约143套，签约额1,224万元。
3）产品力持续升级，实现价值传递
东原地产延续“客户价值至上”的核心服务导向，实现产品精益设计，深入挖掘总图布局及单个产品的
极限价值；通过创新的“客户价值组”提供对产品价值精准分配的专业辅助支持，实现从市场研究到研发的
无缝对接，深度解读客户需求，挖掘产品潜力，并确保产品价值的无损传递至营销和顾客手中。报告期内，
旗下项目获得“亚洲人居景观奖实景展示类金奖”、“第十届“园冶杯”专业奖住区景观类(大区)金奖”、
“环球人居设计大奖城市更新类银奖”、“伦敦设计大奖国际住宅建筑银奖”等荣誉。
4）优化内部架构及管理体系，强化营销管理
东原地产积极应对市场变化，调整内部架构及经营策略，优化内部管理水平，颗粒归仓，降本提效。
在营销管理方面，全面发力自获客，构建并提升以线上获客、客户运维、自渠拓客三位一体的营销模式
及组织能力，增效减费。在线上获客领域，东原通过专业陪跑+自孵化的形式，打造了一个包括销售和自渠
在内的抖音获客团队，基于短直双开的获客模式，月均成交破百套，成交占比达20%；在此基础上，公司打
造《实战大练兵》系列专业课堂，以考带学、以学代练，总结和沉淀了一套开发商抖音平台销售的实战打法
，并成功进行专业能力的培训与输出。
2、城市更新
东原致新具备复合空间开发及运营能力，轻重资产并举，依托投、融、建、管、退全周期综合商业管理
能力，聚焦于非标准化项目场景，进行城市更新的综合服务一体化整合。目前，东原致新共运营商业项目6
个，在营总面积39.1万方，涵盖购物中心、写字楼、社区商业等。报告期内，东原致新秉承有机更新，长效
运营的理念，在城市更新领域围绕“商业+”产品持续建立生态能力，为客户资产提供了良好的长效资管服
务方案，跻身中指院2023中国房地产品牌价值榜-“中国房地产城市更新领先品牌”。
（三）、智慧民生板块
1、物业服务
1）业务多样化发展，持续深耕实现规模化
报告期内，在宏观经济环境波动、市场竞争愈加激烈的背景下，东原仁知继续深入打造涵盖住宅、商业
综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、医院、大使馆等多元化服务业态组合，实现诸多如各大院
校、机场、国家电网、地铁、部队、亚运会场馆等新业态的突破。截至2023年12月31日，东原仁知在中国的
76座城市经营及管理573个物业项目，总在管建筑面积约为60.2百万平方米，同比增长约19.0%。报告期内，
公司持续关注市场需求变化，统筹并协同区域间资源共享、优势互补，加强区域与专业BU的横向联合，扩大
协同效应，拓宽市场接触面，规划高质量市场发展结构，持续创建城市美好。
2）持续科技赋能，打造数字化体系
报告期内，东原仁知坚持科技投入，助力包括东驿站小程序、物资采购平台、财务信息系统优化、统一
数据中台建设等多个方面数字化建设，全面布局“慧行”、“慧眼”、“慧联”、“慧管”四大智能板块以
及IOT智慧社区平台，将安全防范、视频监控、联网报警、指挥调度、应急管理等内容融合于平台，打造全
方位、立体化的安全智慧社区，真正实现提质增效。公司全面拥抱AI，利用国内外大模型技术，结合业务情
况，不断探索AI与业务结合的场景，目前已在市场管理场景下落地两项应用。
3）提升品牌知名度，升级服务品质
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